Diapositiva 1 - ANCE Catania

RIQUALIFICARE O DEMOLIRE E RICOSTRUIRE?
R. Caponetto
RIQUALIFICICARE O DEMOLIRE E RICOSTRUIRE?
Rosa Caponetto
RIQUALIFICARE O SOSTITUIRE?
IL PATRIMONIO EDILIZIO ITALIANO
POLITICHE AD OGGI ATTUATE
CASI DI STUDIO
CONCLUSIONI
RIQUALIFICARE O DEMOLIRE E RICOSTRUIRE?
R. Caponetto
NUOVA LINEA DI TENDENZA: INTERVENIRE SULLA CITTÀ ESISTENTE per evitare
ulteriore CONSUMO DI TERRITORIO che peraltro provoca:
 peggioramento della qualità urbana e territoriale;
 diseconomie legate allo sprawl rilevanti sia in termini ambientali che di
mobilità
NO
RIQUALIFICARE O SOSTITUIRE?
SI
IL PATRIMONIO EDILIZIO ITALIANO
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R. Caponetto
COME INTERVENIRE SULLA CITTÀ ESISTENTE?
DEMOLIRE E RICOSTRUIRE?
RIQUALIFICARE O SOSTITUIRE?
VANTAGGI
SVANTAGGI/LIMITI
RILANCIARE LE ECONOMIE
LOCALI
LA NECESSITÀ DI UNA REGIA
PUBBLICA, SOPRATTUTTO IN
ITALIA IN CUI C’È UNA
PRESENZA ULTRAFRAZIONATA
DEL PATRIMONIO EDILIZIO;
MIGLIORARE LA QUALITÀ DEL
COSTRUITO
MIGLIORARE LE IDENTITÀ DEI
LUOGHI, LA QUALITÀ DI VITA
(PROGRAMMAZIONE E
PIANIFICAZIONE
PARTECIPATA)
IL DIFFICILE MECCANISMO
ECONOMICO/FINANZIARIO DI
GESTIONE DEL PROCESSO;
DIMINUISCONO I COSTI DI
GESTIONE DEGLI ALLOGGI
LA DELICATA QUESTIONE DEL
RIALLOGGIAMENTO E, IN
GENERALE,
L’ACCOMPAGNAMENTO
SOCIALE.
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ESEMPI DI DEMOLIZIONE/RICOSTRUZIONE
Molte nazioni hanno messo in atto una politica di
rrinnovamento urbano per interi quartieri degradati:
-la Francia (le “Bosquets” Montfermeil a Clicchy/Montfermeil)
-Ia Germania (l’area periferica Marzahn di Berlino ) è stata
oggetto di una politica di riqualificazione radicale
-la Gran Bretagna (le torri di Red Road, il quartiere HulmeManchester).
-l’Irlanda (quartiere Ballymun a Dublino)
-l’Olanda (programma Zuidwijk, Rotterdam)
- la Spagna (Turò della Peira e Trinitat Nova a Barcellona)
In Italia caso quasi unico è quello denominato Giustiniano
Imperatore a Roma. Nella nostra nazione il ricorso alla
demolizione è un fenomeno raro per:
• una questione culturale (legata all’idea di conservazione);
• necessità di monitoraggio e coordinazione di tipo pubblico;
• la necessità di strumenti finanziari per la gestione della
proprietà privata;
• il notevole impatto ambientale.
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Roma- Programma Giustiniano Imperatore,
via Cristoforo Colombo/via Ostienze
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COME INTERVENIRE SULLA CITTÀ ESISTENTE?
RIQUALIFICARE?
RIQUALIFICARE O SOSTITUIRE?
VANTAGGI
SVANTAGGI/LIMITI
ECONOMIA DI INTERVENTO*
LIMITI NEL RINNOVAMENTO
DELLA FUNZIONALITÀ DEGLI
AMBIENTI
POSSIBILITÀ DI USUFRUIRE
DELLE DETRAZIONI FISCALI**
ELEVATI COSTI DI
ADEGUAMENTO
IMPIANTISTICO
SOSTENIBILITÀ
ELEVATI COSTI DI
ADEGUAMENTO STRUTTURALE
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RIQUALIFICARE?
STUDIO CONDOTTO IN AMERICA
(PRESERVATION GREEN LAB)
Secondo tale studio (sviluppato su Phoenix,
Chicago, Atlanta e Portland), eseguito su
diverse tipologie edilizie (uffici commerciali,
magazzini, scuole elementari, case
unifamiliari e plurifamiliari) riqualificare
anziché ricostruire, consentirebbe un
impatto ambientale minore del 46%.
Secondo il report per superare l’impatto
sull’ambiente delle emissioni di CO2 disperse
nella costruzione di un nuovo edificio, si
dovrebbe aspettare 80 anni, a differenza
della sua riqualificazione energetica, per la
quale si verrebbero ad azzerare le emissioni
iniziali, dovute al trasporto ed alla produzione
dei materiali.
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Ovviamente i risultati dipendono molto dai
materiali utilizzati in fase di retrofit.
Limitando la pratica della riqualificazione a
solo l’1% degli edifici oggetto d’intervento, si
potrebbe arrivare a ridurre complessivamente
più del 15% della CO2.
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NOTE:
 Di tutto il patrimonio immobiliare:
• il 29% è stato costruito prima del
1945
• il 46% tra il 1946-1981
• il 25% dal 1982 ad oggi
PATRIMONIO EDILIZIO ITALIANO
Edifici residenziali per epoca di costruzione (2010). Fonte: censimento
Istat aggiornato con dati dell’agenzia del territorio.
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 oggi, secondo CENSIS quasi il 55%
delle famiglie occupa un alloggio
realizzato prima del 1971 (41%
edifici), dato significativo se si
considera che fino a metà degli anni
’70 in Italia non è stata varata
alcuna norma relativa al risparmio
energetico
 fino al 1981 Catania non è inserita
nei comuni a rischi sismico. A
Catania gli edifici realizzati prima
prima del 1981 rappresentano i 3/4
dell’attuale patrimonio immobiliare
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Dati censimento ISTAT 2001
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Numero di edifici residenziali, ripartizione regionale
(2010). Fonte: censimento ISTAT aggiornato con
dati dell’Agenzia del Territorio.
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Numero abitazioni ad uso residenziale, ripartizione
regionale (2010). Fonte: censimento ISTAT
aggiornato con dati dell’Agenzia del Territorio.
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◄Edifici ad uso
residenziale, per tipologia
costruttiva (2005).
Fonte:incorcio dati ISTAT
2001 con dati CRESME
2005
Stato di conservazione►
degli edifici ad uso
residenziale (2005).
Fonte:CRESME
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Edifici ad uso abitativo per continuità con altri edifici e per epoca di costruzione (2001). Fonte ISTAT
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Consumi finali di energia per settore (2009).
Elaborazione ENEA su dati MSE
Consumi finali di energia per settore (2000-2009).
Elaborazione ENEA su dati MSE
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Domanda di energia per fonte nel settore civile(2009).
Elaborazione ENEA su dati MSE
Consumi di energia elettrica per usi finali (2007). Fonte
ODYSSEE per Europa
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Il mercato delle costruzioni, miliardi di Euro (2009). Fonte: Cresme
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Investimenti in edilizia residenziale, milioni di euro (1995). Fonte Cresme
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Percentuale di pratiche pervenute ad ENEA per ciascuna tecnologia (2009). Fonte ENEA.
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Gli interventi di riqualificazione delle abitazioni per tipologia di edificio (2010).
Fonte: indagine diretta CRESME su 5000 famiglie.
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LO STUDIO SUGLI EDIFICI CAMPIONE (ANCE-DICA)
RIQUALIFICAZIONE SISMICA
Sono stati valutati i costi del
miglioramento/
adeguamento sismico di 20
edifici multipiano tipici della
sicilia orientale.
Per gli edifici a telaio in c.a. si
è optato per dispositivi di
dissipazione (applicazione
semplice ed economica). Con
tali interventi non sempre si
riesce a raggiungere
l’adeguamento sismico.
Pertanto, laddove la
geometria della struttura lo
consentiva, sono state
previste tecniche di
isolamento alla base.
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Tipo di
intervento
Complessivo*
Strutturale**
Sistema di
protezione
sismica***
Isolamento
165,09 €/mc
67,05 €/mc
21,30 €/mc
Sistema
dissipazione
91,63 €/mc
47,90 €/mc
26,06 €/mc
* = Ripristini e lavori edili di completamento
**= opere strutturali necessarie per l’introduzione del sistema di isolamento
ed eventuale rinforzo della sottostruttura e della sovrastruttura
***= costo dispositivi sismici
NOTA: in linea di massima, l’intervento ha un
costo contenuto per immobili con un numero
medio di piani (5-7 elevazioni) ma esso tende a
crescere con il numero di piani (incrementano
le opere di adeguamento sulla sovrastruttura),
tende a crescere anche se il numero di piani è
basso (perché le spese incidono
percentualmente in maniera maggiore su
volumi inferiori).
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RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
(interventi sull’involucro e
adeguamento impiantistico).
 per le pareti opache:
• cappotto esterno
• intonaco termoisolante
 sostituzione degli infissi esistenti
con quelli in alluminio a taglio
termico
 inserimento di pannelli rigidi
termoisolanti in copertura.
Ovviamente i costi dipendono da una
serie di fattori legati al numero di
facciate libere, alla presenza di piani
porticati, all’ampiezza e al numero di
infissi.
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Tipo di
intervento
Cappotto
esterno
Intonaco
termoisolante
Adeguamento
involucro
(pareti , infissi,
copertura)
30-47,07 €/mc
Adeguamento
involucro +
impianti
40-45,03 €/mc
77,03 €/mc
85, 30 €/mc
NOTA: i costi di adeguamento impiantistico sono
rilevanti se si opta per la sostituzione delle
tubazioni sottotraccia (soprattutto perché occorre
intervenire sulle finiture interessate al passaggio
dei tubi. In alternativa si può pensare di sostituire
le originarie caldaie a gasolio con moderne caldaie
a metano a condensazione.
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DEMOLIZIONE E RICOSRUZIONE
I costi unitari della riqualificazione (sismica ed
energetica) sono stati poi confrontati con quelli
necessari per la demolizione e ricostruzione
(prevedendo edifici con le stesse volumetrie e di classe
energetica A).
costi di demolizione: 100 €/mq (c.a 30 €/mc)
costi nuova costruzione 1150 €/mq * (per edifici di
classe energetica A, con finiture medio-alte, senza
movimento terra).
Altrimenti si può considerare che per un edificio in linea
nel sud Italia la demolizione e ricostruzione è pari a c.a
400 € /mc
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EDIFICIO 2: Pozzallo (RG), P.Zzale Italia
ANNO COSTRUZIONE: 1980 c.a
N. PIANI: 7 impalcati fuori terra - HTOT= 21 m
N. APPARTAMENTI: 12
SUP. MEDIA DI PIANO: 230 mq
VOLUME COMPLESSIVO: 5200 mc
RETROFIT STRUTTURALE: retrofit mediante isolamento sismico alla base con
FPS
RETROFIT ENERGETICO: cappotto o intonaco termoisolante + adeguamento imp.
termico
A) costi sistemi B) costi
C) costi
D) adeguamento
E) adeguamento
F) costo
protezione
intervento
intervento
involucro
involucro +
totale (C+E)
sismica
strutturale
strutturale
impianto termico
complessivo
67500 €
12,25 €/mc
600.000 €
1.150.000 €
115,38 €/mc
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221,15 €/mc
cappotto
esterno 286.520€
[classe D]
intonaco termoisol.
257.920€
[classe E]
cappotto
esterno
55,10 €/mc
intonaco termoisol.
49,60 €/mc
IL PATRIMONIO EDILIZIO ITALIANO
437.840€
[classe B]
1.587.840€
[classe B]
409.240€
[classe C]
1.559.240€
[classe C]
84,2 €/mc
305,36 €/mc
78,7 €/mc
299,85 €/mc
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RIQUALIFICAZIONE
ENEGETICA
(COMPESI IMPIANTI)
RIQUALIFICAZIONE
SIMICA+ENERGETICA
DEMOLIZIONE/
COSTRUZIONE
CONFRONTO per l’edificio in esame
Per l’edificio in esame i costi di retrofit
sismico sono molto alti: 115,38 €/mc di
intervento strutturale contro i 70 circa di
media (nel caso di inserimento di isolatori
sismici); anche il costo dell’intervento
strutturale complessivo è alto (221,15
€/mc contro i 165 €/mc medi). Le
percentuali di costo degli interventi
relativi alla riqualificazione energetica
sono un poco più alti delle medie
calcolate sui tutti casi di studio indagati
(probabilmente perché l’edificio ha ben
tre prospetti liberi e il piano porticato).
I costi della demolizione dell’edificio in
esame uniti a quelli di ricostruzione
(prevedendo un nuovo edificio di 7 piani,
di classe energetica A) ammontano a
2.035.500 € ovvero 391,44 €/mc.
RIQUALIFICAZIONE
SISMICA
R. Caponetto
221,15
€/mc
84,2
€/mc
305,36
€/mc
391,44
€/mc
La riqualificazione, rispetto alla
demolizione/sostituzione, farebbe
risparmiare a famiglia circa 40000 €
(nel caso di intervento con intonaco
termoisolante) o circa 37000 € (nel
caso di intervento con cappotto).
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Edificio all’interno del complesso
residenziale “I Prati” nel Comune di
San Gregorio di Catania*
* Tesi di Laurea Valeria Di Marco
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CONCLUSIONI
 se l’intervento sul costruito si limita alla sola riqualificazione energetica allora il retrofit è
decisamente preferibile alla demolizione e ricostruzione, se invece occorre adeguare
sismicamente l’edificio, il vantaggio economico è fortemente condizionato dal tipo di
intervento, dalla forma del’edificio e dalla sua altezza.
 in termini di sostenibilità l’intervento di riqualificazione è sicuramente da preferire a quello
di demolizione/ricostruzione perché produce minori impatti (emissione di CO2)
 esiste l’assoluta necessità di una regia nazionale che dia certezze alla prospettiva di
intervento sull’esistente e che coordini il difficile meccanismo economico/finanziario di
gestione del processo nonché la delicata questione del rialloggiamento e, in generale,
l’accompagnamento sociale.
 si può pensare di mettere a punto nuove e più consistenti forme di agevolazione
economica (ivi compresa la possibilità di accedere a prestiti agevolati) e arrivare a rendere
obbligatori gli interventi di miglioramento o adeguamento (?).
 per gli edifici di nuova costruzione occorre accompagnare il miglioramento delle prestazioni
energetiche previsto dalle Direttive Europee stabilendo da subito un obbligo minimo di
Classe A per tutte le nuove costruzioni (incidenza del 3-5% in più sul costo di costruzione)
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