sentenze e pareri sulle spese dei balconi

Sentenze e pareri legali sulla competenza delle spese per balconi
Diciamo, in premessa , che le due principali tipologie di balconi sono quella dei cosiddetti
incassati e aggettanti .
I balconi incassati sono quelli rientranti , cioè che non sporgono rispetto ai muri perimetrali
dell’immobile ma sono incassati all’interno , nel corpo dell’immobile. Generalmente sono chiusi su
due o tre lati e non sporgono rispetto ai muri perimetrali. Di conseguenza la soletta dei balconi è
ritenuta prolungamento del solaio e pertanto con funzioni di separazione dei piani dell’edificio., di
copertura e di sostegno .Per la loro manutenzione si applica l’art. 1125 c.c.e quindi sono a carico
dei proprietari degli appartamenti il piano di calpestio e il soffitto . Al contrario, la parte frontale dei
balconi incassati, inserendosi nella facciata dell’edificio, sono da considerarsi parte comune.
Il balcone aggettante è quello che sporge rispetto alla facciata dell’edificio, rappresentando in tal
modo un prolungamento del relativo appartamento. Il balcone aggettante è costituito da una
struttura orizzontale sostenuta da mensole o a sbalzo dalla facciata, con ringhiera, parapetto o
balaustra in legno, ferro o pietra. Detta tipologia di balconi sono di competenza in via esclusiva del
proprietario dell’appartamento; solo i rivestimenti e gli elementi decorativi frontali ed inferiori si
considerano parti comuni. Di conseguenza nei rapporti con il proprietario posto al piano sottostante
sulla stessa verticale, nella ipotesi di balconi aggettanti, in cui la soletta del balcone ha funzione di
copertura rispetto al balcone sottostante, però non indispensabile per l'esistenza dei piani
sovrastanti, non può parlarsi di parte a servizio di entrambi gli appartamenti posti su piani
sovrastanti. In tali casi non si applica l’art. 1125 c.c. in quanto i balconi aggettanti anche se inseriti
nella facciata non hanno funzione portante, ma formano solo parte integrante dell’appartamento cui
accedono.
In pratica il solaio del balcone aggettante è di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento
che serve, laddove i rivestimenti della parte frontale nella parte inferiore (sottobalcone), in quanto
incidenti sull’estetica dell’edificio, sono da considerarsi parti comuni. Infatti, l'orientamento
prevalente della Corte di Cassazione è nel senso di considerare comuni i sottobalconi solo nel caso
in cui siano presenti degli ornamenti decorativi che incidano sulla estetica complessiva di tutto il
fabbricato.
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Sentenze e pareri legali sulla competenza delle spese per balconi
Ciò premesso , esaminiamo la dottrina legislativa in merito al tema della ripartizione delle
spese.
In passato ( sentenze della Corte di cassazione n.4821/1983 e 283/1987 ) per la ripartizione delle
spese per i balconi si applicava l’art. 1125 c.c. che riguardava la ripartizione delle spese per la
manutenzione e ricostruzione dei soffitti e cioè si ripartivano a metà fra i due condomini le spese
per la soletta, mentre erano a carico del proprietario del piano sottostante le spese del
sottobalcone. In pratica si affermava il principio che la soletta del balcone non apparterrebbe al
proprietario del balcone bensì in parti eguali a detto proprietario e a quello del piano sottostante
perché detta soletta sarebbe una proiezione verso l’esterno del solaio.
In tal senso si esprimeva la Corte di Cassazione con sentenza N.1181 del 6/5/1950 in cui
affermava che il balcone è di proprietà esclusiva della proprietà a cui serve e a cui accede, ragion
per cui ogni spesa deve essere sostenuta esclusivamente dal proprietario .
Con riferimento ai sottobalconi in particolare si citano le che (vedi art. 1125 c.c. ) ,
Tale orientamento è stato però modificato con la sentenza n. 11155 del 1994 la Cassazione
ritenendo non applicabile in via analogica il suddetto art. 1125 c.c. in quanto il balcone non ha una
funzione di sostegno del piano sovrastante e quindi non può essere considerato come un elemento a
servizio di due immobili posti su piani sovrastanti.
Una sentenza del Trib. civ. Napoli, 18 dicembre 1991 recita che , in merito alla riparazione di
balconi negli edifici condominiali, le relative spese sono in parte a carico del proprietario
dell'appartamento di cui costituiscono accessorio, in quanto consentono il calpestio e l'affaccio , ed
in parte a carico dei condomini, in quanto costituiscono elementi della facciata dell'edificio, di cui
concorrono a formare la struttura.
La Cassazione con la sentenza n. 8159/1996 è nuovamente intervenuta precisando che i balconi,
non avendo una funzione portante rispetto alla struttura dell’edificio e non essendo destinati all’uso
comune ma solo al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, sono da
considerarsi come appartenenti in via esclusiva al proprietario del relativo appartamento cui
costituiscono il prolungamento
La Corte app. civ. Salerno, 16 marzo 1992, n. 97 recita poi che la proprietà esclusiva delle
terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la
pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre invece sono di proprietà
condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e
quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) .
In pratica nel passato c’è stata molta confusione sul tema , ragion per cui è necessario esaminare la
dottrina più recente che pare faccia maggior chiarezza sul controverso tema.
Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576 . Con detta sentenza la Corte di Cassazione ha
preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti
affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e,
quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Soltanto i rivestimenti ed elementi
decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto
dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni
comuni a tutti. Tale principio porta come conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di
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analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture
completamente aggettanti (in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura
rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani
sovrastanti ) non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani
sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai
proprietari dei singoli piani.
Cassazione. Sez. III Civile, n. 22370 del 29 novembre 2004 . Il condominio non è responsabile
dei danni riscontrati sulla parte sottostante e sovrastante dei balconi, dei quali rispondono solo i
proprietari degli appartamenti immobiliari corrispondenti superiore e inferiore. (Nel caso di specie,
infiltrazioni d'acqua nell'appartamento, provenienti dal sovrastante immobile, con danni al soffitto
del balcone, ove si era verificata anche caduta di calcinacci.)
Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 : sono nulle le delibere condominiali che
incidono sui diritti individuali sulle cose . I balconi devono considerarsi beni di proprietà
esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e
non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per
i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio
contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai
balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del
condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo
comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti
individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto
presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione.
Sentenza 1784/2007 della Cassazione : Balconi: la spesa è personale. Le spese per i frontalini dei
balconi sono sempre dei singoli proprietari, se non viene provata la loro funzione decorativaornamentale dell'immobile. Così la ha messo i puntini sulle i dell'annosa questione.
Nel concreto, la Cassazione ha affrontato il caso di una spesa sostenuta dall'amministratore che era
intervenuto per rimuovere situazioni di pericolo per l'incolumità delle persone sui frontalini di
balconi ritenendoli parti comuni e pertanto di sua competenza, e costretto poi ad agire in giudizio
per il recupero dell'importo anticipato ( posto a carico di tutti i condomini dello stabile ), non
essendo stato ratificato il suo operato dall'assemblea dei condomini.
La premessa da cui è partita la Corte, anzitutto, è che tra le attribuzioni dell'amministratore si
annovera anche il compimento di atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (
articolo 1130, n. 4 del Codice civile ).
Non può però ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente,
ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea ( articolo 1135 del Codice civile ).
Nessun tipo di intervento sulle parti di proprietà privata può essere richiesto o spontaneamente
eseguito all'amministratore salvo incarico personale su richiesta di un condomino: in tal caso
l'incarico, se accettato, lo dovrà gestire a titolo personale e non in quanto amministratore.
La Corte ha confermato l'orientamento ormai condiviso dai giudici di legittimità secondo cui " i
balconi non essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del
fabbricato e non essendo destinati all'uso comune ma soltanto all'uso e al godimento di una parte
dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell'edificio ma devono
considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare della quale
costituiscono naturale prolungamento " ( sentenza n. 8159/1996 ), in tutte le sue componenti salvo
che le parti che lo compongono contribuiscono a costituire l'aspetto architettonico o abbellimento
dell'edificio.
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Sentenze e pareri legali sulla competenza delle spese per balconi
La spesa dei frontalini dei balconi, pertanto, non può essere ripartita fra tutti i condomini se
non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una
valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da una
ordinanza comunale per ragioni di urgenza ( sentenza n. 1784/2007 ).
Al di fuori di tale circostanza o in mancanza di prova, le spese dei frontalini vanno imputate
solo ai condomini proprietari dei balconi ed è addirittura considerata illeggttima e viziata di
nullità la delibera che impone spese ( e la relativa ripartizione ) riguardanti gli interventi di
manutenzione dei balconi da considerarsi di proprietà esclusiva a chi non è titolare di balconi
( Cassazione, sentenza n. 21199/2005).
Ai soli proprietari compete, invece, l'esecuzione degli interventi manutentivi che li riguardano e su
di essi ricadono le responsabilità per eventuali danni, causati a terzi, da caduta di parti pericolanti.
E' questa la conseguenza naturale e ovvia della natura " privata " dei balconi che la Suprema
corte nella sentenza in commento n. 1784/2007 ha voluto fare emergere.
Cass., Sez.II civ., sentenza del 30/01/2008, n. 2241 :
Il condomino ha l'obbligo di partecipare alla spese per i lavori eseguiti per il rifacimento dei
frontalini dei balconi prospicienti la faccia dell'edificio sui balconi dell'edificio, da considerare beni
comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro
architettonico dell'immobile.
La sentenza della Corte di Cassazione Civile Sezione II del 14-3-2008, n. 6966 ritiene che i
frontalini dei balconi assolvano alla funzione di elementi ornamentali della facciata
dell’edificio condominiale e devono quindi considerarsi parti comuni a tutti gli effetti, le
relative
spese
devono
quindi
essere
ripartite
tra
tutti
i
condomini.
Cassazione civile, Sezione 2, n. 218 del 5/1/2011 interviene sull’utilizzo illecito dei balconi da
parte del Condominio. Riportiamo al riguardo una nota di commento dell’avv.Giuseppe Nuzzo
Nei rapporti di vicinato, le I balconi aggettanti, – quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio con
tre vedute, una frontale e due laterali – costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale
protendono. Non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio come viceversa accade per i balconi incassati nel corpo dell’edificio – essi non possono considerarsi
a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; al
contrario, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. La
tipologia di balconi in esame, pertanto, non essendo destinata al servizio o al godimento collettivo,
non rientra nella c.d. presunzione di condominialità, la quale si basa sul carattere strumentale ed
accessorio dei beni comuni indicati all’art. 1117 c.c. rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei
condomini. In virtù di tali caratteristiche, le spese di conservazione e manutenzione dei
balconi aggettanti spettano per intero al condòmino proprietario; in particolare, non può
trovare applicazione l’art. 1125 c.c. in tema di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e
solai. Inoltre, trattandosi di proprietà esclusiva, ogni diversa utilizzazione del balcone da
parte del Condominio, destinata a soddisfare utilità comuni e non autorizzata dal
proprietario, deve considerarsi illecita in quanto pregiudizievole del diritto di proprietà del
singolo condòmino. Sulla base di tali considerazioni, la Corte di Cassazione ha riconosciuto il
diritto del proprietario di un appartamento in condominio, ubicato al piano terra, di ottenere la
rimozione dei contatori del gas che il Condominio aveva affisso nella soletta sottostante uno dei
balconi del predetto appartamento. Nella fattispecie, accertato che il balcone in questione non
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Sentenze e pareri legali sulla competenza delle spese per balconi
rientrava tra le parti comuni condominiali, esso non aveva altra funzione che quella di prolungare il
piano di calpestio della proprietà individuale ed era di proprietà esclusiva dell’attrice, sicché illecita
doveva considerarsi l’utilizzazione compiuta dal Condominio, che configurava turbativa ex art.
1170 c.c.
A corredo dell’esposta panoramica riportiamo il giudizio conclusivo sul tema della
ripartizione delle spese relative ai balconi aggettanti dell’avv. Avv. Barbara Laziosi Consulente legale UPPI (Unione piccoli proprietari immobiliari) .
I balconi "aggettanti" sono quelli che sporgendo dalla facciata dell'edificio costituiscono un prolungamento
dell'appartamento dal quale protendono.
Non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa,
accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio), rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari
degli appartamenti cui accedono.
La ripartizione delle spese relative a tali balconi, peraltro, è piuttosto complessa ed è fonte di frequenti
contrasti in sede di assemblea condominiale.
In primo luogo, è bene ricordare che nel corso degli anni si è assistito ad un progressivo sgretolamento del
principio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso perché il
balcone costituisce un prolungamento dell’appartamento.
L’evoluzione giurisprudenziale, infatti, si è sviluppata nel senso di attribuire sempre più importanza anche
alla funzione architettonica e decorativa assolta dai balconi per l’intera facciata condominiale.
Oggi è pacifico che i balconi aggettanti hanno una duplice funzione: da un lato sono la proiezione
dell'appartamento cui accedono, lo abbelliscono, gli danno luce ed aria e consentono al proprietario l’affaccio
all’esterno; dall'altro, costituiscono parte integrante e strutturale della facciata e rappresentano un elemento
decorativo dell’edificio.
Si è ritenuto, quindi, di distinguere i vari elementi che compongono i balconi (piano di calpestio, pavimento,
soletta, frontalini, parapetto, sottobalconi, ecc…) e di riconoscerne la proprietà esclusiva o la proprietà
condominiale a seconda della funzione assolta. Ne consegue, secondo la prevalente dottrina e
giurisprudenza, che competono al proprietario dell'unità immobiliare dalla quale si accede al balcone
le spese relative al piano di calpestio ed alla parte interna del balcone, mentre gravano sul
condominio tutte le spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, cioè quegli elementi che,
concorrendo a conferire all’edificio le proprie caratteristiche estetiche ed architettoniche, vengono
considerate parte integrante della facciata e, quindi, una parte comune dell'edificio.
In concreto si può affermare, anche se non mancano oscillazioni ed incertezze da parte di dottrina e
giurisprudenza circa la determinazione del regime giuridico dei singoli elementi del balcone, che spettano al
proprietario dell’appartamento le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il
balcone, mentre spettano a tutti i condomini, (anche a quelli che eventualmente non sono proprietari
di balconi) e vanno divise secondo le tabelle millesimali, le spese per il ripristino delle parti esterne
dei balconi come i frontalini (parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano, gli
sporti, la ringhiera e il parapetto, ecc.
Con riferimento alle spese per i “sottobalconi”, cioè la parte inferiore del balcone, l’orientamento è oscillante.
La giurisprudenza, infatti, in alcuni casi ha affermato che le spese di manutenzione della parte
sottostante il balcone sono a carico esclusivamente del proprietario dell’ appartamento inferiore,
potendo, idealmente, corrispondere al soffitto, di cui sarebbero un prolungamento, con conseguente
applicazione dell'art. 1125 c.c., che pone a carico del proprietario del piano sottostante le spese per
l’intonacatura, la tinteggiatura e la decorazione dei soffitti.
In altri casi, invece, è stato sostenuto che le spese di manutenzione dei sottobalconi debbono essere poste
a carico di tutti i condomini poiché i sottobalconi sarebbero una parte condominiale in quanto visibili
dall'esterno dell'edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l’intero fabbricato. Quest’ultimo
orientamento sembra ormai condivisibile anche alla luce della giurisprudenza della Corte di Cassazione che,
anche recentemente (Corte Cass. 17/07/2007 n. 15913), ha confermato che i balconi aggettanti non
possono considerarsi neppure in parte di proprietà del proprietario dell’appartamento sottostante. Ne
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consegue l’impossibilità di applicare, anche in via analogica, l’art. 1125 c.c. al fine di stabilire i criteri di
ripartizione delle spese di manutenzione del sottobalcone che, quindi, dovrebbero gravare o solo sul
proprietario del balcone o su tutti i condomini, a seconda che i sottobalconi vengano considerati di
proprietà esclusiva o di proprietà condominiale.
IN CONCLUSIONE
La dottrina e la giurisprudenza più recenti hanno considerato i balconi come elementi aventi
la duplice funzione sia individuale (diritto di veduta) sia collettiva ( elemento decorativo della
facciata), il che porta alla seguente ripartizione delle spese: spettano al proprietario
dell’appartamento da cui si accede al balcone le spese riguardanti il piano di calpestio e la
parte interna dei parapetti. Competono, invece, al condominio le spese concernenti gli
elementi esterni dei balconi, quelli riguardanti l’aspetto estetico della facciata.
Se da un lato quindi i principi giuridici appaiono oramai sufficientemente chiari e convergenti
sulla teoria , in pratica non esiste un capitolato che specifichi e definisca in modo assoluto
cosa costituisca aspetto estetico o meno , rinviando l’onere della prova di fatto al giudizio dei
giudici ( sentenza 1784/2007 della Suprema Corte) . Per questo , al fine di evitare vertenze
legali di nullità della delibera (sentenza Cassazione 21199 del 31/10/2005) , non esiste altra
strada , ove rientri il caso specifico nell’ipotesi di alterazione estetica, che far deliberare
all’unanimità la competenza delle quote di manutenzione attribuite ai i singoli proprietari e al
condominio .
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