912 Perizia EX CASERMA CARABINIERI

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PERIZIA DI STIMA
DELLA EX CASERMA DEI CARABINIERI DI VEDELAGO,
RELATIVI ANNESSI E AREA SCOPERTA DI PERTINENZA
1.
PREMESSE
Con determinazione dirigenziale Registro generale n. 219
del 14/05/2007, l’Amministrazione Comunale di Vedelago
(TV)
conferiva
Sartorello,
al
nato
a
sottoscritto
Treviso
il
Dott.
02
Arch.
gennaio
Alberto
1967,
libero
professionista con studio in Treviso, Via Avogari n. 2,
iscritto
all’Ordine
degli
Architetti,
Pianificatori,
Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Treviso al n.
1149, l’incarico di redigere perizia di stima fabbricato e
della
relativa
area
scoperta
pertinenziale
della
“ex
Caserma dei Carabinieri” siti a Vedelago in Via Crispi,
beni immobili di proprietà comunale. Sulla scorta dei dati
e degli atti forniti dalla Committenza e sulla scorta del
sopralluogo
effettuato
dallo
scrivente
perito
in
data
16/04/2007, nonché sulla base degli elementi raccolti a
seguito
Uffici,
delle
il
opportune
sottoscritto
ha
verifiche
svolto
le
presso
i
indagini
competenti
peritali
di
di
stima,
di
di
Vedelago
seguito descritte:
2.
DATI CATASTALI
L’immobile
proprietà
oggetto
della
presente
dell’Amministrazione
A LB ER TO S A R TO R E LLO
a r c h i t e t t o
perizia
Comunale
VIA AVOGARI, 2 – 31100 TREVISO – TEL./FAX: 0422/546065 – E-MAIL:[email protected]
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(TV), risulta censito come segue:
N.C.E.U. di Treviso
Comune Censuario:
Intestati:
VEDELAGO
Comune di Vedelago, per l’intero della piena
proprietà;
FG. N. 6 – SEZ. C
MN. 676 – Ente Urbano di mq. 990
Il
fabbricato
è
stato
denunciato
al
N.C.E.U.
con
planimetrie presentate in 03/02/1972 ed ivi registrate:
-
al n. 146 – alloggio di servizio al piano 1°;
-
al n. 147 – locali al piano terra adibiti a Caserma dei
Carabinieri con due camere e bagno al
P1°;
-
al n. 148 – autorimessa al Piano terra;
-
al n. 149 – ripostiglio al Piano terra;
-
al n. 150 – vano deposito carburanti al piano terra;
-
al n. 151 - cantina al piano terra;
Via Crispi – p. T-1° - Cat. B/1 Cl. U – cons. mc. 1320 RC:
€. 2181,51.
La superficie catastale complessiva del lotto è pari a mq.
990, di cui mq. 188 costituiscono la superficie coperta del
fabbricato principale, e mq. 70 la superficie coperta del
fabbricato accessorio. La superficie coperta complessiva
risulta
pertanto
pertinenziale
è
essere
pari
a
di
mq.
mq.
732.
258;
Il
l’area
scoperta
volume
catastale
complessivo, di mc. 1320, risulta così suddiviso: mc. 1130
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quello
del
fabbricato
fabbricato
principale
accessorio
e
(vedasi
mc.
190
allegato
quello
n.
3
del
–
Documentazione catastale).
3.
COERENZE - CONFINI
I beni immobili iscritti al precedente punto 2 confinano,
procedendo da nord in senso orario con i seguenti mappali:
Nord:
MN. 675;
Est:
Corso d’acqua;
Sud:
MN. 283;
0vest:
Via Crispi
4.
I
PROPRIETA’ – TITOLI DI PROVENIENZA
beni
immobili
iscritti
al
precedente
punto
2
sono
pervenuti al Comune di Vedelago per l’intero della piena
proprietà in forza dei seguenti atti:
- Atto di Compravendita in data 5 luglio 1962 n. 21551 di
rep. del Notaio dott. Francesco Chiavacci, allora Notaio
in Castelfranco Veneto, ivi registrato il 23.07.1962 al n.
69 vol.73 Pubblici, trascritto a Treviso il 25.07.1962 ai
nn. 11133/9980;
- Atto di Compravendita in data 14.04.1992 n. 104766 di
rep., del
dott. Parolin Battista Notaio in Montebelluna,
trascritto a Treviso il 27.04.1992 ai nn.ri
registrato
a
Montebelluna
(TV)
il
12869/9988,
04.05.1992
n.
Reg.
1250, vol. S/IV Pubbl..
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5.
RELAZIONE TECNICO-DESCRITTIVA
Localizzazione e ubicazione dei beni immobili
I beni immobili oggetto di perizia sono costituiti dalla “Ex
Caserma
dei
Carabinieri
pertinenza”.
Essi
sono
e
relativa
siti
nel
area
cuore
scoperta
di
Comune
di
del
Vedelago, in via Crispi, laterale sud della Strada Statale
n. 53 che collega in direzione est – ovest rispettivamente i
Comuni di Treviso (attraverso i Comuni di Istrana e Paese)
e
di
Vicenza
(attraverso
il
Comune
di
Castelfranco
Veneto).
Verso sud via Crispi collega il Comune di Vedelago con i
Comuni di Padova e Venezia, mentre a nord via Crispi
consente
di
raggiungere
la
Strada
“Postumia”,
asse
di
collegamento ad est, con il Comune di Castelfranco, e ad
ovest con i Comuni di Treviso e Conegliano.
Dal
punto
di
Vedelago
vista
risulta
provinciale
ed
viabilistico
essere
extra
ben
pertanto,
collegato
provinciale,
grazie
il
Comune
al
di
territorio
anche
ad
un
efficiente servizio di mezzi di trasporto pubblico.
Per
quanto
concerne
le
strutture,
Vedelago,
sede
municipale, è dotata di tutti i servizi di prima necessità
(attività commerciali, bar, luoghi di ristoro, etc.,) e di
tutte
le
principali
collettivo
poste,
(luoghi
farmacia,
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attrezzature
di
culto,
di
istituti
ambulatori,
carattere
di
sociale
credito,
palestre,
e
scuole,
attrezzature
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sportive, Caserma dei Carabinieri, Polizia Locale, studi
professionali,
attività
ludico
ricreative,
assistenziali,
sanitarie, etc).
Il lotto, di impianto e forma rettangolare, si sviluppa su
una superficie fondiaria catastale di complessivi mq. 990,
di cui
mq. 258 costituiscono la superficie coperta dei
fabbricati, ed i rimanenti 732 mq. costituiscono la corte
esclusiva di pertinenza.
(Vedasi allegato n. 1)
Caratteristiche generali dell’edificio
L’edificio,
realizzato
nel
1972
circa,
ex
sede
della
Caserma dei Carabinieri, risulta attualmente non occupato.
Di impianto planimetrico rettangolare, di dimensioni di
circa
mt.
17.90x11.00,
si
sviluppa
su
una
superficie
coperta di mq. 188 con una altezza in gronda di ml. 6.20
circa.
Esso
si
distribuzione
articola
interna
su
due
livelli
fuori
caratterizzata
da
un
terra,
con
corridoio
centrale lungo l’asse longitudinale a distribuire i locali
sui fronti est ed ovest.
L’edificio
principale
indipendenti:
livelli
con
la
vano
è
prima
di fatto composto da due unità
(ex
Caserma)
articolata
su
due
scale interno; la seconda (alloggio di
servizio), al primo piano, è accessibile attraverso un vano
scala
esterno
e
presenta
una
terrazza
verso
il
fronte
strada.
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L’edificio
accessorio,
posto
a
confine
di
proprietà
è
disposto su un piano e ospita l’autorimessa, il ripostiglio
e la cantina.
Ad
oggi
i
manufatti
edilizi
si
presentano
in
mediocri
condizioni di manutenzione.
Dal
punto
costituito
di
vista
da
un’ossatura
tamponamenti
in
il
strutturale,
laterizio.
in
Le
corpo
cemento
murature
principale
armato
e
è
da
sia interne che
perimetrali, intonacate al civile, sono finite con dipintura
di colore chiaro.
I solai sono in laterocemento armato spessore cm 30+5,
mentre la copertura, a due falde, è rivestita in coppi di
laterizio.
L’impianto
di
riscaldamento,
a
gasolio,
è
di
tipo
tradizionale, con caldaia su vano dedicato (C.T.) e con
corpi radianti esterni.
Per quanto attiene allo smaltimento delle acque reflue,
l’edificio risulta allacciato alla rete comunale delle acque
nere.
L’approvigionamento
idrico
avviene
attraverso
allacciamento all’acquedotto comunale.
Per qunto concerne l’area esterna di pertinenza, essa si
sviluppa
su
una
superficie
catastale
di
732
mq.
Attualmente essa si presenta in parte ricoperta da ghiaino,
ed in parte sistemata a verde con piantumazioni ed essenze
arboree. La recinzione, in precarie condizioni, è costituita
da un muretto in cls armato di h. pari a cm. 30-40 circa e
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soprastante ringhiera in ferro.
Complessivamente i beni risultano in mediocre stato di
conservazione, ed il livello complessivo delle finiture è
decisamente modesto.
La
SUPERFICIE
FONDIARIA
dell’area
è
pari
a
mq.
catastali 990.
Il VOLUME LORDO complessivo dei beni immobiliari, è
pari a mc. 1320.
6.
DESTINAZIONE
URBANISTICA,
STRUMENTI
DI
PIANO ED INTERVENTI AMMESSI
La proprietà immobiliare di cui trattasi, insiste in un’area
classificata
dal
Vigente
Strumento
del Comune di Vedelago come
Urbanistico
Generale
“Zona ad uso pubblico e di
interesse generale”, nella fattispecie “Servizi di pubblica
sicurezza - Carabinieri”, normate al CAPO 7° - Art. n. 52
delle vigenti Norme Tecniche di Attuazione, in virtù delle
quali il P.R.G. si attua con Intervento Edilizio Diretto nel
rispetto ed in applicazione dei seguenti indici urbanistici:
-
Indice di copertura (Q) =
0,40 mq./mq.;
-
Altezza massima dei fabbricati (H) = mt. 10,00;
-
Distanza dai confini (dc) = ml. 5,00.
(vedasi allegato n. 4 – Estratto di P.R.G. e N.T.A.).
Per
il
fatto
Vedelago,
i
di
beni
perimetrazione di
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essere
situati
ricadono
nel
anche
centro
storico
all’interno
di
della
“Z.T.O. A – Centri sorici”.
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Dalla lettura e dall’analisi degli strumenti di piano l’area
non risulta gravata da ancun vincolo di tipo urbanistico
(fascie
di
vincoli
rispetto
di
tutela
stradali,
idrogeologiche,
ambientali,
etc.),
ad
cimiteriali,
eslusione
del
rispetto delle distanze dai confini e dalle strade previste
dalle N.T.A.
Va precisato altresì che l’immobile oggetto della presente
perizia,
ancorché
architettoniche
assolutamente
e
tipologiche
privo
di
caratteristiche
tali
da
giustificarne
particolari tutele, è tuttavia attribuito grado di protezione
5,
il
cui
intervento
globale”,
ammissibile
ovvero
l’insieme
è
la
degli
“ristrutturazione
interventi
volti
all’eliminazione di superfetazioni, ridisegno di facciate,
rifacimento della copertura, sostituzioni di materiali o di
elementi estranei alla tradizione.
Pertanto
nella
immobili,
prospettiva
sotto
il
profilo
di
dover
alienare
commerciale
e
tali
del
beni
mercato
immobiliare, nonché del valore economico da attribuire ai
medesimi,
protezione
la
destinazione
attribuiti
dal
urbanistica
vigente
ed
P.R.G.,
il
grado
di
certamente
penalizzano in maniera sostanziale il valore di mercato
del compendio.
Lo scrivente perito dunque, in recepimento degli intenti
dell’Amministrazione di Vedelago, effettuerà la propria
perizia
di
stima
come
se
l’area
fosse
classificata
nel
vigente P.R.G. unicamente “Zona A – Centro Storico”,
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così
da
attribuirne
un
reale
valore
di
mercato
che
altrimenti non avrebbe considerando l’area come “Zona
ad uso pubblico di interesse generale”.
A tal proposito si specifica che nelle “Z.T.O. A – Centro
storico”, normate dagli artt. 25 e 26 del vigente P.R.G., è
consentito
il
recupero
dei
fabbricati
esistenti
anche
attraverso la loro demolizione totale e la costruzione di un
nuovo
edificio
all’interno
del
lotto
nel
rispetto
della
volumetria originaria, con destinazioni d’uso compatibili
con
le
previsioni
commerciale
di
(negozi)
piano,
e
ovvero
direzionale
residenziale,
(uffici
e
studi
professionali).
L’attuazione
Intervento
del
Piano
Edilizio
avviene
Diretto
nelle
Zona
(Permesso
A
di
mediante
Costruire
singolo).
La Zona A – Centro storico consente dunque un volume
urbanistico di mc. 1320 edificabile fuori terra, ovvero la
cubatura
dell’esistente
ex
Caserma,
oltre
a
mc
150
consentiti nel caso di adeguamenti igienico-sanitari di
cui all’art. n. 34.5 delle vigenti N.T.A.
Ne deriva che la volumetria complessiva edificabile fuori
terra è pari a mc. 1470, oltre al volume eventualmente
edificabile entro terra.
A tal proposito si ricorda infine che in esito alle verifiche
eseguite in loco e presso i competenti uffici comunali,
nonché dall’esame e dallo studio degli strumenti di piano,
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non
è
stato
(sottoservizi,
rilevato,
linee
né
a
aeree),
livello
né
infrastrutturale
tantomeno
a
livello
urbanistico-edilizio, alcun vincolo che possa in qualche
modo compromettere o pregiudicare la piena realizzazione
della volumetria consentita.
7.
CRITERIO DI STIMA - CONCLUSIONI
Per
quanto
attiene
la
stima
degli
immobili
intendendo
l’area unicamente classificata dal vigente P.R.G. Zona A
Centro storico, lo scrivente perito dunque, sulla base di
quanto precedentemente descritto, e tenuto conto:
- della posizione e ubicazione geografica dell’area;
-
che
l’area
urbanizzata
in
e
oggetto
dotata
ricade
delle
in
una
principali
zona
già
attrezzature
sociali e di carattere collettivo;
- che il lotto inteso come ricadente in Zona A – Centro
storico ha un potenziale edificatorio di mc. 1470,
ovvero uguale alla volumetria attualmente in situ
incrementata di mc. 150 ai sensi dell’art. n. 34.5
delle N.T.A.;
-
che
il
P.R.G.
prevede
vi
si
possa
intervenire
attraverso Intervento Edilizio Diretto (Permesso di
Costruire singolo);
- che l’area non è gravata da vincoli urbanistici ed
infrastrutturali
realizzazione
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tali
della
da
pregiudicare
volumetria
la
consentita
piena
dallo
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Strumento di Piano (Zona A – Centro storico);
- che l’area, dal punto di vista viario è accessibile e
ben servita dai mezzi di trasporto pubblico;
- che i beni risultano non essere colpiti o gravati da
alcuna formalità a carico, né tantomeno di essere
oggetto di alcun contratto di locazione o comodato;
il
sottoscritto
perito
Arch.
Alberto
Sartorello,
esperite
tutte le necessarie verifiche in loco e presso i Competenti
Uffici
Tecnici,
nonché
dall’esame
e
dallo
studio
degli
strumenti urbanistici vigenti e della documentazione messa
a
disposizione
dall’Amministrazione
Comunale
di
Vedelago, tenuto conto di ogni altro elemento che potrebbe
influenzare
la
adottato
per
unitario
di
dopo
aver
stima,
la
considerando
valutazione
del
mercato
per
eseguito
un'indagine
considerando
beni
parametro
bene
metro-cubo
immobili
il
di
nella
simili,
il
prezzo
volume,
zona
per
tecnico
medio
valutato
interessata,
caratteristiche
estrinseche ed intrinseche, esaminando eventuali aggiunte
o detrazioni in funzione dei particolari comodi o scomodi
qui esistenti,
S T I M A
cautelativamente che il più probabile e attendibile valore
di mercato del bene immobiliare oggetto dalla presente
stima sia il seguente:
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VALORE DELL’AREA EDIFICABILE (considerata come Zona A-centro storico)
Valore unitario €/mc.: 200,00
Considerato che il volume urbanistico edificabile è pari a:
Volume (V) = mc. 1470
Il valore complessivo del bene risulta essere:
mc. 1470x €/mc 200,00 =
€ 294.000,00
ELENCO ALLEGATI
1) Ubicazione e localizzazione dei beni immobili;
2) Documentazione fotografica;
3) Documentazione catastale;
4) Documentazione Urbanistica;
5) Planimetrie dell’edificio;
6) Copia Atto di proprietà.
Quanto precede ad evasione dell’incarico conferito.
Treviso, addì 15 giugno 2007
Il Perito
Arch.Alberto Sartorello
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