Nessun titolo diapositiva

IL CATASTO
Gaetano Di Stefano
IL CATASTO

è un sistema informativo, disciplinato da
leggi e regolamenti, che si occupa di
Informazioni
riguardanti
terreni e
fabbricati
• esso rappresenta quindi un inventario
che ha per oggetto i beni immobili
Gaetano Di Stefano
UN PO DI STORIA .....…
• AL FINE DI PEREQUARE L’IMPOSTA
FONDIARIA NEL 1886 SI DIEDE IL VIA ALLA
FORMAZIONE DI UN CATASTO UNICO ED
UNIFORME BASATO :
• SUL RILIEVO TOPOGRAFICO DEI SINGOLI
APPEZZAMENTI
DI
PARTICELLE
Gaetano Di Stefano
TERRENO
CHIAMATI
IL CATASTO:
CHE COS’E’ ?
In Italia
il Catasto si divide in:
 NUOVO CATASTO
TERRENI (N.C.T.)

Gaetano Di Stefano
CATASTO DEI
FABBRICATI (C.F.)
(ex N.C.E.U.)
E’ NATO PRIMA IL CATASTO DEI
TERRENI
Fu definito
• GEOMETRICO
• PARTICELLARE
• NON PROBATORIO
basato sulla
• MISURA e la STIMA
Gaetano Di Stefano
Con lo scopo di
• PEREQUARE
L’IMPOSTA
FONDIARIA
INFATTI:

IL CATASTO TERRENI E’ NATO NEL
1886 (L. 01/03/1886 N° 3682)


ed è entrato in funzione nel 1941
IL CATASTO FABBRICATI E’ NATO
NEL 1939 (L. 11.08.1939 N. 1249)

ed è entrato in funzione nel 1962
Gaetano Di Stefano
IN REALTA’:
SUL 5% DEL TERRITORIO ITALIANO VIGE UN
CATASTO COSIDDETTO PROBATORIO
CATASTO TAVOLARE
(ex austriaco)
• TRENTINO ALTO
ADIGE
• TRIESTE, GORIZIA
• altri comuni minori
delle prov. di
Brescia, Vicenza,
Udine, Belluno
Gaetano Di Stefano
•IL
CATASTO TERRENI COSTITUISCE LA
•IL
CATASTO FABBRICATI SI SVILUPPA
BASE TECNICA RAPPRESENTATIVA DELLA
GEOMETRIA PLANIMETRICA DEI BENI
IMMOBILI (OGGETTI) CENSITI
DAL CATASTO TERRENI PER IDENTIFICARE
ALTRI OGGETTI CHE A VOLTE SI
AGGIUNGONO A QUELLI RAPPRESENTATI NEL
CATASTO TERRENI
Gaetano Di Stefano
IL NUOVO CATASTO
TERRENI:

SI OCCUPA DI

BENI IMMOBILI
COSTITUITI DA:


TERRENI (nudi, coltivati ed
incolti, edificati ed
edificabili)
FABBRICATI RURALI
Gaetano Di Stefano
IL CATASTO
FABBRICATI

SI OCCUPA DI

BENI IMMOBILI AVENTI
NATURA URBANA (ed anche
extra-urbana)





Gaetano Di Stefano
abitazioni, autorimesse, uffici,
negozi, ecc.
caserme, pinacoteche,
ospedali, ecc.
cinema, alberghi, banche, ecc.
industrie, capannoni, mercati,
ecc.
centri commerciali, depositi,
ecc.
L’OGGETTO IMMOBILIARE DI BASE
NEL CATASTO TERRENI:
la particella
32
30
101
PARTICELLA
TERRENO NUDO
Gaetano Di Stefano
PARTICELLA
FABBRICATO
LA PARTICELLA...
• E’ UNA PORZIONE
CONTINUA DI TERRENO
O FABBRICATO:
• SITUATA NEL
MEDESIMO COMUNE
• APPARTENENTE ALLO
STESSO POSSESSORE
• AVENTE LA STESSA
QUALITA’ E CLASSE O
LA STESSA
DESTINAZIONE
Gaetano Di Stefano
La particella .......
è identificata con:
• nome del comune
H1AA
• numero del foglio di mappa
125
• numero della particella
101
• numero del subalterno (1)
(1) eventuale
Gaetano Di Stefano
12
L’unità immobiliare urbana è l’oggetto base
del catasto fabbricati
Essa è una porzione di
fabbricato:
- appartamento
- negozio
- autorimessa
- ecc.
Gaetano Di Stefano
Oppure......
un’ intero fabbricato:
- villino o villa
- scuola
- albergo
- ecc.
Gaetano Di Stefano
oppure......
un’ insieme di fabbricati:
- industria
- policlinico
- ecc.
Gaetano Di Stefano
L’unità immobiliare urbana.......
è un cespite indipendente, quindi
ha:
- autonomia di reddito
- autonomia funzionale
Gaetano Di Stefano
L’unità immobiliare urbana .........
è identificata con:
• nome del comune
H1AA
• numero del foglio di mappa
125
• numero della particella
100
• numero del subalterno
12
Gaetano Di Stefano
IL CATASTO ITALIANO
E’ UN SISTEMA INFORMATIVO GEOGRAFICO
• LE INFORMAZIONI
SONO COLLEGATE
AD OGGETTI
IMMOBILIARI
IDENTIFICATI SUL
TERRITORIO
Gaetano Di Stefano
QUALI
?





INFORMAZIONI
NOMI DEI TITOLARI DI DIRITTI REALI
DATI DI IDENTIFICAZIONE
TERRITORIALE DEGLI IMMOBILI
DATI DI CONSISTENZA IMMOBILIARE
DESTINAZIONE E TIPOLOGIA
IMMOBILIARE
REDDITI E/O VALORI IMPONIBILI
Gaetano Di Stefano
I NOMI
• I soggetti titolari di diritti reali sui beni
immobili censiti in catasto possono essere:
» persone fisiche e persone giuridiche
» Stato, enti locali ed altri enti pubblici
• Ogni titolare di diritti reali prende il nome di
INTESTATO o POSSESSORE
• Uno o più intestati, titolari degli stessi diritti
pro-indiviso su uno o più immobili
costituiscono una DITTA CATASTALE
Gaetano Di Stefano
I DIRITTI REALI
• I diritti reali di interesse catastale sono:
» la proprietà, la comunione ed il condominio
» il possesso
» l’usufrutto e l’uso
» il diritto di superficie
» l’enfiteusi
» oneri reali (censi, livelli, colonie perpetue, ecc.)
Gaetano Di Stefano
L’IDENTIFICAZIONE CATASTALE
• Ogni oggetto censito è identificato
conoscendo :
» IL NOME DEL COMUNE
» IL NUMERO DEL FOGLIO DI MAPPA IN CUI
ESSO E’ RAPPRESENTATO
» IL NUMERO CHE LO IDENTIFICA NEL
FOGLIO DI MAPPA
» L’EVENTUALE SUBALTERNO
Gaetano Di Stefano
L’IDENTIFICAZIONE CATASTALE
• Vi sono le seguenti eccezioni:
» le strade e le acque pubbliche non hanno
numero di particella
» i monumenti, le chiese, i cimiteri, le
fortificazioni, le fontane ed altri luoghi
pubblici sono contraddistinti da una lettera
maiuscola
• Per le sole unità immobiliari urbane sono
disponibili anche i dati toponomastici (via, n.
civ. piano)
Gaetano Di Stefano
LA CONSISTENZA CATASTALE
• PER LE PARTICELLE
» superficie espressa in ettari, are e centiare (ha.a.ca)
• PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE
» numero di vani per abitazioni e studi professionali
» mc per immobili di uso collettivo
» mq per immobili di uso commerciale
Gaetano Di Stefano
DESTINAZIONE E TIPOLOGIA
• PER LE PARTICELLE
» qualità di coltura (seminativo, orto, frutteto, ecc.)
» destinazione (fabbricato rurale, fabbricato
promiscuo, ente urbano, reliquato, ecc.)
» classe di produttività
• PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE
» categoria (abitazione, autorimessa, negozio,
laboratorio, deposito, caserma, scuola, ufficio
pubblico, albergo, cinema, ecc. )
» classe di redditività
Gaetano Di Stefano
I REDDITI IMPONIBILI
• PER LE PARTICELLE
» reddito dominicale (Rd), reddito agrario (Ra)
• PER LE UNITA’ IMMOBILIARI URBANE
» rendita catastale (Rc)
• I valori catastali si ricavano dai redditi con i
seguenti moltiplicatori:
» terreni: Vc = Rd x mt
» u.i.u. : Vc = Rc x mf
Gaetano Di Stefano
(mt =75)
(mf = 34, 50, 100)
Occupiamoci adesso dei
Caratteri
dell’attuale
sistema
estimale del
catasto
fabbricati
Gaetano Di Stefano
Che cos’è il sistema estimale del catasto
fabbricati?
• Il sistema estimale del Catasto fabbricati
consiste in strumenti e procedure finalizzate
alla determinazione della rendita catastale
(R.C.) delle unità immobiliari urbane
(u.i.u.).
Gaetano Di Stefano
Le norme principali a cui riferirsi
Regolamento:
DPR n. 1142 del 1949
Istruzioni:
II e IV del 1942
Gaetano Di Stefano
Il sistema estimale del catasto
fabbricati

fa ricorso ad un importante principio della
scienza estimativa:
• il principio dell’ordinarietà
Gaetano Di Stefano
Secondo il principio dell’ordinarietà

la stima è oggettiva (cioè generalmente
valida) solo se i dati sono stati desunti
tenendo conto di comportamenti personali
(imprenditori) e situazioni obiettive (immobili)
più ricorrenti e quindi ordinarie.
Gaetano Di Stefano
Il principio dell’ordinarietà

i possibili prezzi di un bene si dispongono
secondo una distribuzione di Gauss (Po =
prezzo di maggior frequenza)
Gaetano Di Stefano
Po
Il prezzo più probabile “Po”

Il prezzo più probabile Po è quello che
deriva da comportamenti di imprenditori e
caratteristiche fisiche del bene più diffuse
e perciò ordinarie.
Gaetano Di Stefano
Il sistema estimale del catasto
fabbricati

fa ricorso al principio dell’ordinarietà
quando bisogna
individuare la
categoria
determinare la rendita
catastale
(destinazione ordinaria)
(reddito medio ordinario)
Gaetano Di Stefano
Quindi:
non sono da
considerare le
situazioni estreme!
Gaetano Di Stefano
cioè.......
I fabbricati
migliori e
peggiori
Gaetano Di Stefano
Le redditività
maggiori e
peggiori
Ma allora.......
che cos’è la
rendita catastale?
Gaetano Di Stefano
La rendita catastale.........
rappresenta il reddito medio
ordinario annuo ritraibile da
un’u.i.u. al netto delle spese
ed al lordo delle imposte
Gaetano Di Stefano
Ma ....dove si prende?
La rendita
catastale si rileva
dagli atti catastali
Gaetano Di Stefano
E....... se non c’è?
Bisogna
calcolarla
Gaetano Di Stefano
In teoria, la rendita catastale di una u.i. si calcola
detraendo...
dal canone lordo
di affitto annuo le
spese di
pertinenza della
proprietà,
oppure.....
Gaetano Di Stefano
e in mancanza di un mercato locativo,
applicando al
valore di mercato
delle u.i.u. il piu’
opportuno
saggio di
fruttuosita’
Gaetano Di Stefano
Le spese da detrarre

Le spese e le perdite che il catasto considera sono
quelle per:
• l’ammortamento del capitale
• la manutenzione
• l’assicurazione
• l’amministrazione
• i servizi comuni
• gli sfitti e le inesigibilita’
Gaetano Di Stefano
Le spese da detrarre
Provo a dare qualche
indicazione pratica
sulla base
dell’esperienza
Gaetano Di Stefano
Le spese per reintegrare il capitale

La quota di reintegrazione “q” si calcola con la
nota formula della matematica finanziaria:
 q = C x r /( qn - 1)
 dove “C “ è il costo di costruzione a nuovo, “r “ è il
saggio finanziario netto ed “n” è la durata economica
media della costruzione.
Gaetano Di Stefano
Facciamo un esempio

Ipotizziamo di avere un fabbricato di civile
abitazione, per il quale si può assumere
 la vita n = 50 anni
 il saggio attivo netto r = 2,00%
Allora
 r / (qn - 1) = 0,012
Cioè
q = 1,2% del costo di ricostruzione
Gaetano Di Stefano
Le spese per manutenzione straordinaria

Le spese annue di manutenzione, espresse in
percentuale sul costo di costruzione di un
fabbricato di media età, risultano oscillare intorno
all' 1,50 %
 Ovviamente, tali spese sono nulle per fabbricati nuovi e
via via crescenti all'aumentare dell'età del fabbricato.
Gaetano Di Stefano
Le spese per l’amministrazione


La spesa di amministrazione è rilevabile dal
tariffario dell'A.N.A.I. (Associazione Nazionale
Amministratori Immobiliari) che fissa i compensi
degli amministratori.
Tale spesa, nel medio periodo e per prestazioni
sia ordinarie che straordinarie, può assumersi
pari allo
0,10 % del valore dell'u.i.
Gaetano Di Stefano
Le spese per l’assicurazione

La quota annua relativa alle spese per
assicurazione "globale fabbricati", riferita al solo
costo di costruzione a nuovo, è fissabile di norma
pari allo
0,10 %
Gaetano Di Stefano
Le spese per sevizi e per sfitti ed
inesigibilità


Le spese per i servizi (generalmente quelli di
portierato) non vengono considerate in quanto
rimborsate dai conduttori tra le spese
condominiali
Le spese per sfitti ed inesigibilità possono
valutarsi nel lungo periodo pari al 1,5% del
reddito annuo
Gaetano Di Stefano
Calcoliamo l’incidenza complessiva delle predette
spese sul reddito medio annuo lordo


Ipotizziamo che, in una certa situazione di mercato, il costo di
costruzione sia pari al 70 % del valore di mercato dell’intero
immobile e che il saggio lordo di redditività possa essere fissato
pari al 5 %.
Quindi, abbiamo le seguenti incidenze sul reddito:

- manutenzione (1,50% x 0,70) / 0,05 =
21,00 %

- reintegrazione (1,20% x 0,70) / 0,05 =
16,80 %

- amministr.
0,10%
/ 0,05 =
2,00 %
 -sfitti e inesigibilità
1,50 %
 -assicurazione
(0,10% x 0,70) / 0,05 =
1,40 %

Totale
42,70 %
Gaetano Di Stefano
Un esempio di calcolo della rendita catastale

La rendita catastale di un’unità abitativa di 90 mq (5,5
vani), con un reddito lordo medio annuo di £ 7,2
milioni è pari a:
 RC = £ 7,2 mil. x (1 - 0,430) = £ 4,1 mil.

Unitariamente si ha (tariffa):
 per mq
£ 45.000
 per vano £ 760.000
Gaetano Di Stefano
In realtà questo calcolo si fa solo per le u.i. di
categoria non ordinaria
Per le unità di categoria
ordinaria la rendita si ottiene
moltiplicando la tariffa per la
consistenza. Come vedremo
fra poco.
Gaetano Di Stefano
Infatti, per il calcolo della rendita catastale

sono previste due modalità diverse:
 automatica: per le u.i.u. ordinarie (gruppi A, B, C), la
R.C. si ottiene moltiplicando la tariffa corrispondente alle
pertinenti categorie e classi per la consistenza catastale
dell’ u.i.u
 con stima diretta: per le u.i.u. speciali e particolari
(gruppi D, E), la R.C. si ottiene attraverso una valutazione
diretta dell’u.i.u.
Gaetano Di Stefano
A questo
punto
parliamo di
categorie
Gaetano Di Stefano
I gruppi di categorie (qualificazione):

1) CATEGORIE DI U.I.U. ORDINARIE
 Gruppi A - B - C

2) CATEGORIE DI U.I.U. SPECIALI e
PARTICOLARI
 Gruppo D (speciali) Gruppo E (particolari)
Gaetano Di Stefano
Le categorie del GRUPPO A











A/1 - Abitazioni di tipo signorile
A/2 - Abitazioni di tipo civile
A/3 - Abitazioni di tipo economico
A/4 - Abitazioni di tipo popolare
A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 - Abitazioni di tipo rurale
A/7 - Abitazioni in villini
A/8 - Abitazioni in ville
A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 - Uffici e studi privati
A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Gaetano Di Stefano
Le categorie del GRUPPO B
 B/1 - Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi;
conventi; seminari; caserme
 B/2 - Case di cura e ospedali
 B/3 - Prigioni e riformatori
 B/4 - Uffici pubblici
 B/5 - Scuole, laboratori scientifici
 B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che
non hanno sede in edifici della Categoria A/9
 B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei
culti
 B/8 - Magazzini sotterranei per deposito di derrate
Gaetano Di Stefano
Le categorie del GRUPPO C







C/1 - Negozi e botteghe
C/2 - Magazzini e locali di deposito
C/3 - Laboratori per arti e mestieri
C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi
C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative
C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
C/7 - Tettoie chiuse od aperte
Gaetano Di Stefano
Le categorie del GRUPPO D







D/1 - Opifici
D/2 - Alberghi e pensioni
D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
D/4 - Case di cura ed ospedali
D/5 - Istituti di credito, cambio ed assicurazione
D/6 - Fabbricati e locali per servizi sportivi
D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una
attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa
senza radicali trasformazioni
 D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di
un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa
senza radicali trasformazioni
 D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati ai punti fissi del
suolo; ponti privati soggetti a pedaggio
Gaetano Di Stefano
Le categorie del GRUPPO E









E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei;
E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche;
E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze;
E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio
comunale;
E/7 - Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti;
E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i
sepolcri e le tombe di famiglia;
E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle
categorie precedenti del gruppo E.
Gaetano Di Stefano
I quadri di categoria
 Si precisa che:


l’insieme delle categorie rappresenta il quadro generale
per ogni comune o meglio per ogni zona censuaria il
catasto ha definito uno specifico quadro di categorie
eliminando quelle non presenti sul territorio della singola
zona censuaria stessa
Gaetano Di Stefano
IL PROSPETTO DELLE TARIFFE
 Uno degli strumenti più importanti previsto dal sistema
estimale del catasto è il prospetto delle tariffe
 Questo prospetto si ricava accertando le classi di redditività
(classificazione) di ogni categoria ordinaria presente nella
singola zona censuaria (Z.C.)
Gaetano Di Stefano
IL PROSPETTO DELLE TARIFFE
 Secondo le attuali norme regolamentari:



Gaetano Di Stefano
per ogni categoria si individuano i diversi gradi di reddito
(con uno scostamento medio del 15% circa)
per ogni grado di reddito (classe) si individua almeno
un’unità tipo e cioè l’unità che meglio rappresenta le
caratteristiche della classe stessa
per ogni unità tipo si calcola direttamente la R.C. secondo il
procedimento prima esposto
IL PROSPETTO DELLE TARIFFE
 Inoltre:
la R.C. così determinata si rapporta alla consistenza
catastale C dell’unità tipo e si ottiene quindi la TARIFFA
 Quindi:

RC = T X C
Gaetano Di Stefano
Un estratto del prospetto delle tariffe di
un comune della prov. di Bologna (ZC: U)
CAT.
A/2
A/2
A/2
A/2
A/3
A/3
A/3
A/3
A/4
Gaetano Di Stefano
CLASSE
1
2
3
4
1
2
3
4
1
TARIFFA
335000
390000
455000
530000
250000
295000
345000
405000
125000
CAT.
CLASSE
TARIFFA
A/4
2
3
4
1
2
3
4
1
2
150000 A/4
180000
210000
90000
105000
125000
150000
56000
66000
A/4
A/5
A/5
A/5
A/5
A/6
A/6
Più concretamente
 Per individuare la tariffa di merito di una certa u.i.u.
bisogna:
 conoscere la zona censuaria di appartenenza
 assegnare all’u.i.u. la categoria e la classe per confronto
con le unita’ tipo (classamento)
 rilevare la tariffa dagli appositi prospetti (pubblicati sulla
G.U.)
Gaetano Di Stefano
LE ZONE CENSUARIE
in base alla definizione del vecchio regolamento (DPR
1142/49), essa rappresenta una porzione o un intero
territorio comunale caratterizzato da omogenei caratteri
socio-economici, ambientali e livello di redditività
immobiliare
Le zone censuarie vanno revisionate secondo la nuova definizione
di cui alla legge 427 del 1989, che ha esteso la zona censuaria
anche al territorio di più comuni e ne ha limitato i caratteri a
quelli socio-economi ed ambientali.
Gaetano Di Stefano
Il territorio della maggior parte dei comuni costituisce
oggi unica zona censuaria, solo nei comuni più grandi e in
quelli particolarmente complessi a livello urbano
ritroviamo più zone censuarie
ZC i
ZC 3
ZC 2
ZC 1
Gaetano Di Stefano
7° 6° 5° 4° 3° 2° 1°8° 7° 6° 5°
Gaetano Di Stefano
4° 3° 2° 1°
ZC 3
min 3
max 3
ZC 2
min 2
ZC 1
min 1
max 2
max 1
tariffe
Per una determinata categoria ordinaria l’andamento
del livello di redditività (classi) nell’ambito delle diverse
zone censuarie si può presentare come segue
classi
Nell’ambito di una stessa zona censuaria, le classi di reddito si
presentano generalmente così
classe min
classe max
Quindi:
Gaetano Di Stefano
classe minima = posizione periferica
classe massima = posizione di pregio
Ma con gli attuali
criteri come si
scelgono la categoria
e la classe
Gaetano Di Stefano
LA SCELTA DELLA CATEGORIA
 Si tenga presente che:


Gaetano Di Stefano
la categoria viene assegnata principalmente in funzione
della destinazione d’uso ordinaria dell’u.i.u.
per le abitazioni la scelta della categoria tiene conto anche
delle caratteristiche intrinseche (tipologia)
LA SCELTA DELLA CLASSE
 La classe rappresenta il pregio ubicazionale dell’u.i.u. in
quanto per ogni categoria la redditività immobiliare è funzione
principalmente della qualità urbana ed ambientale dell’area
dove l’immobile è ubicato (centralità, servizi, infrastrutture
........)
Gaetano Di Stefano
LA SCELTA DELLA CLASSE
 Un’u.i.u. di una certa categoria:


meritera’ la classe massima se ubicata nella migliore
posizione
meritera’ la classe minima se ubicata nella peggiore
posizione
• N.B. La classificazione è riferita sempre alla zona
censuaria
Gaetano Di Stefano
LA SCELTA DELLA CLASSE
 La scelta della classe va fatta tenendo conto non solo
dell’ubicazione dell’u.i nell’ambito urbano ma anche:
 della sua posizione nel fabbricato
 dei caratteri intrinseci non considerati dalla categoria di
appartenenza
Gaetano Di Stefano
LA SCELTA DELLA CLASSE
 A parita’ di categoria necessita a volte differenziare,
nell’ambito dello stesso fabbricato, la classe per tenere
conto delle differenti caratteristiche delle unità immobiliari
presenti
Gaetano Di Stefano
e .... la
consistenza come
si calcola?
Gaetano Di Stefano
LA CONSISTENZA CATASTALE
 La consistenza catastale delle u.i.u. dei gruppi A - B - C si misura:
•
in vani utili ragguagliati per il gruppo A (sommando al
numero dei vani principali, un terzo del numero degli
accessori diretti ed un quarto degli accessori indiretti e
tenendo conto con un aumento o una diminuzione fino al
10% di particolari comodi o difetti)
Gaetano Di Stefano
LA CONSISTENZA CATASTALE
•
•
Gaetano Di Stefano
in mc vuoto per pieno per il gruppo B, tenendo conto di
comodi o svantaggi aumentando o diminuendo fino a +/10% il volume stesso
in mq utili per il gruppo C (ragguagliando per i negozi la
superficie netta dei locali retrobottega) e tenendo conto con
un aumento o una detrazione fino a +/- 10% (20% per i
negozi) di comodi o svantaggi.
A questo punto parliamo
delle modalità di calcolo
della rendita catastale per
le u.i. dei gruppi D - E
Gaetano Di Stefano
LA RENDITA CATASTALE DELLE
U.I. DEI GRUPPI D - E
 In precedenza è stato fatto presente come la rendita catastale
delle u.i. di questi gruppi si determini attraverso la cosiddetta
stima diretta.
 Ciò sta a significare che bisogna seguire il procedimento di
stima già esposto in precedenza, non potendosi nel caso fare
ricorso al confronto con le unità tipo.
Gaetano Di Stefano
la rendita catastale di queste u.i. si calcola...
Detraendo dal
reddito lordo
ordinario annuo le
spese di pertinenza
della proprieta’
Gaetano Di Stefano
Come già detto, il reddito lordo può calcolarsi
o per confronto con
canoni di mercato
oppure, in mancanza,
applicando al valore di
mercato delle u.i.u. il
piu’ opportuno saggio
di fruttuosita’
Gaetano Di Stefano
Spesso per queste unità immobiliari, non
esiste un mercato locativo, per cui
 la RC va calcolata applicando un saggio di fruttuosità al loro
più probabile valore di mercato
 questo saggio deve essere posto al netto delle quote
percentuali inerenti alle spese di pertinenza della proprietà
Gaetano Di Stefano
Il valore di mercato, a sua volta,
 potrebbe non essere determinabile con il procedimento
sintetico e quindi bisognerà fare ricorso al procedimento
analitico basato sul:
•
costo di riproduzione
oppure sul
• valore di surrogazione
Gaetano Di Stefano
LA RENDITA CATASTALE DELLE
U.I. DEI GRUPPI D - E
 Per quanto riguarda il saggio di fruttuosità è prassi applicare
al valore del bene un saggio già al netto delle spese di cui si
è parlato.
 I saggi lordi e le spese detrattive vanno rilevati con
riferimento al mercato immobiliare.
Gaetano Di Stefano
IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’
 Va tenuto presente che esso esprime il prezzo d’uso
(canone) dei beni.
 Il saggio lordo è diverso a seconda:
 del tipo di bene (terreno o fabbricato)



della destinazione del bene (abit., ufficio, ecc.)
della posizione del bene (centrale o perifer.)
delle caratteristiche costruttive e dei materiali di finitura
(signorile, civile, economico)
Gaetano Di Stefano
IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’
 Il saggio lordo dipende inoltre:
dalla durata della vita del bene
 In genere il saggio lordo:
 è più alto per un fabbricato che per un terreno
 aumenta passando dal centro alla periferia
 aumenta passando dalle abitazioni agli uffici ed ai negozi;
 aumenta passando dai fabbricati signorili a quelli civili e a
quelli economici

Gaetano Di Stefano
IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’
 Inoltre il saggio:
è più alto per i fabbricati di vita breve rispetto a quelli di
vita lunga.
 Orientativamente, il saggio di capitalizzazione lordo non
scende quasi mai al disotto del 3% (redditività storica media
delle obbligazioni dello Stato) ed è raro che superi il 10%.

Gaetano Di Stefano
IL SAGGIO DI FRUTTUOSITA’
 Non bisogna dimenticare che il saggio è l’elemento che correla
il reddito al valore di un bene (in sostanza, il suo inverso è un
coefficiente numerico esprimente quante volte bisogna
moltiplicare il reddito per ottenere il valore del capitale).
 E’ evidente che in un periodo in cui i valori aumentano i saggi
diminuiscono (a parità di reddito) e viceversa.
Gaetano Di Stefano
Il saggio di fruttuosità
A titolo indicativo si riportano i saggi più
comunemente utilizzati in Emilia Romagna:

–
–
–
–
–
–
–
–
–
D/1
D/2
D/3
D/4
D/5
D/6
D/7
D/8
D/9
GRUPPO D
( 2,5
( 2,5
( 2,0
( 2,5
( 3,5
( 2,5
( 2,5
( 3,5
( 2,5
Gaetano Di Stefano
3,0)
3,5)
2,5)
3,5)
4,5)
3,0)
3,5)
4,0)
3,0)
–
–
–
GRUPPO E
E/1-E2
( 1,5 2,5 )
E/3
( 2,5 4,0)
E/4-E/9
( 1,5 2,5 )
LA RENDITA CATASTALE DELLE
U.I. DEI GRUPPI D - E
 Per determinare il canone lordo annuo di particolari
complessi produttivi (cinema, alberghi, centri commerciali,
aree per la distribuzione di carburanti ecc.) è possibile
seguire un particolare metodo che fa ricorso al principio
della partecipazione degli utili
Gaetano Di Stefano
LA RENDITA CATASTALE DELLE
U.I. DEI GRUPPI D - E
 Da casi di studio si sono ottenuti i seguenti risultati
medi:
•
•
•
•
alberghi
cinema
distr. carburanti
centri comm.li
15-20%
12-15%
3-5%
15-20%
del giro d’affari
del giro d’affari
del giro d’affari
del giro d’affari
 NB. Il giro d’affari deve essere determinato esaminando 3/4
annualità di bilancio
Gaetano Di Stefano