Slide - intervento dott. Massaccesi

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O.D.C.E.C. DI CIVITAVECCHIA
CORSO SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI:
LA VENDITA DELEGATA IMMOBILIARE
RM)
La vendita nelle esecuzioni immobiliari
2
1.
Attività prodromica alla predisposizione della bozza di Decreto di
trasferimento:
a)
b)
c)
2.
Decreto di trasferimento:
a)
b)
c)
d)
e)
3.
verifica del versamento del saldo prezzo e delle spese presunte di vendita:
tempi, luogo, mutuo, accollo;
aggiornamento visure ipotecarie e verifiche preliminari al D.T.
cause di decadenza dell’aggiudicatario
emissione
registrazione presso l’ Agenzia delle Entrate
trascrizione e voltura in Conservatoria RR.II.
cancellazione dei vincoli pregiudizievoli
cause di nullità della vendita
Consegna dell’immobile all’aggiudicatario/acquirente
a)
b)
occupazione dell’immobile e adempimenti del custode
liberazione immobile
Dr. Marco Massaccesi – Via Palermo 76/d – Ladispoli (RM)
1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo
e delle spese presunte di vendita: tempi,
3

Il termine per il versamento del saldo prezzo è indicato nell’ordinanza e
riportato nell’avviso di vendita.

Per le vendite con incanto l’art. 576 n.7 c.p.c. fissa un termine massimo
di 60 giorni dall’aggiudicazione definitiva.

Per le vendite senza incanto l’art. 574 c.p.c. prevede che solo a seguito
dell’aggiudicazione il G.E. o il P.D. (art. 591bis n.3 c.p.c.) fissino un
termine all’aggiudicatario per il versamento del
saldo prezzo.
Nell’ordinanza e nell’avviso di vendita, tra gli elementi obbligatori da
inserire nell’offerta di partecipazione alla vendita, è prevista
l’indicazione del termine di pagamento del prezzo e degli oneri tributari,
che non potrà comunque essere superiore a novanta giorni dalla data di
aggiudicazione (termine assoggettato a sospensione nel periodo feriale:
Cass. 12004/2012).
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1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e
delle spese presunte di vendita: luogo,
4

come prescritto nell’ordinanza e nell’avviso di vendita,
salvo quanto indicato nel successivo punto, l'importo del
prezzo di aggiudicazione (dedotta la cauzione
prestata) e delle spese (calcolate dal P.D. sul prezzo di
aggiudicazione nella misura indicativa del 5% se
trattasi di prima casa, del 15% per altro tipo di
abitazione, del 30% se trattasi di terreno) deve essere
versato direttamente dall'aggiudicatario sul conto
corrente indicato dal P.D. dopo l'aggiudicazione, nel
termine indicato nell'offerta di acquisto; entro i 10
giorni successivi al pagamento, l'aggiudicatario deve
consegnare al P.D. la ricevuta del versamento rilasciata
dall'istituto di credito.
)
1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e
delle spese presunte di vendita: segue luogo,
5

ove l'immobile sia gravato da ipoteca iscritta a garanzia di
mutuo concesso ai sensi del T.U. 16 luglio 1905, n. 646,
richiamato dal D.P.R. 21 gennaio 1976 n. 7 ovvero ai sensi
dell'art. 38 del Decreto legislativo 10 settembre 1993 n.
385, l'aggiudicatario deve versare direttamente all'Istituto
mutuante, ai sensi dell'art. 41 del Decreto Legislativo, nel
termine indicato nell'offerta, la parte del prezzo
corrispondente al credito dell'Istituto per capitale, interessi,
accessori e spese di procedura, nonché depositare
l'eventuale residuo con le modalità già indicate al punto
precedente; anche in questo caso, entro i 10 giorni successivi
al pagamento, l'aggiudicatario deve consegnare al P.D.
l'originale delle quietanze rilasciate dagli istituti di credito;
1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e
delle spese presunte di vendita: mutuo,
6

qualora l'aggiudicatario, per i pagamento del saldo prezzo
abbia scelto di ricorrere ad un contratto bancario di
finanziamento con concessione di ipoteca di primo grado
sull'immobile acquistato, fino ad una somma pari all'80%
del prezzo di aggiudicazione, indicando nella propria
domanda di partecipazione l'istituto di credito mutuante, le
somme devono essere erogate direttamente dall'istituto di
credito mutuante entro il termine fissato per il versamento
del saldo prezzo, mediante consegna al P.D. di un assegno
circolare non trasferibile intestato "TRIBUNALE DI ………
Procedura N. …….". Unitamente all'assegno, il medesimo
istituto di credito deve consegnare anche l'atto di assenso
ad iscrizione di ipoteca con la relativa nota di iscrizione.
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1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e
delle spese presunte di vendita: accollo
7

entro il termine di 15 giorni dall’aggiudicazione
definitiva, l’acquirente ha diritto a subentrare, senza
necessità di autorizzazione del G.E. o consenso della
Banca, nel contratto di mutuo fondiario stipulato dal
debitore esecutato, purché entro il termine predetto
l’aggiudicatario versi le rate scadute, gli interessi e le
spese maturati fino a quel momento (art.41 c.5 del
T.U.B.). Questa opzione è praticabile solo nell’ipotesi in
cui l’unico creditore sia quello fondiario, dato che il
pagamento delle rate scadute non può essere
scomputato dal prezzo di vendita, non rientrando nella
previsione dell’art. 508 c.p.c.
1.a - Verifica del versamento del saldo prezzo e
delle spese presunte di vendita: segue accollo
8


art. 508 c.p.c.: «Nel caso di vendita o di assegnazione di un
bene gravato da pegno o da ipoteca, l'aggiudicatario o
assegnatario, con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione,
può concordare col creditore pignoratizio o ipotecario
l'assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti,
liberando il debitore. In tal caso nel provvedimento di vendita o
di assegnazione si deve menzionare l'assunzione del debito.»
art. 585 c.p.c.: «……. Se l'immobile è stato aggiudicato a un
creditore ipotecario o l'aggiudicatario è stato autorizzato ad
assumersi un debito garantito da ipoteca, il giudice
dell'esecuzione può limitare, con suo decreto, il versamento alla
parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione
degli altri creditori che potranno risultare capienti. ……»
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1.b - Aggiornamento visure ipotecarie e verifiche
preliminari all’emissione del Decreto di trasferimento
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

verificare la correttezza dei dati catastali e
ipotecari riportati nella perizia e raffrontarli
con quelli risultanti dalla documentazione
catastale prodotta dal perito e con i
pignoramenti effettuati dai creditori;
effettuare visure aggiornate sia in Catasto che in
Conservatoria per verificare che non siano stati
trascritti, dopo la perizia, ulteriori pesi o vincoli
sull’immobile che, anche se inefficaci, devono
essere indicati nel D.T. per la cancellazione;
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1.b – segue Aggiornamento visure ipotecarie e verifiche
preliminari all’emissione del Decreto di trasferimento
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

quando l’esecutato sia deceduto, al fine di garantire la
continuità delle trascrizioni, occorre verificare la
corretta identificazione del soggetto contro il quale
l’esecuzione esplica i suoi effetti : il D.T. sarà trascritto a
favore dell’aggiudicatario e contro gli eredi solo nel
caso sia già avvenuta la trascrizione dell’accettazione
dell’eredità;
in caso di cessione di terreni, ad eccezione per quelli
inferiori a 500 mq che siano pertinenza di edifici censiti
nel NCEU, occorre allegare al D.T. un c.d.u. aggiornato
(validità un anno), da richiedere al Comune;
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1.b – segue Aggiornamento visure ipotecarie e verifiche
preliminari all’emissione del Decreto di trasferimento
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


nel caso di pagamento del saldo prezzo con la stipula
di un mutuo ipotecario ai sensi dell’art. 585 c. 3 c.p.c., il
P.D. dovrà prendere accordi con l’aggiudicatario, il
notaio e l’istituto di credito erogante e coordinarsi con
il G.E. per la firma del relativo D.T.;
verificare l’imposizione
fiscale da applicare
all’immobile (IVA o Imposta di Registro);
in caso di richiesta di benefici fiscali da parte
dell’aggiudicatario (agevolazioni prima casa, regimi
speciali, ecc.), occorre allegare al D.T. per la
registrazione una dichiarazione sostitutiva di atto
notorio.
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1.c - Cause di decadenza dell’aggiudicatario
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
In caso di mancato versamento del saldo prezzo e degli oneri tributari
entro il termine indicato nell'offerta, l'aggiudicazione sarà revocata e sarà
disposto l'incameramento della cauzione. In altre parole, se il prezzo non
viene pagato integralmente e tempestivamente dall'aggiudicatario, il G.E.
pronuncia con decreto, opponibile ai sensi dell'art. 617 del c.p.c., la
decadenza dell'aggiudicatario, la perdita della cauzione e dispone un
nuovo incanto, ovvero una rivendita in danno, previa convocazione delle
parti, le quali potranno formulare osservazioni relative alle modalità della
futura vendita forzata. Il secondo comma della norma in analisi dispone la
c.d. rivendita forzata, ritenuta l'unico mezzo tramite cui sia possibile far
valere la responsabilità dell'aggiudicatario inadempiente. Infatti, se dal
nuovo incanto si ricava un prezzo il cui ammontare, unito alla cauzione
confiscata, risulti inferiore a quello dell'incanto precedente, l'aggiudicatario
inadempiente è tenuto al pagamento della differenza. Diversamente, se la
somma del prezzo finale del nuovo incanto e della cauzione confiscata, è
pari o più elevata del prezzo promesso dall'aggiudicatario inadempiente,
quest'ultimo sarà liberato dal suo obbligo.
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2.a – Emissione del Decreto di trasferimento
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
Effettuate le verifiche di cui sopra, il delegato
predispone la bozza del decreto di trasferimento (di
cui si riporta di seguito il facsimile) e la trasmette al
G.E. per l’approvazione e la firma. Anche nel nuovo
assetto normativo, il decreto di trasferimento rimane un
atto del G.E.; infatti l’art. 591 bis c.p.c. nell’individuare
le attività delegabili dal G.E., prevede, al settimo
comma, che il professionista delegato si limiti a
predisporre il decreto di trasferimento e a trasmetterlo
tempestivamente al giudice unitamente al fascicolo e
agli altri documenti necessari per la sua emanazione
(ad esempio documentazione ipocatastale e verbale di
aggiudicazione).
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2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento
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Il decreto deve contenere:






l’intestazione dell’ufficio giudiziario, con menzione del numero di
cronologico e di repertorio;
gli estremi identificativi della procedura: numero R.G.E., generalità
del creditore procedente o del surrogante, generalità dell’escusso;
il riferimento al provvedimento di delega al professionista delegato;
il richiamo al verbale di vendita con indicazione della sua data e
del prezzo di aggiudicazione;
l’eventuale dichiarazione di nomina, nel caso di aggiudicazione per
persona da nominare ex art. 583 c.p.c.;
l’attestazione dell’avvenuto versamento del prezzo e l’indicazione
delle relative modalità;
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2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento
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


in caso di contratto di finanziamento in forza del quale è stata erogata
una parte del prezzo versato dall’aggiudicatario, se stipulato con
garanzia ipotecaria di 1° grado sul bene trasferito (nuovo testo
dell’art. 585, terzo comma, c.p.c.), la menzione del contratto medesimo
e l’ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari del divieto di
trascrivere il decreto se non unitamente all’iscrizione di ipoteca;
in caso di autorizzazione all’assunzione del debito, la menzione di essa
con l’indicazione dell’importo per il quale è stata concessa e/o per il
quale la garanzia ipotecaria viene mantenuta, nonché l’eventuale
autorizzazione al pagamento ridotto del creditore ipotecario
aggiudicatario ex art. 585, secondo comma, c.p.c.;
in caso di credito fondiario, la menzione dell’avvenuto versamento
diretto del prezzo, o di parte del prezzo, al creditore fondiario e
l’indicazione della quietanza rilasciata dal creditore fondiario;
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2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento
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


le esatte generalità dell’esecutato e dell’aggiudicatario (codice
fiscale) con la precisazione, in caso di matrimonio, del regime
patrimoniale prescelto;
gli estremi identificativi del bene ceduto, compresi i dati catastali ed
almeno tre confini, con la descrizione del diritto espropriato (piena
proprietà, usufrutto, nuda proprietà ecc.) e dell’entità (per l’intero
o pro quota). Vi deve essere corrispondenza tra la descrizione del
bene risultante dall’atto di pignoramento e dalla relativa nota di
trascrizione e le indicazioni nell’avviso di vendita e nel decreto di
trasferimento. L’art. 586 c.p.c., difatti, recita testualmente che: “ …
trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato ripetendo la
descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita”;
l’indicazione dell’ultimo titolo di provenienza;
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2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento
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

la specificazione che l’immobile è trasferito a corpo e non a misura, nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova, anche in relazione alla vigente
normativa urbanistica ed edilizia e sue modificazioni ed integrazioni, con
tutte le pertinenze, accessori, frutti, oneri, ragioni e azioni, eventuali servitù
attive e passive;
la specificazione che, in presenza di opere abusive, ricorrendone i
presupposti di legge, la relativa sanabilità da parte dell’aggiudicatario è
perseguibile ai sensi della Legge n. 47/1985 e successive modifiche ed
integrazioni e della Legge 326 del 24 novembre 2003, presentando
domanda di permesso in sanatoria delle opere abusive entro 120 gg.
dalla notifica del decreto di trasferimento. Ove il decreto di trasferimento
riguardi terreni, salvo che gli stessi siano pertinenze di edifici censiti al
N.C.E.U. e abbiano superficie inferiore ai 5000 mq, deve essere allegato il
c.d.u. di cui all’art. 30 DPR n. 380/2001. La mancata allegazione del c.d.u.
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2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento
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
rende nullo il decreto di trasferimento. Il D.lgs. n. 192/2005, modificato ad
opera del D.lgs. n. 311/2006, prevedeva anche l’obbligo della
allegazione del certificato di qualificazione energetica a tutti gli atti di
trasferimento di immobili a titolo oneroso: la sanzione della nullità prevista
da tale norma si riferiva anche al decreto di trasferimento emesso in sede
esecutiva. Le modifiche introdotte dalla L. n. 133/2008 hanno comportato
la soppressione di tale obbligo. Si rimanda, pertanto, alle disposizioni
previste dalle rispettive leggi regionali;
gli elementi inerenti al regime fiscale dell’atto ovvero il richiamo alle
agevolazioni fiscali chieste (menzione della richiesta di agevolazione prima
casa o di altre agevolazioni, quale ad esempio piccola proprietà
contadina) da parte dell’aggiudicatario, la menzione dell’esercizio
dell’opzione per il regime Iva da parte dell’esecutato, la dichiarazione che
il bene è soggetto al vincolo dei Beni Culturali e fruisce delle agevolazioni
fiscali connesse, ecc.;
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2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento
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
a)
b)
l’ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Ai fini della
cancellazione delle stesse il decreto di trasferimento deve indicare i
seguenti dati:
la Conservatoria presso cui la formalità è pubblicata;
il tipo di formalità (trascrizione di pignoramento, iscrizione di ipoteca
volontaria, iscrizione di ipoteca giudiziale ecc.);
c)
la data di iscrizione/trascrizione della formalità;
d)
i numeri di Registro Generale e di Registro Particolare;
e)
f)
il soggetto a favore del quale ed a carico del quale la formalità è stata
iscritta/trascritta (relativo codice fiscale);
il titolo in forza del quale è avvenuta la trascrizione/iscrizione (ad es. “in
forza di mutuo a rogito Notaio ….. del ….., rep…., racc., ecc.”).
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2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento
20

Da notare che le ipoteche devono essere cancellate anche se
l’iscrizione è stata effettuata nei confronti non dell’esecutato
ma di un suo dante causa o avente causa. Ovviamente il
decreto di trasferimento non può che ordinare la cancellazione
delle formalità nei limiti in cui le stesse colpiscono l’immobile
trasferito e i diritti dell’esecutato. E’ pertanto opportuno che
nell’ordine di cancellazione venga sempre adottata la formula
“limitatamente agli immobili trasferiti”;
l’ingiunzione, al debitore ed al custode e a chiunque lo
detenga, di rilasciare l’immobile venduto in favore
dell’acquirente.
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2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento
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

la Legge n.203/1991, replicando quanto previsto in materia
fallimentare, ha introdotto la possibilità da parte del G.E. di
sospendere la vendita (art. 586, primo comma, c.p.c.) qualora ritenga
che il prezzo di aggiudicazione “sia notevolmente inferiore a quello
giusto” (art. 568 c.p.c.). Il potere di sospensione del giudice può essere
esercitato, anche dopo il versamento del prezzo, sino alla emanazione
del decreto di trasferimento. La sospensione è adottata con ordinanza
che può essere oggetto di opposizione agli atti esecutivi. Con
l’emissione dell’ordinanza la procedura resta sospesa e gli atti già
compiuti vengono revocati e vengono restituite le cauzioni e le somme
già versate;
avverso il decreto di trasferimento è proponibile opposizione agli atti
esecutivi ex art. 617 c.p.c. Il termine per proporre l’impugnativa è di
20 giorni decorrenti dalla sua comunicazione o comunque dal momento
in cui l’interessato ne viene a conoscenza. Tuttavia, va evidenziato che
nessuna norma prevede la comunicazione o la notifica del decreto.
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2.a – segue Emissione del Decreto di trasferimento
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
premesso che il D.T. di trasferimento trova causa nel
versamento del saldo prezzo, nel caso venisse emesso
nonostante il mancato o parziale versamento del saldo prezzo,
il D.T. sarebbe privo di causa e deve essere immediatamente
revocato a prescindere dalla sua eventuale già avvenuta
esecuzione (Cass. Civ., Sez. III, 19/07/2005, n. 15222).
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Facsimile di Decreto di trasferimento
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TRIBUNALE DI _______________
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
Procedura Esecutiva R.G.E. N. ________
Giudice dell’Esecuzione: _____________
DECRETO DI TRASFERIMENTO
Il Giudice dell’Esecuzione
 Visti gli atti dell’emarginato procedimento esecutivo promosso da:
_____________________________ (inserire dati anagrafici, residenza e
C.F. o P. I.), parte creditrice, in danno di: ___________________________
(inserire dati anagrafici, residenza e C.F. o P. I.), parte debitrice;
 vista l’ordinanza del ____________ con cui veniva disposta la vendita del
bene immobile pignorato di proprietà del predetto debitore esecutato;
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segue Facsimile di Decreto di trasferimento
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letti gli atti della procedura e, in particolare, il verbale di vendita redatto in
data _________, dal quale risulta l’aggiudicazione provvisoria al Sig.
________________ per il prezzo di €_______________ (importo in lettere)
dell’immobile di seguito descritto, costituente il lotto unico;
 accertato che il residuo del prezzo di aggiudicazione è stato interamente
versato nei modi e termini di legge;
 ritenuto che l’aggiudicazione è divenuta definitiva e che, pertanto, occorre
provvedere al trasferimento del bene a favore dell’acquirente;
 visti gli artt. 574‐586 c.p.c. e 164 disp. Att. c.p.c.;
TRASFERISCE
al Sig. _____________________ nato a ___________________ il ____________
residente a_________ in Via _______________ n°___, C.F. _________________
il quale ha dichiarato di essere coniugato con____________________nato a
_________________ il _________________ C.F.________________ e di essere
in regime di comunione/separazione di beni (indicare), al prezzo di € __________

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segue Facsimile di Decreto di trasferimento
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(importo in lettere), nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non
a misura, con gli accessori e dipendenze, servitù attive e passive, nonché con i
diritti proporzionali sulle parti dell’edificio che devono ritenersi comuni a
norma di legge ed eventuale regolamento di condominio, senza alcuna
garanzia per evizione, molestie e pretese di eventuali conduttori, il seguente
bene costituente il lotto unico: ________(riportare anche l’atto di provenienza).
I suddetti terreni ricadono in zona agricola normale, come si evince
dall’allegato certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune di
________ in data_____________ (1).
L’immobile, in base a quanto previsto dal P.R.G. vigente all’epoca della
realizzazione, ricade nella zona ______________, il tutto come si evince dalla
relazione tecnica d’ufficio redatta da________________, depositata in atti e
ritualmente pubblicata, nota all’aggiudicatario acquirente. L’aggiudicatario
potrà procedere eventualmente alla sanatoria di opere realizzate in
violazione della normativa urbanistico-edilizia, ove ne ricorrano i presupposti
di cui alla vigente normativa, previa presentazione della relativa domanda di
condono, entro 120 (centoventi) giorni a far data dal presente decreto di
trasferimento.
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segue Facsimile di Decreto di trasferimento
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ORDINA
al Conservatore dei Registri Immobiliari di ___________ di annotare in
margine alle formalità che seguono la cancellazione, limitatamente
all’immobile sopra descritto, delle seguenti iscrizioni e trascrizioni:
ISCRIZIONI:

ipoteca volontaria a favore ______________ C.F. ___________________
iscritta il ______________ alla formalità n._________;
TRASCIZIONI:

pignoramento a favore _________________ C.F. ___________________
trascritto il ______________ alla formalità n._________;
con esonero da ogni responsabilità al riguardo da parte del Conservatore dei
Registri Immobiliari di ________________,
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segue Facsimile di Decreto di trasferimento
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Si dà atto peraltro che il versamento del prezzo avviene con l’erogazione di
mutuo fondiario da parte della Banca ____________ a rogito Notaio
____________ in data ___________ Rep. N. ______ Racc. N. ________ con
garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita e
che pertanto il Conservatore dei Registri Immobiliari di _____________ non potrà
eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca
concessa dal mutuatario(2);
INGIUNGE
All’esecutato_________ (nominativo) nonché a chiunque in possesso senza titolo
del bene sopra descritto, di rilasciarlo immediatamente e di porlo nella piena ed
assoluta
disponibilità
dell’acquirente
sopra
generalizzato,
Sig.___________________, al quale con il presente atto esso viene trasferito
nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con particolare riferimento alla
perizia depositata in atti. L’aggiudicatario dichiara, con istanza che si allega al
presente atto, di essere in possesso dei requisiti per la fruizione delle agevolazioni
fiscali di cui alla Legge ________________(3);
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segue Facsimile di Decreto di trasferimento
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Si autorizza il rilascio immediato di copia conforme del presente
decreto di trasferimento, per uso registrazione e trascrizione.
Tribunale di____________, lì_________________
IL CANCELLIERE
(_________________)
IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE
(_______________________)
N.B.
(1) Inserire il periodo solo se trattasi di terreni. Il certificato di
destinazione urbanistica va allegato al decreto di trasferimento e deve
essere valido (durata certificato un anno dalla sua emissione);
(2) Inserire il periodo solo se richiesto mutuo fondiario;
(3) Inserire il periodo solo se richieste agevolazioni fiscali.
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2.b -Registrazione del Decreto di trasferimento presso l’ Agenzia delle Entrate
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

Ai sensi dell’art. 591 bis, secondo comma, n. 11, c.p.c., il P.D. provvede “alla
esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del
decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso a pubbliche
amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazione di atti volontari di
trasferimento, all’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni
dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di
trasferimento pronunciato dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 586”.
Non appena avuta notizia dell’emissione del decreto di trasferimento il delegato
provvederà a richiedere in Cancelleria le seguenti copie autentiche del decreto:
1. una copia autentica per la registrazione;
2. una copia autentica per uso “trascrizione e voltura”;
3. due o più copie autentiche ove ritenga opportuno la formale notifica del
provvedimento all’esecutato e/o all’aggiudicatario (ad esempio nel caso in cui
debba notificare per consentire all’aggiudicatario la sanatoria delle
irregolarità edilizie);
4. una copia spedita in forma esecutiva e altra conforme a quella esecutiva per
l’intimazione al rilascio.
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2.b – segue Registrazione del D.T. presso l’ Ag. delle Entrate
30


il decreto, firmato dal G.E. e pubblicato dalla Cancelleria con un
numero di cronologico ed un numero di repertorio, deve essere
trasmesso in copia autentica all’Agenzia delle Entrate per la
registrazione, nel termine fisso di 20 giorni decorrenti dalla data in
cui lo stesso viene annotato nel relativo repertorio della Cancelleria.
Il delegato, a seguito della consegna del decreto all’Agenzia delle
Entrate, provvede a verificare la liquidazione dell’imposta da parte
dell’Agenzia delle Entrate. Dal punto di vista operativo, il P.D. deve
determinare l’ammontare delle imposte da versare, dopo la verifica
del regime di imponibilità della vendita (ossia se l’immobile è
assoggettato ad IVA o ad imposta di registro), da effettuare
eventualmente con l’ausilio degli addetti dell’Agenzia delle Entrate,
sulla base della bozza del D.T.;
a questo punto il P.D. procede al versamento delle imposte,
prelevando le somme dal c/c della procedura, previa apposita
richiesta al G.E.
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2.c - Trascrizione e voltura del D.T. in Conservatoria RR.II.
31


il P.D. provvede quindi sollecitamente alla trascrizione del decreto, con allegato
l’eventuale c.d.u. e alla voltura catastale che avviene in via automatica al
momento della trascrizione;
in caso di accesso al credito bancario, di solito il contratto di mutuo viene
rogato dal Notaio prescelto dall’aggiudicatario contestualmente al versamento
del saldo prezzo e all’emissione del D.T. da parte del G.E., nel quale, come già
detto, viene dato atto del versamento mediante finanziamento bancario e
ordinato al Conservatore dei RR.II. di provvedere alla trascrizione del decreto
e alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli, contestualmente
all’iscrizione di ipoteca in favore dell’istituto mutuante. Copia autentica del
contratto di mutuo viene depositata agli atti del fascicolo d’ufficio della
procedura. Il P.D. dovrà coordinarsi con il Notaio nella fase relativa alla
trascrizione del D.T. e all’iscrizione dell’ipoteca. Generalmente tale attività è
svolta dal Notaio, il quale, per iscrivere ipoteca in favore della Banca deve
necessariamente provvedere alla contestuale trascrizione del D.T., mentre il P.D.
provvederà agli annotamenti di cancellazione.
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2.d - Cancellazione dei vincoli pregiudizievoli
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

Come abbiamo visto, ai sensi dell’art. 586 c.p.c., con il D.T. il G.E.
ordina la cancellazione di tutti i pignoramenti trascritti sull’immobile
e di tutte le ipoteche iscritte, con riguardo sia al periodo
antecedente il pignoramento che a quello successivo: si tratta del
c.d. «effetto purgativo» della vendita coattiva che consente
all’acquirente di ottenere il bene libero da pesi e da vincoli.
Naturalmente, in caso di accollo o di subentro nel mutuo da parte
dell’aggiudicatario ex art. 508 c.p.c., come pure in caso di saldo
prezzo con richiesta di finanziamento garantito da ipoteca di primo
grado ex art. 585 c.p.c., non dovrà essere cancellata la relativa
ipoteca;
con il D.T. non possono essere cancellate le domande giudiziali,
anche se trascritte dopo il pignoramento, in quanto l’eventuale
ordine di cancellazione deve essere emesso dal giudice della causa
cui esse ineriscono (Cass. Civ., Sez. I, 10/09/2003, n. 13212).
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2.e - Cause di nullità della vendita
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Inesistenza della notifica all'esecutato dell'avviso di vendita immobiliare, a
norma del D.P.R. n. 602 del 1973, art. 78, comma 2. Il vizio dovuto alla
giuridica inesistenza della notificazione dell'avviso di vendita immobiliare
influisce sull'aggiudicazione e sul trasferimento, comportandone la nullità e
l'inefficacia anche nei confronti dell'aggiudicatario a norma dell'art. 2929
c.c., così come interpretato dalla giurisprudenza della Cassazione: “la
regola contenuta nell'art. 2929 c.c., secondo il quale la nullità degli atti
esecutivi che hanno preceduto la vendita e l'assegnazione non ha effetto
riguardo all'acquirente o all'assegnatario, non trova applicazione quando
la nullità riguardi proprio la vendita o l'assegnazione, sia che si tratti di vizi
che direttamente la concernano, sia che si tratti di vizi che rappresentino il
riflesso della tempestiva e fondata impugnazione di atti del procedimento
esecutivo anteriori ma ad essi obbligatoriamente prodromici" (cfr., nello
stesso senso, Cass. n. 1258/01, n. 193/03, n. 3970/04, n. 21439/04, n.
3531/09, n. 21106/05, n. 13824/10 e n. 6280/12);
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2.e – segue Cause di nullità della vendita
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mancata effettuazione della pubblicità dell’avviso di vendita, ai
sensi dall’art. 591bis c.p.c., sulla base di quanto prescritto
nell’ordinanza di delega alla vendita;
mancata allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica al
Decreto di Trasferimento di terreni oltre i 5.000 mq.;
errata individuazione del bene oggetto di pignoramento: dati
catastali e descrizione. È un classico caso di nullità della trascrizione
(art. 2655 c.c.). Il dato catastale indicato nel titolo non è trascritto e
quindi non è opponibile ai terzi. Il dato difforme risultante dalla
nota non trova corrispondenza nel titolo e quindi, visto che la
trascrizione ha efficacia soltanto dichiarativa – ossia serve a
estendere ai terzi gli effetti propri del titolo – non può neppure
vincolare il bene indicato. Questa è una nullità di ordine "formale",
ossia è indipendente dal fatto che il bene indicato nel titolo e/o
nella nota sia effettivamente in carico all'esecutato.
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3.a Occupazione dell’immobile e adempimenti del custode
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Il D.T. contiene l’ingiunzione, al debitore e al custode, di rilasciare l’immobile
venduto in favore dell’acquirente. Il soggetto passivo del rilascio è colui che
detiene o ha il possesso effettivo dell’immobile che può non essere il
debitore esecutato. L’esecuzione per consegna e rilascio del bene ha
oggetto la liberazione dell’immobile. Tale ordine di consegna‐rilascio ha
efficacia erga omnes e consente al nuovo acquirente di eseguirlo nei
confronti di qualsiasi terzo si trovi nella materiale disponibilità del bene.
L’ordine di rilascio contenuto obbligatoriamente nel D.T., costituisce il titolo
esecutivo per il rilascio ed è valido salvo che il terzo sia titolare di un diritto
opponibile al procedente, vale a dire quando il terzo sia titolare di un
diritto autonomo e opponibile (ad es. quando il conduttore abbia trascritto
il suo titolo anteriormente al pignoramento, oppure quando la locazione
abbia data certa anteriore al pignoramento) e azionabile mediante
opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. ovvero mediante opposizione
di terzo in via ordinaria ex art. 404 c.p.c.. Caso particolare è l’occupazione
abusiva o possesso sine titulo: è evidente che l’efficacia erga omnes del
rilascio comporti l’obbligo di consegna.
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3.b Liberazione dell’immobile
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Fermi restando i casi di emissione dell’ordine di liberazione nelle
more della procedura, il Giudice pronuncia in ogni caso l’ordine di
rilascio quando provvede all’assegnazione o all’aggiudicazione
dell’immobile. A norma dell’art. 560 c.p.c. il provvedimento (non
impugnabile) è eseguito a cura del Custode anche successivamente
alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse
dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano. La
ratio di quest’ultima previsione è nel senso di fornire al custode–
professionista delegato la legittimazione ad eseguire l’ordine di
rilascio contenuto nel decreto di trasferimento pur in mancanza di un
espresso mandato ad hoc da parte di colui il quale, con l’emissione
del decreto, è divenuto proprietario dell’immobile, lasciando
comunque a questi la facoltà di esonerare il custode dal proseguire
nell’azione. E’ dunque essenziale che il professionista delegato
renda all’aggiudicatario una informativa chiara ed esaustiva circa
la facoltà concessagli;
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3.b segue Liberazione dell’immobile
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l’aggiudicatario, nuovo proprietario dell’immobile, potrà decidere di
avvalersi dell’opera del P.D. anche dopo il D.T. al fine di procedere
alla liberazione dell’immobile, ma potrà invece esonerarlo da tale
incombenza, ove ad esempio decida di locare l’immobile a colui che
già lo detiene o perché comunque non intenda estrometterlo dal
possesso avendo rapporti di parentela con l’occupante (a tal
proposito si ricordi che vi è divieto di acquisto solo per il debitore e
non per i suoi parenti). In ogni caso se l’acquirente decide di
esonerare il custode – P.D. dall’intraprendere la procedura per la
liberazione, detta volontà si ritiene che debba risultare da atto
scritto depositato in Cancelleria;
ottenuta la liberazione dell’immobile, il P.D. redige apposito verbale
di consegna all’aggiudicatario, che dichiara di prenderne formale
possesso, di averlo trovato nello stato di cui alla perizia e di non
aver nulla da rilevare.
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