con l`entrata in vigore del regolamento attuativo diventa

CON L’ENTRATA IN VIGORE DEL REGOLAMENTO ATTUATIVO DIVENTA DEFINITIVAMENTE
OPERATIVA A PARTIRE DAL 2 MARZO 2016 LA DISCIPLINA IN MATERIA DI PRESTITO VITALIZIO
IPOTECARIO
Nella Gazzetta Ufficiale del 16 febbraio 2016 n. 38, è stato pubblicato il Regolamento del
Ministro dello sviluppo economico, decreto 22 dicembre 2015, n. 226, recante norme in materia di
disciplina del prestito vitalizio ipotecario (1). Tale Regolamento è stato adottato così come
prescritto dall’art. 11-quaterdecies, comma 12 quinquies (2), del Decreto-legge, 30 settembre 2005,
n. 203, convertito, con modificazioni, dalla Legge, 2 dicembre 2005, n. 248, come modificato
dall’art. 1, comma 1, della Legge, 2 aprile 2015, n. 44.
Con l’entrata in vigore del predetto regolamento diventa definitivamente operativa la
disciplina in tema di prestito vitalizio ipotecario di cui alla Legge, 2 aprile 2015, n. 44, la quale
aveva assegnato proprio a tale regolamento il compito di delineare la disciplina di attuazione della
normazione di rango primario (3).
Come sottolineato da questo Ufficio studi (4) al momento dell’entrata in vigore della legge
appena citata: «Sembra infatti che la nuova disciplina sul prestito vitalizio non possa trovare
applicazione in pendenza dell’emanazione del regolamento del MISE, considerata la rilevanza ed
essenzialità dei punti che saranno oggetto del decreto ministeriale. La disciplina del nuovo istituto
presenta un contenuto imperativo non sufficientemente delineato dal legislatore primario,
attribuendosi infatti al regolamento ministeriale un ruolo non secondario nel completamento del
precetto normativo. Si sarebbe in presenza, in altri termini, di quella “legislazione integrata”, in cui
la legge affida a fonti diverse il compito di completare l’innovazione da essa prodotta, rinviando ad
una normativa in assenza della quale la legge è, oltre che inapplicabile, incompleta, quanto meno
nel senso che gli istituti in essa disciplinati mancano di elementi essenziali per la definizione di
alcune delle loro caratteristiche più rilevanti».
I singoli articoli del Regolamento del Ministro dello sviluppo economico, n. 226-2015, di
attuazione della Legge, 2 aprile 2015, n. 44, e gli aspetti di maggiore interesse.
1
Art.1 Definizioni
1. Ai fini del presente regolamento si intende per:
a) “legge”: il decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla
legge 2 dicembre 2005, n. 248, come modificato dall’articolo 1, comma 1, della legge 2 aprile 2015,
n. 44;
b) “finanziamento”: il prestito vitalizio ipotecario di cui al comma 12 dell’articolo 11quaterdecies della legge;
c) “immobile”: l’immobile residenziale e le relative pertinenze oggetto di iscrizione ipotecaria
a garanzia del prestito vitalizio ipotecario, ai sensi del comma 12-quater dell’articolo 11quaterdecies della legge;
d) “soggetto finanziato”: la persona fisica o le persone fisiche sottoscrittrici del contratto di
prestito vitalizio ipotecario;
e) “soggetto richiedente”: la persona fisica o le persone fisiche che chiedono di sottoscrivere
il contratto di prestito vitalizio ipotecario;
f) “finanziatore”: il soggetto, di cui al comma 12 dell’articolo 11-quaterdecies della legge,
erogante il prestito vitalizio ipotecario;
g) “cap”: l’eventuale soglia massima del tasso variabile che non può essere superata.
L’art. 1 del regolamento contiene le definizioni degli elementi enunciati nella normativa
primaria.
Per ciò che attiene alle parti contraenti - fra gli aspetti maggiormente significativi del
Regolamento del Ministro dello sviluppo economico - bisogna considerare quelli relativi ai requisiti
soggettivi delle parti contraenti, vale a dire il soggetto finanziatore, da un lato, ed il soggetto
finanziato, dall’altro.
In particolare la lett. f) dell’art. 1 del Regolamento in commento chiarisce che per soggetto
“finanziatore” si intende: «il soggetto, di cui al comma 12 dell’art. 11-quaterdecies della Legge,
erogante il prestito vitalizio ipotecario», quindi, le Banche nonché gli intermediari finanziari, di cui
all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, e successive
modificazioni (5).
O ancora la lett. d) del medesimo articolo prevede che per “soggetto finanziato” si intende
«la persona o le persone fisiche sottoscrittrici del contratto di prestito vitalizio».
Per quanto riguarda il bene oggetto di iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio,
l’art. 1, sotto la lettera c), precisa che per “immobile” si intende: l’immobile residenziale e le
relative pertinenze oggetto di iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio ipotecario di cui
al comma 12, quater dell’art. 11-quaterdecies della Legge.
2
Ora, il riferimento agli immobili residenziali sembra lasciare intendere che oggetto
dell’iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio ipotecario possano essere soltanto gli
immobili aventi la destinazione urbanistica di civile abitazione (6). Anche se l’utilizzo del termine
“residenziale” lascia aperto il dubbio se, oltre alla destinazione urbanistica di civile abitazione, la
norma richieda che si tratti anche di immobile destinato a residenza principale o a dimora abituale
del soggetto finanziato, oppure se oggetto di iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio
possa essere anche un diverso immobile, ad esempio la casa di villeggiatura, sempre di proprietà
del soggetto finanziato. In altri termini, resta da stabilire se il termine “residenziale” debba essere
inteso nella sua accezione di civile abitazione (7), oppure se debba farsi rinvio al concetto
codicistico di residenza principale oppure di dimora abituale (8).
Ancora, il riferimento agli immobili “residenziali” porta a chiedersi se oggetto di iscrizione
ipotecaria possano essere soltanto gli immobili ultimati, oppure anche gli immobili in corso di
costruzione (9). Mentre, sembra più difficile immaginare che si possa chiedere un prestito vitalizio
ipotecario soltanto in base al solo permesso di costruire, con ipoteca accesa sul terreno, dove, in
caso di morte del soggetto finanziato prima dell’ultimazione dell’immobile, la vendita finirebbe per
avere ad oggetto il medesimo terreno.
Art. 2 Regole per l’offerta al pubblico dei prestiti vitalizi ipotecari, trasparenza e certezza
dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra
spesa dovuta
1. Nel contratto di finanziamento sono presenti, secondo la scelta effettuata dal soggetto
finanziato ai sensi dell’articolo11-quaterdecies, comma 12-bis, della legge, anche in allegato al
contratto stesso due prospetti esemplificativi, chiamati “Simulazione del piano di
ammortamento”, che illustrano il possibile andamento del debito nel tempo, evidenziando anno
per anno separatamente il capitale e gli interessi, uno applicando il tasso contrattuale al
momento della stipula del prestito vitalizio ipotecario, e l’altro simulando al terzo anno dalla
stipula del contratto di prestito ipotecario vitalizio uno scenario di rialzo dei tassi di interesse non
inferiore a 300 punti base rispetto al tasso vigente al momento della stipula del contratto o, se ha
un valore inferiore a questa ipotesi, all’eventuale cap previsto dal contratto. I prospetti devono
avere una durata minima pari alla differenza tra l’età del soggetto finanziato più giovane e 85
anni e comunque non inferiore a 15 anni, ed includere tutti gli oneri dovuti al finanziatore al
momento della stipula.
2. Il prospetto può essere unico quando il finanziamento e’ stipulato ad un tasso fisso e si fa
riferimento al tasso fisso previsto contrattualmente.
3. E’ fatto assoluto divieto al finanziatore di esigere il pagamento delle spese sostenute per
le attività svolte dal finanziatore nell’ipotesi in cui il soggetto richiedente decide di non
sottoscrivere il finanziamento.
3
4. La documentazione precontrattuale che il finanziatore consegna al soggetto richiedente è
la medesima prevista per i mutui ipotecari dalle “Disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei
servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti” della Banca
d’Italia del 29 luglio 2009, pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 217 del
18 settembre 2009, e successive modificazioni, in quanto applicabili. E’ fatto, altresì, obbligo al
finanziatore di consegnare gratuitamente al soggetto richiedente, almeno 15 giorni prima
dell’eventuale stipula del contratto, un prospetto informativo contenente in modo chiaro le
seguenti informazioni minime:
a) l’importo finanziato con la corrispondente indicazione della percentuale del valore di
perizia dell’immobile dato in garanzia;
b) l’indicazione della somma che sarà erogata al soggetto finanziato al netto delle imposte e
di tutti i costi legati al finanziamento, compresi quelli di istruttoria, notarili, della perizia
estimativa e della polizza assicurativa.
5. Deve sempre essere garantito il diritto per il soggetto finanziato di acquistare
liberamente la obbligatoria polizza assicurativa sull’immobile anche da un soggetto diverso dal
finanziatore.
6. E’ fatto obbligo al finanziatore di inviare con periodicità annuale al soggetto finanziato un
resoconto riportante dettagliatamente gli importi costituenti il capitale finanziato e quelli
costituenti il capitale da restituire a scadenza, ai sensi delle “Disposizioni di trasparenza delle
operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti”
della Banca d’Italia del 29 luglio 2009, pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana
n. 217 del 18 settembre 2009, e successive modificazioni, in quanto applicabili.
7. Nel caso in cui il soggetto finanziato, al momento della stipula del finanziamento, risulta
coniugato, ovvero convivente more uxorio da almeno un quinquennio documentato attraverso la
presentazione di un certificato di residenza storico, e nell’immobile posto a garanzia risiedano
entrambi i coniugi o conviventi more uxorio, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi
anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché’ i requisiti di età previsti dall’articolo
11-quaterdecies, comma 12, della legge siano posseduti da entrambi i sottoscrittori.
L’art. 2 del Regolamento - rubricato “Regole per l’offerta al pubblico dei prestiti vitalizi
ipotecari, trasparenza e certezza dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di
pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta” - vuole realizzare il giusto equilibrio tra le
esigenze di trasparenza, consapevolezza e di tutela del consumatore, da un lato, e la necessità di
creare un prodotto “appetibile” nel mondo finanziario (10), dall’altro. A tal fine, l’art. 2 fissa le
regole che il finanziatore deve rispettare nell’offerta al pubblico del prestito vitalizio, tra cui, tra
l’altro, la trasparenza e la certezza dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di
pagamento degli interessi e di ogni altra spesa dovuta al finanziatore.
4
Entrando nel dettaglio, nel primo comma di tale articolo, si prevede che al contratto di
finanziamento devono essere allegati due prospetti esemplificativi, chiamati “Simulazione del
piano di ammortamento”, nei quali devono essere illustrati tanto il possibile andamento del debito
tempo, quanto gli oneri dovuti al soggetto finanziatore all’atto della stipula del contratto di
prestito vitalizio ipotecario. Tali prospetti devono avere una durata minima pari alla differenza tra
l’età del soggetto finanziato più giovane e 85 anni (età media di vita degli italiani, secondo gli indici
Istat), e comunque una durata non inferiore a 15 anni.
Tale scelta - come si legge nella Relazione illustrativa allo schema di Regolamento del
Ministro dello Sviluppo economico - è diretta ad «assicurare una maggiore comprensione e
consapevolezza da parte del soggetto finanziato in merito alla caratteristiche del finanziamento, e,
quindi, la piena conoscenza dell’evoluzione della propria situazione debitoria e la consequenziale
adozione di una decisione consapevole».
Sul punto, poi, l’amministrazione non ha accolto l’invito del Consiglio di Stato - espresso nel
parere del 16 ottobre 2015, n. 2791 - di evidenziare nelle “regole di offerta al pubblico dei prestiti
vitalizi ipotecari” “anche gli effetti dell’eventuale anticipata estinzione nei confronti degli eredi “, in
modo da rendere il soggetto finanziato e i suoi eventuali aventi causa edotti nella maniera più
ampia possibile delle conseguenze tecnico-giuridiche connesse con la fattispecie de qua. Secondo
l’Amministrazione: «1) in primo luogo, non sembrerebbe logico inserire nel prospetto – che è un
documento economico che indica l’andamento del debito nel tempo – un’informazione
strettamente giuridica relativa alle conseguenze tecnico giuridiche dell’esercizio dell’estinzione
anticipata. Tale informazione appare attinente più a profili “normativi” che “economici” del
finanziamento; 2) in secondo luogo, i casi di estinzione anticipata sono ontologicamente
incompatibili con la figura dell’erede, in quanto si riferiscono ad ipotesi in cui il soggetto finanziato
è ancora in vita e non c’è, pertanto, un’apertura di successione».
Nei successivi commi dell’art. 2 l’Amministrazione ha poi avuto cura di:
- prevedere i casi in cui il prospetto di cui al comma 1 può essere unico (comma 2);
- vietare al finanziatore di esigere il pagamento delle spese precontrattuali laddove il
soggetto finanziato decida di non sottoscrivere più il contratto di prestito vitalizio ipotecario
(comma 3);
- disciplinare la documentazione precontrattuale e le informazioni minime che
obbligatoriamente il finanziatore deve fornire al soggetto finanziato, prevedendo, altresì, che il
regime di normativo di riferimento, in quanto applicabile, è quello previsto in materia di mutui
ipotecari (comma 4);
- ammettere che il soggetto finanziato possa acquistare la obbligatoria polizza assicurativa
sull’immobile anche da un soggetto diverso da quello finanziatore (comma 5);
- prescrivere che il soggetto finanziatore ha l’obbligo di consegnare annualmente al soggetto
finanziato un resoconto della proprio situazione debitoria (comma 6);
5
- prevedere la sottoscrizione del contratto da parte di entrambi in caso di coniugi o
conviventi-more uxorio da almeno un quinquennio (comma 7).
Rispetto alla disciplina appena prescritta, sarebbe da chiarire se la polizza assicurativa
sull’immobile, che la norma prescrive come obbligatoria al comma 5 dell’art. 2, costituisca un
requisito di validità oppure di efficacia del contratto di prestito di vitalizio. In altri termini,
bisognerebbe stabilire se la sua mancanza determini l’invalidità oppure l’inefficacia del contratto
di prestito vitalizio.
- la cointestazione del contratto di finanziamento: i profili problematici L’art. 2, al comma 7, disciplina l’ipotesi in cui, al momento della stipula del finanziamento, il
soggetto finanziato risulti coniugato oppure convivente more uxorio da almeno un quinquennio
documentato attraverso la presentazione di un certificato di residenza storico. Si prevede che, in
tal caso, il contratto debba essere sottoscritto da entrambi i soggetti, anche se l’immobile è di
proprietà di uno soltanto di essi, sempre che i requisiti di età previsti dall’art. 11-quaterdecies,
comma 12, della Legge siano posseduti da entrambi sottoscrittori. In buona sostanza, ai fini della
cointestazione del finanziamento (11), è necessario che i requisiti soggettivi siano posseduti da
entrambi i soggetti sottoscrittori, dovendo entrambi essere persone fisiche con una età superiore
a sessanta anni compiuti. Se si tratta poi di soggetti conviventi more uxorio, è necessario che tale
convivenza abbia una durata pari ad almeno un quinquennio documentato attraverso la
presentazione di un certificato di residenza storico. Mentre, per quanto riguarda la titolarità del
bene oggetto garanzia, la norma non richiede che entrambi i soggetti siano titolari del bene,
ammettendosi l’erogazione del finanziamento anche se il bene è di esclusiva proprietà di uno
soltanto di essi.
La predetta disposizione riconosce, quindi, la possibilità che il prestito vitalizio ipotecario
venga cointestato a più soggetti. Si tratta di una prescrizione particolarmente significativa per le
sue ricadute applicative, specie se interpretata in combinato disposto con quanto prescritto nel
successivo art. 3, comma 1, lett. a) del Regolamento (che, a tali fini, appare preferibile richiamare
fin da subito, rinviando più avanti per la trattazione degli altri aspetti dell’art. 3 del Regolamento).
L’art. 3, comma 1, lett. a) del Regolamento prevede, infatti, che, quando il finanziamento è
cointestato, la durata del prestito vitalizio è ancorata alla vita del più longevo dei due, nel senso
che il finanziatore potrà richiedere il rimborso integrale del finanziamento soltanto alla morte del
soggetto finanziato più longevo. In tal modo, dovrebbe considerarsi risolto anche ogni problema
relativo alla coesistenza della disciplina del prestito vitalizio ipotecario con il diritto di abitazione a
favore del coniuge superstite (art. 540, comma 2, c.c.) per il caso di finanziamento cointestato a
due coniugi, ai sensi dell’art. 2, comma 7, del Regolamento.
Resta a questo punto da chiedersi se, alla luce del quadro regolamentare fin qui descritto, la
cointestazione alla quale fa riferimento il Regolamento sia da considerarsi limitata alle sole ipotesi
6
di persone fisiche coniugate o conviventi-more uxorio, in virtù di una interpretazione restrittiva
degli artt. 1, lett. d), 2, comma 7, e 3, comma 1, lett. a) del Regolamento.
Tuttavia resta da stabilire se, in base a tali regole, siano ammessi al prestito vitalizio
ipotecario:
- i coniugi-nudi proprietari del bene oggetto di garanzia;
- i coniugi che abbiano donato a terzi (solitamente ai figli) la nuda proprietà del bene
immobile, riservandosi l’usufrutto, laddove questi ultimi si rendano disponibili a prestare il loro
consenso alla sottoscrizione di un contratto di prestito vitalizio ipotecario, e ad intervenire in atto
quali terzi datori di ipoteca quanto alla nuda proprietà;
- i coniugi separati senza addebito, parificati, a fini successori (artt. 548 e 585 c.c.), ai coniugi
non separati;
- i coniugi separati con addebito.
Minori dubbi sussistono riguardo alla opportunità di considerare fuori del perimetro
applicativo della norma i coniugi divorziati, in quanto l’intero meccanismo di funzionamento e di
durata del prestito cointestato, per come previsto nell’art. 2, comma 7, del presente Regolamento,
sembrerebbe essere concepito e giustificarsi rispetto ad una unione affettiva stabile fra coniugi
manente matrimonio.
Un ulteriore e diverso dubbio riguarda, poi, le conseguenze patologiche per il caso in cui, pur
rientrandosi nella ipotesi prevista dall’art. 2, comma 7, del presente Regolamento, l’atto venga
sottoscritto da uno soltanto dei coniugi (o conviventi more uxorio).
Art. 3 Casi e formalità che comportano una riduzione significativa del valore di mercato
dell’immobile
1. Il rimborso integrale del finanziamento in un’unica soluzione può essere richiesto dal
finanziatore nei seguenti casi:
a) al momento della morte del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato, tale
condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo;
b) se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento
sull’immobile dato in garanzia, in particolare:
1) nel caso in cui la proprietà dell’immobile, o una sua quota, è venduta o trasferita a
qualsiasi titolo, fatto salvo il caso di trasferimento mortis causa della proprietà, anche pro quota,
in cui si applica la lettera a);
2) salvo quanto previsto diversamente nel contratto, nel caso in cui è concesso un
godimento d’usufrutto, d’uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all’immobile;
3) nel caso di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del
finanziamento; c) qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, atti
7
compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;
d) qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare
sull’immobile;
e) qualora siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale come
documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il
finanziatore, anche se con la necessaria autorizzazione o notificazione alle autorità competenti,
ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell’immobile;
f) qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca
dell’abitabilità dell’immobile;
g) qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza
nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si
intendono i figli, nonché’ il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente
contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi
servizi;
h) nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o,
esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in
garanzia o ipoteche giudiziali.
2. Tutte le spese necessarie alla dimostrazione dell’avveramento di una delle condizioni di
cui al comma 1 sono ad esclusivo carico del finanziatore.
L’art. 3 disciplina i casi e le formalità che comportano una riduzione significativa del valore
dell’immobile tale da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento. In
particolare, tale articolo ha individuato i casi che comportano il rimborso integrale del
finanziamento a causa di una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile.
A tale riguardo, si è previsto che il finanziatore possa chiedere il rimborso integrale del
finanziamento in un’unica soluzione in caso di morte del soggetto finanziato; e se il finanziamento
è cointestato, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più
longevo.
Ulteriori cause di rimborso integrale del finanziamento sono poi rappresentate:
- dal trasferimento, in tutto o in parte della proprietà del bene, salvo si tratti di trasferimenti
a causa di morte, per i quali si applica la regola poc’anzi descritta;
- dalla costituzione di un diritto reale (d’usufrutto, d’uso, di abitazione, di superficie)
sull’immobile, salvo le parti non abbiano diversamente stabilito nel contratto;
- dalla costituzione di un diritto reale di servitù non presente al momento della stipula del
contratto;
- dalla costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare
sull’immobile
8
- dal compimento da parte del soggetto finanziato, oppure da parte di terzi datori di ipoteca,
di atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile.
Rispetto a tali cause di rimborso integrale del finanziamento, resta da stabilire se la deroga
pattizia prevista dal legislatore con riferimento alle ipotesi di costituzione di un diritto reale
d’usufrutto, d’uso, di abitazione, e di superficie sia circoscritta soltanto a tali ipotesi oppure possa
considerarsi estensibile anche ai casi di costituzione di un diritto reale di servitù non presente al
momento della stipula del contratto; ed a quello di costituzione di diritti reali di garanzia in favore
di terzi che vadano a gravare sull’immobile.
Ancora, sempre scorrendo le cause di rimborso integrale del finanziamento previste nell’art.
3 del Regolamento in commento, va detto che in esso si è stabilito che il finanziatore possa
chiedere il rimborso integrale del finanziamento quando siano state apportate modifiche
all’immobile rispetto al suo stato originale, per come documentato in perizia e dalla
documentazione catastale, senza l’accordo del soggetto finanziatore. Rispetto alla previsione
originale, l’Amministrazione ha sul punto recepito l’invito del Consiglio di Stato - espresso nel
parere del 16 ottobre 2015, n. 2791 - di eliminare l’aggettivo “previo” dal testo della disposizione,
di modo da consentire al soggetto finanziato ed al finanziatore di raggiungere un accordo anche in
un momento successivo alla realizzazione dei lavori, al fine di evitare il rimborso integrale del
finanziamento.
Si è anche annoverata fra le cause di rimborso integrale del finanziamento quella relativa alla
incuria o alla mancanza di adeguata manutenzione che ne abbiano determinato la revoca
dell’abitabilità dell’immobile dato in garanzia.
Di poi, fra gli atti che riducono significativamente il valore dell’immobile, dando luogo ad una
legittima causa di rimborso integrale del finanziamento, è stato ricompreso il caso in cui altri
soggetti, dopo la stipula del contratto di finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, fatta
eccezione per i familiari del soggetto finanziato, intendendosi per tali: i figli, il coniuge o il
convivente more uxorio, nonché il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il
soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi. Sul punto, l’Amministrazione
non ha ritenuto di accogliere l’invito espresso dal Consiglio di Stato - espresso nel parere del 16
ottobre 2015, n. 2791 - di ampliare la platea di tali soggetti, estendendola ai “parenti in linea
retta” di cui all’art. 75 c.c. A fondamento di tale scelta, l’Amministrazione ha addotto che
«partendo dal presupposto che non esiste un preciso concetto giuridico che valga a determinare in
via generale la famiglia e i suoi componenti a questi specifici fini, nel caso specifico con la
limitazione proposta nello schema del presente decreto ministeriale si è voluto cercare un
bilanciamento tra le esigenze del soggetto finanziato e della sua famiglia nucleare (piuttosto che
parentale) e quelle del soggetto finanziatore. Inoltre una delimitazione del nucleo famigliare che
escluda i parenti è contemplata anche nelle specifiche disposizioni del codice civile quali, ad
9
esempio quelle che regolano il diritto d’uso e d’abitazione (cfr. in tal senso l’art. 1021 e seguenti
c.c.)».
In ultimo, fra le cause di rimborso si è contemplato il caso in cui l’immobile oggetto di
garanzia sia assoggettato a procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o comunque
superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia. In questo,
l’Amministrazione ha recepito l’invito del Consiglio di Stato - parere del 16 ottobre 2015, n. 2791 il quale aveva posto attenzione sulla necessità di prevedere un criterio di dettaglio per impedire
che anche procedimenti conservativi o esecutivi di non rilevante entità possano essere causa di
richiesta di rimborso integrale del finanziamento. A tale riguardo, l’Amministrazione ha optato a
favore di «una percentuale non particolarmente elevata, in quanto se questa fosse troppo elevata
rischierebbe di ridurre le capacità degli istituti di credito di poter ottenere il rimborso della vendita
dell’immobile dato in garanzia».
Si segnala, infine, che il secondo comma dell’art. 3 del Regolamento pone a carico del
soggetto finanziatore il costo di tutte le specie necessarie alla dimostrazione del verificarsi di una
delle ipotesi fin qui descritte di rimborso integrale del finanziamento.
Ultima notazione riguarda l’art. 3, comma 1, lett. c, del presente Regolamento, il quale fa
testuale riferimento, fra le cause di rimborso integrale del finanziamento, agli atti compiuti dai
terzi datori di ipoteca con dolo o colpa grave, che riducano significativamente il valore
dell’immobile.
Da tale disposizione sembra risolversi positivamente il dubbio relativo alla possibilità che
oggetto di garanzia sia il bene di un terzo datore di ipoteca (12).
Se così, dovrebbe allora considerarsi ammissibile, ad esempio, la ipotesi di finanziamento in
cui due genitori intendono dare in garanzia un loro bene per fare avere un prestito vitalizio al figlio
sposato; oppure quella di due soggetti comproprietari, dove uno dei due intende farsi erogare la
somma a titolo di prestito vitalizio ipotecario per acquistare l’altra metà mancante. In tal caso, al
fine di permettere l’iscrizione del vincolo sull’intera proprietà, l’altro comproprietario dovrà
anch’esso intervenire come terzo datore d’ipoteca sia pure pro quota (13).
Cristina Lomonaco e Antonio Musto
__________________________
1) Per un primo commento della Legge di riforma della disciplina del prestito vitalizio ipotecario, 2 aprile 2015, n.
44, si rinvia alle considerazioni già svolte nella segnalazione: C. LOMONACO, A. MUSTO e M. LEO, Segnalazioni Novità
Normative, La riforma del prestito vitalizio ipotecario (Legge, 2 APRILE 2015, n. 44), Note a prima lettura, in
CNN notizie, 23 aprile 2015. Per un ulteriori approfondimenti, A. BULGARELLI, La disciplina del prestito vitalizio
ipotecario, in ilcaso.it e in dirittoegiustizia.it; N. COTTONE, La casa diventa un bancomat: il prestito vitalizio
ipotecario è legge. Ecco come funziona, in ilsole24ore.com, del 19 marzo 2015; D. ACQUARO, Prestito vitalizio
10
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
ipotecario, con la nuova normativa più tutele e maggiore accessibilità, in casa24.ilsole24ore.com, del 25 marzo
2015. In dottrina, si sono interessati in passato al tema: C. CACCAVALE, Il prestito vitalizio ipotecario, in Tratt. del
contratto, V. ROPPO (diretto da), Interferenze, Milano, 2006, 525; D. FARACE, Prestito vitalizio ipotecario, in Enc.
giur., Treccani Aggiornamento, 2006, 1 ss.; M. MAZZEO, Il prestito vitalizio ipotecario nella Finanziaria 2006,
in Obbl. e contr., 2006, 367; ID., Prestito vitalizio ipotecario: prospettive e rischi, in La responsabilità civile, 2006,
286 ss.; F. CHESSA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Imm. e propr., 2006, 305 ss.
Si ricorda che la norma contenuta nel comma quinquies rinviava per la attuazione della disciplina in materia di
prestito vitalizio ipotecario ad un provvedimento del Ministro dello sviluppo economico, assegnando ad esso il
duplice compito: - di stabilire le regole per l’offerta dei prestiti vitalizi ipotecari; - di individuare i casi e le
formalità che comportino una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile, tale da giustificare la
richiesta di rimborso integrale del finanziamento. Mentre, il successivo comma sexies disponeva che «I
finanziamenti stipulati prima della data di entrata in vigore della presente disposizione continuano a essere
regolati dalle disposizioni vigenti a tale data». Sul punto si rinvia a C. LOMONACO, A. MUSTO e M. LEO, Segnalazioni
Novità Normative, La riforma del prestito vitalizio ipotecario (Legge, 2 APRILE 2015, n. 44), Note a prima lettura,
in CNN notizie, 23 aprile 2015.
Sul punto cfr. Consiglio di stato, Parere n.2791/2015 del 16 ottobre 2015., nonché relazione illustrativa del
regolamento.
C. LOMONACO, A. MUSTO e M. LEO, Segnalazioni Novità Normative, cit.
Sul punto, cfr. le osservazioni di G.C. PLATANIA e G.O. MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del
notariato, Milano, 2015, 71 s.
In questi termini, G.O. MANNELLA, La vendita dell’immobile da parte del finanziatore, in G.C. PLATANIA e G.O.
MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del notariato, Milano, 2015, 124. L’Autore richiama a tale
riguardo la definizione di edificio residenziale contenuta nella Circolare del Ministero dei Lavori pubblici, 23
luglio 1960, n. 1820, secondo cui «Per fabbricato o edificio residenziale si intende quel fabbricato urbano o
rurale, destinato per la maggior parte (cioè il più della cubatura) ad uso di abitazione».
In questi termini, in dottrina, G.C. PLATANIA e G.O. MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del
notariato, Milano, 2015, 125: «Nel silenzio della norma riteniamo che: non debba necessariamente trattarsi
dell’immobile destinato dal richiedente a propria abitazione principale o a dimora abituale: quindi l’immobile al
momento della stipula del prestito potrebbe anche essere locato a terzi; a rilevare al momento della stipula del
contratto sia la destinazione urbanistica di civile abitazione desumibile dalla categoria catastale del bene da
offrire in garanzia dovendo il bene essere formalmente classificato in catasto nella categoria A, ovvero la
categoria degli immobili abitativi, ad esclusione della categoria A/10 riferita agli uffici». Così, la FONDAZIONE
NAZIONALE COMMERCIALISTI, in Il prestito vitalizio ipotecario: inquadramento civilistico e tributario, Documento 30
giugno 2015, 4, secondo la quale: «Nel silenzio della norma, si presume che l’immobile ipotecato possa essere
anche quello non abito ad abitazione principale, salvo che le banche lo richiedano». Ancora, cfr. A. ARSENI,
Prestito vitalizio ipotecario: le novità introdotte dalla legge n. 44/2015, in expartecreditoris.it, che discorre di
«immobile residenziale (non necessariamente abitato)».
All’indomani della entrata in vigore della nuova disciplina (Legge, 2 aprile 2015, n. 44), attenta dottrina ( A.
BULGARELLI, La disciplina del prestito vitalizio ipotecario, in ilcaso.it, 3; e in dirittoegiustizia.it) evidenziava, al
riguardo, che il legislatore non aveva espressamente «precisato che debba necessariamente essere quello
abitato dal mutuatario, anche se la funzione dell’istituto parrebbe richiederlo». Sotto la vecchia norma, D.
FARACE, Prestito vitalizio ipotecario, in Enc. giur. Treccani Aggiornamento, 2006, 2: «è appena il caso di notare
che il mutuatario può non essere proprietario dell’immobile residenziale da ipotecare, pertanto sicura è
l’applicazione dell’art. 2822 c.c.».
Favorevoli a tale estensione, G.C. PLATANIA e G.O. MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del
notariato, Milano, 2015, 124, secondo i quali può «trattarsi anche di un immobile in corso di costruzione in
quanto a rilevare in tal caso sarebbe la destinazione residenziale desumibile dal titolo abilitativo edilizio, fermo
restando ovviamente che l’immobile a condizione ultimata ed accatastamento definitivo rispetti l’originaria
destinazione ad uso civile abitazione». Si rinvia ivi per le conseguenze giuridiche nell’ipotesi di successiva
modifica della destinazione del bene, ad esempio da civile abitazione ad uso commerciale.
11
10) Cfr. Relazione illustrativa al Regolamento.
11) Il problema è stato affrontato attentamente, prima dell’adozione del Regolamento in commento, da
G.C.
PLATANIA e G.O. MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del notariato, Milano, 2015, 92 s.
12) Riassumono il dibattito sull’argomento, ed i relativi problemi connessi, prima dell’intervento del Regolamento
13)
in commento, esprimendosi per la soluzione positiva, ritenendo possibile una scissione fra soggetto finanziato e
datore di ipoteca: G.O. MANNELLA, La vendita dell’immobile da parte del finanziatore, in G.C. PLATANIA e G.O.
MANNELLA, Il prestito vitalizio ipotecario, in Quaderni del notariato, Milano, 2015, 127.
Sul punto, cfr., FONDAZIONE NAZIONALE COMMERCIALISTI, Il prestito vitalizio ipotecario: inquadramento civilistico e
tributario, Documento 30 giugno 2015, 4, nt. 10.
(Riproduzione riservata)
12