05_EStimo Valutazione degli investimenti

La valutazione degli
investimenti
Valutazioni privatistiche e
pubbliche (dall’ACB alla AMC)
Estimo rurale ed elementi di contabilità
(analitica)
S. Menghini
Corso di Laurea in Scienze e tecnologie agrarie
Percorso Economia ed Estimo
Analisi finanziaria
gli indici di scuola anglosassone
gli indici di scuola italiana
Analisi economica (ACB, VIA e MCDM)
Valutazione economica o
valutazione finanziaria?
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Valutazione economica, valutazione finanziaria
Gli investimenti possono essere esaminati
nell’ottica:
- del decisore pubblico (val. economica),
con l’ottica della massimizzazione del benessere pubblico;
- del decisore privato (val.finanziaria),
con l’ottica della massimizzazione del reddito netto (Rn)
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Valutazione economica, valutazione finanziaria
Analisi
Finanziaria
Analisi
Economica
Privato
Decisore pubblico
Valutazione privatistica
Valutazione pubblica
Approccio
Costi e Ricavi monetari
(costi diretti)
Costi e Benefici sociali
(costi e benefici diretti e
indiretti)
Obiettivo
Max Reddito Netto
Max benessere sociale
Richiedente
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Valutazione economica, valutazione finanziaria
Analisi Finanziaria Analisi Economica
Modalità di
quantificazione
Elementi
considerati
Prezzi di mercato
Prezzi ombra
Costi e ricavi di mercato
Costi e Benefici sociali
Nei costi sono comprese anche le
tasse; i ricavi sono esclusivamente
riferiti a beni e/o servizi che hanno
un mercato
Nei costi non sono ad es.comprese
le tasse, mentre possono essere
inclusi oneri per opere
infrastrutturali; nei benefici sono
incluse anche le esternalità
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Valutazione economica, valutazione finanziaria
Un esempio:
Potenziamento
viabilità
forestale
val. economica
val. finanziaria
Ricavi&Benefici
incremento produttività
si
incremento turistico
no
reddito (>val.
macchiatico)
si
reddito e < costi rispetto
al prodotto importato
si
maggiore reddito
disponibile locale
economico
maggiore occupazione
no
si
mancati costi politiche
sociali per la
disoccupazione
magg.fruibilità turistica
no
si
maggiore reddito
disponibile locale
si
minori costi per
interventi squadre
antincendio
sociale
ambientale
prevenzione incendi
si
val. finanziaria
Costi
si
costo della
consulenza
si
costi dei fattori a
prezzi di mercato
progettazione
realizzazione della strada
minori costi di
ripristino e
assicurazione
val. economica
no
si
costi dei fattori a prezzi
7 delle
ombra, al netto
tasse
Valutazione economica, valutazione finanziaria
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Giudizi di convenienza
nell’analisi finanziaria
Giudizi di convenienza
La valutazione degli investimenti, effettuata al fine di giudicare la convenienza
alla loro realizzazione può essere formalizzata secondo due approcci:
- scuola anglosassone
ideali per la valutazione di investimenti che hanno
effetti limitati nel tempo
(investimenti in ambito di capitale di esercizio o per opere fondiarie per le
quali si ipotizza una durata limitata (serre, capannoni, ecc.)
- scuola italiana
nel caso in cui l’intervento sia destinato ad alterare
permanentemente il fondo ossia rappresenti un
investimento immobiliare (miglioramento fondiario)
Giudizi di convenienza
Scuola anglosassone
Valore attuale netto (VAN)
Saggio interno di rendimento (SIR)
Scuola italiana
Valore capitale
Reddito
Saggio di fruttuosità
Valutazione degli investimen
Giudizi di convenienza con
gli indici di “scuola anglosass
VAN e SIR
Giudizi di convenienza
Indici di scuola anglosassone: VAN, SIR
VAN  B0  C0
Giudizio assoluto
VAN>0 Positivo
VAN<0 Negativo
dove :
n
n
1
1
B0   bi n ; C0   ci n
q
q
i 0
i 0
Una valutazione aggiuntiva
Giudizio comparativo
Es: Progetto A
Progetto B
Progetto C
1) VANc>VANa>VANb
2)
Valutazione
comparativa dei costi
Rapporto
Benefici - Costi
B0
C0
Giudizi di convenienza
Indici di scuola anglosassone: la scelta del saggio
Caratteristica fondamentale:
Saggio reale
non contempla le fluttuazioni di inflazione e deflazione temporale
in quanto i benefici e i costi ai quali viene applicato sono reali,
ossia a loro volta avulsi dall’andamento inflazionistico
Saggio d’interesse alternativo (costo-
Criteri per la
determinazione
opportunità) definito in base alla fruttuosità
di investimenti alternativi (comparabili per
rischio e durata)
Influenza del
mercato
Saggio di preferenza temporale
Saggio che l’investitore ritiene personalmente
soddisfacente
Giudizi di convenienza
Indici di scuola anglosassone: il SIR
Giudizio di convenienza
B0  C0
st VAN  0
B0  C0  0
B0 C0  1
dove :
Determinazione del SIR
n
n
1
1 o
Procedimento reiterativo manuale
Binformatizzato
b n ; (ilC“risolutore”
c ndi
0 
0 
q
q
i 0
i 0
Excel)


SIR 

r
positivo
r indifferente
r
negativo
VAN
SIR

SIR
r
Valutazione degli investime
Giudizi di convenienza con
gli indici di “scuola italiana
valor capitale, reddito, sag
Giudizi di convenienza
La scuola italiana: il Valor Capitale
V p  Va  K  Mr
N.B.
BfDifferenze
Bf VAN – Valor capitale
a

 K  Mr
a) Il criterio del valor capitale valuta l’investimento in termini
rp
ra come l’investimento possa
patrimoniali considerando
p
influenzare la redditività del fondo e/o la sua “appetibilità
Dove: il VAN, attualizzando il reddito netto
sul mercato;
dell’imprenditore consente una valutazione economica del
Vp valore del fondo post trasformazione
rendimento
Va valore del fondo ante trasformazione
costiriferito
direttiad investimenti con effetti illimitati
b)Valor K
capitale
Mr che
mancati
redditisul
(costi
indiretti)
(ovvero
si riflettono
valore
del fondo
Bfp Beneficio fondiario post trasformazione
(capitalizzazione)
Bfa Beneficio fondiario ante trasformazione
Giudizi di convenienza
La scuola italiana: il Valor Capitale ESEMPIO A
Trasformazione fondiaria immediata
Bfp
Bfa
0
K
1
2
3
V p  Va  K  Mr
Bf p
Bf a

K
rp
ra
4
n
Giudizi di convenienza
La scuola italiana: il Valor Capitale ESEMPIO B
Trasformazione fondiaria con un periodo di trasformazione di due anni
Mr1
Mr2
Bfp
Bfa
Bft
0
1
k1
Bft
2
k2
3
4
5
6
Soluzione secondo l’”Approccio Serpieri”
V p  Va  K  Mr
Bf p
Bf a
1
1

 k1  Mr1   k2  Mr2  2
rp
ra
q
q
dove Mr  Bf p  Bf t
n
Giudizi di convenienza
La scuola italiana: il Valor Capitale ESEMPIO B
Trasformazione fondiaria con un periodo di trasformazione di due anni
Mr1
Bfp
Mr2
Bfa
Bft
0
Bft
1
k1
2
k2
3
4
5
6
Soluzione secondo l’”Approccio Tassinari”
V p  Va  K  Mr
Bf p 1 Bf a 1
1
1

 k1  Mr1   k2  Mr2  2
2
2
rp q
ra q
q
q
dove Mr  Bf a  Bf t
n
Giudizi di convenienza
La scuola italiana: Criterio del reddito
Bf p  Bf a  K  Mr   r
Giudizi di convenienza
La scuola italiana: il criterio del saggio
ri  rr
dove
ri 
Bf p  Bf a
K  Mr
Giudizi di convenienza
nell’analisi economica
Dall’ACB alla VIA (e VAS) alla AMC
Cfr. EST06B Beni Pubblici)