Bilancio Economico Estimativo

Metodo e
procedimenti di stima
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Metodo
Unicità del metodo:
comparazione
2
Procedimenti di stima
1) Razionale analitico
2) Sintetico
3
Inquadramento generale
1)Valore di mercato;
soggetto
2) Valore di capitalizzazione
Proposta del quesito di indicazione spesso generica
dellediesigenze
che committente
3) valore
costo di produzione;
stima
conducono alla richiesta professionale
4) valore di trasformazione;
tecnico
Definizione dello
formalizzazione del quesito
di stima
in base
5) valore
di surrogazione;
scopo della stima
alla disciplina estimativa6)evalore
nel quadro
complementare;
normativo e giurisprudenziale
7) valore di utilità sociale
Fasi preliminari
Scelta dell’aspetto
Determinazione dell’aspetto economico
economico (criterio di stima) coerente allo scopo di stima
Procedimento di
stima
a)
b)
sintetico
razionale-analitico
Fasi operative
Raccolta dati
Elaborazione
Risposta al quesito
effettuata in base all’aspetto economico ed al
procedimento scelti
Relazione finale
4
5
Inquadramento
generale
Procedimento razionale analitico
Fasi
A) Determinazione del più probabile Bf
B) Determinazione del più probabile
saggio di capitalizzazione (comodi e scomodi)
C) Capitalizzazione
D) Aggiunte e detrazioni
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Determinazione del Beneficio
fondiario
in base al canone di affitto
Bf normale  Rpl  (Q  Tr  Spamm  In  I )
Rpl = reddito padronale lordo= canone d’affitto
annuo + interessi sulla cauzione (In)
Q = quote di reintegrazione di parte padronale
Tr = tributi a carico del proprietario
Spamm = spese di amministrazione di parte padronale
I = interessi su Q, Tr e Spamm
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Determinazione del Beneficio
fondiario
in base al Bilancio …
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Impresa – Azienda - Fondo
Fattori della produzione
Compenso
Capitale agrario
Ba
Lavoro
Bl
Impresa
T
Impresa
Bf
Fondo
Azienda
Capitale fondiario
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Bilancio contabile
Bf  Plv  Q  Sv  Tr  Bld  Blm  Ba   T
Rf  Bf  T
Bilancio economico-estimativo
Bf normale  Plv  Q  Sv  Tr  Bld  Blm  Ba 
st
T  Plv  Ct  0
Condizioni fondamentali:
- Normalità dei dati
-Impresa ordinaria
- Fondo normale
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Principi di normalità e di
ordinarietà
Attualisti e suscettivisti
dati normali
dati che hanno la massima probabilità di verificarsi,
statisticamente rappresentati dai dati con la massima frequenza
ordinarietà dell’imprenditore
che conduce l’impresa con profitto nullo
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Scelta del saggio di
capitalizzazione: definizione
Rapporto tra la capacità di
produrre reddito e il valor capitale
di un fondo
Bf
r
V0
12
Scelta del saggio di
capitalizzazione: determinazione
diretta:
Bf

r
V
0
indiretta: adottando saggi relativi ad
investimenti comparabili a
quello fondiario per durata e
rischio
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Scelta del saggio di
capitalizzazione:
comodi e scomodi
(esternalità positive e negative)
r1
Comodi e scomodi possono talvolta essere
quantificati in % sulrvalore normalescomodi
o
comodi
come valore forfettario da sommare o
sottrarre dal valore normale del fondo.
r1  r  r2
r2
14
Capitalizzazione
Bf
Vo 
r
1
Vo  P t
q 1
15
Aggiunte e detrazioni
Aggiunte
V0*= V0+Agg
Valore reale
dotazione superiore al livello normale
dotazione
“normale”
V0 Terra nuda + Opere fondiarie
Valore normale
dotazione inferiore al livello normale
*= V - Detr
V
0
0
Detrazioni
Valore reale
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Aggiunte e detrazioni:
alcuni esempi
Aggiunte:
- Frutti pendenti, anticipazioni colturali
- Dotazioni fondiarie eccedenti la normale dotazione
aziendale
- Prodotti di scorta (Stime a cancello chiuso)
Detrazioni:
- Dotazioni fondiarie insufficienti
- Periodo a redditi transitori
- Mutui
- Usufrutto
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Procedimento razionale analitico
presupposti
1) che esista una relazione tra valore di
mercato e redditi
2) permanenza delle condizioni
3) Ordinarietà dell’impresa, normalità del
fondo
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Valore del suolo nudo forestale
Faustman
p
0
R
Pm
Pt
Pt
m
t
t
v
F  Pt  Pm  q
t m
1
p v
 R  q  t
 
q 1 r r
t
t m
Pt  Pm  q  R  q s
F

t
q 1
r
t
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Valore del suolo nudo forestale
Faustman
1) momento della stima immediatamente
successivo al taglio (fondo privo di soprassuolo);
2) fondo forestale costituito da molto tempo e,
quindi, caratterizzato da ricavi e costi costanti ;
3) permanenza della destinazione e delle
condizioni produttive
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Procedimenti di stima sintetici per la
determinazione del più probabile valore di
mercato
A)Stima a vista
B) Stima storica
C)Stima parametrica (comparativa)
C1) monoparametrica (es. Michieli pag 338)
C2) pluriparametrica (appunti Statistica)
D)Stima per valori tipici
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A) Stima a vista (ad impressione)
Stima basata sul confronto mentale del bene
oggetto di stima con beni noti all’estimatore e
dei quali conosce il prezzo.
Seppure non vengano analiticamente espressi,
attraverso la stima a vista l’estimatore considera
tutti gli aspetti necessari alla espressione del più
probabile valore di mercato del bene
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B) Stima storica
Stima basata su precedenti valori verificatisi per lo
stesso fondo
In questo caso il bene viene stimato per comparazione
con se stesso
Procedimento applicabile in condizioni di:
-permanenza nel tempo delle caratteristiche del bene
-permanenza delle condizioni di mercato del bene
-prezzi storici realizzati da una compravendita normale
(ad es. devono essere scartati i prezzi realizzati con aste)
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C1) Stima monoparametrica
Stima basata sulla conoscenza di
1) valore normale (Vx)di una serie di fondi simili (x)
2) conoscenza di un parametro tecnico od economico (pz) sia per
i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.
Vy  f ( pz )
n
Vy 
V
xa
n
x
p
xa
 py
x
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C1) Stima monoparametrica
un esempio
il fondo oggetto di stima ha una PLV di 18 milioni
fondi simili x
A
B
C
D
Totale
n
Vy 
V
xa
n
x
p
xa
x
prezzo di
mercato
250
270
190
200
910
PLV
20
22
15
16
73
910
 py 
18  224
73
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C2) Stima pluriparametrica
Stima basata sulla conoscenza di
1) valore normale (V0x)di una serie di fondi simili (x)
2) conoscenza di una serie di parametri tecnici od economici (pzn)
sia per i fondi simili, sia per il fondo (y) oggetto di stima.
Pluriparametrica uniequazionale
V y  f ( p z1 , p z 2 , p z 3 , p zm )
Pluriparametrica multiequazionale
Vy  f ( p z1 )  f ( p z 2 )  f ( p z 3 )  ...  f ( p zm )
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D) Stima per valori tipici
N.B. rispetto alle precedenti stime, tutte caratterizzate da
essere STIME A CORPO, la stima per valori tipici
è una STIMA PER ELEMENTI COSTITUTIVI
Adatta a beni che nel loro complesso articolato non
hanno beni simili per la comparazione

V0   d i  pi

Dove:
di = dimensione fisica dell’elemento costitutivo i-mo
pi = prezzo unitario dell’elemento i-mo
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D) Stima per valori tipici
un esempio
vigneto
seminativo
pascolo
Vo =
superficie valore ad ha
ettari
lire (milioni)
di
pi
10
70
15
9
3
7

V0   d i  pi
d i* p i
700
135
21
856

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