valore relativo del terreno - immobiliare

Riassunto
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1‘ giornata  introduzione e spiegazione „MEV“
2‘ giornata  VdR … reddito e diritto locazione
3‘ giornata  VdR ….Tasso lordo/netto …costi
4‘ giornata  Costi costruzione e vetustà
Sufficiente per valutare oggetti di reddito semplici!
……e per i terreni come facciamo?
 Diversi approcci ! 
Categoria di Posizione
È una indicazione
della qualità di
posizione per
terreni
CP ?
Funziona per ogni tipo di
immobile
Serve poco per terreni edificati:
•Per fissare il canone in caso di diritti di superficie
•Per individuare eventuali differenze economiche
indica il valore del
terreno in % (del tutto)
Serve per suddividere il
valore globale (VdR) in
valore relativo del terreno
e valore relativo della
costruzione
..Rating x terreni
Serve maggiormente per terreni non ancora edificati:
•L‘edificazione ipotetica ci può dare VRT che qui equivale
al valore venale del terreno
2
Valore da 1 a 9 ??
• Lugano…..Collina d‘oro  CP 7 (x abitazione)
Valore da 1 a 9 ???
Biasca…..vicino l‘autostrada….x abitazione!  CP 2
Valore da 1 a 9??
Locarno, centro  CP 4……massimo 5 (per abitazione)
BUONA o PESSIMA
“Qualità della posizione” degli immobili
Buona posizione
Pessima posizione
Eccezionale
Penosa...
Urbana, posizione centrale,
fuori mano, periferica
Soleggiata con vista
Rumorosa e
ombreggiata
Rischi e
opportunità
Nota 1, insufficiente
Nota 6, eccellente
Cat. di posiz.: CP 1 = posizione pessima
CP 10 = posizione ottima
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QUALITÀ DELLA POSIZIONE
In Svizzera di regola la qualità della posizione
viene indicata con la CATEGORIA DI POSIZIONE:
Naegeli (dal 1955) Criterio delle cat. di posiz.
SIV
Tabelle delle cat. di posiz.
SVKG – SEK/SVIT
Kaspar Fierz
CP da 1 a 8
CP da 1 a 10
Tabelle CP
Criteri strutturali
In Svizzera il metodo delle categorie di posizione
è generalmente diffuso e anche giuridicamente riconosciuto.
Esiste solamente in CH!
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CARATTERISTICHE QUALITATIVE
Quali criteri influiscono
sulla qualità del terreno?
Ubicazione
città, paese, villaggio, ecc.
Utilizzo
zona edificabile, sfruttamento
Posizione
posiz. dell’abitaz., immissioni, vista, ecc.
Viabilità
raggiungibilità, offerte, infrastruttura, ecc.
Mercato
domanda, andamento del mercato
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A
Ubicazione
Citta…paesino…campagna….zona turistica
„zoom“ sulla regione (macro)
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B
Utilizzo
• Indice di occupazione (IO)
• Indice di sfruttamento (IS)
• Residenziale
10
C
• Zona micro
• Vista
• Rumori
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Posizione
D
• Mezzi pubblici
• Infrastrutture
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Viabilità
E Mercato
• Rischi o chance
• Sviluppo dei prezzi futuri
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LE TABELLE CP DELLA SIV
4 tabelle SIV per le categorie di posizione
Abitazioni
Commercio e servizi
Artigianato e industria
Infrastrutture pubbliche, costruzioni speciali
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Criteri diversi a dipendenza del tipo di immobile
Locarno, centro  abitazione CP 5  uffici CP 4
SUDDIVISIONE DEL VALORE GLOBALE
Il valore di un immobile edificato
si compone di:
60 %
Quota valore costruz. = Somma valori a nuovo
(non deprezzato)
40 %
Quota valore terreno = “Valore rel. terreno”
Tra il valore del terreno e il valore globale (VdR)
vi è una specifica relazione quantitativa.
Per questo si parla di “valore relativo del terreno”
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QUALITÀ DELLA POSIZ. = QUALITÀ DEL VALORE
Qualità del valore a seconda della posizione
Quota del valore del terreno
dal valore globale (valore di reddito)
Rapporto del reddito (valore locativo) con il
valore del terreno
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Posizione pessima:
bassa quota di terreno
Posizione buona:
elevata quota di terreno
Il valore CP
Meglio è la qualità della posizione, maggiore è il
valore del terreno in relazione al valore globale
CP fino al 3
=
posizione scadente
CP dal 3 al 5
=
posizione mediocre
CP sopra il 5
=
posizione buona
Massimo CP 8.8
Massimo valore
del terreno
8.8 x 6,25 = 55 %
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CP – NUMERO MAGICO 6,25%
Moltiplicatore CP
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6,25% per punto CP
Vale per tutto!
Biasca (vicino A2)
Locarno (città)
Lugano (zona ville)
x abitazione:
x abitazione:
x abitazione:
posizione scadente!
posizione media!
buona posizione
Cat. di posizione
p.es. CP 1,00
Cat. di posizione
p.es. CP 4,0
Cat. di posizione
p.es. CP 7,00
Val. del terreno =
2,00 x 6,25%
Val. del terreno =
4,00 x 6,25%
Val. del terreno =
7,00 x 6,25%
12.5% del valore
globale
25,0% del valore
globale
43,75% del valore
globale
CP....si calcola dal VdR!
• Perche si parte dal Valore di Reddito e non dal
valore venale (deprezzato) ?
Il terreno non si deprezza, non invecchia
Usando il valore venale, ogni anno il terreno
diminuirebbe di valore, come l‘edificio. In
realtà si svaluta solo l‘edificio.
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ESEMPIO
Si calcoli:
Val. locativo
Tasso d’int.
Cat. di pos.
Val. terr.
Val. costr.
21
100’000
5,00%
CP 3,20
?
?
Val. locativo
Tasso d’int.
Cat. di pos.
Val. terr.
Val. costr.
100’000
5,00%
CP 5,80
?
?
SOLUZIONE
Val. di reddito 100’000 : 5%
= 2’000’000
Val. di reddito 100’000 : 5%
= 2’000’000
Cat. di pos.
CP 3,20
Cat. di pos.
CP 5,80
VT%
3,20 x 6,25%
= 20%
VT%
5,80 x 6,25%
= 36%
Val. terreno
2’000’000 x 20%
= 400’000
Val. terreno
2’000’000 x 36%
= 720’000
Val. costruz.
= 1’600’000
Val. costruz.
= 1’280’000
Il valore di reddito è
uguale in entrambi gli
immobili, ma la
suddivisione è
totalmente diversa
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INDIPENDENTE DALLA SUPERFICIE DEL TERRENO
Valore di reddito
600 m2
Val. locativo
Tasso d’int.
Val. reddito
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100’000
5,00%
2’000’000
2‘500 m2
Val. locativo
Tasso d’int.
Val. reddito
Valore di reddito:
indipendente dalla superficie
del terreno
100’000
5,00%
2’000’000
DIPENDE DALLA CATEGORIA DI POSIZIONE
Val. reddito
Cat. di pos.
Val. terreno
2’000’000
CP 2,40
400’000
Val. reddito
Cat. di pos.
Val. terreno
2’000’000
CP 5,80
720’000
Valore del terreno:
non dipende dalla superficie del terreno,
ma dalla categoria di posizione
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IL VALORE RELATIVO DEL TERRENO
Il valore relativo del terreno:
non dipende dalla superficie del terreno
dipende dalla categoria di posizione
in una det. relazione con il valore globale (val. reddito)
in una det. relazione con il reddito (valore locativo)
... dipende dall’utilizzo dell’immobile edificato!
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VALORE DEL TERRENO
Immobili edificati:
quota del valore globale
esistente (valore di reddito)
Non ancora edificato:
quota del valore globale
possibile teorico futuro
(valore di reddito)
quale controllo del valore assoluto
del terreno secondo il metodo del
valore di confronto
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CP e VRT e VRE
ASCONA
VdR = 7‘000‘000
Valore venale 6‘000‘000
Terreno 1300 m2
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La tabella
. Casa unifamiliare isolata, con basso sfruttamento, in piccolo paese
. Zona residenziale con bella vista, buona esposizione al sole e immissioni deboli, manutenzione effettuata in modo costante
. Fermata dell'autopostale, negozio di quartiere e posta a circa 10-15 minuti a piedi, zona residenziale che richiede il possesso di un'automobile
Tabella delle classi di posizione per le abitazioni
Criteri principali
CP 1
CP 2
CP 3
CP 4
Ai margini
Sulla strada
Nel centro,
della località
principale
CP 5
CP 6
CP 7
CP 8
CP 9
CP 10
A Ubicazione
Podere isolato,
All'esterno
All'interno
paese fuori mano
del paese
del paese
Villaggio, piccola
località
Grande località,
piccola cittadina
In periferia
Città di medie
nel nucleo
Sulla strada
Sobborghi
dimensioni
Nel centro
principale
Ai margini
Quartiere
della città
periferico
Sobborghi
Grande città CH
Località semplice
Località di vacanza
8
Centro città
Ai margini
Quartiere
Quartiere
Migliore posizione
della città
periferico
cittadino
commerciale
Località media
Località esclusiv a
B Utilizzo
Zone miste
Zone residenziali
Sfruttamento
realizzabile
Utilizzo abitativ o in
Zone miste con
Zone miste con
zone industr./artigianali
diminuzioni di v alore
incrementi di v alore
Al di fuori delle zone
edificabili ordinarie
Zone residenziali semplici
Zone residenziali di
Zone
standard elev ato
migliori
Cattiv o
Basso sfr.
Scarso sfr.
Medio sfr.
Elev ato sfr. Sfruttamento molto elev ato
sfruttamento
IS 0,2-0,39
IS 0,4-0,59
IS 0.6-0.79
IS 0.8-0.99
7
C Posizione
Attrattiva della
posizione
Immissioni
Inadeguata
Posizione
Poco
Posizione
Buona
Ottima
Zona v ille,
Posizione esclusiv a,
cattiv a
attrattiv a
media
posizione
posizione
di prestigio
v ista
Immissioni forti
Immissioni medie
7.2
IS 1.0 e superiore
Immissioni deboli
Nessuna immissione,
particolari v antaggi di posizione
9
7
8
D Viabilità
Mezzi pubblici
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Nessun
Scarsa
Bassa freq.
Media freq.
Ampia offerta, buona freq.
Migliore posizione in
collegament
frequenza
grossa dist.
media dist.
a brev e dist.
centro città
Scuole, negozi,
Molto lontani o non
autorità, cultura
disponibili
A media distanza
Buona offerta a brev e
Tutte le offerte nelle
distanza
immediate v icinanze
4.5
5.5
E Situaz. di mercato
Concreta per l'oggetto
Nessuna
Bassa domanda,
Contesto di mercato
Domanda elev ata,
Domanda molto elev ata
in questione
domanda
offerta elev ata
bilanciato
bassa offerta
per questo oggetto
Attenzione
Valutazione sempre per l'oggetto in questione
Nei singoli criteri sono possibili anche voti intermedi
Classe di posizione = media dei 5 voti principali
Per ogni criterio principale effettuare la media dei criteri singoli
Prestare attenzione alla delimitazione con le altre tabelle CP
Motivare le correzioni o le ponderazioni differenti
5
8
Dai dati al calcolo
Valore di Reddito:
Fr 7‘000‘000
Valore Venale:
Fr 6‘000‘000
non ci interessa per questo calcolo perchè è il valore di reddito deprezato (vetustà) e il
terreno non si deprezza MAI, non invecchia!
La superficie del terreno:
m2 1‘300
non ci interessa perchè il terreno grande o piccolo che sia, vale una parte (%) di tutto
il valore (VdR) e il VdR non dipende dalla grandezza del terreno
La media delle Classi di Posizione:
CP 7.2
ci serve per moltiplicarla con il fattore fisso 6.25 in modo da trovare a che
percentuale (%) del valore globale (VdR) equivale il valore del terreno
7.2 x 6.25 = 45 (%) è la parte di valore del terreno del valore globale (VDR) :
45 % di 7‘000‘000 = Fr 3‘150‘000 (Valore relativo Terreno)
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Valori
Si osserva:
Immobili di pregio (costi di costruzione alti)
sono edificati su terreni di valore elevato
Immobili economici (costi di costruzione bassi)
sono edificati su terreni di valore basso
Spesso il valore di un oggetto aumenta
rapidamnte per la sua buona qualità di posizione
(facilità nella vendita, rischi minori)  di
conseguenza tasso di capitalizzazione piu basso e
affitti piu alti  ne segue VdR maggiore!!!
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CARATTERISTICHE DEL Valore Rrelativo Terreno
Terreno
non ancora
edificato
Immobile
edificato
Calcolo:
con l’utilizzo massimo teorico
possibile (edificazione)
Calcolo:
con l’utilizzo edile effettivamente
disponibile
Valore: allacciato, pronto a
essere costruito, senza vizi
Valore:
CCC 0 + 1
Superficie:
sup. necessaria per l’edificazione
rispettivo terreno
Superficie:
superficie richiesta
terreno normale
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METODO DIRETTO
Val. rel. terreno
= Val. Globale (VdR) x VT%
Val. globale (VdR)
VT%
=
Val.loc.
Tas.cap.
(350‘000:5 % = 7 Mio)
= CP (cat.pos.) x 6,25%
Val.loc.
Tas.cap.
(7’000’000 x 45 %)
(7.2 x 6.25 = 45 %)
Val. rel. terreno
=
x CP x 6,25%
Val. rel. terreno
6,25%
= Val. locativo x CP x Tas.cap.
“Metodo diretto”
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METODO INDIRETTO
Valore globale
CCC 0
Valore Rel. Terreno
CCC 1+2 + 4 + 5 Valore Edificio Nuovo (o VRC)
VRT
= Valore globale (VdR) x VT%
VEN (VRC) = Valore globale (VdR) x (100% meno VT%)
In mancanza del VdR (manca tasso di capitalizzazione e/o valore locativo)
Val. Rel. Terreno = CCC 1+ 2 + 4 + 5 x
VT%
(100% - VT%)
Costi di costruzione
“Metodo indiretto”
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SEMPRE VALORI A NUOVO
Basi per il calcolo del valore relativo del terreno:
• valore globale (valore di reddito non deprezzato)
• valore locativo costante
• val. a nuovo dell’edif. (1 +2 + 4 + 5 senza deduz. per vetustà)
Il valore del terreno è indipendente dall’attuale stato dell’edificio
e dal suo deprezzamento per vetustà.
Il valore del terreno non invecchia
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... SOLO OGGETTI DI UTILIZZO
Raffronto dell’utilizzo (reddito, valore locativo) con il
valore del terreno
Val. loc. per oggetti utilizzabili
Val. terr. per oggetti utilizzabili
Nessun valore locativo per:
• parti inutilizzabili
• opere artistiche
• componenti ininfluenti sul piano
dei canoni d’affitto (parti storiche)
• sistemazione individuale a scopo
di consumo
• attrezzature d’esercizio, mobilio
Nessun valore locativo per:
• parti inutilizzabili
• opere artistiche
• componenti ininfluenti sul piano
dei canoni d’affitto (parti storiche)
• sistemazione individuale a scopo
di consumo
• attrezzature d’esercizio, mobilio
Scartare le parti ininfluenti per il valore del terreno
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STRUTTURA DEI VALORI A NUOVO
Influente o ininfluente sul valore del terreno
A seconda dell’utilizzo e dell’affittabilità
Tipologia dell’immobile
Gruppo di compratori, esigenze
Utilizzo alternativo
Criteri relativi alla posizione
Disponibilità al rinnovo, alla sostituzione
Disposizioni delle autorità
Scartare le parti ininfluenti per il valore del
terreno
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Consiglio per stime
• Allegare SEMPRE una valutazione della CP sia
per terreni edificati che non edificati
• Non farne sempre un valore in soldi (o %)!
• È un RATING di terreni (AAA  BBB)
• Aiuta a giustificare il vostro tasso netto
(rischio…location-location-location)
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