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LE LOCAZIONI TURISTICHE
• Codice del turismo (Decreto legislativo n. 79/2011) ancora vigente dopo la
sentenza della Corte costituzionale (n. 80/2012) contiene norme sui
contratti di locazione turistica.
• Art. 52 Codice del turismo = locazioni di interesse turistico e alberghiere.
• Art. 53 Codice del turismo = locazioni ad uso abitativo per finalità
turistiche.
• Locazione di interesse turistico e alberghiero = contratto che ha ad oggetto
la concessione di beni immobili da destinare ad attività di albergo o altre
tipologie ricettive. Il conduttore che è il soggetto che ha la concessione
dell’immobile esercita nell’immobile che gli viene locato attività
imprenditoriale a carattere turistico-ricettivo.
• Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche = contratti stipulati per
motivi di piacere, svago e divertimento. Il locatore (proprietario) concede
al conduttore che è un turista viaggiatore per un dato periodo di tempo il
diritto di godere di un bene immobile per scopo di vacanza.
• Ragione della normativa sulle locazioni turistiche: venire in contro al
cambiamento della domanda turistica (richiesta di prezzi convenienti,
esigenze legate alla destagionalizzazione, esigenze turistiche legate alla
natura, accoglienza ecocompatibile).
• Utilizzazione di immobili già esistenti per ampliare l’offerta turistica.
• Motivo ulteriore = supplire alla mancanza di strutture ricettive
convenzionali e tradizionali in alcuni territori italiani.
• Si tratta di locazioni in cui deve essere presente il seguente elemento:
l’esclusività della finalità turistica.
• Art. 53 del codice del turismo = gli alloggi locati esclusivamente per finalità
turistiche in qualsiasi luogo ubicati sono regolati dalle disposizioni del
codice civile in tema di locazione.
• Locazione = contratto con il quale una parte chiamata locatore o
concedente (nella maggior parte dei casi è il proprietario) si obbliga a far
godere all’altra chiamata locatario o conduttore una cosa mobile o
immobile per un dato tempo dietro pagamento di un corrispettivo (art.
1571 codice civile).
• Si distingue fra locazioni di beni mobili e di beni immobili.
• La locazione di beni produttivi si chiama affitto. Pensiamo all’azienda (art.
1615 codice civile).
• Locazioni di immobili ad uso abitativo e ad uso diverso da quello abitativo.
• La locazione per attività di interesse turistico è una locazione per uso non
abitativo.
Le locazioni alberghiere e di interesse turistico
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Locazione alberghiera disciplinata dalla legge n. 392/1978 = contratto che ha
per oggetto beni immobili da destinare ad attività di albergo, inclusi quelli
riguardanti l’esercizio di imprese assimilabili.
Locazione di interesse turistico = locazione di immobili per l’esercizio di una
attività turistica non di natura alberghiera = quelle cha ad oggetto sedi di
agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di
soggiorno, organismi di promozione turistica e di informazione turistica.
Immobili adibiti ad attività alberghiera = durata minima di 9 anni rinnovabile
per lo stesso periodo se non viene data la disdetta da una delle parti almeno
18 mesi prima della scadenza.
Locazione di immobili adibiti ad attività di interesse turistico non deve essere
inferiore a 6 anni rinnovabili per il medesimo periodo se non viene data la
disdetta da una delle parti almeno un anno prima della scadenza.
I termini indicati dalla legge sostituiscono l’eventuale clausola contrattuale che
stabilisse una durata inferiore o colmano l’assenza di clausole contrattuali
espresse dalle parti.
• A prescindere dal contratto il conduttore se emergono gravi motivi può
recedere in qualsiasi momento dal contratto con un preavviso di almeno 6
mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
• Il conduttore può sublocare l’immobile (cedere il godimento dell’immobile
ad un altro soggetto) anche senza il consenso del locatore, purché sia
ceduta anche l’azienda, dando comunicazione al locatore con lettera
raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi alla
sublocazione per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della
comunicazione.
• Il conduttore ha un diritto di prelazione.
• Locazioni a carattere stagionale.
• Locazioni a carattere transitorio o occasionale (meeting, festività locali,
manifestazioni temporanee).
• Affitto di azienda alberghiera.
Le locazioni ad uso abitativo per finalità turistica
• Contratto destinato a realizzare interessi di svago,
divertimento, piacere, villeggiatura, vacanza o riposo per un
periodo limitato (settimana, due settimana, non superiore a
tre mesi).
• Gestione imprenditoriale nel corso di una o più stagioni per
un periodo non superiore a tre mesi consecutivi.
• Gestione privatistica = locazione occasionale fino ad un
massimo di 4 unità abitative.
• Forma scritta del contratto = se non vi è forma scritta il
contratto è nullo.
• Scioglimento del contratto automatico alla scadenza pattuita.
• Non siamo di fronte ad un contratto di albergo.
• 1) locazione turistica lunga (contratto case vacanza);
• 2) locazione turistica breve (contratto brevi vacanze) non
maggiore di 15/30 giorni;
• 3) locazione turistica brevissima (fine settimana).
• Registrazione del contratto.
• Aspetti fiscali.
• Obblighi del conduttore.
• Obblighi del locatore.
• Prestazione dei servizi.
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Locazioni di cose mobili per attività turistiche:
1) ombrelloni, cabine, attrezzature di sci ecc.;
2) noleggio di nave (motoscafi, mezzi nautici);
3) noleggio terrestre.
La forma del contratto è verbale.