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Apri - Mauro MICHELINI
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
REDDITI DI
PROVENIENZA
IMMOBILIARE
IN FRANCIA
Posizione amministrativa e fiscale
per gli Italiani
Studio Mauro MICHELINI
3ª Edizione
Settembre 2011
1
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
SOMMARIO
1. LE PERSONE FISICHE
1.1. IMPOSTA SUL REDDITO
A. Diverse modalità d’uso degli immobili
1. Non locato. A disposizione
2. Locato non ammobiliato
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
4. Hôtellerie
B. Diverse categorie di reddito
1. Non locato. A disposizione
2. Locato non ammobiliato
2.a - Regime Foncier
2.b- Regime Micro-foncier
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
3.a- Regime BIC
3.b- Regime Micro-BIC
4. Hôtellerie
C. Ciò che bisogna dichiarare
1. Gli incassi
1.a- Redditi di locazione
1.b- Spese rimborsate dall’affittuario
2. Le spese
2.a- Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista
(Expert-comptable )
2.b – Ammortamenti
D. Come dichiarare
1. La dichiarazione 2042 - 2044
2. La dichiarazione 2031
2
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
E. Dove dichiarare
1. Al Service des Impôts di Noisy-le-Grand per i non residenti
2. Al Service des impôts locale per i residenti
F. Cosa pagare
G. Come pagare l’imposta
1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
2. Le modalità di pagamento
1.2. LE ALTRE IMPOSTE
1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les ordures
ménagères)
2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
5. L’IVA (la TVA)
1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS)
1. Come si calcola
2. Il tasso d’imposizione
3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
4. Il Mandatario
1.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
A. I riflessi sul Modello Unico
3
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
1. Modulo RW Sezione II
2. Modulo RW Sezione III
3. Quadro RL
4. Quadro CR
B. I riflessi sul Modello 730
1. Modulo RW Sezione II
2. Modulo RW Sezione III
3. Quadro D
1.5. L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
1.6. LE SUCCESSIONI - DONAZIONI
2. LE SOCIETÀ (francesi)
2.1. SCI
A. Diverse modalità d’uso degli immobili
1. Non locato. A disposizione dei soci
2. Locato non ammobiliato
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
4. Hôtellerie
B. Diverse categorie di reddito
1. Non locato. A disposizione dei soci
2. Locato non ammobiliato
2.a - Regime Foncier (2072)
2.b- Regime Micro-foncier
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
3.a- Regime Bic Réel (2065)
3.b- Hôtellerie (2065 simplifié)
4
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
C. Ciò che bisogna dichiarare
1. Gli incassi
1.a- Redditi di locazione
1.b- Spese rimborsate dall’affittuario
2. Le spese
2.a- Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista
(Expert-comptable )
2.b – Ammortamenti
D. Come dichiarare
1. La dichiarazione 2072
2. La dichiarazione 2065
E. Dove dichiarare
1. La dichiarazione 2072
2. La dichiarazione 2065
F. Cosa pagare
G. Come pagare l’imposta
1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
2. Le modalità di pagamento
2.2. LE ALTRE IMPOSTE
1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les ordures
ménagères)
2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
5. L’IVA (la TVA)
5
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
2.3. LA PLUSVALENZA
a) La plusvalenza per le società all’IR (2072)
1. Come si calcola
2. Il tasso d’imposizione
3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
b) La plusvalenza per le società all’IS (2065)
1. Come si calcola
2. Il tasso d’imposizione
c) Il mandatario
2.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
A. I riflessi sul Modello Unico
1. Modulo RW Sezione II
2. Modulo RW Sezione III
3. Quadro RL
4. Quadro CR
B. I riflessi sul Modello 730
1. Modulo RW Sezione II
2. Modulo RW Sezione III
3. Quadro D
2.5. L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
2.6. LE SUCCESSIONI – DONAZIONI
2.7. SARL
6
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
1. La locazione di appartamenti non ammobiliati
2. La locazione di appartamenti ammobiliati (professionale/non professionale)
3. Altri casi
3.a - I commercianti di beni immobili e di quote di società immobiliari (“marchands de
biens ”)
3.b - I promotori – I lottizzatori
4. Iva Immobiliare e Iva sul margine
2.8. LA PLUSVALENZA E MINUSVALENZA PROFESSIONALE
3. L E SOCIETA’ ESTERE (italiane)
A. IR / IS (Imposta sul reddito/Imposta sulle società)
1. Le società estere senza stabile organizzazione in Francia
1.1. Cantiere in Francia inferiore a 12 mesi
1.2. Altri casi
2. Le società estere con stabile organizzazione in Francia
2.1.Cantiere in Francia superiore a 12 mesi
B. ALTRI CASI
1. Immobile detenuto in diretta e locato da parte di una qualsiasi società italiana (SPA, SRL,
SNC, SAS)
2. Immobile detenuto in diretta, non locato ma messo a disposizione dei soci da parte di una
società italiana sogetta all’IRES (es: SPA, SRL) (articolo 209 CGI)
3. Immobile detenuto in diretta, non locato ma messo a dispozitione dei soci da parte di una
società italiana soggetta all’IRPEF dei soci (es: SNC, SAS)
4. Immobile detenuto in diretta e locato ad uso di residence alberghiero
5. Caso di controllo di una SCI Francese da parte di una società italiana
6. Caso delle plusvalenze
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Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
C. TASSA DEL 3%
D. IVA
1.
2.
3.
4.
7ter DPR 633/72
259A2°- 283 CGI – autofattura
Identificazione diretta per privati e SCI
Intrastat beni e servizi
--- FINE DEL SOMMARIO ---
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Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
REDDITI DI PROVENIENZA IMMOBILIARE IN FRANCIA
Posizione amministrativa e fiscale per gli Italiani
1.
LE PERSONE FISICHE
1.1. IMPOSTA SUL REDDITO
A. Diverse modalità d’uso degli immobili
1. Non locato. A disposizione
Bene tenuto a disposizione dal proprietario.
Taxe foncière e taxe d’habitation sono a carico del proprietario.
2. Locato non ammobiliato
Bene affittato privo di mobili (ammobiliato dall’inquilino).
Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Bene affittato, ammobiliato dal proprietario.
Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
Bed&Breakfast (chambre d’hôtes) : quando viene locata ammobiliata una parte della
propria abitazione principale.
4. Hôtellerie
Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: “Pierre
et Vacances”), che offre almeno 3 dei 4 seguenti servizi:
- servizio di pulizia della/e camera/e;
- colazione;
- fornitura di biancheria;
- portineria.
B. Diverse categorie di reddito
1. Non locato. A disposizione
Non soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e nessuna dichiarazione in Italia.
2. Locato non ammobiliato
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del
recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A punto 3 e 4).
2.a - Regime Foncier
Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi
deducibili.
2.b- Regime Micro-foncier
Regime forfettario per affitti annuali non superiori a complessivi 15.000€.
3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del
recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A punto 3 e 4).
3.a- Regime BIC
Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi
deducibili.
3.b- Regime Micro-BIC
Regime forfettario per affitti annuali non superiori a complessivi 32.600€.
4. Hôtellerie
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del
recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A punto 3 e 4).
Gli affitti sono assoggettati ad IVA 5,5%.
Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l’ufficio imposte
competente (*), unitamente all’eventuale pagamento dell’IVA.
Soggetti alla tenuta di una contabilità semplificata.
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce il maggior reddito.
C. Ciò che bisogna dichiarare
1. Gli incassi
1.a- Redditi di locazione
- Regime Foncier: affitti lordi incassati (comprese le provisions) nel periodo
d’imposta.
- Regime Micro-foncier: affitti incassati (escluse le provisions) nel periodo d’imposta;
abbattimento del 30% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte.
- Regime Bic: affitti (comprese le provisions) di competenza del periodo d’imposta.
- Regime Micro-BIC: affitti incassati (escluse le provisions) nel periodo d’imposta;
abbattimento del 50% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte.
1.b- Spese rimborsate dall’affittuario
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Trattasi di spese forfettariamente anticipate dall’inquilino (provisions), previste dal
contratto di affitto.
Devono essere dichiarate insieme agli affitti nei casi di cui al punto 1.a, in quanto
dedotte in dichiarazione .
2. Le spese
2.a- Spese generali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del
commercialista (Expert-comptable )
Vengono portate in deduzione solo per il regime Foncier et BIC.
2.b- Ammortamenti
Vengono portati in deduzione solo per il regime BIC.
D. Come dichiarare
1. La dichiarazione 2042 - 2044
- Regime Foncier: gli affitti e le spese di cui al punto C.1 e C.2 si dichiarano nella
2044. Il reddito imponibile viene poi riportato sulla 2042 (rigo 4BA in caso di utile;
4BB in caso di perdita).
- Regime Micro-foncier: gli affitti di cui al punto 1a vengono dichiarati direttamente
sulla 2042 (rigo 4BE).
2. La dichiarazione 2042-2042C
- Regime Micro-BIC: gli affitti di cui al punto C.1.a vengono dichiarati direttamente
sulla 2042 (rigo 5NP).
3. La dichiarazione 2042C-2031
- Regime Bic: i ricavi e i costi si dichiarano nella 2031 e il reddito imponibile viene
riportato sulla 2042-C (rigo 5NJ se utile; rigo 5NM se perdita).
E. Dove dichiarare
1. Al Service des Impôts di Noisy-le-Grand per i non residenti (**)
Entro il 30 di giugno devono presentare la 2042 unitamente agli allegati (2044 e/o
2042C).
Entro il 30 aprile per coloro che hanno beni di cui al paragrafo 1.1.A punto 3 e 4 devono
presentare la dichiarazione 2031 all’ufficio competente dove è situato l’immobile. (*)
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce maggior reddito.
2. Al Service des impôts locale per i residenti(**)
Entro il 30 aprile devono presentare la 2042 unitamente agli allegati (2044 e/o 2042C
e/o 2031) all’ufficio competente dove si trova la residenza principale.
11
redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
(**) Per la nozione di residente si fa riferimento agli articoli sul domicilio fiscale pubblicati sul sito
www.michelinimauro.com → Fiscalità immobiliare → Il domicilio fiscale
F. Cosa pagare
L'imposta non può essere inferiore al 20% del reddito netto imponibile (Art. 197A CGI)
Tale imposta, pagata a titolo definitivo sul reddito, costituisce un credito d'imposta per i
redditi prodotti all'estero e imponibili in Italia (Art. 165, 1° comma del TUIR).
G. Come pagare l’imposta
1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
Differentemente da quanto avviene in Italia, è il fisco francese che calcola l’imposta da
pagare sul reddito tramite l’invio dell’Avis d’impôt, che generalmente si riceve nei 2-3
mesi successivi all’invio della dichiarazione.
2. Le modalità di pagamento
La scadenza prevista per il pagamento dell’imposta è il 15 settembre dell’anno N+1.
Il pagamento avviene tramite:
- TIP (per coloro che hanno un conto in Francia): tagliando precompilato che si trova
sulla prima pagina dell’avis d’impot da firmare e rinviare alla tesoreria unitamente al
RIB.
- addebito automatico in conto (per coloro che hanno un conto in Francia): simile al
RID, al quale bisogna aderire tramite domanda da inviare all’ufficio imposte
competente, con largo anticipo rispetto alla scadenza.
- assegno: da spedire alla tesoreria unitamente alla copia dell’avis d’impot.
- bonifico: da eseguirsi almeno 10 giorni prima della scadenza, per non incorrere nella
penalità di tardivo pagamento in quanto l’ufficio imposte prende in considerazione la
data di arrivo del bonifico e non quella di partenza come avviene in Italia, indicando
nella causale di pagamento il numero di riferimento fiscale.
1.2. LE ALTRE IMPOSTE
12
redditi immobiliare in Francia.doc
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1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti(la taxe foncière et
la taxe sur les ordures ménagères)
E’ dovuta dal proprietario del bene e pagata anch’essa tramite un avis d’impot.
Anche per la tassa fondiaria è il fisco francese che calcola l’importo dovuto sulla base
di valori catastali che variano da comune a comune e di anno in anno. Nell’avviso della
tassa fondiaria è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere
nel caso di bene affittato, recuperata dall’inquilino.
2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
E’ dovuta da chi occupa il bene e pagata anch’essa tramite un avis d’impot.
E’ calcolata dall’ufficio imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.
3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
E’ dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata anch’essa tramite un
avis d’impot.
Normalmente è inserita nell’avis d’impot che riguarda la tassa di abitazione.
4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
E’ dovuta per i beni non occupati per più di 2 anni consecutivi e che si trovano nei
comuni con più di 200.000 abitanti.
Non sono soggette alla tassa le residenze secondarie purché arredate.
Per quanto riguarda le modalità di pagamento si rinvia al punto 1.1.G.2 .
5. L’IVA (la TVA)
Si applica per i regimi Bed&Breakfast (chambres d’hotes) e Hotellerie (esempio “Pierre
et Vacances”).
L’aliquota sugli affitti è del 5,5% ; il versamento dell’IVA va eseguito entro il 30 aprile
dell’anno N+1 tramite il modulo CA12. Al superamento di determinati limiti, sono
dovuti anche 4 acconti trimestrali.
La dichiarazione CA12 deve essere inviata presso l’ufficio imposte competente (*).
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce maggior reddito.
1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS) ESCLUSA
LA RESIDENZA PRINCIPALE
1. Come si calcola
La plusvalenza è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto;
sono deducibili dal prezzo di vendita, a titolo esemplificativo, le commissioni di
vendita, la manleva d’ipoteca, gli onorari d’architetto, le spese di ristrutturazione
(debitamente documentate) o in alternativa una percentuale a forfait che può andare fino
13
redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
a un massimo del 7,5% per le spese di acquisizione del valore del bene e fino a un
massimo del 15% del valore del bene per le spese di miglioria oltre a un abbattimento
fisso di 1.000€, ecc..
Fino al 31.01.2012: Un abbattimento del 10% è inoltre applicato a partire dal 5° anno di
possesso dell’immobile; la presenza di quest’ultimo abbattimento fa si che,
indipendentemente dalle altre condizioni di cui sopra, al compimento del 15° anno,
l’immobile è di fatto esonerato dalla tassazione della plusvalenza.
Dal 01.02.2012 : a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile l'abbattimento è
calcolato come segue:
- 2% dal 6° al 17°
- 4% dal 18° al 24°
- 8% dal 25° al 30°
L'immobile sarà pertanto esonerato a partire dal 30° anno di possesso del bene.
Esempio
un immobile acquisito tramite successione il 01.02.1982 (data del decesso) e venduto il
01.02.2012 genera una plusvalenza di 450.000 €.
Il periodo di riferimento per il calcolo dell'abbattimento è compreso tra il 01.01.1987 e
01.02.2012
anno di
possesso
del bene
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
%
abbattime deduzione
nto
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2%
9.000
4%
18.000
6%
27.000
8%
36.000
10%
45.000
12%
54.000
14%
63.000
16%
72.000
18%
81.000
20%
90.000
plusvalen
za netta
450.000
450.000
450.000
450.000
450.000
441.000
432.000
423.000
414.000
405.000
396.000
387.000
378.000
369.000
360.000
anno di
possesso
del bene
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
%
abbattime deduzione
nto
22%
99.000
24%
108.000
28%
126.000
32%
144.000
36%
162.000
40%
180.000
44%
198.000
48%
216.000
52%
234.000
60%
270.000
68%
306.000
76%
342.000
84%
378.000
92%
414.000
100%
450.000
plusvalen
za netta
351.000
342.000
324.000
306.000
288.000
270.000
252.000
234.000
216.000
180.000
144.000
108.000
72.000
36.000
0
2. Il tasso d’imposizione
19%
14
redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
In Italia le plusvalenze sono esonerate decorsi 5 anni dall'acquisto del bene o
dall'acquisizione del bene per successione (Art. 67,1° lettera b TUIR)
L'imposizione nell'ambito dei 5 anni è comunque criticabile in quanto, mentre l'art.70
del TUIR precisa che "sono imponibili i redditi dei terreni e fabbricati situati all'estero"
l'art.67 del TUIR fa un generico riferimento alle plusvalenze realizzate mediante
cessione a titolo oneroso. Pertanto, non trattandosi di una dimenticanza del legislatore
ma sicuramente di un non adattamento della norma all'evoluzione dei tempi,
l'imposizione nell'ambito dei 5 anni può essere contestata da parte del contribuente.
3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
All’atto della vendita di un bene immobile situato in Francia il notaio nomina un
rappresentante fiscale, accreditato presso il "Tresor Public", che si occupa
di
effettuare il pagamento delle imposte per conto del venditore non residente ; il venditore
può scegliere un proprio rappresentante fiscale, se meno costoso, e comunicarlo al
notaio stesso.
La designazione di un rappresentante fiscale accreditato dall’amministrazione è
obbligatoria per garantire il pagamento delle imposte dovute. In caso contrario, l’atto
di vendita non sarà pubblicato e la vendita non potrà essere regolarizzata.
Non è necessario nominare un "Rappresentante Fiscale" nel caso in cui:
1 - il prezzo di cessione del bene è inferiore a 150 000 € per cedente;
2 - si detiene il bene da più di 15 anni (30 anni dal 01.02.2012).
4. Il mandatario
Il mandatario è colui che nell’interesse del mandante (mandato senza rappresentanza) si
obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell’interesse del mandante
stesso.
Normalmente il mandato assume una forma scritta (vedi alcuni esempi su
www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello
studio → Procure per dichiarazioni fiscali) e consente al mandatario di spedire le
dichiarazioni 2042,2044,2031,ecc., di ricevere gli Avis d’Impot, di interagire con i
Service des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti e di effettuare tutte le
pratiche in nome e per conto del mandante stesso.
(vedi anche "mandat pour le notaire" sul sito www.michelinimauro.com → Studio →
L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)
1.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
A. I riflessi sul Modello Unico
15
redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
1. Modulo RW - Sezione II
Come si deve dichiarare?: Il modulo RW deve essere compilato in via autonoma e
presentato unitamente al modello UNICO o al 730, ovvero, nell’ipotesi di esonero
dalla presentazione della dichiarazione dei redditi, allegato al solo frontespizio del
modello UNICO, nei termini previsti per quest’ultimo modello. *
Le modalità di compilazione della Sezione II relativamente ad un immobile locato, sono
analoghe a quelle descritte per l’immobile tenuto a disposizione.*
Chi deve dichiarare? : I soggetti residenti che detengono un immobile a titolo di
proprietà o di altro diritto reale, indipendentemente dalle modalità della loro
acquisizione e quindi anche se pervengono da eredità o donazioni. Pertanto, qualora sul
bene sussistano più diritti reali, ad esempio nuda proprietà e usufrutto, sono tenuti
all’effettuazione di tale adempimento sia il titolare del diritto di usufrutto, sia il titolare
della nuda proprietà. *
Se il bene è in comunione o cointestato, l’obbligo di compilazione del presente quadro è
a carico di ciascun soggetto intestatario, con riferimento al valore relativo alla propria
quota di possesso. *
Cosa si deve dichiarare?: Si deve dichiarare il costo storico dell’investimento
risultante dall’atto notarile maggiorato degli eventuali oneri accessori quali, ad esempio,
le spese notarili e gli oneri di intermediazione, ad esclusione degli interessi passivi. *
Il costo storico va indicato per intero, indipendentemente dall’eventuale finanziamento
richiesto per l’acquisto del bene. *
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30
2. Modulo RW Sezione III
Cosa si deve dichiarare?: I flussi (Italia - estero; estero - Italia; estero-estero) effettuati
attraverso intermediari (residenti- non residenti - ovvero in forma diretta) che nel corso
dell’anno hanno interessato gli investimenti esteri indicati nella Sezione II. *
I flussi devono essere dichiarati dal reale beneficiario degli stessi; di conseguenza il
trasferimento effettuato dal padre ma a beneficio del figlio, non deve essere dichiarato
dal primo, ma bensì da quest’ultimo.
Per quanto riguarda poi gli incrementi verificatisi a seguito degli investimenti esteri, ad
esempio mediante l’incasso del canone di locazione di un immobile, gli stessi non
andranno dichiarati nella presente sezione in quanto concorreranno a formare il saldo di
fine anno del conto corrente estero da riportare nella sezione II del modulo RW.
Qualora invece vengano pagate utenze, spese condominiali e quant’altro direttamente
sul conto detenuto in Francia, mediante trasferimenti dall’Italia, per immobili non locati
e tenuti a disposizione, detti trasferimenti non andranno riportati nella presente sezione
e neppure nella sezione I, a condizione che i suddetti trasferimenti vengano effettuati
per mezzo di intermediari residenti.
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pag. 20-25
3. Quadro RL
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Cosa si deve dichiarare?: L’immobile tenuto a disposizione non è soggetto ad imposta
sui redditi in Francia e pertanto non deve essere dichiarato in questo quadro.
L’immobile locato, essendo invece soggetto ad imposta in Francia, deve essere
dichiarato nel quadro RL, rigo 12, nell’ammontare netto dichiarato in detto Stato (art.
70, 2°comma TUIR).
Spetta in tal caso il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero (art.165 TUIR).
(Vedi paragrafo successivo).
4. Quadro CR
Il quadro CR consente di recuperare, mediante il credito d’imposta per i redditi prodotti
all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo.
Di conseguenza, il recupero delle imposte pagate all’estero mediante il credito
d’imposta, avverrà con lo sfasamento di un anno almeno; il reddito viene dichiarato in
Francia nell’anno N+1, e viene integrato nel modello UNICO dell’anno N+1; il credito
d’imposta relativo a tale reddito viene recuperato nell’anno N+2 se il pagamento delle
imposte a titolo definitivo è avvenuto in Francia nell’anno N+1.
B. I riflessi sul Modello 730
1. Modulo RW Sezione II
Vedi paragrafo 1.4.A.1
2. Modulo RW Sezione III
Vedi paragrafo 1.4.A.2
3. Quadro D
Vedi paragrafo 1.4.A.3
Il reddito derivante dalla locazione come sopra determinato va indicato in questo
quadro, nel rigo D4.
1.5. L'ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
L’ISF è un’imposta patrimoniale che deve essere dichiarata da ogni persona fisica che
possegga, alla data del 1° gennaio dell’anno in corso, un patrimonio tassabile di un
valore superiore a 1.300.000 euro.
Per i cittadini italiani residenti in Francia, senza avere la nazionalità francese, sulla base
del protocollo e dell’articolo 23 della Convenzione franco-italiana contro le doppie
imposizioni, non sono presi in conto per la soglia dei 1.300.000 euro, « … i beni situati
fuori della Francia che essi possiedono al 1° gennaio di ciascuno dei cinque anni
successivi a quello in cui essi sono diventati residenti in Francia… »
Per i non residenti, sono presi in conto per la soglia dei 1.300.000 euro l’insieme dei
beni immobiliari situati sul suolo francese.
Esistono degli esoneri per :
17
redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
- I beni professionali : sono così qualificati i beni necessari all’esercizio a titolo
principale di una professione , o anche le quote o azioni di società così come certe
proprietà rurali affittate con contratti a lungo termine.
- Altri beni quali gli oggetti d’antiquariato , le auto d’epoca, i diritti di proprietà
letteraria e artistica , ecc….
L’importo dell’ISF è ottenuto applicando al valore totale del patrimonio tassabile i
seguenti scaglioni progressivi:
per l'anno 2011:
Fino a 800.000 €.......................................................... 0%
Da 800.000 € a 1.310.000 € ........................................ 0,55%
Da 1.310.000 € a 2.570.000 € ..................................... 0,75%
Da 2.570.000 € a 4.040.000 € ..................................... 1,00%
Da 4.040.000 € a 7.710.000 € ..................................... 1,30%
Da 7.710.000 € a 16.790.000 € ................................... 1,65%
Oltre 16.790.000 €....................................................... 1,80%
dal 2012:
Fino a 1.300.000 €....................................................... 0%
Da 1.300.000 € a 3.000.000 € ..................................... 0,25%
Oltre 3.000.000 € ........................................................ 0,50%
La dichiarazione deve essere depositata non oltre il 15 luglio (*) di ogni anno
accompagnata del pagamento.
(*) per il 2011 la scadenza è stata rinviata al 30 settembre
Conseguenze sulla fiscalità Italiana
L’ISF va dichiarata e pagata unicamente in Francia.
Non ci sono obblighi particolari né dichiarazioni da fare in Italia in ragione della non
esistenza di questa imposta (articolo 23 e prot. 11 della Convenzione franco-italiana
contro le doppie imposizioni).
1.6. LE SUCESSIONI - DONAZIONI
Secondo la Convenzione franco-italiana contro le doppie imposizioni in materia di
imposta sulle successioni e donazioni e più particolarmente secondo gli art. 5 e 6, tutti i
beni immobili situati sul territorio francese sono soggetti all’imposta francese sulle
successioni e donazioni.
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
In conseguenza, se il defunto era un non residente in Francia (esempio italiano) e se gli
eredi sono anch’essi non residenti in Francia (esempio italiani), tutti i beni immobili
situati sul territorio francese sono soggetti sia all’imposta francese sulle successioni e
donazioni sia all’imposta italiana sulle successioni e donazioni.
Se il defunto era un non residente in Francia e l’/gli erede/i è/sono residente/i in
Francia, l’insieme della successione (tutti i beni) sono soggetti all’imposta sulle
successioni e donazioni in Francia.
IN FRANCIA
Importi applicabili dal 31 luglio 2011.
1) In caso di donazione gli abbattimenti sono di :
159.325€
80.724 €
31.865 €
15.932 €
7.967 €
5.310 €
per i figli
per il coniuge e conviventi "pacsés" (*)
per i nipoti (da nonni)
per i fratelli e le sorelle
per i nipoti (da zii)
per i pronipoti
(*) a partire dal 01.01.2011, i conviventi “pacsés” beneficiano dello stesso abbattimento
dei coniugi.
I concubini non beneficiano di alcun abbattimento e sono tassati al 60% sul valore
venale del bene e sulle somme ricevute.
Gli abbattimenti sono ripristinati ogni 10 anni nel caso di donazione.
2) In caso di successione gli abbattimenti sono di:
159.325€
15.932 €
7.967 €
5.310 €
1.594 €
0€
per i figli
per i fratelli e le sorelle (*)
per i nipoti (da zii)
per i pronipoti
per gli altri eredi
per il coniuge e conviventi "pacsés" (*)
(*) a partire dal mese di agosto 2007, c’è un esonero totale d’imposta sulle successioni
tra coniugi o conviventi “pacsé” e per i fratelli e sorelle (questi ultimi a determinate
condizioni) .
Successione o donazione applicabili tra coniugi o conviventi "pacsés"
Importo imponibile dopo abbattimento
Fino a 8.072 €
Da 8.072 € a 15.932 €
Da 15.932 € a 31.865 €
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Tasso
5%
10%
15%
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Da 31.865 € a 552.324 €
Da 552.324 € a 902.838 €
Da 902.838 € a 1.805.677 €
Oltre 1.805.677 €
20%
30%
40%
45%
Successione o donazione applicabili tra genitori e figli
Importo imponibile dopo abbattimento
Fino a 8.072 €
Da 8.072 € a 12.109 €
Da 12.109 € a 15.932 €
Da 15.932 € a 552.324 €
Da 552.324 € a 902.838 €
Da 902.838 € a 1.805.677 €
Oltre 1.805.677 €
Tasso
5%
10%
15%
20%
30%
40%
45%
Successione o donazione applicabili tra fratelli e sorelle
Importo imponibile dopo abbattimento
Fino a 24.430 €
Oltre 24.430 €
Tasso
35%
45%
a partire dal mese di agosto 2007, a determinate condizioni, c’è un esonero totale
d’imposta sulle successioni tra i fratelli e sorelle.
Altri casi
Importo imponibile dopo abbattimento
Fra parenti fino al 4° grado
Fra non parenti
Tasso
55%
60%
IN ITALIA
Un’imposta sulle successioni e donazioni è stata parzialmente reintrodotta a partire
dall’ottobre 2006 :
4% per le successioni e le donazioni tra genitori e figli in linea retta.
6% per le successioni e le donazioni fino al 4° grado.
8% per le successioni e le donazioni negli altri casi.
Un abbattimento è previsto tra parenti in linea retta per un importo di 1.000.000 €
(calcolato sulla base del valore catastale) per beneficiario, sia per la successione che per
la donazione.
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redditi immobiliare in Francia.doc
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In materia di ISF, il bene acquisito con vitalizio dal debitore della rendita entra nel
calcolo del suo patrimonio imponibile, se questo è superiore a 1.300.000 € (vedi pagina
12).
Allo stesso modo per il creditore della rendita, se questo ne conserva l’usufrutto: in
effetti una parte del valore del bene vitalizio deve essere preso in conto per il calcolo del
suo patrimonio se questo è superiore a 1.300.000 € (vedi paragrafo 1.5).
2. LE SOCIETÀ
2.1. SCI
A. Diverse modalità d’uso degli immobili
1- Non locato. A disposizione dei soci
Bene tenuto a disposizione dal/dai proprietario/i.
Taxe foncière e taxe d’habitation sono a carico del proprietario.
2- Locato non ammobiliato
Bene affittato privo di mobili (ammobiliato dall’inquilino).
Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Bene affittato, ammobiliato dal proprietario.
Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
Bed&Breakfast (chambre d’hôtes) : quando viene locata ammobiliata una parte della
propria abitazione principale. Taxe foncière e taxe d’habitation a carico del proprietario.
4- Hôtellerie
Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: “Pierre et
Vacances”), che offre almeno 3 dei 4 seguenti servizi:
- servizio di pulizia della/e camera/e;
- colazione;
- fornitura di biancheria;
- portineria.
B. Diverse categorie di reddito
1-Non locato. A disposizione dei soci.
Non soggetto a reddito in Francia e Italia.
2-Locato non ammobiliato
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Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del recupero
del credito d’imposta, vedi paragrafo 2.4.A. punti 3 e.4).
2.a - Regime Foncier
Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili.
2.b - Regime Micro-foncier
Regime forfettario per affitti annuali non superiori a complessivi 15.000€.
3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia (in Italia solo per gli eventuali dividendi).
3.a- Regime Bic Réel (2065)
Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili.
3.b - Hôtellerie (2065 simplifié)
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia (in Italia solo per gli eventuali dividendi).
Gli affitti sono assoggettati ad IVA 5,5%.
Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l’ufficio imposte
competente (*), unitamente all’eventuale pagamento dell’IVA.
Soggetti alla tenuta di una contabilità semplificata.
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce il maggior reddito.
C. Ciò che bisogna dichiarare
1. Gli incassi
1.a- Redditi di locazione
- Regime Foncier: affitti lordi incassati (comprese le provisions) nel periodo d’imposta.
- Regime Micro-foncier: affitti incassati (escluse le provisions) nel periodo d’imposta;
abbattimento del 30% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte.
- Regime Bic (2065) : affitti (comprese le provisions) di competenza del periodo
d’imposta. Sull’importo degli affitti dichiarati è dovuta la tassa CRL (“Contribution sur
les Revenus Locatifs”) pari al 2,5%.
1.b- Spese rimborsate dall’affittuario
Trattasi di spese forfettariamente anticipate dall’inquilino (provisions), previste dal
contratto di affitto.
Devono essere dichiarate insieme agli affitti nei casi di cui al punto C.1.a (Regime foncier
e regime Bic), in quanto dedotte in dichiarazione.
2. Le spese
2.a- Spese generali, interessi del mutuo, spese notarili, spese del
commercialista (Expert-comptable )
Vengono portate in deduzione solo per il regime Foncier et BIC.
2.b- Ammortamenti
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Vengono portati in deduzione solo per il regime BIC.
D. Come dichiarare
1. La dichiarazione 2072
- Regime Foncier: gli affitti e le spese di cui rispettivamente al punto C.1a e C.2 si
dichiarano nella 2072. Il reddito imponibile viene poi riportato sulla 2042 (rigo 4BA in
caso di utile; 4BB in caso di perdita).
- Regime Micro-foncier: gli affitti di cui al punto C.1a vengono dichiarati direttamente
sulla 2072 (rigo1).
2. La dichiarazione 2065
- Regime Bic Réel : gli affitti e le spese di cui al punto C si dichiarano nelle tabelle
della“liasse fiscale” (da 2050 a 2059). Il risultato fiscale viene poi riportato sul quadro C
della 2065.
L’utile è assoggettato alle seguenti aliquote:
15% fino a 38.120 € (*)
33,33% per la parte eccedente i 38.120€
Se l’imposta dovuta supera i 3.000 € sono dovuti anche gli acconti trimestrali.
(*) Per beneficiare dell’aliquota ridotta il capitale deve essere detenuto per almeno il 75%
da persone fisiche.
E. Dove dichiarare
1. La dichiarazione 2072
All’ufficio imposte competente dove è situata la sede della società entro il 28 di febbraio
dell’anno successivo al periodo d’imposta.
Entro il 30 di giugno i soci della SCI devono presentare la 2042, riportando il reddito pro
quota dichiarato sulla 2072 ( vedi D1).
2. La dichiarazione 2065
All’ufficio imposte competente dove è situata la sede della società entro il 30 aprile
dell’anno successivo al periodo d’imposta unitamente alle tabelle della “liasse fiscale” (da
2050 a 2059).
I soci non fanno nessuna dichiarazione (salvo in caso di distribuzione di dividendi).
F. Cosa pagare
L'imposta non può essere inferiore al 20% del reddito netto imponibile (Art. 197A CGI).
Tale imposta, pagata, dai soci, a titolo definitivo sul reddito, costituisce un credito
d'imposta per i redditi prodotti all'estero imponibili in Italia (Art. 165, 1° comma del
TUIR).
23
redditi immobiliare in Francia.doc
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G. Come pagare l’imposta
1. La cartella esattoriale
1.a – (Avis d’impôt) per le Società soggette all’IR (2072)
La ricevono solo i soci (a seguito della presentazione della 2042).
Differentemente da quanto avviene in Italia, è il fisco francese che calcola l’imposta da
pagare sul reddito tramite l’invio dell’Avis d’impôt, che generalmente si riceve nei 2-3
mesi successivi all’invio della dichiarazione (settembre-ottobre).
1.b – Formulario 2572/2571 per le Società soggette all’IS (2065)
Il saldo del’imposta IS nonché della CRL viene pagato tramite il modello 2572 entro il 15
aprile dell’anno N+1.
Gli acconti, se dovuti, vengono pagati tramite il modello 2571; la base di calcolo degli
acconti è l’esercizio N-1.
2. Le modalità di pagamento
Il pagamento avviene tramite:
- TIP per i soci della SCI che hanno un conto in Francia: tagliando precompilato che si
trova sulla prima pagina dell’avis d’impot da firmare e rinviare alla tesoreria unitamente
al RIB.
- addebito automatico in conto (per coloro che hanno un conto in Francia): simile al RID,
al quale bisogna aderire tramite domanda da inviare all’ufficio imposte competente, con
largo anticipo rispetto alla scadenza.
- assegno: da spedire alla tesoreria unitamente alla copia dell’avis d’impot o dei formulari
2571/2572
- bonifico: da eseguirsi almeno 10 giorni prima della scadenza, per non incorrere nella
penalità di tardivo pagamento in quanto l’ufficio imposte prende in considerazione la data
di arrivo del bonifico e non quella di partenza come avviene in Italia, indicando nella
causale di pagamento il numero di riferimento fiscale.
2.2. LE ALTRE IMPOSTE
1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la
taxe sur les ordures ménagères)
E’ dovuta dal proprietario del bene e pagata tramite un avis d’impot.
Anche per la tassa fondiaria è il fisco francese che calcola l’importo dovuto sulla base di
valori catastali che variano da comune a comune e di anno in anno. Nell’avviso della tassa
fondiaria è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere nel caso
di bene affittato, recuperata dall’inquilino.
2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
E’ dovuta da chi occupa il bene e pagata tramite un avis d’impot.
E’ calcolata dall’ufficio imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.
24
redditi immobiliare in Francia.doc
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3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
E’ dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata anch’essa tramite un avis
d’impot.
Normalmente è inserita nell’avis d’impot che riguarda la tassa di abitazione.
4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
E’ dovuta per i beni non occupati per più di 2 anni consecutivi e che si trovano nei comuni
con più di 200.000 abitanti.
Non sono soggette alla tassa le residenze secondarie purché arredate.
5. L’IVA (la TVA)
Si applica per i regimi Bed&Breakfast (chambres d’hôtes) e Hôtellerie (esempio “Pierre et
Vacances”).
L’aliquota sugli affitti è del 5,5% ; il versamento dell’IVA va eseguito entro il 30 aprile
dell’anno N+1 tramite il modulo CA12. Al superamento di determinati limiti, sono dovuti
anche 4 acconti trimestrali.
La dichiarazione CA12 deve essere inviata presso l’ufficio imposte competente (*).
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce maggior reddito.
Per quanto riguarda le modalità di pagamento si rinvia al punto 2.1.G.2 .
2.3. LA PLUSVALENZA
a. La plusvalenza per le società all’IR (2072)
1. Come si calcola
La plusvalenza è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto; sono
deducibili dal prezzo di vendita, a titolo esemplificativo, le commissioni di vendita, la
manleva d’ipoteca, gli onorari d’architetto, le spese di ristrutturazione (debitamente
documentate) o in alternativa una percentuale a forfait che può andare fino a un massimo
del 7,5% per le spese di acquisizione del valore del bene e fino a un massimo del 15% del
valore del bene per le spese di miglioria oltre a un abbattimento fisso di 1.000€, ecc..
Un abbattimento del 10% è inoltre applicato a partire dal 5° anno di possesso
dell’immobile; la presenza di quest’ultimo abbattimento fa si che, indipendentemente dalle
altre condizioni di cui sopra, al compimento del 15° anno, l’immobile è di fatto esonerato
dalla tassazione della plusvalenza.
Fino al 31.01.2012: Un abbattimento del 10%(*) è inoltre applicato a partire dal 5° anno di
possesso dell’immobile; la presenza di quest’ultimo abbattimento fa si che,
indipendentemente dalle altre condizioni di cui sopra, al compimento del 15° anno,
l’immobile è di fatto esonerato dalla tassazione della plusvalenza.
(*) Dal 01.02.2012 : a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile l'abbattimento è
calcolato come segue:
- 2% dal 6° al 17°
- 4% dal 18° al 24°
- 8% dal 25° al 30°
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
L'immobile sarà pertanto esonerato dal 30° anno di possesso del bene.
Vedi esempio di calcolo plusvalenza al pragrafo 1.1.3.
2. Il tasso d’imposizione
19%.
In Italia le plusvalenze sono esonerate decorsi 5 anni dall'acquisto del bene o
dall'acquisizione del bene per successione (Art. 67,1° lettera b TUIR)
L'imposizione nell'ambito dei 5 anni è comunque criticabile in quanto, mentre l'art.70 del
TUIR precisa che "sono imponibili i redditi dei terreni e fabbricati situati all'estero"
l'art.67 del TUIR fa un generico riferimento alle plusvalenze realizzate mediante cessione a
titolo oneroso. Pertanto, non trattandosi di una dimenticanza del legislatore ma sicuramente
di un non adattamento della norma all'evoluzione dei tempi, l'imposizione nell'ambito dei 5
anni può essere contestata da parte del contribuente.
Esempio di calcolo (% di abbattimento valide fino al 31.01.2012)
Venditore : persona fisica domiciliata fuori dalla francia
Acquisto il 10/01/2000 : 150.000 euro
Vendita il 15/01/2011 : 400.000 euro
150.000 + forfait spese notarili : 7,5 % 11.250 + forfait lavori : 15 % 22.500 = 183.750
400.000 – 183.750 = 216.250
Abbattimento del 10 % per ogni anno di detenzione dopo il 5° anno (11 – 5 = 6) = 60 %
216.250 – 60 % = 86.500
Abbattimento fisso di 1.000 euro = 85.500
85.500 x 19 % = 16.245 euro
3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
All’atto della vendita di un bene immobiliare situato in Francia il notaio nomina un
rappresentante fiscale, accreditato presso il "Tresor Public", che si occupa di effettuare il
pagamento delle imposte per conto del venditore non residente ; il venditore può scegliere
un proprio rappresentante fiscale, se meno costoso, e comunicarlo al notaio stesso.
La designazione di un rappresentante fiscale accreditato dall’amministrazione è
obbligatoria per garantire il pagamento delle imposte dovute. In caso contrario, l’atto di
vendita non sarà pubblicato e la vendita non potrà essere regolarizzata.
Non è necessario nominare un "Rappresentante Fiscale" nel caso in cui:
1 - il prezzo di cessione del bene è inferiore a 150 000 € per cedente;
2 - si detiene il bene da più di 15 anni (30 anni dal 01.02.2012).
26
redditi immobiliare in Francia.doc
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b. La plusvalenza per le società all’IS (2065)
1. Come si calcola?
Si calcola tramite la tabella 2059-A della “liasse fiscale”, è data dalla differenza tra il
valore di acquisto (al netto degli ammortamenti) ed il prezzo di vendita.
2. Il tasso d’imposizione ?
15% fino a 38.120€ (*)
33,33% sulla parte eccedente i 38.120€
(*) Per beneficiare dell’aliquota ridotta il capitale deve essere detenuto per almeno il 75%
da persone fisiche.
Esempio di calcolo
Venditore : società domiciliata fuori dalla francia
Acquisto il 10/01/2000 : 150.000 euro
Vendita il 15/01/2011 : 400.000 euro
150.000 – (2 % x 11 anni) = 150.000 – 33.000 = 117.000 euro
400.000 – 117.000 = 283.000
283.000 x 33 % = 93.390 euro
c. Il mandatario
Il mandatario è colui che nell’interesse del mandante (mandato senza rappresentanza) si
obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell’interesse del mandante stesso.
Normalmente il mandato assume
una forma scritta
(vedi alcuni esempi su
www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello
studio → Procure per dichiarazioni fiscali) e consente al mandatario di spedire le
dichiarazioni 2042,2044,2031,ecc., di ricevere gli Avis d’Impot, di interagire con i Service
des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti e di effettuare tutte le pratiche in
nome e per conto del mandante stesso.
(vedi anche "mandat pour le notaire" sul sito www.michelinimauro.com → Studio →
L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)
2.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
A. I riflessi sul modello UNICO
1. Modulo RW - Sezione II
Come si deve dichiarare?: Il modulo RW deve essere compilato in via autonoma e
presentato unitamente al modello UNICO o al 730, ovvero, nell’ipotesi di esonero dalla
presentazione della dichiarazione dei redditi, allegato al solo frontespizio del modello
UNICO, nei termini previsti per quest’ultimo modello. *
Le modalità di compilazione della Sezione II relativamente ad un immobile locato, sono
analoghe a quelle descritte per l’immobile tenuto a disposizione.*
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Chi deve dichiarare? : I soggetti residenti che detengono un immobili a titolo di proprietà
o di altro diritto reale indipendentemente dalle modalità della loro acquisizione e quindi
anche se pervengono da eredità o donazioni. Pertanto qualora sul bene sussistano più diritti
reali, ad esempio, nuda proprietà e usufrutto, sono tenuti all’effettuazione di tale
adempimento sia il titolare del diritto di usufrutto, sia il titolare della nuda proprietà. *
Se il bene è in comunione o cointestato, l’obbligo di compilazione del presente quadro è a
carico di ciascun soggetto intestatario, con riferimento al valore relativo alla propria quota
di possesso. *
Cosa si deve dichiarare?: Si deve dichiarare il costo storico dell’investimento risultante
dall’atto notarile maggiorato degli eventuali oneri accessori quali, ad esempio, le spese
notarili e gli oneri di intermediazione, ad esclusione degli interessi passivi. *
Il costo storico va indicato per intero, indipendentemente dall’eventuale finanziamento
richiesto per l’acquisto del bene. *
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30
I soci della SCI, indipendentemente dal tipo di dichiarazione presentata (2072 o 2065),
devono altresì dichiarare il valore del capitale posseduto (pro-quota), il valore del
finanziamento effettuato nei confronti della società, e gli eventuali interessi.
2. Modulo RW Sezione III
Cosa si deve dichiarare?: I flussi (Italia - estero; estero - Italia; estero-estero) effettuati
attraverso intermediari (residenti- non residenti - ovvero in forma diretta) che nel corso
dell’anno hanno interessato gli investimenti esteri indicati nella Sezione II. *
I flussi devono essere dichiarati dal reale beneficiario degli stessi; di conseguenza il
trasferimento effettuato dal padre ma a beneficio del figlio, non deve essere dichiarato dal
primo, ma bensì da quest’ultimo.
Per quanto riguarda poi gli incrementi verificatisi a seguito degli investimenti esteri, ad
esempio mediante l’incasso del canone di locazione di un immobile, gli stessi non
andranno dichiarati nella presente sezione in quanto concorreranno a formare il saldo di
fine anno del conto corrente estero da riportare nella sezione II del modulo RW.
Qualora invece vengano pagate utenze, spese condominiali e quant’altro direttamente sul
conto detenuto in Francia, mediante trasferimenti dall’Italia, per immobili non locati e
tenuti a disposizione, detti trasferimenti non andranno riportati nella presente sezione e
neppure nella sezione I, a condizione che i suddetti trasferimenti vengano effettuati per
mezzo di intermediari residenti.
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pag. 20-25
3. Quadro RL
Da compilare da parte dei soci della SCI assoggettata all’IR (2072).
Cosa si deve dichiarare?: L’immobile tenuto a disposizione non è soggetto ad imposta sui
redditi in Francia e pertanto non deve essere dichiarato in questo quadro.
L’immobile locato, essendo invece soggetto ad imposta in Francia, deve essere dichiarato
nel quadro RL, rigo 12 (modello Unico), nell’ammontare netto dichiarato in detto Stato in
proporzione alle quote possedute dal socio (art.70, 2°comma TUIR).
Spetta in tal caso il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero (art.165 TUIR).
(Vedi paragrafo successivo).
4. Quadro CR
Da compilare da parte dei soci della SCI assoggettata all’IR (2072).
Il quadro CR consente di recuperare mediante il credito d’imposta per i redditi prodotti
all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo.
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Di conseguenza il recupero delle imposte pagate all’estero mediante il credito d’imposta,
avverrà con lo sfasamento di un anno almeno; il reddito viene dichiarato in Francia
nell’anno N+1, e viene integrato nel modello UNICO dell’anno N+1; il credito d’imposta
relativo a tale reddito viene recuperato nell’anno N+2 se il pagamento delle imposte a
titolo definitivo è avvenuto in Francia nell’anno N+1.
B.
I riflessi sul Modello 730
1. Modulo RW Sezione II
Vedi paragrafo 2.4.A.1
2. Modulo RW Sezione III
Vedi paragrafo 2.4.A.2
3. Quadro D
Da compilare da parte dei soci della SCI assoggettata all’IR (2072).
Vedi paragrafo 2.4.A3
Il reddito derivante dalla locazione come sopra determinato va indicato in questo quadro,
nel rigo D4.
2.5. L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
L’ISF è un’imposta patrimoniale che deve essere dichiarata da ogni persona fisica che
possegga, alla data del 1° gennaio dell’anno in corso, un patrimonio tassabile di un valore
superiore a 1.300.000 euro.
(vedi paragrafo 1.1.5).
2.6. LE SUCCESSIONI - DONAZIONI
Vedi paragrafo 1.1.6
2.7. SARL
Definizione :
La società sotto forma giuridica SARL é una persona giuridica. La sua attività è
obbligatoriamente commerciale ed i soci non sono tassati in nome proprio, ma
l’imposizione è a nome della società, salvo nel caso di opzione per la SARL di famiglia,
nel qual caso il regime di imposizione sarà l’IR.
La SARL deve ottemperare ai seguenti obblighi:
• Iscrizione al registro del commercio e delle società (RCS),
• Tenuta di una Assemblea Generale Ordinaria per l’approvazione annuale del bilancio
• Deposito del bilancio annuale presso la Cancelleria del Tribunale di Commercio
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
1.
LOCAZIONE NON AMMOBILIATA
Gli utili (che sono composti dagli affitti scaduti anche se non incassati) sono soggetti
all’Imposta sulle società (salvo per le SARL “de famille”) e sono determinati sulla base del
regime BIC. Una dichiarazione 2065 (o 2031 per la SARL di famiglia + 2042 per le
persone fisiche) verrà redatta a nome della società.
Il calcolo dell’utile della società e dell’imposta dovuta verrà effettuato secondo le seguenti
modalità :
* Regime reale normale : L’importo lordo degli introiti della SARL (affitti al netto
dell’IVA) al quale si applicano le seguenti deduzioni :
• Tutte le spese effettuate nell’interesse della società
• le spese d’acquisto e i diritti di registrazione
• le spese giustificate di gestione
• le assicurazioni
• la tassa fondiaria (“taxe foncière” )
• le spese di manutenzione
• le spese di riparazione
• l’ammortamento(per il loro importo contabile)
• gli interessi dei prestiti sottoscritti dalla società.
• I compensi degli amministratori, se questi corrispondono ad un lavoro effettivo e ad un
importo ragionevole, nonché i suoi contributi sociali (senza distinzione tra
l’amministratore che possiede la maggioranza delle quote sociali, da colui che non le
possiede “gestione maggioritaria e gestione egalitaria o minoritaria”).
* Le spese (di miglioria o di ammodernamento) che determinano un aumento del valore
degli immobili non sono deducibili, ma devono essere ammortizzate.
Le perdite si imputano sui risultati della società nel corso degli esercizi successivi senza
limitazioni per le società soggette all’IS, mentre per le SARL di famiglia, esse si imputano
ai soci con determinati limiti.
* Per le società che realizzano un volume d’affari inferiore a 7 630 000 euro e il cui
capitale sociale è integralmente liberato e detenuto per almeno il 75% da persone fisiche,
il tasso ridotto di imposizione del 15% si applica sulla frazione degli utili fino a 38 120
euro.
In seguito il tasso normale di imposta del 33,33% si applica sulla frazione eccedente i
38 120 euro.
* Per le società che realizzano un volume d’affari superiore a 7 630 000 euro, il tasso
normale di imposizione è il 33,33% e si applica sulla totalità degli utili.
La tenuta di una contabilità regolare, sincera e giustificata da documentazione probante é
obbligatoria per l’amministrazione fiscale.
- gli adempimenti :
* Nel caso del regime reale normale:
30
redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
- Deposito della dichiarazione 2065 + gli allegati al 30 aprile di ogni anno.
- Pagamento dell’IS che la società avrà lei stessa calcolato, sotto forma di quattro acconti
versati a data fissa (15 marzo, 15 giugno, 15 settembre, 15 dicembre) accompagnati dal
formulario degli acconti n° 2571.
- Pagamento del saldo dell’IS non oltre il 15 aprile dell’anno successivo accompagnato dal
formulario del saldo n° 2572.
Le nuove società sono esonerate dal versamento degli acconti IS relativamente al loro primo
esercizio.
-
le altre imposte :
IVA : E’ calcolata per differenza tra l’IVA incassata e l’ IVA deducibile perchè pagata.
“CFE”: è calcolata sul valore locativo dei beni immobiliari assogettati alla “Taxe
Foncière”. Il tasso d’imposizione varia da comune a comune e di anno in anno.
“CVAE” : Si applica alle società che rientrano nel campo di applicazione della “cotisation
foncière des entreprises (CFE)” e che realizzano un volume d’affari superiore a 152.500
euro.
Tassa fondiaria e tassa per la raccolta dei rifiuti (taxe foncière et taxe sur les
ordures ménagères):
La tassa fondiara è dovuta dal proprietario del bene e pagata tramite un avis d’impot;
l’importo dovuto è calcolato sulla base di valori catastali che variano da comune a comune e
di anno in anno. Nell’ “avis d’impôt” è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti;
quest’ultima può essere, nel caso di bene affittato, recuperata addosandola all’inquilino.
Tassa d’abitazione (taxe d’habitation):
E’ dovuta da chi occupa il bene e pagata tramite un avis d’impot.
E’ calcolata dall’ufficio imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.
Canone televisivo ( redevance audiovisuelle):
E’ dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata tramite un avis d’impot.
Normalmente è inserita nell’avis d’impot che riguarda la tassa di abitazione.
-
il luogo d’imposizione :
Il deposito della dichiarazione 2065 e di tutte le altre dichiarazioni deve essere effettuato
presso il Centro delle Imposte competente per il luogo in cui la società ha sede.
-
la plusvalenza immobiliare:
31
redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
In caso di opzione per la SARL di famiglia, si applicano le regole delle “plusvalenze
immobiliari dei privati” (vedi paragrafo 2.3.a).
Altrimenti si applicano le regole delle “plusvalenze professionali” (vedi paragrafo 2.3.b).
2.
LA LOCAZIONE DI APPARTAMENTI AMMOBILIATI (professionale / non
professionale)
-
L’imposta francese :
* Se il volume d’affari é inferiore a 763.000,00 euro si può optare per il regime semplificato
- deposito della dichiarazione 2065 + allegati 2033 da A a G
* Nel caso del regime normale :
- deposito della dichiarazione 2065 + allegati da 2050 a 2059.
Il calcolo dell’utile della società e tutte le formalità inerenti sono identiche a quelle della
SARL che effettuano della locazione non ammobiliata. (vedi paragrafo 2.2.1 pagina 23)
-
le altre imposte :
IVA : Le locazioni sono in principio esonerate dall’IVA senza possibilità di opzione.
Sono soggette all’IVA solamente le sei categorie di locazione seguenti:
- Prestazioni di alloggio fornite negli hotel di categoria
- Prestazioni di alloggio fornite nei villaggi-vacanze di categoria o riconosciuti
- Prestazioni di alloggio fornite nei residence di turismo di categoria, con un contratto di
almeno nove anni.
- Le locazioni ammobiliate che comprendano almeno tre delle seguenti prestazioni : la
colazione, la pulizia regolare dei locali, la fornitura di biancheria, il servizio di portineria.
- Le locazioni di locali consentite con un contratto commerciale al gestore di uno
stabilimento alberghiero (presente in una delle quattro categorie sopracitate)
- Prestazioni di alloggio fornite nei villaggi residenziali di turismo destinati ai turisti e che
sono affittati con un contratto di almeno nove anni a un gestore.
In tutti questi casi vi é l’obbligo di presentare una dichiarazione IVA (CA3 mensile o
trimestrale su opzione), accompagnata dal versamento alla data del 21 del mese seguente per
le società che non sono SA.
“CFE”: è calcolata sul valore locativo dei beni immobiliari assogettati alla “Taxe Foncière”.
Il tasso d’imposizione varia da comune a comune e di anno in anno.
“CVAE” : Si applica alle società che rientrano nel campo di applicazione della “cotisation
foncière des entreprises (CFE)” e che realizzano un volume d’affari superiore a 152.500
euro.
Tassa fondiaria e tassa per la raccolta dei rifiuti (taxe foncière et taxe sur les
ordures ménagères):
E’ dovuta dal proprietario del bene e pagata anch’essa tramite un avis d’impot.
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Anche per la tassa fondiaria è il fisco francese che calcola l’importo dovuto sulla base di
valori catastali che variano da comune a comune e di anno in anno. Nell’avviso della tassa
fondiaria è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere nel caso
di bene affittato, recuperata dall’inquilino.
Tassa d’abitazione (taxe d’habitation):
E’ dovuta da chi occupa il bene e pagata anch’essa tramite un avis d’impot.
E’ calcolata dall’ufficio imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.
Canone televisivo ( redevance audiovisuelle):
E’ dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata anch’essa tramite un avis
d’impot.
Normalmente è inserita nell’avis d’impot che riguarda la tassa di abitazione.
Tassa sugli alloggi sfitti (Taxe sur les logements vacants):
E’ dovuta per i beni non occupati per più di 2 anni consecutivi e che si trovano nei comuni
con più di 200.000 abitanti.
Non sono soggette alla tassa le residenze secondarie purché arredate.
“CRL” (contributo sui redditi locativi):
E dovuta unicamente nel caso di società soggette all’IS. Questo contributo é dovuto soltanto
quando le locazioni non sono soggette all’IVA : é del 2,5% sull’importo lordo dei redditi
fondiari. Vi è però un esonero per gli affitti annuali inferiori a 1 830 euro. Essa si applica
soltanto sugli immobili di più di 15 anni al 1° gennaio dall’anno.
-
il luogo d’imposizione:
Il deposito della dichiarazione 2065 e di tutte le altre dichiarazioni deve essere effettuato
presso il Centro delle Imposte competente per il luogo in cui la società ha sede.
Conseguenze sulla fiscalità Italiana
Si rinvia al paragrafo 1.5
- la plusvalenza immobiliare :
Si applicano le regole delle “plusvalenze professionali”. Vedi paragrafo 2.3.a)
33
redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
3.
ALTRI CASI
3.a
I COMMERCIANTI DI BENI IMMOBILI E DI QUOTE DI SOCIETA’ IMMOBILIARI
( “MARCHANDS DE BIENS”)
I commercianti di beni immobili possono essere delle società (soggette all’IS o all’IR)
oppure delle persone fisiche la cui attività principale e abituale è l’acquisto di immobili per
rivenderli.
La particolarità dell’attività dei commercianti di beni immobili risiede principalmente su:
• i tassi ridotti in materia di imposta di registro e di tassa della pubblicità fondiaria (0,60%),
• l’obbligo di rivendere gli immobili acquistati entro quattro anni.
Nel caso di non rispetto del termine di quattro anni imposto per la rivendita, il commerciante
di beni immobili sarà tenuto a pagare l’integralità dell’imposta di registro (alla quale si
aggiungono gli interessi dello 0,75 mensili per il ritardo di pagamento).
- L’imposta francese :
Sono soggetti all’imposta sul reddito nella categoria dei BIC, gli utili realizzati dal
commerciante di beni immobili in quanto persona fisica o in quanto società di persone
soggetta all’IR.
I commercianti di beni immobili sono esclusi dal regime di micro-impresa e rientrano nel
regime reale semplificato o normale.
Una dichiarazione 2031 a nome della società e una dichiarazione 2042 a nome di ogni socio
verranno redatte secondo le stesse regole vigenti per le locazioni non ad uso di residence
alberghiero.
Sono soggetti all’IS gli utili realizzati dalle società commerciali soggette al regime dell’ IS.
L’utile imponibile è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto
(vedi tutte le formalità relative che sono identiche a quelle delle SARL che effettuano
locazioni non ammobiliate)
- Il luogo di deposito :
Quando vi é l’obbligo di depositare una dichiarazione 2031 e 2042, queste vanno depositate
al Centro delle Imposte del luogo di esercizio dell’attività del commerciante di beni
immobili .
Quando vi é l’obbligo di depositare una dichiarazione 2065, questa e tutte le altre
dichiarazioni devono ugualmente essere presentate al Centro delle imposte competente del
luogo della sede della società.
- La plusvalenza immobiliare :
I profitti realizzati dai commercianti di beni immobili, nell’ambito abituale della loro
attività, non sono plusvalenze immobiliari, ma rientrano nel reddito d’impresa e sono
34
redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
soggette o all’IR o all’IS (a seconda della posizione fiscale del commerciante di beni
immobili).
3.b
I PROMOTORI - LOTTIZZATORI
L’attività del lottizzatore consiste nella vendita di un terreno lottizzato, che é stato acquistato
a questo fine.
Gli utili realizzati da questa operazione rientrano nel regime dei BIC, salvo se questa attività
è esercitata da una società civile, nel qual caso rientrano nel regime IS a causa del loro
carattere commerciale.
I lottizzatori sono esclusi dal regime delle “micro-imprese”.
L’utile imponibile è costituito dalla differenza tra:
• Il prezzo di cessione diminuito delle spese di vendita sopportate dal venditore,
• Il prezzo di costo, corrispondente al prezzo d’acquisto del terreno aumentato delle spese
di acquisto e delle spese di lottizzazione (lavori di sistemazione e di viabilità).
L’attività dei promotori consiste nella vendita di immobili che il cedente ha costruito o fatto
costruire.
I profitti realizzati nel corso di questa operazione rientrano nel regime dei BIC, quando essi
presentano un carattere abituale e speculativo.
Se questi profitti sono realizzati da società civili di costruzione-vendita, essi sono passibili
dell’IS, salvo il caso particolare delle SCCV, il cui oggetto é la costruzione in vista della
vendita a condizione che lo statuto preveda la responsabilità illimitata dei soci. In questo
caso essi sono soggetti al regime delle società di persone.
La principale specificità dei lottizzatori e promotori risiede nell’applicazione dell’IVA
immobiliare.
Questa IVA immobiliare concerne tre categorie di operazioni :
• L’acquisto di terreni edificabili (TAB) (terreni nudi, edifici destinati ad essere demoliti
per in seguito essere ricostruiti, costruzioni incompiute, diritti di sopraelevazione)
• La consegna a se stessi degli immobili al loro completamento
• La vendita di immobili edificati (per la prima vendita nei cinque anni dal loro
completamento)
L’acquisto di terreni edificabili é soggetto all’IVA immobiliare al tasso normale del 19,6%,
ma é esonerato dall’imposta di registro.
L’IVA é applicabile nel limite di :
• 2 500m2 per appartamento se si tratta di abitazioni individuali salvo obbligo diverso
legato al permesso di costruire.
L’IVA é dovuta in principio dall’acquirente del terreno edificabile (che la deduce dal suo
CA3 : operazione neutra).
Il fatto generatore e l’esigibilità dell’IVA sono la data dell’atto o il permesso di costruzione.
35
redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
* Per i contribuenti abituali, la dichiarazione ed il pagamento si effettuano per mezzo del
CA3. Questa dichiarazione va depositata nel mese in cui é fatta la vendita, in un solo
esemplare al Centro delle Imposte competente sulla base della sede sociale della società o
nel luogo competente sulla base dell’immobile costruito.
* Per i contribuenti occasionali (esempio un’impresa che costruisce la propria sede), la
dichiarazione va effettuata sul formulario n°942 e l’allegato n°943. Questa dichiarazione
deve essere depositata al momento della registrazione dell’atto, nel termine di due mesi dalla
data dell’atto stesso se questo é stato registrato al Centro delle Imposte competente in
materia, o altrimenti quello del luogo diverso in cui é stato registrato l’atto.
- La plusvalenza immobiliare :
I profitti realizzati dai lottizzatori e dai promotori immobiliari non sono considerati
plusvalenze professionali in quanto gli immobili costituiscono uno stock e non elementi
immobilizzati dell’attivo.
4.
IVA IMMOBILIARE e IVA SUL MARGINE
Il regime entrato in vigore l’11 marzo 2010 abolisce di fatto l’applicazione dell’iva sul
margine rendendola residuale ai casi di acquisto di terreni costruttibili e di immobili non
nuovi la cui acquisizione non era stata assogettata ad iva.
Come regola generale, si applicano le norme previste in materia di iva immobiliare (art.
257-7°); di conseguenza sono assogettate ad iva tassativamente le seguenti operazioni
immobiliari allorquando sono realizzate da un soggetto passivo che agisce in quanto tale:
-
Cessioni di terreni costruttibili (TAB), quale che sia la qualità dell’acquirente
Cessioni di immobili nuovi, quale che sia il numero delle cessioni fatte nei limiti dei 5
anni dalla data della loro costruzione
Autoconsumo (LASM) di immobili costruiti da più di 5 anni (immobili nuovi) non
rivenduti nel termine di 2 anni dalla loro costruzione
Autoconsumo (LASM) dei lavori immobiliari che valorizzano la vita di un immobile
destinato ai bisogni dell’impresa che non è contabilizzato in stock (CGI art. 257-II-1-2°)
Lavori di rinnovazione che concorrono alla produzione di un immobile nuovo di un
immobile preesistente e che consistono in una sovraelevazione o che rendono allo stato
nuovo: 1) sia la maggioranza delle fondazioni 2) sia la maggioranza degli elementi aldilà
delle fondazioni che determinano la resistenza e la rigidità dell’opera; 3) sia la
maggioranza della consistenza delle facciate escluso la tinteggiatura; 4) sia l’insieme
degli elementi portanti in una proporzione almeno uguale ai 2/3 per ciscuno di essi. Per
elementi portanti si intendono: muri non portanti, cioè che non determinano la resistenza
o la rigidità dell’opera, infissi esterni, muri interni, installazioni sanitarie e idrauliche,
installazioni elettriche, sistema di riscaldamento.
Sono esonerate da iva ma imponibile su opzione del cedente soggetto passivo tra gli altri:
- Le cessioni di terreni non costruttibili (TNAB)
- Le cessioni di immobili costruiti da più di 5 anni
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
VENDITORE ASSOGETTATO ALL’IVA
Tipo di
operazione
Acquirente assogettato o non assogettato
IVA
Terreno non
costruttibile
Esonerata dall’Iva (art. 261-5-1° CGI)
Possibile opzione all’Iva (art. 260-5° bis CGI): base imponibile sul prezzo totale
Terreno
costruttibile
Assogettata all’Iva (art. 257- I-2-1°)
Base imponibile:
- Prezzo totale, se il terreno aveva dato luogo alla deduzione dell’Iva al momento
dell’acquisto
- Margine, se il terreno non aveva dato luogo alla deduzione dell’Iva al momento
dell’acquisto (art. 268 CGI)
Immobile
nuovo
Assogettata all’Iva (art. 257- I-2-2°)
Base imponibile sul prezzo totale
Immobile
costruito da più
di 5 anni
Esonerata dall’Iva (art. 261-5-2° CGI)
In caso di opzione all’Iva (art. 260-5°bis)
Base imponibile:
- Prezzo totale, se l’immobile aveva dato luogo alla deduzione dell’Iva al
momento dell’acquisto
- Margine, se l’immobile non aveva dato luogo alla deduzione dell’Iva al
momento dell’acquisto (art. 268 CGI)
2.8. LA PLUSVALENZA E MINUSVALENZA PROFESSIONALE
Sono soggette alla plusvalenza e minusvalenza professionale :
- tutte le società soggette all’IS (qualunque sia la loro forma giuridica)
- tutte le imprese soggette all’IR, nella categoria dei BIC e dei BNC, il cui bene é
un’immobilizzazione nell’attivo della società.
- tutte le persone fisiche che affittano degli immobili per uso professionale.
- tutte le persone fisiche locatori di beni immobili ammobiliati dichiarati professionisti in
quanto tali.
Sono esonerati dalle plusvalenze professionali gli imprenditori singoli, i locatori
professionisti di beni immobili ammobiliati e le società di persone soggette all’IR nella
categoria dei BIC e dei BNC se le tre condizioni seguenti sono rispettate :
* La plusvalenza deve essere realizzata nel quadro dell’attività commerciale,
professionale,artigianale o agricola.
* L’attività deve essere stata esercitata per almeno cinque anni.
* I beni ceduti devono appartenere all’attivo immobilizzato ed essere destinati all’esercizio
dell’attività professionale (esclusi i terreni edificabili).
E se i limiti in termini di volume d’affari seguenti sono rispettati :
Per le imprese che vendono merci, forniscono alloggio e gestori agricoli
* Esonero totale se il volume d’affari é inferiore a 250 000 € IVA inclusa.
* Esonero parziale se il volume d’affari é compreso tra 250 000 € e 350 000 €.
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
* Nessun esonero se il volume d’affari é superiore a 350 000 €.
Per le imprese di prestazioni di servizi ed i titolari di BNC
* Esonero totale se il volume d’affari é inferiore a 90 000 € TTC IVA inclusa.
* Esonero parziale se il volume d’affari è compreso tra 90 000 € e 126 000 €
* Nessun esonero se il volume d’affari é superiore a 126 000 €.
Nessun esonero per le società soggette all’IS.
Esistono due tipi di plusvalenze : a breve e a lungo termine.
* Per le imprese soggette all’IR nella categoria dei BIC e dei BNC, la natura della
plusvalenza dipende dalla durata di possesso del bene :
Se il bene é detenuto da meno di due anni, si ha una plusvalenza a breve termine
(sia per i beni ammortizzabili o non)
Se il bene é detenuto da più di due anni si ha plusvalenza a breve termine a livello
dell’ammortamento praticato per i beni ammortizzabili, poi si ha plusvalenza a lungo
termine per il valore al di là dell’ammortamento praticato e per i beni non ammortizzabili.
* Per le imprese soggette all’IS la natura della plusvalenza é sempre a breve termine
qualunque sia la natura del bene detenuto e la sua durata di possesso.
Determinazione della plusvalenza o minusvalenza: Esse sono uguali alla differenza tra il
prezzo di vendita del bene ed il suo valore netto contabile.
Il prezzo di vendita corrisponde alla somma effettivamente versata al venditore diminuita
delle spese e degli oneri afferenti la vendita.
Il valore contabile netto é il valore di origine del bene diminuito degli ammortamenti
praticati.
Le plusvalenze acquisite e le minusvalenze subite durante uno stesso esercizio sono oggetto
di una compensazione nell’ambito della stessa categoria.
Il tasso di imposizione :
•
Le plusvalenze a breve termine:
- Per le imprese soggette all’IR, l’imposizione segue la tabella progressiva dell’
imposta sul reddito
- Per le imprese soggette all’IS la plusvalenza é tassata al tasso del 33,33% o del
15%
•
Le minusvalenze a breve termine:
- La minusvalenza diminuisce gli utili della società. Se l’utile non é sufficiente per
assorbire la minusvalenza nella sua totalità, la frazione rimanente diventa un deficit
riportabile.
•
Le plusvalenze a lungo termine:
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redditi immobiliare in Francia.doc
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- Per le imprese soggette all’IR, la plusvalenza é tassata al 19% al quale vanno
aggiunti i contributi sociali dell’11% (unicamente per le persone fisiche
fiscalmente domiciliate in Francia)
•
3.
Le minusvalenze a lungo termine:
- La minusvalenza non può essere imputata che sulle plusvalenze a lungo termine,
che saranno eventualmente realizzate nel corso dei dieci esercizi successivi. Essa
viene quindi in diminuzione dell’importo tassabile della plusvalenza. Oltre i dieci
esercizi la minusvalenza é definitivamente perduta.
LE SOCIETÀ ESTERE
A. IR /IS (Imposta sul reddito, Imposta sulle società)
1. Le società’ estere senza stabile organizzazione in Francia
Secondo l’articolo 5 della convenzione franco-italiana, sono considerate « senza stabile
organizzazione» in Francia le società che non hanno una sede fissa d’affari in Francia dove
esercitano tutta o parte della loro attività, ed in particolare non dispongono di :
•
Un cantiere di costruzione o di montaggio la cui durata di attività superi i 12 mesi
1.1 Cantiere in Francia inferiore a 12 mesi
(vedi sito: www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria: Articiolo 15
Convenzione Italia Francia → Il regime previdenziale e fiscale dei lavoratori italiani
in trasferta e distaccati in Francia).
I 12 mesi si valutano in maniera globale : un cantiere non é un’opera autonoma ma è
l’insieme di cantieri consecutivi nel tempo che permette di valutare la durata nel tempo
e sul suolo francese.
Gli adempimenti da effettuare per i cantieri inferiori a 12 mesi:
1- Dichiarazione del personale distaccato in Francia per impiantare il cantiere (da 1 a X
giorni), vedi il formulario e la legge n° 2005-882 del 2 agosto 2005 consultabile
presso l’ispettorato del lavoro competente sulla base del luogo del cantiere
(“Direction Départementale du Travail, de l’Emploi et de la Formation
Professionnelle”- Direzione Dipartimentale del Lavoro, dell’Impiego e della
Formazione Professionale)
2- Immatricolazione a Parigi al Service des Impôts des non residents (DRESG) per
ottenere un numero di matricola IVA all’occorrenza
3- Compilare il formulario IMP (Identificazione diretta ai fini IVA di un soggetto non
residente). Allegare una copia dello statuto, una copia del documento d’identità
dell’Amministratore e l’originale o una copia conforme del certificato di attribuzione
della partita IVA rilasciato dall’Agenzia delle Entrate ed inviare il tutto al Service
des Impôts des non residents – Inspection TVA 10, rue du Centre 93463 Noisy Le
Grand
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
1.2 Altri casi
2 casi possibili :
1) L’immatricolazione é obbligatoria nei due casi seguenti :
- Se il cliente é un privato non soggetto all’IVA in Francia
- Se il cliente é una SCI che non ha optato (laddove possibile) per l’IVA in
Francia
2) L’ immatricolazione non é accettata :
- Se il/i cliente/i sono già assoggettati all’IVA (francese) in Francia
2. Compilazione dei formulari CA3 (mensili o trimestrali) per il pagamento dell’IVA
Il pagamento può essere facilmente gestito dall’estero sulla base di due possibilità :
- Inviando un assegno bancario all’ordine del “Trésor public” con l’importo della
tassa aumentato di circa 20 euro per le spese d’incasso degli assegni esteri.
Questo assegno dovrà essere spedito con la dichiarazione CA3.
- Con bonifico bancario estero in favore della Banca di Francia titolare del conto del
“SIE des Entreprises Etrangères”. Il bonifico dovrà essere fatto tenendo conto delle
spese d’incasso della banca straniera
Questi pagamenti dovranno essere effettuati in anticipo rispetto alla scadenza (da 3 a
5 giorni) perché il “SIE des Entreprises Etrangères” prende in conto solo i pagamenti
pervenuti entro il giorno 24 (data di spedizione dell’assegno se per via postale o data
di valuta dell’operazione per i bonifici bancari).
Non esistono dichiarazioni annuali riepilogative.
“Mandataire”
Il mandatario è colui che nell’interesse del mandante (mandato senza rappresentanza)
si obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell’interesse del mandante
stesso.
Normalmente il mandato assume una forma scritta (vedi alcuni esempi su
www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento
dello studio → Procure per dichiarazioni fiscali) e consente al mandatario di
spedire le dichiarazioni 2042,2044,2031,ecc., di ricevere gli Avis d’Impot, di
interagire con i Service des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti e di
effettuare tutte le pratiche in nome e per conto del mandante stesso.
(vedi anche "mandat pour le notaire" sul sito www.michelinimauro.com → Studio
→ L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)
2. Le società estere con una stabile organizzazione in Francia
2.1 Cantiere in Francia superiore a 12 mesi
(vedi sito: www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria: Articiolo 15
Convenzione Italia Francia → Il regime previdenziale e fiscale dei lavoratori italiani
in trasferta e distaccati in Francia)
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Quando un cantiere dura più di 12 mesi, dal punto di vista fiscale vi é una stabile
organizzazione sul suolo francese. Gli adempimenti da svolgere sono differenti:
Senza ufficio – Stabile organizzazione dal punto di vista fiscale
- disdetta dell’immatricolazione a Parigi al SIE dei non residenti (se esisteva)
- immatricolazione al SIE competente sulla base del luogo del cantiere – ottenimento
di un numero di matricola Siret (domanda d’immatricolazione + formulario M0)
- dichiarazione e pagamento dell’IVA mensile o trimestrale (secondo l’importo del
volume d’affari del cantiere in territorio francese)
- dichiarazione annuale dell’IS (formulario 2065)
- pagamento dell’IS , della CFE e della CVAE
Con ufficio – Sede secondaria
- disdetta dell’immatricolazione a Parigi al SIE dei non residenti (se esisteva)
- immatricolazione al RCS competente sulla base del luogo dell’ufficio (del
cantiere) (Deposito del formulario M0)
- dichiarazione e pagamento dell’IVA mensile o trimestrale dell’IVA (secondo
l’importo del volume d’affari del cantiere sul suolo francese)
- dichiarazione annuale dell’IS (formulario 2065)
- pagamento dell’IS , della CFE e della CVAE
- Deposito del bilancio (della casa madre) presso la Cancelleria del Tribunale di
Commercio
B. ALTRI CASI
1. Immobile detenuto in diretta e locato da parte di una qualsiasi società italiana (SPA, SRL,
SNC, SAS)
Quando una società italiana é proprietaria in diretta di un immobile locato in Francia, essa é
tenuta a depositare la dichiarazione sull’imposta delle società (IS) n°2065.
2. Immobile detenuto in diretta, non locato ma messo a disposizione dei soci da parte di una
società italiana soggetta all’IRES (es: SPA, SRL) (articolo 209CGI).
Ai sensi dell’articolo 209 del CGI, la società italiana (soggetta all’IRES) é tenuta a
dichiarare sul formulario 2065 (IS) un reddito a titolo di “benefit” stimato fra il 3 e il 7% del
valore venale del bene, rivalutato al 1° gennaio di ogni anno.
(vedi sito: www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria: Fiscalità Immobiliare per i
non residenti → SAS italiana : imposta sulle società in Francia)
3. Immobile detenuto in diretta, non locato ma messo a disposizione dei soci da parte di una
società italiana soggetta all’IRPEF dei soci (es: SNC, SAS).
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
La società italiana soggetta all’IRPEF da parte dei soci, è tenuta a dichiarare sul formulario
2072 l’assenza di reddito in quanto l’immobile non è locato ma messo a disposizione dei
soci.
4. Immobile detenuto in diretta e locato ad uso di residence alberghiero
Le società estere che possiedono un immobile locato in Francia, i cui affitti sono considerati
come locazioni alberghiere, oltre alla dichiarazione 2065, sono soggette anche all’IVA.
Sono pertanto obbligate alla presentazione di una dichiarazione CA3 (mensile o trimestrale)
o CA12 all’ufficio delle Imposte competente sulla base del luogo in cui é situato l’immobile.
5. Caso di controllo di una SCI Francese da parte di una società italiana
A) Quando una società italiana (SPA o SRL) controlla una SCI francese soggetta all’IS
(33,33%) gli utili sono tassabili unicamente sulla SCI ; in caso di distribuzione di dividendi
alla società madre, questi sono esonerati dalla ritenuta alla fonte a condizione che :
1. La filiale francese distributrice sia soggetta all’IS al tasso normale
2. La società madre beneficiaria detenga direttamente e ininterrottamente da 2 o più anni
almeno il 20% del capitale
3. La società madre beneficiaria abbia la sua sede di direzione effettiva in uno Stato
membro della comunità europea
4. La società madre beneficiaria sia soggetta all’IS (IRES per le società italiane).
Una volta adempiute queste condizioni, i dividendi rientrano nella base imponibile della
società italiana per il 5%, ai sensi dell’articolo 10 della convenzione franco-italiana.
B) Quando una società italiana controlla una SCI francese soggetta all’IR, gli utili sono
tassabili per la quota parte detenuta dalla società italiana per il 33,1/3% (IS) (*) ; in caso di
distribuzione di dividendi, vedi le condizioni precedenti.
(*) La base imponibile non è però determinata come per i soci persone fisiche sulla base del
metodo del reddito fondiario, ma è determinata sulla base del metodo del reddito d’impresa.
Questo può determinare una asimmetria tra il risultato dichiarato dal socio persona fisica
(sovente in utile) ed il risultato dichiarato dal socio persona giuridica (sovente in perdita;
con perdite riportabili).
6. Caso delle plusvalenze
In caso di plusvalenze realizzate al momento della cessione d’immobili detenuti in diretta in
Francia o cessioni di parti di società francesi (esempio SCI) a preponderanza immobiliare, in
modo occasionale, la società italiana sarà soggetta ad un prelievo del 33,1/3% non
liberatorio dell’ IS. Questo importo del 33,1/3% potrà essere imputato, all’occorrenza, sull’
IS.
In caso di plusvalenze realizzate al momento della cessione di immobili detenuti in diretta in
Francia o cessioni di parti di società francesi (esempio SCI) a preponderanza immobiliare, in
modo occasionale, la società italiana soggetta all’IRPEF da parte dei soci, sarà soggetta al
prelievo del 19% come “plus-value des particuliers” (vedi paragrafo 1.1.3.)
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redditi immobiliare in Francia.doc
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In caso di trasformazione di una società di capitali italiana che possiede beni immobili in
Francia, in una società di persone (SNC, SAS società in accomandita semplice, SS società
semplice), se lo stesso regime di imposizione all’ IS è mantenuto, allora non vi è emersione
di plusvalenze latenti.
Se al contrario si opta per il regime dell’ IR , le plusvalenze di trasformazione sono allora
tassate sulla base della differenza tra il valore venale (alla data della trasformazione) ed il
valore contabile ed i relativi redditi vengono attribuiti per trasparenza ai soci (persone
fisiche o persone giuridiche).
Esempio di calcolo (per le % di abbattimento si veda paragrafo 2.2.3)
1 - Venditore : società domiciliata fuori dalla francia :
Acquisto il 10/01/2000 : 150.000 euro
Vendita il 15/01/2011 : 400.000 euro
150.000 – (2 % x 11 anni) = 150.000 – 33.000 = 117.000 euro
400.000 – 117.000 = 283.000
283.000 x 33 % = 93.390 euro
2 - Venditore : persona fisica domiciliata fuori dalla francia (% di abbattimento
valide fino al 31.01.2012) :
Acquisto il 10/01/2000 : 150.000 euro
Vendita il 15/01/2011 : 400.000 euro
150.000 + forfait spese notarili : 7,5 % 11.250 + forfait lavori : 15 % 22.500 = 183.750
400.000 – 183.750 = 216.250
Abbattimento del 10 % per ogni anno di detenzione dopo il 5° anno (11 – 5 = 6) = 60 %
216.250 – 60 % = 86.500
Abbattimento fisso di 1.000 euro = 85.500
85.500 x 19 % = 16.245 euro
C. TASSA DEL 3%
Tutte le società italiane che possiedono, direttamente o indirettamente (per persona giuridica
interposta), uno o più immobili in Francia sono tenute a presentare una dichiarazione
modello 2746 o una dichiarazione d’impegno (vedi sul sito www.michelinimauro.it →
Biblioteca → Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti → “Dèclaration
d’engagement”) se intendono evitare il pagamento della tassa del 3%.
La persona giuridica interposta deve essere considerata, ai sensi del diritto interno, una
società a preponderanza immobiliare (es: SCI).
Il pagamento della tassa del 3% consente invece di mantenere l’anonimato.
La tassa del 3% non é liberatoria né dell’imposta sulle società (IS), né dell’imposta sul
reddito (IR).
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Il Calcolo ed il Pagamento:
L’imposta é dovuta per gli immobili od i diritti immobiliari posseduti al 1° gennaio di ogni
anno. Sono esclusi i beni regolarmente iscritti nello stock delle società esercenti l’attività di
compravendita di beni immobiliari o di promozione immobiliare.
Le società soggette a questa tassa devono predisporre il formulario 2746 con allegato il
pagamento entro il 16 maggio di ogni anno al Service des Impôts des Entreprises
competente sulla base del luogo in cui é situato l’immobile.
Il calcolo si effettua sulla base del valore venale dell’immobile al 1° gennaio dell’anno, al
quale si applica un tasso del 3%.
Esempi
- Società Italiana : esonerata dalla tassa con il deposito annuale del formulario 2746 o
altrimenti con una lettera di impegno dalla costituzione della società ed ad ogni
cambiamento di soci.
- Società Civile Immobiliare Monegasca : esonerata dalla tassa con il deposito annuale del
formulario 2746.
D. IVA
Articolo 259 – A – 2°
Secondo l’articolo 259 – A- 2° del CGI “Le prestazioni di servizi che si ricollegano ad un
immobile situato in Francia, ivi comprese le prestazioni degli experti e degli agenti
immobiliari, e le prestazioni tendenti a preparare o a coordinare l’esecuzione dei lavori
immobiliari, quali quelle fornite dagli architetti e le imprese che sorvegliano l’esecuzione
dei lavori” sono reputate situarsi in Francia e dunque sono soggette all’IVA francese.
Due casi possono pertanto presentarsi:
- il prestatore italiano ha soltanto clienti identificati all’IVA in Francia:
il prestatore italiano deve emettere delle fatture esonerate dall’IVA ai sensi dell’art 7ter dpr
633/72 e il cliente auto liquiderà l’IVA nel suo CA3.
- il prestatore italiano ha anche o soltanto dei clienti in Francia non identificati all’IVA
(privati, SCI non soggette all’IVA,ecc…) : in tal caso, il prestatore italiano dovrà
immatricolarsi al SIE dei non residenti e liquidare l’IVA a mezzo del CA3 trimestrale.
La domanda di immatricolazione per l’attribuzione del numero IVA deve essere indirizzata
al:
Service des impôts des non-résidents
10, rue du centre
93465 NOISY-LE-GRAND Cedex
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redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 30/09/2011
Tabella riassuntiva dei differenti casi possibili.
SOCIETA’ IT
SOCIETA’ FRANCESI
(es: SCI) non soggette
all’IVA in Francia
o
Persone fisiche
non soggette all’IVA in
Francia
CLIENTI
SOCIETA’
FRANCESI (es:
SARL, SA, etc..)
soggette all’IVA in
Francia
o
SOCIETA’
ITALIANE già
identificate in
Francia
Società ITALIANA
per un’attività
puntuale in Francia
senza o con 1
dipendente priva di
stabile
organizzazione
Immatricolazione al SIE
dei non-residenti e
liquidazione/pagamento
dell’IVA francese al
19,6% (5,5%)
Società ITALIANA
con stabile
organizzazione in
Francia
Immatricolazione della società al SIE competente sulla base del luogo di
esercizio dell’attività « stabile organizzazione » (es: cantiere) e liquidazione
dell’IVA e delle altre imposte delle società (IS, CVAE) come fanno
normalmente le società francesi soggette all’IVA in Francia.
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Nessuna
immatricolazione.
Auto liquidazione da
parte del cliente
SOCIETA’ FRANCESI
(es: SARL, SA, SCI)
soggette e/o non soggette
all’IVA in Francia,
SOCIETA’ ITALIANE
identificate e non
identificate
e
Persone fisiche soggette e
non soggette all’IVA in
Francia
Immatricolazione al SIE
dei non-residenti e
liquidazione/pagamento
dell’IVA francese al
19,6% (5,5%) per i clienti
non soggetti all’IVA. Per
gli altri, autoliquidazione
da parte del cliente stesso
redditi immobiliare in Francia.doc
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LEGENDA
BIC :
Bénéfice Industriel et Commercial
BNC :
Bénéfice Non Commercial
CA :
Volume d’Affari
CFE :
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
CGI :
Code Général des Impôts
CRL :
Contribution sur les Revenus Locatifs
CVAE:
Cotisation sur la Aaleur Ajoutée des Antreprises
IR :
Impôt sur le Revenu - equivalente dell’IRPEF in Italia
IS :
Impôt sur les Sociétés - equivalente dell’IRES in Italia
ISF :
Impôt de Solidarité sur la Fortune
RCS :
Registre du Commerce et des Sociétés
SCI :
Société Civile Immobilière
SIE :
Service des Impôts des Entreprises
TAB :
Terrains A Bâtir
TH :
Taxe d’Habitation
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redditi immobiliare in Francia.doc
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REALIZZATO DALLO STUDIO MAURO MICHELINI
MILANO – NIZZA - GINEVRA
Pubblicato sul sito www.michelinimauro.fr
Si laurea nel 1980 in Economia e Commercio presso l’Università degli Studi di
Bologna. Consegue l’abilitazione professionale di Dottore Commercialista.
Attualmente iscritto presso l’Ordine dei Dottori Commercialisti di Milano ed iscritto
all’Albo dei Revisori Legali. Consulente Tecnico del Giudice presso il Tribunale di
Milano per le operazioni straordinarie. Dal 1998 acquisisce l’abilitazione
professionale di « Expert-Comptable » e si iscrive all’ « Ordre des ExpertsComptables de Marseille ».
Nel 2004 gli viene attribuito il Diploma Federale di Expert-Comptable” in Svizzera.
Nel 2005 viene nominato Esperto in materia finanziaria presso il Ministero Pubblico
di Lugano, presso il “Tribunal de première instance”di Ginevra e presso il Tribunale
Cantonale di Lausanne. In dicembre 2006, ha superato l’esame di “Commissaire
aux comptes” e viene iscritto alla “Compagnie Régionale des Commissaires aux
Comptes” d’Aix-en-Provence e di Bastia.
Si occupa di fiscalità internazionale, in particolare per le problematiche francoitaliane; svolge la propria attività di consulenza presso i suoi studi con sede a
Milano e Nizza.
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