Estimo Forestale - Leopoldo Pirelli

PRINCIPI DI VALUTAZIONE
DEI DANNI AMBIENTALI
F-RIADE - Master I livello
Principi di metodologia estimativa
Il danno ambientale (aspetti legali)
La valutazione del danno ambientale
•procedimenti di stima non monetari
•procedimenti di stima monetari
Discussione di un caso di studio (esercitazione)
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METODOLOGIA ESTIMATIVA
PREMESSA DEFINITORIA:

L’estimo è la disciplina che ha la finalità di
fornire strumenti metodologici per la
valutazione di beni per i quali non sussiste
un apprezzamento univoco.
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METODOLOGIA ESTIMATIVA


VALORE: quantum di moneta che, a
giudizio dell’estimatore, potrà essere
scambiata con altri beni (previsione);
PREZZO: quantità di moneta realmente
scambiata con un bene (fatto storico)
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Campi di applicazione dell’estimo

Beni privati (valutazioni microestimative)





Compravendite
Successioni ereditarie
Diritti
Piani e progetti privati
Stime dei danni
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Campi di applicazione dell’estimo

Beni pubblici (valutazioni macroestimative)




Con flusso di servizi quantitativi e qualitativi (territorio
rurale, valle di pesca, attività faunistica, ecc.)
Con flusso di servizi qualitativi (litorali, parchi pubblici,
riserve naturali, ecc.)
Investimenti pubblici (piani e progetti pubblici)
Stime dei danni ai beni ambientali
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CONTESTI ESTIMATIVI

Le valutazioni prendono origine da fatti diversi. Conoscere
l’origine della stima è fondamentale per collocare la
valutazione nel contesto più coerente.
ORIGINE DELLE STIME


a) FATTI PRIVATI
conflittuali (contesto estimativo = perizia)
non conflittuali (contesto economico = parere)
b) FATTI PUBBLICI (contesto pubblicistico)
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TIPOLOGIE DI VALORI
(Criteri estimativi)
Stime private conflittuali e non conflittuali

In ambito privato, il valore di un bene può essere
stimato sulla base di diversi criteri (aspetti economici):

“un bene ha un valore perché il mercato glielo
attribuisce”: criterio del valore di mercato (Vm).

“un bene vale perché per realizzarlo si è dovuta
sostenere una spesa”: criterio del valore di costo
(Vk).
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… segue tipologie di valori




“un bene vale perché può essere trasformato in
qualcosa di utile”: criterio del valore di
trasformazione (Vt).
“un bene vale perché parte complementare di un bene
intero”: criterio del valore complementare (Vc).
“un bene vale perché consente di ottenere un
reddito”: criterio della capitalizzazione del reddito
(Vr).
il valore del bene deriva dal fatto che “sul mercato
esistono beni che hanno la stessa utilità”: criterio del
valore di surrogazione (Vs)
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… segue tipologie di valori
Stime dei beni pubblici
Per questi beni non sempre il valore corrisponde a un’entità
monetaria;
 In ambito pubblicistico, la stima deve tenere presente il
punto di vista dell’intera collettività che ne può fruire;
 I beni pubblici si collocano al di fuori della sfera dello
scambio, sia perché non possono essere acquistati e/o
venduti, sia perché non possono essere prodotti (beni unici o
irriproducibili)

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… segue tipologie di valori

Il valore che meglio risponde alle esigenze
di valutazione (avuto riguardo al tipo
particolare di beni da valutare, alla
titolarità di appartenenza ed alla finalità
della stima) è il
VALORE ECONOMICO TOTALE (VET)
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IL METODO DI STIMA
Definizione
“ il metodo di stima rappresenta il processo
logico che guida il perito nella formulazione del
giudizio di valore”.
Il metodo estimativo è UNICO ed è fondato
sulla COMPARAZIONE (confronto).

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PROCEDURE ESTIMATIVE
Definizione:
Le procedure di stima rappresentano i modi
attraverso i quali viene condotta la valutazione
di un bene.
PROCEDURE
DIRETTE (sintetiche)
INDIRETTA (analitica)
ECONOMETRICHE (statistico-inferenziali)
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segue: PROCEDURE ESTIMATIVE
Procedure dirette:
 a vista
 storiche
 per confronto diretto (monoparametriche)
 per valori unitari (tipici)
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segue: PROCEDURE ESTIMATIVE
Procedura indiretta:
 per capitalizzazione del reddito
Procedure statistico-inferenziali:
 pluriparametriche uniequazionali (regr. Lin.
semplice e multipla
 pluriparametriche pluriequazionali (Sales
Comparaison Approach)
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IL CONCETTO DI ORDINARIETA’
Le Scuole di pensiero:
 ATTUALISTI (il valore del bene è connesso alle condizioni
attuali)

SUSCETTIVISTI (il valore del bene è connesso alle
potenzialità possedute)

NORMALISTI (il valore del bene è connesso alle
condizioni di utilizzo normali [ordinarie, medie] con la
possibilità di riportarlo alle condizioni reali attraverso le
aggiunte e le detrazioni al valore ordinario)
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segue: IL CONCETTO DI ORDINARIETA’
Attualisti: stima del valore attuale
Valore reale = valore attuale
Suscettivisti: stima del valore potenziale
Valore reale = valore potenziale
Normalisti: stima del valore ORDINARIO
Valore reale = valore ordinario + aggiunte - detrazioni
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… normalità e ordinarietà
frequenza

Teoricamente i valori
normali/ordinari
dovrebbero essere
individuati in
corrispondenza della
moda della
distribuzione di
frequenza del dato
dato
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Normalità
Ordinarietà
POSTULATI ESTIMATIVI





Il prezzo è ,di norma, il fondamento di ogni
stima;
La previsione è il carattere immanente della
valutazione;
Il valore dipende dallo scopo della stima;
Il giudizio di stima è ordinario;
Il giudizio di stima è comparativo
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Ricapitolando…
Il procedimento di stima
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Definire il quesito e lo scopo della stima
Scegliere il criterio di stima
Raccogliere i dati
Applicare il metodo
Individuare la procedura di stima più
appropriata
Effettuare le elaborazioni di calcolo
Relazione di stima
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