la cessione - Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti

EDILIZIA
REGIME IVA
NOVITÀ
EDILIZIA
• Al fine di una specifica trattazione del
settore dell’edilizia si devono distinguere
diverse nozioni:
- Nozione di area fabbricabile;
- Nozione di fabbricato;
- Fabbricati ad uso abitativo;
- Fabbricati strumentali;
- Pertinenze.
AREA FABBRICABILE
• L’art. 36, c. 2 del D.L. 223/06 specifica che a
decorrere dal 4 luglio 2006 è tale l’area
«utilizzabile a scopo edificatorio in base allo
strumento urbanistico generale adottato dal
comune, indipendentemente dall’approvazione
della regione e dall’adozione di strumenti
attuativi del medesimo»
• Viene quindi ad assumere rilievo «l’area
fabbricabile potenziale»
GENERALITÀ - FABBRICATO
• La Cir. Min. Lavori Pubblici 23.7.1960 n. 1820 e
la RIS. Min. 26.5.1998 n. 46/E specificano che
ai fini iva è considerato fabbricato
QUALSIASI
COSTRUZIONE
COPERTA,
isolata da vie o da spazi vuoti, oppure
separata da altra costruzione mediante muri
che si elevano, senza soluzione di
continuità, dalle fondamenta al tetto, che
disponga di uno o più liberi accessi sulla via e
possa avere una o più scale autonome.
GENERALITÀ
• Per un corretto inquadramento delle
disposizioni, la distinzione tra IMMOBILI
AD USO ABITATIVO e IMMOBILI
STRUMENTALI va operata sulla base
della CLASSIFICAZIONE CATASTALE, a
prescindere dall’effettivo utilizzo.
IMMOBILI AD USO
ABITATIVO
IMMOBILI AD USO ABITATIVO
• La Cir. Min. 17.4.1981 n. 14 specifica che per
casa di abitazione deve intendersi «ogni
costruzione destinata alla dimora delle persone
e delle loro famiglie, cioè strutturalmente idonea
a essere utilizzata ad alloggio stabile di singole
persone o di nuclei familiari, a nulla rilevando la
circostanza che la stessa sia abitata in via
permanente o saltuaria»
IMMOBILI AD USO
ABITATIVO
• Sono quelli classificati nelle categorie
catastali da A1 ad A9 e A11, inclusi gli
immobili censiti in un'altra categoria
catastale (ad esempio, box, cantina, ecc.) che
costituiscono pertinenze di un fabbricato
avente destinazione abitativa.
• Ai fini iva non rileva l’effettivo utilizzo ma la
categoria catastale.
IMMOBILI STRUMENTALI
• IMMOBILI STRUMENTALI sono quelli “che
per le loro caratteristiche non sono suscettibili
di diversa utilizzazione senza radicali
trasformazioni” classificati nelle categorie
catastali A10, B, C, D ed E.
• La Cir. Min. 1.3.2007 n. 12/E specifica che
rientrano tra i beni strumentali le aree
attrezzate con sovrastante impianto di
autolavaggio, classificate nella categoria D/7 o
C/3 se dotate di attrezzature semplici.
IMMOBILI STRUMENTALI
• La Ris. Min. 3.4.2008 n. 126/E specifica
che rientrano tra i beni strumentali le
aree
attrezzate
per
campeggio
classificate nella categoria D/8.
IMPRESA DI COSTRUZIONE
• Si
distinguono
nella
fattispecie
dell’impresa di costruzioni:
- Impresa di costruzioni;
- Impresa che esegue interventi di recupero;
- Impresa che ha fatto costruire l’immobile
ma normalmente svolge altra attività;
- Società cooperativa edilizia.
Impresa di costruzione
• È definita di “COSTRUZIONI” l'impresa che
provvede
"DIRETTAMENTE"
alla
realizzazione dell'immobile. La costruzione
può essere eventualmente appaltata in parte a
terzi.
• È considerata “IMPRESA DI COSTRUZIONI”
anche quella che NON dispone di personale
specializzato e appalta l'intera costruzione
dell'immobile a terzi (Cir. Min. 2.8-1973 n. 45
e Cir. Min. 4.8.2006, n. 27/E).
IMPRESA DI COSTRUZIONE
• Come specificato nella Circolare n. 182/E
dell’11.7.1996,
per
“IMPRESA
DI
COSTRUZIONI” si intende anche quella
che: “occasionalmente realizza la
costruzione di immobili per la successiva
vendita, a nulla influendo che la materiale
esecuzione dei lavori sia eventualmente
da essa affidata, in tutto o in parte, ad
altre imprese”.
IMPRESA DI COSTRUZIONE
• È
«IMPRESA
CHE
ESEGUE
INTERVENTI DI RECUPERO» quella
che, anche tramite appalto, esegue gli
interventi di recupero di cui alle lett. c),
d) ed f) dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001
definito Testo Unico dell’Edilizia.
IMPRESA DI COSTRUZIONE
• È «SOCIETÀ COOPERATIVA EDILIZIA»
quella che costruisce gli alloggi
direttamente o tramite imprese terze e
gli alloggi sono successivamente
ASSEGNATI AI SOCI.
Impresa di compravendita
immobiliare
• È
considerata
“IMPRESA
DI
COMPRAVENDITA” quella che ha per
oggetto esclusivo o principale la
RIVENDITA dei fabbricati.
Impresa di compravendita
immobiliare
• Secondo quanto precisato nelle Cir. n. 182/E
11.7.1996 e Cir. n. 25 3.8.1979, per
individuare l’attività di compravendita
immobiliare è necessario verificare l’attività
effettivamente svolta dal soggetto, non
essendo sufficienti le generiche indicazioni
contenute nell’atto costitutivo/statuto, il
codice attività comunicato all'Agenzia delle
Entrate
né
l'indicazione
in
bilancio
(immobilizzazioni o rimanenze) degli immobili
(Cass. 12.1.1999 n.236).
IMPRESE DI MERO
GODIMENTO
• Sono
«IMPRESE
DI
MERO
GODIMENTO» quelle che acquistano gli
immobili e si limitano al mero godimento
degli stessi normalmente concedendoli in
locazione.
DISCIPLINA DELLE CESSIONI E
DELLE LOCAZIONI
• Il regime di tassazione delle operazioni attive
ai fini IVA è contenuto nei nn. 8, 8-bis e 8-ter
dell’art. 10
• L’articolata disciplina può essere schematizzata
distinguendo il trattamento fiscale a
seconda che l’operazione abbia per oggetto:
- la cessione;
- la locazione
e in relazione alla tipologia di immobile, come
di seguito specificato.
NOVITÀ
• L’art. 9, DL n. 83/2012, c.d. “DECRETO
CRESCITA”, ha apportato dal 26 giugno 2012
rilevanti modifiche al trattamento IVA delle
locazioni e cessioni di fabbricati ad uso abitativo
e strumentale introducendo, in generale, un
ampliamento dei casi in cui è prevista, “per
norma” o “per opzione”, l’applicazione dell’IVA.
L’intervento legislativo è stato motivato dalla volontà
di non far perdere alle imprese del settore il
diritto alla detrazione dell’imposta relativa alla
costruzione/ristrutturazione e di evitare quindi alle
stesse l’aggravio, in termini di costi, a seguito
dell’indetraibilità dell’IVA.
DISCIPLINA DELLE
LOCAZIONI
• Normalmente vige il regime dell’esenzione
ma a seguito delle novità introdotte dal D.L. n.
83/2012 esistono TRE IPOTESI di locazione
in cui È CONSENTITO OPTARE per il
regime di imponibilità iva in luogo
dell’esenzione.
DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI
1) LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI POSTE
IN ESSERE DALLE IMPRESE CHE LI
HANNO COSTRUITI O RISTRUTTURATI.
Deve essere esercitata l’opzione per
l’applicazione dell’iva relativamente alla
locazione degli immobili abitativi posti in essere
da parte delle imprese che li hanno costruiti o
che sugli stessi abbaino eseguito interventi di
ristrutturazione.
DISCIPLINA DELLE
LOCAZIONI
2) LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI
DESTINATI AD «ALLOGGI SOCIALI»
Sono esenti ma è possibile optare per
l’imponibilità, per le locazioni di immobili
abitativi, poste in essere da qualsiasi tipo di
impresa destinati ad «alloggi sociali».
DISCIPLINA DELLE
LOCAZIONI
Il D.M. 22 aprile 2008 ha individuato il termine «alloggio sociale»
definendolo come «l’unità immobiliare adibita a uso residenziale in
locazione permanente che svolge la funzione di interesse
generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il
disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non
sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero
mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale
del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme
dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze
primarie. Rientrano nella predetta definizione gli alloggi realizzati o
recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi
o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di
aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico
– destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni e
anche alla proprietà».
DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI
3) LOCAZIONE DI FABBRICATI
STRUMENTALI
A decorrere dal 26 giugno 2012 tutte le
locazioni
SONO
ESENTI
indipendentemente dalla qualifica o dalle
caratteristiche del locatario.
DISCIPLINA DELLE DELLE
LOCAZIONI
LOCAZIONI IMMOBILI USO ABITATIVO
(art. 10, n. 8)
• ESENTI IN VIA GENERALE
• POSSIBILITÀ DI OPTARE PER L’IMPONIBILITÀ
IVA 10% ma ciò solamente nelle seguenti ipotesi:
1) per le imprese costruttrici e per quelle che hanno
eseguito, anche tramite appalto, interventi di
recupero ex art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), DPR
n. 380/2001;
2) per i contratti aventi ad oggetto fabbricati destinati
ad alloggi sociali ex DM 22.4.2008.
DISCIPLINA DELLE DELLE
LOCAZIONI
IMMOBILI ABITATIVI
LOCATORE
LOCATARIO
REGIME IVA
Impresa
costruttrice o di
ristrutturazione
Altra impresa
Chiunque
Esente o imponibile
iva 10% per
opzione
Esente o imponibile
iva 10% per
opzione
Esente
Altra impresa
Destinatario di
alloggi sociali
Chiunque ma
diverso dai
destinatari di alloggi
sociali
DISCIPLINA DELLE DELLE
LOCAZIONI
• LOCAZIONI IMMOBILI STRUMENTALI
(n. 8)
• ESENTI, ma per opzione è possibile
derogare per L’IMPONIBILITÀ da parte
del locatore.
DISCIPLINA DELLE DELLE
LOCAZIONI
IMMOBILI STRUMENTALI
LOCATORE
LOCATARIO
REGIME IVA
Qualsiasi impresa
Chiunque
Esente o imponibile
iva 21% per
opzione
TAVOLE DI CONFRONTO IVA
TIPOLOGIA
IMMOBILE
LOCATORE
LOCATARIO
NORMATIVA
FINO AL
25/6/2012
NORMATIVA
DOPO IL
25/6/2012
FABBRICATO
ABITATIVO
Locatore impresa Esente
costruttrice
o
ristrutturatrice
Esente
salva
opzione
per
l’imponibilità
ALLOGGI
SOCIALI
Locatore
qualunque
impresa
FABBRICATO
STRUMENTALE
Locatario con pro- Imponibile iva
rata di detrazione
pari o inferiore al
25%
o
non
soggetto iva
FABBRICATO
STRUMENTALE
Locatario con pro- Esente
salva Esente
salva
rata di detrazione opzione
per opzione
per
superiore al 25% l’imponibilità
l’imponibilità
Esente
salva Esente
salva
opzione
per opzione
per
l’imponibilità (dal l’imponibilità
24.1.2012)
Esente
salva
opzione
per
l’imponibilità
LOCAZIONI ESENTI
• A decorrere dal 12.8.2006, ai sensi del D.L.
4.7.2006, n. 223, convertito con modificazioni
con la L. 4.8.2006, n. 248, che ha rinnovellato
l'art. 10, co. 1, n. 8, D.P.R. 633/1972, sono
ESENTI LE LOCAZIONI dei seguenti
immobili:
- TERRENI, aziende agricole e aree diverse da
quelle destinate a parcheggio di veicoli, non
suscettibili di destinazione edificatoria;
- FABBRICATI AD USO ABITATIVO comprese
le pertinenze (garage, box, ecc.).
LOCAZIONI ESENTI
• Gli artt. 5, 17 e 40, co. 1 del D.P.R. 131/1986
stabiliscono che i contratti di locazione
RICADENTI
NELL'AMBITO
DELL'ESENZIONE IVA ex art. 10, n. 8) del
D.P.R. 633/1972 sono soggetti ALL'OBBLIGO
DI REGISTRAZIONE IN TERMINE FISSO
(entro 30 giorni dalla data di stipula) e
scontano l'imposta di registro sul totale dei
canoni pattuiti con aliquota 2%.
IVA E REGISTRO
TIPOLOGIA
IMMOBILE
LOCATORE
FABBRICATO
ABITATIVO
Impresa
costruttrice
ristrutturatrice
FABBRICATO
ABITATIVO
Impresa
costruttrice
ristrutturatrice
FABBRICATO
ABITATIVO
IVA
REGISTRO
Imponibile
iva Imposta fissa €
o per opzione 10% 168,00
Esente
2%
Chiunque
Esente
2%
ALLOGGI
SOCIALI
Chiunque
Imponibile
iva Imposta fissa €
per opzione 10% 168,00
ALLOGGI
SOCIALI
Chiunque
Esente
FABBRICATO
STRUMENTALE
Chiunque
Esente
Imponibile
per opzione
o
2%
o 1%
iva
OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA
• Le novità in materia iva sulle locazioni
trovano applicazione a decorrere dal
26.6.2012, ossia dalla data di entrata in
vigore del DL n. 83/2012. Il Decreto non
prevede
specifiche
disposizioni
transitorie per le situazioni in essere a
tale data.
OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA
• L’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione
4.1.2008, n. 2/E ha affrontato il caso di
una società “subentrata” in alcuni contratti
immobiliari stipulati da un soggetto privato.
In
tale
situazione
l’Agenzia
ha
riconosciuto alla società istante la
possibilità di optare per l’imponibilità
“mediante invio di raccomandata con
ricevuta
di
ritorno
all’Ufficio
...
competente”.
OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA
• L’Agenzia nella Risoluzione 12.12.2007, n. 364/E ha
esaminato il caso di due contratti di leasing aventi ad oggetto
due immobili abitativi per i quali successivamente è stato
effettuato un cambio di destinazione d’uso (da abitazione ad
ufficio).
• L’Agenzia dopo aver rilevato il mutamento del regime IVA
applicabile alle locazioni in esame ha specificato che “tanto al
fine di esprimere validamente l'opzione per l'imponibilità ad Iva,
quanto allo scopo di fornire un adeguato supporto
documentale al cambio dell'aliquota di registro applicata,
entrambi i contratti di leasing in discorso debbano essere
integrati con un atto in cui venga evidenziata l'avvenuta
modifica catastale e VENGA MANIFESTATA L'OPZIONE
PER L'IMPONIBILITÀ AI FINI DELL'IVA”. Tali atti integrativi,
con allegato quelli originari, “dovranno essere registrati entro il
termine fisso di 30 giorni”.
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
•
•
•
CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO
(art 10 n. 8-bis)
ESENTI con alcune eccezioni per le imprese di
costruzione/ristrutturazione.
L’IMPONIBILITÀ IVA è OBBLIGATORIAMENTE
prevista
per
l’impresa
costruttrice/di
ristrutturazione:
“per norma”, per le cessioni effettuate entro 5 anni
dalla
data
di
ultimazione
della
costruzione/ristrutturazione;
“per opzione”, da esprimere nell’atto, per le
cessioni effettuate trascorsi 5 anni dalla
costruzione/ristrutturazione.
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO
ESENTI
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO
IMPONIBILITÀ IVA
OBBLIGATORIA
IMPRESA COSTRUTTRICE
DI RISTRUTTURAZIONE
“PER NORMA”, PER LE
CESSIONI
EFFETTUATE ENTRO 5 ANNI
IMPRESA COSTRUTTRICE
DI RISTRUTTURAZIONE
“PER OPZIONE”, PER LE
CESSIONI
EFFETTUATE TRASCORSI 5
ANNI
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
• Ne consegue che:
- le imprese costruttrici/di ristrutturazione
hanno sempre la possibilità di
assoggettare ad IVA la cessione
dell’immobile abitativo, evitando così
l’indetraibilità dell’imposta relativa agli
acquisti di beni e servizi effettuati per la
realizzazione/ristrutturazione;
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
- per le cessioni di immobili abitativi poste in
essere dalle “ALTRE IMPRESE” trova
sempre applicazione il regime di
ESENZIONE IVA.
- Per le “altre imprese” viene meno la
possibilità di optate per l’imponibilità in
caso di cessione di immobili locati per
almeno 4 anni in attuazione di piani di
edilizia convenzionata o destinanti ad
alloggi sociali.
DISCIPLINA DELLE DELLE
CESSIONI
IMMOBILI ABITATIVI
CEDENTE
ACQUIRENTE
REGIME IVA
Impresa costruttrice
o di ristrutturazione
entro 5 anni dalla
fine dei lavori
Impresa costruttrice
o di ristrutturazione
oltre 5 anni dalla
fine dei lavori
Chiunque
Imponibile iva
Chiunque
Esente o imponibile
per opzione
Altra impresa
Chiunque
Esente
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI
(Art. 10 n. 8-ter)
• Il
regime
obbligatorio
prevede
L’IMPONIBILITÀ “per norma” delle cessioni
effettuate
dall’impresa
costruttrice/di
ristrutturazione poste in essere entro 5 anni
dalla
data
di
ultimazione
della
costruzione/ristrutturazione (in precedenza
l’imponibilità era prevista per le cessioni
effettuate nei primi 4 anni);
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI
IMPONIBILITÀ IVA “PER NORMA”
DELLE CESSIONI EFFETTUATE
DALL’IMPRESA COSTRUTTRICE O
DI RISTRUTTURAZIONE
POSTE IN ESSERE ENTRO 5 ANNI
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
• È confermato, in generale, il regime di
esenzione IVA, al quale il cedente dopo 5
anni dalla fine dei lavori (impresa
costruttrice/di ristrutturazione o “ALTRA
IMPRESA”)
può
sempre
“derogare”
esercitando l’opzione per l’imponibilità
nell’atto (come già in precedenza).
• Non è più prevista l’imponibilità “per norma”
delle cessioni effettuate a soggetti IVA con
diritto alla detrazione (pro-rata) non superiore
al 25% ovvero a soggetti “privati”.
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI
ESENTE O IMPONIBILE PER OPZIONE
DELLE CESSIONI EFFETTUATE
DALL’IMPRESA COSTRUTTRICE O
DI RISTRUTTURAZIONE
POSTE IN ESSERE DOPO 5 ANNI
CIÒ VALE ANCHE PER LE ALTRE IMPRESE
DISCIPLINA DELLE DELLE
CESSIONI
IMMOBILI STRUMENTALI
CEDENTE
ACQUIRENTE
REGIME IVA
Impresa costruttrice
o di ristrutturazione
entro 5 anni dalla
fine dei lavori
Impresa costruttrice
o di ristrutturazione
oltre 5 anni dalla
fine dei lavori
Chiunque
imponibile iva
Chiunque
Esente o imponibile
per opzione
Altra impresa
Chiunque
Esente o imponibile
per opzione
MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI
LAVORI
INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO DI
ULTIMAZIONE DEI LAVORI
• L’Agenzia delle Entrate nella Circolare
1.3.2007, n. 12/E ha specificato che il
CONCETTO DI ULTIMAZIONE della
costruzione
o
dell’intervento
di
recupero va “individuato con riferimento
al momento in cui l’immobile sia
IDONEO ad espletare la sua funzione
ovvero sia IDONEO AD ESSERE
DESTINATO AL CONSUMO”.
INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO DI
ULTIMAZIONE DEI LAVORI
• A tal fine l’Agenzia in tale Circolare richiama
quanto già precisato nella Circolare 12.8.2005,
n. 38/E, in materia di benefici “prima casa” e
pertanto si deve considerare ULTIMATO sia
l’immobile per il quale sia intervenuta, da
parte
del
direttore
dei
lavori,
L’ATTESTAZIONE DELL’ULTIMAZIONE DEI
LAVORI (di norma coincidente con la
dichiarazione da rendere in Catasto ex artt. 23
e 24, DPR n. 380/2001), sia quello “concesso
in uso a terzi, con fisiologici contratti relativi
INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO DI
ULTIMAZIONE DEI LAVORI
all’utilizzo dell’immobile, poiché lo stesso,
PUR IN ASSENZA DELLA FORMALE
ATTESTAZIONE DI ULTIMAZIONE rilasciata
dal tecnico competente, si presume che,
ESSENDO IDONEO AD ESSERE IMMESSO
IN
CONSUMO,
presenti
tutte
le
caratteristiche fisiche idonee a far ritenere
l’opera di costruzione o di ristrutturazione
completata”.
CESSIONE DI FABBRICATI NON
ULTIMATI
• La disposizione in esame non fa alcun
riferimento AGLI IMMOBILI NON ULTIMATI,
ossia a quelli IN CORSO DI COSTRUZIONE
O DI RISTRUTTURAZIONE.
• Dopo aver rilevato tale “lacuna” l’Agenzia delle
Entrate nella citata Circolare n. 12/E/2007 ha
chiarito che la CESSIONE DI UN IMMOBILE
NON ULTIMATO VA ASSOGGETTATA AD
IVA.
CESSIONE DI FABBRICATI NON
ULTIMATI
• “La cessione di un fabbricato effettuata da
un SOGGETTO PASSIVO D’IMPOSTA in un
momento anteriore alla data di ultimazione
del medesimo È ESCLUSA dall’ambito
applicativo dei richiamati nn. 8-bis) e 8-ter)
dell’articolo 10 del DPR n. 633 del 1972
trattandosi di un bene ancora nel circuito
produttivo, la cui cessione, pertanto, DEVE
ESSERE IN OGNI CASO ASSOGGETTATA
AD IVA”.
IMMOBILI OGGETTO DI
RISTRUTTURAZIONE
• Con specifico riferimento agli immobili oggetto
di RISTRUTTURAZIONE nella citata Circolare
n. 12/E/2007 è stato precisato che IL REGIME
DI IMPONIBILITÀ IVA è subordinato al fatto
“che
i
lavori
edili
SIANO
STATI
EFFETTIVAMENTE REALIZZATI anche se in
misura parziale”.
• Non è sufficiente, a tal fine, che l’impresa
abbia
richiesto
le
autorizzazioni
amministrative
all’esecuzione
dello
IMMOBILI OGGETTO DI
RISTRUTTURAZIONE
• Infatti, “se è stato richiesto o rilasciato il
permesso a costruire o è stata presentata la
denuncia di inizio attività ma non è stato dato
inizio al cantiere, il fabbricato interessato
NON PUÒ essere considerato, ai fini fiscali,
come
un
immobile
in
corso
di
ristrutturazione” e QUINDI È ESENTE IVA.
• Recentemente la stessa Agenzia nella
Circolare 13.3.2009, n. 8/E ha precisato con
riferimento
agli
immobili
oggetto
di
ristrutturazione che “la norma … non richiede
IMMOBILI OGGETTO DI
RISTRUTTURAZIONE
che gli interventi di recupero siano collegati
ad
una
condizione
di
degrado
dell’immobile”.
• Per effetto di tale chiarimento IL REGIME DI
IMPONIBILITÀ IVA è applicabile anche ai
casi di CAMBI DI DESTINAZIONE D’USO
non collegati al degrado del bene (fermo
restando comunque l’effettiva realizzazione
dei lavori edili).
IMMOBILI OGGETTO DI
RISTRUTTURAZIONE
• Esaminando il caso della cessione di un
complesso immobiliare sul quale erano
iniziate opere di ristrutturazione (demolizioni,
consolidamenti, rifacimento dell’intonaco grezzo
esterno)
l’Agenzia
delle
Entrate
nella
Risoluzione 8.5.2007, n. 91/E sostiene
l’applicazione del regime di imponibilità
anche al caso in esame affermando che:
“Trattandosi di fabbricato non ultimato
l’assoggettamento ad IVA si rende applicabile
IMMOBILI OGGETTO DI
RISTRUTTURAZIONE
a prescindere dalla destinazione catastale
dell’immobile.
L’assoggettamento
della
fattispecie in esame al regime di imponibilità
IVA è
subordinato, naturalmente, alla
circostanza (da far constare anche in sede di
eventuale controllo) che l’immobile, … , al
momento della cessione sia effettivamente in
fase di ristrutturazione, nel senso che su di
esso siano stati concretamente eseguiti
interventi significativi, il cui completamento si
rende necessario per rendere il fabbricato idoneo
al suo materiale utilizzo.”
ALIQUOTA IVA APPLICABILE
• Dopo aver specificato che le cessioni di
immobili oggetto di RISTRUTTURAZIONE
SONO DA ASSOGGETTARE AD IVA
l’Agenzia delle Entrate nella citata Circolare n.
12/E/2007
sottolinea la possibilità di
applicare alle stesse le previste ALIQUOTE
AGEVOLATE.
• Sul punto, all’Agenzia delle Entrate nella citata
Circolare n. 8/E 13.3.2009 è stato posto il
quesito se per l’applicazione dell’aliquota
IVA del 10% sia necessario che i lavori di
recupero siano ultimati o se è sufficiente
che siano iniziati.
ALIQUOTA IVA APPLICABILE
• Secondo l’Agenzia poiché il n. 127quinquiesdecies) della Tabella A, parte III, DPR
n. 633/72 “non tratta specificamente anche i
fabbricati «non ultimati»“ la cessione di un
immobile da parte di un’impresa “che ha
realizzato l’intervento di ristrutturazione in
un momento anteriore alla data di
ultimazione del medesimo è esclusa
dall’ambito applicativo del citato n. 127quinquiesdecies)”. Di conseguenza a tale
cessione
va
applicata
L’ALIQUOTA
ORDINARIA DEL 21%.
ALIQUOTA IVA APPLICABILE
• L’ALIQUOTA IVA RIDOTTA DEL 10% prevista
dal citato n. 127-quinquiesdecies), Tabella A,
parte III, DPR n. 633/72, potrà essere
applicata soltanto nel caso in cui la
cessione riguardi un fabbricato sul quale
sono stati effettuati (ULTIMATI) interventi di
recupero di cui all’art. 31, comma 1, lett. c), d)
ed e), Legge n. 457/78 ed il cedente sia
l’impresa che ha realizzato, anche mediante
appalto a terzi, tali interventi di recupero.
ALIQUOTA IVA APPLICABILE
• Nel caso in cui la cessione riguarda un
immobile in corso di costruzione o di
ristrutturazione
• se sussistono i requisiti “prima casa” (in
particolare si rammenta che l’immobile deve
presentare le caratteristiche di abitazione non
di lusso secondo quanto previsto dal DM
2.8.69)
• Aliquota IVA applicabile: 4%
ALIQUOTA IVA APPLICABILE
• Nel caso in cui la cessione riguarda un
immobile in corso di costruzione o di
ristrutturazione
• se NON sussistono i requisiti “prima
casa”
• Aliquota IVA applicabile: 10%
ALIQUOTA IVA APPLICABILE
• Nel caso in cui la cessione riguarda
immobili in corso di costruzione ed
sono situati in un edificio c.d. “Tupini” ex
art. 13, Legge n. 408/49 e il cedente è
l’impresa che sta costruendo il fabbricato
• Aliquota IVA applicabile: 10%
ALIQUOTA IVA APPLICABILE
• Nel caso in cui la cessione riguarda immobili
in cui sono in corso INTERVENTI DI
RECUPERO e quindi i lavori non sono
terminati, di cui all’art. 31, comma 1, lett. c), d)
ed e), Legge n. 380/2001 (Testo Unico
dell’Edilizia) ed il cedente è l’impresa che sta
realizzando, anche mediante appalto a terzi,
tali interventi di recupero
• Aliquota IVA applicabile: 21%
CESSIONI IMMOBILI AD USO
ABITATIVO
• Imposta di registro, ipotecaria e catastale
• Le cessioni di immobili ad uso abitativo
scontano:
- le imposte in misura fissa per le cessioni
soggette a IVA (€ 168,00 x 3);
- le imposte in misura proporzionale in caso di
cessioni esenti IVA, applicando gli eventuali
benefici “prima casa”.
CESSIONI DI FABBRICATI
STRUMENTALI PER NATURA
FABBRICATI STRUMENTALI
PER NATURA
•
-
SOGGETTO VENDITORE
Potrà essere:
impresa costruttrice;
impresa ristrutturatrice;
altro soggetto IVA (rivenditore).
FABBRICATI STRUMENTALI
PER NATURA
ASPETTO TEMPORALE
• Il tempo intercorso tra la costruzione o
la ristrutturazione dell'immobile e la
vendita dello stesso
cessioni immobili strumentali
• Per quanto riguarda le cessioni di
immobili strumentali, il n. 8-ter prevede
in generale il REGIME DI ESENZIONE.
• Il regime di esenzione è derogato in
base alle quali le cessioni sono
imponibili iva:
cessioni immobili strumentali
APPLICABILITÀ DELL’IVA
- se
effettuate,
ENTRO
5
ANNI
DALL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI, dalle
imprese di costruzione/ristrutturazione di
immobili.
- per opzione DEL CEDENTE, da esprimere
nell’atto, da parte delle imprese di
costruzione/ristrutturazione di immobili per
le cessioni effettuate TRASCORSI 5 ANNI
dalla costruzione/ristrutturazione.
cessioni immobili strumentali
APPLICABILITÀ DELL’IVA
- se
effettuate
DA
ALTRE
IMPRESE
L’OPERAZIONE SARÀ ESENTE salvo
opzione per l’imponibilità.
cessioni immobili strumentali
APPLICABILITÀ DELL’IVA PRIMA DEL
D.L.86/2012
- se effettuate (da chiunque) nei confronti
di soggetti passivi IVA il cui pro rata di
detraibilità sugli acquisti È PARI O
INFERIORE AL 25%; tale regime è
obbligatorio e DIPENDE DAL PRO RATA
DEL
CESSIONARIO, così come
dichiarato dallo stesso nell’atto di
cessione.
cessioni immobili strumentali
APPLICABILITÀ DELL’IVA PRIMA DEL D.L.86/2012
• se effettuate (da chiunque) nei confronti di soggetti
che NON AGISCONO nell’esercizio dell’impresa o
di arti e professioni; tale regime è obbligatorio e
DIPENDE DALLA NATURA (privato, ente non
commerciale) DEL CESSIONARIO il quale è tenuto
a dichiarare tale circostanza nell’atto di
compravendita. Si tratta dei soggetti che
rimangono incisi dall'lva, in quanto consumatori
finali, senza poter dar luogo alla detrazione
dell'imposta assolta a monte
cessioni immobili strumentali
APPLICABILITÀ DELL’IVA PRIMA DEL D.L.86/2012
- se viene ESERCITATA L’OPZIONE NELL’ATTO DI
COMPRAVENDITA. Tale caso riguarda le cessioni
effettuate nei confronti di soggetti passivi che non
subiscono limitazioni alla detrazione dell’IVA, se
non marginali (pro rata di detraibilità superiore al
25%). Nei confronti di tali soggetti IL REGIME
NATURALE È QUELLO DI ESENZIONE in quanto
l’assoggettamento dipende dalla manifestazione
dell’opzione. In questa ipotesi è operativa
l'inversione contabile, o reverse charge.
Imposta di registro, ipotecaria e
catastale
• Ai fini dell’imposta di registro è prevista
l’applicazione in MISURA FISSA PARI A
€ 168,00 sia per le cessioni soggette a
IVA, sia per quelle esenti.
• imposte ipotecaria e catastale in misura
pari al 4% su tutte le cessioni di
immobili strumentali.
Cessioni di immobili strumentali
• Le
cessioni
di
fabbricati
strumentali
(se
non
esenti)
scontano l'Iva in misura ordinaria
(21%).
AUTOCONSUMO
DELL’IMMOBILE STRUMENTALE
• L’art. 2, comma 2, n. 5), DPR n. 633/72
considera cessioni di beni “la destinazione di
beni all'uso o al consumo personale o
familiare dell'imprenditore o di coloro i quali
esercitano un'arte o una professione o ad
altre finalità estranee alla impresa o
all'esercizio dell'arte o della professione,
anche
se
determinata
da
cessazione
dell'attività, con esclusione di quei beni per i
quali non è stata operata, all'atto dell'acquisto,
la detrazione dell'imposta di cui all'articolo 19”.
AUTOCONSUMO
DELL’IMMOBILE STRUMENTALE
• L’art. 13, comma 2, lett c.), DPR n. 633/72,
nella riformulazione disposta dalla c.d.
“Comunitaria 2008”, la base imponibile IVA in
presenza di autoconsumo è individuata:
- non più con riferimento al valore normale;
ma
- con riferimento al prezzo di acquisto o, in
mancanza, al prezzo di costo dei beni o di
beni simili, determinati nel momento in cui si
effettua l’operazione.
AUTOCONSUMO
DELL’IMMOBILE STRUMENTALE
• A seguito delle novità introdotte dal DL n.
83/2012, l’autoconsumo di un immobile
strumentale dà luogo ad un’operazione
esente IVA.
• La presenza di operazioni esenti determina
l’insorgere di due specifiche questioni:
- l’applicazione del pro-rata ex art. 19, comma 5,
DPR n. 633/72 di detraibilità dell’IVA a credito;
- la rettifica della detrazione ex art. 19-bis2, DPR
n. 633/72.
AUTOCONSUMO
DELL’IMMOBILE STRUMENTALE
• In merito all’applicazione del pro-rata si
potrebbe negare l’operatività del pro-rata in
quanto nel caso di specie la cessione configura
un’operazione occasionale.
• Relativamente alla rettifica della detrazione
ex art. 19-bis2, DPR n. 633/72 é necessario
operare la rettifica della detrazione dell’IVA
a credito, relativamente ai decimi mancanti al
compimento
del
decennio
dall’acquisto/
ultimazione/trasformazione/ampliamento.
AUTOCONSUMO
DELL’IMMOBILE STRUMENTALE
• L’autoconsumo di un immobile acquistato da
un
soggetto
privato
costituisce
un’operazione esclusa dal campo di
applicazione
dell’IVA,
come
chiarito
dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione
17.6.2002, n. 194/E.
• Deve comunque essere effettuata la rettifica
della
detrazione
dell’IVA
a
credito
relativamente
ai
lavori
di
trasformazione/ampliamento
eseguiti
sull’immobile stesso.
CESSIONI DI IMMOBILI ED
APPLICAZIONE DELL’IVA
Cessionario non soggetto
passivo d'imposta
• Una
IPOTESI
di
APPLICAZIONE
OBBLIGATORIA DELL'IVA si ha quando il
CESSIONARIO NON È UN SOGGETTO
PASSIVO IVA, in quanto non agisce
nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di
una professione, e risulta pertanto un
«consumatore finale», che non ha diritto a
detrarre l'imposta addebitatagli a titolo di rivalsa
(C.M. 4.8.2006, n. 27/E).
Cessionario non soggetto
passivo d'imposta
• L'ipotesi ricorre quando in veste di
cessionario ci sia:
• un privato;
• una società semplice;
• un soggetto non residente privo di una
stabile organizzazione nel territorio dello
Stato;
• un ente non commerciale.
Cessionario non soggetto
passivo d'imposta
• In questa fattispecie l'Iva viene applicata
tassativamente e quindi non per
opzione degli interessati. A tal fine, il
cessionario deve dichiarare nell'atto di
compravendita
di
non
agire
nell'esercizio di impresa, arte o
professione.
REVERSE CHARGE
REVERSE CHARGE
• Con il meccanismo del reverse charge
Legislatore ha voluto arginare i fenomeni di
evasione dell'imposta derivanti dal seguente
comportamento:
• l'appaltatore subappalta in tutto o in parte i
lavori di costruzione e ristrutturazione
dell'immobile;
• il
subappaltatore
esegue
i
lavori,
addebitando
al
proprio
committente
i
corrispettivi con applicazione dell'Iva nei modi
ordinari (l'aliquota dipende dalla tipologia di
lavori eseguiti);
REVERSE CHARGE
• il committente del subappaltatore riceve tale
fattura, paga il corrispettivo e l'imposta, e
procede alla detrazione dell'imposta ai sensi
dell'art. 19 del D.P.R. 633/1972;
• il subappaltatore, indipendentemente dalla
«complicità» del committente non procede al
versamento dell'imposta all'Erario, e dopo
un certo periodo procede alla cessazione
dell'attività, scomparendo dalla circolazione.
REVERSE CHARGE
• A seguito di tale comportamento:
• resta fermo il diritto alla detrazione dell'imposta in
capo al committente, in quanto tale diritto prescinde
dall'effettuazione
dell'imposta
da
parte
del
subappaltatore;
• l'Erario subisce un danno, in quanto a fronte della
detrazione del committente, non incassa l'imposta
a debito del subappaltatore, e si trova costretto ad
eseguire una procedura di recupero particolarmente
difficoltosa, sia per la irreperibilità del soggetto, sia per
la probabile (anzi quasi certa) inconsistenza
patrimoniale dello stesso
REVERSE CHARGE
• Con il meccanismo del reverse charge, il danno
evidenziato viene evitato, in quanto:
• il subappaltatore procede all'addebito del
corrispettivo per la prestazione eseguita, senza
addebito dell'imposta (emissione di fattura
con aliquota zero);
• il committente procede all'autofatturazione,
applicando «virtualmente» l'imposta, in quanto
procede alla doppia annotazione nel registro
acquisti ed in quello delle fatture emesse,
rendendo così neutro l'impatto.
REVERSE CHARGE
• In altre parole, con il meccanismo
dell'inversione contabile, non si ha
esborso finanziario dell'imposta tra le parti,
con la conseguenza che il committente
procederà al pagamento della fattura
del subappaltatore senza esborso
d'imposta, in quanto l'Iva non è contenuta
nel documento stesso.
REVERSE CHARGE
Presupposti applicativi
• L'applicazione concreta della disposizioni di cui
all'art. 17, co. 6, del D.P.R. 633/1972, dipende
dal verificarsi simultaneamente di tutta una
serie di condizioni. A tale proposito, la C.M.
37/E/2006, ha fornito delle indicazioni,
individuando
una
serie
di
requisiti
consecutivi, la cui verifica positiva
determina l'obbligo di applicazione del
regime di inversione contabile. In particolare:
REVERSE CHARGE
• PRIMO REQUISITO: è necessario verificare
l'aspetto «soggettivo», ossia la presenza di
almeno tre soggetti coinvolti, in quanto la
presenza di un subappaltatore richiede
necessariamente
la
contemporanea
presenza di almeno altri due soggetti, il
committente (titolare della licenza edilizia) ed
un appaltatore. In assenza di una «catena»
di almeno tre soggetti, è necessario
interrompere il percorso e procedere
all'applicazione dell'Iva nei modi ordinari;
REVERSE CHARGE
• SECONDO REQUISITO: è indispensabile
verificare che l'operazione sia stata poste in
essere nel settore edile, nel senso che la
prestazione eseguita deve rientrare in quelle
previste dal gruppo «F» (Costruzioni) dei
«vecchi» codici di attività desumibile alle tabelle
Atecofin 2004 (contraddistinte dalle prime due
cifre)
• Se la prestazione eseguita non rientra tra
quelle contemplate nel citato gruppo «F», si
deve procedere anche in questo caso
all'applicazione dell'imposta nei modi
ordinari;
REVERSE CHARGE
• La circolare n. 37/E del 29.12.2006, punto 2,
specifica che i settori edili a cui è applicabile
il reverse charge sono i seguenti:
- i nuovi lavori;
- le riparazioni;
- i rinnovo e restauri;
- le aggiunte e le alterazioni;
- la costruzione di edifici;
- la costruzione di strutture prefabbricate in
cantiere;
- le costruzioni temporanee.
REVERSE CHARGE
• L’Agenzia delle Entrate con Circolare
37/E/2006 specifica, inoltre, che sono tenuti
all’applicazione del “reverse charge”:
• I subappaltatori che svolgono attività identificate
dai codici ATECOFIN nella SEZIONE F;
• I subappaltatori che svolgono attività identificate
dai codici ATECOFIN nella SEZIONE F “anche
se in via non esclusiva o prevalente”;
• I subappaltatori che potrebbero avere un codice
ATECOFIN diverso da quelli compresi nella
SEZIONE F (Costruzioni).
REVERSE CHARGE
• In via generale non rientrano nel sistema del
reverse charge le prestazioni rese da
subappaltatori svolgenti attività comprese
nella SEZIONE F – ATECOFIN 2007 - ad
appaltatori che non svolgono tali attività.
• Sono quindi escluse le attività:
- fabbricazione dei materiali di costruzione
(codice 16.22);
- gestione dei progetti di costruzione (codice
71.1);
- lottizzazione
non
connessa
con
l’urbanizzazione (codice 68.1);
REVERSE CHARGE
- servizi di supporto a sondaggi e trivellazioni per
l’estrazione di altri minerali (codice 09.9);
- installazione di macchine ed attrezzature industriali
(codice 33.2);
- trivellazione di pozzi di produzione di petrolio e gas
(codici 06.1 – 06.2);
- esplorazione di giacimenti di petrolio e gas;
- prospezioni geofisiche, geologiche e sismiche (codice
71.1);
- costruzioni di linee di comunicazione e di linee
elettriche (codice 42.22);
REVERSE CHARGE
- il monitoraggio ed il controllo a distanza di sistemi
elettronici di sicurezza come i sistemi di allarme
antifurto e antincendio (codice 80.2);
- installazione di impianti luci, audio e di amplificazione
per manifestazioni, concerti, ecc. (codice 90.02);
- consulenza e design per decorazione di interni
(codice 74.10);
- pulizie all’interno di immobili ed altre strutture (codici
81.21 - 81.22);
- trasporto con betoniera (codice 49.41);
REVERSE CHARGE
- noleggio di macchine e attrezzature per costruzione
senza operatore c.d. nolo a freddo (codice 77.32);
- noleggio di ponteggi senza montaggio e smontaggio
(codice 77.32);
- installazione e manutenzione di impianti di irrigazione
per prati e giardini (codice 43.22.05);
- studi di architettura, ingegneria ed altri studi tecnici
(divisione 71.1);
- realizzazione di impianti industriali.
• Viene specificatamente esclusa l’applicazione del
reverse
charge
alle
prestazioni
d’opera
intellettuale rese da professionisti in quanto non
possono essere definite prestazioni di manodopera.
REVERSE CHARGE
• TERZO REQUISITO: l'ultimo passaggio è quello
relativo al contenuto giuridico dell'accordo che
lega il subappaltatore con l'appaltatore
principale, in quanto l'Agenzia delle Entrate, sul
presupposto che la norma SI RENDE
APPLICABILE ALLE SOLE PRESTAZIONI DI
SERVIZI,
ha
precisato
che
l'accordo
contrattuale deve rientrare nelle fattispecie del
contratto d'opera o nella prestazione d'opera,
restando invece sempre escluse le cessioni di
beni con posa in opera, in quanto tale ultima
operazione costituisce ai fini Iva una cessione di
beni e non una prestazione di servizi.
REVERSE CHARGE
• L’Agenzia delle Entrate con le risoluzioni
n.148/E, n. 164/E e n. 220/E del 2007 in merito
alla configurazione delle ipotesi di fornitura
con posa in opera o di prestazione di servizi
ha precisato che si tratta di fornitura con
posa in opera se “il programma negoziale
posto in essere tra le parti ha quale scopo
principale la cessione di un bene e l’esecuzione
dell’opera sia esclusivamente diretta ad
adattare il bene alle esigenze del cliente,
senza modificarne la natura”
REVERSE CHARGE
• Si tratta, invece, di una prestazione di servizi
se “la volontà contrattuale è quella di ottenere
un risultato diverso e nuovo rispetto al
complesso di beni utilizzati per l’esecuzione
dell’opera”
• In ogni caso si deve sempre fare riferimento
alla specifica volontà delle parti e agli effetti
prodotti dal contratto quando sussistano
contemporaneamente cessioni di beni e
prestazioni di servizi al fine di individuare
l’obbligazione prevalente (di dare o di fare) e
non al nomen iuris.
REVERSE CHARGE
• Una volta verificati tutti i suddetti requisiti:
• il subappaltatore emette fattura senza
addebito d'imposta ai sensi dell'art. 17, co. 6,
del D.P.R. 633/1972;
• l'appaltatore
integra
la
fattura
con
l'indicazione dell'aliquota e della relative
imposta, annotandola, nei termini ordinari, sia
nel registro degli acquisti di cui all'art. 25, sia
nel registro delle fatture emesse di cui all'art. 23
o nel registro dei corrispettivi di cui all'art. 24,
così da «neutralizzare» l'imposta in sede di
liquidazione periodica.
REVERSE CHARGE
APPLICAZIONE IMPROPRIA DEL
MECCANISMO DEL REVERSE CHARGE O
DEL REGIME DI IMPONIBILITÀ
A) L’emissione di fatture da parte del cedente
o prestatore con iva per operazioni soggette
al reverse charge e il mancato versamento
dell’imposta viene punito con la sanzione
amministrativa compresa fra il 100% e il 200%
dell’imposta regolarmente addebitata con un
minimo di €. 258,00.
REVERSE CHARGE
B) L’emissione di fatture da parte del cedente
o prestatore con iva per operazioni soggette
al reverse charge é punita con la sanzione
amministrativa pari al 3% dell’imposta
irregolarmente addebitata con un minimo di €.
258,00 e comunque non oltre €. 10.000,00.
• In via generale é prevista la solidarietà di
entrambi i soggetti obbligati all’applicazione
del reverse charge per l’imposta e le sanzioni
REVERSE CHARGE
• Il D.L. n. 83/2012, c.d. “Decreto Crescita”, ha
modificato la disciplina in materia di
responsabilità nell’ambito dei contratti di
appalto e subappalto di opere e servizi.
• L’art. 13 del citato Decreto in vigore dal
12.8.2012, ha sostituito il comma 28 dell’art. 35,
DL n. 223/2006 e introdotto i nuovi commi 28bis e 28-ter che riguardano, rispettivamente, la
responsabilità dell’appaltatore, quella del
committente ed il profilo oggettivo e soggettivo
della nuova disciplina.
RESPONSABILITÀ
• Il citato nuovo comma 28-ter prevede che la
disciplina relativa alla responsabilità nei contratti
di appalto / subappalto:
• È applicabile ai contratti di appalto / subappalto di
opere, forniture e servizi conclusi da:
- soggetti che pongono in essere operazioni rilevanti ai
fini IVA;
- soggetti ex artt. 73 e 74, TUIR (società di capitali,
cooperative, Enti pubblici, ecc.);
• Non è applicabile alle “stazioni appaltanti” ex art.
3, commi 32 e 33, D.Lgs. n. 163/2006
RESPONSABILITÀ
• Il citato nuovo comma 28 prevede che, in caso
di appalto di opere o servizi, l’appaltatore, nel
limite
del
corrispettivo
dovuto,
è
solidalmente
responsabile
con
il
subappaltatore dei versamenti, a carico di
quest’ultimo per le prestazioni effettuate
nell’ambito del contratto, relativi:
- alle ritenute sui redditi di lavoro dipendente;
- all’IVA.
RESPONSABILITÀ
• La responsabilità è esclusa qualora i
versamenti, scaduti alla data di pagamento
del corrispettivo, siano stati regolarmente
effettuati.
• A tal fine l’appaltatore deve acquisire, prima
del pagamento del corrispettivo, la
documentazione
comprovante
che
il
subappaltatore ha effettuato regolarmente i
suddetti versamenti.
RESPONSABILITÀ
• La documentazione può essere rilasciata
“anche” tramite un’asseverazione resa da un:
- CAF Imprese;
- professionista abilitato, ex art. 3, comma 3,
lett. a), DPR n. 322/98 (dottore commercialista,
ragioniere e perito commerciale, consulente del
lavoro).
• L’appaltatore può sospendere il pagamento
del corrispettivo fino all’esibizione della
suddetta documentazione.
RESPONSABILITÀ
• Il comma 28-bis prevede che il COMMITTENTE
deve acquisire, prima del pagamento del
corrispettivo
dovuto
all’appaltatore,
la
documentazione
da
quest’ultimo
resa,
comprovante che i suddetti versamenti, scaduti
alla data del pagamento, sono stati
regolarmente effettuati dall’appaltatore e dagli
eventuali subappaltatori.
• Anche il committente può sospendere il
pagamento del corrispettivo fino all’esibizione
della suddetta documentazione.
RESPONSABILITÀ
• Il comma 28-bis prevede che “L’inosservanza
delle modalità di pagamento previste a
carico del committente è punita con la
sanzione amministrativa pecuniaria da euro
5.000 a euro 200.000 se gli adempimenti di cui
al comma 28 non sono stati correttamente
eseguiti
dall’appaltatore
e
dal
subappaltatore. Ai fini della predetta sanzione
si applicano le disposizioni previste per la
violazione commessa dall’appaltatore”.
RESPONSABILITÀ
• L’Agenzia delle Entrate, a seguito di una serie di
problematiche sorte tra gli operatori del settore in
merito all’interpretazione della disciplina che hanno
comportato anche una temporanea sospensione dei
pagamenti, ha fornito, con la Circolare 8.10.2012, n.
40/E, alcuni chiarimenti relativamente:
- all’entrata in vigore della nuova disciplina;
- alla
modalità
di
acquisizione
della
documentazione attestante la regolarità dei
versamenti
da
parte
dell’appaltatore
/
subappaltatore.
RESPONSABILITÀ
• La Circolare n. 40/E in merito all’entrata in
vigore della disciplina
precisa che il
committente / appaltatore deve richiedere, a
partire dall’11.10.2012, la documentazione
attestante la regolarità dei versamenti
effettuati, rispettivamente, dall’appaltatore /
subappaltatore con riferimento soltanto alle
prestazioni rese nell’ambito di contratti
stipulati dal 12.8.2012 (data di entrata in
vigore della legge di conversione del DL n.
83/2012).
RESPONSABILITÀ
• La data dell’11.10.2012 è stata individuata
facendo riferimento all’art. 3, comma 2,
Legge n. 212/2000 (“Statuto del
contribuente”). Infatti, poiché l’art. 13-ter
ha “natura tributaria”, lo stesso entra in
vigore “a partire dal sessantesimo
giorno successivo a quello di entrata in
vigore della norma” .
RESPONSABILITÀ
• La Cir. 40/E specifica inoltre che la
certificazione di regolarità dei versamenti
effettuati dall’appaltatore / subappaltatore
può essere rilasciata oltre che tramite
un’asseverazione resa dal responsabile di un
CAF Imprese / professionista abilitato
(dottore commercialista, ragioniere e perito
commerciale, consulente del lavoro) anche
tramite una DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA
resa
direttamente
dall’appaltatore
/
subappaltatore ai sensi del DPR n. 445/2000.
RESPONSABILITÀ
• Ciò
perché
il
comma
28
dispone
espressamente
che
“l’attestazione
dell’avvenuto adempimento degli obblighi …
può essere rilasciata anche attraverso
un’asseverazione” dei soggetti ex artt. 35,
comma 1, D.Lgs. n. 241/97 e 3, comma 3, lett.
a), DPR n. 322/98.
RESPONSABILITÀ
• La dichiarazione sostitutiva deve contenere:
- l’indicazione del periodo di liquidazione
dell’IVA
relativa
alle
fatture
emesse
dall’appaltatore / subappaltatore con riferimento
alle prestazioni effettuate nell’ambito del
contratto di appalto /subappalto. In particolare è
necessario specificare se:
- per le suddette operazioni è stato applicato il
reverse charge o il regime “IVA per cassa”, ex
art. 7, DL n. 185/2008;
RESPONSABILITÀ
- la liquidazione IVA ha comportato un versamento
d’imposta. In tal caso vanno riportati gli estremi del
relativo mod. F24;
- l’indicazione del periodo nel quale le ritenute
sui redditi di lavoro dipendente sono state
versate, mediante scomputo totale / parziale. In tal
caso vanno riportati gli estremi del relativo mod. F24;
l’attestazione che i versamenti effettuati
includono l’IVA e le ritenute riferibili al contratto di
appalto / subappalto per il quale la dichiarazione
viene resa.
REVERSE CHARGE
• Il reverse charge riguarda alcune
fattispecie come previsto dall’art. 17,c. 6,
lett. a bis):
- Cessione di fabbricati strumentali ed
abitativi;
- Reverse charge applicabile in caso di
opzione.
REVERSE CHARGE
Cessione di fabbricati strumentali ed abitativi
• Rientrano nell’ambito del reverse charge oltre
alle cessioni dei fabbricati strumentali anche le
cessioni di fabbricati abitativi nel caso in cui tali
cessioni rientrino nel campo iva.
REVERSE CHARGE
REVERSE CHARGE APPLICABILE IN CASO DI
OPZIONE
• Il reverse charge si applica solamente alle cessioni
con iva a seguito di opzione e non a quelle per le quali
il cedente è tenuto ad applicare l’iva nei modi
tradizionali con l’esercizio della rivalsa. Ne consegue
che:
A) l’impresa costruttrice o ristrutturatrice di fabbricati
abitativi o strumentali che cede gli immobili entro i 5
anni dal completamento dei lavori essendo tenuta ad
applicare l’iva dovrà esporla nel documento,
incassarla dal cessionario e versarla.
REVERSE CHARGE
b) La cessione in iva per opzione
comporta l’applicazione del reverse
charge in tutte le situazioni