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7_Stima miglioramenti fondiari V ITG_cap 12

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7_Stima miglioramenti fondiari V ITG_cap 12
Appunti di estimo
STIMA DEI MIGLIORAMENTI FONDIARI – (CAP. 12)
Cosa sono i miglioramenti fondiari
Un miglioramento fondiario è dato da qualsiasi investimento stabile e duraturo di capitale e lavoro
effettuato su un terreno allo scopo di aumentarne il Bf e di conseguenza il suo valore.
Ricorda che:
Terra nuda
Capitale fondiario
Opere di miglioramento fondiario
Beneficio Fondiario
(Bf)
ESEMPI DI MIGLIORAMENTI FONDIARI
In un fondo rustico
In un parcheggio
In edifici residenziali
Realizzazione impianto irrigazione
Livellamento del terreno
Bonifiche varie
………
Asfaltatura del parcheggio
Realizzazione rete di scolo acque
Realizzazione impianto di
illuminazione
……..
Costruzione di un nuovo bagno
Realizzazione di vialetti
Isolamento termico con cappotto
Realizzazione impianto di
riscaldamento
……….
I quesiti estimativi dei miglioramenti fondiari che si possono incontrare sono quattro:
1. giudizio di convenienza sull’esecuzione di un miglioramento fondiario;
2. stime dell’indennità spettante a chi esegue migliorie su fondo altrui;
3. riparto delle spese per opere sostenute da consorzi obbligatori o volontari;
4. stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento (stima a valore potenziale).
Ora vediamo questi quattro quesiti estimativi.
1.1 Giudizio di convenienza sull’esecuzione di un miglioramento fondiario
Si presenta questo quesito quando qualsiasi persona (imprenditore o cittadino comune che sia) deve
valutare se gli conviene fare un miglioramento fondiario. Considera che fare un miglioramento fondiario
implica investire in maniera stabile dei soldi su di un fondo, i quali si potranno monetizzare solo
vendendo il bene migliorato.
Quindi, come minimo l’investimento che viene fatto deve “rendere” più di quanto renderebbero gli stessi
soldi in una banca.
CHE FACCIO????
-
Meglio investire 50.000,00 € in un miglioramento
fondiario…..
…o lascio 50.000,00 € in banca sul mio conto corrente????
35
Appunti di estimo
Il giudizio di convenienza può essere fatto:



in termini di reddito;
in termini di capitale o valore;
in termini di saggio di fruttuosità
1.2.
Giudizio di convenienza in termini di reddito
L’investimento risulta conveniente quando l’aumento del Beneficio fondiario che ne deriva è
maggiore, o almeno uguale, all’interesse annuo sul costo totale dell’opera.
Bf0 = beneficio fondiario ante miglioramento
Bfn = beneficio fondiario post miglioramento
Kn = ammontare dei costi del miglioramento fondiario
r = saggio di interesse applicato da una banca
I = interessi annui sull’investimento
L’investimento è conveniente quando
1.3.

Bfn-- Bf0 ≥ Kn · r
Giudizio di convenienza in termini di capitale o valore
Questo giudizio di convenienza viene applicato dal proprietario del fondo quando sa già che dopo la
miglioria vuole vendere il fondo. E’ il giudizio applicato da tutte le imprese immobiliariste che
costruiscono case per poi venderle.
Vo = valore dell’immobile ante miglioramento
Vn = valore dell’immobile post miglioramento
Kn = costo totale delle spese sostenute per eseguire il miglioramento
L’investimento è conveniente quando
1.4.

Vn – Vo ≥ Kn
Giudizio di convenienza in termini di saggio di fruttuosità
Si ricorre al giudizio di convenienza del saggio di fruttuosità qualora l’investitore debba decidere se
eseguire un investimento sulla base di un investimento alternativo (es. investire dei soldi in depositi
bancari)
Bf0 = beneficio fondiario ante miglioramento
Bfn = beneficio fondiario post miglioramento
Kn = ammontare dei costi del miglioramento fondiario
r¹ =saggio di fruttuosità dell’investimento
r =saggio di un investimento alternativo
L’investimento è conveniente quando
r¹
≥ r

r¹=
Bf n  Bf 0
Kn
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Appunti di estimo
Stima dell’indennità spettante a chi esegue miglioramenti su fondi altrui (affittuario, usufruttuario,
enfiteuta)
La normativa vigente afferma che chi esegue miglioramenti fondiari su fondi non di sua proprietà è tenuto
ad essere indennizzato.
La quantificazione dell’indennizzo è diversa in funzione del tipo di conduzione che si presenta:
- Caso A): conduzione in affitto di fondo rustico;
- Caso B): conduzione con usufrutto;
- Caso C): conduzione con enfiteusi (ormai in disuso!!!);
- Caso D): conduzione in affitto di negozio, opificio o fabbricato civile.
L’enfiteusi è un diritto reale (v. Diritto soggettivo) su un fondo
altrui che attribuisce al titolare (enfiteuta) gli stessi diritti che
avrebbe il proprietario (concedente) sui frutti, sul tesoro e sulle
utilizzazioni del sottosuolo; il diritto dell’enfiteuta si estende alle
accessioni (art. 959 c.c.). Sull’enfiteuta gravano
fondamentalmente due obblighi: quello di versare un canone
periodico (che può consistere sia in una somma di danaro sia in
una quantità fissa di prodotti naturali) al concedente e quello di
migliorare il fondo. Sono a carico dell’enfiteuta anche le
imposte e gli altri pesi che gravano sul fondo, salvo che le leggi
speciali o il titolo costitutivo non dispongano diversamente.
L’enfiteusi può essere costituita mediante contratto, testamento o
usucapione e può essere perpetua o temporanea, ma in
quest’ultimo caso la sua durata non può essere inferiore a venti
anni. Si estingue per il totale perimento del fondo, per la
scadenza del termine (nel caso di enfiteusi temporanea), per
prescrizione a seguito del non uso ventennale e per usucapione
da parte dell’enfiteuta del diritto di proprietà (è da ricordare però
che, in base all’art. 969 c.c., il concedente può richiedere la
ricognizione del proprio diritto da chi si trova nel possesso del
fondo enfiteutico, un anno prima del compimento del ventennio).
Inoltre, due cause di estinzione peculiari dell’enfiteusi sono,
rispettivamente, la devoluzione (che può essere domandata dal
proprietario qualora l’enfiteuta deteriori il fondo o non adempia
all’obbligo di migliorarlo o sia in mora nel pagamento di due
annualità di canone) e l’affrancazione (che può essere promossa
dall’enfiteuta, il quale, mediante il pagamento di una somma
risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base
dell’interesse legale, acquista la proprietà del fondo).
Affittuario di fondo rustico
Usufruttuario
Enfiteuta
Affittuario di negozio, opificio o
fabbricato civile.
Ha diritto al pagamento del
migliorato (incremento di valore
dell’immobile)
Ha diritto ad una indennità pari alla
minor somma tra il migliorato e lo
speso.
Ha diritto al migliorato.
L’indennità va riconosciuta se
l’enfiteuta recede dal contratto.
Senza il consenso del proprietario
di eseguire le opere, l’affittuario
non ha alcun diritto.
Se vi è consenso del proprietario
l’affittuario ha dirittoad una
indennità pari alla minor somma
tra il migliorato e lo speso.
37
Appunti di estimo
Riparto delle spese per opere consorziali
Cos’è un consorzio?
Un consorzio è una associazione di proprietari che provvede all’esecuzione e alla manutenzione di opere
di comune interesse e utilità.
Esistono due tipi di consorzio:
1. consorzi di bonifica (a noi non interessano);
2. consorzi di miglioramento fondiario: vengono costituiti in maniera facoltativa da un gruppo di
persone ed hanno come finalità l’esecuzione di opere di miglioramento fondiario. Vi possono
essere:
- consorzi di difesa;
- consorzi di irrigazione;
- consorzi stradali (questi sono importanti per i geometri);
- consorzi di rimboschimento;
- ………….
Il compito del perito estimatore è quello di effettuare il riparto delle spese a carico dei singoli consorziati.
Le spese possono essere:
- spese di esecuzione delle opere:
i. spese per la progettazione;
ii. spese per la realizzazione delle opere;
iii. pagamento dell’indennità di esproprio;
iv. pagamento delle spese per mancati redditi;
v. ……e tutte quelle spese per il compimento dell’opera.
- spese di esercizio (=gestione delle opere):
i. spese di amministrazione;
ii. spese per la sorveglianza;
iii. spese per la manutenzione delle opere;
iv. …..e tutte quelle spese necessarie a mantenere in funzione l’opera.
Quindi il compito del perito estimatore è quello di effettuare il riparto delle spese in maniera equa fra tutti
i consorziati, definendo la quota che ognuno deve pagare relativamente a:
- Spese per l’esecuzione delle opere;
- Spese per la gestione delle opere.
La ripartizione delle spese viene fatta in maniera diversa a secondo del tipo di consorzio, ma la regola da
adottare è disciplinata dall’art. 860 del C.C. (codice civile): “la ripartizione delle spese viene effettuata
per legge in ragione del beneficio che ogni proprietario trae dalla bonifica o dal miglioramento
fondiario”.
Con il linguaggio dell’estimo si può affermare che il riparto delle spese deve essere fatto considerando:
 l’incremento del beneficio fondiario;
 l’incremento del valore fondiario (=valore di mercato del fondo);
 sia uno che l’altro, in quanto l’incremento del beneficio fondiario usualmente porta ad
un incremento del valore del fondo.
A tale scopo, i parametri che vengono utilizzati per il riparto sono parametri tecnici od economici:
o l’uso e il grado di utenza;
o l’altimetria dei terreni;
o la distanza;
o la natura chimico-fisica dei terreni;
o ………
38
Appunti di estimo
I consorzi stradali
Tali consorzi vengono costituiti per la realizzazione di una nuova strada, o più semplicemente per la
manutenzione di una strada esistente.
Il riparto delle spese viene fatto adottando i seguenti parametri:
o La lunghezza della strada;
o La superficie del fondo servito dalla strada;
o La fertilità;
o La classe colturale;
o ………..
Per esempi pratici vedi il Vizzardi.
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