Introduzione e argomenti A e B

Glossario
e strumenti urbanistici
Per comprendere i termini elementari relativi
al territorio e alle sue componenti,
agli attori, soprattutto istituzionali, e
agli strumenti principali impiegati per
pianificare, programmare, progettare,
effettuare le trasformazioni territoriali
Premessa: Le parole
“Parola”
Parola: Insieme organico di suoni o di segni grafici con cui
l’uomo riesce, parlando o scrivendo, a comunicare dei
contenuti mentali (Il Nuovo Zingarelli, Vocabolario della
lingua italiana)
Parola: Complesso di suoni organizzato sotto l’azione più o
meno accentratrice di un accento; corrisponde a una
“immagine” di una nozione o di una azione (amore, amare)
nel caso di parole “principali”, oppure a un “rapporto”
(sovente, durante, sebbene) nel caso di parole “accessorie”
(G.Devoto, G.C.Oli, Dizionario della lingua italiana)
…allora le parole
Le parole servono per comunicare:
senza le parole gli uomini sono soli.
Le parole servono per esprimere le idee:
le parole sono le etichette delle idee
Dizionario, glossario, lessico, vocabolario
DIZIONARIO [dictionary] Elenco alfabetico dei termini di una o più
lingue dei quali si fornisce un determinato numero di informazioni
GLOSSARIO [glossary] Elenco alfabetico di termini, soprattutto in
area anglosassone frequentemente usato con valore di dizionario dei
termini propri di una determinata disciplina o gruppi di discipline
LESSICO [lexicon] Elenco dei termini utilizzati da una comunità
oppure caratteristici di una disciplina o di una attività particolare
VOCABOLARIO [vocabulary] Raccolta ordinata dei termini di una
lingua, disposti in ordine alfabetico e illustrati nella loro origine e
nel loro significato
Un glossario per la pianificazione
Un glossario è un dizionario
dei termini propri di una determinata disciplina
o gruppi di discipline.
Cominceremo a costruire un glossario
dei termini impiegati nella
pianificazione territoriale, urbanistica e ambientale.
Il corso vi darà alcuni elementi
e vi indicherà delle direttrici di lavoro:
il glossario lo costruirete voi.
Glossari di urbanistica:
piccola bibliografia virtuale
Un glossario italiano (lavori in corso):
http://iuavint.iuav.it/cri_daup/glossario_urbanistica.htm
Un glossario internazionale (ufficiale):
http://info.uibk.ac.at/info/oecd-macroth/en/
Un glossario multilingue e multimediale
(lavori in corso):
http://muleta.3ct.com/
Glossari di urbanistica:
piccola bibliografia cartacea
Roberto Barocchi, Dizionario di urbanistica,
F. Angeli, Milano 1982
Dino Borri, Lessico urbanistico annotato e figurato,
Dedalo, Bari 1985
Marco Venturi, Glossario di urbanistica,
Arsenale, Venezia 1990
Guido Colombo, Dizionario di urbanistica:
voci e locuzioni d’uso corrente in urbanistica applicata,
Pirola, Milano 19914
AVVERTENZA:
le etichette e i contenuti
“Le parole sono le etichette delle idee”:
Ma etichette uguali possono coprire contenuti diversi
Per le parole chiave
(urbanistica, città, territorio, ambiente, pianificazione ecc.)
conviene registrare i diversi significati
che i diversi autori danno a quel termine
È utile costruire un
“glossario antologico”
A) Il territorio
e le sue componenti
Parleremo delle ragioni e del modo in cui la città è nata
vedremo come la città si è estesa al territorio
accenneremo alla crisi della città
e alle vie seguite per uscire dalla crisi
infine, ci domanderemo chi è l’urbanista, il planner
La città: una prima definizione
La città non è
un insieme di case
La città è la casa di una
comunità organizzata
La città è
la casa di una società

La città: perché
La città è il luogo che gli uomini hanno creato
quando hanno dovuto vivere insieme, per svolgere
una serie di funzioni che non potevano svolgere da
soli:
custodire e difendere i frutti del proprio lavoro
scambiare il sovrappiù tra loro e con gli abitanti di
altri luoghi

La città: dove
La città è originariamente legata alla difesa e allo
scambio: le mura e il mercato sono i primi elementi
fondativi della città, le prime funzioni urbane.
Il sito della città è scelto in funzione delle esigenze
della difesa e del commercio: le alture, l’incrocio di
itinerari di terra e d’acqua sono gli elementi fisici
che riconosciamo nella prima storia di quasi tutte le
città del mondo.

La città: nuove esigenze
Ma le funzioni urbane si sono via via arricchite.
Altre necessità comuni si sono affermate:
la celebrazione dei valori comuni: la religione
la tutela dei diritti e la decisione sulle liti: la giustizia
lo scambio di conoscenze e l’apprendimento: la scuola
l’azione nell’interesse della comunità: il governo

I luoghi della città
Alle funzioni della città hanno corrisposto specifici luoghi.
Prima la rocca, il castello, le mura, luogo della difesa, e il
mercato, il luogo dell’incontro e dello scambio dei prodotti.
Poi i templi e le cattedrali, la piazza e il foro, il tribunale, il
bargello, il palazzo del governo.
Sono i luoghi della comunità in quanto tale: i luoghi che si
sono differenziati e distinti dalla casa in quanto finalizzati ad
esprimere, rappresentare e servire non gli interessi del singolo
individuo, ma la comunità in quanto tale.

Regole insediative ed emergenze sociali nella città di Aquisgrana.
Incisione
dalla
Topographia
Germaniae di
M. Merian,
1647.
Si osservino la regolarità dell’edilizia “di base” (le abitazioni e i laboratori)
e la centralità dei luoghi ordinati alle esigenze della comunità.
Incisioni dalla Topographia Germaniae di Mattäus Merian, 1647.
Sviluppo e crisi della città
Dalle origini a oggi,
la città ha avuto un enorme sviluppo,
ma è entrata in una crisi profonda
Non è più la “casa della società”:
è diventata il luogo delle lacerazioni della
società

Alcuni elementi della crisi
 le difficoltà d’accesso ai beni comuni
 il problema della casa
 l’inquinamento dell’aria, dell’acqua, del suolo
 la perdita d’identità
 il paradosso del traffico
La città è stata storicamente il luogo degli incontri e
delle relazioni: sta degenerando nel luogo delle
segregazioni e dell’isolamento

Per capire le ragioni della crisi
Il processo conflittuale di affermazione del sistema
capitalistico-borghese provoca
 un enorme sviluppo della produzione di beni materiali
 un parallelo sviluppo dei diritti soggettivi e della
democrazia
Ciò provoca a sua volta un aumento della popolazione
(non più falcidiata dalle carestie e dalle pestilenze) e un
parallelo aumento della quota accentrata nelle città (che
sono diventate il luogo della produzione)

Immagini della crisi della città
Crisi della città. Veduta di una grande città negli anni Sessanta.
Immagini della crisi della città
Crisi della città. Il traffico
urbano a Roma, inizio degli
anni Sessanta.
Immagini della crisi della città
Crisi della città. Veduta di New
York.
Più quantità e più esigenze…
Le città sono aumentate enormemente di dimensione:
da poche decine di migliaia di abitanti,
a centinaia di migliaia, e a volte milioni, di abitanti.
I cittadini sono tutti ugualmente portatori di diritti,
quindi di esigenze che pretendono di essere soddisfatte.
Nasce una fortissima domanda di fruizione di
funzioni urbane: di mobilità, di incontri, di scuola, di
salute, di ricreazione, di sport, di spettacolo, di
comunicazione, di cultura, di bellezza.

…ma meno capacità di governo
Parallelamente a queste trasformazioni quantitative e
a questa esplosione della domanda urbana, una grave
trasformazione nel sistema dei valori e delle regole.
Si sono affievoliti i valori, le ragioni e le regole della
comunità in quanto tale, e hanno assunto il predominio
le ragioni e le regole dell’individualismo.
Si è di conseguenza fortemente ridotta la capacità
di governo in nome di interessi comuni
y
Città e Territorio
Esaminiamo adesso il rapporto tra la città
e la più vasta porzione
di spazio nella quale la città vive:
il territorio
Ma domandiamoci prima:
che cos’è il territorio?

Il territorio: risorsa e recipiente
un insieme di risorse fisiche…
per l’utilizzazione della sua superficie (l’agricoltura, la pesca e
l’itticultura, la coltivazione dei boschi, la zootecnia), per
l’utilizzazione delle materie di cui è composto (le attività
estrattive), per le occasioni che offre (i corsi d’acqua, le pianure,
le valli, le montagne, il mare).
un “recipiente”
come superficie occupabile per le diverse funzioni che
richiedono spazio: per l’edilizia abitativa, per l’industria e il
commercio, per le infrastrutture per il trasporto

Città e Territorio ieri
Storicamente la città è nata in opposizione al territorio.
La città era il chiuso, il difeso, l’artificiale, il
costruito, il denso, il dinamico
Il territorio era il luogo aperto, dove si poteva essere
attaccati, dove dominava esclusiva la natura, dove la
presenza antropica era rada e discontinua, dove le
trasformazioni erano lente come i ritmi della natura

Città e territorio, oggi
Il territorio non è più in opposizione alla città: non è
l’altro, non è il fuori.
Oggi, la città comprende il territorio.
Città e territorio non appaiono più due realtà
antitetiche.
Oggi è più esatto parlare di territorio urbanizzato come
una realtà che comprende insieme le città e il territorio.

Realtà molto diverse
Il territorio urbanizzato è formato da
realtà e parti molto diverse.
In alcune l’urbanizzazione è più densa, la presenza
umana è più forte, i flussi di relazione tra persone e
attività più intensi, la presenza della natura più debole.
In altre la presenza della natura è più marcata, e più
debole è invece la presenza dell’uomo, minore la
densità dell’urbanizzazione, l’intensità dei flussi.

La nuova “casa della società”
La città come “casa della società” si è estesa al
territorio, comprendendolo all’interno della rete delle
sue esigenze e della sua organizzazione.
Questo fenomeno è avvenuto nello stesso periodo di
tempo, e per effetto delle stesse sollecitazioni, che
hanno provocato la crisi della città.
La crisi della città, non poteva allora non riverberarsi
sul territorio. E infatti nell’organizzazione del territorio
vediamo rispecchiarsi allargati quegli stessi fenomeni
di degrado che abbiamo visto nella città.

Il degrado del territorio
Una volta, anche il “selvatico” era sociale (l’incolto nel
ciclo economico, gli “usi civici”, il territorio
“custodito”).
Oggi, il territorio è abbandonato dalle attività
(l’agricoltura e la pastorizia, l’abbondanza dei beni, il
“franamento a valle” del sistemi insediativi), è
diventato res nullius, è il luogo delle discariche e d
degli oggetti ingombranti (dalle carceri, ospedali,
fabbriche, discoteche, centri commerciali, ai rifiuti).

Come uscire dalla crisi della città e del territorio?
Diverse sono le strade indicate e tentate,
gli strumenti proposti e praticati.
A noi interessa soprattutto una gamma di strumenti:
quelli della pianificazione.
Li esamineremo nell’ultima parte del corso;
diamo qui alcune anticipazioni.
La pianificazione
Come si può, oggi, progettare una città e un
territorio capaci di superare la crisi in atto?
La pianificazione territoriale e urbanistica,
componente e metodo-guida di un’azione pubblica
democratica di governo del territorio,
appare oggi lo strumento capace di superare la
crisi della città e del territorio.
La pianificazione nasce come tentativo di dare una
risposta positiva alla crisi della città
dell’Ottocento.

Il piano per la città dell’Ottocento
Il prevalere dell’individualismo nell’organizzazione
della città aveva dato luogo ad anarchia, disagio,
inefficienza. Occorreva regolare lo sviluppo urbano
con uno strumento che riuscisse a dare coerenza a cose
che erano diventate incoerenti .
La pianificazione nasce come un insieme di regole,
dettate dall’autorità pubblica, miranti a dare ordine alle
trasformazioni della città e a fornire una cornice
all’interno della quale potessero esplicarsi le attività
degli operatori privati.

New York, il piano del 1811
Il piano del 1811: quasi una metafora
All’inizio del XIX secolo NY aveva raggiunto 60mila abitanti,
ed era in continua espansione. Le aree lottizzate per la
residenza si riempivano di fabbriche e magazzini. Le strade
erano percorse promiscuamente dai pedoni residenti e dai
carri che dalle fabbriche di tessuti si dirigevano verso l’Ovest.
I valori immobiliari erano instabili: l’intrusione delle fabbriche
nelle zone residenziali ne abbassava il valore.
Così non andava bene. Senza un po’ di regole certe il
mercato sarebbe impazzito, la vita economica e quella
sociale sarebbero diventate insostenibili.
È sulla base di queste esigenze, e di una vivissima pressione
dal basso, che il governo cittadino decise di incaricare una
commissione di redigere il Piano regolatore: quello che
ancora oggi determina la forma della città.
Il piano regolatore nasce insomma perché il mercato
ne ha bisogno: non si sa regolare da sé.
Parigi, il piano di Hausmann
Pianta d’insieme dei Grands Travaux de Paris, 1876.
Parigi, il piano di Hausmann
Tavola dagli Atlas des Travaux de Paris, 1876. con l’apertura dell’Avenue de
Firenze, il piano regolatore del 1865
Giuseppe Poggi, Progetto di massima dell’ingrandimento della città, Firenze, 1865.
Firenze, il piano regolatore del 1865
Giuseppe Poggi, primo progetto
per il Piano regolatore, Firenze,
1865.
Il piano per il territorio
Se la città si è “impadronita” dell’intero territorio
Se dalla città si è passati al territorio urbanizzato
allora oggi non basta più imprimere, attraverso la
pianificazione, regole alle trasformazioni della città.
Bisogna estendere la pianificazione
all’intero territorio.
Nasce così storicamente, come proiezione della
pianificazione urbanistica, la pianificazione territoriale
y
Il Piano per l’Agro Pontino
L’appoderamento dell’Agro Pontino dopo le bonifiche dell’Opera Nazionale Combattenti: un caso di
pianificazione territoriale prima della legge 1150 del 1942.
Molti sono i soggetti impegnati
nel governo della città e del territorio
e nella pianificazioni.
Uno soprattutto ci interessa:
l’urbanista, il planner.
Ragioniamone un poco.
A partire da una domanda:
Che differenza c’è tra
l’urbanista e l’architetto?
Che cosa è l’urbanista, l’addetto alla pianificazione
della città e del territorio?
La figura dell’urbanista nasce in Italia (come in altri
paesi) prevalentemente dalle facoltà di architettura.
È allora utile domandarsi in che cosa l’urbanista si
differenzia dall’architetto, che storicamente ha svolto
questa funzione.
Una efficace metafora in un brano di Italo Calvino.

L’arco e le pietre
Marco Polo descrive un ponte, pietra per pietra.
- Ma qual'è la pietra che sostiene il ponte? - chiede Kublai
Kan.
- Il ponte non è sostenuto da questa o quella pietra, risponde Marco, - ma dalla linea dell'arco che esse
formano.
Kublai Kan rimane silenzioso, riflettendo. Poi soggiunge:
- Perché mi parli delle pietre? È solo dell'arco che
m'importa.
Polo risponde: - Senza pietre non c'è arco.
Italo Calvino
Da: Le città invisibili, Einaudi
Una prima risposta
Una prima risposta è proprio questa: l’urbanista si occupa
dell’arco, l’architetto delle pietre. L’architetto progetta
singoli oggetti, e definisce le regole secondo le quali essi
devono essere costruiti. L’urbanista si occupa di definire le
regole secondo le quali essi devono essere composti perché
raggiungano, nel loro insieme, un’armonia e una
funzionalità complessive.
L’architetto disegna la casa dell’uomo, l’urbanista la casa
della società. Ne disegna la forma e ne organizza la
gestione.

Urbanista, urbanistica
Andiamo un po’ avanti. L’urbanista è quell’operatore
che si occupa di urbanistica. Domandiamoci allora
che cos’è l’urbanistica?
La definizione di Giovanni Astengo:
------------------------------------vedi la voce “Urbanistica”
nell’Enciclopedia dell’Arte
-------------------------------------Ma ragioniamo un po’ sull’etimologia.

Urbanistica: urbs, polis, civitas
L’urbanistica ha a che fare con la città ( “urbs” in
latino significa città), ma più ampiamente con il
territorio, e ne abbiamo visto le ragioni.
Riflettere su tre parole strettamente connesse, nella
storia delle parole e nell’urbanistica:
Urbs: città come luogo fisico
Civitas: città come società che vi abita
Polis: città come governo

Le discipline del territorio
Vari modi possibili di vedere il territorio
per descriverlo nelle sue caratteristiche geometriche
(geografia classica, topografia, geodesia ecc)
per analizzarlo nell’uno o nell’altro dei suoi aspetti
(geologia, idrogeomorfologia, botanica, fitogeografia,
l’oceanografia, l’economia dello spazio ecc)
per operare su si esso: è il caso dell’urbanistica:
L’urbanistica è una disciplina attiva: per l’urbanistica
la descrizione, l’analisi, la rappresentazione non sono
fine a se stesse, ma sono finalizzate all’intervento.
.
L’urbanistica: una definizione
Possiamo approdare a una prima definizione essenziale
dell’urbanistica.
L’operazione cui è finalizzata l’urbanistica è una
operazione complessa e sintetica:
è la ricerca della coerenza dell’insieme delle
trasformazioni necessarie per utilizzare il territorio
come insieme di risorse fisiche e come recipiente per le
attività che richiedono spazio.

Parole: complesso, sintetico, coerenza
Complesso  che risulta dall’unione di varie parti o di
diversi elementi; che si manifesta sotto molteplici
aspetti
Sintetico  da sintesi: riduzione a un’unità di più idee,
concetti, nozioni e simili
Coerenza  che è privo di contraddizioni, di squilibri;
intima connessione e interdipendenza di parti;
continuità logica nel pensiero e nelle azioni
y
B) Gli attori
e le istituzioni
Parleremo dei soggetti, pubblici e privati,
che concorrono nel processo di
costruzione e trasformazione
della città e del territorio.
Un ruolo centrale, tra questi,
lo giocano le istituzioni,
rappresentative della volontà dei cittadini
Il processo di produzione
della città e del territorio
La città non nasce in un giorno:
è il risultato di un lungo processo storico
Per individuare i soggetti del processo di
formazione della città possiamo immaginare la
costruzione della città come un processo di
produzione di un oggetto complesso (la città)
che si svolge in un tempo discreto
Cerchiamo di comprendere le fasi nelle quali può
essere articolato il processo di produzione
della città e del territorio
Parole: trasformazioni fisiche e funzionali,
immobili
Trasformazione fisica  qualsiasi azione umana
capace di modificare lo stato di fatto fisico di un
immobile.
Trasformazione funzionale  qualsiasi azione umana
capace di modificare l'utilizzazione in atto di un
immobile.
Immobile  i beni immobili sono quelli che non si
muovono; comprendono perciò le aree, gli edifici e gli
altri manufatti.
Edoardo
Salzano:
Le fasi del processo di produzione
 Individuare il suolo sul quale la città deve sorgere
 Definire il disegno della città
 Progettare e costruire le opere di urbanizzazione
 Progettare e costruire gli edifici per le diverse utilizzazioni
 Gestire le opere e gli edifici realizzati
Ciascuna di queste operazioni richiede l’azione di diversi soggetti.
Ogni soggetto è caratterizzato da una missione e da un interesse.
I diversi interessi possono essere in conflitto tra loro
I soggetti del processo di produzione
la proprietà fondiaria, cioè i soggetti che possiedono la materia prima
elementare per la costruzione della città: il suolo sul quale essa sarà realizzata
l'impresa di costruzione, cioè gli imprenditori capitalisti la cui attività
produttiva consiste nel realizzare manufatti edilizi
 i lavoratori del settore delle costruzioni, i quali concretamente realizzano le
opere nelle quali la città consiste
la proprietà edilizia, cioè i soggetti che hanno acquistato i manufatti costruiti
dall’impresa di costruzione sul suolo
il capitale finanziario, cioè i soggetti (banche ecc.) che prestano il liquido che
serve ai precedenti soggetti per realizzare la loro operazione
il decisore dei confini della città, cioè il soggetto, in linea di principio
pubblico, che stabilisce quali sono i suoli urbanizzabili ed edificabili
l'urbanizzatore, cioè il soggetto, pubblico o privato, che progetta e realizza le
opere finalizzate alla urbanizzazione delle aree edificabili
il gestore/manutentore, cioè il soggetto al quale è affidato il compito di
curare la manutenzione della città e il suo funzionamento.
ATTENZIONE!!!
Figure sociali e persone concrete
Parliamo di soggetti nel senso di “figure
sociali”, non di persone concrete.
Nella concretezza dei fatti, in un unico
soggetto possono convivere e fondersi
più figure sociali.
La domanda delle imprese
Che cosa chiedono alla città le imprese?
Beni materiali
Spazi 
Spazi attrezzati 
Urbanizzazione generale
Beni immateriali
Formazione
Informazione
Comunicazione
La domanda delle famiglie
Che cosa chiedono alla città le famiglie?
Residenza
Attrezzature
Urbanizzazione generale
Servizi
(scuola, salute, mobilità, ricreazione ecc. ecc.)
Occasioni di lavoro
……..
.
La città come
luogo dei conflitti
Conflitto tra interessi collettivi e interessi
individuali
Conflitto tra pubblico e privato
(non coincide col precedente)
Conflitti nell’impiego delle risorse: la
questione della rendita urbana
La rendita: una definizione
Si chiama rendita il reddito che il proprietario di certi beni
percepisce in conseguenza del fatto che tali beni sono, o
vengono resi, disponibili in quantità scarsa; dove la scarsità va
intesa in uno dei seguenti sensi:
1) i beni in questione appartengono alla categoria degli agenti
naturali, disponibili in quantità limitata e inferiore al
fabbisogno;
2) i beni in questione vengono resi disponibili da chi li
possiede in quantità inferiore alla domanda che di essi si
avrebbe in corrispondenza di prezzi uguali ai loro costi.
(Claudio Napoleoni)
Rendita  reddito
ATTENZIONE:
Non confondere rendita e reddito.
La rendita è una delle tre forme
fondamentali di reddito: le altre due
sono il profitto e il salario
Bene, utilità, scarsità
ATTENZIONE:
Perché un oggetto sia un bene
è necessario che sia utile.
Perché un bene sia oggetto di
considerazione economica
è necessario che sia utile e scarso.
Un approfondimento:
La rendita urbana
La rendita è una delle forme di reddito
che ha un’importanza particolare
per le trasformazioni urbane
Un approfondimento è utile
per comprendere l’azione dei diversi soggetti
La rendita fondiaria
La rendita fondiaria è la forma classica della rendita.
È il reddito percepito dal proprietario fondiario
(proprietario di terreno: fondo = terreno di proprietà) in
conseguenza del fatto che egli è proprietario di un bene (la
terra) destinabile alla coltivazione o al pascolo.
La rendita fondiaria consente di comprendere facilmente il
meccanismo elementare della rendita
Il meccanismo della rendita
Supponiamo distinte le figure del proprietario terriero e del capitalista
produttore agricolo.
Se la terra complessivamente coltivabile in una determinata area è
inferiore a quella che sarebbe necessario coltivare per produrre beni
agricoli in quantità tale da soddisfare la domanda, una parte di quelli
che sarebbero disponibili a diventare produttori agricoli e ne avessero i
mezzi non possono diventarlo.
Il proprietario terriero allora, in virtù del privilegio di essere
proprietario di un bene scarso, ha la possibilità di far pagare un
prezzo al produttore che voglia utilizzare il suo terreno.
Rendita assoluta e rendita differenziale
Rendita assoluta è la rendita che sorge nella misura in cui la
terra disponibile complessivamente nell'ambito di una
determinata area è scarsa rispetto al fabbisogno (rendita come
forma di reddito percepibile per la scarsità generale di quel
bene)
Rendita differenziale: deriva dal fatto che, se la terra è
generalmente scarsa, e quindi la proprietà di essa rende
possibile la percezione di una rendita, esistono tuttavia
differenze tra i vari tipi di terra in relazione all'uso che se ne
vuole fare.
Riepilogando
Ogni bene scarso appropriabile dà luogo a un reddito, percepibile
dal proprietario in quanto tale, il quale è costituito da due parti:
 una parte, che c'è in ogni rendita, è la rendita assoluta e dipende
dalla scarsità generale di quel bene;
 un'altra parte, che c'è solo in corrispondenza di un sottoinsieme di
beni, è la rendita differenziale o relativa, e dipende dalla maggiore
appetibilità, o utilizzabilità, di quel particolare bene rispetto ad altri
della stessa categoria.
La rendita totale coincide con la rendita assoluta nel caso dei beni
meno appetibili (per esempio, la terra meno fertile e più lontana).
La rendita fondiaria urbana
La rendita fondiaria urbana è il reddito che deriva dalla
proprietà dei terreno in relazione non suo uso agricolo, ma
all'uso edilizio urbano.
I terreni urbani sono quelli nei quali è avvenuto un processo
storico di urbanizzazione:
 non nel senso che ogni terreno sul quale sia percepibile
rendita fondiaria urbana sia stato concretamente investito da un
processo di urbanizzazione in senso stretto,
 ma nel senso che ognuno di tali terreni è stato posto dalla
storia in una collocazione tale da poter essere utilizzato a fini
edilizi, e cioè concretamene urbanizzato.
Una rendita manovrabile
La scarsità del bene “terreno urbano” non è una scarsità
naturale in senso proprio, ma una scarsità che deriva dal
fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente
dotato di quei requisiti che ne rendono possibile una
utilizzazione edilizia-urbana.
La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità
manovrabile.
Poiché il grado della scarsità influenza i livelli della
rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili.
Rendita fondiaria urbana
assoluta e differenziale
Anche nel caso della rendita fondiaria urbana si può
distinguere la componente assoluta dalla componente
differenziale.
 La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al
terreno dal fatto che esso è edificabile.
 La rendita differenziale è quella che deriva dal fatto che
un particolare terreno presenta vantaggi e requisiti che lo
rendono più appetibile di altri.
L’intervento pubblico e la rendita
L’intervento pubblico, attraverso i piani e gli investimenti.
 con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono
potenzialmente edificabili, con la realizzazione delle opere di
urbanizzazione,
 con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il
rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente
edificabili,
 con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei
servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche
delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc. )
accresce o diminuisce l'appetibilità relativa delle varie aree edificabili.
Ancora sulla rendita urbana
In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene minore è il
livello della rendita assoluta. Questo vale per i beni che sono fungibili
Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che, e che le differenze delle
qualità dei terreni sono notevolissime (la rendita differenziale è molto
più consistente delle rendita assoluta).
Ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre.
In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una
consistente quantità di nuove aree edificabili determina un
innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le
aree che erano precedentemente riconosciute edificabili
Rendita edilizia
Ipotizziamo un assetto del regime proprietario tale che le aree edificabili siano
espropriate dalla mano pubblica e cedute in uso a chi voglia utilizzarle a un
prezzo uguale a zero.
In questo caso non c'è più rendita fondiaria urbana.
Ma chi ha ricevuto in uso il terreno può costruirvi a utilizzare il costruito a
suo piacimento. Avremo così une nuova categoria di beni - anch'essi scarsi e
anch'essi in appartenenza a qualcuno a titolo proprietario. Anche qui, dunque,
avremo un meccanismo di rendita: con una componente assoluta, dipendente
dalla scarsità generale di edifici rispetto al fabbisogno, e una rendita
differenziale, nella quale entrano quelle stesse componenti di differenziazione
qualitativa e d'uso tra i vari edifici che avevamo già visto nel caso dei terreni
urbani.
Rendita immobiliare
Possiamo dire, in conclusione, che, nel corso del
processo di urbanizzazione ed edificazione, la rendita
fondiaria viene trasformata in rendita edilizia.
L'insieme dell'una e dell'altra, oltre che della rendita
fondiaria agraria, la chiameremo “rendita
immobiliare”, la quale comprende quindi tutte le
rendite derivanti dalla proprietà di beni immobili.
Chiudiamo questa parentesi di approfondimento.
Abbiamo individuato gli elementi fondamentali del
meccanismo della rendita urbana
Riprendiamo adesso l’esame dei soggetti
Ci occuperemo delle istituzioni,
cioè dalle espressioni del
“soggetto pubblico”
Il regime democratico
Dal 1945 in Italia vige un sistema democratico
rappresentativo.
La Costituzione della Repubblica italiana, approvata
nel 1947 ed entrata in vigore il 1° gennnaio 1948,
definisce i principi fondamentali, i diritti e doveri
dei cittadini e l’ordinamento della Repubblica.
È di quest’ultimo che richiameremo alcuni elementi
essenziali: quelli cioè che definiscono il profilo
giuridico del soggetto pubblico.

I livelli di governo
I livelli di governo definiti dalla Costituzione,
cioè i livelli territoriali in relazione ai quali
si articola il potere democratico,
sono quattro:
 La Repubblica
 La Regione
 La Provincia e la Città metropolitana
 Il Comune

Il principio di sussidiarietà
È quel principio, adottato dalla Unione europea
come criterio di attribuzione e ripartizione dei
poteri e delle competenze tra organismo
sovranazionale e stati nazionali.
E’ quel principio per il quale ogni ente territoriale
ha competenza per tutti (e soltanto per) quegli
oggetti e aspetti in relazione ai quali le scelte siano
efficacemente governabili all’interno di quel livello
territoriale.

Costituzione, articoli 1 e 114
Articolo 1
L’Italia è una repubblica democratica,
fondata sul lavoro.
La sovranità appartiene al popolo,
che la esercita nelle forme e nei limiti
della Costituzione.
Articolo 114
(testo 2001)
La Repubblica è costituita dai Comuni, dalle Province,
dalle Città metropolitane, dalle Regioni e dallo Stato.
Potere legislativo e potere esecutivo
Sulla base dei principi della separazione dei tre
poteri pubblici (legislativo, esecutivo e
giurisdizionale), introdotti dalla rivoluzione borghese
e dall’illuminismo e vigenti in tutti i paesi d’Europa,
il potere legislativo (parlamenti nazionale e
regionali) è separato dal potere esecutivo (governi
nazionale e regionale, giunte provinciale e
comunale) e da quello giurisdizionale (magistratura
civile, penale, amministrativa)

Gli organi del potere legislativo
Il potere legislativo è esercitato dal Parlamento
nazionale e dai Consigli regionali.
Il Parlamento nazionale è eletto da tutti i cittadini in
età di voto. È articolato in Senato e Camera dei
deputati.
I Consigli regionali sono eletti da tutti i cittadini in
età di voto residenti nella Regione. Il loro
funzionamento è definito dagli statuti regionali.

Competenze legislative fino al 2001
Dal 1948 al 2001 le Regioni avevano competenza
legislativa, nell’ambito dei principi fissati dal
Parlamento nazionale, nelle materie stabilite
dall’articolo 117 della Costituzione.
Tra le materie di competenza legislativa regionale
vi era l’urbanistica.
Nelle altre materie la competenza legislativa è del
Parlamento nazionale.
Competenze legislative oggi
L'articolo 117 della Costituzione è stato sostituito
con la Legge costituzionale 18 ottobre 2001, n. 3
che stabilisce, in termini generali, che “La potestà
legislativa è esercitata dallo Stato e dalle Regioni
nel rispetto della Costituzione, nonché dei vincoli
derivanti dall'ordinamento comunitario e dagli
obblighi internazionali” e distingue poi
competenze esclusive dello Stato, competenza
concorrente tra Stato e Regioni.
2. Lo Stato ha legislazione esclusiva nelle seguenti
materie:
Competenze esclusive dello Stato
Tra le competenze esclusive dello Stato il nuovo
articolo 117 pone le seguenti:
determinazione dei livelli essenziali delle
prestazioni concernenti i diritti civili e sociali che
devono essere garantiti su tutto il territorio
nazionale;
tutela dell'ambiente, dell'ecosistema e dei beni
culturali.
Competenze concorrenti Stato-Regioni
Tra le competenze concorrenti il nuovo articolo 117 pone le
seguenti:
•governo del territorio;
•porti e aeroporti civili;
•grandi reti di trasporto e di navigazione;
•ordinamento della comunicazione;
•produzione, trasporto e distribuzione nazionale dell'energia;
•valorizzazione dei beni culturali e ambientali.
Competenze esclusive delle Regioni
Sempre secondo il nuovo testo della
Costituzione:
Spetta alle Regioni la potestà legislativa in
riferimento ad ogni materia non
espressamente riservata alla legislazione dello
Stato.
Le province a statuto speciale
Le province di Bolzano e Trento hanno
un regime particolare, derivante il
particolare processo politico di
formazione: esse sono le uniche province
che hanno competenza legislativa

Le Regioni a statuto straordinario
Alcune Regioni furono istituite subito prima di
quelle “normali” ed ottennero una particolare
autonomia:
per ragioni strategiche e diplomatiche: le regioni di
confine, a composizione etnica in larga misura non
italiana (Valle d’Aosta, Trentino-Alto Adige, FriuliVenezia Giulia)
per ricondurre in un quadro unitario le tendenze
separatistiche (Sicilia e Sardegna)

Le competenze degli enti locali
Le competenze degli Enti locali sono state
rinnovate:
prima dalla legge 142/1990, “Nuove norme
sull’ordinamento degli enti locali”
poi dal decreto legislativo. 267/2000, “Testo unico
delle leggi sull’ordinamento degli enti locali”
Quest’ultimo costituisce ora il testo riassuntivo di
tutti i provvedimenti emanati via via nel tempo
Trattato di Maastricht, articolo 3b
1. La Comunità interviene entro i limiti dei poteri
conferiti da questo Trattato e degli obiettivi ivi
assegnati.
2. Nei campi che non ricadono nella sua esclusiva
competenza la Comunità interviene, in accordo con il
principio di sussidiarietà, solo se, e fino a dove, gli
obiettivi delle azioni proposte non possono essere
sufficientemente raggiunti dagli Stati membri e, a
causa della loro scala o dei loro effetti, possono essere
raggiunti meglio dalla Comunità.
3. Nessuna azione della Comunità può eccedere ciò che è
necessario per raggiungere gli obiettivi di questo
Trattato.
Area metropolitana e città metropolitana
Ai comuni e alle province la legge 142/1990 e il
decreto legislativo 267/2000 aggiungono un nuovo
ente: la città metropolitana.
In alcune aree del paese, dove le relazioni tra più
comuni limitrofi, la continuità urbanizzativa o
particolari ragioni ambientali hanno concorso a
unificare in un unico organismo più comuni, definite
aree metropolitane, viene istituita la Città
metropolitana, che sostituisce la provincia e ne assorbe
le competenze, assumendo anche alcune delle
competenze dei comuni in essa compresi.
DL 267/2000, articolo 22 – Aree metropolitane
1.
Sono considerate aree metropolitane le zone comprendenti i comuni di
Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari, Napoli e gli
altri comuni i cui insediamenti abbiano con essi rapporti di stretta
integrazione territoriale e in ordine alle attività economiche, ai servizi
essenziali alla vita sociale, nonché alle relazioni culturali e alle caratteristiche
territoriali.
2.
Su conforme proposta degli enti locali interessati la regione procede entro
centottanta giorni dalla proposta stessa alla delimitazione territoriale dell’area
metropolitana. Qualora la regione non provveda entro il termine indicato, il
Governo, sentita la Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto
legislativo 28 agosto 1997, n. 281, invita la regione a provvedere entro un
ulteriore termine, scaduto il quale procede alla delimitazione dell’area
metropolitana.
3.
Restano ferme le città metropolitane e le aree metropolitane definite dalle
regioni a statuto speciale.
DL 267/2000, articolo 23 – Città metropolitane
1. Nelle aree metropolitane di cui all’articolo 22, il comune
capoluogo e gli altri comuni ad esso uniti da contiguità
territoriale e da rapporti di stretta integrazione in ordine
all’attività economica, ai servizi essenziali, ai caratteri
ambientali, alle relazioni sociali e culturali possono
costituirsi in città metropolitane ad ordinamento
differenziato.
(omissis)
5. La città metropolitana, comunque denominata, acquisisce
le funzioni della provincia; attua il decentramento previsto
dallo statuto, salvaguardando l’identità delle originarie
collettività locali.
Forme associative
La legge prevede anche varie forme
associative di comuni :
comunità montane,
comunità di isola o di arcipelago,
unioni di comuni,
consorzi
Si tratta di forme di collaborazione, più o
meno stabile e finalizzata, nell’ambito delle
quali gli enti che vi partecipano conservano
intatta la propria sovranità