redditi dei terreni

Rapporti tra IMU ed IRPEF - redditi dei terreni
L'istituzione dell'IMU ha modificato le modalità di tassazione del reddito
dei terreni.
Nella presente circolare si analizzano i rapporti tra IMU ed IRPEF, in
relazione ai cambiamenti intervenuti a seguito dell'introduzione della nuova
imposta a partire dal 1˚ gennaio 2012.
Come visto nella circolare relativa ai “Rapporti tra IMU ed IRPEF - redditi dei fabbricati”,
l’introduzione dell’IMU ha modificato le modalità di tassazione dei redditi fondiari in relazione al
reddito derivante dal possesso dei terreni costituito dal:
reddito dominicale, che rappresenta il reddito derivante dal semplice possesso del terreno (a
titolo di proprietà o di altro diritto reale);
reddito agrario, che rappresenta invece il reddito derivante dall’esercizio dell’attività agricola.
Reddito dei
terreni
Reddito dominicale (derivante dal semplice possesso del terreno)
Reddito agrario (derivante dall’esercizio dell’attività agricola)
L’art. 9, comma 9, D.Lgs. n. 23/2011, prevede che:
“Il reddito agrario di cui all’articolo 32 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della
Repubblica n. 917 del 1986, i redditi fondiari diversi da quelli cui si applica la cedolare secca di cui
all’articolo 3, i redditi derivanti dagli immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell’articolo
43 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 917/1986, e degli
immobili posseduti dai soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società, continuano ad essere
assoggettati alle ordinarie imposte erariali sui redditi...”.
In altre parole:
la componente di reddito derivante dal reddito dominicale, essendo già assoggettata
ad IMU, non è imponibile ai fini IRPEF e addizionali, qualora il terreno non sia
affittato;
la quota di reddito derivante dalla coltivazione del fondo, vale a dire il reddito agrario,
continua ad essere assoggettato alle imposte sui redditi.
In proposito si esprime anche la Circolare MEF 18 maggio 2012, n. 3:
“La sostituzione dell’IRPEF comporta, in via generale, che per gli immobili non locati [...] o non
affittati risulta dovuta la sola IMU, mentre per quelli locati o affittati risultano dovute tanto l’IMU
quanto l’IRPEF.
Tale principio trova una parziale applicazione nell’ipotesi di terreni non affittati. tenuto conto
della previsione di cui all’art. 9, comma 9, del D.Lgs. n. 23 del 2011 […]. In tale ipotesi, pertanto,
risultano dovute l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito agrario, mentre l’IMU sostituisce
l’IRPEF e le relative addizionali sul solo reddito dominicale”.
NO IRPEF, sostituito da IMU
NO IRPEF, sostituito da IMU
Reddito dominicale
Tassazione terreno
non affittato
Dichiarato dal
Dichiarato dal
possessore
possessore
Reddito agrario
Sì IMU
Reddito dominicale
Sì IRPEF
Tassazione terreno
affittato
Dichiarato dal
conduttore
Reddito agrario
Il terreno posseduto da un contribuente può subire una diversa tassazione a seconda della diversa
modalità di utilizzo. Si descrivono brevemente le più frequenti tipologie di utilizzo dei terreni con le
relative modalità di tassazione alla luce delle novità introdotte dall’IMU.
POSSESSO A TITOLO DI PROPRIETÀ
Fino al 31 dicembre 2011, il contribuente che deteneva un terreno a titolo di proprietà o altro
diritto reale di godimento subiva una tassazione sia sul reddito derivante dal possesso del
terreno (reddito dominicale) sia sul reddito derivante dall’utilizzo del terreno (reddito agrario).
Il reddito imponibile risultava, quindi, composto dalla somma del reddito dominicale rivalutato e del
reddito agrario rivalutato, naturalmente rapportati ai giorni di possesso ed alla percentuale.
Con l’introduzione dell’IMU cambiano le modalità di tassazione; a partire dal 1°
gennaio 2012:
il reddito dominicale non deve essere assoggettato ad IRPEF ed addizionali
perché già soggetto ad IMU;
ATTENZIONE
il reddito agrario è assoggettato a tassazione IRPEF.
Proprietà
terreno non
affittato
Sì
IMU
No
IRPEF/addizionali su reddito dominicale
Sì IRPEF/addizionali su reddito
agrario rivalutato
REDDITI DI TERRENI CONCESSI IN AFFITTO
Nonostante sia stato introdotta l’IMU, nulla cambia in relazione alle modalità di tassazione
IRPEF/addizionali per i terreni concessi in affitto.
Le modalità di tassazione variano a seconda del contratto stipulato tra il proprietario (o titolare di
altro diritto reale di godimento) e l’affittuario.
I contratti d’affitto possono essere conclusi:
i in regime vincolistico del canone: in tal caso il reddito imponibile ai fini IRPEF sarà pari:
a) al canone di affitto, se l’80% del reddito dominicale rivalutato risulta maggiore del canone
d’affitto;
b) al reddito dominicale rivalutato, se l’80% del reddito dominicale rivalutato risulta minore
del canone d’affitto;
i in regime non vincolistico del canone: in tale ipotesi il reddito è determinato dal valore
del reddito dominicale rivalutato (a nulla rileva il canone di affitto).
Come anticipato, nel caso in cui il terreno sia concesso in affitto, la tassazione IMU
del reddito dominicale non sostituisce ma si aggiunge a quella ordinaria ai fini
IRPEF.
Pertanto:
ATTENZIONE
deve essere sottoposto a tassazione il reddito dominicale, in quanto
derivante dal possesso del bene;
non deve essere tassato il reddito agrario derivante dall’esercizio
dell’attività agricola (come già avveniva negli scorsi anni), dato che questo
viene dichiarato dal conduttore dell’immobile.
REDDITI DI TERRENI CONDOTTI IN AFFITTO
L’affittuario, che esercita attività agricola sui fondi che conduce, è tenuto a dichiarare il solo reddito
agrario, a partire dalla data in cui ha effetto il contratto d’affitto.
Per i contratti stipulati in corso d’anno, il reddito agrario derivante dagli estimi catastali va
commisurato ai giorni.
Il reddito dominicale rivalutato deve invece essere dichiarato dal proprietario ovvero da colui che
possiede il terreno a titolo di altro diritto reale.
Il contribuente che conduce un terreno subisce una tassazione IRPEF in quanto utilizzatore e non
proprietario.
In pratica, nel caso in cui il terreno sia condotto in affitto, il soggetto deve sottoporre a
tassazione:
il reddito agrario, derivante dall’esercizio dell’attività agricola, dato che questa viene
condotta dall’affittuario dell’immobile;
ma non il reddito dominicale, in quanto il contribuente non è titolare di diritto reale sul
bene.
Le modalità di tassazione per l’affittuario, quindi, non subiscono alcuna modifica
in seguito all’introduzione dell’IMU.
ATTENZIONE
IMMOBILI ESENTI IMU
Come visto per i fabbricati, anche i terreni esenti da IMU devono essere ordinariamente
assoggettati alle imposte sui redditi ed alle relative addizionali, ove queste siano dovute.
Rientrano in tale categoria, i terreni;
agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15, Legge
27 dicembre 1977, n. 984;
posseduti dallo Stato, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle
regioni, dalle province, dai comuni, dalle comunità montane, dai consorzi tra detti enti,
ove non soppressi, dagli enti del SSN, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali.
TERRENI AGRICOLI RICADENTI IN AREE MONTANE O DI COLLINA
Il contribuente proprietario di tali terreni non deve versare l’IMU ma su tali redditi sono
dovute ordinariamente le imposte sui redditi (anche sulla componente dominicale).
TIPOLOGIE DI UTILIZZO DEI TERRENI E RAPPORTI TRA IMU ED IRPEF
Si riassume l’assoggettabilità ad IMU ed IRPEF dei terreni, in base alla tipologia di utilizzo:
IMU
TASSAZIONE
SUL REDDITO
DOMINICALE
TASSAZIONE
SUL REDDITO
AGRARIO
Proprietà
Sì
NO
Sì
Altro diritto reale
Sì
NO
Sì
Concesso in affitto
Sì
Sì
NO
Condotto in affitto
NO
NO
Sì
NO
NO
Sì
TIPOLOGIA DI POSSESSO DEI TERRENI
Conduzione
proprio
associata
di
terreno
non
(per quota)
Conduzione associata di terreno proprio
Sì
NO
Sì
(per quota)
Socio di società semplice, terreno altrui
NO
NO
Sì
(per quota)
Socio di società semplice, terreno del socio
Sì
NO
Sì
(per quota)
Partecipante dell’impresa familiare agricola
diverso dal titolare (terreno altrui)
NO
NO
Sì
(per quota)
Partecipante dell’impresa familiare agricola
diverso dal titolare (terreno proprio)
Sì
NO
Sì
(per quota)
Titolare di impresa agricola individuale non
in forma impresa familiare (terreno altrui)
NO
NO
Sì
Titolare di impresa agricola individuale non
in forma impresa familiare (terreno proprio)
Sì
NO
Sì