Difformità edilizie datate. L`attività dei comuni

Difformità edilizie datate
L’attività dei Comuni
arch.Alessandro Mola
Fossano 30 novembre 2015
1
Legenda
:
Assenza di certezza: necessità di intervento normativo
Cliente : cittadino che paga le tasse ed ha quindi dei legittimi
diritti nel rapporto con la P. A.
2
La dimensione del fenomeno
E’ un dato sottotraccia non facilmente monitorabile.
3
...dell’opportunità di parlarne in Comune...
Art. 27 (L) - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia
1. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio
comunale esercita, anche secondo le modalità stabilite dallo
statuto o dai regolamenti dell'ente, la vigilanza sull'attività
urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la
rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle
prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità
esecutive fissate nei titoli abilitativi.
4
Quando si rilevano le difformità edilizie
• Per scelta “autonoma” del cliente;
• Per attività ricognitoria del Comune;
• In occasione della presentazione di istanza di titolo abilitativo (per
diligente ossequio del principio per cui un intervento deve
avvenire su di una situazione urbanisticamente “legittimata” ) (cfr.
obbligo autocertificazione “bloccante” nel MUDE);
5
...di cosa non tratterà il presente intervento...
...dei casi facili (!):
“accertamento di conformità” o sanatoria ai sensi dell’articolo
36 e 37 del d.P.R.380/2001 s.m.i.
Ossia quando l’intervento è conforme “alla disciplina urbanistica ed
edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al
momento della presentazione della domanda”
La c.d. “doppia conformità” è sufficientemente entrata nella “cultura
amministrativa” di professionisti e P.A. ed è riconosciuta come un
giusto equilibrio fra attese del cittadino ed equità di comportamento
della P.A.
6
...di cosa non tratterà (quasi) il presente
intervento......
… di “sanatoria giurisprudenziale” o “impropria”
...ossia laddove è rilevabile “solo” la conformità “alla disciplina
urbanistica ed edilizia vigente” al momento della presentazione della
domanda
conforme al principio di proporzionalità e ragionevolezza nel contemperamento dell´interesse
pubblico e privato, poiché imporre per un unico intervento costruttivo, comunque attualmente
conforme, una duplice attività edilizia, demolitoria e poi identicamente riedificatoria, lederebbe lo
stesso interesse pubblico tutelato (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 7 maggio 2009, n. 2835; sez. V, 29
maggio 2006, n. 3267)
7
Tale principio, tuttavia, è stato disatteso da un diverso e più consolidato
orientamento, secondo cui la “sanatoria giurisprudenziale”, in quanto introduce
un atipico atto con effetti provvedimentali, al di fuori di qualsiasi previsione
normativa, non può ritenersi ammesso nel nostro ordinamento, caratterizzato dal
principio di legalità dell’azione amministrativa e dal carattere tipico dei poteri
esercitati dall’Amministrazione, secondo il principio di nominatività, poteri che non
possono essere surrogati dal giudice, pena la violazione del principio di
separazione dei poteri e pena l’invasione nelle sfere di attribuzioni riservate
all’Amministrazione.
(Consiglio di Stato, Sez. V, n. 3220, del 11 giugno 2013)
8
...ultimissime evoluzioni in materia di “sanatoria giurisprudenziale”...
“si tratta non di un autonomo istituto giuridico liberamente utilizzabile dall’amministrazione
comunale quasi fosse una normale via di ordinaria gestione degli interventi sul territorio
(una sorta di pagamento di un onere concessorio particolarmente rilevante, ma pur
comunque ordinariamente legittimante); ma di un mero effetto eccezionale a fronte di
quello che comunque è e resta un abuso edilizio, per di più ammesso solo da una parte
della giurisprudenza: che deroga alla tassatività dell’accertamento di conformità dell’art.
36 d.P.R. n. 380 del 2001 e la cui ragione viene di solito ricercata nell’eccessività, rispetto
all’interesse alla tutela dell’ordine urbanistico sostanziale, dell’imporre la demolizione (o
l’acquisizione gratuita) di un’opera che è senza titolo ma che è al contempo conforme alla
disciplina urbanistica e dunque avrebbe potuto essere autorizzata su regolare istanza: la
finalità è di evitare un’inutile dissipazione di mezzi e risorse (tra varie, Cons. Stato,
V, 6 luglio 2012, n. 3961) “ (Consiglio di Stato - Sezione Sesta sent.N. 1051 del
5.6.2015)
9
"Va, di poi, osservato, che la cd. “sanatoria giurisprudenziale” riguarda abusi più
gravi rispetto a quelli (di natura meramente formale) per i quali l’articolo 36 del T.U.
regola l’istituto dell’accertamento di conformità.
E’, dunque, evidente che in tal caso la regolarizzazione dell’abuso non può
scontare, in termini economici per il privato, conseguenze più blande di quelle
previste dal richiamato articolo 36. "
(Consiglio di Stato sez. IV del 23.06.2015 n. 3145 )
Un contributo dottrinario:
“La "sanatoria giurisprudenziale” degli abusi edilizi “ avv.Pierluigi Monetto
http://piemonteautonomie.cr.piemonte.it/cms/index.php/la-sanatoria-giurisprudenziale-degli-abusi-edilizi
10
Quindi la “sanatoria giurisprudenziale” è uno strumento assolutamente
controverso e basato su giurisprudenza tutt’altro che univoca.
Soggiace ad una elevatissima (e comunque non pacifica) discrezionalità
politico-amministrativa da parte delle Amministrazioni Comunali (con i
conseguenti rischi di contenzioso amministrativo).
Da ritenersi scelta non compresa nella c.d. “discrezionalità tecnica” di
competenza della tecnostruttura.
11
Lo strumento della «linea di indirizzo»:
n. 44/2009- Applicazione sanatoria c.d. “giurisprudenziale”. Linea di
Indirizzo.
http://www.comune.fossano.cn.it/upload/fossano/delibere/44_225_20395.pdf
(...certamente aggiornabile alla luce della più recente giurisprudenza...)
• Non necessita di parere di regolarità tecnica (cfr.art.49 c.1
D.Lgs.267/2000 s.m.i.);
• E’ opportuno sia motivata giuridicamente e nel pubblico interesse;
• Deve acclarare lo spazio di illegittimità esistente ;
12
Sanatoria Giurisprudenziale: criticità.
• L’andamento altalenante della giurisprudenza e la conseguente incertezza
del comportamento dei Comuni lede il principio di “certezza del diritto” ;
• Non elimina le conseguenze penali che sono di stretta competenza
dell’autorità giudiziaria;
• Non rappresenta una piena legittimazione urbanistica dell’immobile (gli
interventi successivi sono da limitarsi al mantenimento);
• Riflessi sulla possibilità di alienazione dell’immobile;
• Non è chiaro quale sia la sanzione comminabile;
13
...in avvicinamento alla difformità…
14
...i presunti «salvagente»...
...ma io ho “l’abitabilità”...
Vige il principio di indipendenza del permesso di costruire dalla
certificazione di agibilità.
L’avvenuto rilascio del permesso di abitabilità non comporta legalità
dell’opera dal punto di vista urbanistico-edilizio o implicita
concessione od autorizzazione in sanatoria. (Mengoli p.1016) Cons.Stato sez.V 2
maggio 1980 n.459. Anche Poggi-Propato p.3262 tomo III Cons.Stato sez.V 9 settembre 1982 n.664;
Cons.Stato sez.V 28 marzo 1980 n.327. Anche Falcone -Mele. P.465 Cons.Stato sez.V 6 marzo 1991
n.198).
Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità, sono collegati a
presupposti diversi e danno vita a conseguenze non sovrapponibili.
15
...i presunti «salvagente»...
...ma al catasto la planimetria è corretta...
il disegno catastale "non è probatorio": sono due distinti “mondi”.
La L.R.19/99 precisa, all’Art. 7.(Accertamento della destinazione d'uso in
atto):
1. La destinazione d'uso in atto dell'immobile o dell'unità immobiliare è
quella stabilita dalla licenza edilizia o dalla concessione o
dall'autorizzazione e, in assenza o indeterminazione di tali atti, dalla
classificazione catastale attribuita in sede di primo accatastamento
o da altri documenti probanti.
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...i presunti «salvagente»...
...ma i disegni in Comune hanno degli appunti dell’epoca…
n. 415/2014 - Legittimità urbanistica di fabbricati esistenti acclarata da
documenti rilevabili nella pratica edilizia originaria ancorchè non
riconducibili a formalità riconosciute dalla legislazione vigente - Atto di
Indirizzo.
http://www.comune.fossano.cn.it/upload/fossano/delibere/415_225_17034.pdf
17
…purtroppo la difformità c’è: parziale (art.34) o
totale (art.31) ?
Perchè è importante distinguere bene:
Art.34 (L) - Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
«…quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte
eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una
sanzione…»
(L'applicazione dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 e il conseguente regime
sostitutivo della sanzione reale, c.d. di fiscalizzazione, debbono essere esclusi
al di fuori dei casi in cui gli abusi consistano in opere costruite in parziale
difformità dal titolo edilizio. T.A.R. Campania Napoli, Sez. III, 3 aprile 2013, n.
1729)
18
Art. 31 (L) - Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in
totale difformità o con variazioni essenziali
2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale,
accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale
difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali,
determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al
responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando
nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del
comma 3.
19
...saper distinguere… (31 o 34 ? Questo è il
problema…)
IL D.P.R. 380 / 2001 s.m.i. recita:
Art. 32 (L) - Determinazione delle variazioni essenziali
1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni
stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato…
…e la Regione ha introiettato tali norme:
Art. 6. Legge Regionale 19/1999 (Determinazione delle variazioni essenziali al
progetto approvato) : 1. Agli effetti degli articoli 7 e 8 della legge 28 febbraio
1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia,
sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive) e successive modifiche ed
integrazioni si ha variazione essenziale al progetto approvato quando si verificano
una o più delle seguenti condizioni:
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a) mutamento della destinazione d'uso degli immobili o di parti di unità
immobiliari, superiori al 30 per cento della superficie utile lorda dell'unità
stessa o superiori a 20 metri quadrati per unità immobiliare, qualora ciò
comporti il passaggio da una ad altra categoria di cui all'articolo 8, comma 1,
lettere a), b), c), d), e), f);
b) aumento di entità superiore al 5 per cento di uno dei seguenti parametri:
superficie coperta, superficie utile lorda, volumetria;
c) riduzione di entità superiore al 10 per cento di uno dei seguenti parametri:
distanza da altri fabbricati, dai confini di proprietà, dalle strade;
d) modifica della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza,
quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell'edificio in progetto e di
quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore
al 50 per cento;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica,
quando non attenga a fatti procedurali.
21
2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che
incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla
distribuzione interna delle singole unità abitative.
3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a
vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed
ambientale, nonchè su immobili ricadenti in parchi o in aree protette,
nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dalla
concessione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 7 e 20 della l. 47/1985.
22
Art. 34 (L) - Interventi eseguiti in parziale difformità dal
permesso di costruire
1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal
permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei
responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa
ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio. Decorso tale
termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei
medesimi responsabili dell'abuso.
23
2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte
eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica
una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base
alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in
difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al
doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio,
per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.
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2-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi
di cui all'articolo 22, comma 3, eseguiti in parziale difformità dalla segnalazione di
di inizio attività.
(comma aggiunto dal d.lgs. n. 301 del 2002)
2-ter. Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del
titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o
superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per
cento delle misure progettuali.
(comma introdotto dall'art. 5, comma 2, lettera a), legge n. 106 del 2011)
(non viene formalizzata una tolleranza analoga nelle difformità interne )
25
Notoriamente tale istituto non rappresenta una "sanatoria" tout -court non
avendo effetti a livello penale nè, secondo un orientamento
giurisprudenziale,
sotto il profilo della legittimità (cfr. "Testo unico
dell'edilizia" a cura di M.A.Sandulli - p.426 - Giuffrè editori 2004).
26
L’istruttoria di un procedimento di «fiscalizzazione»
1. Escludere, per un principio di “leale collaborazione” con il cliente
che l’intervento sia sanabile in via ordinaria (artt. 36 e 37 del
d.P.R. 380/2001 s.m.i
2. Verificare se l’intervento rientra nella “tolleranza” del 2%...una
vecchia conoscenza...
(Tale principio era già contenuto all’art. 41-ter della Legge
Urbanistica n. 1150 del 1942 come introdotto dall’art. 15 della c.d.”
legge ponte” n. 765 del 1967 (abrogato in seguito dall'articolo 136 del
Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. n.380 del 2001) che prevedeva per
ragioni “fiscali”, una tolleranza dimensionale, appunto, del due per
cento)
27
L’utilizzo della “tolleranza “
Come la si formalizza ?
Non è previsto un atto ricognitivo. E’ da supporsi che in occasione del
primo intervento necessitante di “titolo abilitativo” si acclari la situazione
sotto il profilo cartolare presso gli uffici comunali.
Vale anche per il futuro ?
Si
28
Quindi posso dire all’impresa «...vai tranquillo e abbonda del 2 %?»
L’”edilizia” non è la “meccanica”: la c.d. “tolleranza di cantiere” è insidiosa ed
meglio non rischiare anche perchè deve potersi escludere un "uso
strumentale di tale meccanismo. (cfr. parere Regione Piemonte 13 maggio
2013
prot.13153/DB0818).
http://www.regione.piemonte.it/territorio/dwd/pareri/urbanisticoEdilizi/Tolleranza_costruttiva.pdf
Perchè una finestra spostata “sconta” una sanzione di 516 euro ed un
capannone di 100 metri lineari può diventare di 102 metri senza alcun
problema e senza neanche presentare una tavola?
Perchè si! ( è questione di essere tolleranti !)
29
Se la difformità non è essenziale ed è quindi parziale occorre
circostanziare che:
“...la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte
eseguita in conformità...”
(tipicamente con una asseverazione da parte del progettista su cui gli
uffici possono effettuare verifica (responsabilità penali etc.))
30
1- Perizia semplice - È l’analisi tecnica (perizia) di una particolare situazione
redatta e sottoscritta da un professionista abilitato (ingegnere, architetto,
geometra, medico…).
2- Perizia asseverata - Il Perito abilitato (tecnico iscritto al proprio Albo
professionale) sottoscrive la propria perizia confermandone la certezza dei
contenuti “sotto la propria personale responsabilità ” e attestandone, con
un’apposita dichiarazione riportata nella perizia stessa, la veridicità; egli
risponde, così, penalmente per eventuali falsi ideologici, oltre che materiali, in
essa contenuti.
3- Perizia giurata (Perizia asseverata con giuramento) - È una perizia che,
oltre alla sottoscrizione del professionista che assevera la veridicità del
contenuto, riporta in calce una formula di giuramento di “aver bene e
fedelmente adempiuto all’incarico affidatogli al solo scopo di far conoscere la
verità”, reso dal Perito medesimo dinnanzi al Cancelliere di un ufficio
giudiziario, compreso quello del Giudice di Pace, ai sensi dell’art. 5 del R.D. n°
1366/22 , o dinanzi ad un notaio, ai sensi dell’art. 1, comma 1, punto n° 4, del
R.D. n° 1666/37 .
31
La nozione di perizia asseverata non coincide con quella di perizia
giurata (perizia asseverata con giuramento). Tale asserzione trova
anche conferma nella sentenza del T.A.R. Abruzzo Pescara, Sez. I,
del 28 aprile 2008, n° 450.
In tale sentenza, infatti, il T.A.R. abruzzese ha ritenuto che la
nozione di perizia asseverata non coincide con quella di perizia
giurata, evidenziando che il professionista abilitato che deve
rendere una perizia asseverata “sotto la propria responsabilità” fa
ritenere sufficienti le dichiarazioni di cui il tecnico si assume le
responsabilità, a prescindere dalle formalità del giuramento che
viene effettuato davanti al Cancelliere del Tribunale.
32
Come si calcola la “fiscalizzazione” (Caso residenziale)
Sostanzialmente non lascia margini interpretativi o di “contrattazione” tiene
infatti conto di alcuni parametri convenzionali:
Determinazione del Cup (Costo unitario di produzione) (Lire ora €):
Sc (Superficie convenzionale) = Sa = Superficie abusiva: = …………. mq.;
(si misura al netto dei muri perimetrali e di quelli interni cfr art. 13)
Cc = Costo costruzione (ultimo dato ministeriale al 18.12.1998 su immobili
ultimati nel 1997= £.1.450.000 pari ad €748,86) attualizzato all’indice
ISTAT relativo al "costo di costruzione di un fabbricato residenziale" alla data
del……………: ………….…(non vi fate ingannare dal valore riportato
dall’art. 14)
33
Tc = Tipologia Classe: A…coeff. …………….; (cfr art. 16)
D = Demografia: (Abitanti > di 10.000 e < 50.000): coeff. 0,90; (cfr art. 17)
U = Ubicazione: ………………………………coeff. ………; (cfr art. 18)
Lp = Livello di piano: ………………………coeff. ……; (cfr art. 19)
V = Vetustà : Anni (dopo i primi sei) ……… coeff. ……;(cfr art. 20)
Cs = Conservazione stato : ……………………. coeff. ……;(cfr art. 21)
si avrà il seguente Cup (Costo unit. di prod.) =Cc x Tc x D x U x Lp x V x Cs = ……;
da cui si ricava il CP(Costo di prod.):CP=Sup.conv. (= Sup. abus.) x Cup = …………;
Sanzione= doppio del CP (Costo di Produzione) = CP x 2 = €…
34
D.P.R. 380/01 ART. 34 COMMA 2 - (c.d. "FISCALIZZAZIONE")
(calcolo in base alla L. 27 luglio 1978 n. 392 pubblicata sulla G.U. n. 211 del 29 luglio 1978)
(specifiche modalità di calcolo riportate nella D.G.C. 355 del 27/10/2015)
Schema di calcolo
P.E.
SOGGETTO
UBICAZIONE
TABELLA 1 - Determ inazione della SUPERFICIE CONVENZIONALE
SUP ERFICIE
REA LE
DESCRIZIONE IM M OB ILE
30% P ER VA NI
CON H. INF 1,70
SUP ERFICIE DA
CONSIDEA RE
SUP ERFICIE
CONVENZIONA LE
COEFF.
Unità superio re a mq. 70
1,00
Unità tra mq. 46 e mq. 70 (*)
1,10
Unità inferio re a mq. 46 (*)
1,20
A uto rimesse singo le
0,50
P o sto macchina in co mune
0,20
B alco ni, terrazze, cantine e simili (lo c. so tto t. no n abitabili)
0,25
Superfici sco perte in go dimento esclusivo
0,15
0,10
Superfici a verde in co ndo minio (quo ta millesim.)
T o t a le S upe rf . C o nv e nzio na le : m q.
(*) i relativi coefficienti non si applicano se lo stato di conservazione
è scadente; in tal caso il coeff. da applicare è 1,00
0,00
TABELLA 2 - Determ inazione del COSTO UNITARIO DI PRODUZIONE
(con riferimento all'art. 13 e segg. della L. 27 luglio 1978 n. 392 ed Allegato "A" )
COSTO B A SE
(€uro / mq.)
(ex Lire 1.450.000
ultimo dato
M inisteriale al
18/12/1998)
TIP OLOGIA
DEM OGRA FIA
(catego ria Catastale)
abitanti
(intro durre tipo lo gia
catastale e relativo
co eff.))
(es. A 2)
748,863
UB ICA ZIONE
zo na
LIVELLO
piano
(intro durre livello
piano so lo
(intro durre zo na e
qualo ra immo bile
relativo co eff.)
co n almeno 3
p.f.t)
(es. 3 (es P. 1°)
P E R IF E R A )
(Co mune di
Fo ssano >
10.000 quindi
co eff. = 0,90)
VETUSTA '
anni
(intro durre anni
vetustà e relativo
co eff)
(es. 50 anni)
CONSERVA Z.
stato
(intro durrestato
COSTO UNITA RIO
di
co nservazio ne DI P RODUZIONE
e relativo co eff.)
(es.
NORMALE)
0,90
0,00
TABELLA 3 - calcolo EQUO CANONE
SUP ERFICIE
COSTO UNITA RIO DI
CONVENZIONA LE
P RODUZIONE
0,00
0,00
COSTO DI P RODUZIONE
0,00
TABELLA 4 - calcolo ADEGUAMENTO ISTAT
COSTO DI
P RODUZIONE
A UM ENTO ISTA T
(da 18/12/1998 a o ggi)
(aggiornam con indice
ISTAT relativo al costo
di costruz. fabb. resid.)
0,00
COSTO DI P RODUZIONE
(A TTUA LIZZA TO)
0,00
(vd conteggio a parte)
TABELLA 5 - calcolo FISCALIZZAZIONE
A P P LICA ZIONE
A RT. 34 DP R
380/01
x 2 = €uro
IM P O R T O F IS C A LIZ Z A Z IO N E
EX A R T . 34 D P R 380/ 01
0,00
(importo minimo € 2.000,00)
http://www.comune.fossano.cn.it/servizi/moduli/moduli_fase02.aspx?ID=3677
35
Carrellata di casi pratici
(per gentile concessione geom.Gianfranco Ambrogio)
36
Carrellata di casi pratici
(per gentile concessione geom.Pierantonio Tosello)
37
Carrellata di casi pratici
(per gentile concessione geom.Pierantonio Tosello)
38
“Fiscalizzazione Asked Questions” (FAQ)
L’Amministrazione Comunale è tenuta a disporre un atto specifico per
attestare l’avvenuta “fiscalizzazione” ?
No. Per un principio di economia del procedimento amministrativo (e per
una reale semplificazione). (Casi particolari)
39
Cautele nel titolo abilitativo che eventualmente includa negli elaborati
gli esiti dell’articolo 34 :
IL PRESENTE PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA, PUR
INDIVIDUANDOLE GRAFICAMENTE, NON AUTORIZZA SOTTO IL
PROFILO AMMNISTRATIVO LE OPERE ESEGUITE IN PARZIALE
DIFFORMITA’, PER LE QUALI, NON ESSENDO POSSIBILE LA
DEMOLIZIONE SENZA PREGIUDIZIO DELLA PARTE ESEGUITA IN
CONFORMITÀ, E’ STATA APPLICATA LA SANZIONE PARI AL DOPPIO
DEL COSTO DI PRODUZIONE, STABILITO IN BASE ALLA L. 27.07.1978 N.
392, NELLA MISURA DI EURO _______ VERSATI IN DATA ______ CON
QUIETANZA DELLA ________N. ____.
40
“Fiscalizzazione Asked Questions” (FAQ)
Si possono effettuare interventi su un immobile oggetto di
fiscalizzazione ?
TAR Veneto, Sez. II, 6-5-2011
Natura art. 34 testo unico edilizia - fiscalizzazione abuso
secondo il costante orientamento della giurisprudenza, la disciplina prevista dall'art. 34,
comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (cosiddetta procedura di fiscalizzazione dell'illecito
edilizio) trova applicazione, in via esclusiva, per gli interventi eseguiti in parziale difformità
dal permesso di costruire, e non equivale ad una "sanatoria" dell'abuso edilizio, in quanto
non integra una regolarizzazione dell'illecito e non autorizza il completamento delle opere
realizzate (cfr. Cassazione penale, sez. III, 22.4. 2010 , n. 19538).
41
“Fiscalizzazione Asked Questions” (FAQ)
Come calcolo la sanzione quando manca il parametro fondamentale ?
Nel caso di opere abusive realizzate su immobili a destinazione residenziale, quando le stesse non
abbiano comportato una superficie assimilabile alle fattispecie individuate all'art. 13 della L. 392/78,
ovvero l'abuso sia quantificabile in volume senza aumento di "superficie convenzionale", non è
possibile quantificare l'importo della sanzione dianzi descritta e pertanto è necessario stabilire un
criterio di riferimento.
Per principio di equità e proporzionalità si rende pertanto opportuno stabilire un criterio di
riferimento per il calcolo della sanzione in relazione alle soglie minime delle sanzioni amministrative
previste per gli accertamenti di conformità di cui agli artt. 36 e 37 del D.P.R. 380/01 e s.m.i.;
42
Sulla base della formulazione del D.P.R. 380/01 e s.m.i., la sanzione per gli immobili residenziali non
può basarsi sul valore venale in quanto previsto specificatamente per gli edifici diversi dalla
residenza, né sulla creazione arbitraria di nuovi coefficienti o parametri correttivi di superfici o
di prezzi che andrebbero a modificare quelli di Legge senza alcun titolo. Allo stesso modo non pare
corretto stabilire una sorta di modifica della metodologia di calcolo prevista dalla L.392/78,
introducendo nuovi coefficienti o parametri correttivi di superfici o prezzi, in quanto la stima deve
necessariamente essere ricondotta al contenuto letterale della legge e, pertanto, ricondotta al "costo di
produzione", così come sopra definito, intendendo per tale il costo reale, alla data di richiesta della
fiscalizzazione, della costruzione della parte di opera abusivamente realizzata, valutata mediante un
computo metrico estimativo, oltre all'incidenza sulla stessa degli oneri di urbanizzazione e del
costo dell’area;
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D.G.C. n. 355/2015 - Indirizzi applicativi in merito alle procedure per la
determinazione e l'applicazione della sanzione ai sensi dell'art. 33 comma 2 e art.
34 comma 2 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i. (c.d. "fiscalizzazione").
http://www.comune.fossano.cn.it/upload/fossano/delibere/355_225_20331.pdf
(nel contempo ringrazio il Comune di Giaveno ...)
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per "costo base" si intende quanto definito dall'art. 22 della L. 392/78, ovvero, il costo di costruzione a mq
dell'edificio residenziale aumentato dell’incidenza del contributo di concessione e del costo dell'area;
per "valore venale" si intende il valore di un bene in comune commercio;
i decreti di aggiornamento al costo base di produzione al mq di edifici di civile abitazione, ai sensi dell’art. 22 della
L. 392/78, susseguitisi a decorrere dal 1983 (D.P.R. 18.08.1984 n°330) fino all’ultimo del 1997 (D.M. 18.12.1998)
hanno costantemente stabilito che tale costo è rappresentato dalle seguenti percentuali di incidenza relative alle
rispettive tre voci:
a) 81% per il costo di produzione di cui alla lettera a) dell’art. 22 della L. 392/78;
b) 7% dei contributi di concessione di cui alla lettera b) o d) dell’art. 22 della L. 392/78;
c) 12% per il costo dell’area di cui alla lettera c) dell’art. 22 della L. 392/78.
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…il dispositivo…
“2. Di stabilire che, nel caso di opere abusive realizzate su immobili residenziali, quando le stesse non
abbiano comportato una "superficie convenzionale" assimilabile alle fattispecie individuate all'art. 13 della
L.392/78, la stima venga ricondotta al "costo di produzione", da calcolarsi in misura doppia, così come
definito in premessa, con riferimento al costo reale riferito alla data di richiesta della fiscalizzazione della
costruzione della parte di opera abusivamente realizzata, valutato mediante un computo metrico
estimativo, maggiorato delle seguenti percentuali:
- per l’incidenza dei contributi concessori di cui alla lettera b) o d) dell’art. 22 della L. 392/78: + 8,6%
- per il costo dell’area di cui alla lettera c) dell’art. 22 della L. 392/78: +14,8%
detto computo metrico estimativo è da inserirsi all’interno della perizia asseverata.”
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Grazie per l’attenzione.
Il contenuto delle slides è da intendersi integrato dalla
descrizione verbale di accompagnamento.
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