Valore di costo a nuovo di immobili simili

COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI
LAUREATI DELLA PROVINCIA DI MILANO
Corso di preparazione
all'Esame di Stato per
l'abilitazione alla professione
02-07-2009
Estimo – Relatore: Antonio Ivan Orsenigo
Programma
1 - Richiami di matematica finanziaria
2 - Estimo generale: teoria delle stime
3 - Relazione di stima; stima dei fabbricati
4 - Stima dei fabbricati (seguito)
5 - Estimo legale
Stima del Valore di costo dei fabbricati
E’ la sommatoria delle spese che dovrebbe sostenere un
imprenditore puro in condizioni di ordinarietà per produrre o
riprodurre un immobile:
- valore di costo
- valore di ricostruzione:
- a nuovo  è pari al valore di costo
- nelle condizioni reali  è pari al valore a nuovo deprezzato di una
certa percentuale che consideri l’età, lo stato di
manutenzione e conservazione del fabbricato
(COEFFICIENTE DI VETUSTA’ = Cv)
Prezzo di vendita immobili simili
Cv = ----------------------------------------------------------Valore di costo a nuovo di immobili simili
S.S. del Valore di costo dei fabbricati
La stima sintetica del valore di costo si svolge rilevando dal
mercato i valori di costruzione per fabbricati simili in base al
parametro di stima prescelto: m2, m3, vano, posto auto, ecc. ecc.
Dopo aver eseguito relativa indagine di mercato, si procede
impostando:
Vbs
Vbs: Pbs = Vx : Px
da cui Vx = ----------- * Px
Pbs
Si ricorda che il rapporto (Vbs/ Pbs) rappresenta il costo unitario
medio di mercato per l’intervento edilizio considerato.
Legenda:
Vbs = sommatoria valore beni simili
Pbs = sommatoria parametri beni simili
Vx = valore bene da stimare
Px = parametro del bene da stimare
Come sempre deve essere considerata la presenza di eventuali
aggiunte e detrazioni.
S.A. del Valore di costo dei fabbricati
La stima analitica del valore di costo si basa sul
computo metrico estimativo. L’intervento edilizio da
realizzare viene analizzato in tutte le opere richieste per
la sua costruzione. Per ognuna si deve determinare la
quantità richiesta, il costo unitario (tramite informazioni
personali, Prezziario della Camera di Commercio,
bollettini vari, listini prezzi, ecc. ecc.). A tali costi
andranno aggiunti:
- spese di progettazione, DL, sicurezza
- oneri e contributi
- costo area fabbricabile
- interessi sui capitali anticipati
- varie, ecc. ecc.
S.A. del Valore di costo dei fabbricati
Quindi, il computo metrico estimativo si articola in tre diversi livelli di
analisi:
- analisi e classificazione delle singole lavorazioni dell'intero organismo
edilizio
- descrizione e misurazione delle singole lavorazioni
- stima dei prezzi unitari.
La struttura del computo, intesa come ordine secondo cui sono state
inserite le singole lavorazioni e come tipo di lavorazioni inserite, è un
elemento caratteristico di un particolare progetto e, quindi, sarà sempre
impostata con le specifiche per l’organismo edilizio che si sta
analizzando.
Una volta definito l'elenco voci e l'elenco prezzi di riferimento, occorre
procedere alla stesura del computo metrico estimativo con due
operazioni: la prima legata alla misurazione, prendendo in considerazione
tutti gli elaborati di progetto, le qualità dei materiali e le specifiche
lavorazioni necessarie alla realizzazione del manufatto; la seconda
consiste nel moltiplicare le quantità ottenute per ciascuna lavorazione per
il corrispondente prezzo risultante dell'elenco prezzi del progetto.
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 1
Un computo metrico estimativo deve essere così strutturato:
1.
numero d'ordine progressivo
2.
numero di riferimento all'analisi dei prezzi (raccorda il
computo metrico all'analisi dei prezzi unitari)
3.
descrizione dei lavori (definisce le lavorazioni in oggetto,
riportate seguendo il loro ordine di esecuzione)
4.
dimensioni (lunghezza, larghezza, altezza) in riferimento alle
misurazioni eseguite sugli elaborati grafici di progetto
5.
parti uguali (elementi che si ripetono con uguali dimensioni)
6.
unità di misura
7.
quantità degli elementi prima in forma parziale e poi totale
8.
costi unitari
9.
importi di spesa
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 2
Il computo metrico estimativo: modulistica
Altezza
Larghezza
N. d’analisi
Prodotti
Lunghezza
N. parti uguali
Unità di misura
N. d’ordine
Descrizione
dei lavori
Dimensioni
Prezzo
Importo
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 3
Il computo metrico estimativo può essere compilato
seguendo diversi criteri:
- schema libero (poco professionale)
- per categorie di opere presenti (è lo schema classico)
- per scomposizione del sistema costruttivo (UNI 8290)
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 4
Il computo metrico estimativo compilato per categorie di
opere presenti
Opere edili
Scavi, fondazioni, strutture portanti, solai, coperture, murature,
intonaci, pavimenti, rivestimenti interni ed esterni, recinzioni,
imp. fognario, posa in opera e assistenza muraria, ecc.
Opere da falegname
Serramenti interni ed esterni, cassonetti, battiscopa, corrimano,
ecc.
Opere da fabbro
Ringhiere, recinzioni, cancelli, porte in ferro, ecc.
Opere da lattoniere
Canali, grondaie, scossaline, ecc.
Opere da giardiniere
Aiuole, semina giardino, piantumazioni, ecc.
Impianti
Rete idrica calda e fredda, scarichi fognari, apparecchi sanitari,
centrale termica e rete di distribuzione, rete energia elettrica,
citofono, TV, condizionamento, di comunicazione, di
elaborazione elettronica, antincendio, ascensori ecc. ecc.
Spese generali di cantiere
Impianto, argani, gru, allacciamenti, ecc.
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 5
Il computo metrico estimativo compilato per scomposizione del sistema costruttivo
in base alla norma UNI 8290.
Si tratta di descrivere l'organismo edilizio partendo dal "basso", dagli scavi per la
realizzazione del piano di posa delle fondazioni, per poi proseguire con le opere di
fondazione, la struttura portante, le pareti, i solai e le coperture, i rivestimenti, fino
ad includere tutte le rifiniture e gli impianti a servizio dell'edificio.
Si articola in classi di unità tecnologiche, cioè "raggruppamento di funzioni,
compatibili tecnologicamente e necessarie per l'ottenimento di prestazioni
prestabilite".
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 6
Norma UNI 8290. Lo schema generale si suddivide in diverse unità
tecnologiche, a loro volta suddivisibili in classi di elementi tecnici:
0_lavori preparatori
demolizioni
scavi
rinterri
rilevati
ponteggi
1_strutture portanti
strutture di fondazione
strutture di elevazione
strutture di contenimento
2_chiusure
chiusure verticali
chiusure orizzontali inferiori
chiusure superiori
3_partizioni interne
partizioni interne verticali
partizioni interne orizzontali
partizioni interne inclinate
4_partizioni esterne
partizioni esterne verticali
partizioni esterne orizzontali
partizioni esterne inclinate
5_impianti di fornitura dei servizi
impianti di climatizzazione
impianti idrosanitari
impianti smaltimento liquidi
impianti smaltimento aeriformi
impianti smaltimento solidi
impianti di distribuzione gas
impianti elettrici
impianti di telecomunicazione
impianti fissi di trasporto
6_impianti di sicurezza
impianti antincendio
impianti di messa a terra
impianti parafulmine
impianti antifurto
7_isolamenti e impermeabilizzazioni
isolamenti termici
isolamenti acustici
isolamenti antincendio
barriera ala vapore
impermeabilizzazioni
8_opere di finitura
intonaci
pavimenti e sottofondi
rivestimenti
zoccolatura
cicli protettivi , trattamenti superficiali
9_attrezzature interne
arredo domestico
blocco servizi
10_attrezzature esterne
arredi esterni collettivi
allestimenti interni
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 7
La descrizione di ogni voce del computo metrico estimativo
deve rappresentare:
1.
dettagliatamente le caratteristiche tecnologiche dell’elemento
costruttivo a cui si riferisce
2.
tutti i materiali e le operazioni necessarie all’esecuzione della
lavorazione
3.
le modalità con cui andrà misurata ovvero compensata e la
relativa unità di misura
4.
deve chiarire cosa è compreso nel relativo prezzo unitario e
cosa no
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 8
Come definire l’unita’ di misura in un computo metrico estimativo.
Si procede in base ai seguenti criteri:
1.
in funzione delle caratteristiche proprie e del risultato ottenuto dalla
lavorazione
2.
in funzione degli elaborati esecutivi
3.
in base a quanto stabilito nel capitolato d’appalto
4.
in base a delle regole di misurazione convenzionale.
Tali regole o convenzioni sono state stabilite al fine di garantire:
1.
omogeneità e oggettività delle misurazioni
2.
quantificazione esatta della lavorazione
3.
quantificazione esatta del costo della lavorazione
Ogni regola di misurazione contiene: la grandezza geometrica e fisica da misurare,
l’unità di misura, le modalità di misurazione, oneri particolari ed esclusioni
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 9
Nel computo metrico estimativo ci si avvale di due modalità di
misurazione:
- opere misurate a corpo, la misurazione delle lavorazioni e dei materiali è
effettuata con riferimento all'opera nel suo insieme. Per le opere " a corpo" il prezzo
convenuto resta fisso e invariabile senza che possa essere invocata dalle parti
contraenti alcuna verificazione sulla misura o sul valore attribuito alla quantità e alla
qualità dei lavori. Nel contratto a corpo deve essere inequivocabilmente individuata, da
un accurato progetto esecutivo e da un dettagliato capitolato speciale, la natura
(tecnica ed esecutiva), la quantità e la qualità dei lavori, nonché l'importo complessivo
di essi, fisso ed immutabile.
- opere misurate sulla base di specifici parametri tecnici, per le opere
appaltate a misura, la somma prevista nel contratto può variare, tanto in più quanto in
meno, secondo la quantità effettiva di opere eseguite, fermi restando i limiti di cui
all'articolo 25 della Merloni Ter e degli articoli 13 e 14 del capitolato generale d'appalto
approvato con D.P.R n.1063 del 1962. Per l'esecuzione dei lavori a misura si fissano
nel capitolato d'appalto prezzi invariabili per unità di misura e per ogni specie di lavoro.
Se il prezzo è fissato per ciascuna unità di misura dell'opera finita (ad esempio a metro
lineare di impianto fognario) si ha il corrispettivo a misura in senso stretto; se il prezzo
è fissato per unità di misura delle categorie di lavoro occorrenti per la realizzazione
dell'opera (ad esempio a m3 di inerti per un sottofondo) si ha la determinazione del
corrispettivo a prezzi unitari.
S.A. del Valore di costo dei fabbricati 10
Esempi di unità di misura:
1.
Scavi  Volume
2.
Demolizioni  Volume effettivo demolito
3.
Murature  Volume (se portanti) o superficie
4.
Strutture in cemento armato  Volume
5.
Solai  Superficie netta
6.
Tetti  Superficie effettiva delle falde
7.
Pavimenti  Superficie netta
8.
Intonaci  Superficie
9.
Lavori in pietra  Volume
10.
Impianti elettrici  Punti luce
Valore di trasformazione dei fabbricati 1
Quando un fabbricato, o talora anche l'area su cui sorge, sia suscettibile
di conveniente trasformazione, si impiega l'aspetto economico del valore
di trasformazione.
Perché si possa stimare un fabbricato con l'aspetto economico del valore
di trasformazione necessitano le seguenti condizioni:
- il fabbricato sia suscettibile di una normale trasformazione;
- la trasformazione sia tecnicamente possibile;
- la trasformazione sia giuridicamente ammissibile.
Si tratta di trasformazioni legate a:
- demolizione
- sopraelevazione
- variazione di destinazione
Il più probabile valore di trasformazione (Vt) si determina per differenza
tra: il più probabile valore di mercato dell'intero immobile a trasformazione
avvenuta (Vft) e il più probabile valore del costo (Kt) della trasformazione
riferito ad un imprenditore puro in condizioni ordinarie (incluso il profitto
normale dell'imprenditore?).
Vt = Vft - Kt
Valore di trasformazione dei fabbricati 2
Particolari aspetti del valore di trasformazione applicato ai fabbricati sono
il valore “sito e cementi” ed il caso di sopraelevazione di un fabbricato.
Valore a sito e cementi o valore di demolizione
Si applica quando il fabbricato non presenta più alcun interesse e ciò che
risulta appetibile è l’area su cui sorge. In questo caso con la demolizione
dell’immobile, si permetterà il recupero dell'area che da edificata ritornerà
ad essere edificabile.
Il valore a sito e cementi si ottiene per differenza fra il valore di mercato
dei materiali recuperabili (Vmr) dall'abbattimento del fabbricato e le spese
(Kd) relative alla demolizione stessa, con riferimento ad un imprenditore
puro in condizioni ordinarie.
Vt = Vmr - Kd
Si ricorda che nella maggior parte dei casi il valore sito e cementi risulta
negativo, quindi rappresenta una detrazione al valore dell’area edificabile.
Valore di trasformazione dei fabbricati 3
Sopraelevazione di un fabbricato
Differenza fra il più probabile valore di mercato dell'immobile
ottenuto dalla sopraelevazione (Vmes) e il più probabile costo di
sopraelevazione (Ks).
Vt = Vmes – Ks
Se la stima si deve riferire al valore della sola sopraelevazione,
caso di stima per successione ereditaria, indennizzi, cessioni
volontarie, ecc. ecc. si procede svolgendo la differenza tra il valore
di mercato della sola sopraelevazione (Vms) e i costi della
sopraelevazione.
Vs = Vms - Ks
Valore di capitalizzazione dei fabbricati
Il più probabile valore di capitalizzazione corrisponde all'accumulazione
iniziale della serie di redditi forniti dall’immobile in futuro.
Assume un autonomo significato estimativo in alcuni casi visti
precedentemente (determinazione del valore del diritto dell'usufrutto,
determinazione del debito residuo di un mutuo ipotecario, ecc.).
ATTENZIONE  Nel caso della determinazione del valore di un immobile
si può affermare che il valore corrispondente all'accumulazione iniziale
dei redditi futuri fornibili da un fabbricato, somma all'attualità dei Benefici
fondiari al tasso di capitalizzazione ricavato dal mercato, corrisponde al
suo valore di mercato.
Solo quando il saggio è un dato del quesito di stima fornito esplicitamente
al perito, tale procedura assume il ruolo di aspetto economico a sé stante.
Alcune leggi stabiliscono il saggio di capitalizzazione oppure possono
presentarsi quesiti di stima del tipo seguente: quanto dovrebbe essere
pagato quel determinato bene, se si volesse trarre dall'investimento un
determinato tasso?
In questi casi la determinazione del valore di capitalizzazione consiste
nella ricerca del reddito da capitalizzare. Una volta stimato il reddito, il
procedimento estimativo, come tale, è finito: ciò che resta da fare non è
altro che il calcolo.
Valore complementare dei fabbricati
L’aspetto economico del più probabile valore complementare
si utilizza nel caso in cui una parte di fabbricato debba essere
separata dall'intero fabbricato col quale è unita da indubbi
rapporti di complementarietà.
Il più probabile valore della parte tolta (Vc) è dato dalla
differenza fra: il valore di mercato dell'intero immobile urbano
(Vbi) e il valore di mercato della parte residua (Vpr)
dell’immobile stesso:
Vc = Vbi - Vpr
Per effettuare una stima con l'a.e. del valore complementare
è necessario che si verifichino le seguenti condizioni:
- complementarietà (in senso economico) tra la porzione
staccata e la parte residua del bene in oggetto;
- la parte staccata non sia facilmente reintegrabile o
sostituibile;
- la parte rimasta possa avere un proprio valore di mercato.