Polizza postuma decennale

WORKSHOP-D.Lgs 122/05
DIRITTI PATRIMONIALI
ACQUIRENTI IMMOBILI DA
COSTRUIRE
POLIZZA DECENNALE POSTUMA
Verona 22 aprile 2009
Polizza Decennale Postuma
LEGGE 2 AGOSTO 2004, N. 210
Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali
degli acquirenti di immobili da costruire
DECRETO LEGISLATIVO 20 GIUGNO 2005, N 122
Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali
degli acquirenti di immobili da costruire a norma della legge 210
del 2 agosto 2004
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Legge 210/04
Destinatari della legge sono i costruttori, vale a dire “l’imprenditore o la
cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un
immobile da costruire …”.(art.1, lett.b)
Beneficiari della legge sono gli acquirenti, ossia “la persona fisica che sia
promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire …”.(art.1,
lett.c).
Oggetto di garanzia sono gli “immobili da costruire”, ossia “gli immobili
per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire dopo il 21/7/2005 e
che siano ancora da edificare …”.(art.1, lett.d)
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All’atto del trasferimento della proprietà
IL COSTRUTTORE È OBBLIGATO
a produrre una
POLIZZA ASSICURATIVA INDENNITARIA DECENNALE
a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei
lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (la c.d. polizza
decennale postuma).
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Art. 4 D.L. 122 giugno 2005
Assicurazione dell’immobile
Il Costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente
all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa
indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto
dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali
diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi
dell’ art. 1669 del C.C., derivanti da rovina totale o parziale oppure
da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto
della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla
stipula del contratto definitivo di compravendita.
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Art. 1669 CC ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro
natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento,
l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in
tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti,
l’Appaltatore è responsabile nei confronti del Committente e dei suoi
aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.
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La polizza
CONTRAENTE: il Costruttore
ASSICURATO/BENEFICIARIO:
Per la Sezione A danni all’immobile: l’Acquirente ovvero il soggetto
che ne ha interesse
Per la Sezione B RCT : il Contraente
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La polizza
Sezione A - Danni all’immobile
Beni e Somme assicurate:
Struttura immobile
(obbligatorio)
Involucro
(obbligatorio)
Impermeabilizzazione delle coperture (obbligatorio)
Pavimentazioni e rivestimenti interni
(opzionale)
Intonaci e rivestimenti esterni
(opzionale)
Sezione B – RCT
Massimale 50% importo immobile minimo € 500.000,00
.
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La Polizza
Garanzia Struttura immobile
La Società si obbliga nei confronti del Contraente ed in favore
dell’Assicurato, nei limiti di polizza, ad indennizzare all’Assicurato ,
limitatamente alla sola quota di proprietà, i danni materiali e diretti
causati all’immobile assicurato da:
•rovina totale o parziale
•gravi difetti costruttivi purché derivanti, come previsto dal 1669 c.c., da un
accidentale vizio del suolo e di costruzione e abbiano colpito parti
dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata
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Gravi difetti costruttivi: eventi che
colpiscono parti dell’immobile destinate
per propria natura a lunga durata,
compromettendone in maniera certa ed
attuale la stabilità e/o agibilità
dell’immobile
Parti dell’immobile destinate a lunga
durata:le parti strutturali dell’immobile
oggetto di collaudo statico ai sensi delle
norme di legge, destinate per propria
natura a resistere a sollecitazioni
statiche trasmettendo i carichi della
costruzione alle fondazioni e quindi al
terreno e tutte le seguenti opere quali
murature portanti, pilastri, travi, solai,
rampe di scale ….
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Gravi difetti
Orientamento ormai acquisito dalla giurisprudenza è che il grave difetto non deve
riguardare necessariamente le strutture portanti, ma può concernere parti
accessorie dell’immobile, purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità
dell’edificio.
La seconda sezione civile della Corte di Cassazione con sentenza n. 10857/08 ha
affermato che “ …….configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 del
c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità
abitativa, che ne menomano in modo grave il godimento, a causa di realizzazione
effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su
elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazioni,
rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti, etc.), purché tali da compromettere la
sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione,
ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture”
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La polizza
Altre garanzie obbligatorie
Partita 2-Danni a involucro (muri di tamponamento esterno) :
Danni materiali e diretti all’involucro che provochino:
distacco parziale o totale dell’involucro
fessurazione passante diffusa tale da compromettere la tenuta all’aria e all’acqua
dell’involucro.
Part. 3 - Impermeabilizzazioni coperture
Danni materiali e diretti alle impermeabilizzazioni nonché ad altre parti
dell’immobile eventualmente danneggiate e coinvolte , verificatisi e denunciati a
partire dal secondo anno successivo alla data di effetto della garanzia e fino al 10°
anno compreso.
Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampa di polizza - delle
percentuali di degrado.
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La polizza
Garanzie opzionabili (a scelta del Contraente)
Partita 4 - Pavimenti e rivestimenti interni :
Danni materiali e diretti a pavimentazioni e rivestimenti interni, di tipo ceramico,
lapideo, ligneo nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente coinvolte e
danneggiate, dovuti a loro distacco o rottura verificatisi e denunciati a partire dal
secondo anno e fino al decimo compreso.
Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampe di polizza - delle percentuali
di degrado
Partita 5 - Intonaci e rivestimenti esterni :
Danni materiali e diretti dovuti a distacco parziale o totale degli intonaci perimetrali o
rivestimenti esterni dal supporto sul quale sono applicati nonché ad altre parti
dell’immobile eventualmente coinvolte e danneggiate verificatisi e denunciati a partire
dal secondo anno e fino al decimo compreso.
Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampe di polizza - delle percentuali
di degrado
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Sezione B-Responsabilità civile verso terzi
Tiene indenne l’Assicurato, nei limiti dei massimali convenuti, quale
civilmente responsabile ai sensi di legge a titolo di risarcimento di
danni involontariamente cagionati a Terzi per morte e lesioni
personali e danneggiamenti a cose in seguito a un sinistro
indennizzabile ai sensi della Sezione A
Assicurato: il Contraente/costruttore
Acquirente è terzo
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La polizza
Stipula e effetto
La polizza deve essere stipulata all’inizio del lavori di costruzione (con
incasso di un premio di compromesso), congiuntamente alla stipula della
polizza CAR .
L’assicurazione ha effetto dalle ore 24 della data di ultimazione lavori
purché sia stato incassato il premio a saldo.
La garanzia avrà termine non oltre i 10 anni dall’ultimazione dei lavori
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Somme assicurate
Struttura Immobile: costo dell’integrale ricostruzione a nuovo
dell’immobile con esclusione del valore dell’area
impermeabilizzazioni, pavimentazioni e rivestimenti
esterni: costo dell’ integrale ricostruzione a nuovo
interni
ed
Franchigie, scoperti e limiti di indennizzo: previsti per tutte le
garanzie
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Controllore tecnico
Trattasi di Organismi di ispezione di tipo A accreditati dal SINCERT
ad operare ai sensi delle norme UNI 10721 e abilitati a redigere
rapporti di ispezione in corso d’opera secondo le norme UNI EN
17020
Compito del controllore tecnico è normalizzare il rischio verificando che:
•il progetto sia corretto
•l’esecuzione delle opere sia conforme al progetto
•i materiali impiegati siano idonei
•siano state effettuate tutte le prove sul terreno e sui materiali
Tali verifiche sono sia documentali che effettuate con
sopralluoghi in cantiere
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Criticità
• Alta elusione della legge da parte dei costruttori (applicazione media
nazionale 20%, nord 25,5%, centro 13%, sud 5,4%, Veneto 15% dati
simulazione Scenari Immobiliari)
• Scelta da parte dei costruttori/contraenti di una garanzia limitata al fine
di contenere i costi con conseguente ridotta tutela degli acquirenti
• Dubbi sulla conformità del testo della polizza a quanto previsto dall’art.
4 del D.Lgs. 122/05
• Dubbi su opponibilità delle franchigie/scoperti/limiti indennizzo agli
acquirenti
• Evoluzione della giurisprudenza: timore da parte delle Compagnie di
essere chiamate a rispondere anche a fronte di coperture parziali o
non prestate
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Soluzioni possibili
• Prevedere la stipula della DP fin dal preliminare di vendita
• Redigere un testo standard di riferimento concordato fra tutte le
parti coinvolte (compagnie, costruttori, acquirenti, notai,
legislatori) ragionevolmente tutelante per gli acquirenti
• Monitoraggio in corso d’opera
•
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migliorare informazione e divulgazione
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GRAZIE PER LA VOSTRA
PARTECIPAZIONE
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