Diapositiva 1 - Studio Cacciamani

I fondi riservati: prospettive e
criticità
Claudio Cacciamani
Università degli Studi di Parma
[email protected]
Sala Capranichetta, Piazza di Montecitorio, 127 – Roma
Martedì, 18 gennaio 2010
1
Agenda
1.
2.
3.
4.
5.
I fondi riservati: un inquadramento
I fondi riservati: fattori specifici
La situazione attuale
Un cenno alla crisi
Conclusioni
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Agenda
1.
2.
3.
4.
5.
I fondi riservati: un inquadramento
I fondi riservati: fattori specifici
La situazione attuale
Un cenno alla crisi
Conclusioni
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I fondi immobiliari
FONDI
IMMOBILIARI
ORDINARI
-Destinati a un pubblico retail;
-Devono essere quotati in Borsa
se la quota unitaria è inferiore a
Euro 25.000.
RISERVATI
-Partecipazione riservata a
investitori qualificati;
-I limiti agli investimenti possono
essere diversi da quelli stabiliti in
via generale dalla Banca d’Italia.
SPECULATIVI
-Investimento minimo Euro
500.000;
-Possono derogare ai limiti e ai
divieti stabiliti dalla Banca d’Italia;
-Gestiti da una struttura dedicata
nei casi indicati da Banca d’Italia.
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Gli investitori qualificati
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
RISERVA ASSOLUTA
Banche;
PER I FONDI
Imprese di Assicurazione;
RISERVATI
Imprese di Investimento (SIM);
Agenti di Cambio;
Forme pensionistiche complementari;
Le persone fisiche e giuridiche e gli altri enti con specifica competenza ed
esperienza in strumenti finanziari espressamente dichiarata per iscritto;
Soggetti esteri autorizzati a svolgere le stesse attività di SGR, SIM, ecc. in
forza della normativa in vigore nel proprio paese di origine;
Fondazioni bancarie;
Società di Gestione del Risparmio;
Società di investimento a capitale variabile (SICAV);
Società finanziarie capo-gruppo di gruppi bancari;
Soggetti operanti nel settore finanziario iscritti negli elenchi previsti dagli
artt. 106,107, 113 del T.U. bancario.
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Fondi riservati come fondi chiusi
 I fondi riservati sono fondi chiusi in quanto poco liquidi e
frazionabili;
 il patrimonio rimane invariato nel tempo ma sono ammessi rimborsi
anticipati delle quote del fondo per cui è possibile assumere prestiti
di ammontare non superiore al 10% del valore del fondo stesso
(eccezione: no indebitamento ai fini di rimborsi anticipati per i fondi
chiusi per i cui certificati rappresentativi delle quote sia prevista la
quotazione in un mercato regolamentato);
 il termine di durata dei fondi è fissato dal Regolamento e non può
essere superiore a 50 anni (escluso il periodo di proroga, che Banca
d’Italia può consentire per una durata non superiore a tre anni) e
comunque al termine di durata della SGR che li ha promossi e
istituiti.
Criticità se gli obiettivi
sono di breve termine o
speculativi
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I fondi riservati: peculiarità rispetto
ai fondi retail e speculativi
•
•
Maggiori competenze tecniche e professionali degli investitori istituzionali;
Non applicabilità ai fondi riservati “dei limiti stabiliti in via generale dalle
norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio” emanati
dalla Banca d’Italia.
CONSEGUENZE
•
•
accentuarsi del grado di specializzazione dei fondi riservati in termini di
asset allocation, con lo scopo di garantire rendimenti più elevati: è
ammessa la possibilità di concentrare l’investimento su singole operazioni
maggiormente rischiose e maggiormente redditizie.
ma
Non è possibile la deroga anche ai divieti di carattere prudenziale nella
composizione del patrimonio del fondo (fondi speculativi).
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Agenda
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3.
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I fondi riservati: un inquadramento
I fondi riservati: fattori specifici
La situazione attuale
Un cenno alla crisi
Conclusioni
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Il trattamento delle quote
• Le quote dei fondi riservati a investitori qualificati non possono
essere collocate, rimborsate o rivendute direttamente da parte
di chi le possiede, direttamente o nell’ambito del servizio di
gestione di portafogli di investimento, a soggetti diversi da
quelli indicati nel Regolamento del Fondo;
• Non è previsto l’obbligo di quotazione.
Criticità: minore
liquidità
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Sottoscrizione e richiamo degli
impegni
• Tipicamente, nei fondi retail la sottoscrizione e il richiamo
degli impegni coincidono, per la difficoltà nel gestire tali
operazioni, che coinvolgono anche migliaia di soggetti diversi;
• nel caso dei fondi riservati, dove spesso il numero dei
sottoscrittori è molto contenuto, solitamente è prevista una
finestra temporale per la sottoscrizione e una per il richiamo
degli impegni (spesso anche fino a due anni).
Vantaggio: maggiore
flessibilità “procedurale” in
ragione del numero più
limitato di sottoscrittori
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Disciplina dei conflitti di interesse
Possibilità di effettuare
operazioni in potenziale
conflitto di interessi
Limiti per le operazioni in conflitto di interesse:
• il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento non può
superare il 10% del valore del fondo;
• il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con i soci della SGR non
può superare il 40% del valore del fondo;
• il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con i soci e con i soggetti
facenti parte del gruppo di appartenenza della SGR non può superare il 60% del
valore del fondo.
CAUTELE
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Disciplina dei conflitti di interesse
TALI LIMITI NON SI APPLICANO NEL CASO DEI FONDI
RISERVATI E SPECULATIVI
Cautele più contenute ma
comunque presenti
•
•
•
L’ammissibilità delle operazioni in conflitto d’interessi è totale (fino al 100% del valore
del fondo). Nei fondi riservati il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto
o conferimento può superare il 10% del valore totale del fondo;
nel caso dei fondi riservati, qualora vi siano operazioni in conflitto di interessi è
necessaria, oltre al parere conforme dell’organo di controllo, una delibera dell’organo
di amministrazione della SGR che illustri l’interesse del fondo e dei suoi sottoscrittori
all’operazione;
il patrimonio del fondo non può essere investito in beni direttamente (o
indirettamente) ceduti da un socio, amministratore, direttore generale o sindaco della
SGR, o da una società del gruppo.
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Trend dei fondi riservati
• Grande crescita negli ultimi anni;
• i fondi riservati a grandi investitori istituzionali hanno superato
quelli aperti anche a investitori retail;
• i fondi riservati possono cogliere buone opportunità nei
mercati in fase di crescita…
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Agenda
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I fondi riservati: un inquadramento
I fondi riservati: fattori specifici
La situazione attuale
Un cenno alla crisi
Conclusioni
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Alcuni dati…
· 17 fondi retail costituiti in modo ordinario (3.783,7 milioni di euro
di patrimonio);
· 6 fondi retail costituiti mediante apporto (1.850,2 milioni di euro di
patrimonio);
· 17 fondi riservati costituiti in modo ordinario (1.623,1 milioni di
euro di patrimonio);
· 123 fondi riservati costituiti mediante apporto (14.899,9 milioni di
euro di patrimonio).
Tra le SGR interessate, 23 hanno per oggetto esclusivo l’istituzione di fondi chiusi immobiliari,
mentre 4 istituiscono e gestiscono anche fondi aperti. Infine, mentre 11 di esse hanno istituito sia fondi retail
sia fondi riservati, 13 hanno istituito solo fondi riservati e 3 solo fondi retail.
A giugno 2010 l’offerta di fondi
immobiliari è composta per 85,9% da
fondi riservati e per il 14,1%
da fondi retail. Osservando i clienti a cui
si è rivolto il fondo e la modalità di
costituzione del portafoglio immobiliare si
distinguono le seguenti tipologie:
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Alcuni dati…
Riservati: 16.523 mln di
euro
Retail: 5.634 mln di
euro
In crescita la quota di
mercato dei fondi
riservati: nel 2010, 10
nuovi fondi, tutti
riservati. 140 totali
contro i 23 riservati
Ricerca di maggiori
competenze?
Riservati: 29.663 mln
di euro
Retail: 8.580 mln di
euro
Il mercato sta recuperando
la fiducia verso gli
investitori istituzionali?
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Differenze fra fondi riservati e fondi
retail
• patrimonio medio:
il patrimonio medio dei fondi retail cala leggermente nel primo semestre del 2010 e a giugno si
attesta a 244,9 milioni di euro, mentre per i fondi riservati è pari a 118,0 milioni di euro,
anch’esso in leggera diminuzione rispetto al semestre precedente.
• attivo medio:
l’attivo medio per i fondi retail è pari a 373,0 milioni di euro, mentre quello dei fondi riservati è di
211,8 milioni di euro;
• modalità di costituzione prevalente:
la maggioranza dei fondi retail (17 fondi su 23) è costituita in modo “ordinario”, mentre la
maggioranza dei fondi riservati (123 fondi su 140) è costituita mediante apporto;
• riapertura delle sottoscrizioni:
la maggioranza dei fondi riservati (109 su 131) è di tipo a drawdown o prevede la possibilità di
riaprire le sottoscrizioni mediante emissioni successive di quote. Tale possibilità è prevista
solo da 4 dei 23 fondi retail esistenti;
• destinazione d’uso degli immobili in portafoglio:
37 su 140 fondi riservati (con un patrimonio di 7.984 milioni di euro) e 13 su 23 fondi retail (con
un patrimonio di 3.869 milioni di euro) investono oltre il 60% in immobili con destinazione
d’uso Uffici.
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Composizione delle attività
Fondi riservati
maggiormente esposti
all’investimento diretto in
immobili
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Anche i fondi
riservati come
“bene rifugio”?
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Investimenti in immobili e asset
allocation
Dominano le
destinazioni a “uso
uffici”
Riduzione del rischio
rispetto ad altri
strumenti immobiliari?
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Investimenti in immobili e asset
allocation
Domina l’investimento
nel Nord Ovest e nel
Centro
Riduzione del rischio
rispetto ad altri
strumenti immobiliari?
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Movimentazioni del portafoglio
immobiliare
Maggior parte delle
movimentazioni per i
fondi riservati
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Indebitamento
Indebitamento più elevato
per i fondi riservati (70%
contro 61% dei retail), ma in
riduzione
Strategia di riduzione
del rischio per
contrastare la crisi?
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L’evoluzione negli ultimi anni
Patrimonio complessivo, attività, numero di fondi, sottoscrizioni e
composizione delle attività
Fonte: Assogestioni.
Statistiche tutte in
aumento per i fondi
riservati
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L’evoluzione negli ultimi anni
Raccolta lorda e composizione delle attività
Fonte: Assogestioni.
Netta riduzione della
raccolta per i fondi
riservati…mentre aumenta
quella dei fondi retail nel
2010
Si mantiene stabile la
composizione delle attività
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Dati per gruppo finanziario, società
e fondi (1)
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Dati per gruppo finanziario, società
e fondi (2)
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Dati per gruppo finanziario, società
e fondi (3)
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Dati per gruppo finanziario, società
e fondi (4)
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Agenda
1.
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3.
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I fondi riservati: un inquadramento
I fondi riservati: fattori specifici
La situazione attuale
Un cenno alla crisi
Conclusioni
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La crisi
 In presenza di mercati turbolenti, alla logica del total return
viene sostituita la logica dell’asset liability management, in cui
gli investimenti degli investitori istituzionali vengono finalizzati
a particolari obiettivi di lungo periodo:
◦ Orizzonte di investimento di medio/lungo periodo;
◦ Stabilità dei rendimenti;
◦ Minimizzazione della probabilità di non riuscire a far fronte alle
passività;
◦ Gestione controllata del rischio.
 Nell’attuale contesto di mercato diventa sempre più presente
l’esigenza di rivolgersi a prodotti caratterizzati da un minor
livello di rischio, da un maggior livello di stabilità e da un
crescente livello di affidabilità.
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I fondi riservati rispondono a
queste esigenze…
Le caratteristiche dei fondi riservati sono:
 Profilo di investimento di medio/lungo periodo;
 Ridotto mark-to-market (con abbattimento del rischio
di volatilità e incremento della stabilità dei rendimenti);
 Decorrelazione rispetto ad asset class tradizionali;
 Meccanismi di governance che consentono un
monitoraggio diretto della gestione;
 Possibilità concreta di effettuare investimenti anche a
sostegno del territorio;
 Chiarezza dei rendimenti;
 Protezione del capitale dall’inflazione.
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La situazione specifica degli
investitori istituzionali
Obiettivi
Tendenze in atto
• Ricerca di strumenti di investimento
“affidabili”, caratterizzati da basso profilo
di rischio;
• Incremento della redditività di
portafoglio, soprattutto in un’ottica di
medio-lungo periodo;
• Volontà di superare le inefficienze di
natura fiscale che caratterizzano gli
investimenti immobiliari (per talune
tipologie di investitori – es. Casse di
previdenza);
• Ricorrere esternamente a know how e
capacità analitiche, manageriali e
gestionali solitamente non presenti nelle
proprie strutture.
• Progressiva riduzione degli investimenti
immobiliari effettuati in forma diretta;
• Istituzione di strumenti giuridici ad hoc
per l’effettuazione di investimenti
immobiliari, in particolare di fondi
immobiliari riservati sottoscritti al 100%;
• Partecipazione in operazioni di
investimento di più ampio respiro,
attraverso la sottoscrizione di quote di
società immobiliari e/o fondi immobiliari,
individuando partner idonei al
raggiungimento dei propri obiettivi.
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Agenda
1.
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I fondi riservati: un inquadramento
I fondi riservati: fattori specifici
La situazione attuale
Un cenno alla crisi
Conclusioni
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Prospettive
 Ampio margine di crescita per il settore dei fondi immobiliari, in
particolare per quello dei fondi riservati, già assolutamente
prevalenti;
 Trend in riduzione per i fondi retail che, dopo alcuni anni di
crescita, sembrano aver rallentato la loro corsa, forse a causa
dell’incertezza relativa alle notevoli divergenze tra i prezzi di
scambio delle quote e il valore stimato anche all’approssimarsi
della scadenza degli stessi fondi;
 La ricerca di stabilità e sicurezza indirizza verso strumenti
gestiti da soggetti professionali… è un segnale di recupero
della fiducia?
 I fondi riservati possono essere strumenti di investimento efficaci
nel lungo periodo? E nel breve? A quale situazione di
congiuntura economica risultano maggiormente idonei?
DIPENDE DAGLI OBIETTIVI?
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L’investimento immobiliare indiretto
degli investitori istituzionali
Tipologia di
investitore
istituzionale
Investimento in fondi immobiliari (€/mln)
2006
% del portafoglio
esternalizzato
2007
% del portafoglio
esternalizzato
2008
% del portafoglio
esternalizzato
Fondazioni
bancarie*
310
1,40%
417
1,90%
419
2,40%
Casse
Private**
304
2,60%
1.257
9%
n.d.
n.d.
Fondi
Pensione Preesistenti
87
0,50%
332
1,90%
n.d.
n.d.
-
-
-
-
-
-
Altri fondi
pensione
Fonte: Elaborazioni Fimit su dati di bilancio delle principali categorie di investitori professionali e dati Prometeia.
*Dati al 31/12/2008 ** Dati al 31/12/2007


Investimento immobiliare indiretto degli investitori italiani di gran lunga inferiore rispetto
all’estero;
nel breve periodo, ipotesi di crescente ricorso ai fondi da parte di investitori istituzionali:
combinazione del know how e dell’expertise degli esperti del settore immobiliare con le risorse
detenute dagli investitori istituzionali.
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Prospettive
• Strumento che coglie le opportunità del
mercato in crescita ma…
– Come si comporta in fase recessiva?
– E in fase di stabilità?
E’ uno strumento più efficace nel breve o nel
lungo periodo?
ATTENZIONE AGLI OBIETTIVI PREFISSI
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…grazie per l’attenzione!
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