Diapositiva 1

VII APPUNTAMENTO ANNUALE
FINANZA E FISCALITA’ LOCALE
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL
PATRIMONIO IMMOBILIARE
Viareggio 7- 8 ottobre 2008
1
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Introduzione
Patrimonio Immobiliare dello Stato
Immobili dello Stato ed Enti Previdenziali
Valore di libro
(euro)
Valore di Mercato
(Euro)
Patrimonio dello Stato
30 Miliardi
54 Miliardi
Università
5 Miliardi
10 Miliardi
Enti Pubblici
1 Miliardi
2 Miliardi
Enti previdenziali
6 Miliardi
6 Miliardi
TOTALE
42 Miliardi
72 miliardi
Affitti Percepiti
(Euro)
50 milioni
50 Milioni
Fonte: (Milano Finanza Andrea Bassi Vendesi Palazzi d’Italia )
2
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Introduzione
Immobili delle Amministrazioni Territoriali
Valore di libro
(euro)
Valore di Mercato
(Euro)
Affitti Percepiti
(Euro)
Regioni
4 Miliardi
11 Miliardi
100 milioni
Province
12 Miliardi
29 Miliardi
60 milioni
Comuni
93 Miliardi
227 Miliardi
2,3 Miliardi
Enti Pubblici (Asl ecc)
15 Miliardi
29 Miliardi
Edilizia Residenziale
Pubblica
25 Miliardi
53 Miliardi
1 miliardo
TOTALE
149 Miliardi
349 miliardi
4,01 Milioni
Fonte (Milano Finanza Andrea Bassi Vendesi Palazzi d’Italia)
La nuova Finanziaria (art. 58 legge113/2008) prevede che in breve tempo gli enti locali devono
predisporre “ Il Piano delle Alienazioni immobiliari” nei quali sono stati individuati tutti gli immobili non
strumentali all’esercizio delle funzioni pubbliche che quindi possono essere dismessi e valorizzati.
3
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Introduzione
 Art. 58 la nuova legge n. 113 conversione in legge del Decreto Legge n. 112 del 2008
evidenzia la volontà di giungere ad una chiara cognizione del patrimonio immobiliare degli enti
pubblici per arrivare in un secondo momento, ad un piano di dismissione e valorizzazione del
patrimonio immobiliare.
 Art. 58 comma 1:” l’ente locale è chiamato a redigere l’elenco degli immobili da valorizzare e
da alienare, da allegare al proprio bilancio di previsione”.
Legge n.133 del 2008
Art. 58
Forme di Semplificazione del processo di dismissione degli asset
Snellimento procedure per
variante urbanistica
Apporto a fondi
immobiliari
Riduzione dei tempi di
dismissione
4
Nuove Leggi
Gestione del Patrimonio Statica
Gestione del patrimonio Dinamica
LA
DE
Valorizzazione e Dismissione
del patrimonio “Disponibile”
Fonte di reddito (cassa)
Opportunità per gli enti locali
Investimenti sul territorio in
progetti di riqualificazione
5
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Introduzione
 La strategia di valorizzazione di un patrimonio immobiliare prevede un processo composto
da varie fasi, riassunte nel seguente diagramma
Società di
Property
Censimento del Patrimonio
immobiliare
FASE 1: Censimento
Segmentazione
in Portafogli
Portafoglio
“disponibile”
Valutazione
Advisor immobiliare
Portafoglio
“Indisponibile”
FASE 2: Analisi
Razionalizzazione dei portafogli
Definizione del portafoglio da dismettere
FASE 3: Dismissione
Valorizzazione
Vendita Diretta
Dismissione e
valorizzazione
Intervento di Privati
attraverso specifici veicoli
Advisor immobiliare
6
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare
Censimento del Patrimonio
immobiliare
FASE 1: Censimento
Società di property
Valutazione
Segmentazione
in portafogli
Portafoglio
“disponibile”
Portafoglio
“Non Disponibile”
Razionalizzazione dei portafogli
E definizione del portafoglio da dismettere
Vendita Diretta
Dismissione e
valorizzazione
Intervento di Privati
attraverso specifici
veicoli
7
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare
Il censimento del patrimonio rimane la prima garanzia per l’esatta definizione di
strategie perseguibili e attuabili.
Qualunque politica di gestione e valorizzazione deve avere alla base una perfetta
conoscenza del patrimonio :









Ubicazione
Consistenza
Destinazione d’uso
Situazione tecnico-amministrativa
Situazione urbanistica
Situazione locativa
Stato manutentivo
Rendimenti
Problematiche ambientali
8
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare

Ubicazione



Consistenza







Destinazione d’uso





Analisi macroeconomiche
(flussi demografici, p.i.l. complessivo e procapite, tasso
d’occupazione, settori trainanti dell’economia…)
Analisi del contesto
Sup. lorde per destinazioni d’uso
Sup. commerciali in uso
Volumetria
Sup. terreno
Parcheggi
Residenziale
Terziario – uffici
Commerciale
Depositi Magazzini
Parcheggi
Scuole
Servizi (scuole, strutture sanitarie e assistenziali)
Terreni Agricoli
Terreni edificabili
9
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare


Situazione tecnico amministrativa




Situazione urbanistica





Situazione locativa



Amministrativa
Catastale
Edilizia
Strutturale
Impiantistica
Analisi degli strumenti generali e attuativi
Destinazioni ammissibili
Superfici e volumi edificabili
Standard
Numero e qualità dei conduttori
Struttura e durata dei contratti
Facoltà e condizioni di recesso
Clausole contrattuali generali e/o particolari
Congruità dei canoni
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare
Condizioni d’uso
 Analisi dei costi di gestione
 Analisi dei costi di manutenzione ordinaria
 Investimenti futuri in manutenzione
straordinaria

Stato manutentivo

Rendimento


Problematiche ambientali



Cap. rate di ingresso
Cap. rate di uscita
IRR
Indagine ambientale
Piano di caratterizzazione
Eventuali costi di bonifica
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 2: Analisi del Patrimonio Immobiliare
Censimento del Patrimonio
immobiliare
Segmentazione
in portafogli
FASE 2: Analisi
Portafoglio
“Disponibile”
Valutazione
Advisor immobiliare
Portafoglio
“Indisponibile”
Razionalizzazione dei portafogli
Definizione del portafoglio da dismettere
Vendita Diretta
Dismissione e
valorizzazione
Intervento di Privati
attraverso specifici veicoli
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 2 Analisi – Valutazione
VALUTAZIONE:
analisi dell’andamento del mercato immobiliare e della redditività
dei singoli immobili al fine di determinare il massimo miglior valore
ottenibile.


Mercato




Strumenti Urbanistici


Canone
Valori
Rendimenti
Assorbimento
Concorrenza
Analisi degli strumenti generali e attuativi
Verifica della possibilità di cambio di
destinazione urbanistica
Attività di concertazione con la P.A.
Redazione di un Business Plan economico finanziario
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 2 Analisi: Segmentazione del portafoglio
Portafoglio
“Indisponibilie”
Il portafoglio Indisponibile è destinato allo svolgimento di servizi pubblici e al
conseguimento di fini pubblici. Appartengono a questa categoria i beni in
uso ad enti pubblici, foreste, parchi, riserve e servizi.
LIBERI
Terreni (foreste parchi ecc)
Non alienabili
Beni in uso a Enti Pubblici
Ottimizzazione della
gestione
Edilizia residenziale pubblica
Non alienabili
Occupati
Beni in uso a enti pubblici
vincolati
Parzialmente occupati
Beni in uso a enti pubblici
non vincolati
Razionalizzazione degli
spazi
Portafoglio disponibile
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 2 Analisi: segmentazione del portafoglio
Portafoglio
“Disponibilie”
Il portafoglio comprende immobili liberi, non strumentali e terreni che possono
essere dismessi.
Alienabili
DISMISSIONE
Tempi brevi
Da valorizzare
VALORIZZAZIONE
Tempi
medio/lunghi
Alienabili
DISMISSIONE
Tempi brevi
Da valorizzare
VALORIZZAZIONE
Tempi
medio/lunghi
Alienabili
VALORIZZAZIONE
Tempi
medio/lunghi
Da valorizzare
VALORIZZAZIONE
Tempi
medio/lunghi
Immobili liberi
Immobili locati
Iniziative di sviluppo:
•Aree dismesse
•Terreni liberi
•Immobili con funzioni
obsolete
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Dismissione e Valorizzazione del Portafoglio
Censimento del Patrimonio
immobiliare
Segmentazione
in portafogli
Portafoglio
“Disponibile”
“disponibile”
Valutazione
Portafoglio
“Non
“Indisponibile”
Disponibile”
Razionalizzazione dei portafogli
EDefinizione
definizionedel
delportafoglio
portafoglioda
dadismettere
dismettere
Dismissione e
valorizzazione
FASE 3: Dismissione
Valorizzazione
Intervento di Privati
attraverso specifici veicoli
Vendita Diretta
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Procedure di dismissione
VENDITA DIRETTA
Frazionata o in Blocco
Procedura:
Asta pubblica
Tempi lunghi necessari alla dismissione completa
Incassi legati all’avanzamento delle vendite
Esposizione al rischio immobiliare sull’invenduto
Gestione del processo di vendita
INTERVENTO DI PRIVATI ATTRAVERSO
SPECIFICI VEICOLI
Veicoli finanziari:
Cartolarizzazione - Fondo immobiliare - Società mista
Tempi ridotti tramite il conferimento dei cespiti in un
progetto finanziario
Incassi immediati o parzialmente anticipati
Mantenimento di forme di controllo indiretto e
partecipazione ai ricavi derivanti da eventuali valorizzazioni
Costituzione di un strumento disponibile anche per future
operazioni
Gestione degli immobili a carico della società acquirente
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione
INTERVENTO DI PRIVATI ATTRAVERSO SPECIFICI VEICOLI
Portafoglio “Da alienare”
Beni da cedere - Tempi
brevi
Beni da valorizzare - Tempi
medio/ lunghi
Cartolarizzazione
Fondo Immobiliare di sviluppo
Fondo Immobiliare
Società mista
STU Società di Trasformazione Urbana
(iniziative di piccole dimensioni)
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Cartolarizzazione
Procedura:
Le leggi 410 del 2001 n. 289 del 2002 hanno introdotto la possibilità di dismettere
portafogli immobiliari
delle regioni e degli enti locali attraverso operazioni di
cartolarizzazione.
La cartolarizzazione è la cessione di attività o beni di una società definita
tecnicamente originator, attraverso l'emissione ed il collocamento di titoli obbligazionari.
Advisor Immobiliare
Ente Locale
Prezzo diffferito
Piano dismissione degli immobili
Cessione degli
immobili
Definizione dei valori
di cessione
Server
Proventi derivanti dalla
cessione degli immobili
Società veicolo
(SPV)
titoli
Gestione del
portafoglio
(banche o intermediari finanziari)
Vendita e gestione
degli asset
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Cartolarizzazione
Legislazione
•Legge 410 del 2001 Dismissione di patrimoni immobiliari tramite tecnica della
cartolarizzazione
•Legge n. 289 del 2002 art.84 autorizza gli Enti Locali (Province, Regioni e Comuni) a
costituire società atte alla realizzazione di operazioni di cartolarizzazione
Benefici
•Possibilità di avere una parte di liquidità immediata;
•Gestione degli asset delegata a terzi;
•Maggiore disponibilità di tempo per effettuare la vendita degli immobili.
Fattori critici
•Elevati costi fissi in caso di dimensioni limitate del portafoglio;
•Necessità di avere un piano di dismissione degli immobili definito.
Casi applicativi
Comune di Venezia
Scip2
Comune di Roma
13 asset di pregio
20.000 unità immobiliari
700 immobili residenziali
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Cartolarizzazione
Comune di
Venezia
Cartolarizzazione il comune di Venezia
(prima operazione di cartolarizzazione di un comune Italiano)
Finalità dell’operazione :
Società coinvolte:
Asset da dismettere
reperire risorse per un programma di valorizzazione (ristrutturazione e
manutenzione straordinaria ) di immobili comunali.
comune di Venezia
Vecart s.r.l.società veicolo
Yard
Dexia Creditop
13 asset di pregio
Palazzo Foscari
Contarini
Palazzo Zaguri
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Fondo comune d’Investimento Immobiliare
Procedura:
Prezzo diffferito
Ente Locale
Advisor Immobiliare
operativa
Conferimento/Vendita
Asset Management
Gestione immobiliare
Fondo immobiliare
Esperto
indipendente
Emissione
Sottoscrizione
Quote del Fondo
SGR
Gestione finanziaria
Liquidazione
fondo
Investitori
Mercato immobiliare
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Fondo comune d’Investimento Immobiliare

Gestione del Fondo Immobiliare (Governance)

La responsabilità primaria di gestione di un Fondo
Immobiliare appartiene alla SGR che lo istituisce;

Comitato Consultivo
in attività di controllo, monitoraggio e anche gestione del
• Membri eletti dall’Assemblea dei
Partecipanti
• Pareri al CdA della SGR in merito
a decisioni quali operazioni in
conflitto d’interesse, investimenti /
dismissioni di entità rilevanti,
modifiche regolamentari
Tuttavia è possibile un ampio coinvolgimento dei quotisti
fondo, soprattutto nel caso di prodotto riservati ad
Investitori Qualificati;
SGR

• CdA dell’SGR:
La partecipazione dei quotisti alla governance di un fondo
si realizza innanzitutto tramite la loro partecipazione
all’Assemblea, che può deliberare in merito ai principali
Assemblea dei Partecipanti
elementi di vita del fondo diversi dalla gestione ordinaria,
• Elegge il Presidente
dell’Assemblea
quali ad esempio le modifiche sostanziali al regolamento e
• Delibera su modifiche
regolamentari
la sostituzione della SGR;
• Delibera in merito alla
sostituzione della SGR

L’Assemblea nomina anche un Comitato Consultivo (o
altrimenti denominato) che può esprimersi con parere in
Quotisti
certi casi obbligatorio e in altri casi vincolante su una serie
di materie di gestione ordinaria quali ad esempio
Fondo Immobiliare
l’approvazione del business plan del Fondo e del budget
annuale, l’attribuzione di incarichi di outsourcing, e così
via.
23
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Fondo comune d’Investimento Immobiliare

Vantaggi
Governance:
La responsabilità della gestione è per legge delle SGR ma è possibile da parte dell’ente pubblico mantenere sia
il monitoraggio che un ruolo decisionale attraverso la nomina di uno o più degli organi eventualmente preposti;

Esperti indipendenti:
Ogni Fondo immobiliare deve affidarsi a società o persone fisiche, con determinati requisiti richiesti dalle norme
in vigore, incaricate di effettuare le perizie, le stime e le valutazioni periodiche sul portafoglio immobiliare del
fondo al fine di determinare il valore contabile degli immobili, assicurando una maggiore trasparenza;

Esternalizzazione delle attività di gestione:
Consente all'investitore istituzionale un investimento diretto in beni immobili senza l'onere di una struttura
interna fissa che gestisca il patrimonio immobiliare, permettendo una riduzione dei costi fissi interni;

Trasparenza gestionale:
La gestione degli immobili affidata ad una struttura professionale garantisce un’elevata trasparenza gestionale
dell’investimento;

Maggiore liquidabilità:
Gli investimenti immobiliari divengono attività finanziarie maggiormente liquidabili rispetto ad investimenti
puramente immobiliari;

Massimizzazione del valore di capital gain:
La gestione professionale del patrimonio permette di massimizzare la redditività annuale e nell'ottenimento di
capital gain al termine della durata del Fondo stesso, quando la società di gestione procederà allo smobilizzo
degli investimenti;
24
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Key facts fiscali e
finanziari






Esenzione da imposte dirette: non sono previste imposte sui redditi da capitale, sui redditi immobiliari, sulle
plusvalenze immobiliari e sui redditi distribuiti dal Fondo Immobiliare;
L’unica imposta a cui sono soggetti i Fondi Immobiliari è l’ICI, per la quale non sono previste agevolazioni.
Gli obblighi d’imposta sono in capo ai detentori delle quote, in caso di riscatto, liquidazione o vendita delle
stesse, ovvero di distribuzione dei dividendi e sono pari al 20%, a titolo di ritenuta d’acconto per imprenditori e
società e a titolo di imposta per persone fisiche;
In ogni caso non è prevista nessuna tassazione sui capital gain maturati con il realizzo, da parte del fondo, di
plusvalenze e/o redditi di altra natura;
Facilità di accesso al credito: la trasparenza delle informazioni riguardanti la situazione economica,
patrimoniale e finanziaria, nonché i vincoli legati all’allocazione dei budget per gli investimenti, a cui sono
soggetti i Fondi Immobiliari, facilitano il reperimento di capitale di prestito;
I fondi immobiliari hanno una capacità di indebitamento massima stabilita dalla normativa vigente. Tale
capacità è calcolabile come il 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in
società immobiliari, più il 20% di tutte le altre attività. L’accensione di prestiti per un importo pari al 60% del
valore degli Immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari comporterebbe –
ove l’attivo del fondo sia interamente costituito da dette attività – un indebitamento pari ad almeno 150% del
valore complessivo netto del fondo.
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione– Fondo Immobiliare
IL FONDO IMMOBILIARE come alternativa alla vendita all’asta o alla cartolarizzazione dei
beni immobili
Vantaggi rispetto alle altre procedure di dismissione:

Il Fondo Immobiliare uno strumento ampiamente sperimentato ed estremamente flessibile, in
grado di conciliare i molteplici obiettivi dell’operazione;

Il Fondo Consente tempi più ridotti di una vendita progressiva all’asta e il mantenimento di
un’influenza sulla governance dei beni;

Il fondo permette una gestione professionale dei beni e la valorizzazione;

Permette all’Ente la partecipazione ai risultati della valorizzazione futura;

Si tratta di uno strumento eventualmente disponibile anche per ulteriori successive operazioni;

Ha un trattamento fiscale vantaggioso.
26
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – fondo Immobiliare
Casi applicativi
Dismissione
degli Immobili
dello Stato
FIP: Fondo a immobili pubblici sponsorizzato dal Ministero dell’Economia e
delle Finanze, proprietario di un portafoglio di 394 immobili a uso non residenziale occupati dal
Ministero enti previdenziali e altri enti statali. Il FIP ha stipulato un unico contratto di locazione (9+9
rinnovabile automaticamente) con l’Agenzia del Demanio. Il canone annuo iniziale è pari a 270
milioni di €(8.1% del prezzo di trasferimento degli immobili). Il conferimento e’stato effettato a un
valore di circa €3.4 miliardi, con una leva iniziale del 60%. L’operazione e’durata circa 12 mesi e ha
visto la sottoscrizione del 100% delle quote da parte dei collocatori nel dicembre del 2004.
Patrimonio Uno: Fondo con oggetto il conferimento e trasferimento di beni immobili ad uso
diverso da quello residenziale di proprietà dello stato e di altri soggetti per un valore di circa €680
milioni. Il collocamento e’stato effettuato dalla SGR, individuata con procedura competitiva. Gli
immobili sono a prevalenza a uso uffici da valorizzare o da dismettere a breve. Il patrimonio
e’suddivisibile in 33 immobili soggetti a contratto unico con Agenzia del Demanio e 42 immobili locati
a terzi. Le strategie di gestione degli immobili sono: trading, reconversion/upside, strategic, e long
termlease.
27
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – fondo Immobiliare
Casi applicativi
Monteluce
La struttura finale prevede la costituzione di un Fondo immobiliare ad apporto,
contrattualmente legato alla SGR per la gestione del portafoglio immobiliare e
indirettamente collegato a: Property Manager; Facility Manager; Banca Depositaria
REAG
Advisory
della procedura di valorizzazione
Nomura
Finanziamento ponte
(2.55 MM)
Regione
Umbria
Quote del fondo
(53.55 MM)
REAG
Esperto Indipendente del Fondo
SGR
Property
Manager
Gestione Fondo
Conferimento degli
immobili (51 MM) e
cassa (2.55 MM)
Fondo
Monteluce
Banca
Depositaria
Facility
Manager
Fonte: Nomura
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – fondo Immobiliare
La Struttura Finanziaria: Prezzo Iniziale e Prezzo Differito
Casi applicativi
Monteluce
Al fine di garantire alla Regione e
all’Università la partecipazione ai proventi
derivanti dallo sviluppo del progetto
immobiliare, il prezzo corrisposto dagli
mercato degli investitori sarà costituito da :
•· Un Prezzo Iniziale pari per un
controvalore pari all’[x]% del valore degli
immobili (ipotizzato per ora pari all’ 85%)
• Un Prezzo Differito che sarà corrisposto
ad esito della liquidazione del Fondo
T
Costituzione
del Fondo
Liquidazione del
Fondo
Mercato degli
Investitori
Mercato degli
Investitori
Prezzo Iniziale
43.35MM (85%)
Quote del fondo
Regione
Umbria
Prezzo Differito
[X] % PD
Conferimento degli
immobili (51 MM) e
cassa (2.55 MM)
Fonte: Nomura
Quote del fondo
Fondo
Monteluce
Vendita Immobili
Mercato
Immobiliare
29
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare
La Struttura Finanziaria: Sintesi
Casi applicativi
APPORTO
Monteluce
Regione
Umbria
Conferimento
Prezzo Differito
Quote del fondo
degli immobili
Fondo
Monteluce
COLLOCAMENTO
Nomura
(Global Coordinator)
Prezzo Iniziale
REAG
Advisor Immobiliare
Quote del fondo
Mercato degli
Investitori
LIQUIDAZIONE
Mercato
Immobiliare
Liquidazione
del fondo
Fonte: Nomura
30
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare
Fondo Immobiliare – Comune di Milano 1
Casi applicativi
Comune di Milano
Finalità dell’operazione :
Enti e operatori
Asset da dismettere
Reperire risorse da destinare da destinare alla rivitalizzazione dei
quartieri di edilizia sociale e alla riqualificazione delle infrastrutture
Comune di Milano
Cassa Depositi e Prestiti S.p.A.
BNL Fondi Immobiliari SGR.p.A. (SGR)
Agenzia del Territorio di Milano
Consiglio Notarile di Milano
REAG S.p.A.
76 lotti
20% immobili residenziali liberi
15% box e autorimesse
30% immobili residenziali occupati
35% immobili anche locati ad uso diverso commerciali
magazzini, uffici
Criteri di scelta degli immobili
•Immobili siti in condomini (onerosi come spese di gestione per la pubblica amministrazione
•Immobili liberi
•Immobili attualmente occupati per usi diversi dal residenziale (es. magazzini, uffici e autorimesse)
•Esclusi le aree libere in attesa di una nuova e più conveniente valorizzazione
31
Casi applicativi
Comune di Milano
Garanzie sociali
Il diritto di opzione di acquisto dell’alloggio con uno sconto del 30% del prezzo di mercato
dell’alloggio libero (immobili fuori dal centro storico).
Diritto di prelazione dell’immobile in caso di vendita all’asta al prezzo di aggiudicazione;
Diritto di opzione per l’acquisto dell’usufrutto ai conduttori ultrasessantacinquenni in caso di
mancato esercizio di opzione dell’intera proprietà;
Diritto di rinnovo del contratto limitatamente ai conduttori con reddito familiare non superiore ai
limiti previsti dalla Legislazione Regionale per l’edilizia residenziale sociale.
Nessuno sconto è previsto per gli alloggi di pregio, solo diritto di prelazione a prezzo di mercato
Modalità di trasferimento degli immobili
1.
Prima parte viene trasferita al fondo sulla base di un contratto di apporto a fronte della
sottoscrizione da parte del Comune di quote del fondo di classe A e quote di classe B.
Le quote di classe A saranno collocate presso investitori qualificati da uno o più intermediari
finanziari scelti dal comune con procedura di evidenza pubblica
Le quote di classe B saranno conservate dal comune. Tale quote garantiscono i diritti di
Governance finalizzati ad assicurare i vincoli di salvaguardia e garanzie sociali.
2.
La restante parte verrà trasferita al fondo a fronte del pagamento di un corrispettivo in
denaro
32
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare
Casi applicativi
Comune di Milano
Comune di Milano
Prezzo diffferito
Cassa Depositi e Prestiti
REAG
Advisor Immobiliare
Quote di classe A
Investitori
Denaro
Quote fondo
Conferimento/Vendita
Comune di Milano
Asset Management
Quote di classe B
Gestione immobiliare
Liquidazione
fondo
Fondo immobiliare
Mercato immobiliare
SGR
REAG Esperto
indipendente
Gestione finanziaria
33
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare
Casi applicativi
Processo di dismissione del portafoglio immobiliare del comune di Milano
Comune di Milano
Maggio 2007
Attivazione di un rapporto di partnership Tra Comune e Cassa Depositi e
Prestiti mediante sottoscrizione di un Protocollo d’Intesa per la valorizzazione del
Patrimonio Comunale
Giugno 2007
Firma di un Protocollo di Intesa che definisce la finalità dell’intervento. L’obiettivo
dell’accordo è di reperire risorse da destinare a:
•Rivitalizzazione dei quartieri di edilizia sociale;
•Riqualificazione delle infrastrutture
Settembre 2007
Ottobre 2007
Novembre 2007
Piano di Valorizzazione approvato in Giunta. Si stabilisce che lo Strumento di
attuazione più idoneo:
Fondo Immobiliare ad Apporto che garantisce la massima trasparenza, il
controllo della governance e la massima flessibilità per successivi apporti al
fondo.
Definizione delle linee guida per la selezione della SGR
Avvio Strumento di procedura ad evidenza pubblica per individuare la SGR
13 domande di partecipazione ad 11 SGR la commissione di gara invia la lettera
d’invito a presentare l’offerta.
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare
Dicembre 2007
Si rendono pubblici i punteggi dell’offerta tecnica e vengono aperte le buste
contenenti le offerte economiche. Le prime due SGR classificate presentano
l’offerta migliorativaAggiudicazione del Portafoglio a BNL FI
Fine Dicembre 2007
Sottoscritto Atto di apporto tra Comune di Milano e BNL FI tramite il quale l’ente
apporta al Fondo immobiliare “Fondo Immobiliare del comune di Milano 1” 20
immobili su 76. (pari a circa il 40% del valore dell’intero portafoglio.
Casi applicativi
Comune di Milano
Febbraio 2008
Marzo 2008
Selezione delle banca finanziatrice (Unicredit Banca D’impresa)
Attivazione del processo di valorizzazione
Definizione delle linee guida per la selezione banca o l’intermediario finanziari
che si occuperà del collocamento delle quote nel fondo.
Selezione delle banche incaricare al collocamento delle quote e attivazione del
processo di valorizzazione che porterà alla dismissione del bene mediante evidenza
a pubblica.
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare
Società di Trasformazione Urbana (STU)
Il Decreto legislativo 267/00 e la legge n. 166/2002 hanno introdotto la possibilità di
costituire una società per azioni a partecipazione pubblico e privata finalizzata alla
progettazione e commercializzazione d’interventi di valorizzazione urbana (terreni e
immobili.).
Procedura:
Azionisti privati
Convenzione
Società STU
Disciplina il rapporto tra le parti
Ente locale
Beni da valorizzare
Terreni di proprietà degli enti locali
Realizzazione di opere pubbliche
Valorizzazione
commercializzazione
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo Immobiliare
Società di Trasformazione Urbana (STU)
legislazione
Benefici
Il Decreto legislativo 267/00
La legge n. 166/2002 ha esteso la possibilità diu utilizzare la STU anche per
riqualificazione di immobili
la
Miglioramento della situazione finanziaria dell’ente attraverso le entrate derivanti dalla
commercializzazione
Possibilità di realizzare opere di interesse pubblico.
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Conclusioni
Italia spende circa 70 miliadi euro all’anno per
gli investimenti
85% vengono spesi da Enti Locali
Flussi di cassa
Capitali privati
Dalla vendita e dalla
valorizzazione dei beni
non strumentali
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI
DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Conclusioni
Ente Locale
Immobili da anni abbandonati e male utilizzati o
usati in maniera abusiva
Valorizzazione
Legge 113 2008
Valorizzazione del 5%
Patrimonio Immobiliare
Da stime del Ministero dell’Economia
circa 400 miliardi di euro.
Risorsa aggiuntiva
20 miliardi
per finanziare le infrastrutture
del paese.
Valorizzazione
Impresa non facile per l’ente locale
Investitori etici a
lungo periodo
•Fondazioni Bancarie
•Cassa Depositi e Prestiti
•Fintecna
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