Diapositiva 1 - FIAIP Vicenza

LA FISCALITA’ NEI
TRASFERIMENTI
IMMOBILIARI
Vicenza
Martedì 25 maggio 2010
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TASSAZIONE ORDINARIA
Fabbricati (non soggetti ad I.V.A.):
REGISTRO : 7% (beni culturali 3%)
TRASCRIZIONE: 2%
CATASTALE: 1%
Terreni (non soggetti ad IVA):
REGISTRO (non agricolo) : 8%
REGISTRO (agricolo): 15%
TRASCRIZIONE: 2%
CATASTALE: 1%
Fabbricati/Terreni soggetti ad IVA:
REGISTRO: €. 168,00
TRASCRIZIONE: €. 168,00
CATASTALE: €. 168,00
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
REGISTRO : 3%
TRASCRIZIONE: fissa (€. 168,00)
CATASTALE: fissa (€. 168,00)
Se atto soggetto ad I.V.A.:
I.V.A.: 4%
(imposta registro, di trascrizione e catastale fisse per complessivi €.
504,00)
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
REQUISITO OGGETTIVO:
Deve trattarsi di fabbricati da considerarsi NON DI LUSSO secondo i criteri di cui al
D.M. 2 agosto 1969
particolare rilievo assumono le superfici delle abitazioni; sono considerati di lusso:
- le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240
-le
case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi
superficie utile complessiva superiore a mq. 200 ed aventi come pertinenza un'area
scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta.
Superficie scende a 160mq se accompagnata da altre 3 caratteristiche di lusso
Superfici da calcolare escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale
e i posti macchina
Ai fini dell'applicazione dell'agevolazione "prima casa" non rileva la classificazione
catastale dell'immobile trasferito, quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello
stesso in base ai parametri enunciati dal Dm 2 agosto 196
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
REQUISITO SOGGETTIVO
Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa l'acquirente deve
dichiarare in atto:
- di avere la propria residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile
acquistato
- ovvero di voler stabilire la propria residenza in detto Comune entro
18 mesi dalla data dell'atto di acquisto
- ovvero di svolgere la propria attività in detto Comune
(le agevolazioni sono estese anche ai cittadini italiani che risiedono
all'estero che acquistano l'immobile come prima casa sul territorio
italiano o ai cittadini italiani che lavorano all'estero per immobili siti
nel luogo ove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipendono)
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
- di non essere titolare esclusivo (né in comunione col proprio coniuge)
dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile
acquistato
- di non essere titolare, neppure per quote (e neppure in regime di
comunione legale dei beni col proprio coniuge) su tutto il territorio
nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda
proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni
disposte dalle norme richiamate dall’art. 1 – nota II – bis Tariffa Parte I
allegata al D.P.R. 131/1986 ossia con le agevolazioni prima casa.
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Le agevolazioni prima casa si estendono anche alle pertinenze?
SI (anche se acquistate con atto separato) ma limitatamente ad una
sola unità catastalmente classata come C/6 (autorimessa, posto auto) e
ad una sola unità catastalmente classata come C/2 (cantina, deposito
ecc.)
Le agevolazioni si estendono anche alle aree scoperte di pertinenza?
Si se censite al catasto urbano unitamente al bene principale.
No se area autonomamente censita al catasto terreni.
Si se l’area censita al Catasto terreni è "graffata” al bene principale;
tuttavia non deve superare di sei volte l’area coperta.
(Circ. 38/E/2005)
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Le agevolazioni prima casa si estendono anche al fabbricato rurale?
SI: l’agevolazione "prima casa" trova applicazione anche nella ipotesi di
trasferimento di case rurali destinate ad abitazione, purché non costituiscano
pertinenze di un terreno agricolo. (Circ. 38/E/2005, 3.2),
Le agevolazioni prima casa si applicano anche se viene acquistata la
sola nuda proprietà?
SI: è previsto espressamente dalla norma che l'agevolazione tributaria possa trovare
applicazione, purché in presenza degli altri requisiti. (Cfr. Circ. 19/E/2001, 2.2.1.)
Le agevolazioni prima casa si applicano anche se viene acquistata una
quota indivisa?
SI: purchè in presenza di tutti i requisiti previsti. Infatti, oltre a non esservi
un'espressa esclusione normativa, è lo stesso legislatore ad ammettere indirettamente
tale possibilità al comma 1 lettera c) della nota II Bis, ove è previsto "che
l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote ....."). (Cfr. Circ.
19/E/2001, 2.2.3.)
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Le agevolazioni prima casa si applicano anche se vengono acquistate
due unità contigue da fondere in un’unica abitazione? Ovvero una
nuova unità da unificare ad un’unità precedentemente acquistata con
benefici prima casa?
L' agevolazione spetta, purché l' abitazione conservi, anche dopo la "fusione", le
caratteristiche non di lusso di cui al Dm 2 agosto 1969. (Circ. 38/E/2005, 3.4)
Le agevolazioni prima casa si applicano anche se viene trasferita
un’unità cat. C/2 da trasformare in abitazione?
NO: gli Uffici, fondandosi sul dato catastale, escludono l’applicazione delle
agevolazioni ai C/2 se non trasferiti come pertinenza di abitazione
SI per C.N.N. (Q. 139/2009T): l’agevolazione compete, purchè l‟immobile sia in fase
di trasformazione in base a regolare provvedimento edilizio”
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Le agevolazioni prima casa si applicano anche nel caso di
trasferimento di fabbricato al grezzo?
Secondo la Circolare 38/E del 12 agosto 2005, 3.3:
-l' agevolazione "prima casa" spetta anche per gli acquisti di fabbricati "in corso di
costruzione" che presentino, seppure in fieri, le caratteristiche non di lusso
-- l' agevolazione spetta in base alle dichiarazioni del contribuente, tra cui quella di
non rendere l' abitazione di lusso nel prosieguo dei lavori;
- il contribuente, al fine di conservare l' agevolazione, deve dare dimostrazione della
ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell' atto;
- qualora l’immobile non sia ultimato entro tale termine ovvero presenti
caratteristiche diverse da quelle agevolabili, il contribuente decade dai benefici;
- il termine triennale di decadenza degli uffici dal potere di accertamento decorre
dalla ultimazione dei lavori, altrimenti "potrebbe verificarsi la situazione paradossale
in base alla quale il termine per l' ultimazione dei lavori e quello per l' accertamento
coincidono, con la conseguenza che, di fatto, l' amministrazione sarebbe privata del
potere di accertamento”
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente di una
quota che sia titolare di altra quota sulla medesima abitazione?
SI: la Circolare 38/E11/2005 ribadisce che nel caso di acquisto reiterato di quote
dello stesso immobile, l' agevolazione si applica purché ricorrano gli altri requisiti.
L' agevolazione spetta nelle seguenti ipotesi:
- acquisto di ulteriori quote di proprietà;
- acquisto della nuda proprietà da parte del titolare di usufrutto, uso o abitazione;
- acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione.
In tutti i casi l' agevolazione spetta anche se sia stata già fruita in relazione all'acquisto
dei diritti già posseduti.
E' evidente che si è inteso agevolare il conseguimento della piena proprietà di una
sola unità immobiliare. (Cfr. Circ. 19/E/2001, 2.2.9.)
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente titolare
in comunione con terzi (diversi dal coniuge) di altra abitazione nel
medesimo Comune?
SI in quanto solo la proprietà in via esclusiva o la comproprietà col coniuge
escludono la applicablità delle agevolazioni (cfr. Circ. 19/E/2001, 2.2.7)
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente titolare
di altra abitazione nello stesso comune acquistata con IVA ridotta dal
24 aprile 1982 al 22 maggio 1993?
L' agevolazione compete, purché ricorrano gli altri presupposti: i soggetti che hanno
acquistato la propria abitazione da imprese costruttrici dal 24 aprile 1982 al 22
maggio 1993, non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. "prima casa".
I.V.A.: sino al 21.12.1988 = 2% - dal 22.12.1988 = 4%
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente titolare
della nuda proprietà di altra abitazione nello stesso comune?
SI se non acquistata con agevolazioni prima casa (cfr. Circ. 38/E/2005, 2.2)
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente titolare
di diritti parziari su altra abitazione nello stesso comune o della piena
proprietà su immobile in altro comune acquistati con agevolazioni 1
casa per donazione o successione?
SI: l' agevolazione compete, purché ricorrano gli altri presupposti.
L' applicazione dell'agevolazione in argomento (art. 69 legge n. 342/2000) non
preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra
abitazione, di fruire dei benefici previsti in materia di imposta di registro, per la
diversità dei presupposti che legittimano l' acquisto del bene in regime agevolato
(Cfr. Circ. 44/E/2001,1.)
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquirente in
comunione legale dei beni se il coniuge non ha i requisiti?
La Circ. 38/E/2005, 2.1: se uno solo dei coniugi possiede i requisiti per fruire
dell'agevolazione il beneficio fiscale è applicabile nella misura del 50%, ossia
limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti.
Per ottenere l' agevolazione sull'intero è necessario che entrambi i coniugi rendano le
dichiarazioni prescritte dalla legge
Sostengono, invece, la fruibilità delle agevolazioni anche da parte del coniuge in c.l.,
non intervenuto all‟atto e non in possesso dei requisiti:
- Cass. Sez. Trib., 28 giugno 2000, n. 14237 - “... colui che diviene proprietario di
metà del bene a seguito di un atto compiuto dal coniuge non è “acquirente” del bene
stesso, ma lo riceve per volontà della legge. Di conseguenza non è tenuto al possesso
dei requisiti posti dalle disposizioni sulle agevolazioni tributarie “prima casa”
- Cass. ordinanza 1 luglio 2009, n. 15426, sez. V civile
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Competono le agevolazioni in caso di acquisto nel Comune di residenza
di casa successivamente locata a terzi?
SI: non è più ostativa per l‟applicazione dell‟agevolazione la circostanza che l‟unità
immobiliare non sia destinata ad abitazione dell‟acquirente, requisito richiesto, invece,
dalla normativa previgente.” (Cfr. Risoluzione 6 ottobre 2003 n. 192/E)
Competono le agevolazioni in caso di acquisto in Comune diverso da
quello di residenza con trasferimento in questo Comune nei 18 mesi e
locazione della casa acquistata?
Il contribuente non ha anche l’obbligo di destinare ad abitazione l‟immobile acquistato
oltre a quello di stabilire la residenza nel Comune ove tale immobile è situato, potendo
utilizzare a tale scopo altro immobile del quale abbia la disponibilità in forza di
comodato o locazione ovvero del quale sia per es. titolare di diritti di comproprietà non
agevolati. (Cfr. CNN Risposta a Quesito n. 259-2008/T)
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Quali sono le cause di decadenza dalle agevolazioni prima casa?
- in caso di dichiarazione mendace
-in
caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati
prima di 5 anni dalla data del loro acquisto
(imposte nella misura ordinaria + soprattassa pari al 30 % delle stesse
imposte+interessi moratori)
L'avviso di liquidazione della maggior imposta deve essere notificato, a pena di
decadenza, entro il termine di 3 anni (Cass. 1196 21.11.2003) che decorre:
- dalla data della registrazione, per le dichiarazioni mendaci;
- dalla data di scadenza del diciottesimo mese, nel caso in cui l' acquirente abbia
dichiarato di voler trasferire la residenza;
- dalla data di ultimazione dei lavori nel caso di acquisto di immobile in corso di
costruzione, ultimazione da "dimostrare" entro tre anni dalla registrazione.
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Si ha decadenza anche nel caso di trasferimento nel quinquiennio di
diritti parziari?
Si. Si sono prospettati i seguenti casi:
- vendita di porzione dell’abitazione acquistata con le agevolazioni:
decadenza limitata al valore della parte rivenduta mediando tra le
ragioni del fisco e le esigenze del contribuente (CNN studio 12/2003T)
- vendita di quota: decadenza limitata alla quota ceduta (Risol. 31/E del
16.2.2006)
- vendita di nuda proprietà: decadenza limitata alla parte del prezzo
corrispondente al diritto ceduto (Risol. n. 213 dell’8.8.2007)
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Si può evitare la decadenza nel caso di trasferimento entro i 5 anni?
SI: la decadenza non opera, giusta espressa disposizione normativa, nel caso in cui il
contribuente, entro 1 anno dall'alienazione dell'immobile proceda all'acquisto di altro
immobile da adibire a propria abitazione principale.
L' Amm. Finanziaria ritiene che il contribuente debba aver realizzato la finalità di
destinare l'immobile acquistato ad abitazione principale "quanto meno entro il termine
triennale di decadenza del potere di accertamento dell'ufficio” (Cfr. Risoluzione 6
ottobre 2003 n. 192/E)
Si ritiene idoneo a impedire la decadenza l‟acquisto di uno qualsiasi dei diritti
contemplati nella norma in commento: proprietà (anche superficiaria), nuda proprietà,
usufrutto, uso e abitazione (interi o pro-quota). Fermo in ogni caso l‟obbligo della
destinazione abitativa.
Per l' Amm. Finanziaria non vale ad escludere la decadenza un riacquisto entro
l’anno per donazione
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I FABBRICATI agevolazioni 1 casa
Quali riacquisti possono evitare la decadenza?
Abitazione locata a terzi: si se entro 3 anni viene destinata ad abitazione principale
Abitazione in nuda proprietà: si se entro 3 anni viene destinata ad abitazione
principale (ad es. usufrutto acquistato da familiare e concessione in comodato)
Abitazione in comproprietà: si se entro 3 anni viene destinata ad abitazione principale
(ad es. acquisto in comunione col coniuge; cfr.Circ. 19/E/2001)
Abitazione in usufrutto o abitazione: fermo l’obbligo della destinazione abitativa
Acquisto di terreno su cui costruire casa di abitazione: si se entro 1 anno dalla
alienazione venga ad esistenza il nuovo fabbricato (realizzazione del rustico ex art.
2645 bis c.c.); fermo l’obbligo della destinazione abitativa (Circ. 38/E/2005 n.5.2)
Stipula entro 1 anno di un preliminare: NO non avendo il preliminare effetti traslativi
(Risol. 3 maggio 2004 n. 66/E)
Acquisto entro 1 anno di casa senza agevolazioni 1 casa (ad es. fabbricato di lusso):
SI: la norma richiede SOLO l’acquisto di casa da adibire a propria abitazione
principale
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I fabbricati: il CREDITO di imposta
PRESUPPOSTO:
Acquisto di un'abitazione usufruendo delle agevolazioni fiscali cd.
"prima casa" entro un anno dalla vendita:
di altra abitazione a suo tempo (e comunque DOPO il 22 aprile 1982)
acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa
-
- di altra abitazione acquistata tra il 22 aprile 1982 ed il 22 maggio
1993, con IVA ridotta per vendita da costruttore ma in presenza dei
requisiti per usufruire delle agevolazioni "prima casa"
CONTENUTO:
Il CREDITO DI IMPOSTA è pari alla minore tra la imposta a suo
tempo pagata e l'imposta dovuta per il nuovo acquisto.
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I fabbricati: il CREDITO di imposta
MODALITA’ DI UTILIZZO:
Il credito di imposta potrà essere compensato con qualsiasi imposta
esclusa solo l'IVA.
Il credito potrà, ad esempio, essere utilizzato ai fini della
determinazione dell'imposta sui redditi relativa all'anno in cui è stato
stipulato l'atto di acquisto che ha generato il credito medesimo e dovrà
essere evidenziato nella relativa dichiarazione (Mod. 730 o Unico).
Il credito potrà invece essere utilizzato immediatamente mediante
compensazione con l'imposta dovuta per il nuovo acquisto, se questo è
soggetto ad imposta di registro.
Tale compensazione non è invece possibile in caso di acquisto soggetto
ad IVA
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I fabbricati: il CREDITO di imposta
Il credito compete anche nel caso di precedente acquisto a titolo
gratuito?
NO: un soggetto che abbia alienato un‟abitazione pervenutagli per atto di donazione o
successione, ancorché sia stata a suo tempo acquistata dal donante o dal de cuius con
le agevolazioni prima casa, non potrà avvalersi del beneficio in commento.
Il credito compete anche nel caso di alienazione nell’anno precedente
a titolo gratuito?
SI : per "alienazione" deve intendersi non solo il trasferimento a titolo oneroso ma
anche il trasferimento a titolo gratuito disposto per atto di donazione. (Cfr. Circ.
19/E/2001, 1.2.)
Il credito compete anche nel caso di riacquisto a titolo gratuito?
NO: in quanto l' atto di riacquisto della prima casa non è soggetto a nessuna delle
imposte (imposta di registro o IVA) in presenza delle quali matura il diritto al credito
d' imposta in esame. (Cfr. Risoluzione 3 aprile 2008 n. 125/E)
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I fabbricati: il CREDITO di imposta
Il credito compete anche nel caso di riacquisto mediante permuta o
appalto?
SI: il credito compete anche nell‟ipotesi in cui il soggetto acquisisca un’ altra
abitazione mediante permuta o mediante contratto di appalto, atteso che la norma
prevede che l‟ acquisto dell'immobile possa avvenire a qualsiasi titolo. (Cfr. Circ.
19/E/2001, 1.2.)
Coma si calcola il credito nel caso di “terzo” acquisto?
Si ammette il credito di imposta sul terzo acquisto fino a concorrenza dell’imposta
dovuta per il secondo (cfr Circ. 48/E del 7.6.2002)
Es. Primo acquisto: imposta dovuta-pagata Euro 3000,00;
Secondo acquisto: imposta dovuta Euro 6000,00, assolta per Euro 3000,00 col credito
e per Euro 3000,00, mediante versamento di pari importo;
Terzo acquisto: se l‟imposta dovuta è di Euro 9000,00 verrà assolta per Euro 6000,00
col credito e per Euro 3000,00 in "contanti”
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I fabbricati: il CREDITO di imposta
Il credito NON compete a coloro:
- che abbiano alienato un immobile acquistato PRIMA del 22 aprile 1982
- che abbiano alienato un immobile acquistato con l‟ aliquota ordinaria, senza fruire
della agevolazione c.d."prima casa";
- che abbiano alienato un immobile pervenuto per successione o donazione, fatta salva
la ipotesi di acquisto con il pagamento delle aliquote previste per il corrispondente atto
di trasferimento a titolo oneroso, a sensi dell'art. 13 legge 18.10.22000, n. 383;
- che riacquistino una “prima casa” per successione o donazione;
- che riacquistino un immobile non avente le caratteristiche richieste e quindi coloro
che nell’acquisto dell’immobile non usufruiscono ovvero decadono dal beneficio
dell‟aliquota agevolata;
- nei cui confronti, per il precedente acquisto, non sia stata confermata, in sede di
accertamento, l’agevolazione c.d. "prima casa" sulla base della normativa vigente alla
data dell’atto, ancorché sia pendente un procedimento contenzioso sulla specifica
questione
(Cfr. Circ. 19/E/2001, 1.2. - Circ. 38/E/2005, 8. - Ris. 125/E/2008)
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I fabbricati: “prezzo valore”
Regime “agevolativo” riguardante la BASE IMPONIBILE
I riferimenti normativi:
art. 1 comma 497 della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (finanziaria
2006)
-
Viene introdotta la regola del prezzo valore ma LIMITATAMENTE al
caso in cui alienante ed acquirente siano persone fisiche
-
art. 1 comma 309 legge 27 dicembre 2006 n. 296 (finanziaria 2007)
La regola del prezzo valore viene estesa ad ogni caso di cessione
soggetta ad imposta di registro in cui parte acquirente sia una persona
fisica (non è più necessario che anche l’alienante sia persona fisica)
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I fabbricati: “prezzo valore”
PRESUPPOSTO SOGGETTIVO
Il trasferimento deve intervenire A FAVORE di persone fisiche che
non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o
professionali.
Resta esclusa l'applicazione di detta disciplina nel caso di:
- cessioni nelle quali parte acquirente sia una società, un ente collettivo,
un ente pubblico o comunque un soggetto che non sia persona fisica
(vanno così esclusi, ad esempio, gli atti di conferimento in società);
- cessioni nelle quali parte cedente sia una società o un imprenditore
individuale che abbia costruito o ristrutturato l'immobile abitativo
oggetto di cessione da meno di 4 anni, con conseguente
assoggettamento della cessione ad I.V.A.
26
I fabbricati: “prezzo valore”
Rientrano, al contrario, nell'ambito di applicazione della regola del
prezzo valore a seguito delle modifiche introdotte dalla finanziaria
2007:
-
le cessioni da parte di società o imprenditore individuali
- che siano esenti da I.V.A. ai sensi dell'art. 10 primo comma lett.
8bis DPR 633/1972 e quindi assoggettate ad imposte proporzionali di
registro, di trascrizione e catastale
Si è ritenuta operante la regola del prezzo valore anche nel caso di
assegnazione di bene abitativo da SOCIETA’ SEMPLICE a propri soci
persone fisiche (CNN - risposta a quesito 15-2007/T)
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I fabbricati: “prezzo valore”
PRESUPPOSTO OGGETTIVO:
La regola del prezzo valore si applica esclusivamente:
* alle "unità ad uso abitativo”: non essendo previste limitazioni di
sorta (non valgono limiti come per le agevolazioni prima casa):
- sono ricomprese anche le abitazioni qualificabili di "lusso"
- si prescinde dal numero di unità trasferite
* alle "relative pertinenze"; non essendo previste limitazioni di sorta
(non valgono limitazioni come per le agevolazioni prima casa alle sole
pertinenze classificate C/2, C/6 e C/7):
- sono ricompresi TUTTI gli immobili che possano qualificarsi
pertinenze ex art. 817 c.c., a prescindere dalla qualificazione e
classificazione catastale (e quindi anche a terreni purchè non
suscettibili di utilizzazione edificatoria)
- si prescinde dal numero delle pertinenze stesse.
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I fabbricati: “prezzo valore”
La regola PrezzoValore è applicabile anche alle pertinenze trasferite
separatamente dal bene principale
In questo senso depone anche la disciplina, per altri versi più restrittiva,
in tema di "agevolazioni prima casa”.
Conferma nella Circolare A.E. n. 6/E del 13 febbraio 2006: “si ritiene
sia possibile applicare anche all’acquisto separato della pertinenza ….
il disposto del comma 497 semprechè risulti dall’atto di acquisto la
destinazione pertinenziale dell’immobile”
Resta esclusa l'applicazione del PrezzoValore:
- in caso di fabbricati a destinazione non abitativa (negozi, uffici,
capannoni industriali, ecc.)
- in caso di terreni (salvo siano pertinenze di unità abitative)
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I fabbricati: “prezzo valore”
Nel caso di “oggetto plurimo” sarà possibile avvalersi del
PrezzoValore limitatamente agli immobili ad uso abitativo e relative
pertinenze (per gli altri immobili la tassazione avverrà sulla base del
prezzo dichiarato)
La regola del PrezzoValore, basandosi sul "valore catastale", troverà
applicazione solo in caso di immobili allibrati al catasto con rendita
(anche con la procedura "DOCFA”).
Nel caso in cui l'A.T. dovesse rettificare le rendite proposte, si ritiene
necessario presentare apposita denuncia all’A.E. e versare l'imposta
dovuta a conguaglio.
La regola PrezzoValore non troverà applicazione nel caso di immobili
privi di rendita (ad es. fabbricati al grezzo, fabbricati rurali censiti al
Catasto terreni, aree urbane censite al Catasto dei Fabbricati, ecc.)
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I fabbricati: “prezzo valore”
BENI CULTURALI: trova applicazione anche per questi beni la
regola del PrezzoValore
Nessuna interferenza con la prelazione spettante a Stato/Ente pubblico
(va esercitata con riguardo al prezzo).
Valore catastale: da calcolare sulla rendita attribuita.
Non trova applicazione art. 11 c.2 l. 413/1991 (applicazione della
minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della medesima
zona censuaria). Si applica solo alle imposte dirette (Cass. 17152/2004
- Comm.Trib.Reg.Veneto 8/2005)
In questo senso CNN studio 76/2006/T
31
I fabbricati: “prezzo valore”
PRESUPPOSTO CONTRATTUALE:
Per l’applicazione della regola Prezzo/Valore deve trattarsi di cessioni
con corrispettivo, e risultanti da atto notarile (atto pubblico o scrittura
privata autenticata).
Si applica anche alla permuta (ovviamente tra persone fisiche che non
agiscono nell’esercizio di impresa ed avente per oggetto immobili
abitativi con relative pertinenze)
In questo senso Risoluzione A.E. n. 320/E del 9 novembre 2007. Per
l’A.E.: “nella nozione di cessione di cui all’art. 1 c. 497 legge
266/2005 rientra anche il contratto di permuta .. e che “a tal fine sarà
comunque necessario indicare in atto il conguaglio pattuito dalle parti
nonchè il valore attribuito a ciascuno dei beni permutati”
32
I fabbricati: “prezzo valore”
ESCLUSIONI:
La regola del “Prezzo/Valore” non si applica a:
- gli atti di donazione, ove manca un corrispettivo
- gli atti di divisione senza conguaglio
- le cessioni che non risultino da atto notarile
In questo senso anche l’Agenzia delle Entrate con:
- Circolare n. 121/E del 1 giugno 2007 (esclude il Prezzo valore
se il trasferimento avviene con scrittura privata non autenticata)
- Circolare n. 141/E del 21 giugno 2007 (esclude Prezzo Valore
con riguardo a “fattispecie … nelle quali non interviene la
figura del notaio e, quindi, anche nell'ipotesi di trasferimento
coattivo disposto con sentenza, ex articolo 2932 c.c.)
-
33
I fabbricati: “prezzo valore”
DIRITTI CUI SI APPLICA IL PREZZO VALORE
PrezzoValore si applica alle cessioni sia della piena proprietà che di
diritti reali limitati di godimento (usufrutto, uso, abitazione) che
della nuda proprietà
Conferma dall’A.E. nella Circolare n. 121/E del 1 giugno 2007:
“rientrano nell'ambito applicativo dell’art. 1 c 497 … anche gli
acquisti a titolo derivativo-costitutivo, gli atti traslativi della nuda
proprietà, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al
trasferimento, per il quale la base imponibile è determinata …. ai sensi
dell'art. 43 TUR
Infatti “l’art. 43 del TUR … prevede per i "contratti...costitutivi di
diritti reali" la stessa modalità di determinazione della base imponibile
prevista per le cessioni a titolo oneroso.”
34
I fabbricati: “prezzo valore”
FORMALITA’
Per potersi avvalere della regola del Prezzo Valore, l'acquirente deve
farne espressa richiesta al Notaio, all'atto della cessione.
Tale richiesta dovrà, a sua volta, essere fatta risultare, con apposita
clausola, dall'atto notarile di cessione.
Non è invece necessaria l'indicazione in atto del valore catastale,
essendo sufficiente la semplice richiesta
Tuttavia tale indicazione potrà essere opportuna, anche se eventuali
errori nel calcolo non comporteranno decadenza dalla specifica
modalità di tassazione, nè accertamenti di maggior valore, ma solo
l'obbligo di versamento delle maggiori imposte dovute a conguaglio
35
I fabbricati: “prezzo valore”
Obbligo di indicare il corrispettivo pattuito:
Ai sensi dell'art. 35 comma 21 legge 4 agosto 2006 n. 248 di
conversione del D.L. 4 luglio 2006 n. 223 le parti nell’avvalersi della
regola del Prezzo Valore hanno COMUNQUE L'OBBLIGO di indicare
nell'atto il corrispettivo effettivamente pattuito.
Se viene occultato, anche solo in parte il corrispettivo effettivo, le
imposte sono dovute sull'intero corrispettivo accertato (e non più sul
“valore catastale”)
Inoltre si applica la sanzione amministrativa dal 50% al 100% della
differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al Valore
catastale, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata a
sensi dell'art. 71 TUR
36
I fabbricati: regime I.V.A.
Disciplina a I.V.A. è stata profondamente modificata dalla legge 4.8.006 n. 248
di conversione del D.L. 4.7.2006 n. 223
SONO SOGGETTE AD I.V.A. le cessioni aventi per oggetto:
- aree edificabili (in base allo strumento urbanistico generale ADOTTATO dal
Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di
strumenti attuativi del medesimo)
- fabbricati ad uso abitativo o comunque diversi da quelli strumentali che siano
stati costruiti dalla impresa venditrice (in proprio o tramite appalto), purchè la
cessione avvenga entro i 4 anni dalla ultimazione della costruzione ovvero siano
stati oggetto di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione da parte
dell'impresa venditrice (in proprio o tramite appalto) purchè la cessione avvenga
entro i 4 anni dalla ultimazione dell’intervento
37
I fabbricati: regime I.V.A.
- fabbricati ad uso abitativo o comunque diversi da quelli strumentali che
siano stati costruiti dalla impresa venditrice (in proprio o tramite appalto),
anche se la cessione avvenga DOPO i 4 anni dalla ultimazione della
costruzione ovvero siano stati oggetto di restauro, risanamento conservativo o
ristrutturazione da parte dell'impresa venditrice (in proprio o tramite appalto)
ANCHE se la cessione avvenga DOPO i 4 anni dalla ultimazione
dell’intervento, PURCHE' detti fabbricati siano stati LOCATI per un periodo
non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale
convenzionata (modifica introdotta dall'art. 1 comma 330 legge 296/2006)
Tassazione dell'atto traslativo: imposta registro €. 168,00; imposta di
trascrizione: €. 168,00; imposta catastale €. 168,00;
38
I fabbricati: regime I.V.A.
Sono, inoltre, soggette ad I.V.A. le cessioni fatte da imprese ed aventi per oggetto
fabbricati strumentali (rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E ed A/10)
qualora:
- si tratti di cessioni eseguite dalle imprese costruttrici entro i 4 anni dalla data di
ultimazione lavori di costruzione (eseguiti in proprio o mediante appalto) o dalle
imprese che vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o
ristrutturazione, entro i 4 anni dall'ultimazione dell'intervento (eseguito in proprio
o mediante appalto)
- si tratti di cessioni eseguite nei confronti di soggetti passivi I.V.A con diritto alla
detrazione I.V.A. in percentuale pari o inferiore al 25% (banche, assicurazioni
ecc.)
- si tratti di cessioni nei confronti di "privati" ossia di soggetti che non agiscono
nell'esercizio di impresa, arti o professione privi quindi del diritto alla detrazione
dell'I.V.A.
39
I fabbricati: regime I.V.A.
- si tratti di cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente
manifestato l'opzione per l'applicazione dell'I.V.A.
Tassazione dell'atto traslativo:
imposta registro €. 168,00;
imposta di trascrizione: 3%;
imposta catastale 1%
Nel caso gli acquirenti di immobili strumentali siano fondi immobiliari chiusi
ovvero imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari,
limitatamente per queste ultime all'acquisto ed al riscatto dei beni da concedere
o concessi in locazione finanziaria, l'imposta di trascrizione si applica con
l'aliquota ridotta dell'1,5% e l'imposta catastale si applica con l'aliquota ridotta
dello 0,5%
40
I fabbricati: regime I.V.A.
SONO ESENTI I.V.A. ex art. 10. primo comma, nn. 8, 8bis, 8ter D.P.R.
633/1972 così come modificato dall'art. 35 comma ottavo citata legge 248/2006
di conversione del D:L. 223/2006, tutte le altre cessioni
Ad esempio sono cessioni esenti I.V.A.:
1) le cessioni aventi per oggetto fabbricati diversi da quelli strumentali poste in
essere da imprese diverse da quelle costruttrici o da quelle che vi abbiano
effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione;
2) le cessioni aventi per oggetto fabbricati diversi da quelli strumentali poste in
essere dalle imprese costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di
restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, dopo 4 anni dalla data di
ultimazione dei lavori di costruzione o dell'intervento di recupero;
41
I fabbricati: regime I.V.A.
3) le cessioni di fabbricati strumentali per le quali l'impresa cedente, nell'atto
di cessione non abbia manifestato l'opzione per l'imposizione I.V.A.
qualora:
- si tratti di cessioni poste in essere da imprese diverse da quelle costruttrici o
da quelle che vi abbiano effettuato interventi di restauro, risanamento
conservativo o ristrutturazione;
- si tratti di cessioni poste in essere dalle imprese costruttrici o da quelle che
vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o
ristrutturazione, dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di
costruzione o dell'intervento di recupero;
- si tratti di cessioni eseguite nei confronti di soggetti passivi I.V.A con diritto
alla detrazione I.V.A. in percentuale superiore al 25%
42
I fabbricati: regime I.V.A.
Tassazione dell'atto traslativo (esente da IVA):
EDIFICI AD USO ABITATIVO (prima casa):
imposta registro: 3%; imposta trascrizione: €. 168,00; imposta catastale €.
168,00;
EDIFICI AD USO ABITATIVO (no prima casa):
imposta registro: 7%; imposta trascrizione: 2%; imposta catastale: 1%;
EDIFICI AD USO ABITATIVO (con vincolo culturale):
imposta registro: 3%; imposta trascrizione: 2%; imposta catastale: 1%;
IMMOBILI STRUMENTALI:
imposta registro €. 168,00 imposta di trascrizione: 3%; imposta catastale 1%
43
I fabbricati: regime I.V.A.
In caso di IMMOBILI STRUMENTALI esenti da I.V.A. si applica comunque
l’imposta di registro FISSA (€. 168,00)
Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006 "l’imposta di
registro è applicabile in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168, sia per
le cessioni assoggettate ad IVA che per quelle esenti dall’imposta. In attuazione
del principio di alternatività IVA/Registro, previsto dall’art. 40 del dpr 131 del
1986, considerato che in entrambe le ipotesi si tratta di operazioni che rientrano
nell’ambito applicativo dell’I.V.A.”
Nel caso di fondi immobiliari chiusi ovvero di imprese di locazione finanziaria,
banche e intermediari finanziari, l'imposta di trascrizione si applica con l'aliquota
ridotta dell'1,5% e l'imposta catastale si applica con l'aliquota ridotta dello 0,5%
44
I fabbricati: regime I.V.A.
IMMOBILI RESIDENZIALI ESENTI I.V.A. DESTINATI ALLA
RIVENDITA ENTRO 3 ANNI:
imposta registro: 1%
imposta di trascrizione & imposta catastale: €. 168,00
Condizioni:
- Cessione esente da I.V.A. (posta in essere da impresa)
- l'acquirente deve essere impresa avente per oggetto esclusivo o principale la
rivendita di beni immobili
- nell'atto di acquisto deve dichiarare che intende trasferire l'immobile
acquistato entro i successivi tre anni.
Oggetto di trasferimento debbono essere fabbricati o porzioni di fabbricati
diversi da quelli strumentali
Si decade dalla agevolazione nel caso di mancata rivendita entro 3 anni
45
REVERSE CHARGE
Il "Reverse Charge" (come disciplinato dal dell'art. 17 quinto e sesto
comma DPR. 633/1972) costituisce deroga al principio generale in
base al quale l'I.V.A. è dovuta dai soggetti che effettuano le cessioni
di beni e le prestazioni di servizi.
Con riguardo a determinate operazioni è, invece, prevista la cd.
"inversione contabile" (ovvero Reverse Charge) in forza della quale
al pagamento dell'imposta è tenuto il cessionario, anziché il cedente.
Condizioni per l'operare del Reverse Charge sono le seguenti:
- che si tratti di una delle operazioni espressamente individuate dalla
legge ovvero mediante apposito decreto del Ministro dell'Economia e
delle Finanze (art. 17 settimo comma DPR 633/1972)
- che il cessionario sia soggetto passivo d'imposta nel territorio dello
Stato (non opera il R.C. ad esempio con riguardo ai privati)
46
REVERSE CHARGE
Le modalità operative previste nel caso di R.C.:
- la fattura deve essere emessa dal cedente senza addebito d'imposta
(pertanto con indicazione di aliquota I.V.A. pari a 0) e con il
richiamo espresso alla disposizione dell'art. 17 quinto comma DPR
633/1972:
- detta fattura deve essere integrata dal cessionario con l'indicazione
dell'aliquota e della relativa imposta
- la fattura così integrata deve poi essere annotata dal cessionario sia
nel registro delle fatture emesse che nel registro degli acquisti
per effetto di questa duplice annotazione sia nel registro delle fatture
emesse che nel registro degli acquisti il cessionario può
"compensare" immediatamente l'I.V.A. connessa all'operazione e
quindi non effettuare alcun versamento a titolo di imposta.
47
REVERSE CHARGE
Operazioni soggette al Reverse Charge
i trasferimenti di immobili strumentali assoggettati ad I.V.A. su
opzione del cedente
•
i trasferimenti di immobili strumentali assoggettati ad I.V.A. in
quanto posti in essere nei confronti di soggetti passivi I.V.A. con diritto
alla detrazione I.V.A. in misura non superiore al 25%
•
Restano esclusi invece dal R.C. gli altri trasferimenti di immobili
strumentali soggetti ad I.V.A. e cioè:
- i trasferimenti eseguiti dalle imprese costruttrici entro i 4 anni dalla
data di ultimazione dei lavori di costruzione o dalle imprese che vi
hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o
ristrutturazione, entro i 4 anni dall'ultimazione dell'intervento
- i trasferimenti nei confronti di "privati" privi quindi del diritto alla
detrazione dell'I.V.A. (comunque non assoggettabili al R.C.)
48
AREE IN PIANI URBANISTICI
La finanziaria 2008 (legge 244/2007) ha previsto:
un particolare regime fiscale (per quanto riguarda imposta di
registro e imposta di trascrizione) per le aree ricomprese in piani
Urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione di programmi di
Edilizia residenziale (art. 1 commi 25 e 26)
-
- l'abrogazione definitiva del regime fiscale introdotto dell'art. 33 c. 3
l. 388/2000, anche nella versione più limitata susseguente alle modifiche
del D.L. 223/2006 e s.m.i.
Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici
particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia
residenziale comunque denominati, si applicano:
- l'imposta di registro nella misura dell'1% (a condizione, peraltro,
che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro
5 anni dalla stipula dell'atto)
49
AREE IN PIANI URBANISTICI
- l'imposta di trascrizione nella misura del 3% (per tale imposta, fissata
in misura maggiore a quella ordinaria, non è prevista alcuna condizione)
- l'imposta catastale nella misura dell'1% (trattasi della misura
"ordinaria" non avendo la finanziaria 2008 riguardato questa imposta)
Il carico fiscale complessivo è quindi del 5% (contro l'11% previsto in
via ordinaria).
- deve peraltro trattarsi di Piani Urbanistici con destinazione
residenziale. Rimangono invece esclusi dal nuovo regime agevolato
tutti i Piani Urbanistici aventi diversa destinazione
Nelle nuove disposizioni è scomparso ogni riferimento "alla
approvazione ai sensi della normativa statale e regionale" e si non si fa
più riferimento ad immobili "soggetti" ma più semplicemente ad
immobili "compresi" in Piani Urbanistici: si ritiene pertanto che per
l'applicazione del nuovo regime agevolato sia sufficiente la sola
previsione di P.R.G
50
AREE IN PIANI URBANISTICI
Si rammenta che, con riguardo alla abrogata legge 388/2000, l’A.E.
aveva ritenuto che per la concessione delle agevolazioni fosse
necessaria non solo la approvazione del P.U.A. (come peraltro richiesto
dalla legge) ma che fosse addirittura necessaria anche la previa stipula
della convenzione urbanistica (Circolare A.E. n. 11/E del 31 gennaio
2002)
La circostanza che le nuove disposizioni richiedano che le aree siano
“ricomprese” nell'ambito dei Piano Urbanistici, senza più richiedere che
gli stessi "siano stati regolarmente approvati", fa venir meno le
motivazioni stesse in base alle quali l’A.E. aveva ritenuto necessaria
anche la convenzione urbanistica
Né si può ritenere applicabile nel caso di specie la disposizione dell'art.
2 comma 30 legge 350/2003, con la quale il legislatore aveva, di fatto,
legalizzato l'interpretazione dell’A.E.
Tale disposizione, infatti è strettamente correlata con quella dell'art. 33
terzo comma legge 388/2000, espressamente richiamata, la cui
formulazione non è stata recepita dalla finanziaria 2008.
51
AREE IN PIANI URBANISTICI
Anche per quanto riguarda la condizione cui è subordinata
l'applicazione dell'imposta di registro all’1% non si può non notare la
diversa formulazione della nuova disposizione rispetto a quella dell'art.
33 c. 3 legge 388/2000
Da una parte si parla di "intervento cui è finalizzato il trasferimento",
dall'altra, invece di "utilizzazione edificatoria dell'area".
Tutto ciò ci fa ritenere che la nuova disposizione non richieda
necessariamente un'attività edificatoria.
Si può ritenere che il regime agevolativo sia finalizzato a incentivare la
urbanizzazione di terreni, a prescindere da una loro diretta utilizzazione
edificatoria.
E ciò in coerenza con la circostanza dell'applicabilità dell'aliquota
agevolata anche ai terreni semplicemente ricompresi nell'ambito di PUP,
a prescindere dalla già intervenuta approvazione degli stessi.
Ovviamente l'intervento, cui è finalizzato il trasferimento "agevolato”
dovrà essere opportunamente evidenziato.
52
PIANI DI RECUPERO
Disciplina specifica per immobili ricompresi in PIANI di RECUPERO:
art. 5 legge 168/1982
IMPOSTA REGISTRO: €. 168.00
IMPOSTA TRASCRIZIONE: €. 168,00
IMPOSTA CATASTALE: €. 168,00
CONDIZIONI:
deve essere stata stipulata la convenzione urbanistica di attuazione
del Piano
-
-
l’acquirente deve subentrare negli obblighi di attuazione del piano
Si ritiene applicabile detta disciplina anche ai P.I.R.U.E.A. (benchè la
norma faccia riferimento ai soli Piani di recupero ex legge 457/1978:
norma fiscale del 1982 PIRUEA previsti legge 179/1992 e L.R.
23/1999)
53
AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA
Agevolazioni PPC: termine scaduto il 31
dicembre 2009.
Le medesime agevolazioni riproposte con legge 26
febbraio 2010 n. 25 di conversione del D.L. 194/2009
sino al 31 dicembre 2010
Imposta registro: €. 168,00
Imposta di trascrizione: €. 168,00
Imposta catastale: 1% (esente per i territori
montani)
Imposta bollo: esente
54
AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA
La legge 25/2010:
- ha fissato i presupposti soggettivi (deve trattarsi di trasferimenti .....
a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali,
iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale)
- ha fissato i presupposti oggettivi (deve trattarsi di atti di
trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze,
qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti ovvero di
operazioni fondiarie operate attraverso l’Istituto di servizi per il
mercato agricolo alimentare (ISMEA))
- ha fissato i presupposti di decadenza (si decade se, prima che siano
trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti, i beneficiari alienano
volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli
direttamente
55
AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA
- fa salve espressamente le disposizioni dell’art. 11 commi 2° e 3°
del dlgs 18 maggio 2001, n. 228, nonché all’articolo 2 del decreto
legislativo 29 marzo 2004, n. 99, e successive modificazioni
Nulla, invece, dice la disposizione circa i suoi rapporti con la legge 6
agosto 1954, n. 604 (che discilinava requisiti e presupposti per la
PPC): non ne vengono richiamate le disposizioni ma non ne viene
neppure sancita l’abrogazione.
Non è chiaro se debbano ancora trovare applicazione le disposizioni
della suddetta legge 604/1954 che non siano in aperto contrasto con
quanto ora disposto dalla legge 25/2010 e che riguardino aspetti non
disciplinati dalla nuova normativa (ad esempio le disposizioni
relative alle condizioni per accedere alle agevolazioni ed alla
procedura per la verifica di dette condizioni)
56
AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA
Dubbi dovuti:
- da un lato alla circostanza che la legge 25/1000 non si limita a
prorogare le “agevolazioni p.p.c.” come le leggi precedenti ma detta
una nuova disciplina “autosufficiente” (sempre “a termine”)
- dall’altro alla circostanza che la nuova norma esordisce con l’inciso
“Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà
contadina .......” lasciando così intendere che le agevolazioni previste
sino al 31 dicembre 2010 sono comunque finalizzate alla formazione
e/o arrotondamento della piccola proprietà contadina (la cui
disciplina è dettata dalla legge 604/1954) almeno per gli acquisti del
coltivatore diretto
57
AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA
AGENZIA DELLE ENTRATE: Risoluzione36/E del 17 maggio
2010: propende per l’autonomia disciplinare della legge 125/2010
rispetto alla legge 604/1954 della quale non costituisce proroga
- La nuova norma ha portata innovativa circa i presupposti soggettivi
ed oggettivi per accedere alle agevolazioni
- Non è più richiesta, per fruire delle agevolazioni, la sussistenza dei
requisiti previsti dalla legge 604/1954 (quali l’idoneità del fondo alla
formazione e all’arrotondamento della piccola proprietà contadina,
la mancata alienazione nel biennio precedente dei fondi rustici oltre
un ettaro)
58
AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA
- viene, di conseguenza, meno anche la necessità della certificazione
di cui all’art. 3 della legge 604/1954, da parte dell’Ispettorato
provinciale agrario competente, che attesti la sussistenza dei
richiamati requisiti
Per accedere alle agevolazioni in base alla nuova norma:
- l’individuazione dei soggetti agevolabili non avviene più in
considerazione dell’attività manuale di lavorazione della terra ma
della iscrizione nella relativa gestione previdenziale;
- l’individuazione dell’oggetto consegue all’onerosità dell’atto e alla
circostanza che il terreno trasferito sia qualificato agricolo in base
agli strumenti urbanistici vigenti.
59
AGEVOLAZIONI PER L’AGRICOLTURA
I BENEFICARI:
Le agevolazioni per l’agricoltura ex legge 125/2010 si
applicano:
a) al coltivatore diretto;
b) all’imprenditore agricolo professionale (I.A.P.)
c) alla società agricola qualificabile I.A.P.
d) alla società agricola qualificabile “coltivatrice diretta”
COLTIVATORE DIRETTO: E’ coltivatore diretto il soggetto
che si dedica manualmente ed abitualmente alla coltivazione dei
terreni e all’allevamento del bestiame (art. 31 legge 590/1965),
60
COLTIVATORE DIRETTO
Condizioni:
Iscrizione alla gestione previdenziale ed assistenziale
Decadenza dalle agevolazioni
alienazione volontaria entro 5 anni
- cessazione coltivazione diretta entro 5 anni
-
Esclusa decadenza:
- alienazione a coniuge parenti entro 3° grado affini entro 2°
grado che siano imprenditori agricoli
- conferimento in società personale purchè continui la
coltivazione (A.E. Ris. 455/E del 1.12.2008)
-NON E’ ESCLUSA in caso di permuta (A.E. risoluzioni nn.
324/E e 325/E del 30 luglio 2008)
61
I. A. P.
E’ imprenditore agricolo professionale (I.A.P.) colui il
quale
- sia in possesso di conoscenze e competenze professionali ai
sensi dell'art. 5 del reg. (CE) n. 1257/1999
- dedica alle attività agricole direttamente o quale socio di
società, almeno il 50% del proprio tempo di lavoro
- ricava da dette attività almeno il 50% del proprio reddito da
lavoro.
-Per chi opera in zone svantaggiate i requisiti di cui sopra sono
ridotti al 25%.
-CONDIZIONI PER FRUIRE DEL REGIME AGEVOLATO:
iscrizione nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale
62
I. A. P.
Agevolazioni anche a chi abbia presentato istanza di
riconoscimento come IAP se:
- comunque iscritto nella gestione previdenziale assistenziale
- entro 24 mesi sia in possesso dei requisiti richiesti
Per l’IAP decadenza da agevolazioni:
alienazione o cessazione coltivazione e/o conduzione nei 5
anni
-
-
perdita requisiti IAP nei 5 anni dall’acquisto
63
Società agricole I. A. P.
Agevolazioni anche alla società agricola I.A.P. il cui soggetto
qualificante sia iscritto nella gestione previdenziale ed
assistenziale
Sono società agricole le società di persone, le società
cooperative e le società di capitali (anche a scopo consortile):
- la cui denominazione e/o ragione sociale contenga l’indicazione
“società agricola”
- il cui statuto preveda quale oggetto sociale l’esercizio
esclusivo delle attività agricole di cui all’art. 2135 c.c.
64
Società agricole I. A. P.
Le società agricole sono considerate I.A.P.:
- nel caso di società di persone se almeno un socio (soggetto
qualificante) sia in possesso della qualifica di IAP (nella s.a.s. il
socio accomandatario)
- nel caso di società cooperative e di società di capitali, se
almeno un amministratore (che sia anche socio per le società
cooperative) (soggetto qualificante), sia in possesso della
qualifica di IAP
Agevolazioni alla società agricola IAP se
il “soggetto qualificante” è iscritto nella gestione previdenziale e
assistenziale
65
Società agricole coltivatrici dirette
Agevolazioni anche alla società agricole “coltivatrice dirette”
sono tali le società agricole:
- la cui denominazione e/o ragione sociale contenga l’indicazione “società
agricola”
- il cui statuto preveda quale oggetto sociale l’esercizio esclusivo delle
attività agricole di cui all’art. 2135 c.c.
a condizione che:
se società di persone almeno un socio sia COLTIVATORE DIRETTO iscritto
nella relativa gestione previdenziale
-
- se società di capitali almeno un amministratore sia COLTIVATORE
DIRETTO iscritto nella relativa gestione previdenziale
- se cooperative almeno un amministratore socio sia COLTIVATORE
DIRETTO
iscritto
nella
relativa
gestione
previdenziale
66
Plusvalenze tassabili
Nel caso di cessione a titolo oneroso di terreni e/o fabbricati, può
realizzarsi una plusvalenza da assoggettare ad imposta
Questi i presupposti per la tassabilità delle plusvalenze:
a) Cessioni di fabbricati di ogni tipo e destinazione acquistati o
costruiti da non più di 5 anni, esclusi, peraltro:
- quelli acquisiti per successione e quelli acquisiti per donazione, purchè
siano trascorsi più di 5 anni tra la data di cessione e la data di acquisto
da parte del donante
- le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo
intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite
ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
67
Plusvalenze tassabili
b) Cessioni di terreni NON suscettibili di utilizzazione edificatoria
acquistati da non più di 5 anni, esclusi, peraltro, quelli acquisiti per
successione o donazione
c) Cessioni di terreni edificabili, i quali generano in ogni caso
plusvalenza, a prescindere:
- dal titolo di acquisto
- dall'epoca di acquisto
N.B.: diverse modalità di determinazione della plusvalenza tassabile a
seconda che si tratti o meno di terreni oggetto di lottizzazione
ATTENZIONE: la donazione non costituisce più provenienza
"annulla plusvalenze” qualora non siano decorsi più di 5 anni tra la
data di alienazione del donatario e la data del loro acquisto da parte del
donante
68
Plusvalenze tassabili
MODALITA’ pagamento imposte sulle plusvalenze:
- MODALITA’ “ORDINARIA”: la plusvalenza va denunciata nella
dichiarazione dei redditi costituendo un “reddito diverso”
- Modalità applicabile a tutte le ipotesi di plusavalenza
- IMPOSTA “SOSTITUTIVA”: in alternativa si può pagare
un’imposta sostitutiva pari al 20%
- Modalità applicabile solo in caso di cessione di:
- fabbricati
- terreni NON edificabili
Restano invece escluse dall’imposta sostitutiva le plusvalenze
realizzate mediante la cessione di terreni edificabili nonchè le
plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni
69
Plusvalenze tassabili
IMPOSTA SOSTITUTIVA del 20%
Presupposto soggettivo: il cedente deve essere un soggetto IRPEF, che
non agisce nell'esercizio di impresa e/o professione. Resta esclusa
l'applicazione di detta disciplina per le cessioni di società e/o enti
soggetti ad IRES
Presupposto oggettivo: le cessioni debbono avere per oggetto:
a) fabbricati
b) Terreni NON edificabili
70
Plusvalenze tassabili
Presupposto contrattuale: deve trattarsi di cessioni a titolo oneroso, e
risultanti da atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Non si applica invece agli atti di donazione (atti a titolo gratuito) ed
agli atti di divisione senza conguaglio (ove manca una plusvalenza).
L’imposta sostitutiva non si applica alle cessioni che non risultino da
atto notarile (ad es. compravendita per scrittura privata non
autenticata, sentenza ex art. 2932 c.c. ecc.ecc.): infatti:
* per l'applicabilità della imposta sostitutiva necessita "richiesta resa
dalla parte venditrice al Notaio" "all'atto della cessione”
* la legge pone a carico del Notaio l’obbligo di provvedere:
- all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo la
provvista dal cedente
- alla prescritta comunicazione (in via telematica) all’Agenzia delle
Entrate
71
AFFRANCAMENTO dei TERRENI
La “finanziaria 2010” ripropone la possibilità di affrancamento delle
plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli.
la data di riferimento ai fini dell’affrancamento è stata fissata al 1
gennaio 2010
si potranno affrancare, sino al 31 ottobre 2010, i terreni posseduti alla
data del 1° gennaio 2010 e ciò pagando il 4% del valore del terreno
stesso alla data 1° gennaio 2010 risultante da perizia da effettuarsi
entro il 31 ottobre 2010.
L'imposta sostitutiva deve essere pagata o in un'unica soluzione entro
il suddetto termine del 31 ottobre 2010 o può essere rateizzata in tre
rate annuali di pari importo con scadenza 31 ottobre 2010, 31 ottobre
2011 e 31 ottobre 2012 (sull'importo delle rate 2011 e 2012 sono dovuti
gli interessi nella misura del 3% annuo)
72
AFFRANCAMENTO dei TERRENI
I PRECEDENTI: in relazione alla data di riferimento della perizia:
- 1 gennaio 2002 (legge 448/2001): perizia da presentare e imposta da
pagare (almeno la prima rata) entro il 30 settembre 2002 termine poi
prorogato al 16 dicembre 2002
- 1 gennaio 2003 (D.L. 282/2002): perizia da presentare e imposta da
pagare (almeno la prima rata) entro il 16 maggio 2003 termine poi
prorogato al 16 marzo 2004;
- 1 luglio 2003 (D.L. 355/2003): perizia da presentare e imposta da
pagare (almeno la prima rata) entro il 30 settembre 2004 termine poi
prorogato al 30 giugno 2005;
- 1 gennaio 2005 (D.L. 203/2005 conv. legge 248/2005): perizia da
presentare e imposta da pagare (almeno la prima rata) entro il 30 giugno
2006; termini per le eventuali due rate successive: 30 giugno 2007 e 30
giugno 2008;
- 1 gennaio 2008 (legge 244/2007): perizia da presentare e imposta da
pagare (almeno prima rata) entro il 31 ottobre 2008; 2 rate successive:
31 ottobre 2009 e 31 ottobre 2010
73
AFFRANCAMENTO dei TERRENI
Da segnalare che con la Circ. Agenzia Entrate n. 81/E del 6.11.2002 si
è precisato:
- che è possibile per i comproprietari rivalutare il valore delle
rispettive quote di comproprietà

- che per i nudi proprietari e gli usufruttuari è possibile rivalutare
il valore dei rispettivi diritti

- che è possibile anche la rivalutazione solo di una porzione della
medesima particella catastale (ad esempio nel caso in cui solo parte di
una particella sia stata dichiarata edificabile)

74
AFFRANCAMENTO dei TERRENI
Da segnalare con con Circolare A.E. n. 27/E del 9 maggio 2003 si è
precisato:
 che chi si è avvalso dell'affrancamento con valore periziato al 1
gennaio 2002 può avvalersi anche del nuovo affrancamento al 1 gennaio
2003 con possibilità di recuperare quanto in precedenza pagato con
riferimento alla perizia al 1 gennaio 2002 (attraverso il rimborso di
quanto già pagato)
 che in caso di consolidazione dell'usufrutto alla nuda proprietà nel
corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1
gennaio 2003 (ed ora in base all’ultima norma deve ritenersi che in
caso di consolidazione dell'usufrutto alla nuda proprietà dopo il 1
gennaio 2010 il valore affrancabile sia quello della nuda proprietà al 1
gennaio 2010)
In questa Circolare si è ribadito che nel caso di terreni oggetto di
successione o donazione il loro valore iniziale è quello indicato negli
atti di successione e donazione.
75
AFFRANCAMENTO dei TERRENI
AFFRANCAMENTO 2010: il contribuente che abbia proceduto a
rideterminare il valore alle date del 1° gennaio 2008, ovvero del 1°
gennaio 2005, ovvero del 1° luglio 2003, ovvero del 1° gennaio 2003
ovvero del 1° gennaio 2002, in base alle precedenti disposizioni
normative potrà usufruire della nuova norma agevolativa, ma dovrà :
- determinare mediante una nuova perizia giurata di stima il valore
dei terreni al 1° gennaio 2010,
- procedere al versamento dell'imposta sostitutiva sull'INTERO
NUOVO valore
- Per le somme già versate potrà richiedere il rimborso non essendo,
invece, ammesse compensazioni.
- qualora, il contribuente si sia avvalso (in occasione dell'ultimo
affrancamento) della rateazione non è tenuto a versare la rata non pagata
(la cui scadenza è prevista per il 31 ottobre 2010).
 Vedasi Circolari 10/2006, 16/E/2005, 35/E/2004, 27/E/2003
76
AFFRANCAMENTO dei TERRENI
Si sottolinea anche la rilevanza, in caso di trasferimento di un terreno,
che presenta, ai fini delle imposte indirette il valore "periziato":
- detto valore costituisce il valore normale minimo di riferimento ai
fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta
ipotecaria e catastale".
- nel caso in cui venisse dichiarato un corrispettivo inferiore al valore
periziato l'Agenzia delle Entrate ben potrebbe procedere alla rettifica del
valore, ai sensi dell'art. 52 D.P.R. 131/1986 ed alla liquidazione della
maggiore imposta.
ATTENZIONE: la perizia DEVE essere predisposta PRIMA della
stipula dell'atto traslativo, anche se la norma prevede quale termine
ultimo quello del 31 ottobre 2010 (in questo senso la Circolare Agenzia
delle Entrate n. 15/E del 1 febbraio 2002);
77
DETRAZIONE IRPEF 36%
La legge finanziaria 2010 (legge 191/2009)
Estende a tutto il 2012 la possibilità di avvalersi della detrazione
IRPEF del 36% per interventi di recupero edilizio alle medesime
condizioni previste dalle previgenti disposizioni.
Aspetti di interesse per il caso di trasferimenti immobiliari:
ACQUISTI entro il 30 giugno 2013 di immobili ristrutturati tra il 1
gennaio 2008 ed il 31 dicembre 2012
-
- l’acquisto di box/posti auto di nuova costruzione di pertinenza di
abitazione
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ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI
CONDIZIONI per usufruire della detrazione:
oggetto dell’acquisto: unità abitative in edifici integralmente
ristrutturati da imprese di costruzione o cooperative edilizie
- l’intervento di ristrutturazione deve aver riguardato l’intero edificio
- acquisto o assegnazione entro 30 giugno 2013
- lavori di ristrutturazione eseguiti dal 1 gennaio 2008 al 31
dicembre 2012
(N.B.: per determinare la data iniziale: dichiarazione inizio lavori a
prescindere dalla data del permesso di costruire; si ritengono
possibili le agevolazioni anche per edificio al grezzo: nella norma
si parla di lavori “eseguiti”)
79
ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI
Detrazione del 36%: su un ammontare forfetario pari al 25% del
prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile;
La spesa su cui calcolare la detrazione non può comunque
eccedere €. 48.000,00;
la detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
Per quanto concerne le procedure il D.M.E.F. 9 maggio 2002 n.
153 chiarisce:
-non c’è obbligo comunicazione al centro Operativo di Pescara
- non c’è obbligo pagamento mediante bonifico bancario
80
ACQUISTO IMMOBILI RISTRUTTURATI
ATTENZIONE: per l’Agenzia delle Entrate (ris. n. 38/E dell’8
febbraio 2008) anche nel caso di acquisto di immobili ristrutturati,
per fruire della detrazione IRPEF per importi versati in
ACCONTO, è necessario un preliminare regolarmente registrato.
Tutto ciò se si vuole anticipare la detrazione anche prima del
rogito. Altrimenti detrazione successiva al rogito sul 25% del
prezzo comprensivo degli acconti (Circ. 24 - 10.6.2004)
Nel caso in cui l'acquirente (o l'assegnatario) intendesse avvalersi
di tale agevolazione è opportuno inserire nell’atto traslativo
una esplicita richiesta in tal senso
81
BOX/POSTI AUTO
Art. 1, comma 1°, legge 449/1997, estende detrazione 36% agli
“interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto
pertinenziali anche a proprietà comune”
Sono ammessi alla detrazione anche “gli acquirenti di box e posti
auto pertinenziali già realizzati, per quanto riguarda le “spese
imputabili alla loro realizzazione” (Ris. 38/E dell’8febbraio
2008)
“spese imputabili alla loro realizzazione”?
Costo costruzione a carico venditore o prezzo pagato
dall’acquirente?
Possibile soluzione: prezzo pagato al netto della parte di prezzo
riferita all’area
82
BOX/POSTI AUTO
Detrazione del 36%:
- sulle spese imputabili alla realizzazione del box/posto
auto risultanti da attestazione della ditta venditrice
- Compresa l’I.V.A.
-
-
Importo massimo: €. 48.000 per unità immobiliare
(anche in caso di più acquirenti)
Detrazione da ripartire in 10 rate annuali di pari importo
Acquirenti al di sopra 75 o 80 anni: ammesse 5 o 3 rate
annuali
83
BOX/POSTI AUTO
CONDIZIONI per la detrazione:
-
spese comprovate da attestazione scritta della ditta venditrice
(generalità, identificazione bene principale e box, importo spese,
riferimento alla detrazione l. 449/1997)
-
Invio comunicazione (racc. A.R.) a Centro Operativo Pescara
entro termine presentazione dichiarazione redditi anno prima rata
-
Pagamento con bonifico bancario o postale (causale, codice
fiscale pagatore, cod.fiscale e Partita IVA beneficiario)
-
Formalizzazione in atto avente data certa del rapporto pertinenziale
-
Pagamenti non debbono precedere l’atto di formalizzazione del
vincolo pertinenziale
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BOX/POSTI AUTO
A.E. Circ. 10.6.2004 n. 24/E
Si detrazione in caso di acquisto congiunto abitazione box
auto con unico atto notarile (pagamento in atto)
A.E. Circ. 20.6.2002 n. 55/E
In caso di acquisto successivamente al pagamento di
acconti, la detrazione con riguardo a detti acconti e
possibile solo se vi è preliminare registrato dal quale risulti
il vincolo pertinenziale
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BOX/POSTI AUTO
A.E. Risoluzione 8.2.2008 n. 38/E
Negata detrazione per acconti pagati prima del rogito in
assenza di un preliminare registrato
A.E. Risoluzione 7.7.2008 n. 282/E
Assegnazione cooperativa: si alla detrazione per gli acconti
pur in assenza di preliminare registrato se successivi alla
delibera del C.d.A. che accetta la domanda del socio, dalla
quale risulti il vincolo pertinenziale e che sia trascritto nei
libri sociali
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BOX/POSTI AUTO
Detrazione e NON rimborso: utilizzabile nei limiti
dell’imposta dovuta.
Es. detrazione 1080 - imposta dell’anno 1000 - differenza 80 non
recuperabile
Costo mano d’opera va indicato in fattura?
-
A.E. richiede indicazione spese nell’attestazione non in fattura
-
Risol. 38/E 8.2.2008 non lo richiede
OPPORTUNO a titolo prudenziale l’indicazione in fattura
Nell’atto traslativo opportuno inserire clausola per far risultare il
rapporto pertinenziale abitazione/box auto
Opportuno far risultare anche le spese imputabili
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IL PRELIMINARE
REGISTRO: €. 168,00
REGISTRO: sulla caparra 0,5%
REGISTRO: sugli acconti 3%
TRASCRIZIONE (preliminare per atto notarile) €. 168,00
DETRAZIONE: l’imposta di registro pagata sulla
caparra e sugli acconti può essere detratta
dall’imposta dovuta in occasione del definitivo
Non è rimborsabile se il definitivo non viene stipulato
Si ritiene non rimborsabile l’imposta pagata in
ECCEDENZA rispetto a quella dovuta sul definitivo (si
pensi ad acconto superiore al prezzovalore 1 casa)
88
IL PRELIMINARE
CAPARRA E IVA
La caparra, di regola, NON è soggetta ad IVA. Anche se
promittente venditore è un’impresa si applica imposta
registro 0,5%
Risoluzione A.E. 1 agosto 2007 n. 197/E: se si prevede che
la caparra vada imputata al prezzo, rappresentando
anticipazione del corrispettivo, può essere assoggetta ad
IVA e fatturata.
Se non viene stipulato il definitivo, per sopravvenuto
diverso accordo tra le parti, la nota di credito deve essere
emessa entro 1 anno dall’emissione della fattura originaria.
89
IL PRELIMINARE
ACCONTI:
Se cessione IVA gli acconti vanno fatturati e assoggettati
all’IVA: altrimenti soggetti a registro 3%
Il 3% si applica solo sugli acconti effettivamente pagati in
occasione del preliminare o anche sugli acconti solo
previsti e pattuiti nel preliminare?
Secondo alcuni uffici sugli acconti in quanto “previsti” nel
preliminare (Ris.Dir.Gen.Liguria 14.01.2009)
Preferibile tesi contraria accolta da altri Uffici (dato letterale
Tariffa T.U.registro: “se prevede il pagamento di acconti di
prezzo non soggetti ad IVA si applica ......”
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IL PRELIMINARE
DICHIARAZIONE DI NOMINA:
- Tassa fissa €. 168,00
-Se
cessione IVA possibile nota di credito (con eventuale
modifica aliquota ad es. dal 10% al 4%))
CONDIZIONI:
In contratto deve essere previsto un termine “certus an et
quando” per la effettuazione della dichiarazione di nomina
Se rimessa al “rogito notarile” deve essere previsto un
termine certo per il rogito
Risoluzione A.E. 212/E del 11 agosto 2009
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LA FISCALITA’ NEI
TRASFERIMENTI IMMOBILIARI
25 maggio 2010
GRAZIE A TUTTI PER
L’ATTENZIONE
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