società di trasformazione urbana

COMUNE DI VENARIA REALE
La società di trasformazione urbana – S.T.U.
OBIETTIVI e IPOTESI
di PREFATTIBILITÀ
Venaria Reale, 1/2/2003
prof. Franco Prizzon
GLI OBIETTIVI
Perché la Reggia non resti un corpo estraneo alla
città, e quindi per sfruttare pienamente l’occasione
del recupero. L’Amministrazione intende modificare
il tessuto urbano esistente, sia dal lato delle funzioni
ospitate, sia da quello della qualità dello spazio
urbano.
La proposta è quella di costituire una società di
trasformazione urbana, che appare una strada
possibile per raggiungere gli obiettivi ambiziosi che
si propone il Piano Regolatore.
Venaria Reale, 1/2/2003
prof. F. Prizzon
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CHE COS’È UNA SOCIETÀ DI
TRASFORMAZIONE URBANA (STU)
La STU è stata introdotta per la prima volta nel ns. ordinamento
dall’art.17,c.59, L.127/1997 e disciplinata dall’art.120,
D.Lgs.267/2000, Circ.Min.LL.PP. 11/12/2000, prot.622/Segr.,
L.21/2001, Decr.Min.LL.PP 6/6/2001 (Promozione delle STU).
La STU si può definire uno strumento ordinario di intervento
che il legislatore ha messo a disposizione degli enti locali per
intervenire nelle aree urbane consolidate, in attuazione degli
strumenti urbanistici vigenti. Alla costituzione delle STU
possono partecipare città metropolitane, comuni, province,
regioni, altri enti pubblici e privati scelti con procedura di
evidenza pubblica. Nel caso in cui i privati siano proprietari di
aree e/o immobili che rientrano nelle operazioni di acquisizione
da parte dell’ente locale, la partecipazione alla società di
trasformazione urbana potrà avvenire attraverso trattativa
privata.
Venaria Reale, 1/2/2003
prof. F. Prizzon
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LA FUNZIONE DI UNA STU
Funzione di promozione e valorizzazione
immobiliare degli interventi
Acquisire, ottenere le autorizzazioni,
vendere o sviluppare l’intervento.
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prof. F. Prizzon
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I soggetti potenzialmente interessati alla STU di Venaria sono
rappresentati dal grafico seguente.
COMUNE
SOGGETTI
PUBBLICI
PROVINCIA
REGIONE
STU
ATC
SOGGETTI
PRIVATI
Venaria Reale, 1/2/2003
ISTITUTI DI CREDITO
prof. F. Prizzon
DEMANIO
OPERATORI PRIVATI
PROPRIETARI DI
AREE /IMMOBILI
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Uno dei fattori che rende l’operazione complessa è
rappresentato dal coordinamento delle tempistiche:
occorre infatti attendere il completamento della
realizzazione dei nuovi edifici per poter procedere alle
rilocalizzazioni degli abitanti. Ciò determina dal punto
di vista finanziario oneri molto elevati .
In questo senso la STU sembra uno strumento idoneo
per reperire quelle anticipazioni economiche
necessarie ad avviare la trasformazione nei modi che
dovranno essere opportunamente indagati dallo studio
di fattibilità; una ipotesi potrebbe essere quella di una
forma di cartolarizzazione dei beni destinati alla
trasformazione ed alla valorizzazione.
Venaria Reale, 1/2/2003
prof. F. Prizzon
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IL PERCORSO PER COSTITUIRE LA STU
Società S.r.L
comunale
100%
Affida e
verifica
lo studio di
fattibilità
Definizione e
costituzione
STU
Ricerca
eventuali
Partner
•CdA
•Strutt.tecnica leggera
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prof. F. Prizzon
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I PARTNER PUBBLICI E PRIVATI
COMUNE DI
VENARIA REALE
La STU
potrebbe aprirsi
ad operatori
privati del
settore edile in
grado di gestire
operazioni
complesse che
coinvolgono il
processo
edilizio in tutti gli
aspetti tecnici e
gestionali.
Venaria Reale, 1/2/2003
EDIFICIO DELL’ESEDRA (lato
nord)
EX - CASERMA BELENO
AREA GI/100 (tangenziale)
LOTTO DELL’ESEDRA (lato
nord)
CORTE PAGLIERE
DEMANIO DELLO
STATO
PIAZZA DON ALBERIONE
CASERMA GAMERRA
CASERMA CARABINIERI
INFERMERIA QUADRUPEDI
ATC
QUARTIERE GESCAL
(Altessano)
I.N.P.S.
AREA CTm4(Gallo Praile)
CONSORZI
INDUSTRIALI
EX SNIA – EX MARTINY
prof. F. Prizzon
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INTERVENTI DI ERP
Gli interventi che si prevede di realizzare attraverso la STU
comprendono una complessa operazione sull’edilizia residenziale
pubblica che risponde a due obiettivi prioritari:
dotare gli abitanti di residenze nuove ed adeguate, con
disponibilità di box auto;
restituire alla città edifici con alto valore posizionale per
funzioni di pubblico interesse e di servizio alla collettività.
Intervento previsto
Area GI/100
Area Ctm4
Box per Altessano
Totale
Venaria Reale, 1/2/2003
Investimento totale
5.939.254,34
4.896.000,00
165.000,00
11.000.254,34
prof. F. Prizzon
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LO STUDIO DI FATTIBILITÀ
Quadro conoscitivo
analisi tecnico territoriale, amministrativa e
istituzionale, economica e finanziaria
Valutazioni
fattibilità tecnico territoriale
amministrativa e istituzionale
economica e finanziaria
Conclusioni
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prof. F. Prizzon
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IPOTESI DI PREFATTIBILITÀ DELLA STU
ENTRATE (Euro)
COMPLESSO DEGLI INTERVENTI
COSTI (Euro)
Corte Pagliere
Esedra
Area GI/100
Area Ctm4
Box Altessano
Piazza Don Alberione
Infermeria Quadrupedi
Ex Caserma Gamerra
Ex Caserma Beleno
Ex Caserma Carabinieri
Ex Snia - Ex Martiny
ONERI FINANZIARI - 6%
(50% costi realiz. per 2 anni)
Totale Euro
Venaria Reale, 1/2/2003
8.880.000,00
4.680.000,00
5.939.254,34
4.896.000,00
165.000,00
7.200.000,00
finanz. pubbl.
cessioni (Corte
Pagliere + Esedra)
slp
posti auto
finanz. pubbl.
rientro (100% costi)
4.930.000,00 finanz. pubbl.
rientro (100% costi)
7.695.000,00
slp
cessioni
posti auto
10.471.500,00
slp
cessioni
posti auto
3.766.500,00
slp
cessioni
posti auto
2.184.874,14 cessioni
slp
3.192.720,64
64.000.849,12
prof. F. Prizzon
5.939.254,34
19.210.000,00
875.750,00
500.000,00
6.700.000,00
1.156.863,45
3.773.136,55
8.721.000,00
387.500,00
8.325.000,00
3.900.000,00
4.495.500,00
390.000,00
2.450.000,00
66.824.004,34
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1° IPOTESI SUI COSTI DI TRASFORMAZIONE
INTERVENTO
Tipo di
intervento
Consistenza
(mq slp)
altro
Costo di
realizzazione*
(Euro/mq)
Importo per la
realizzazione
(Euro)
Finanziamento
pubblico
(Euro)
Autofinanziamento
(anticipazioni)
(Euro)
Corte Pagliere
R
7.400
1.200,00
8.880.000,00
0,00
8.880.000,00
Esedra
R
3.900
1.200,00
4.680.000,00
0,00
4.680.000,00
Area GI/100
NC
5.000
1.187,85
5.939.254,34
5.939.254,34
0,00
Area Ctm4
NC
5.760
850,00
4.896.000,00
0,00
4.896.000,00
Box Altessano
NC
750
220,00
165.000,00
0,00
165.000,00
Piazza Don Alberione
NC
3.000
2.400,00
7.200.000,00
500.000,00
6.700.000,00
Infermeria Quadrupedi
R
2.900
1.700,00
4.930.000,00
1.156.863,45
3.773.136,55
Ex Caserma Gamerra
R
5.130
1.500,00
7.695.000,00
0,00
7.695.000,00
NC
4.500
2.327,00
10.471.500,00
0,00
10.471.500,00
Ex Caserma Carabinieri
R
2.430
1.550,00
3.766.500,00
0,00
3.766.500,00
Ex Snia - Ex Martiny
R
2.500
750,00
2.184.874,14
0,00
2.184.874,14
60.808.128,48
7.596.117,79
53.212.010,69
117.740.954.932
14.708.134.993
103.032.819.939
Ex Caserma Beleno
120 posti auto
interrati
300 posti auto
interrati
30 posti auto
interrati
torre e
urbanizzazioni
totale Euro
totale lire
* Compreso il costo di acquisizione
Programma Attuativo
Convenzione Quadro
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IL CRONOPROGRAMMA DELL’OPERAZIONE
Il cronoprogramma è una prima indicazione
temporale degli interventi: dovrà essere messo a
punto con maggior dettaglio dallo Studio di
Fattibilità.
È da notare che sarà proprio lo studio a
determinare, in funzione dei flussi finanziari, dei vari
interventi e relativi piani di vendita, le strategie per
generare risorse.
In questa prima approssimazione si sono lasciate
aperte due strade percorribili: vendere la totalità del
bene dopo l’ottenimento della concessione edilizia,
oppure procedere alla vendita dopo l’esecuzione
degli interventi.
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prof. F. Prizzon
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SdF
giugno
maggio
aprile
marzo
febbraio
gennaio
dicembre
novembre
ottobre
settembre
2008
agosto
luglio
giugno
maggio
aprile
marzo
febbraio
gennaio
dicembre
novembre
ottobre
settembre
agosto
2007
luglio
giugno
maggio
aprile
marzo
febbraio
gennaio
dicembre
novembre
ottobre
settembre
2006
agosto
luglio
giugno
maggio
aprile
marzo
febbraio
gennaio
dicembre
novembre
ottobre
settembre
2005
agosto
luglio
giugno
maggio
gennaio
febbraio
marzo
aprile
2004
dicembre
novembre
ottobre
settembre
2003
costituzione STU
Corte
Pagliere
vendita
progettazione
ricerca anticipazioni su futura vendita
Conces. Edilizia
progettazione
ricerca anticipazioni su futura vendita
Conces. Edilizia
Esedra
prog. esec.+lavori+vendita
vendita
prog. esec.+lavori+vendita
Area GI/100
prog. prel.+def.+esec.
gara app.
lavori
collaudo
spostamento utenti - gestione AT
prog. prel.+def.+esec.
gara app.
lavori
collaudo
spostamento utenti - gestione AT
Area Ctm4
Box
Altessano
pr. prel.+def.+esec. gara app.
Piazza Don
Alberione
pr. prel.
Infermeria
Quadrupedi
gara conces.+gestione
lavori
collaudo
gestione ATC
prog. esec.
lavori
collaudo
gestione
vendita
Caserma
Gamerra
prog. prel.+def.
Conc. Edilizia
prog. prel.+def.
Conc. Edilizia
prog. esec.+lavori+vendita
vendita
Ex Caserma
Beleno
prog. esec.+lavori+vendita
vendita
prog. prel.+def.
Ex Caserma
Carabinieri
Conc. Edilizia
prog. esec.+lavori+vendita
vendita
prog. prel.+def.
Conc. Edilizia
prog. esec.+lavori+vendita
Ex Snia - Ex
Martiny
vendita
prog. prel.+def.
Venaria Reale, 1/2/2003
Conc. Edilizia
prof. F. Prizzon
prog. esec.+lavori+vendita
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