Diapositiva 1 - Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano

COLLEGIO DEGLI INGEGNERI E ARCHITETTI DI MILANO
RILANCIO EDILIZIO IN LOMBARDIA IN ATTUAZIONE DELLA LEGGE 13/2009
MILANO - lunedì 28 settembre 2009
Palazzo Serbelloni
Avv. Fabio Todarello
Studio Legale Todarello, Ceraolo e Associati
Milano, Piazza Velasca, n. 4
tel. 02-72000683 fax.02-72006977 - www.tcalex.eu - [email protected]
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IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA LEGGE
REGIONALE SUL PIANO CASA
La Legge Regionale della Lombardia n. 12/2005, all’art. 27, disciplina la ristrutturazione edilizia
mediante demolizione e ricostruzione, prevedendo che l’intervento possa essere realizzato senza
il mantenimento della sagoma.
Cosi dispone, infatti, l’art. 27: “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono
ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione parziale o totale nel rispetto
della volumetria preesistente fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla
normativa antisismica”.
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IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA
LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA
La norma della legge regionale si colloca sulla scia di una significativa modifica della legislazione
nazionale (D. lgs. n. 301/2002).
Infatti, la norma di cui all’art. 3 del T.U. 380/2001 nel testo previgente prevedeva che “nell'ambito
degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella
demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi,
area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni
necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.
Oggi, nel testo attuale dell’art. 3 del T.U. 380/2001, scompare il riferimento al concetto di
successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico e al mantenimento dell’area di sedime.
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IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA
LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA
Anche sulla scorta del nuovo testo nazionale, il legislatore regionale – visti i poteri derivanti dal
fatto che la materia del Governo del Territorio rientra nell’ambito della legislazione concorrente
– ha volutamente espunto dal testo della norma regionale il riferimento al mantenimento della
sagoma.
La citata norma regionale (art. 27), in ragione della previsione di cui all’art. 103 della legge
n. 12/2005, deve ritenersi prevalente sulla disposizione nazionale.
Ed in effetti, ai sensi dell'art. 103 “a seguito dell'entrata in vigore della presente legge cessa di
avere diretta applicazione nella Regione la disciplina di dettaglio prevista: dagli articoli 3 […] del
Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380”.
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IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA
LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA
Come è noto questa interpretazione ha trovato un ostacolo nelle recenti sentenze del
T.A.R. Lombardia
T.A.R. Milano 16 gennaio 2009, n. 153
T.A.R. Brescia 13 maggio 2008, n. 504
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IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA
LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA
Il T.A.R. Lombardia assume, a mio avviso erroneamente, che il mancato richiamo
al mantenimento della sagoma sia da intendersi come una lacuna legis.
La “lacuna” presente nella legislazione regionale - a dire del T.A.R. Lombardia dovrebbe pertanto essere integrata con l’ausilio della definizione normativa
contenuta nel Testo Unico n. 380/2001 che assurge a norma di principio e,
come tale, dovrebbe orientare “l’interpretazione della legislazione regionale”.
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IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA
LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA
LE CITATE SENTENZE DEL T.A.R. LOMBARDIA SONO CRITICABILI PER UNA MOLTEPLICITÀ DI
RAGIONI (1/2):
1. Sarebbe stato necessario un intervento della Corte Costituzionale, non potendo di fatto il
giudice amministrativo riscrivere la legge;
2. Il legislatore regionale - lungi dall’avere lasciato una “lacuna” - sembrerebbe invece aver
volutamente inteso chiarire che il mantenimento della sagoma preesistente non è essenziale
per qualificare un intervento come ristrutturazione edilizia;
3. Il legislatore regionale ha dato rilievo alla previsione di cui all’art. 10, comma 1, lett. c, del
T.U. 380/2001 che contempla la possibilità di realizzare “gli interventi di ristrutturazione
edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che
comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti
o delle superfici …”.
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IL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA” NELLA LEGISLAZIONE ANTECEDENTE LA
LEGGE REGIONALE SUL PIANO CASA
LE CITATE SENTENZE DEL T.A.R. LOMBARDIA SONO CRITICABILI PER UNA MOLTEPLICITÀ DI
RAGIONI (2/2):
4. Si ricorda, infine, che l’art. 10, comma 3, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 prevede che “le regioni
possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all'incidenza sul
territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di
costruire.” Non è univoco ed incontestabile che le definizioni di cui all’art. 3 del T.U.
380/2001 siano Principi Fondamentali.
5. Il disegno di legge sui principi fondamentali in materia di Governo del Territorio (presentato
nell’ottobre 2008), con specifico riferimento all’attività edilizia (art. 11), sembra indicare
quale unico principio fondamentale vincolante per il legislatore regionale quello per cui ogni
attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio deve essere soggetta a titolo
abilitativo rilasciato dal Comune, fatta salva la possibilità per le Regioni di indicare le attività
edilizie minori non soggette a titolo abilitativo.
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LA L.R. n. 13 del 2009:
IL PIANO CASA REGIONALE E IL SUO IMPATTO
SUL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA”
Per superare la stasi venutasi a creare a seguito delle citate sentenze del T.A.R. Lombardia
sarà opportuno un intervento chiarificatore del legislatore regionale.
In attesa di un intervento ad hoc sulla legge regionale n. 12/2005 da parte del legislatore
regionale, oggi, tuttavia, assume rilevanza la legge regionale n. 13/2009, che, di fatto, propone
una soluzione provvisoria per ovviare all’ostacolo creato dalle sentenze del T.A.R. Lombardia.
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LA L.R. n. 13 del 2009:
IL PIANO CASA REGIONALE E IL SUO IMPATTO
SUL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA”
Infatti, l’art. 3, comma 3, seconda parte, prevede che gli edifici parzialmente residenziali e quelli
non residenziali ubicati in zone a prevalente destinazione residenziale, possono essere “sostituiti”
con nuovi edifici, destinati esclusivamente a residenza, di volumetria non superiore a quella
esistente, di altezza non superiore al massimo tra il valore esistente e quello ammesso dallo
strumento urbanistico, vigente o adottato, e con un rapporto di copertura maggiorato fino al 25%
rispetto a quello previsto dallo strumento stesso per le zone residenziali in cui gli edifici sono
inseriti.
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LA L.R. n. 13 del 2009:
IL PIANO CASA REGIONALE E IL SUO IMPATTO
SUL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA”
Tale norma in altre parole consente:

la “sostituzione” dell’esistente con un nuovo edificio;

mantenendo la volumetria preesistente;

altezza non superiore al massimo tra il valore esistente e quello ammesso dallo
strumento urbanistico vigente o adottato;

maggiorazione del rapporto di copertura fino al 25% rispetto a quanto previsto
dal P.R.G. per le zone residenziali in cui gli edifici sono inseriti.
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LA L.R. n. 13 del 2009:
IL PIANO CASA REGIONALE E IL SUO IMPATTO
SUL PROBLEMA DEL “FUORI SAGOMA”
In concreto, prevedendo tale norma la sostituzione dell’esistente con un nuovo edificio, con
mantenimento della volumetria preesistente, ma con maggiorazione del rapporto di copertura, di
fatto “reintroduce”, ancorché solo nei limiti dell’efficacia temporale del Piano Casa, la possibilità di
realizzare interventi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, SENZA
OBBLIGO DI MANTENIMENTO DELLA SAGOMA PREESISTENTE.
A tale conclusione si perviene anche attraverso la formulazione letterale della norma che utilizza,
non a caso, il concetto giuridicamente a tecnico di “sostituzione”.
Inutile segnalare l’utilità – nell’odierna fase di stallo dovuta alle sentenze del T.A.R. Lombardia – di
tale previsione del Piano Casa che, di fatto, consente di realizzare un intervento di “nuova
costruzione” (perché tale si configura nel Piano Casa l’intervento di “sostituzione”), senza il
rispetto dell’indice fondiario vigente al momento della realizzazione di un nuovo intervento.
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PRESUPPOSTI DI APPLICABILITÀ DELLA NORMA
a) esterno del centro storico e dei nuclei urbani di antica formazione (naf);
b) edifici parzialmente residenziali;
c) edifici non residenziali ubicati in zone a prevalente destinazione residenziale;
d) anche su immobili edificati dopo il 31 marzo 2005.
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COSA DEVE INTENDERSI PER
PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE
Due possibili interpretazioni
1.
concreto stato di fatto venutosi a creare sul territorio, indipendentemente
dall’azzonamento di P.R.G.;
2.
destinazione urbanistica attribuita dal vigente P.R.G. (RX, RI, IR, TA ...?)
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ULTERIORI PROFILI DA APPROFONDIRE
La L.R. n. 13/09 fa sempre riferimento alla
“Volumetria esistente” e non alla s.l.p.
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COLLEGIO DEGLI INGEGNERI E ARCHITETTI DI MILANO
GRAZIE
Avv. Fabio Todarello
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