CONDOMINIO: Aspetti fiscali e contabili

CONDOMINIO: Aspetti fiscali e
contabili
a cura di Michele Polimeno
Dottore Commercialista & Revisore Legale
INDICE
1. Nomina, revoca ed obblighi
dell’amministratore artt. 1129-1130
c.c.
2. Regime fiscale del condominio
3. Obblighi fiscali del condominio
4. Agevolazioni fiscali 36-50% e 5565%
1.
Nomina, revoca ed Obblighi
dell’Amministratore
(art. 1129)
• (I) Quando i condomini sono più di otto, se
l’assemblea non vi provvede, la nomina di un
amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su
ricorso di uno o più condomini o
dell’amministratore dimissionario.
• L’obbligo non è derogabile neppure da un
regolamento contrattuale approvato da tutti i
condomini.
• Nulla impedisce che possa essere nominato un
amministratore quando i condomini siano otto o in
numero inferiore.
• Nel caso in cui i condomini siano otto o di meno si
seguono i principi generali sulla comunione artt.
1105 e 1106 c.c.
• (II) Contestualmente all’accettazione della
nomina ed ad ogni rinnovo dell’incarico,
l’amministratore comunica i propri dati anagrafici
e professionali, il codice fiscale e dove si trovano
i 4 registri obbligatori, nonché i giorni e le ore in
cui ogni interessato, previa richiesta
all’amministratore, può prenderne gratuitamente
visione e ottenere, previo rimborso della spesa,
copia.
• (III) L’assemblea può subordinare la nomina
dell’amministratore alla presentazione ai
condomini di una polizza assicurativa per
responsabilità civile per gli atti compiuti
nell’esercizio del mandato.
• (IV) L’amministratore è tenuto altresì ad
adeguare i massimali della polizza se nel periodo
del suo incarico l’assemblea deliberi lavori
straordinari. Tale adeguamento non deve essere
inferiore all’importo di spesa deliberato e deve
essere contestuale all’inizio dei lavori.
• (V) Sul luogo di accesso al condominio o di maggior
uso comune devono essere affissi le generalità ed
i recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
• (VII) L’amministratore è obbligato a far
transitare le somme ricevute a qualunque titolo
dai condomini o terzi, nonché le spese erogate, su
uno specifico c/c intestato al condominio; ciascun
condomino, per il tramite dell’amministratore, può
prenderne visione ed estrarne copia, a proprie
spese.
• (VIII) Alla cessazione dell’incarico
l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la
documentazione in suo possesso afferente il
condominio ed i singoli condomini ed eseguire le
attività urgenti senza diritto ad ulteriori
compensi (è punibile per appropriazione indebita
la mancata restituzione della documentazione
da parte dell’amministratore uscente – Cass.
Pen. n. 29451 deposita il 10 luglio 2013).
• (IX) Salvo che sia espressamente dispensato
dall’assemblea (si ritiene siano necessari i medesimi
millesimi per l’approvazione del rendiconto, ovvero 1/3
dei millesimi e dei partecipanti al condominio),
l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione
forzosa delle quote condominiali entro sei mesi dalla
chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è
compreso.
• Nulla vieta all’amministratore di agire anche subito
dopo la chiusura della gestione, previa approvazione da
parte dell’assemblea del rendiconto della gestione.
• Nel caso di morosità protratta per oltre un semestre
(dall’approvazione del consuntivo), l’amministratore è
autorizzato a sospendere l’erogazione al condomino
moroso dei servizi fruibili separatamente (es. dotando
l’ascensore di chiavi) e senza pregiudicare i diritti
fondamentali.
• L’approvazione del rendiconto, e relativo piano di
riparto, è necessario per l’immediata esecutività
del decreto ingiuntivo; tuttavia, l’amministratore
può richiedere il decreto ingiuntivo anche in base
a prospetti mensili delle spese condominiali non
contestati, ma in questo caso non potrà richiedere
la clausola di immediata esecuzione.
• Se anche la notifica del decreto ingiuntivo non
convince il moroso a pagare, si arriverà a
pignorare i beni del condomino moroso; si attiverà
il pignoramento mobiliare per gli importi più bassi
e quello immobiliare per gli importi più rilevanti.
• In caso di pignoramento immobiliare bisogna
verificare che l’immobile non sia gravato da
ipoteca, magari in favore delle banche che hanno
erogato il mutuo, in quanto queste ultime sono
creditori privilegiati ed hanno il diritto di essere
soddisfatte prima del condominio, con il rischio
(probabile) di recuperare ben poco.
• L’amministratore è tenuto a comunicare i
nominativi dei condomini morosi ai creditori non
soddisfatti, su semplice loro richiesta, affinchè
tentino di recuperare il credito su chi non paga
prima di poter agire nei confronti di chi è in
regola con i pagamenti.
• Viene, quindi, confermato il principio della
parziarietà dell’obbligazione mentre in passato
ciascuno poteva essere chiamato a pagare per
tutti dal creditore insoddisfatto.
• Pertanto, solo dopo aver concluso la procedura
esecutiva nei confronti dei morosi, i creditori
ancora insoddisfatti potranno rivalersi nei
confronti dei condomini in regola con i pagamenti,
garanti “finali” dei creditori del condominio.
• Diritto dei condomini ad essere informati sulle
morosità esistenti nel condominio.
Ulteriori conseguenze delle morosità
• I fornitori del condominio, in caso di mancati
pagamenti, possono sospendere l’erogazione dei
servizi.
• Tale sospensione può avvenire senza particolari
formalità per le spese di pulizia, giardinaggio,
ecc., mentre quando si tratta di servizi essenziali,
quali la luce, il gas, l’acqua o il riscaldamento, la
sospensione del servizio è possibile solo ed
esclusivamente se l’inadempimento del condominio
sia non solo di notevole entità, ma soprattutto se
vi sono dubbi sulla regolarità dei successivi
pagamenti. In questi casi, la decisione di
sospendere il servizio deve essere annunciata al
condominio con congruo preavviso.
• (X) L’incarico di amministratore ha durata di un
anno e si intende rinnovato per eguale durata.
• (XI) La revoca dell’amministratore può essere
deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la
maggioranza prevista per la sua nomina. Può
altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su
ricorso di ciascun condomino, se non rende il
conto della gestione, ovvero in caso di gravi
irregolarità.
• Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità
fiscali i condomini, anche singolarmente, possono
chiedere la convocazione dell’assemblea per far
cessare la violazione e revocare il mandato
all’amministratore. In caso di mancata revoca da
parte dell’assemblea, ciascun condomino può
rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di
accoglimento della domanda, il ricorrente, per le
spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del
condominio, che a sua volta può rivalersi nei
confronti dell’amministratore revocato.
• (XII) Costituiscono gravi irregolarità:
• 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per
l’approvazione del rendiconto condominiale, il
ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la
revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
• 2) la mancata esecuzione di delibere assembleari;
• 3) la mancata apertura ed utilizzazione del c/c;
• 4) la gestione secondo modalità che possono
generare confusione tra il patrimonio del
condominio ed il patrimonio personale
dell’amministratore;
• 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria
per la riscossione delle somme dovute al
condominio, l’aver omesso di curare
diligentemente l’azione coattiva
• 7) la mancata tenuta dei registri obbligatori
• 8) l’omessa o incompleta indicazione dei dati
richiesti al momento dell’accettazione
dell’incarico.
• (XIV) L’amministratore, all’atto dell’accettazione
della nomina e del suo rinnovo, deve specificare
analiticamente, a pena di nullità della nomina,
l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività
svolta.
• E’ bene precisare sin dall’atto di nomina il
compenso richiesto nel caso in cui vengano
eseguiti lavori straordinari.
• Nel caso in cui non sia stato pattuito nulla in
riferimento a questo tipo di opere, nessun
compenso aggiuntivo spetta all’amministratore il
quale, si presume, nell’accettare l’incarico ha
fatto ogni considerazione.
• Pertanto, l’assemblea potrà legittimamente
respingere il compenso richiesto se non è stato
determinato.
• Nel caso in cui il compenso straordinario non
venga pattuito, non sarà facoltà
dell’amministratore rifiutarsi di eseguire la
delibera che ha previsto le opere.
•
1.
2.
3.
4.
5.
6.
(art. 1130) L’amministratore, oltre a quanto
detto, deve:
eseguire le delibere dell’assemblea e convocarla
annualmente per l’approvazione del rendiconto
condominiale;
Disciplinare l’uso delle cose e dei servizi comuni;
Riscuotere gli oneri condominiali ed erogare le
spese occorrenti per la manutenzione ordinaria
delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio
dei servizi comuni;
Compiere gli atti conservativi relativi alle parti
comuni dell’edificio
Eseguire gli adempimenti fiscali
Curare la tenuta dei 4 registri obbligatori
8) Conservare tutta la documentazione inerente la
propria gestione, sia relativa ai condomini che
allo stato tecnico-amministrativo dello stabile e
del condominio
10) Redigere in rendiconto condominiale annuale
della gestione e convocare l’assemblea per la
relativa approvazione entro 180 giorni
Natura dell’incarico
• L’amministratore adempie il proprio incarico in
virtù di un rapporto qualificabile come “mandato
senza rappresentanza” che lo lega al condominio;
in forza di tale “mandato” svolge l’attività in nome
e per conto del condominio, nella cui sfera
giuridica si riversano i risultati della gestione.
• Ragion per cui, nelle ipotesi di inadempimenti
fiscali, l’amministratore risponde ai condomini (e
non al fisco) per responsabilità contrattuale.
Adempimenti fiscali
•L’ amministratore in carica al 31
dicembre dell’anno di riferimento deve
comunicare all’anagrafe tributaria i dati
dei fornitori (circ. min. 6 novembre
2000 n. 204/E).
•Tale comunicazione avviene mediante il
quadro AC del modello Unico
dell’amministratore (anche nei condomini
con non più di quattro condomini,
laddove sia stato conferito l’incarico).
•Se l’amministratore amministra più
condomini, occorre compilare più quadri
AC, uno per ciascun condominio.
Nel quadro AC l’amministratore deve indicare:
• i propri dati anagrafici ed il proprio C.F.
• Il C.F. del condominio; se amministra più
condomini va compilato un quadro AC per ogni
condominio;
• I dati identificativi di ciascun fornitore e
l’importo dei beni/servizi acquistati;
• I dati identificativi (catastali) del condominio
oggetto di interventi di recupero del patrimonio
edilizio effettuati su parti comuni condominiali. Il
D.L. 70/2011 per tali interventi ha eliminato
l’obbligo di comunicazione al Centro Operativo di
Pescara. In luogo della comunicazione i condomini
devono indicare nella propria dichiarazione dei
redditi i dati catastali identificativi dell’immobile.
Nel quadro AC non devono essere comunicati i dati
relativi:
• alle forniture di acqua, gas, energia elettrica;
• Agli acquisti di beni e servizi che risultino, al
lordo dell’iva, non superiori complessivamente ad
euro 258,23 per singolo fornitore;
• Alle forniture relative a pagamenti soggetti a
ritenute alla fonte, in quanto già compresi nel
modello 770.
Inoltre, l’amministratore deve adempiere agli
ulteriori obblighi fiscali imposti dalla legge:
– Presentare la dichiarazione imu e pagare il
relativo tributo per le parti comuni
dell’edificio;
– operare le ritenute fiscali sui compensi
corrisposti a terzi, rilasciare le certificazioni
come sostituto d’imposta e presentare il
modello 770;
– Conservare ed esibire la documentazione su
richiesta del Fisco (art. 32 D.P.R. 600/1973).
Qualora l’amministratore non esibisca la
predetta documentazione, l’Amministrazione
finanziaria non potrà prendere in
considerazione la stessa a favore del
condomino in fase di accertamento.
Adempimenti contabili
• L’art. 1130 n. 6) e 7) c.c. (rivisto dalla legge
220/2012) prevede che l’amministratore tenga ed
aggiorni i seguenti 4 registri obbligatori:
• 1) registro di anagrafe condominiale, riportante
le generalità dei proprietari (o titolari di diritti
reali) comprensive del codice fiscale, della
residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna
unità immobiliare ed ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza. Ogni variazione deve
essere comunicata in forma scritta
all’amministratore entro 60 giorni; in caso di
inerzia, l’amministratore richiede le informazioni
a mezzo raccomandata, e decorsi
infruttuosamente 30 giorni, acquisisce
autonomamente le informazioni addebitandone il
costo ai singoli condomini inadempienti;
• 2) registro dei verbali delle assemblee, in cui
vengono annotati i verbali assembleari, comprese
le mancate costituzioni. Al registro è allegato il
regolamento di condominio;
• 3) registro di nomina e revoca
dell’amministratore, in cui vengono annotati
cronologicamente le date di nomina e di revoca;
• 4) registro di contabilità, ove vanno annotati
cronologicamente, entro 30 giorni dalla data di
effettuazione, i movimenti contabili in entrata ed
in uscita (simile al libro giornale delle società).
• La contabilità condominiale può essere tenuta con
i criteri di cassa (più comprensibile) o di
competenza (più corretto), la scelta è libera ma
può essere imposta dall’assemblea o regolamento.
–
L’amministratore deve convocare l’assemblea
per l’approvazione del rendiconto entro 180
giorni dalla chiusura dell’esercizio.
– A norma dell’art. 1130 – bis c.c., il rendiconto
deve essere composto da:
1) Registro contabilità;
2) riepilogo finanziario;
3) Nota esplicativa, che espone i principali
accadimenti gestionali.
– Unitamente al rendiconto, l’amministratore
deve presentare il bilancio preventivo.
• Il rendiconto condominiale contiene le voci di
entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la
situazione patrimoniale del condominio.
• L’assemblea può anche nominare un revisore che
verifichi la contabilità del condominio. La delibera
è assunta con la maggioranza prevista per la
nomina dell’amministratore e la spesa è ripartita
tra tutti i condomini in base alle quote millesimali.
• I documenti e le scritture devono essere
conservate per dieci anni dalla data della relativa
registrazione.
• L’assemblea può, inoltre, nominare un consiglio di
condominio costituito da tre condomini (negli
edifici di almeno 12 unità) con funzioni consultive.
Riferimenti giurisprudenziali
•
1.
Il rendiconto deve:
Evidenziare le voci di entrata e di uscita, con le
quote di ripartizione (Cass. 20 aprile 1994, n.
3747; Cass. 23 gennaio 2007, n. 1405);
2. Essere strutturato secondo il principio di cassa
(Trib. Milano 20 giugno 1991, n. 5036);
3. Distinguere le spese ordinarie da quelle
straordinarie (Cass. 21 novembre 2000, n.
15010).
Situazione Patrimoniale
Conto economico (entrate – uscite)
Ripartizione spese
2. Regime fiscale del condominio
– Il condominio non è annoverato dall’art. 73
D.P.R. 917/1986 (TUIR) tra i soggetti passivi
d’imposta;
– Pertanto, non è un soggetto passivo autonomo
(anche se ha C.F. ed agisce da sostituto
d’imposta);
– Di conseguenza, le imposte gravanti sulle parti
comuni sono a carico dei singoli condomini,
soggetti passivi pro-quota in base ai millesimi,
anche se l’obbligo del pagamento può gravare
sull’amministratore;
• In caso di mancato versamento, nei confronti del
fisco ciascun condomino risponde in solido per
l’intero, salvo il diritto di regresso verso gli altri
condomini;
• Il reddito prodotto dalle parti comuni del
condominio (casa condominiale locata – spazi
pubblicitari) concorre a formare il reddito di
ciascun condominio in virtù dei millesimi posseduti.
A tal fine, l’amministratore rilascia apposita
certificazione.
• L’eventuale atto di accertamento del fisco andrà
notificato al singolo condomino pro-quota.
• La riscossione coattiva, relativa al reddito delle
parti comuni, dovrà essere compiuta solo per la
quota parte di reddito.
• IMU, il tributo è dovuto da ciascun condomino
(es. alloggio del portiere) in base ai millesimi
posseduti, anche se al conteggio ed al pagamento
vi provvede l’amministratore;
• IRAP, i proventi derivanti dalle parti comuni sono
esclusi da imposizione (assenza presupposto
impositivo);
• IVA, l’iva pagata sugli acquisti è un costo e
l’amministratore è obbligato a richiedere ricevuta
fiscale (non necessariamente fattura) in quanto il
condominio non è un soggetto d’imposta ai fini iva,
ed è considerato alla stregua dei privati, un
consumatore finale.
3. Obblighi fiscali del condominio
• Sebbene il condominio non sia un soggetto passivo
d’imposta, ha precisi obblighi tributari che
vengono assolti dall’amministratore (art. 1130 c.c.)
• Obbligo di chiedere il codice fiscale all’Agenzia
delle Entrate mediante apposito modello
(AA5/6). La richiesta fatta dall’amministratore
deve indicare il verbale da cui risulti la sua nomina
(art. 4 D.P.R. 605/1973).
• Obblighi quale sostituto d’imposta (artt. 23
comma 1, 24 comma 1, 25 comma 1 DPR 600/1973)
anche se è l’amministratore che materialmente
esegue le ritenute ed effettua i versamenti (circ.
min. 6 novembre 2000 n. 205 E).
•
Per i compensi di lavoro autonomo,
l’amministratore all’atto del pagamento deve:
1. Operare una ritenuta fiscale d’acconto del 20%
sui compensi corrisposti a terzi;
2. Versare le ritenute irpef (1019/1040) entro il
16 del mese successivo a quello del pagamento;
3. Consegnare entro il 28 febbraio dell’anno
successivo, a ciascun percipiente, una
certificazione attestante l’ammontare delle
ritenute operate e versate;
4. Presentare modello 770, entro 31 luglio dell’anno
successivo, salvo proroghe.
– Per i compensi da lavoro dipendente (portiere)
le trattenute, fiscali e contributive, sono fatte
in busta paga ed i versamenti fatti entro il 16
del mese successivo.
– Medesime scadenze sono previste per il rilascio
della certificazione (CUD) e per l’invio del
modello 770.
– Ritenute d’acconto del 4% vanno applicate sui
compensi corrisposti per contratti di appalto di
opere o servizi (interventi di manutenzione,
servizi di pulizia, ecc…);
– Sono esclusi dall’obbligo di ritenuta del 4% i
compensi corrisposti per:
1. Contratti di somministrazione acqua, luce,
gas;
2. Contratti di assicurazione;
3. Compensi di lavoro autonomo (si applica la
ritenuta del 20%);
4. Compensi corrisposti a persone che adottano
regimi fiscali agevolati.
4. Agevolazioni fiscali 36-50% e 5565% (DL 63/2013 conv. L 90/2013)
1. Detrazione Irpef del 50% per interventi
di recupero del patrimonio edilizio;
2. Detrazione Irpef/Ires del 55-65% per
interventi di riqualificazione energetica;
Il percorso assembleare
PREMESSE
1. In assemblea si discute sull’opportunità di
effettuare lavori straordinari su parti comuni
dell’edificio condominiale. I condomini approvano
di effettuare detti lavori, dando precise
indicazioni circa i tempi e le modalità di
intervento.
2. Viene, quindi, chiesto all’amministratore di
redigere un capitolato tecnico dei lavori che
tenga conto delle indicazioni espresse
dall’assemblea e di raccogliere diverse offerte
da parte di varie imprese.
3 Tutti i condomini hanno diritto di proporre
preventivi di spesa da confrontare alla prossima
assemblea.
4 L’amministratore ed i consiglieri raccolgono le
varie offerte e stilano un prospetto
comparativo da sottoporre all’assemblea per
facilitare la scelta dell’impresa a cui affidare i
lavori.
5 Viene indetta un’assemblea alla quale, se pur in
modo informale, partecipano le imprese
prescelte per l’assegnazione dell’appalto dei
lavori.
6
7
DECISIONE
L’ assemblea sceglie l’impresa ed il preventivo di
spesa.
ESECUZIONE
Nel corso della stessa assemblea i condomini
decidono anche in merito ai modi e tempi di
pagamento della spesa indicata nel prevenivo
prescelto e danno mandato all’amministratore di
sottoscrivere un contratto di appalto che
preveda nel dettaglio la prestazione da
eseguire, i tempi ed i modi di realizzazione e
soprattutto le responsabilità in caso di ritardo o
di errori o di vizi nell’esecuzione dell’opera.
8
In questa assemblea viene anche nominato il
direttore dei lavori affinchè vigili sulla buona
esecuzione dei lavori, sulla loro conformità con
quanto previsto nel capitolato esecutivo, sul
rispetto dei tempi di consegna, sull’idoneità
tecnico-professionale delle imprese nonché sul
collaudo finale.
9 All’amministratore viene anche dato l’incarico di
seguire i lavori sotto il profilo fiscale per
usufruire delle agevolazioni fiscali,
eventualmente deliberando un compenso per
questa sua attività.
10 L’amministratore dovrà, inoltre, accertare che
tutti gli adempimenti vengano espletati, non
essendo a ciò esonerato dalla presenza di altri
professionisti (fatti salvi i casi i cui sia nominato
un responsabile dei lavori).
11 L’amministratore, a seguito dei pagamenti in
base alla rateizzazione stabilita, provvede a
pagare l’impresa a mezzo bonifico bancario o
postale nei vari momenti (anticipo, sal) e a lavori
ultimati, previo collaudo.
12 L’amministratore provvede a rilasciare a ciascun
condomino, in base alla sua quota millesimale di
proprietà, la certificazione delle spese
sostenute e fiscalmente detraibili.
• Interventi di recupero del patrimonio
edilizio 36-50%.
• Per le spese pagate, mediante bonifico bancario o
postale <<parlante>>, dal 26.06.2012 al 31.12.2013 è
stata innalzata sia la detrazione Irpef (dal 36% al
50%) che il tetto massimo di spesa (da 48.000 a
96.000 euro). Dal 1 gennaio 2014 si tornerà ai
vecchi valori (36% e 48.000 euro).
• A tal fine rileva la data dell’effettivo pagamento, a
prescindere dal periodi di effettuazione dei lavori e
dalla data di emissione delle relative fatture.
• La detrazione va ripartita in 10 rate annuali.
• Nelle ipotesi di lavori eseguiti su parti condominiali,
il limite massimo di spesa è riferito a ciascuna unità
abitativa.
• Nel caso in cui un condomino possegga più
appartamenti, il limite massimo di spesa va
considerato separatamente per ciascun immobile.
Interventi agevolabili (C.M. 24.02.1998 57/E e
Guida Agenzia Entrate maggio 2013)
• Interventi di manutenzione ordinaria,
straordinaria, restauro e risanamento
conservativo o ristrutturazione edilizia,
effettuati su parti comuni di edifici
residenziali. Le fatture o le ricevute fiscali
devono essere intestate al condominio e la
detrazione spetta a ciascun condomino
limitatamente alla quota a lui imputabile in base
alle tabelle millesimali. A tal fine, l’amministratore
deve rilasciare apposita certificazione indicante
le spese sostenute dal condomino, il quale dovrà
indicarle nella propria dichiarazione per usufruire
della detrazione.
– Interventi di manutenzione straordinaria,
restauro e risanamento conservativo o
ristrutturazione edilizia effettuati sulle
singole unità immobiliari;
– Interventi relativi alla realizzazione di posti
auto pertinenziali;
– Interventi finalizzati alla eliminazione delle
barriere architettoniche, alla realizzazione di
ogni strumento atto a favorire la mobilità
interna ed esterna all’abitazione delle persone
portatrici di handicap;
– Interventi di bonifica dall’amianto;
– Interventi finalizzati alla cablatura degli
edifici e al contenimento dell’inquinamento
acustico.
Spese aventi diritto alla detrazione
• Spese di progettazione ed esecuzione dei lavori,
acquisto materiali;
• Prestazioni professionali richieste dal tipo di
intervento;
• Spese per effettuare perizie e sopralluoghi;
• La Tosap pagata per l’area necessaria per
l’impianto dei ponteggi (ris. Min. 18 agosto 2009,
n. 229/E);
• Iva sulle spese, bolli relativi alla documentazione,
diritti pagati per concessioni ed autorizzazioni
Soggetti interessati
•
Possono usufruire della detrazione del 50% i
contribuenti che:
1. Possiedono l’immobile a titolo di piena proprietà,
nuda proprietà o altri diritti reali (usufrutto);
2. Detengono l’immobile in base a un contratto di
locazione o comodato;
3. Ovvero siano familiari conviventi con il
possessore dell’immobile.
4. Nel caso di vendita dell’immobile ristrutturato,
le agevolazioni non utilizzate, salvo diverso
accordo tra le parti, spettano per i rimanenti
periodi d’imposta all’acquirente persona fisica
dell’unità immobiliare.
Adempimenti
• È stata abolita la comunicazione preventiva al
Centro Operativo di Pescara dell’Agenzia delle
Entrate.
• Comunicare preventivamente all’Asl
territorialmente competente la data di inizio dei
lavori;
• Va conservata, e eventualmente esibita, la
documentazione (fatture o ricevute fiscali
comprovanti la spesa e ricevuta bonifico
bancario).
• Trasmettere, per i lavori il cui importo
complessivo supera la somma di 51.645,69 euro,
dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta
da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri,
architetti e geometri.
• Indicare nella dichiarazione dei redditi i dati
catastali identificativi dell’immobile.
• Ai fini del riconoscimento della detrazione è
necessario richiedere all’impresa esecutrice
l’attestazione circa il rispetto degli obblighi
contributivi e delle norme sulla sicurezza. La
violazione delle norme in materia di tutela della
salute e della sicurezza sul luogo di lavoro, nonché
di obblighi contributivi comporta la decadenza dal
diritto al riconoscimento della detrazione Irpef
(art. 16-bis comma 9 D.P.R. 917/1986).
–
Modalità di pagamento delle spese
agevolate
1.
2.
3.
4.
5.
Ai fini dell’agevolazione rilevano solo i
pagamenti effettuati tramite bonifico
bancario o postale, dal quale risulti:
la causale del versamento (art. 16-bis Tuir);
il C.F. del beneficiario della detrazione. Per
gli interventi condominiali, devono risultare il
C.F. dell’amministratore e del condominio;
il numero di p. iva o c.f. del soggetto a favore
del quale è effettuato il bonifico;
In caso di pagamento rateale, ciò vale anche
per i pagamenti delle singole rate;
si applica la ritenuta d’acconto del 4% sui
pagamenti effettuati.
Interventi di riqualificazione energetica
(55%-65%)
– Per le spese sostenute dal 06.06.2013 al
31.12.2013 ( 30.06.2014 per gli interventi
eseguiti sulle parti comuni di edifici
condominiali o che interessino tutte le unità
immobiliari del condominio) volte alla
riqualificazione energetica si applica una
detrazione Irpef/Ires del 65% (in luogo del
precedente 55%).
– A decorrere dal 1 gennaio 2014, ovvero 1 luglio
2014 in relazione alle parti condominiali, per gli
interventi di risparmio energetico sarà
applicabile solo la detrazione Irpef del 36%.
•
•
La detrazione fiscale va ripartita in dieci quote
annuali.
Per gli interventi di riqualificazione energetica il
limite massimo rilevante ai fini fiscali non è
riferito all’importo delle spese sostenute, ma
all’importo della detrazione spettante sulle
stesse.
Limiti di spesa per interventi di
riqualificazione energetica (art. 1 L.
296/2006 co. 344 – 347)
A) Per gli interventi che riducono di almeno il 20%
il fabbisogno di energia per il riscaldamento
invernale dell’intero edificio, l’ammontare
massimo della detrazione è di 100.000 euro, per
cui l’ammontare massimo delle spese detraibili è
pari a:
1) 181.818,18 euro con aliquota del 55%
2)153.846,15 euro con aliquota del 65%
B) Per gli interventi volti ad incrementare
l’isolamento termico delle pareti, finestre e
infissi, l’ammontare massimo della detrazione è
di 60.000 euro, per cui l’ammontare massimo
delle spese detraibili è pari a:
1) 109.090,91 euro con aliquota del 55%;
2) 92.307,69 euro con l’aliquota del 65%.
C) Per l’installazione di pannelli solari per la
produzione di acqua calda, l’ammontare massimo
della detrazione è di 60.000 euro, per cui
l’ammontare massimo delle spese detraibili è
pari a:
1) 109.090,91 euro con aliquota del 55%;
2) 92.307,69 euro con l’aliquota del 65%.
D) Per la sostituzione di impianti di
riscaldamento con l’installazione di caldaie a
condensazione, di pompe di calore ad elevata
efficienza, l’ammontare massimo della
detrazione è di 30.000 euro, per cui
l’ammontare massimo delle spese detraibili è
pari a:
1) 54.545,45 euro con aliquota del 55%;
2) 46.153, 84 euro con aliquota del 65%.
Spese aventi diritto alla detrazione
•
•
•
•
•
•
•
Iva sulle spese;
Progettazione ed esecuzione lavori;
Acquisto materiali;
Bolli relativi alla documentazione;
Prestazioni professionali richieste;
Diritti pagati per concessioni ed autorizzazioni;
Relazione di conformità per gli impianti,
certificazione di qualificazione energetica.
Soggetti interessati
– Il diritto alla detrazione compete al soggetto
che sostiene le spese per gli interventi su parti
comuni dell’edificio (proprietario o inquilino o
titolare di diritto reale o nudo proprietario o
familiare convivente).
– In caso di decesso del beneficiario, la
detrazione si trasferisce all’erede che abita
l’immobile;
– In caso di trasferimento dell’immobile, le quote
di detrazione non ancora fruite spettano, per i
rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente.
Adempimenti
• Asseverazione di un tecnico abilitato che attesti
la corrispondenza degli interventi ai requisiti
tecnici richiesti (previsti dagli artt. 6-9 D.M. 19
febbraio 2007). Essa può essere sostituita
dall’asseverazione resa dal direttore dei lavori.
Qualora vengano eseguiti più interventi sul
medesimo edificio, l’asseverazione può avere
carattere unitario (circ. min. 31 maggio 2007
36/E);
• Per le spese sostenute a partire dall’anno 2008,
occorre trasmettere un fascicolo all’Enea
contenente:
a) I dati contenuti nell’attestato di certificazione
energetica;
b) La scheda informativa relativa agli interventi
realizzati.
• Il fascicolo deve essere inviato via internet
(www.efficienzaenergetica.acs.enea.it) entro 90
giorni dalla fine dei lavori (collaudo).
• Oltre i 90 giorni dalla fine dei lavori, è possibile
rettificare i dati precedentemente inviati
mediante l’invio telematico di una nuova
comunicazione in sostituzione della precedente
(entro il termine di presentazione della
dichiarazione dei redditi cui la detrazione si
riferisce).
• La comunicazione al Centro Operativo di Pescara
va inviata solo per i lavori che proseguono oltre
il periodo d’imposta .
Modalità di pagamento delle spese
agevolate
–
1.
2.
3.
4.
5.
Ai fini dell’agevolazione rilevano solo i
pagamenti effettuati tramite bonifico
bancario o postale, dal quale risulti:
la causale del versamento;
il C.F. del beneficiario della detrazione. Per
gli interventi condominiali, devono risultare il
C.F. dell’amministratore e del condominio;
il numero di p. iva o c.f. del soggetto a favore
del quale è effettuato il bonifico;
In caso di pagamento rateale, ciò vale anche
per i pagamenti delle singole rate;
si applica la ritenuta d’acconto del 4% sui
pagamenti effettuati.
Vanno conservati:
1. Certificato di asseverazione
2. Ricevuta trasmissione documenti inviati all’Enea
3. Fatture o ricevute fiscali
4. Ricevuta del bonifico bancario o postale
5. Copia della delibera assembleare dei lavori e la
tabella millesimale di ripartizione delle spese; in
alternativa si può conservare la certificazione
dell’amministratore.