420-96 ripulita - Aste Giudiziarie Salerno

Gennaro Pierri
Ingegnere
TRIBUNALE DI SALERNO
Terza sezione civile
Ufficio esecuzioni immobiliari
G.E. dr. BRANCACCIO ALESSANDRO
ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 420/1996
PERIZIA DI STIMA
Fisciano, lì
l’esperto
24/12/2011
Dott. Ing. Gennaro Pierri
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
1
Gennaro Pierri
Ingegnere
Ill.mo G.E. Dr. Brancaccio Alessandro
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI SALERNO
Terza sezione civile
Ufficio esecuzioni immobiliari
OGGETTO: Esecuzione immobiliare promossa dalla BANCA MONTE
PASCHI DI SIENA S.p.A con sede legale in Siena alla piazza Salimbeni n.3
domiciliata presso l’avv. Alessandro Pasca contro i signori (…) domiciliato
presso l’avv. Mollo Bruno in Capaccio e (…).
SOMMARIO
1. Premessa e quesiti
2. Richieste di proroga ed operazioni peritali
3. Risposte ai quesiti 1,2,3
4. Risposta al quesito 4
(dati catastali immobile pignorato)
5. Risposta al quesito 5
(provenienza del bene)
6. Risposta al quesito 6
(eventuale divisione dei beni)
7. Risposta al quesito 7
(possesso del bene)
8. Risposta al quesito 8
(regime patrimoniale del debitore se
coniugato)
9. Risposta al quesito 9
(formalità, vincoli………a carico
dell’acquirente)
10.Risposta al quesito 10
(formalità, vincoli……… non a carico
dell’acquirente)
11.Risposta al quesito n.11
(acquisisca aggiornate visure catastali ed
ipotecarie)
12. Risposta al quesito n.12 (regolarità edilizia, urbanistica,….)
13. Risposta al quesito 13
(determinazione valore e criteri stima,…)
14..Riepilogo
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
2
Gennaro Pierri
Ingegnere
RELAZIONE TECNICA
Premessa
L’ill.mo sig. Giudice delle Esecuzioni immobiliari del Tribunale di Salerno,
dott.
Alessandro Brancaccio in data 10-05-2011 conferiva incarico allo
scrivente ing. Pierri Gennaro con studio in Fisciano alla via Statale 88 n. 62,
iscritto all’Ordine degli Ingegneri di Salerno ed a quello dei Consulenti Tecnici
presso il Tribunale di Salerno, ponendo i seguenti quesiti: (vedi all. n. 1)
1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti
o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli
atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione
delle operazioni;
2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione
è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via
preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la
documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa
di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda,
limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti da 4 a 12;
per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:
4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva
l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati
nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
3
Gennaro Pierri
Ingegnere
esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso sospenda le operazioni peritali,
relazionando al G.E.;
5) precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere
l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito
la proprietà; segnali altresì eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
6) valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove
sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei
medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro
generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli
ipotetici conguagli in denaro;
7) dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo
familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di
contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà
specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per
l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso,
abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite,
indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione
del pignoramento;
8) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo
producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza
di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la
data della relativa annotazione;
9) riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi
compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria
dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero
di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l’importo annuo delle
spese fisse di gestione e manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le
eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le
eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande
giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
4
Gennaro Pierri
Ingegnere
corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di
assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a
questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali
obbligazioni propter rem;
10) riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non
opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di
pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc) indicando in
particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi
immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;
11) acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e
per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed
integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data del conferimento
dell’incarico segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse
all’esito di accurato controllo incrociato;
12) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi
la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di
destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6-6-2001
n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40
della L. 28-02-1985 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali
notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato
T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto
l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà,
ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co.
5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;quantifichi,
poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;
13) determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine
della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo
elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazione di agenzie
immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.
Esponga, altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
5
Gennaro Pierri
Ingegnere
considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato
di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili
dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi
occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di
bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota
indivisa, fornisca la valutazione dell’intero o della sola quota, tenendo conto
della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise.
14) corredi la relazione – da presentare anche informato e su supporti
informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows
Microsoft, nonché “.pdf” per Adobe Acrobat) o equivalente – di una
planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per
ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini,
estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla
particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al
foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed
accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale
proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato
di comproprietà, le iscrizioni e trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di
occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il
valore del bene da porre a base d’asta;
15) estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello
stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.
Ancora, il Giudice dell’esecuzione ricorda all’esperto che egli, per legge, deve
altresì procedere alla stima entro il termine perentorio del 45° giorno
antecedente l’udienza di determinazione delle modalità della vendita indicata
nel decreto che lo ha nominato, comunicando, entro il detto termine, la relazione
ai creditori ed al debitore – e a quest’ultimo anche se non costituito – e con
invito a fargli pervenire eventuali note entro il 15° giorno antecedente l’udienza
stessa; e, nel caso in cui tali note gli siano fatte pervenire, egli dovrà presenziare
a quest’ultima per rendere i chiarimenti necessari.
Invita, altresì l’esperto ad allegare all’originale della perizia da depositare in
Cancelleria l’attestazione di aver proceduto ai suddetti invii.
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
6
Gennaro Pierri
Ingegnere
Richieste di proroga (vedi all. n. 1)
In data 26/09/2011, avendo riscontrato difficoltà nel reperire la documentazione
utile all’espletamento dell’incarico presso i Pubblici Uffici, lo scrivente ha
presentato richiesta di proroga di quaranta giorni per il deposito dell’elaborato
di stima. In data 05/11/2011, il sottoscritto chiarisce che i beni oggetto della
procedura esecutiva sono stati ceduti con atti pubblici ad altri soggetti e pertanto
chiede ulteriore proroga di quaranta giorni per il reperimento degli atti e per lo
studio degli stessi.
In data 14/12/2011, non avendo ricevuto ancora risposta dall’Archivio Notarile
in merito ad un atto, lo scrivente chiede, a partire dal 15/12/2011, altri dieci
giorni di proroga per il deposito della relazione.
Operazioni peritali (vedi all. n. 2)
Per rispondere ai quesiti, il sottoscritto, previa comunicazione alle Parti con
Raccomandata A/R (All. n. 2), in data 07 settembre 2011 si è recato, con un
collaboratore, l’ing. Salvati Aniello di Mercato San Severino (SA), davanti al
bar Nazionale in Capaccio così come concordato con le stesse, per poi recarsi
sui luoghi oggetto di stima (terreno sito in Capaccio). Alle ore 16,45 telefonano
allo scrivente l’avv. Taglialatela ed una collaboratrice dell’avv. Caramanno per
comunicare la loro assenza alle operazioni peritali previste per quel giorno ed
anche per quelle future. Alle ore 16,50 si presenta l’avv. Mollo che comunica al
sottoscritto che il terreno sito in Capaccio è stato venduto dagli esecutati ad altri
che lo stanno coltivando. L’avvocato Mollo si rende disponibile ad indicare il
fondo oggetto di pignoramento e poi si allontana comunicando al sottoscritto di
non voler partecipare alle operazioni peritali del giorno ed a quelle future. Lo
scrivente effettua un rilievo fotografico del fondo, della strada interpoderale
oltre ad una ispezione dei luoghi.
Il giorno 18 ottobre, lo scrivente si è recato in Roccadaspide (località Santa
Maria Mauriello) sui luoghi oggetto di causa in compagnia del proprio
collaboratore ove trova una recinzione di cantiere edile che non permette
l’accesso in quanto sono in corso i lavori per la realizzazione di fabbricati per
civile abitazione. Il sottoscritto chiede ad un operaio edile, ivi presente, di poter
parlare con il capo cantiere o con altro responsabile. L’operaio, data l’assenza di
questi, risponde che provvederà a telefonare ad alcuni proprietari del terreno.
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
7
Gennaro Pierri
Ingegnere
Alle ore 17,00 arrivano due signori che si presentano dichiarando di essere i
proprietari di due lotti della lottizzazione in corso di costruzione e precisamente
i signori (…) e (…). Questi dichiarano di avere ottenuta l’assegnazione dei
propri lotti in seguito ad una sentenza del Tribunale di Salerno che ha reso
efficace una divisione degli immobili con altri proprietari avvenuta nel 1999 e
di non conoscere il nome dei proprietari del lotto n.10 oggetto del
pignoramento. I signori (…) e (…) permettono l’accesso al cantiere attraverso la
propria proprietà e lo scrivente, con l’aiuto degli atti reperiti presso l’U.T.C.,
individua il lotto n.10 allo stato attuale non edificato e confinante con una strada
di lottizzazione. Il sottoscritto procede ad una ispezione del lotto e ad un rilievo
fotografico.
Risposta ai quesiti 1, 2, 3
Per i quesiti di cui ai punti 1, 2 e 3, considerati i beni pignorati e l’art. 567 c.p.c.,
lo scrivente, in seguito alle ispezioni effettuate presso il Servizio di Pubblicità
Immobiliare degli Uffici dell’Agenzia del Territorio
di Salerno, ha potuto
constatare che le stesse confermano solo in parte quanto già depositato agli atti.
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
Lotto n. 1
-Terreno sito in Capaccio in N.C.T al Fol.39 p.lla 76 per ½ proprietà di (…) e
per ½ di proprietà di (…);
Dai sopralluoghi presso l’Agenzia del Territorio Servizi di Pubblicità
Immobiliare la piena proprietà del terreno sito in Capaccio censito nel Catasto
Terreni al Fg.39 part.76 (vedi all. n.5a) risulta essere stata oggetto di
compravendita in data successiva al pignoramento. Infatti i coniugi (…) e (…),
in comunione legale, hanno venduto l’immobile a (…), con atto per notaio
Angrisani Antonia del 16.03.2009 (Rep.n.78452 Racc.n.13201). (vedi all.n.7a)
Lotto n.2
-Terreno sito in Roccadaspide in N.C.T Fol. 51 p.lla 404/A per 1/18 di proprietà
di (…) e per 1/18 di proprietà di (…);
-Terreno sito in Roccadaspide in N.C.T Fol.51 p.lla 85/A per 1/18 di proprietà
di (…) e per 1/18 di proprietà di (…);
- Terreno sito in Roccadaspide in N.C.T Fol.51 p.lla 87/A per 1/18 di proprietà
di (…) e per 1/18 di proprietà di (…);
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
8
Gennaro Pierri
Ingegnere
-Terreno sito in Roccadaspide in N.C.T Fol.51 p.lla 89 per 1/18 di proprietà di
(…) e per 1/18 di proprietà di (…);
-Terreno sito in Roccadaspide in N.C.T Fol.51 p.lla 90/A per 1/18 di proprietà
di (…) e per 1/18 di proprietà di (…).
I terreni sopra riportati oggetto di pignoramento siti in Roccadaspide alla
località Santa Maria Mauriello, e censiti in N.C.T Fol. 51 p.lla 404/A, p.lla
85/A p.lla 87/A, p.lla 89, p.lla 90/A di proprietà per 1/18 di (…) e per 1/18 di
proprietà di (…) sono stati oggetto di frazionamento n.2609 approvato dall’UTE
di Salerno il 20/04/1999 con cui le relative particelle sono state soppresse
originando altre particelle (vedi all. n. 7b).
Successivamente i coniugi (…), (atto per notaio Cammarano Pasquale del
31/07/1999 Rep.n.61410 Racc.n.24656), hanno venduto e trasferito ai coniugi (…),
i complessivi diritti in ragione di 4/72 sui citati appezzamenti di terreno di
natura edificatoria. (vedi all. n. 7b).
4*e 5* - Dati catastali, provenienza e descrizione degli immobili pignorati
Lotto n. 1
Immobile sito nel comune di Capaccio censito al Foglio n.39 part.76
Terreno sito in Capaccio (SA) alla località Chiorbo, confinante con proprietà
(…), strada interpoderale, (…) e proprietà (…), salvo altri di Ha.1, are 52,
ca.72, seminativo irriguo di classe 3, RD euro 90,70, RA euro 67,04. (vedi all. n.
6a).
Dati derivanti da:
Istrumento (Atto Pubblico) del 16/03/2009 Rep.n.78452
Foglio
Part
39
76
Rogante: (…) Sede: Capaccio
Compravendita
Qualità Classe
Seminativo
irriguo
3
Superficie
Ha are ca
1
72
Reddito
dominical
e
€ 90,70
Reddito
agrario
€ 67,04
52
Dati derivanti da:
Istrumento (Atto Pubblico) del
29/12/1990 n.652.1 in atti dal
05/05/1993
INTESTATI
(…)
(…)
Diritti e Oneri Reali
Proprietà per ½ in regime di
separazione
Proprietà per ½ in regime di
separazione
Dati derivanti da:
Istrumento (Atto Pubblico) del 16/03/2009 Rep.n.78452
Rogante: (…) Sede: Capaccio
Studio
tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
Compravendita
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
9
Gennaro Pierri
Ingegnere
Tale immobile era pervenuto a (…), in regime di comunione legale col coniuge
(…), con atto di compravendita in data 29.12.1990 del notaio Giuliani Umberto
di Agropoli, Rep.n.56688/6909, da (…) alla quale era pervenuto dalla Sezione
Speciale per la Riforma Fondiaria in Campania con atto di vendita a rogito del
notaio Zecca Domenico del 28.03.1958. (vedi all. n. 5a).
Con atto per notaio Angrisani Antonia del 16.03.2009 (Rep.n.78452
Racc.n.13201) i coniugi (…), in comunione legale, vendono a (…) e (…), la
piena proprietà del terreno in Capaccio censito in Catasto al Fg. 39 part.76 (vedi
all. n. 7a)
Lotto n. 2
Immobili siti nel comune di Roccadaspide
I terreni oggetto della procedura esecutiva siti in Roccadaspide
erano pervenuti a (…), con atto di compravendita
in data
13.11.1980 del notaio Salvati Biagio registrato ad Eboli il
11.12.1980 al n. 5026 e trascritto in Salerno il 02.12.1980 ai
nn.28326/24949, dal signor (…) unitamente alla moglie (…), in
ragione di 1/18 sulle particelle di terreno identificate al Catasto al
Foglio 51, particelle nn. 404/a, 85/a, 87/a, 89 e 90/a. (vedi all. n.
7b).
Tali terreni, in data successiva al pignoramento, sono stati oggetto
di frazionamento n. 2609 approvato dall’ UTE di Salerno il
20/04/1999 che ha originato nuove particelle tra cui: (vedi all. n7b)
-part.996 (ex 404/A);
-part.952 (ex 85/A);
-part.973(ex 87/A);
-part.981 (ex 89/A);
-part.982 (ex 89/B);
-part.983(ex 90/A).
Con atto per notaio Cammarano Pasquale del 31/07/1999 (
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
10
Gennaro Pierri
Ingegnere
Rep.n.61410 Racc.n.24656), i coniugi (…), ciascuno per i propri
diritti in ragione di 1/36 pro capite e con vincolo solidale tra di
loro, vendono e trasferiscono ai coniugi, (…), i complessivi diritti
in ragione di 4/72 su un appezzamento di terreno di natura
edificatoria, sito nel comune di Roccadaspide (SA) alla località
Santa Maria- Mauriello, in tipo di frazionamento n.2609 approvato
dall’UTE di Salerno il 20/04/1999 censito al Foglio 51 (vedi all. n.
7b).
Nello stesso giorno, con atto di divisione per notaio Cammarano Pasquale
(Rep.n.61412 Racc.n.24658), i comproprietari delle consistenze censite al
Foglio 51, tra cui i coniugi (…), dichiarano la volontà di sciogliere la
comunione fra loro esistente, essendo i terreni interessati da opere di
urbanizzazione in virtù di Concessione Edilizia n.51/89 rilasciata dal Sindaco
del Comune di Roccadaspide in data 20/06/1989 e successiva Variante in corso
d’opera e connesse convenzioni. Con lo stesso atto i comproprietari si
assegnano i rispettivi lotti. I coniugi (…) ,in virtù della loro comproprietà in
ragione di 4/72 dell’intero appezzamento, accettano il LOTTO n.10 costituito
dalle particelle n. 966, n. 993, n. 1018 originate con tipo di frazionamento
n.2609 approvato dall’UTE di Salerno il 20/04/1999 censito al Foglio 51 (vedi
all. n. 7b).
Restano escluse dalla divisione residue porzioni del fondo di cui i condividenti
restano comproprietari per i rispettivi diritti.
Il lotto 10, confinante con il lotto n. 9, con zona destinata a verde attrezzato e
con strada da realizzare su due lati, consente complessivamente una
edificazione di metri cubi 1410. (vedi all. n. 4).
Con sentenza n.253/09 del Tribunale di Salerno nella causa civile iscritta al
n.1678/01 R.G., tra Banca Monte Paschi di Siena e (…), il Giudice osserva che
la divisione effettuata dai comproprietari con l’atto per notaio Cammarano del
31/07/1999 è valida, efficace ed opponibile ai creditori pignoranti e rigetta la
domanda di divisione richiesta dalla parte attrice. Pertanto i creditori pignoranti
dovranno rivalersi sulla quota in natura assegnata ai debitori pignorati ovvero
ai loro aventi causa. (vedi all. n. 7c).
6 – Eventuale divisione dei beni
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
11
Gennaro Pierri
Ingegnere
Per entrambi i lotti non si ritiene utile e conveniente una divisione degli stessi.
7* - Possesso del bene, eventuale titolo se occupato da terzi, ecc.
Lotto n. 1
Immobile Fg 39 - particella n.76
Durante il sopralluogo l’avvocato Mollo fa presente allo scrivente che il
terreno è in possesso di (…) che lo coltivano. Alla data del sopralluogo il
terreno, in gran parte, è coltivato a mais come si può facilmente evincere
dall’allegato fotografico. (vedi all. n. 9a)
Lotto n. 2
Lotto n. 10 della lottizzazione S.Maria
Dalle indagini presso gli Uffici Pubblici e dallo studio della documentazione
reperita il lotto n. 10 della lottizzazione in località Santa Maria Mauriello risulta
in possesso di (…) che ha sottoscritto gli atti relativi al progetto di
Lottizzazione. Durante i sopralluoghi il terreno relativo al lotto n.10 non risulta
essere stato oggetto di edificazione ma, visto che la proprietà è posta in zona
accidentata, solo in parte di lavori di sbancamento come si può evincere
dall’allegato fotografico (vedi all. n. 9b)
8 - Regime patrimoniale del debitore, se coniugato
Dagli atti si evince che i debitori (…) risultano essere in regime di comunione
legale (vedi all. n. 7a)
10* - Formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul
bene, che resteranno a carico dell’acquirente.
Lotto n.1
Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Capaccio
(vedi all. n. 3 )
si evince che il terreno censito al Foglio 39 Part.76 ricade nella
zona E1 agricola di pianura – zona prevalentemente seminativa e irrigua con
colture pregiate ad orti e produzione ciclica intensiva – che risulta sottoposta ai
seguenti vincoli:
-zona classificata sismica S=6 (D.M.3.6.1981 e Del.di G.R.7.11.2002 n.5447);
-fasce di rispetto stradale (D.Lgs.30.4.1992 n.285 e s.m.i);
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
12
Gennaro Pierri
Ingegnere
-vincolo di protezione delle bellezze naturali- immobili ed aree di notevole
interesse pubblico (Art.136 del D.Lgs.22.1.2004 n.42 “Codice dei beni culturali
e del paesaggio);
-tutela dei corpi idrici e/o delle opere di bonifica.
In tale zona l’esercizio dell’agricoltura va inteso oltre che come funzione
produttiva anche come funzione di salvaguardia del sistema idrogeologico, del
paesaggio agrario e dell’equilibrio ecologico in generale.
Dalla documentazione reperita presso l’Agenzia del Territorio di Salerno risulta
inoltre una servitù di acquedotto a favore del Demanio della Regione Campania.
(Nota di trascrizione del 06/10/2003 Registro generale n.34028 Registro
Particolare n.24955). (vedi all. n. 5a)
Tributi I.C.I.
Dalle indagini effettuate presso il Comune di Capaccio, con riferimento agli
immobili pignorati, come riferito verbalmente, i pagamenti del tributo I.C.I.,
risultano regolari.
Lotto n.2
Dalla documentazione reperita presso il comune di Roccadaspide risulta che i
terreni facenti parte della lottizzazione in località S.Maria Mauriello in
Roccadaspide ricadono in:
-area a rischio potenziale moderato R_utr1 della Carta del Rischio Frane;
-area a pericolosità potenziale moderata P_utr1 della Carta della Pericolosità;
così come indicato sulla cartografia del progetto della “Rivisitazione del piano
stralcio per l’assetto idrogeologico dell’Autorità di Bacino Interregionale del
fiume Sele, pubblicato su BURC n.26 del 26.4.2011. (vedi all. n. 4)
Tributi I.C.I
Lo scrivente, prima con telefonata e con fax del 22/11/11 ha fatto richiesta alla
responsabile Ufficio Tributi
di conoscere la situazione ICI delle particelle
relative al lotto 10 della lottizzazione poi il 23/11/11 come concordato si è
recato presso il Comune di Roccadaspide
ove la responsabile comunica che
l’ICI relativa risulta non pagata e ha promesso di far pervenire le somme
dovute dai proprietari. Ad oggi il sottoscritto non ha avuto risposta nonostante
un ulteriore sollecito telefonico. (vedi all. n. 4)
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
13
Gennaro Pierri
Ingegnere
11* - Formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul
bene, che saranno cancellati o non opponibili all’acquirente.
Vincoli ed oneri giuridici riscontrabili dalla documentazione prodotta
Dalle ispezioni ipotecarie ordinarie per immobile e per soggetto effettuate
presso “L’Ufficio Provinciale di Salerno Servizio di Pubblicità Immobiliare”,
risulta che sono state pubblicate le seguenti formalità dal 1990 ed a tutto il
23/12/2011(vedi all. n. 5):
LOTTO N.1 (TERRENO SITO IN CAPACCIO) (vedi all. n. 5a)
1. TRASCRIZIONE del 07/01/1991- Registro Generale 755 Registro
Particolare 652 Pubblico Ufficiale NOTAIO Giuliani Umberto Atto tra vivi
COMPRAVENDITA a favore (…) e contro (…).
2. TRASCRIZIONE del 16/07/1996- Registro Generale 16984 Registro
Particolare13629 Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Atto
Giudiziario VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore MPS e
contro (…)
3. TRASCRIZIONE del 06/10/2003- Registro Generale 34028 Registro
Particolare 24955 Pubblico Ufficiale COMUNE DI CAPACCIO Atto
amministrativo N.Repertorio 5934 COSTITUZIONE SERVITU’ COATTIVA
a favore DEMANIO REGIONE CAMPANIA e contro (…)
4. TRASCRIZIONE del 27/03/2009- Registro Generale 13772 Registro
Particolare 10822 Notaio ANGRISANI ANTONIA Atto tra vivi N.Repertorio
78452/13201 COMPRAVENDITA a favore (…) e contro (…).
LOTTO N.2 (TERRENI IN ROCCADASPIDE) (vedi all. n. 5b)
1. TRASCRIZIONE del 23/08/1993 Registro Generale 22195Registro
Particolare18355 Pubblico Ufficiale NOTAIO Salvati Biagio Atto tra vivi
COMPRAVENDITA
2. TRASCRIZIONE del 16/07/1996- Registro Generale 16984 Registro
Particolare13629 Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Atto
Giudiziario VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore MPS e
contro (…)
3. ISCRIZIONE del 23/10/1997-Registro Generale 28147 Registro
Particolare 3347 Pubblico Ufficiale PRETURA Repertorio 221 del
17/10/1997 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO
INGIUNTIVO
4. ISCRIZIONE del 18/06/1998-Registro Generale 18643 Registro
Particolare 2281 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
14
Gennaro Pierri
Ingegnere
Repertorio 135 del 13/05/1998 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da
DECRETO INGIUNTIVO
5. TRASCRIZIONE del 07/08/1999- Registro Generale 24650 Registro
Particolare18701 Notaio CAMMARANO PASQUALE Atto tra vivi
N.Repertorio 61410 CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO
a favore (…) e contro (…)
6. TRASCRIZIONE del 07/08/1999- Registro Generale 24653 Registro
Particolare18704 Notaio CAMMARANO PASQUALE Atto tra vivi
N.Repertorio 61412 DIVISIONE
Il costo per la cancellazione delle formalità è di circa euro 500,00 per il terreno
in Capaccio e di circa 1.500,00 per i terreni siti in Roccadaspide.
I costi presunti per la cancellazione di ciascuna formalità sono i seguenti:
- Onorario € 238,00- Spese e diritti € 262,00
- TOT. Spese Presunte per la cancellazione di ogni formalità: € 500,00
I creditori iscritti nella procedura esecutiva sono:
-Banca Monte Paschi di Siena
-Consorzio Agrario Interprovinciale di Salerno-Napoli-Avellino
-Banco di Napoli
-Calcestruzzi Meridionale Mericola s.r.l
11 – Acquisizione visure catastali ed ipotecarie (vedi all.nn. 5,6,7)
Il sottoscritto per acquisire la documentazione utile ha effettuato:
visure catastali nei giorni 10/08/2011 , 25/08/2011, 19/10/2011;
visure ipotecarie nei giorni 10/08/2011, 02/09/2011, 19/10/2011, 23/12/2011.
Il sottoscritto ha fatto richiesta presso l’Agenzia delle Entrate inoltre di copia
degli
atti nei giorni 02/09/2011, 14/09/2011, 19/10/2011, 09/11/2011,
17/11/2011.
Lo scrivente, visto che alcuni atti risultavano fuori posto e non reperibili
si è recato presso l’Archivio notarile nei giorni: 23/11/2011, 02/12/2011,
07/12/2011 per fare richiesta ed acquisire gli atti ritenuti necessari.
12* - Regolarità edilizia ed urbanistica, agibilità, ecc.
Lotto n.1 (vedi all. 3).
In seguito alla richiesta del sottoscritto, in data 7/10/2011, il responsabile del
servizio Gestione del territorio del comune di Capaccio geom. Barlotti, rilascia
Certificato di destinazione urbanistica dell’area sita in Capaccio e censita al
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
15
Gennaro Pierri
Ingegnere
Foglio 39 part.76, dal quale si evince che la stessa ricade nella zona E1
agricola di pianura – zona prevalentemente seminativa e irrigua con colture
pregiate ad orti e produzione ciclica intensiva. (vedi all. n. 3)
In tale zona l’esercizio dell’agricoltura va inteso oltre che come funzione
produttiva anche come funzione di salvaguardia del sistema idrogeologico, del
paesaggio agrario e dell’equilibrio ecologico in generale. Sono ammessi
soltanto i seguenti tipi di insediamento, finalizzati e necessari alle attività
produttive agricole:
-abitazioni connesse alla conduzione del fondo;
-destinazioni diverse eventualmente ricavate o ricavabili in edifici abbandonati;
-edifici per attrezzature e depositi inerenti alla conduzione dell’azienda agricola;
-stalle, edifici per allevamenti, ad esclusione di quelli a carattere industriale,
serre in qualsiasi materiale;
-attività varie sparse già esistenti.
E’ interdetta la esecuzione di opere quali movimenti di terra, escavazioni e
prelievi, formazione di invasi, perforazione di pozzi ed in genere di quelle opere
che comportino modificazioni dell’assetto idrogeologico e non siano
strettamente connesse con le attività colturali normali e con le strette esigenze
abitative, con eccezione delle cave.
Parametri di edificazione:
lotto interessato a richiesta di Concessione Edilizia non inferiore a mq.10.000;
per abitazioni:
(if)=mc.0,05/mq. (H)=mt.7,50 (De)=mt.10,00 (Dc=Ds)=mt.5,00
per attrezzature non abitative:
(if)=mc.0,1/mq. (H)=mt.7,50 (Dc=Ds)= mt.10.00.
per quanto riguarda gli allevamenti zootecnici non vanno superati i seguenti
indici:
indice di copertura max mc.0,05/mq., distanza dai confini mt.20,00.
Lotto n.2 (vedi all. n. 4)
In seguito alla richiesta del sottoscritto, in data 22/11/2011, il responsabile
dell’UTC del comune di Roccadaspide arch. Graziuso, rilascia Certificato di
destinazione urbanistica dell’area sita in Roccadaspide e censita al Foglio 51
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
16
Gennaro Pierri
Ingegnere
p.lle 966,993,1018, dal quale si evince che le stesse ricadono nella zona C del
vigente P.R.G.
Gli standard urbanistici di detta zona sono:
-numero dei piani 3;
-altezza max dei fabbricati m.11,00;
-distanza fra i fabbricati m.10,00;
-distanza dai confini m.5,00;
-lunghezza max delle costruzioni m.30,00;
-distanza dalle strade m.10,00;
-indice territoriale mc/mq 1.00;
-indice fondiario mc/mq 2.00;
-indice di copertura mq/mq 1/3;
-superficie minima del lotto mq600,00;
-superficie per parcheggio mq/mq 1/20.
L’intervento edilizio deve avvenire solo mediante lottizzazione convenzionata.
I terreni esecutati ricadono nel procedimento amministrativo di attuazione del
più ampio piano di lottizzazione convenzionata di iniziativa privata, approvato
con delibera del Consiglio Comunale di Roccadaspide n.86 del 18.06.1986.
Sono state stipulate successivamente convenzioni tra i proprietari ed il comune
di Roccadaspide in data 13.06.1989 e 23.06.1994.
In data 17.01.2000 è stata effettuata ulteriore richiesta di rinnovo della
Concessione Edilizia n. 51/89 e successiva variante e in data 20.01.2000 la
Commissione Edilizia ha espresso parere favorevole.
Il Consiglio Comunale con delibera n.15 del 01.02.2000 ha approvato il piano
di lottizzazione e il relativo schema di convenzione. In data 29.09.2000 è stata
stipulata la convenzione registrata ad Eboli il 13.10.2000 col n.3205,
sottoscritta anche dalla signora (…).
In data 17.11.2000 il responsabile dell’Ufficio Tecnico rilascia la Concessione
Edilizia n.107/2000 su richiesta dei signori (…) ed altri (tra cui (…)) e con
allegato progetto redatto dagli ingegneri Scorzelli Donato e De Rosa Michele.
13* - Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato ecc.
Lotto1
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
17
Gennaro Pierri
Ingegnere
Metodologia estimativa
Lo scrivente ha ritenuto non corretto per tale lotto far riferimento ai valori medi
agricoli fissati per la Regione agraria n.17 della Commissione Provinciale
Espropri di Salerno, che per il terreno oggetto di stima, per tipo di coltura
considerato come seminativo irriguo, indica il valore agricolo per ettaro, per
l’anno 2010, di 53.412 euro. (vedi all. n.8a)
Pertanto il sottoscritto ha proceduto alla stima del bene con il metodo della
stima sintetico comparativa, la quale meglio si adatta alla tipologia di immobile
oggetto di causa. A tal fine ha eseguito presso Agenzie immobiliari operanti sul
territorio un’indagine conoscitiva dei prezzi dei terreni agricoli nel Comune di
Capaccio e nell’intorno adiacente.
Da tali indagini si è riscontrato un prezzo unitario per terreni agricoli aventi le
stesse caratteristiche variabile da euro 6 a euro 7 al mq in funzione delle
caratteristiche intrinseche del bene.
Il sottoscritto ha valutato le caratteristiche intrinseche al fine di pervenire ad
valore corretto e congruo, ed in particolare ha considerato i seguenti fattori:
il terreno è facilmente accessibile alla strada pubblica collegante Capaccio a
Paestum mediante un tratto di circa 100 m di strada interpoderale che costeggia
il fondo e dista meno di 2 Km dalla S.S.18 e meno di 3 Km dalla zona
archeologica di Paestum;
il terreno è pianeggiante e gode di un’ottima esposizione solare;
il terreno consente la costruzione di un fabbricato rurale.
Fattori negativi: esistenza di una servitù di acquedotto a favore del demanio
della regione Campania .
Sulla scorta dei dati rilevati presso le Agenzie immobiliari della zona , tenendo
conto dei fattori intrinseci ed estrinseci del bene pignorato, il sottoscritto,
ritiene che il più probabile valore di mercato dell’ Immobile ubicato nel Comune
di Capaccio
e censito al Fg 39- particella n.76 è
6,55 €/m2, pertanto
considerando la superficie del lotto di circa mq 15.272
si ha il valore
complessivo del bene pignorato che è in cifra tonda a corpo di 100.000 Euro.
6,55 €/m2
X 15.272,00
m2 = 100.031,00 €
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
18
Gennaro Pierri
Ingegnere
Tale valutazione è di poco superiore al valore di esproprio sopra riportato che
risulta essere 5,3412 €/m2 .
Lotto n.2 (vedi all. n.8b)
Trattasi di un lotto di terreno edificabile in località Santa Maria situata in zona
semicentrale a Roccadaspide. Per pervenire al più probabile valore di mercato
del terreno si è adottato il metodo sintetico comparativo effettuando un’apposita
ricerca di mercato per mezzo della quale è stato riscontrato il prezzo unitario.
Lo scrivente, in seguito ad indagini di mercato, ha trovato pochi dati per beni
analoghi a quelli oggetto di stima in quanto nella zona le transazioni sono
dilatate nel tempo. Visto che a Roccadaspide non ci sono Agenzie immobiliari,
il sottoscritto ha fatto delle indagini conoscitive dei prezzi dei terreni edificabili
acquisendo informazioni presso l’Ufficio Tecnico Comunale, presso Agenzie
Immobiliari di Albanella e di Capaccio e effettuando interviste a persone del
posto. Altre informazioni sono state reperite su Internet.
Lo scrivente ha rilevato che il terreno comprato da (…) risultava essere mq
1.114 ( i 4/72 dell’intera lottizzazione).
In seguito alla divisione in lotti è stata attribuita al lotto n. 10 una superficie di
mq 938 mentre la restante
parte di terreno è stata ceduta al Comune
gratuitamente al fine di realizzare opere di urbanizzazione. Dalle indagini
presso l’U.T.C. è previsto su tale lotto un volume edificabile di mc 1410 da
destinare a civile abitazione.
Il sottoscritto ha anche considerato il valore di trasformazione del bene e i valori
di mercato relativi ad abitazioni esistenti di diversa tipologia riportati nella
Banca dati delle quotazioni immobiliari e riferiti al primo semestre 2011 nella
fascia semicentrale zona via Mauriello.
Lo scrivente elaborando tutte le informazioni acquisite ritiene che il più
probabile valore di mercato del terreno edificabile a mq è di 80,80 €/m2
per
un valore complessivo dell’intero lotto comprensivo della superficie di terreno
ceduta al Comune di Euro 90.000 in cifra tonda.
RIEPILOGO
LOTTO n.1
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
19
Gennaro Pierri
Ingegnere
Immobile sito nel comune di Capaccio censito al Foglio n.39 part.76
Terreno sito in Capaccio (SA) alla località Chiorbo, confinante con proprietà
(…), strada interpoderale, (…) e proprietà (…), salvo altri di Ha.1, are 52,
ca.72, seminativo irriguo di classe 3, RD euro 90,70, RA euro 67,04.
Attualmente il terreno, su cui grava una servitù di acquedotto, risulta dagli atti
di proprietà di (…) che lo hanno acquistato con atto di compravendita
successivo alla data del pignoramento .
Il lotto pianeggiante di forma regolare, con possibilità di edificazione, è
collegato mediante un breve tratto di strada interpoderale alla via Ponte
Marmoreo. Il lotto dista a meno di due chilometri dalla vicina Strada Statale 18
e a circa tre chilometri dal centro di Paestum.
Sulla scorta dei dati rilevati presso le Agenzie immobiliari di Capaccio , tenendo
conto dei fattori intrinseci ed estrinseci del bene pignorato e della servitù di
acquedotto gravante, il sottoscritto, ritiene che attualmente il più probabile
valore di mercato dell’ Immobile ubicato nel Comune di Capaccio e censito al
Fg 39 - particella n.76 è in cifra tonda a corpo pari a 100.000 Euro.
LOTTO n.2
Il lotto è costituito da piccoli appezzamenti di terreno in Roccadaspide facenti
parte della lottizzazione S. Maria Mauriello approvata dal Consiglio Comunale
e censiti al Catasto al Foglio 51 e p.lle n. 966 (mq 827), n. 993 (mq 68), n.
1018 (mq 43) nonché da residue piccole porzioni di terreno cedute al Comune
gratuitamente per opere di urbanizzazione, come da convenzione .
Le particelle n. 966, n. 993 e n.1018 di superficie complessiva di mq 938
costituiscono il lotto n.10 della lottizzazione che permette di realizzare un
fabbricato avente volumetria di mc 1410 ed altezza massima 11 metri.
Il lotto confina per lato con il lotto n.9 e per tre lati con area destinata alla
urbanizzazione (viabilità e verde attrezzato) .
Esso si trova a meno di due chilometri dal centro di Roccadaspide a cui si arriva
percorrendo la S.P. 414.
I terreni oggetto di pignoramento furono acquistati con atto di compravendita
successivo alla data del pignoramento dai coniugi (…) che successivamente,
partecipando alla divisione con gli altri comproprietari, si assegnarono il lotto
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
20
Gennaro Pierri
Ingegnere
n.10 nonché piccole porzioni di terreno cedute al Comune di Roccadaspide
gratuitamente.
Lo scrivente elaborando tutte le informazioni acquisite ritiene che il più
probabile valore di mercato dell’intero lotto comprensivo della superficie di
terreno ceduta al Comune è di 90.000 Euro in cifra tonda.
Fisciano, li 24 dicembre 2011
L’esperto
( ing. Gennaro Pierri)
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
21
Gennaro Pierri
Ingegnere
Studio tecnico : via Statale 88 n. 62 - 84084 - Fisciano (SA)
cell. 3388262169
partita iva 02686280658
22