Esecuzione Forzata

TRIBUNALE DI MESSINA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Esecuzione Forzata
Banca Popolare dell'Emilia Romagna
contro
Vincenzi Lisa
N. Gen. Rep. 000286/10
Giudice Dr. Ugo
Scavuzzo
Custode Giudiziario Avv. Vincenzo La Cava
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Ing. Francesco Muschera'
iscritto all'Albo della provincia di Messina al N. 2380
iscritto all'Albo del Tribunale di Messina al N. 1973
C.F. MSCFNC74C26F158K- P.Iva 03072060837
con studio in Messina (Messina) Via San Sebastiano 23
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Esecuzione Forzata N.000286/10
Banca Popolare dell'Emilia Romagna contro Vincenzi Lisa
.
Beni in Taormina (Messina) Strada Statale 185 di Sella Mandrazzi
Lotto 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Taormina (Messina)
frazione Trappitello - C/da Clemenza - Complesso "Beau Rivage" Strada Statale 185 di
Sella Mandrazzi.
Composto da ingresso/soggiorno con cucina a vista e accesso diretto su terrazzino,
camera da letto, bagno con doccia, disimpegno, piccolo vano interno, terrazzino e spazio
retrostante con affaccio su cortile (Foto da n° 1 a n° 16).
L'appartamento appartiene all'edificio denominato "Orchidea" ed è ubicato all'interno di
un accogliente complesso residenziale denominato 'beau rivage' dotato di piscina e campi
da tennis. Possibilità di acquisto di un garage (lotto 002) nell'edificio denominato Ortensia
distante 150 m dal fabbricato in cui è ubicato l'immobile oggetto di stima.
L'appartamento, molto luminoso, è ubicato al piano primo(seconda elevazione fuori terra)
di una palazzina in buone condizioni disposta su tre livelli fuori terra.
posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 65
Identificato al catasto fabbricati: intestata a Vincenzi Lisa foglio 10 mappale 523
subalterno 78, categoria A/2, classe 4, composto da vani 3 vani, posto al piano 1, rendita: 153,39.
Coerenze: L'immobile confina a nord con appartamento di proprietà di altra ditta, a sud
con scala e vano scala condominiale, a est con area condominiale su cui prospetta, ed a
ovest con corridoio condominiale.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona:
periferica residenziale (normale) a traffico scorrevole con
parcheggi buoni.
Servizi della zona:
ospedali (buono), scuola elementare (buono), scuola
materna (buono), scuola media inferiore (buono), scuola
media superiore (buono), campo da tennis (ottimo), piscina
(ottimo).
Caratteristiche zone limitrofe:
residenziali i principali centri limitrofi sono Giardini Naxos,
Taormina e Castelmola, le attrazioni paesaggistiche presenti
sono: Gole dell'Alcantara, golfo di Giardini Naxos, le
attrazioni storiche presenti sono: Teatro greco e centro
storico di Taormina.
Collegamenti pubblici (km):
autostrada (1), aeroporto (60), ferrovia (5).
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato da Biondo Maria e Brancato Vincenzo dal pagamento delle bollette condominiali si è
risaliti alla presenza dei due soggetti indicati
Per accedere all'immobile si procedeva ad un accesso forzato, durante il quale si constatava che
l'immobile, sebbene arredato, era disabitato. Tuttavia da un colloquio intercorso con
l'amministratore condominiale, è emerso che in alcuni periodi dell'anno, l'appartamento risulta
occupato dai sig.ri Biondo Maria e Brancato Vincenzo (proprietari sino al 2007), i quali pagano
regolarmente le spese condominiali.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
Giudice Dr. Ugo Scavuzzo
Curatore/Custode: Avv. Vincenzo La Cava
Perito: Ing. Francesco Muschera'
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4.2.1. Iscrizioni:
Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a garanzia di mutuo a
favore di BANCA DI ROMA - SOCIETÀ PER AZIONI, contro Vincenzi Lisa,
a firma di Notaio Dott. Melchiorre Saraceno in data 21/03/2007 ai nn. 19924/8335
registrato a Verona in data 22/03/2007 ai nn. 4350 1T iscritto a Verona in data
27/03/2007 ai nn. 13626/3748
importo ipoteca: € 320.000,00
importo capitale: € 160.000,00
4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramento derivante da atto esecutivo a favore di Banca Popolare dell'Emilia
Romagna soc. cooperativa contro Vincenzi Lisa a firma di Tribunale di Messina in
data 26/06/2010 ai nn. 1233 trascritto a Messina in data 09/09/2010 ai nn.
28692/19577 - La Banca Popolare dell'Emilia Romagna soc. Coop. agisce quale
cessionaria del ramo d'azienda bancaria di Unicredit Banca di Roma S.p.A. in
forza di atto rogato dal notaio Dott.ssa Stefania Becelli in Milano rep. 52277 e rep.
52278 del 27/11/2008..
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità
4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
€ 450,00
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora
scadute al momento della perizia:
€ 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
€ 0,00
Sono stati riscontrati i seguenti vincoli o dotazioni condominiali: Il regolamento condominiale
e le relative tabelle millesimali trovasi allegate all'atto del 15 febbraio 1993, n. 20895 di
repertorio del Notaio Grazia Maria Terranova di Santa Teresa di Riva, trascritto a Messina l'8
marzo 1993 al n. 5070 R.P..
Il regolamento condominiale e la tabella millesimale di ripartizione delle spese generali tra
tutte le palazzine del complesso "Beau Rivage", trovasi allegati all'atto dell' 11 marzo 1988, n.
15020 di repertorio del Notaio Grazia Maria Terranova di Santa Teresa di Riva, reg.to a
Messina il 24 marzo 1988 al n. 1184 e trascritto a Messina il 24 marzo 1988 al n. 7233 R.P..
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
Vincenzi Lisa proprietario dal 21/03/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a
firma di Notaio Dott. Melchiorre Saraceno in data 21/03/2007 ai nn. 19923/8334 in data
27/03/2007 ai nn. 13625/8178
6.2 Precedenti proprietari:
S.C.E.S. Società Costruzioni Edili Stradali s.r.l. proprietario dal 24/11/1982 al 27/07/1993
in forza di atto di compravendita a firma di Dott. Salvatore Caminito in data 24/11/1982
ai nn. rep. 228561 e n. 4598 di raccolta trascritto a Catania in data 17/12/1982 ai nn.
26584/9056
Brancato Vincenzo e Biondo Maria proprietario dal 28/07/1993 al 21/03/2007 in forza di
atto di compravendita a firma di Notaio Dott. Grazia Maria Rita Terranova in data
28/07/1993 ai nn. 21333 registrato a Messina in data 06/08/1993 ai nn. 3476 trascritto a
Messina in data 06/08/1993 ai nn. 19940/16872
7. PRATICHE EDILIZIE:
Giudice Dr. Ugo Scavuzzo
Curatore/Custode: Avv. Vincenzo La Cava
Perito: Ing. Francesco Muschera'
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P.E. n. Concessione edilizia e successive varianti per lavori di costruzione palazzine "D" e
servizi del complesso "Beau Rivage" intestata a S.C.E.S. s.r.l.. Concessione Edilizia presentata
in data 04/11/1987- n. prot. 09114 rilasciata in data 03/08/1989- n. prot. 09114 l'gibilità è
stata rilasciata in data 19/01/1994- n. prot. 6420/92
Descrizione appartamento di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Taormina (Messina) frazione
Trappitello - C/da Clemenza - Complesso "Beau Rivage" Strada Statale 185 di Sella Mandrazzi.
Composto da ingresso/soggiorno con cucina a vista e accesso diretto su terrazzino, camera da letto,
bagno con doccia, disimpegno, piccolo vano interno, terrazzino e spazio retrostante con affaccio su
cortile (Foto da n° 1 a n° 16).
L'appartamento appartiene all'edificio denominato "Orchidea" ed è ubicato all'interno di un
accogliente complesso residenziale denominato 'beau rivage' dotato di piscina e campi da tennis.
Possibilità di acquisto di un garage (lotto 002) nell'edificio denominato Ortensia distante 150 m dal
fabbricato in cui è ubicato l'immobile oggetto di stima.
L'appartamento, molto luminoso, è ubicato al piano primo(seconda elevazione fuori terra) di una
palazzina in buone condizioni disposta su tre livelli fuori terra.
posto al piano primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 65
Identificato al catasto fabbricati: intestata a Vincenzi Lisa foglio 10 mappale 523 subalterno 78,
categoria A/2, classe 4, composto da vani 3 vani, posto al piano 1, - rendita: 153,39.
Coerenze: L'immobile confina a nord con appartamento di proprietà di altra ditta, a sud con scala e
vano scala condominiale, a est con area condominiale su cui prospetta, ed a ovest con corridoio
condominiale.
L'edificio è stato costruito nel 1992.
L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 2,70 m.
All'interno del complesso "Beau Rivage" è presente una porzione di terreno di circa 10.473 mq,
destinata in perpetuo a strada privata carrabile e pedonale, ad area di parcheggio esterna e verde
comune, su parte della quale insistono due campi da tennis ed una piscina oltre a locali accessori,
porzione gravata dalle limitazioni, servitù, e vincoli nascenti in particolare dagli atti di vincolo a
parcheggio (a favore del Comune di Taormina trascritto il 17/07/1987 ai n.ri 15703 e 15704) e di
servitù passiva (trascritto il 14/01/1988 al n. 1162); al condominio denominato "Orchidea"
competono 249/1000 di proprietà generale di detto terreno che verranno pro-quota compresi nella
vendita dell'appartamento oggetto di stima, in funzione dei millessimi di proprietà generali
spettanti sull'edificio.
L'appartamento in ditta risulta intestato correttamente a Vincenzi Lisa pertanto la visura è corretta.
La planimetria catastale dell'appartamento è correttamente inserita.
Destinazione
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Sup. reale lorda
Valore
reale/potenziale
21,20
11,00
5,60
4,10
2,55
16,20
4,75
Sup. reale lorda
65,40
Parametro
Ingresso/soggiorno con cucina
camera da letto
bagno
vano interno
corridoio
Terrazzino
corte
Coefficiente
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,33
0,33
Valore
equivalente
21,20
11,00
5,60
4,10
2,55
5,35
1,57
51,36
Caratteristiche descrittive:
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni:
Infissi interni:
Pavim. Interna:
tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio, protezione:
persiane, materiale protezione: alluminio, condizioni: ottime.
tipologia: a battente, materiale: alluminio e vetro, condizioni: ottime.
materiale: piastrelle di grès, condizioni: buone.
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Portone di ingresso:
tipologia: anta singola a battente, materiale: alluminio e vetro,
accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: buone.
.
Impianti:
Citofonico:
tipologia: audio, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle
vigenti normative.
tipologia: autonomo, alimentazione: elettrico, rete di distribuzione:
tubi in rame, diffusori: ventilatori, condizioni: buone, conformità:
rispettoso delle vigenti normative.
Note: Nella camera da letto e nella cucina soggiorno sono presenti due
pompe di calore.
Condizionamento:
.
Accessori:
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
Il criterio di stima adottato è quello dell'analisi della domanda e dell'offerta sul mercato di
beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare il metodo diretto
(sintetico-comparativo) che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi
espressi in termini di parametro unitario (il metro quadrato commerciale) e nell'inserire
successivamente il bene da stimare nel gradino della scala che presenta con il bene
maggiori analogie.
Posto che il reperimento di prezzi noti e recenti non è stato comunque agevole, sono stati
utilizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferiti ad immobili
siti in Taormina fraz. Trappitello, ricavati dalle indagini effettuate in loco. I valori unitari
determinati mediante le comparizioni effettuate sono stati verificati con i dati riportati dai
borsini immobiliari di operatori specializzati del settore.
Dette indagini hanno permesso di reperire valori di mercato relativi ad immobili con
destinazione analoga. Tenendo conto, inoltre, delle condizioni intrinsiche ed estrinsiche
dell'immobile si è ottenuto un valore di mercato dell'appartamento pari a 1.600,00 €/mq.
L'appartamento non ha pertinenze. Moltiplicando il suddetto valore unitario per la
superficie lorda commerciale equivalente si ottiene il valore commerciale dell'immobile.
8.2. Fonti di informazione
Catasto di Messina, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Messina, ufficio tecnico di
Taormina, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Universo Casa - Via
Francavilla - Fraz. Trappitello - Taormina (Me).
D.M. Casa s.r.l. - Via Diodoro Siculo, 14 Taormina (Me).
Agenzia del Territorio di Messina.
8.3. Valutazione corpi
ID
Immobile
Superficie
lorda
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e quota
A
appartamento
65
€ 82.181,60
€ 82.181,60
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su
base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per
rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita
giudiziaria:
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente
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€ 12.327,24
€ 0,00
Nessuno
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Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente:
Nessuna
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova:
€ 69.854,36
Relazione lotto 001 creata in data 11/06/2012
Codice documento: E080-10-000286-001
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Beni in Taormina (Messina) Strada Statale 185 di Sella Mandrazzi
Lotto 002
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo sito in Taormina (Messina)
frazione Trappitello - C/da Clemenza - Complesso "Beau Rivage" Strada Statale 185 di
Sella Mandrazzi.
Composto da Autorimessa - Garage ubicata nel piano cantinato del complesso Beau
Rivage nell edificio denominato "Ortensia" distante circa 150 m dall'edificio "Orchidea"
(foto n° 17 e n° 18).
La chiusura del garage è garantita da una porta basculante in ferro in discrete condizioni.
posto al piano cantinato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 16
Identificato al catasto fabbricati: intestata a Vincenzi Lisa foglio 10 mappale 731
subalterno 8, categoria C/2, classe 6, composto da vani 16 mq, posto al piano 1S, rendita: 59,50.
Coerenze: Il box garage confina a nord con box deposito sub 9, a est con corsia di accesso
condominiale, a nord con box garage sub 7 e ad ovest con box garage sub 10.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona:
periferica residenziale (normale) a traffico scorrevole con
parcheggi buoni.
Servizi della zona:
ospedali (buono), scuola elementare (buono), scuola
materna (buono), scuola media inferiore (buono), scuola
media superiore (buono), campo da tennis (ottimo), piscina
(ottimo).
Caratteristiche zone limitrofe:
residenziali i principali centri limitrofi sono Giardini Naxos,
Taormina e Castelmola, le attrazioni paesaggistiche presenti
sono: Gole dell'Alcantara, golfo di Giardini Naxos, le
attrazioni storiche presenti sono: Teatro greco e centro
storico di Taormina.
Collegamenti pubblici (km):
autostrada (1), aeroporto (60), ferrovia (5).
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato da Brancato Vincenzo e Biondo Maria
Per accedere all'immobile si procedeva ad un accesso forzato, durante il quale si constatava che
all'interno del box, erano presenti una moto, una moto d'acqua ed altri oggetti.
Da un colloquio intercorso con l'amministratore condominiale emergeva che l'immobile risulta
utilizzato dai sig.ri Brancato Vincenzo e Biondo Maria, ex proprietari, in quanto le spese
condominiali annue vengono da loro corrisposte.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
Giudice Dr. Ugo Scavuzzo
Curatore/Custode: Avv. Vincenzo La Cava
Perito: Ing. Francesco Muschera'
7 di 10
Esecuzione Forzata N.000286/10
Banca Popolare dell'Emilia Romagna contro Vincenzi Lisa
Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a garanzia di mutuo a
favore di BANCA DI ROMA - SOCIETÀ PER AZIONI, contro Vincenzi Lisa,
a firma di Notaio Dott. Melchiorre Saraceno in data 21/03/2007 ai nn. 19924/8335
registrato a Verona in data 22/03/2007 ai nn. 4350 1T iscritto a Verona in data
27/03/2007 ai nn. 13626/3748
importo ipoteca: € 320.000,00
importo capitale: € 160.000,00
4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramento derivante da atto esecutivo a favore di Banca Popolare dell'Emilia
Romagna soc. cooperativa contro Vincenzi Lisa a firma di Tribunale di Messina in
data 26/06/2010 ai nn. 1233 trascritto a Messina in data 09/09/2010 ai nn.
28692/19577 - La Banca Popolare dell'Emilia Romagna soc. Coop. agisce quale
cessionaria del ramo d'azienda bancaria di Unicredit Banca di Roma S.p.A. in
forza di atto rogato dal notaio Dott.ssa Stefania Becelli in Milano rep. 52277 e rep.
52278 del 27/11/2008.
.
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità
4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
€ 20,00
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora
scadute al momento della perizia:
€ 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
€ 0,00
Sono stati riscontrati i seguenti vincoli o dotazioni condominiali: Il regolamento condominiale
e le relative tabelle millesimali, inerenti l'edificio "Ortensia", trovasi allegate all'atto del 12
luglio 1988, n. 15487 di repertorio del Notaio Grazia Maria Terranova di Santa Teresa di Riva,
trascritto a Messina il 28 luglio 1988 al n. 16949 R.P.
Il regolamento condominiale e la tabella millesimale di ripartizione delle spese generali tra
tutte le palazzine del complesso "Beau Rivage", trovasi allegati all'atto dell' 11 marzo 1988, n.
15020 di repertorio del Notaio Grazia Maria Terranova di Santa Teresa di Riva, reg.to a
Messina il 24 marzo 1988 al n. 1184 e trascritto a Messina il 24 marzo 1988 al n. 7233 R.P..
Si fa presente che i proprietari dei box-garage siti nel complesso "Beau-Rivage" non pagano le
spese condominiali inerenti la piscina ed i campi da tennis, così come riferito
dall'amministratore.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
Vincenzi Lisa proprietario dal 21/03/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a
firma di Notaio Dott. Melchiorre Saraceno in data 21/03/2007 ai nn. 19923/8334 in data
27/03/2007 ai nn. 13625/8178
6.2 Precedenti proprietari:
S.C.E.S. Società Costruzioni Edili Stradali s.r.l. proprietario dal 24/11/1982 al 10/10/1991
in forza di atto di compravendita a firma di Dott. Salvatore Caminito in data 24/11/1982
ai nn. rep. 228561 e n. 4598 di raccolta trascritto a Catania in data 17/12/1982 ai nn.
26584/9056
Brancato Vincenzo e Biondo Maria proprietario dal 28/12/2000 al 21/03/2007 in forza di
atto di compravendita a firma di Notaio Dott. Grazia Maria Rita Terranova in data
28/12/2000 ai nn. 27026 registrato a Messina in data 11/01/2001 ai nn. 216 trascritto a
Messina in data 08/01/2001 ai nn. 438/398
Giudice Dr. Ugo Scavuzzo
Curatore/Custode: Avv. Vincenzo La Cava
Perito: Ing. Francesco Muschera'
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Banca Popolare dell'Emilia Romagna contro Vincenzi Lisa
Seminara Giovanni e Gandolfo Carmela proprietario dal 10/10/1991 al 28/12/2000 in
forza di atto di compravendita a firma di Notar Grazia Maria Terranova in data
10/10/1991 trascritto a Messina in data 24/10/1991 ai nn. 27638/23190
7. PRATICHE EDILIZIE:
P.E. n. Concessione edilizia e successive varianti per lavori di costruzione del fabbricato
"Ortensia" ed impianti sportivi e servizi del complesso "Beau Rivage" intestata a S.C.E.S. s.r.l..
Concessione Edilizia rilasciata in data 24/08/1983- n. prot. 58 l'gibilità è stata rilasciata in
data 09/11/1989- n. prot. 8930
Descrizione box singolo di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo sito in Taormina (Messina) frazione
Trappitello - C/da Clemenza - Complesso "Beau Rivage" Strada Statale 185 di Sella Mandrazzi.
Composto da Autorimessa - Garage ubicata nel piano cantinato del complesso Beau Rivage nell
edificio denominato "Ortensia" distante circa 150 m dall'edificio "Orchidea" (foto n° 17 e n° 18).
La chiusura del garage è garantita da una porta basculante in ferro in discrete condizioni.
posto al piano cantinato sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 16
Identificato al catasto fabbricati: intestata a Vincenzi Lisa foglio 10 mappale 731 subalterno 8,
categoria C/2, classe 6, composto da vani 16 mq, posto al piano 1S, - rendita: 59,50.
Coerenze: Il box garage confina a nord con box deposito sub 9, a est con corsia di accesso
condominiale, a nord con box garage sub 7 e ad ovest con box garage sub 10.
L'edificio è stato costruito nel 1987.
L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 2,40.
All'interno del complesso "Beau Rivage" è presente una porzione di terreno di circa 10.473 mq,
destinata in perpetuo a strada privata carrabile e pedonale, ad area di parcheggio esterna e verde
comune, su parte della quale insistono due campi da tennis ed una piscina oltre a locali accessori,
porzione gravata dalle limitazioni, servitù, e vincoli nascenti in particolare dagli atti di vincolo a
parcheggio (a favore del Comune di Taormina trascritto il 17/07/1987 ai n.ri 15703 e 15704) e di
servitù passiva (trascritto il 14/01/1988 al n. 1162); al condominio denominato "Orchidea"
competono 73/1000 di proprietà generale di detto terreno che verranno pro-quota compresi nella
vendita del box oggetto di stima, in funzione dei millessimi di proprietà generali spettanti
sull'edificio.
L'autorimessa risulta intestata correttamente a Vincenzi Lisa pertanto la visura è corretta. La
planimetria catastale è correttamente inserita.
Valore
reale/potenziale
Sup. reale lorda
16,30
Destinazione
Parametro
Autorimessa-garage
Sup. reale lorda
16,30
Coefficiente
1,00
Valore
equivalente
16,30
16,30
Caratteristiche descrittive:
Componenti edilizie e costruttive:
Portone di ingresso:
tipologia: anta singola a battente, materiale: ferro, accessori: senza
maniglione antipanico, condizioni: buone.
.
Accessori:
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
Giudice Dr. Ugo Scavuzzo
Curatore/Custode: Avv. Vincenzo La Cava
Perito: Ing. Francesco Muschera'
9 di 10
Esecuzione Forzata N.000286/10
Banca Popolare dell'Emilia Romagna contro Vincenzi Lisa
Il criterio di stima adottato è quello dell'analisi della domanda e dell'offerta sul mercato di
beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare il metodo diretto
(sintetico-comparativo) che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi
espressi in termini di parametro unitario (il metro quadrato commerciale) e nell'inserire
successivamente il bene da stimare nel gradino della scala che presenta con il bene
maggiori analogie.
Posto che il reperimento di prezzi noti e recenti non è stato comunque agevole, sono stati
utilizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferiti ad immobili
siti in Taormina fraz. Trappitello, ricavati dalle indagini effettuate in loco. I valori unitari
determinati mediante le comparizioni effettuate sono stati verificati con i dati riportati dai
borsini immobiliari di operatori specializzati del settore.
Dette indagini hanno permesso di reperire valori di mercato relativi ad immobili con
destinazione analoga. Tenendo conto, inoltre, delle condizioni intrinsiche ed estrinsiche
dell'immobile si è ottenuto un valore di mercato dell'autorimessa pari a 900,00 €/mq. Il
garage non ha pertinenze. Moltiplicando il suddetto valore unitario per la superficie lorda
commerciale equivalente si ottiene il valore commerciale dell'immobile.
8.2. Fonti di informazione
Catasto di Messina, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Messina, ufficio tecnico di
Taormina, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Universo Casa - Via
Francavilla - Fraz. Trappitello - Taormina.
D.M. Casa - Via Diodoro Siculo, 14 - Taormina (Me).
Agenzia del Territorio..
8.3. Valutazione corpi
ID
Immobile
Superficie
lorda
Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e quota
A
box singolo
16
€ 14.670,00
€ 14.670,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su
base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per
rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita
giudiziaria:
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente:
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova:
Relazione lotto 002 creata in data 11/06/2012
Codice documento: E080-10-000286-002
il perito
Ing. Francesco Muschera'
Giudice Dr. Ugo Scavuzzo
Curatore/Custode: Avv. Vincenzo La Cava
Perito: Ing. Francesco Muschera'
10 di 10
€ 2.200,50
€ 0,00
Nessuno
Nessuna
€ 12.469,50
Ultima planimetria in atti
Data presentazione:28/12/1987 - Data: 25/05/2012 - n. T27762 - Richiedente: MSCFNC74C26F158K
Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)
10 metri
Catasto dei Fabbricati - Situazione al 25/05/2012 - Comune di TAORMINA (L042) - < Foglio: 10 - Particella: 731 - Subalterno: 8 >
(SCALA) B, VIA FRANCAVILLA piano: 1S;
Data presentazione:28/12/1987 - Data: 25/05/2012 - n. T27762 - Richiedente: MSCFNC74C26F158K
1
2
Foto 1 – Foto Aerea con indicato il complesso Beau Rivage all’interno del quale si trovano gli immobili
pignorati.
Foto 2 – Prospetto esterno dell’immobile su piazzale interno condominiale. L’appartamento è indicato
dalla freccia.
Foto 3 – Prospetto esterno dell’immobile su cortile interno.
Foto 4 – Piccola corte su corridoio interno all’edificio.
Foto 5 – Veranda di proprietà prospiciente su piazzale esterno condominiale. La freccia indica l’ingresso.
Foto 6 – Ingresso/soggiorno con cucina.
Foto 7 – Dettaglio cucina.
Foto 8 – Dettaglio soggiorno
Foto 9 – Camera da Letto.
Foto 10 – Altro dettaglio camera da letto.
Foto 11 – Bagno
Foto 12 – Altro dettaglio Bagno.
Foto 13 – Vano interno.
Foto 14 – Altro dettaglio del vano interno.
Foto 15 – Corridoio
Foto 16 – Porta d’ingresso
Foto 17 – Autorimessa - garage lotto 2
Foto 18 – Altro dettaglio dell’autorimessa-garage del lotto 2.