Mediazione e Mandato - Confesercenti Puglia

Mediazione e Mandato
Premessa
Attività di mediazione inquadrata nelle attività
ausiliare di natura commerciale
art. 2195 c. c.(scambio beni e servizi)
Agente Immobiliare=Mediatore= Imprenditore
Responsabilità e caratteristiche
Mediatore art 1754 c.c. Colui che mette in relazione
due o più parti per la conclusione di un affare, senza
essere legato ad alcuna di esse da rapporti di
collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
• Agevolare l’incontro delle volontà delle parti
• L’attività deve essere svolta con
imparzialità,autonomia ed indipendenza delle
parti
• L’incontro delle volontà, cioè la conclusione
dell’affare
Dal rapporto di mediazione non sorge nessun obbligo
giuridico
Il mediatore è libero di svolgere l’incarico e la parte
che l’ha conferito di concludere o meno
l’affare(tranne se non ci siano particolari
pattuizioni che ne limitino la libertà)
Provvigione artt. 1755,1757,1758 e
2750c.c.
La provvigione regolata dai suddetti artt. è il compenso che del
mediatore:
• Spetta quando l’affare è stato concluso(stipulato contratto
preliminare di compravendita)
• Spetta anche se le parti si accordano per estromettere il mediatore
• Nei contratti sottoposti a condizione sospensiva la provvigione spetta
quando il contratto comincia a produrre i suoi effetti, in quelli a
condizione risolutiva vista la validità immediata viene subito
riconosciuta
• Anche in caso di rescissione o annullabilità (a meno che non ne fosse
a conoscenza viene riconosciuta)
• Nel caso di affare concluso con più mediatori spetta una quota a
ciascuno di essi
• Viene di regola corrisposta da entrambe le parti(libera volontà di
esse)
• In assenza di patto,di tariffe professionali il c.c. decide che venga
determinata dalla Giunta Camerale
• Il diritto al pagamento della provvigione si prescrive in un anno (solo
se regolarmente iscritti Ruolo Agenti di Affari in Mediazione )
Rimborso delle spese art. 1756c.c.
Salvo patti contrari il mediatore ha diritto al
rimborso delle spese anche se l’affare non si
è concluso
Non può essere sminuita l’attività di esso
anche se non viene raggiunto l’obiettivo
Egli può anche rinunciare al rimborso
Responsabilità ed obblighi
mediatore artt. 1759,1760 c.c.
“Deve comunicare alle parti tutte le circostanze a
lui note …..”
“Il mediatore risponde dell’autenticità delle
sottoscrizioni …”
Ha il dovere di rispondere al principio della
professionalità e alla diligenza del buon
padre di famiglia
1. Fornire alle parti tutte le informazioni relative
all’affare
2. Rispondere sulla autenticità degli atti
compiuti
Il mediatore
professionale in
affari su merci
o titoli deve:
1. Conservare
campioni di
merci vendute
2. Rilasciare al
compratore
una lista
firmata dei titoli
negoziati
3. Annotare su un
apposito libro
gli estremi del
contratto
rilasciando alle
parti copia da
lui sottoscritta
Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di
rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto
concluso con il suo intervento art. 1761c.c.
L’art. 1754 vietava di rappresentare una delle due parti in
fase di trattative
Art. 1763 c.c. mediatore può
prestare fideiussione per una
delle parti (Al momento della
stipula potrebbe prestare
garanzia personale per
l’obbligazione assunta)
Art. 1762 c.c. Il mediatore che
non manifesta al contraente il
nome dell’altro, risponde
dell’esecuzione del contratto
concluso con il suo intervento
• Il mediatore che ha agito
senza far conoscere il nome di
uno o dell’altro a 3 gg dalla
stipula altrimenti risponderà
personalmente
• È una garanzia che viene
fornita al contraente per essersi
fidato dell’opera svolta
Quadro legislativo sulla
Mediazione
•
L. 20 Marzo 1913, n. 272 -sancisce la libertà nell’esercizio della
mediazione
•
L. 21 Marzo 1958, n. 253 -Istituisce un Ruolo Ordinario(attività di
mediazione) ed uno Speciale (x mediatori pubblici)
•
L. 3 Febbraio 1989, n. 39 seguita da:
-D. M . 21 Febbraio 1990, n. 300;
-D. M. 21 Dicembre 1990, n. 452;
-D. M. 7 Ottobre 1993, n. 589;
La vera innovazione in materia che disciplina
nel dettaglio tutti gli aspetti riguardanti l’istituzione di un nuovo
Ruolo : Ruolo degli Agenti in Affari in Mediazione
•
•
L. 5 Marzo 2001, n. 57 (Requisiti per l’iscrizione al Ruolo)
D.L. 4 Luglio 2006, n. 223 con modifica L. 4 Agosto 2006 n. 248
Legge 3 Febbraio 1989, n.39
• Ruolo Agenti di Affari in Mediazione
obbligatorietà di iscriversi al Ruolo sia per la
mediazione professionale che per quella
occasionale. Il Ruolo, tenuto presso tutte le
Camere di Commercio di tutte le province,
attualmente è diviso:
-Agenti immobiliari,occasionali e professionali
per forza di incarico e non di contratto
-Agenti con mandato a titolo
oneroso,operare in forza di un regolare
contratto di mandato
-Agenti merceologici, e cioè di beni mobili
(merci)
-Agenti in servizi vari nel campo dei servizi
• Iscrizione al Ruolo
Requisiti per l’iscrizione:
Personali
Morali
Professionali
1. Aver frequentato un corso di formazione
preparatorio e aver un esame camerale
2. Periodo preparatorio di dodici mesi con
frequenza corso professionale
3. Prima della L.57/2001possesso di diploma
di ragioneria o laurea materie giuridiche o
economiche
• Iscrizione persone fisiche
Iscritte presso la Camera di
Commercio della propria provincia
ma l’attività può essere svolta su
tutto il territorio nazionale
Per il cambio residenza obbligo di
comunicazione entro 90gg ad
entrambe
Incompatibilità
Impiego pubblico tranne per un
rapporto part-time
Impiego privato
Attività di lavoratore autonomo o
imprenditore
Compatibilità
Dipendente di un impresa
Iscrizione al Registro delle imprese
Iscrizione nell’albo dei Periti e degli
Esperti della Camera di
Commercio e Albo cons. Tecnici
Attività mediatore creditizio
• Iscrizione società
L’iscrizione deve essere effettuata
presso la Camera di
Commercio della provincia
dove si ha la sede legale
I requisiti personali, morali e
professionali devono
riguardare il legale
rappresentante
Le società di capitali si iscrivono
tramite il legale rappresentante
mentre le società di persona
tramite il socio
accomandatario
Qualunque soggetto legittimato
ad operare deve avere i
requisiti
• Provvigione
• Modulari
Il diritto alla provvigione spetta
al mediatore per gli affari
conclusi
Tale diritto è subordinato
all’iscrizione al Ruolo
Al mediatore non iscritto non
spetta la provvigione e
spetta l’obbligo alla
restituzione per quella
eventualmente percepita
Solitamente determinata in
misura percentuale sul
valore dell’affare
Se non stabilita viene
determinata in base alle
tariffe professionali
In assenza di specifiche tariffe
viene determinata dal
giudice
-Anche un incarico dato
verbalmente e da ritenersi
valido (sconsigliabile)
-Utilizzo di moduli di incarico e
formulari a libera
predisposizione del
mediatore
1. Obbligo di depositarne
copia presso la Camera di
Commercio competente
2. Facilmente comprensibili ed
ispirati al principio della
buana fede
3. Devono avere gli estremi
dell’iscrizione del mediatore
al ruolo
Se non rispettate sanzioni
amministrative
• Esercizio
Attività
In caso di
esercizio
attività,il
mediatore
iscritto al
Ruolo è
tenuto a fare
denuncia
all’ufficio IVA
e al Registro
delle imprese
e presso la
camera di
Commercio
della
provincia in
cui intende
operare entro
30 gg
dall’inizio
attività.
• Polizza di assicurazione
Il mediatore iscritto al Ruolo è obbligato alla
stipula di una polizza di assicurazione della
responsabilità civile a copertura dei rischi
professionali.
Il massimale minimo di copertura dovrà essere:
-Euro 260.000,00 per le ditte individuali
-Euro 520.000,00 per le società di persona
-Euro 1550.000,00 per le società di capitali.
La polizza assicurativa dovrà coprire anche
tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono
attività di mediazione per conto
dell’impresa.
L’agente che, iscritto in più sezioni del Ruolo,
ne eserciti le corrispondenti attività dovrà
stipulare una polizza che copra
separatamente i rischi derivanti dalle
diverse attività oppure stipulare più polizze
distinte.
Organi Preposti alla tenuta e alla gestione del
Ruolo L. 39/1989
• Commissione Centrale ora Ministero dello Sviluppo Economico
Armonizzare a livello nazionale le attività delle Camere di
Commercio(esami camerali)
Giudicare i ricorsi dei mediatori contro la Giunta Camerale per i
provvedimenti disciplinari
• Commissione Provinciale ora Camera di Commercio
Esaminare documentazione e relativa iscrizione al Ruolo
Dare pareri sulle provvigioni
Fornire notizie utili
Revisionare il Ruolo ogni quattro anni e provvedere alla sua
pubblicazione dello stesso ogni anno
Provvedere all’applicazione di sanzioni amministrative
• Giunta Camerale organo collegiale della Camera di Commercio:
Stabilisce le sanzioni disciplinari
Determina le provvigioni in caso di controversie
Sanzioni decisione spettante alla Giunta Camerale
•
1.
Disciplinari
Sospensione provvedimento minore per coloro che hanno turbato
lievemente il mercato,durata massima 6 mesi
2.
Cancellazione quando si sono persi i requisiti morali o qualora venga
esercitata un’attività incompatibile
3.
Radiazione provvedimento più grave. Prevede la cancellazione
permanente dal Ruolo
Per colore che hanno turbato gravemente l’andamento del mercato
Nel periodo di sospensione si aggiungano altri atti
Per coloro che per tre volte abbiano subito provvedimento di sospensione
Il provvedimento disciplinare:
È preceduto dall’invito a comparire davanti alla Giunta entro 15gg
Deve essere redatto apposito verbale e esserne data comunicazione entro 15gg
Le deliberazioni sono affisse nell’albo camerale
Eventuale ricorso deve essere presentato al Ministero dello Sviluppo Economico
entro 30gg
In caso di cancellazione si può essere nuovamente iscritti dimostrando che la
causa sia cessata
Sanzioni
•
Amministrative
1. In caso di esercizio abusivo
della professione
Restituire la provvigione
Pagare una somma di denaro
compresa tra le 516 euro e
2065 euro
2. Mancato rispetto della
formalità del deposito euro
1549
Utilizzo formulari diversi da quelli
depositati 516 euro
In base alla L.n. 296/2006
Manovra finanziaria 2007 la pena
pecuniaria può arrivare a
15000 euro
• Penali
Chi incorre per tre volte nella
sanzione pecuniaria per abuso
della professione viene
denunciato all’autorità
giudiziaria
Legge 5 Marzo 2001 n.57 introduce
novità rispetto alla L. 39/1989 riepilogo:
• Il mediatore deve essere obbligatoriamente in
possesso di titolo di scuola secondaria di secondo
grado
• Non vi sono più titoli che consentano l’iscrizione
automatica al Ruolo
• L’iscrizione al Ruolo è ottenuta oltre con corso di
preparazione e successivo esame camerale anche
con pratica di 12 mesi e corso professionale(Manca
il Decreto Ministeriale di Attuazione)
• Il mediatore deve stipulare polizza assicurativa
contro danni a terzi Capitale Assicurato 260.000
euro per le ditte individuali 520.000 per società di
persona 1.550.000 per società di capitali
• L’attività di mediazione è incompatibile con
qualsiasi altra attività pubblica
Legge 39 del 1989
Il mandato
All’interno del Ruolo degli Agenti di Affari in
Mediazione esiste una sezione dedicata agli
agenti con mandato a Titolo Oneroso
Il Mandato è un contratto disciplinato dal
Codice Civile
Necessità di raggruppare nello stesso Ruolo
due figure disciplinate in modo diverso ma
esercitanti l’attività nello stesso settore:
IMMOBILIARE
Il Mandato art. 1703 c.c. è il contratto mediante il
quale una parte detta mandatario si obbliga a
compiere atti giuridici per conto dell’altra parte detta
mandante
• Con Rappresentanza detta anche diretta
Il mandante trasferisce(tramite procura)il potere al
mandatario di agire per nome e per conto proprio
Procura atto giuridico mediante il quale viene
conferita ad un soggetto la rappresentanza diretta
• Senza Rappresentanza
Il mandatario agisce in nome proprio ma per conto
del mandante
Egli acquista diritti e obblighi derivanti dagli atti
compiuti con i terzi
Disposizioni generali
• Il mandato comprende, non solo gli atti per il quale è
stato conferito, ma anche quelli necessari al suo
svolgimento.
• Salvo diversa pattuizione il mandato si presume
oneroso.
• I creditori personali del mandatario non possano
avvalersi sui beni acquistati in ragione di mandato
• Salvo diversa pattuizione il mandato può essere
conferito a più persone
• Nell’esecuzione del mandato, il mandatario può
sostituire altri a se stesso
Obblighi del Mandatario
• Diligenza del buon padre di famiglia nell’esecuzione del
mandato
• Rendere noto al mandante tutte le circostanze nuove
che potrebbero comportare revoca o estinzione
• Non può eccederei limiti fissati nel mandato.
• Comunicare tempestivamente l’eseguito mandato
• Deve corrispondere gli interessi sulle somme ricevute
per conto del mandante
• Se non diversamente stabilito il mandatario non risponde
dell’adempimento delle persone con cui ha concluso
l’affare
Obblighi del Mandante
• Il mandato si presume oneroso, quindi il
mandante dovrà corrispondere un
compenso
• Salvo diverse disposizioni è tenuto a fornire a
mandatario tutti i mezzi necessari per
l’esecuzione del mandato e per adempiere
alle eventuali obbligazioni
• Deve rimborsare le somme anticipate
comprese di interessi legali
Estinzione del Mandato
1.
2.
Per scadenza del termine o per il compimento dell’affare
Per revoca da parte del mandante
-tacita con o senza giusta causa nomina di un altro o
compimento dell’affare da parte del mandante
-espressa con o senza giusta causa
Il legislatore ha introdotto alcuni punti per la salvaguardia del
mandatario che portano il mandante al risarcimento del
danno
Irrevocabilità pattuita nel mandato
Revoca prima della scadenza o del compimento dell’affare
Revoca senza congruo preavviso
Se il mandato era stato conferito da più mandanti la revoca ha
effetto se fatta da tutti
Se l’interesse è sia del mandante che del mandatario non può
estinguersi
Estinzione del mandato
3.
Per rinunzia da parte del mandatario
-con mandato a tempo determinato il mandatario che rinunzia
prima del termine e senza giusta causa sarà tenuto al
risarcimento del danno
- con mandato a tempo indeterminato il mandatario che
rinunzia senza giusta causa o senza preavviso sarà tenuto al
risarcimento del danno
4.
Per morte, interdizione o inabilitazione
-del mandante; il mandatario deve continuare il
compimento degli atti se pensa che la cessazione possa
procurare danni ai terzi
-del mandatario; i suoi eredi o colui che lo rappresenta
devono tempestivamente mettere a conoscenza il
mandante
Differenze tra le due figure
• MEDIATORE
• MANDATARIO
Mette in relazione due soggetti
Si obbliga con un unico
soggetto
Imparziale e autonomo
Agisce per nome e conto altrui
Attività diretta
all’avvicinamento delle
parti
Compimento di atti giuridici
Compete la provvigione solo
ad affare concluso
Salvo se ha titolo gratuito ha
sempre diritto al compenso
per l’opera svolta
La provvigione è conferita da
entrambe la parti
Il compenso viene conferito
solo dal mandante