06.05.2009 Trascrizione e salvezza dei diritti dei terzi

Trascrizione e salvezza dei diritti
dei terzi
Slides di sintesi della lezione del
Notaio Diomede Falconio alla
Scuola di Notariato della Campania
Fondazione Emanuele Casale
“I PUBBLICI REGISTRI
QUALI RISPOSTA ALLE ESIGENZE
INFORMATIVE DEL MERCATO”
Le generali esigenze di certezza e sicurezza dei
traffici economici richiedono un sistema di
informazione attendibile sullo Statuto giuridico dei
beni. Nel settore immobiliare tale finalità è
realizzata dai pubblici registri che assicurano la
conoscibilità degli assetti proprietari e della libertà
da situazioni pregiudizievoli circa gli immobili.
Prendono perciò forma i tre stadi della pubblicità
costitutiva (es.: art. 2808, II co. c.c.), della
pubblicità dichiarativa (es.: art. 2644 c.c.) e della
pubblicità-notizia (es.: art. 2647 c.c. su cui vedi2
Corte Cost. 6.4.1995 n. 111 e Cass. 99/12864)
“IL PRINCIPIO DI APPARTENENZA TITOLATA E
LA TUTELA DELL’AFFIDAMENTO DEI TERZI”
La pubblicazione nei registri immobiliari avente
ad oggetto determinati documenti prodotti da
una fonte selettiva (art. 2657 cc) genera
un’apparenza titolata sulla quale si basa un
elevato grado di affidamento dei terzi tutelato
dall’ordinamento.
Un’applicazione di questo criterio è facilmente
riscontrabile in diverse norme (fra tutte: art.2644
c.c. per la soluzione del conflitto tra i più aventi
causa dallo stesso autore in caso di doppia
alienazione immobiliare).
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4
“PATOLOGIE DEI NEGOZI TRASCRITTI E RILEVANZA
CIRCOLATORIA NEI CONFRONTI DEI TERZI”
Nonostante la qualificazione in termini
patologici di alcuni negozi, l’ordinamento
non esclude la loro rilevanza circolatoria nei
confronti dei terzi,
in presenza di determinate condizioni
(es.: “pubblicità sanante” ex art.2652 n.6).
Di qui: un composito regime delle “salvezze”
dei diritti dei terzi in materia di circolazione
dei beni immobili, nel quale si incrociano
norme di carattere sostanziale e regole
pubblicitarie.
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“GRADUAZIONE DEL SACRIFICIO DEI TERZI NELLE
DIVERSE IPOTESI DI IMPUGNABILITA’ DEI NEGOZI”
E’ possibile tracciare una sommaria
tripartizione del sacrificio (e reciprocamente
della salvezza) dei diritti dei terzi nelle tre
ipotesi di nullità, annullamento e risoluzione
del contratto.
Di massima: la nullità travolge i diritti di tutti i
terzi (soltanto minimi temperamenti subisce
la concezione del “quod nullum est nullum
producit effectum”), mentre la risoluzione li fa
salvi.
Un criterio intermedio vale per
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l’annullamento.
“L’ EQUILIBRIO TRA BUONA FEDE E
TRASCRIZIONE DELLE DOMANDE GIUDIZIALI”
In campo immobiliare, le salvezze dei terzi sono
soggette a un complesso equilibrio tra buona fede
e trascrizione delle domande giudiziali.
Si hanno ipotesi in cui la buona fede non è presunta
e va provata (art. 534 II co. c.c.), casi in cui vale la
regola generale dell’art 1147, III co. c.c. da
coordinare con l’anteriorità/posteriorità della
domanda giudiziale (art.1415 c.c.). In altri ambiti si
prescinde dalla buona fede e, in coerenza con una
retroattività solo obbligatoria, si guarda
semplicemente alla pubblicazione della domanda
giudiziale (art. 1458 c.c.).
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“NULLITA’ E SALVEZZE”
La pur rigida regola del “resoluto iure dantis
resolvitur et ius accipientis” dettata in tema
di nullità soffre due complicate eccezioni:
A)
la salvezza degli effetti dell’usucapione
(art. 1422 c.c.);
B)
la pubblicità sanante (art. 2652 n. 6 c.c.).
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“NULLITA’ E USUCAPIONE”
In presenza di titolo nullo, ancorchè trascritto, non vi è
prescrizione dell’azione volta a far dichiarare la nullità.
Tuttavia, pur in assenza di titolo (valido) d’acquisto
derivativo, decorsi venti anni di possesso
continuato, pubblico e pacifico da parte dell’avente
causa, l’usucapione ordinaria (e non quella
abbreviata) paralizza l’azione di rivendica del dante
causa.
Non si tratta di una salvezza di diritti immediatamente di
terzi, ma indirettamente può riverberarsi sugli stessi in
caso di ritrasferimento (a qualsiasi titolo) da parte
dell’usucapiente (in argomento: Cass. Civ., sez. II,
5.2.2007 n. 2485 e Cass. Civ., sez. III, 10.7.2008 n.
18888).
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ART.1422.
IMPRESCINDIBILITÀ DELL'AZIONE DI
NULLITÀ. –
L'azione per far dichiarare la nullità
non è soggetta a prescrizione, salvi gli
effetti
dell'usucapione
e
della
prescrizione delle azioni di ripetizione.
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“PUBBLICITA’ SANANTE”
“La vera e più singolare salvezza dei diritti dei terzi in
caso di nullità è dettata dall’art.2652 n.6 c.c. (pubblicità
sanante): affinchè il terzo avente causa da autore
munito di titolo nullo possa vedere conservato il suo
diritto deve realizzarsi la seguente sequenza:
1)
trascrizione del titolo nullo;
2)
trasferimento (a titolo sia oneroso sia gratuito) al
terzo in buona fede;
3)
trascrizione del trasferimento “sub 2”;
4)
decorso di un quinquennio dalla trascrizione al
sub “1”;
5)
trascrizione della domanda di nullità dopo il
quinquennio dalla trascrizione “sub 1” e dopo la
trascrizione “sub 3”.
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Articolo 2652
Domande riguardanti atti soggetti a
trascrizione. Effetti delle relative trascrizioni
rispetto ai terzi
Si devono trascrivere, qualora si riferiscano ai diritti
menzionati nell'art. 2643, le domande giudiziali
indicate dai numeri seguenti, agli effetti per
ciascuna di esse previsti:
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1) le domande di risoluzione dei contratti e quelle indicate dal 2° comma
dell'art. 648 e dall'ultimo comma dell'art. 793, le domande di rescissione, le
domande di
revocazione delle donazioni, nonché quelle indicate dall'art.
524.
Le sentenze che accolgono tali domande non pregiudicano i diritti acquistati
dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della
domanda;
2) le domande dirette a ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a
contrarre.
La trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni
e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda
3) Le domande dirette a ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione
di scritture private in cui si contiene un atto soggetto a trascrizione o a iscrizione.
La trascrizione o l'iscrizione dell'atto contenuto nella scrittura produce effetto
dalla data in cui è stata trascritta la domanda;
4) Le domande dirette all'accertamento della simulazione di atti soggetti a
trascrizione.
La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi
di buonafede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione
della domanda;
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5) Le domande di revoca degli atti soggetti a trascrizione, che siano stati
compiuti in pregiudizio dei creditori.
La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo
oneroso dai terzi di buonafede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente
alla trascrizione della domanda;
6) Le domande dirette a far dichiarare la nullità o a far
pronunziare l'annullamento di atti soggetti a trascrizione e le
domande dirette a impugnare la validità della trascrizione.
Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della
trascrizione dell'atto impugnato, la sentenza che l'accoglie non
pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di
buonafede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla
trascrizione della domanda. Se però la domanda è diretta a far
pronunziare l'annullamento per una causa diversa dall'incapacità
legale, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti
acquistati dai terzi di buonafede in base a un atto trascritto o
iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, anche
se questa è stata trascritta prima che siano decorsi cinque anni
dalla data della trascrizione dell'atto impugnato, purché in questo
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caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso;
7) le domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di
morte.
Salvo quanto è disposto dal 2° e 3° comma dell'ari. 534, se la trascrizione della
domanda è eseguita dopo cinque anni dalla data della trascrizione
dell'acquisto, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi di
buonafede che, in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla
trascrizione della domanda, hanno a qualunque titolo acquistato diritti da chi
appare erede o legatario;
8) le domande di riduzione delle donazioni e delle disposizioni testamentarie per
lesione di legittima.
Se la trascrizione è eseguita dopo dieci anni dall'apertura della successione, la
sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato
a titolo oneroso diritti in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla
trascrizione della domanda;
9) le domande di revocazione e quelle di opposizione di terzo contro le sentenze
soggette a trascrizione per le cause previste dai nn. 1,2,3 e 6 dell'art. 395 del
c.p.c. e dal 2" comma, dell'art. 404 dello stesso codice.
Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione della sentenza
impugnata, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi
di buonafede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione
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della domanda.
ALCUNE OSSERVAZIONI SULLA PUBBLICITA’ SANANTE
---1) La trascrizione della domanda di nullità non
ammette equipollente (Cass. Civ., sez. III, 24.5.2007 n.
12074).
---2) Il difetto di trascrizione della domanda di nullità
nel termine di decadenza del quinquennio deve essere
dedotto dalla parte interessata e non è rilevabile
d’ufficio (Cass. 13824/2004).
---3) La buona fede del terzo acquirente si presume
(Cass. 1301/73).
---4) In dottrina si dibatte se sia una sanatoria in senso
tecnico dell’acquisto a non domino (Ferri, Mengoni)
ovvero una fattispecie complessa non negoziale che
conferisce efficacia al contratto nullo (Gazzoni)
configurante un acquisto a titolo originario ex lege
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(Natoli).
EFFETTI RIFLESSI DELL’ANNULLAMENTO
Gli effetti dell’annullamento del contratto
verso il terzo subacquirente (gli “effetti
riflessi” del Messineo) divergono a seconda
se si tratti di:
-- annullabilità dipendente da incapacità
legale o
-- annullabilità dipendente da qualsiasi altra
causa.
La prima è opponibile al terzo, la seconda
non è opponibile al terzo subacquirente a
titolo oneroso in buona fede (art. 1445 c.c.).
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ARTICOLO 1445
EFFETTI DELL'ANNULLAMENTO
NEI CONTRONTI DI TERZI.
L'annullamento che non dipende da
incapacità legale non pregiudica i
diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi
di buona fede, salvi gli effetti della
trascrizione
della
domanda
di
annullamento.
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IL TERZO SUBACQUIRENTE PREGIUDICATO
DALL’ANNULLAMENTO
Data la conoscibilità, mediante consultazione di
pubblici registri, dell’incapacità dichiarata o per minore
età, l’annullamento si comunica al terzo subacquirente
da avente causa munito di contratto annullabile per
incapacità legale.
Si dispiega in pieno nuovamente il principio “resoluto
iure dantis…” anche nei casi di annullabilità
dipendente da incapacità naturale, vizi del volere o
altre cause previste dalla legge, quando:
--a) il terzo acquisti a titolo gratuito;
--b) il terzo subacquirente sia in mala fede, benché a
titolo oneroso.
In tali casi l’ordinamento sanziona chi “certat de lucro
captando” rispetto a chi “certat de damno vitando”.19
ANNULLAMENTO E SALVEZZE (I)
Posto che ex art. 1445 c.c., in caso di
annullabilità non dipendente da
incapacità legale, il terzo acquirente in
buona fede a titolo oneroso fa salvo il
proprio subacquisto, qualora si tratti di
contrattazione immobiliare, occorre
verificare se la trascrizione a favore del
terzo sia anteriore alla trascrizione della
domanda giudiziale di annullamento. In
caso contrario si riespande la regola
“resoluto iure dantis …”.
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Nel caso in esame, l’art. 2652 n. 6 c.c.
mitiga la sequenza della pubblicità
sanante come segue:
1)
trascrizione del titolo annullabile;
2)
subacquisto a titolo oneroso del
terzo in buona fede;
3)
trascrizione del trasferimento “sub
2”;
4)
trascrizione della domanda di
annullamento anche entro 5 anni
dalla trascrizione “sub 1” e dopo
la trascrizione “sub 3”.
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ANNULLAMENTO E SALVEZZE (II)
Come la nullità anche la annullabilità dipendente
da incapacità legale trova una eccezione alla
comunicazione ai terzi subacquirenti della
caducazione degli effetti del negozio viziato.
Qui la sequenza ex art. 2652 n. 6 della pubblicità
sanante si snoda così:
1)
trascrizione del titolo annullabile;
2)
subacquisto (a titolo sia oneroso sia gratuito)
al terzo in buona fede;
3)
trascrizione del trasferimento “sub 2”;
4)
decorso di un quinquennio dalla trascrizione
“sub 1”
5)
trascrizione della domanda di annullamento
dopo il quinquennio dalla trascrizione “sub 221”
e dopo la trascrizione “sub 3”.
ANNULLAMENTO E SALVEZZE (III)
La pubblicità sanante secondo lo schema più rigido
(che prevede il termine di decadenza del
quinquennio per presentare la domanda giudiziale)
opera anche in favore del terzo subacquirente in
buona fede a titolo gratuito, anche quando si tratti
di annullabilità dipendente da causa diversa
dall’incapacità legale.
Si ritorna all’apparenza titolata: poiché il terzo ha
fatto affidamento su una situazione
apparentemente legittima, la sentenza che
accolga la domanda giudiziale non pregiudica i
diritti del terzo subacquirente in base a titolo
trascritto anteriormente alla trascrizione della
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domanda stessa.
RETROATTIVITA’ OBBLIGATORIA DELLA RISOLUZIONE E
TERZI
Le conseguenze restitutorie derivanti dalla
risoluzione non intaccano i diritti dei terzi
subacquirenti, salvi gli effetti della trascrizione della
domanda giudiziale.
Il titolo non è affetto da una patologia, ma è il
rapporto negoziale che soffre le diseconomie
derivanti dalla mancata attuazione del contratto
stesso.
Ecco che i diritti subacquistati dai terzi non sono
pregiudicati e non rileva né la natura onerosa o
gratuita del trasferimento in loro favore né la
sussistenza di buona o mala fede.
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ARTICOLO 1458
EFFETTI DELLA RISOLUZIONE.
La
risoluzione
del
contratto
per
inadempimento ha effetto retroattivo tra le
parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione
continuata o periodica, riguardo ai quali
l'effetto della risoluzione non si estende alle
prestazioni già eseguite.
La
risoluzione,
anche
se
è
stata
espressamente pattuita, non pregiudica i
diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della
trascrizione della domanda di risoluzione.
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TRASCRIZIONE DELLA DOMANDA DI
RISOLUZIONE
L’unico limite fissato dall’art. 1458
c.c. alla salvezza del terzo è dato
dalla trascrizione della domanda di
risoluzione anteriormente alla
trascrizione del subacquisto.
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I TERZI INSENSIBILI ALLA SIMULAZIONE
Non sono pregiudicati i diritti del terzo in buona
fede subacquirente dal titolare apparente: né le
parti della simulazione, né gli aventi causa o i
creditori del siulato alienante possono sul terzo
in buona fede (art. 1415, co. I, c.c.), salvi gli
effetti della trascrizione delle domande giudiziali
(art. 2652 n. 4).
Nei confronti del subacquirente in buona fede
non possono far valere la simulazione
nemmeno quei terzi che vedono da essa
pregiudicati i loro diritti, essendo ciò consentito
solo verso le parti (art. 1415, co. II c.c.).
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BUONA FEDE DEL TERZO NELLA SIMULAZIONE
La buona fede si presume (Cass. Civ.,
4.3.2002 n. 3102).
La mala fede del terzo acquirente va provata
(Cass. 63/1753).
C’è ambiguità in dottrina e giurisprudenza
nel riscontro della mala fede:
--a) tesi della mera scienza dell’intesa
simulatoria (Cass. Civ. 69/2077);
--b) tesi della compartecipazione ex post
all’accordo
simulatorio
(Cass.
Civ.,
10.12.1991 n. 13260).
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EFFETTI DELLA TRASCRIZIONE DELLA
DOMANDA DI SIMULAZIONE
La trascrizione della domanda di simulazione
anteriore alla trascrizione del subacquisto del
terzo, ancorché in buona fede, fa prevalere
rispetto a quest’ultimo i contraenti
dell’accordo simulatorio, i loro aventi causa
e creditori (Cass. Civ., 14.2.1970 n. 349).
La domanda di simulazione non vale a
dirimere i conflitti tra plurimi aventi causa da
uno stesso alienante: l’acquirente “reale”
prevale in ogni caso su quello simulato (App.
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Perugia, 30.9.1992).
SIMULAZIONE, INTERPOSIZIONE E MANDATO
AD ALIENARE
E’ da ravvisare un mandato ad alienare
(circostanza che esclude la mala fede
del terzo, nonostante la scienza
dell’intesa simulatoria), quando il
simulato alienante, d’accordo con il
simulato acquirente e il terzo avente
causa, disponga in favore del terzo
medesimo del bene intestato al titolare
apparente, così dando luogo ad una
vendita per interposta persona.
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CASISTICA: ALLARGAMENTO DEL
NOVERO DEI TERZI
In giurisprudenza si comprende nel
novero dei terzi in buona fede ex art.
1415 c.c. anche il mediatore ex art.
1754 c.c. (Cass. Civ. 27.4.1973 n. 1153),
mentre in dottrina vi si comprende
anche in cessionario del contratto.
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CASISTICA: SIMULAZIONE E COMUNIONE
LEGALE
La simulazione è opponibile al coniuge in
comunione legale del simulato acquirente,
in quanto egli non è terzo avente causa dal
titolare apparente ma destinatario di un coacquisto ex lege (Trib. Lucera 20.10.2004,
Trib. Roma 10.11.1999 e Cass. Civ. 11.8.1997
n. 7470 che limita la regola dell’art. 1414 c.c.
alla sola simulazione assoluta o alla
interposizione fittizia di persona): un bene
oggetto di donazione dissimulata attuata
mercé una simulata vendita non cade in32
comunione legale.
CASISTICA: SIMULAZIONE, DONATARIO
DISSIMULATO, LEGITTIMARIO LESO
Autorevole dottrina (Gabrielli) ritiene inapplicabile alla
donazione dissimulata la riforma dell’art. 563 c.c. (in
particolare il termine ventennale dell’azione di
restituzione e l’opposizione), poiché prima dell’apertura
della successione il legittimario leso non avrebbe titolo
per l’azione di riduzione e la funzionale azione di
simulazione.
Se così fosse, l’avente causa dal donatario occulto
sarebbe esposto a un regime più sfavorevole
dell’avente causa dal donatario palese. Dunque
l’azione di simulazione sarebbe esperibile in vita del
donante in quanto funzionale all’accertamento dei
presupposti per l’opposizione ex art. 563 c.c. (Busani,
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Baralis).
SALVEZZA DEI DIRITTI DEI TERZI E EREDE
APPARENTE
Sono salvi i diritti dei terzi acquirenti dall’erede
apparente a titolo oneroso, che provino d’aver
contratto in buona fede al momento dell’acquisto e
sempreché l’acquisto dell’ e dall’erede apparente
siano stati trascritti prima della trascrizione
dell’acquisto o della domanda giudiziale da parte
dell’erede o legatario vero (art. 534 c.c.).
Sono esclusi dalla salvezza gli aventi causa a titolo
gratuito (che “certant de lucro captando”).
L’opinione dominante non estende la normativa
analogicamente al legatario apparente.
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BUONA FEDE E EREDE APPARENTE
Come nel caso del pagamento al creditore apparente
(art. 1189 c.c.) anche per l’erede apparente si inverte la
regola secondo cui la buona fede è presunta, dovendo
essere invece provata.
Non sono sufficienti a provare la buona fede
dell’acquirente le dichiarazioni rese nell’atto di
trasferimento dall’alienante per garantire l’evizione e
affermarsi proprietario del bene (Cass. Civ. sez. II,
15.3.1980 n. 1741)
Per la buona fede dell’acquirente devono provarsi
l’ignoranza incolpevole circa la realtà della situazione
e il comportamento dell’alienante idoneo a generare la
ragionevole convinzione d’essere il vero erede (Cass.
35
Civ., sez. II, 9.7.1980 n. 4376).
EREDE APPARENTE E ART. 2652 n. 7
Nell’inerzia del vero erede dal trascrivere domanda
volta a contestare un acquisto mortis causa
protratta oltre cinque anni dalla trascrizione del
contestato acquisto, sono salvi i diritti dei terzi in
buona fede acquirenti a qualsiasi titolo dall’erede o
legatario apparente, se essi abbiano trascritto
prima della pubblicità della domanda giudiziale.
Siamo in una tipologia diversa dall’art. 534 c.c. e
più affine alla pubblicità sanante: devono
concorrere requisiti di tempo (cinque anni), requisiti
soggettivi (buona fede, qui di nuovo, presunta),
anteriorità delle trascrizioni degli acquisti (dell’ e
dall’erede o legatario apparente) rispetto alla
trascrizione della domanda (Cass. Civ. sez. II,36
21.3.1989 n. 1402).