nullità locazione non registrata 23.10.2011

CONSIGLIO DELL’ORDINE DEGLI AVVOCATI DI CUNEO
4 novembre 2011
Università degli Studi di Torino - Sede di Cuneo
NULLITÀ del CONTRATTO di LOCAZIONE
NON REGISTRATO
Sommario:
1.
1. Introduzione - 2. La normativa anteriore alla Finanziaria
2005 - 3. La Legge n. 311/2004. Ambito di applicabilità - 4.
Il contratto non registrato. Nullità o condicio juris?
- 5. Gli effetti della mancata registrazione. La tesi della
nullità - 6. Gli effetti della registrazione tardiva. La tesi
della condicio juris - 7. Quid juris quanto ai rapporti
pendenti. Il generale principio di irretroattività della legge 8. L’art. 1, co. 346, L. n. 311/2004 nella giurisprudenza
costituzionale - 9. L’art. 3 d. lgs. 14 marzo 2011 n. 23.
Disciplina e ambito di applicazione - 10. Prime
riflessioni e spunti critici quanto all’art. 3 d. lgs. n. 23/2011.
Quale tutela per il locatore?
Introduzione
La legge 30 dicembre 2004 n. 311, recante Disposizioni per la
formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato, i.e. la legge
finanziaria per l’anno 2005, ha apportato rilevanti e significative
modificazioni alla disciplina delle locazioni di immobili urbani.
Obiettivo perseguito dal legislatore è palesemente quello di dare vita ad
una capillare e sistematica azione di contrasto all’evasione fiscale nel
comparto delle locazioni immobiliari.
Tra le modifiche apportate dalla normativa in esame alla materia delle
locazioni, di particolare rilievo appaiono le disposizioni che sanciscono la
nullità del contratto di locazione in caso di omessa registrazione.
Nullità del contratto di locazione non registrato
Recentemente, sempre guidato dall’obiettivo di incentivare l’emersione
dei contratti di locazione fiscalmente non dichiarati, il legislatore è
nuovamente tornato sul tema.
L’articolo 3 del d. lgs. 14 marzo 2011 n. 23, recante Disposizioni in
materia di federalismo fiscale municipale, estende la previsione di nullità di
cui all’art. 1, comma 346, della Finanziaria 2005 sia all’ipotesi di
registrazione di un contratto di locazione ad un canone inferiore a quello
effettivamente corrisposto sia al caso di registrazione di un contratto di
comodato fittizio.
Con specifico riferimento ai contratti di locazione di immobili destinati
ad uso civile abitazione, le disposizioni normative da ultimo richiamate si
spingono, invero, anche oltre: la legge ha, infatti, inteso altresì
predeterminare la disciplina alla quale dovranno soggiacere i contratti
successivamente alla loro registrazione eseguita tardivamente in via
volontaria o d’ufficio.
2.
La normativa anteriore alla Finanziaria 2005
Il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, recante Approvazione del testo unico
delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (di seguito, per
brevità, anche solo T.U. in materia di imposta di registro), statuisce che
sono soggetti a registrazione i contratti di locazione di immobili - sia
stipulati per iscritto sia conclusi verbalmente - indipendentemente
dall’ammontare del canone, salvo che abbiano durata non superiore a
trenta giorni.
Sono, inoltre, soggetti all’obbligo di registrazione i contratti di
comodato che siano conclusi in forma scritta.
La registrazione deve avvenire in termine fisso, i.e. entro trenta giorni
dall’inizio di esecuzione del contratto.
Ai sensi dell’art. 18 del T.U. in materia di imposta di registro, la
registrazione attesta l’esistenza degli atti e attribuisce ad essi data certa di
Nullità del contratto di locazione non registrato
fronte ai terzi a mente dell’art. 2704 cod. civ., ma non incide in alcun
modo sulla validità dell’atto stesso.
La legge 9 dicembre 1998, n. 431 recante Disciplina delle locazioni e
rilascio di immobili ad uso abitativo contiene disposizioni che
attribuiscono una particolare rilevanza al requisito di registrazione del
contratto.
Nello specifico, vengono quivi in considerazione gli articoli 7, 8, 11 e
13 del testo normativo di cui trattasi.
L’articolo 7 della legge n. 431/19981 poneva come condizione per
l’esecuzione di un provvedimento di rilascio di immobile locato la prova,
a carico del locatore, della avvenuta registrazione del contratto.
La disposizione normativa in esame, tuttavia, è stata dichiarata
costituzionalmente illegittima per contrasto con l’articolo 24, comma I,
Cost. in quanto suscettibile di frapporre un impedimento di carattere
fiscale alla tutela giurisdizionale dei diritti2.
La Consulta ha argomentato che l’onere ivi imposto al locatore, a pena
di improcedibilità dell’azione esecutiva, non appartiene alla categoria
degli oneri (consentiti) imposti con l’obiettivo di assicurare al processo
uno svolgimento maggiormente conforme alla sua funzione ed alle sue
esigenze.
L’onere di previa registrazione del contratto al fine di porre in
esecuzione un provvedimento di rilascio di immobile rientra, per
converso - secondo il ragionamento seguito dal giudice delle leggi - nel
novero degli oneri (non consentiti) tendenti al soddisfacimento di
interessi totalmente estranei alle finalità processuali ed è imposto al solo
1
Si riporta di seguito il testo originale dell’art. 7 della legge n. 431/1998 anteriormente alla
declaratoria di incostituzionalità: «Condizione per la messa in esecuzione del
provvedimento di rilascio dell’immobile locato è la dimostrazione che il contratto di
locazione è stato registrato, che l’immobile è stato denunciato ai fini dell’applicazione
dell’ICI e che il reddito derivante dall’immobile medesimo è stato dichiarato ai fini
dell’applicazione dell’ICI e che il reddito derivante dall’immobile medesimo è stato
dichiarato ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi. Ai fini della predetta
dimostrazione, nel precetto di cui all’art. 480 del codice di procedura civile devono essere
indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell’ultima
denuncia dell’unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell’applicazione
dell’ICI, gli estremi dell’ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal
contratto è stato dichiarato, nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell’ICI
relative all’anno precedente a quello di competenza».
2 Corte cost., 5 ottobre 2001, n. 333, in Giur. It., 2002, 31.
Nullità del contratto di locazione non registrato
ed unico fine del controllo fiscale, privo di qualsivoglia connessione con
il processo esecutivo e, dunque, costituente esclusivamente un ostacolo
all’esperimento della tutela giurisdizionale.
Il successivo articolo 8 della legge n. 431/1998 impone al locatore che
intenda usufruire dei benefici fiscali previsti per i contratti di locazione
agevolati, i.e. a canone concordato, di cui all’art. 2, comma III, dello
stesso testo normativo, di indicare nella dichiarazione dei redditi, tra
l’altro, gli estremi della registrazione del contratto di locazione.
Analogamente, l’articolo 11 della legge in esame condiziona
l’erogazione dei contributi economici previsti in favore del conduttore ed
a carico del Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in
locazione istituito presso il Ministero dei lavori pubblici, alla previa
dichiarazione di intervenuta registrazione del contratto.
Tuttavia, tra le disposizioni normative di cui alla legge sulle locazioni
abitative del 1998 che hanno dato risalto al requisito della registrazione
contrattuale, quelle che hanno maggiormente interessato ed animato il
dibattito dottrinale e giurisprudenziale si rinvengono nell’articolo 13.
Il primo comma dell’articolo 13 della legge n. 431/1998 statuisce che
«è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di
locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato».
Si era ritenuto, in un primo momento, che la disposizione normativa de
qua intendesse sanzionare le ipotesi di simulazione relativa parziale, i.e.
la prassi diffusa di stipulare un contratto di locazione scritto e registrato
recante l’indicazione di un canone simulato inferiore rispetto a quello
effettivamente voluto e concordato dalle parti e consacrato in una controdichiarazione non sempre scritta scritta e sicuramente non registrata.
Sul punto è, però, successivamente intervenuta la Suprema Corte3 la
quale ha recisamente escluso la riconducibilità della simulazione relativa
parziale del contratto di locazione alla previsione di cui all’art. 13,
comma I, della legge n. 431/1998.
Afferma, infatti, il Supremo Collegio che la registrazione del contratto
di locazione prevista dalla disposizione normativa de qua, lungi
3
Cass. civ., sez. III, 27 ottobre 2003, n. 16089, in Mass. Giur. It., 2003
Nullità del contratto di locazione non registrato
dall’incidere sulla validità del contratto, mantiene il rilievo di mero
adempimento fiscale.
In conseguenza, un contratto di locazione che presenti tutti i requisiti
previsti ex lege, ma che non sia registrato è - sulla base del ragionamento
condotto dalla giurisprudenza di legittimità - pienamente valido ed
efficace ab origine.
Sarebbe, infatti, irragionevole pensare che il legislatore non abbia
previsto la sanzione di nullità nel caso di registrazione totalmente
mancante ed abbia, invece, inteso così sanzionare l’ipotesi meno grave di
una registrazione soltanto parziale dell’accordo simulato, i.e. la
sottrazione alla registrazione di una parte soltanto del canone.
Precisa, inoltre, sul punto la giurisprudenza del Supremo Collegio che
il disposto di cui all’art. 13 della legge n. 431/1998, nell’attribuire
rilevanza alla registrazione del contratto, sancisce piuttosto un principio
di invariabilità del canone per tutta la durata del rapporto contrattuale.
A tale interpretazione consegue che la sanzione di nullità ivi prevista secondo una lettura costituzionalmente orientata - è destinata a colpire la
pattuizione, intervenuta nel corso di svolgimento del rapporto di
locazione, di un canone più elevato rispetto a quello risultante dal
contratto originario4.
L’opzione ermeneutica seguita dalla Suprema Corte ha costituito
oggetto di conferma anche da parte del giudice delle leggi5.
3.
La Legge n. 311/2004. Ambito di applicabilità
Sulla scia del vivace dibattito giurisprudenziale in atto, il tema della
registrazione del contratto di locazione viene ripreso dal legislatore con
4
In senso contrario, riprendendo l’interpretazione dottrinale originaria, si è recentemente
espresso Trib. Milano, 27 gennaio 2009, n. 12109, il quale ha affermato che è nulla ex art.
13 legge n. 431/1998 la scrittura privata non registrata contenente «condizioni integrative»
di un contratto di locazione registrato nella medesima data con riguardo alle pattuizioni di
un canone superiore a quello risultante dalla scrittura registrata (in Giustizia a Milano,
2009, 1, 6).
5 Corte cost. (ord.), 19 luglio 2004, n. 242, in Sito uff. Corte costituzionale, 2004.
Nullità del contratto di locazione non registrato
maggior enfasi in occasione dell’emanazione della legge finanziaria per
l’anno 2005.
L’articolo 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004, n. 311 recante
Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello
Stato (legge finanziaria 2005) statuisce, infatti, che «i contratti di
locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di
unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli
se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati».
La disposizione normativa in esame rende palese l’intento del
legislatore di perseguire la condotta di coloro che, omettendo la
registrazione del contratto, intendono nascondere al fisco l’esistenza del
rapporto di locazione generatore di redditi imponibili che, altrimenti, non
verrebbero dichiarati ai fini della relativa imposizione fiscale.
Si tratta, allora, di individuare quali rapporti contrattuali soggiacciano
ex lege all’obbligo di registrazione.
In difetto di previsione contraria, è da ritenersi in primis che il disposto
di cui all’art. 1, comma 346, legge n. 311/2004 in commento sia destinato
a trovare applicazione sia ai contratti di locazione di immobili adibiti ad
uso abitativo sia ai contratti di locazione commerciale.
Leggendo l’art. 1, comma 346, della legge finanziaria per l’anno 2005
in combinato disposto con l’art. 17 del T.U. in materia di imposta di
registro si evince che rimangono esclusi dalla sua portata applicativa e,
dunque, dall’obbligo di registrazione i soli contratti di locazione di
immobili di durata inferiore ai trenta giorni.
Inoltre, posto che per unità immobiliare comunemente si intende
qualsiasi tipologia di edificio, indipendentemente dalla destinazione ad
uso abitativo o diverso dall’abitativo, ma non anche gli immobili che non
siano edifici, analogamente esclusi dalla disciplina de qua sono i terreni e,
dunque, i contratti di affitto.
Riassumendo quindi e concludendo sul punto, alla luce del combinato
disposto dell’art. 1, comma 346, legge n. 311/2004 e del T.U. in materia
di imposta di registro, le tipologie contrattuali da sottoporre a
registrazione risultano le seguenti:
Nullità del contratto di locazione non registrato
A) contratti di locazione di unità immobiliari o di loro porzioni stipulati
in forma scritta, indipendentemente dal fatto che siano redatti per atto
pubblico, scrittura privata autenticata o non autenticata
B) contratti di locazione di unità immobiliari, o di loro porzioni, stipulati
in forma verbale
C) contratti di comodato di unità immobiliari o di loro porzioni stipulati
in forma scritta.
4.
Il contratto non registrato. Nullità o condicio juris?
La novella legislativa del 2004 ha, quindi, introdotto nell’ordinamento
giuridico vigente l’obbligo di sottoporre a registrazione i contratti di
locazione di immobili, qualunque ne sia la destinazione, estendendo lo
stesso anche ai contratti di comodato stipulati in forma scritta - obbligo
previsto a pena di nullità.
All’indomani dell’entrata in vigore della legge finanziaria per l’anno
2005, si è da subito posto il problema di indagare quale fosse l’effettiva
accezione in cui il legislatore avesse inteso utilizzare l’espressione
nullità, in considerazione della gravità degli effetti ad essa connessi.
Ci si è, in particolare, domandati se la registrazione costituisca
requisito di validità del contratto o, piuttosto, condizione di efficacia dello
stesso.
Secondo un’interpretazione strettamente letterale della disposizione
normativa di cui al comma 346 dell’art. 1 della legge n. 311/2004,
dovrebbe affermarsi che il contratto di locazione (o di comodato) non
registrato è affetto da nullità assoluta ai sensi e per gli effetti di cui all’art.
1418 cod. civ., ultimo comma, e dunque invalido ab origine6 .
Si tratterebbe, tuttavia, di una nullità - seppure legislativamente
prevista - atipica, speciale ed estranea al modello di nullità disegnato dal
6
L’art. 1418 cod. civ. statuisce che «il contratto è nullo quando è contrario a norme
imperative, salvo che la legge disponga diversamente. // Producono nullità del contratto la
mancanza di uno dei requisiti indicati dall’art. 1325, l’illiceità della causa, l’illiceità dei
motivi nel caso indicato dall’art. 1345 e la mancanza nell’oggetto dei requisiti stabiliti
dall’art. 1346. // Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabili dalle legge».
Nullità del contratto di locazione non registrato
codice civile: il vizio de quo colpirebbe il negozio sebbene lo stesso non
sia affetto da una deficienza strutturale originaria, bensì ormai
perfezionato con la formazione del consenso secondo le consuete regole
civilistiche.
In altri termini, posto che la nullità prevista dall’art. 1418 cod. civ. è
un vizio che riguarda l’iter formativo e costitutivo dell’atto negoziale,
appare quanto meno singolare che il legislatore del 2004 abbia inteso
riferire la sanzione de qua alla mancanza di un elemento come la
registrazione del tutto estraneo al contratto e temporalmente successivo al
sorgere del vincolo contrattuale.
In giurisprudenza, la tesi della nullità assoluta del contratto di
locazione non registrato è stata di recente ancora ribadita dal Tribunale di
Roma, con sentenza del 30 settembre 20107 e dal Tribunale di Milano,
sez. XIII, con sentenza del 26 gennaio 20108.
In base ad una seconda opzione ermeneutica, meno aderente al dato
letterale della norma e meno restrittiva, la locazione non registrata
dovrebbe correttamente qualificarsi come negozio sottoposto a
condizione sospensiva.
Il contratto di locazione non ancora registrato nascerebbe pienamente
valido ma sarebbe improduttivo di effetti sin tanto che non sia sottoposto
a registrazione.
Secondo tale scelta interpretativa, la registrazione - in virtù del
principio di retroattività della condizione di cui all’art. 1360 cod. civ.9 -
7
Afferma il Tribunale di Roma che «il contratto di locazione non registrato nel termine di
30 giorni previsto dalla legge è nullo, così come stabilito dall’articolo 1, comma 346, legge
30 dicembre 2004 n. 311, e la nullità, rilevabile d’ufficio, non è sanabile neppure con la
registrazione tardiva del contratto» (in Sito Ilcasoit, 2001).
8 Secondo l’orientamento espresso dal Tribunale di Milano, «la nullità del contratto per
difetto di forma scritta e per la mancata registrazione del titolo non consente all’evidenza
di dichiarare lo scioglimento della locazione per effetto del recesso operato dalla società
locatrice e/o per morosità o modificazione della destinazione dell’immobile locato da parte
della conduttrice, non potendo il contratto nullo produrre effetto alcuno».
9
L’art. 1360 cod. civ. statuisce che «gli effetti dell’avveramento della condizione
retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il contratto, salvo che, per volontà delle
parti o per natura del rapporto, gli effetti del contratto o della risoluzione debbano essere
riportati a un momento diverso. // Se però la condizione risolutiva è apposta a un contratto
ad esecuzione continuata o periodica, l’avveramento di essa, in mancanza di patto
contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite».
Nullità del contratto di locazione non registrato
in qualunque momento intervenga, sarebbe idonea a conferire efficacia al
contratto sin dall’origine.
Un significativo precedente in tema di registrazione quale condicio
juris di efficacia del contratto è costituito dall’art. 1 R.D.L. 27 settembre
1941 n. 101510 (oggi abrogato11) che aveva introdotto la sanzione di
nullità «di pieno diritto» degli atti di trasferimento immobiliare ove non
registrati in termini di legge.
Sotto la vigenza di tale disposizioni legislativa, gli interpreti erano
giunti a ritenere che il legislatore, nonostante la formula adottata, avesse
in realtà voluto introdurre una condicio juris diretta a negare l’efficacia di
un contratto in sé perfetto ma non registrato.
Con riferimento alla locazione immobiliare, la tesi della registrazione
come condizione di efficacia del contratto di locazione è stata
chiaramente espressa nella giurisprudenza di merito dal Tribunale di
Modena, il quale con ordinanza 12 giugno 200612 ha espressamente
affermato di ritenere plausibile che «la registrazione del contratto di
locazione imposta dall’art. 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004, n.
311 (c.d. finanziaria 2005) non costituisce requisito di validità del
contratto, bensì mera “condicio iuris” di efficacia dello stesso, che può
intervenire ed avverarsi in un momento successivo alla conclusione del
negozio, inducendo l’efficacia di esso con effetto “ex tunc” ai sensi
dell’art. 1360, comma 1, c.c. (Fattispecie nella quale - a fronte
dell’omessa registrazione del contratto - il Giudicante ha negato la
convalida dello sfratto per morosità)».
10
L’art. 1 R.D.L. 27 settembre 1941, disponeva che «a decorrere dalla data di entrata in
vigore del presente decreto, gli atti stipulati per scrittura privata non autenticata, sotto
qualsiasi denominazione, aventi per oggetto trasferimenti di beni immobili o di diritti
immobiliari, compresi i conferimenti in società derivanti da costituzione o fusione di
società, o promessa di vendita dei detti beni o diritti, qualora non siano registrati entro il
termine previsto dalla legge del registro, approvata con R. decreto 30 dicembre 1923, n.
3269, sono nulli di pieno diritto. Sono del pari nulle di pieno diritto le convenzioni
contenenti promessa di vendita di beni immobili o di diritti immobiliari ancorché registrate
tempestivamente senza l’applicazione dell’imposta proporzionale di trasferimento, ove
entro sei mesi dalla data di registrazione non siano seguite da regolare atto di
trasferimento debitamente registrato».
11 Abrogazione espressa per effetto dell’art. 1 del d. lgs. 20 marzo 1945 n. 212.
12 In Arch. Locazioni, 2007, 1, 62.
Nullità del contratto di locazione non registrato
Con la registrazione - motiva il Tribunale di Modena - il contratto si
stabilizza tra le parti, divenendo pienamente efficace all’interno
dell’ordinamento ed il fisco può in tale modo recuperare l’imposta in
precedenza evasa dalle parti, che altrimenti difficilmente potrebbe
conseguire qualora si optasse per l’interpretazione tranchant aderente al
dato letterale della nullità del contratto.
Precisa ulteriormente il Tribunale di Modena che non sarebbe, in ogni
caso, conforme al sistema normativo la previsione di nullità di un
contratto che, come nel caso di specie, non è di fatto inficiato da un vizio
genetico afferente la sua struttura costitutiva.
Occorre tuttavia osservare che, invero, nessuna delle due opzioni
ermeneutiche di cui si è sinteticamente dato conto supra è esente da limiti
e spunti critici.
Se si aderisce all’interpretazione maggiormente restrittiva che
individua nella registrazione un requisito di validità del contratto, anche a
volere prescindere da ogni considerazione in merito alle peculiarità
applicative della sanzione di nullità ad un contratto geneticamente
perfetto nei requisiti di cui all’art. 1325 cod. civ., rimangono comunque
talune non secondarie perplessità.
Valga, infatti, osservare che costituisce regola generalmente
riconosciuta dalla giurisprudenza quella della non interferenza tra
violazioni di ordine fiscale e disciplina della validità del contratto.
In altre parole, secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, la
violazione della normativa fiscale non incide sulla validità o sull’efficacia
di un contratto, ma ha rilievo esclusivamente sul piano tributario.
Il principio enunciato trova fondamento nella fondamentale distinzione
tra frode alla legge di cui all’art. 1344 cod. civ.13 , che determina l’illiceità
della causa con conseguente nullità del contratto ai sensi e per gli effetti
di cui all’art. 1418 cod. civ. e frode al fisco, i cui effetti rimangono
confinati entro l’ambito dell’ordinamento tributario.
13
L’art. 1344 cod. civ., rubricato Contratto in frode alla legge, statuisce che «si reputa
altresì illecita la causa quando il contratto costituisce il mezzo per eludere l’applicazione
di una norma imperativa».
Nullità del contratto di locazione non registrato
Secondo il conforme e costante insegnamento giurisprudenziale, la
frode fiscale, diretta ad eludere le norme tributarie, trova soltanto nel
sistema delle disposizioni fiscali la sua sanzione, che non è sanzione di
nullità o di annullabilità del negozio14.
Il principio de quo è stato recepito da ultimo anche a livello normativo:
l’art. 10, comma III, legge 27 luglio 2000 n. 212 (c.d. statuto dei diritti
del contribuente) statuisce espressamente che «le violazioni di
disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa
di nullità del contratto».
La previsione della sanzione di nullità del contratto di locazione per
omessa registrazione di cui all’art. 1, comma 346, della legge finanziaria
per l’anno 2005 sembrerebbe, quindi, porsi in insanabile conflitto con
quanto statuito dall’art. 10, comma III, dello statuto dei diritti del
contribuente.
Sul punto la Corte di Cassazione ha avuto occasione di precisare,
inoltre, che le disposizioni di cui alla Legge n. 212/2000 - giusta quanto
previsto dall’art. 1 dello stesso testo normativo - in quanto attuative degli
artt. 3, 23, 53 e 97 della Costituzione - costituiscono principi generali
dell’ordinamento tributario ed in quanto tali devono guidare l’interprete
nell’attività ermeneutica e applicativa della legge15.
In conseguenza, sembrerebbe doversi ritenere preferibile la tesi
secondo la quale, nel comparto delle locazioni, la registrazione del
contratto non costituisce requisito di validità del contratto, bensì mera
condizione di efficacia dello stesso.
L’interpretazione de qua sconta, tuttavia, la scarsa aderenza al dato
normativo atteso che la novella dell’anno 2004 parla espressamente di
nullità.
14
In questo senso si confrontino ex plurimis Cass. civ., 24 ottobre 1981, n. 5571, in Mass.
Giur. It., 1981; Cass. civ., sez. III, 22 luglio 2004, n. 13621, in Arch. Locazioni, 2004, 742,
quest’ultima relativa alla redazione, in epoca anteriore allo statuto del contribuente ed alla
entrata in vigore della legge n. 431/1998, di due originali del contratto di locazione recanti
importi diversi per motivi fiscali (richiama, nello stesso senso, Cass. civ., 15 novembre
1974 e Cass. civ., 19 febbraio 1971, n. 435).
15 Cass. civ., sez. V, 14 aprile 2004, n. 7080, in Fisco, 2004, 4238.
Nullità del contratto di locazione non registrato
Seguendo tale impostazione, sembrerebbe maggiormente corretto
ritenere che, utilizzando il termine «nullità» il legislatore avesse
chiaramente in mente la comminatoria di invalidità assoluta ed insanabile
del contratto per il caso di mancanza dell’elemento della registrazione.
5.
Gli effetti della mancata registrazione. La tesi della nullità
L’adesione ad una piuttosto che all’altra delle due opzioni
ermeneutiche che individuano nella registrazione l’una un requisito di
validità del contratto e l’altra un requisito di efficacia dello stesso rileva
anche ai fini dell’analisi delle conseguenze della omessa registrazione sul
piano civile, processuale e fiscale.
Se si accoglie la tesi della nullità contrattuale per omesso
adempimento della registrazione, il contratto non registrato è come se non
esistesse sin dall’origine.
Il locatore non avrebbe, dunque, alcun diritto di percepire i canoni ed il
conduttore non avrebbe alcun diritto di abitare l’immobile.
Conseguentemente, il locatore non potrebbe avvalersi del
procedimento di convalida di sfratto, in caso di morosità del conduttore,
ma potrebbe in qualunque momento agire giudizialmente, esercitando in
via ordinaria l’azione di rilascio per occupazione senza titolo
dell’immobile.
Resta, tuttavia, da chiarire quale sia la sorte delle somme
eventualmente percepite dal locatore prima della declaratoria di nullità
del contratto e conseguente pronuncia dell’ordine di rilascio
dell’immobile.
Costituisce principio generale quello secondo il quale la nullità di un
contratto comporta il diritto di ciascuno dei contraenti di ripetere la
prestazione eseguita.
Il principio enunciato incontra un limite nel caso in cui una delle
prestazioni non sia più materialmente ripetibile, così nell’ipotesi in esame
Nullità del contratto di locazione non registrato
il godimento dell’immobile - seppure in presenza di un contratto nullo sarebbe già avvenuto e non potrebbe costituire oggetto di restituzione.
Nell’ipotesi da ultimo considerata, a ristoro del pregiudizio subito dal
locatore in caso di nullità del negozio, rimarrebbe fermo il corrispettivo
versato dal conduttore che viene qualificato come indennità di
occupazione, la cui determinazione è rimessa all’autorità giudiziaria, in
difetto di accordo tra le parti.
Il conduttore verrebbe, quindi, a trovarsi in una situazione di
sostanziale precarietà, esposto in ogni momento all’azione di rilascio, pur
essendo tenuto a corrispondere somme per il godimento del bene a titolo
di indennità di occupazione.
Sul piano processuale, se si ritiene che l’art. 1, comma 346, legge n.
311/2004 commini la nullità della locazione non registrata, allora trovano
applicazione gli artt. 1421 e 1422 cod. civ. in virtù dei quali il vizio de
quo è rilevabile in ogni stato e grado del giudizio non soltanto ad istanza
di parte, ma anche d’ufficio dal giudice e la relativa azione è
imprescrittibile.
Ne discende che la nullità della locazione non registrata ben potrebbe
essere azionata non soltanto dalle parti contraenti, ma anche dal terzo
acquirente dell’immobile locato che potrebbe dunque agevolmente
ottenere un ordine di liberazione dei locali.
Ulteriori conseguenze della nullità della locazione emergono poi delineando anche i limiti di tale opzione ermeneutica - avuto riguardo alla
disciplina speciale di cui alla legge 27 luglio 1978 n. 392 quanto alle
locazioni commerciali ed alla legge 9 dicembre 1998 n. 431 quanto alle
locazioni abitative.
Se si ritiene, infatti, che il contratto di locazione non registrato sia
affetto da insanabile nullità e, quindi, inesistente sin dalla sua stipulazione
è da escludersi che, al termine del rapporto per causa al medesimo non
ascrivibile, il conduttore di un immobile adibito ad uso diverso
dall’abitativo possa conseguire l’indennità per la perdita dell’avviamento
commerciale di cui all’art. 34 della legge n. 392/1978.
Nullità del contratto di locazione non registrato
Non solo: l’art. 13, comma V, legge n. 431/1998, nella sua seconda
parte consente al conduttore di agire giudizialmente al fine di fare
accertare l’esistenza di un contratto di locazione nei casi in cui il locatore
abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di fatto, in violazione di
quanto previsto dall’art. 1, comma IV, dello stesso testo normativo che
impone la forma scritta quale requisito di validità del contratto16.
Non si comprende, infatti, come - se la mancata registrazione
determina la insanabile nullità del contratto e, dunque, la sua inesistenza
ab origine - in presenza di una locazione non scritta e non registrata,
possa esercitarsi il diritto del conduttore di agire al fine di fare accertare
l’esistenza di un contratto di locazione e la sua riconducibilità a
condizioni conformi alla legge.
Sul piano fiscale, se si ritiene che la locazione non registrata è affetta
da nullità e, quindi, è come se non fossa mai stata stipulata,
paradossalmente si potrebbe essere portati a pensare che il fisco non
possa pretendere che le somme percepite a titolo di corrispettivo per il
godimento dell’immobile siano denunciati come canoni nella
dichiarazione dei redditi e che, in difetto della denuncia de qua, non possa
applicare le relative sanzioni.
In conseguenza, le sanzioni previste dalla normativa tributaria
sarebbero destinate a trovare applicazione nel solo e diverso caso di
contratto registrato, ma di omessa denuncia nella dichiarazione dei redditi
del locatore dei canoni percepiti.
16
L’art. 13 legge n. 431 /1998, rubricato Patti contrari alla legge, al comma V, statuisce
che «Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine
di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle
somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con
azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni
conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2.
Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un
rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e
nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone
dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero
quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti
stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore
stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. // I riferimenti alla
registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è
obbligo di registrazione del contratto stesso.
Nullità del contratto di locazione non registrato
Sul punto, proprio al fine di scongiurare conseguenze paradossali,
soccorre la previsione di cui all’art. 38, comma I, D.P.R. 26 aprile 1986,
n. 131 a mente del quale «la nullità o l’annullabilità dell’atto non
dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa
imposta».
In altri termini, la sanzione della nullità comminata per il contratto di
locazione non registrato non può essere invocata dal contribuente al fine
di escludere l’obbligo di registrazione ed il relativo pagamento
dell’imposta.
Occorre, tuttavia, precisare che l’art. 1, comma 346, della legge
finanziaria per l’anno 2005 ricollega la sanzione di nullità all’omissione
della registrazione e non al distinto adempimento dell’obbligazione
tributaria ad essa connessa.
Ne discende che una volta che l’interessato abbia provveduto alla
registrazione, successivamente - sul piano della validità contrattuale - a
nulla rileverà che egli abbia poi effettivamente pagato in tutto o in parte
l’importo dovuto al fisco.
Difficilmente, in ogni caso, fino ad ora il fisco ha potuto confidare nel
ravvedimento dei contraenti e, dunque, nella tardiva registrazione17.
Quanto alle imposte dirette, corre infine l’obbligo di precisare che dal
combinato disposto di cui ai commi 346 e 34218 dell’art. 1 della legge n.
311/2004 discende che la nullità del contratto di locazione per omessa
registrazione non giustifica la sottrazione a imposizione del reddito che
17
A mente dell’art. 8 della legge n. 392/1978 il pagamento dell’imposta di registro fa carico
al locatore ed al conduttore in misura eguale, ma entrambi rispondono in solido nei
confronti del fisco quanto al pagamento dell’intera imposta.
18 L’art. 1, comma 342, legge n. 311/2004 così dispone: «al decreto del Presidente della
Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e successive modificazioni, dopo l'articolo 41-bis è
inserito il seguente: // «Art. 41-ter. - (Accertamento dei redditi di fabbricati) - 1. Le
disposizioni di cui agli articoli 32, primo comma, numero 7), 38, 40 e 41-bis non si
applicano con riferimento ai redditi di fabbricati derivanti da locazione dichiarati in
misura non inferiore ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione
risultante dal contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell'immobile. //
2. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva
documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro
periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai
fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10 per cento
del valore dell'immobile. // 3. Ai fini di cui ai commi 1 e 2, il valore dell'immobile è
determinato ai sensi dell'articolo 52, comma 4, del testo unico di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni».
Nullità del contratto di locazione non registrato
ne scaturisce, ma anzi quale ulteriore effetto sanzionatorio si presume che
il locatore abbia percepito i canoni anche nei quattro anni antecedenti a
quello nel corso del quale è intervenuto l’accertamento.
6.
Gli effetti della registrazione tardiva. La tesi della condicio juris
Sicuramente meno problematica è l’individuazione degli effetti del
contratto di locazione non registrato nell’ipotesi in cui si ritenga che la
registrazione non assurge a requisito di validità dell’accordo negoziale,
ma costituisce mera condizione di efficacia dello stesso.
Nella prassi delle corti di merito si tende, infatti, ad attribuire alla
registrazione il valore ed il significato di una condizione sospensiva
dell’efficacia del contratto che, pertanto, è considerato improduttivo di
effetti sin tanto che la condizione non si avveri.
In conseguenza, si ammette la registrazione tardiva del contratto di
locazione - eventualmente anche già pendente il contenzioso giudiziario con effetti che retroagiscono alla data di stipulazione dell’accordo, con
conseguente diritto del locatore, in particolare, di riscuotere i canoni
relativi ex tunc.
La registrazione tardiva è, quindi, idonea a determinare una sanatoria
del contratto ab origine, andando a rimuovere quell’impedimento alla
naturale esplicazione degli effetti dell’atto.
L’orientamento giurisprudenziale prevalente si è consolidato nel senso
di escludere, «secondo una lettura costituzionalmente orientata, che l’art.
1, comma 346, legge 30 dicembre 2004 n. 311, configuri la registrazione
come requisito di validità della locazione, costituendo essa piuttosto una
mera condicio iuris di efficacia del contratto, che può intervenire, con
effetto ex tunc, pure in un momento successivo alla conclusione del
negozio; le parti, eventualmente, saranno soggette ad una sanzione per il
ritardo nella registrazione del contratto, ma una volta effettuata tale
Nullità del contratto di locazione non registrato
registrazione sarà possibile pretendere l’adempimento delle pattuizioni
ivi previste risultandone sanata la nullità con effetto ex tunc»19.
Immediata conseguenza sul piano fiscale è il diritto dell’erario di
pretendere il pagamento dell’imposta sui canoni percepiti dal locatore sin
dall’inizio di esecuzione del rapporto contrattuale.
7. Quid juris quanto ai rapporti pendenti? Il generale principio di
irretroattività della legge
Ci si è, inoltre, domandati se la disposizione di cui all’art. 1, comma
346, della legge finanziaria per l’anno 2005 fosse applicabile ai soli
contratti conclusi dopo l’entrata in vigore della legge o se la stessa fosse
destinata a trovare applicazione anche ai rapporti contrattuali in corso a
tale data.
L’art. 11 della disposizioni preliminari al codice civile, al primo
comma, invero, statuisce che «la legge non dispone che per l’avvenire:
essa non ha effetto retroattivo».
Il disposto di cui al comma 346 in esame non contiene alcuna
previsione difforme.
Non solo: anche l’art. 3 dello statuto dei diritti del contribuente in tema
di efficacia temporale delle norme tributarie stabilisce che le stesse non
hanno effetto retroattivo.
La giurisprudenza sul punto è conforme e consolidata nello statuire
che il principio di irretroattività delle disposizioni tributarie costituisce
19
Trib. Asti, 6 febbraio 2009, in Massima redazionale, 2009; in senso conforme ex plurimis
Trib. Catania, sez. V, 28 maggio 2008, in Massima redazionale, 2008; Trib. Modena, sez. II
(ord.), 12 giugno 2006, in Foro It., 2007, 10, 1, 2926. Parzialmente diversa la tesi del
Tribunale di Napoli secondo cui «la nullità del contratto di locazione non registrato è
sanabile con effetto “ex nunc”, fino alla registrazione che rende valido il contratto da quel
momento, nonché esigibili i canoni maturati e non corrisposti dal conduttore. La sanatoria
attraverso la registrazione tardiva è assimilabile alla conferma del negozio nullo, sia sul
piano della causa in concreto, sia degli effetti, in quanto consente l’efficacia di un
regolamento negoziale invalido. La conferma opera neutralizzando l’efficacia invalidante
del vizio cui il regolamento negoziale attributivo era affetto. Pertanto, la registrazione
tardiva dà vita ad un negozio successivo con causa eliminatoria (collegato in termini
funzionali al contratto di locazione originariamente invalido) al quale vanno riferiti gli
effetti negoziali» (Trib. Napoli, sez. IX, 19 ottobre 2009, in Notariato, 2010, 2, 170).
Nullità del contratto di locazione non registrato
principio generale dell’ordinamento tributario che deve guidare il giudice
nell’interpretazione e nell’applicazione della legge20.
Ne discende pianamente che la norma di cui all’art. 1, comma 346,
legge n. 311/2004 si applica solo ai contratti stipulati successivamente
all’entrata in vigore della medesima21 .
Occorre, tuttavia, dare conto - per ragioni di completezza espositiva di un orientamento giurisprudenziale minoritario secondo il quale, data la
natura della locazione quale contratto di durata, si attaglierebbe al vizio
derivante dalla mancata registrazione la soluzione ermeneutica della
nullità sopravvenuta.
In altri termini, la norma opererebbe per il futuro con riferimento a
quella porzione del rapporto che, al momento di entrata in vigore della
norma, deve ancora trovare esecuzione22.
8.
L’art. 1, co. 346, L. n. 311/2004 nella giurisprudenza costituzionale
Con ordinanza in data 1° giugno 2006, il Tribunale Ordinario di Torino
sollevava questione di legittimità costituzionale dell’art. 1, comma 346,
legge n. 311/2004 per contrasto con l’art. 24 Cost., assumendo che la
disposizione normativa in questione condizionerebbe l’esercizio della
tutela giurisdizionale dei diritti all’adempimento di un onere meramente
fiscale, laddove subordina la validità del contratto di locazione alla previa
registrazione dello stesso.
Il giudice rimettente, chiamato a pronunciarsi su un'intimazione di
sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, rilevava
20
Così Cass. civ., sez. V, 14 aprile 2004, n. 7080, in Fisco, 2004, 4238; Cass. civ., sez. V, 2
aprile 2003, n. 5015, in Mass. Giur. It., 2003.
21 In questo senso si è espresso Trib. Salerno, 3 marzo 2006, in Arch. locazioni, 2006, 3,
313.
22 In questi termini si confronti Trib. Palermo, 25 marzo 2009, secondo cui «la nuova legge
n. 311/2004 , che sancisce la nullità delle locazioni immobiliari non registrate, non è
applicabile ai contratti di locazione stipulati prima della sua entrata in vigore ed i cui
effetti sono già esauriti; nel caso, invece, di contratti di locazione stipulati prima della sua
entrata in vigore, ma il cui rapporto non si è ancora concluso, si verifica un’inefficacia
sopravvenuta, in quanto tali contratti non sono più idonei a produrre - per il periodo
successivo alla disciplina imperativa sopravvenuta - effetti negoziali in contrasto con
essa» (in Corriere del merito, 2009, 7, 726).
Nullità del contratto di locazione non registrato
in sintesi che la disposizione in questione, subordinando la validità del
rapporto civilistico di locazione all'adempimento di un onere fiscale, qual
è la registrazione, si porrebbe in contrasto con la citata norma
costituzionale, in quanto tale da condizionare all'espletamento di una tale
formalità l'esercizio del diritto del locatore di agire in giudizio.
Infatti, osservava il giudice a quo, la verifica dell'avvenuta
registrazione del contratto di locazione è circostanza del tutto estranea
alle finalità del giudizio principale.
Quest'ultimo è diretto, in particolare, all'accertamento
dell'inadempimento da parte del conduttore rispetto agli obblighi nascenti
dal contratto di locazione e, quindi, in definitiva, ad una pronuncia di
risoluzione del rapporto, cui consegue il rilascio dell'immobile occupato;
al contrario, la nullità è diretta a colpire e disincentivare i comportamenti
di coloro che, non provvedendo alla registrazione del contratto, pongono
in essere locazioni produttive di redditi non dichiarati ai fini delle relative
imposte.
Aggiungeva, inoltre, il rimettente che proprio il tenore letterale della
norma impugnata indurrebbe a ritenere che la stessa abbia voluto
prevedere la sanzione della nullità in tutti i casi di omessa registrazione
del contratto di locazione.
Si sarebbe determinata, così, l'introduzione nel nostro sistema di
un'ipotesi di invalidità del tutto differente rispetto a quelle stabilite
nell'art. 1418 c.c., che si caratterizzano, come noto, per la mancanza dei
requisiti essenziali del contratto, ovvero per la illiceità degli stessi.
Osservava altresì il giudice a quo che la nuova disposizione
subordinerebbe gli effetti del contratto di locazione all'esistenza di un
requisito estraneo e successivo alla manifestazione di volontà delle parti
e alla formazione del contratto, cosicché si determinerebbe, in questi
casi, un ulteriore elemento costitutivo del contratto, nuovo rispetto a
quelli già previsti dall'art. 1325 c.c.
Inoltre, sempre secondo il medesimo giudice, sembrava irragionevole
collegare la sanzione della nullità alla violazione di un incombente di
natura fiscale, in quanto la mera omissione di un adempimento di natura
Nullità del contratto di locazione non registrato
tributaria imposto ad entrambe le parti, successivo alla formazione del
synallagma contrattuale e, peraltro, affidato alla competenza di un organo
amministrativo estraneo alla negoziazione, avrebbe determinato la
conseguenza della caducazione del contratto.
Proseguiva, infine, il Tribunale rimettente, osservando che il dubbio di
costituzionalità della disposizione censurata si porrebbe anche alla luce
degli effetti che un'eventuale declaratoria di nullità produrrebbe nel
rapporto tra le parti.
La nullità, infatti, investe in radice il contratto e determina, da un lato,
la perdita del diritto del locatore di ricevere il canone di locazione e,
dall'altro, qualifica lo stesso conduttore quale occupante sine titulo con
diritto alla restituzione di tutto quanto già versato in precedenza in forza
del contratto nullo.
Peraltro, trattandosi di nullità rilevabile d'ufficio e da parte di
chiunque vi abbia interesse, il Tribunale sottolineava che la possibile
declaratoria di nullità del contratto non registrato avrebbe esposto lo
stesso conduttore ad una situazione di incertezza per il rischio di veder
caducato il proprio contratto di locazione ad opera di un terzo, acquirente
dell'immobile già locato con contratto non registrato.
Secondo il giudice a quo precedente illustre sarebbe costituito dalla
sentenza della stessa Corte costituzionale n. 333 del 5 ottobre 2001, con
la quale il giudice delle leggi ha affrontato la questione della c.d.
pregiudiziale fiscale con riferimento all’art. 7 della legge n. 431/1998 23.
Con la pronuncia da ultimo richiamata, infatti, la Consulta ha ribadito
il principio secondo cui gli oneri tributari non possono costituire
condizioni per l’esercizio di un diritto del tutto estraneo al motivo
dell’imposizione fiscale, confermando la necessità di distinguere tra oneri
imposti ai fini di un migliore e più efficiente sviluppo del processo e
quelli del tutto estranei alle finalità processuali, non sussistendo alcuna
23
La disposizione normativa in esame subordinava, infatti, l’esecuzione di un
provvedimento di rilascio di immobile alla previa dimostrazione, da parte del locatore, di
avere provveduto alla registrazione del contratto di locazione. Sul punto si veda più
ampiamente supra par. 2.
Nullità del contratto di locazione non registrato
connessione tra adempimenti fiscali e finalità insite nel processo
ordinario.
I dubbi del Tribunale di Torino in merito alla legittimità costituzionale
dell’art. 1, comma 346, della legge finanziaria per l’anno 2005, tuttavia,
non sono stati condivisi dalla Corte costituzionale, la quale con ordinanza
n. 420 dellì 5 dicembre 2007 ha dichiarato la manifesta infondatezza della
questione di legittimità costituzionale dal medesimo sollevata.
Il giudice delle leggi ha precisato che la censura del giudice a quo in
relazione alla violazione dell’art. 24 Cost. è manifestamente infondata in
quanto inconferente è il parametro costituzionale invocato.
Nell’ordinanza di rimessione - secondo quanto motivato dalla Consulta
- non risulterebbe chiaro sotto quale profilo sia prospettata la violazione
della disposizione costituzionale de qua, atteso il carattere sostanziale
della norma denunciata, che non attiene alla materia delle garanzie di
tutela giurisdizionale, limitandosi a sancire una nullità non prevista dal
codice civile.
E proprio su quest’ultimo punto si coglie la novità e l’importanza della
pronuncia della Corte costituzionale in tema di nullità del contratto di
locazione non registrato.
Afferma, infatti, il giudice delle leggi che «tale norma [...] non
introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la
norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale
determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.».
In altri termini, la disposizione normativa in esame non ha disciplinato
il requisito della registrazione come presupposto di accesso alla tutela
giurisdizionale dei diritti, ma come elemento costitutivo della fattispecie
sì che la stessa opera pertanto sul piano sostanziale e non già su quello
processuale.
L’importanza della conclusione alla quale è giunta la Corte
costituzionale si coglie nella possibilità espressamente riconosciuta alla
legge ordinaria di sanzionare legittimamente con la nullità privatistica il
mero mancato rispetto dell’obbligo fiscale di registrazione, senza che ciò
Nullità del contratto di locazione non registrato
comporti limitazioni all’autonomia provata intollerabili in relazione al
generale assetto della nostra Carta costituzionale.
Nel quadro delineato dall’ordinanza della Corte costituzionale n.
420/2007 si inserisce anche la recente pronuncia della VI Sezione Civile
del Tribunale di Roma n. 20529 dellì 30 settembre 2010, che ha statuito la
nullità assoluta del tipo di quelle di cui all’art. 1418 cod. civ. del contratto
dissimulato, registrato tardivamente oltre il termine di legge di trenta
giorni dalla stipulazione - nullità rilevabile d’ufficio dal giudice24 .
La questione relativa alla validità del negozio con riferimento
all’adempimento dell’onere fiscale della registrazione, precisa l’autorità
giudiziaria, è implicata alla stesso modo - e, dunque, deve essere
preliminarmente risolta - tanto nella domanda di risoluzione quanto in
quella di adempimento o di esecuzione.
Ancora più recentemente il principio della nullità del contratto per
violazione dell’obbligo di registrazione previsto dall’art. 1, comma 346,
legge n. 311/2004, nullità assolta che si esplica non solo ai fini fiscali, ma
anche sul piano civilistico della validità del negozio è stato ribadito anche
dal Tribunale di Saluzzo25.
9.
L’art. 3 d. lgs. 14 marzo 2011 n. 23. Disciplina e ambito di
applicazione
Con il d. lg.s 14 marzo 2011 n. 23, recante Disposizioni in materia di
federalismo fiscale e municipale, entrato in vigore il 7 aprile 2011, il
legislatore è nuovamente tornato sul tema della registrazione del contratto
di locazione quale requisito prescritto dalla legge a pena di nullità del
negozio.
24
La fattispecie riguardava un contratto di locazione commerciale al canone simulato di
3.000,00= mensili debitamente registrato, dissimulante un contratto di locazione in pari
data non registrato al canone di € 6.250,00=.
Registrata tardivamente la controdichiarazione scritta, il locatore promuoveva giudizio di sfratto per morosità adducendo il
debito del conduttore sulle differenze di canone tra accordo dissimulato e quello simulato.
25 In questo senso Trib. Saluzzo, 2 dicembre 2010, in Imm. e propr., 2011, 8, 537.
Nullità del contratto di locazione non registrato
L’obiettivo perseguito è ancora una volta quello del contrasto
all’evasione e alla elusione fiscale, il cui strumento principe - nella
legislazione in esame - è individuato nell’istituto della cedolare secca.
Ed è proprio nell’art. 3, rubricato Cedolare secca sugli affitti, che il
legislatore ha celato le disposizioni rilevanti in tema di nullità della
locazione non registrata.
Nello specifico, vengono qui in considerazione i commi 8, 9 e 10
dell’art. 3 laddove statuiscono, invero, che:
«VIII. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo,
comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono
registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente
disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere
dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma I,
della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è
fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre
l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento
dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie
degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore,
si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
« IX. le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30
dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si
applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo
inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
«X. la disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la
registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata
in vigore del presente decreto».
Nullità del contratto di locazione non registrato
Una prima novità introdotta dall’art. 3 d. lgs n. 23/2011 in commento è
rappresentata dalla estensione della portata applicativa del disposto di cui
all’art. 1, comma 346, legge n. 311/2004.
La sanzione di nullità per omessa registrazione ivi prevista - sulla
quale si è incentrato il dibattito dottrinale e giurisprudenziale fino alla
nota pronuncia della Corte costituzionale n. 420/2007 ed anche oltre viene pianamente estesa anche alle ipotesi di simulazione.
In altri termini, le disposizioni normative in esame sanzionano con la
nullità non soltanto la fattispecie della omessa registrazione del contratto
di locazione, ma anche quella, diversa, della simulazione relativa parziale,
i.e. della registrazione di un canone inferiore rispetto a quello
effettivamente voluto dalle parti che è rimasto sconosciuto al fisco.
Analoga sanzione di nullità è prevista per il contratti di comodato che,
seppure registrati, dissimulano la reale intenzione dei contraenti di
stipulare un contratto di locazione il cui corrispettivo rimane celato
all’erario.
Nel silenzio della legge è da ritenersi che la disciplina di cui all’art. 3,
comma IX, d. lgs. n. 23/ 2011 sia destinata a trovare applicazione sia ai
contratti di locazione ad uso abitativo sia alle c.d. locazioni commerciali.
L’obbligo di registrazione si estende pertanto, nel caso di simulazione
relativa parziale, alla contro-dichiarazione contenente la reale intenzione
dei contraenti circa la determinazione del corrispettivo per la locazione
nonché al contratto di locazione dissimulato da un comodato fittiziamente
concluso.
Ma la novità più importante introdotta dalla novella del 2011 risiede
non solo e non tanto nell’estensione della portata applicativa del disposto
di cui al comma 346, articolo 1, della legge n. 311/2004 quanto piuttosto
nella individuazione di una specifica disciplina destinata a trovare
applicazione, nell’ipotesi di omessa o tardiva registrazione, quanto a giova precisarlo - i soli rapporti di locazione aventi ad oggetto immobili
ad uso civile abitazione.
Il riferimento è alla espressa statuizione di cui all’art. 3, comma VIII,
d. lgs. n. 23/2011.
Nullità del contratto di locazione non registrato
In caso di registrazione tardiva - per effetto dell’iniziativa di una delle
parti26 ovvero d’ufficio - la durata della locazione di un immobile adibito
ad uso abitativo viene stabilita dal legislatore in anni quattro, decorrenti
dalla data stessa della registrazione, rinnovabili per eguale periodo ai
sensi dell’art. 2, comma I, legge n. 431/1998, al canone predeterminato
dal legislatore in misura pari a tre volte la rendita catastale ovvero al
canone inferiore stabilito dalle parti, in ogni caso annualmente adeguabile
secondo parametri ISTAT.
Per ragioni di completezza espositiva, un’ultima sintetica notazione si
impone con riferimento alla previsione di cui all’art. 3, comma X, d. lgs.
n. 23/2011 in esame.
Il legislatore ha, infatti, espressamente previsto che le sanzioni di cui
ai commi VIII e IX dell’art. 3 d. lgs. n. 23/2011 non trovino applicazione
con riferimento ai contratti la cui registrazione sia stata eseguita entro il 6
giugno 2011, i.e. entro il sessantesimo giorno dalla data di entrata in
vigore della nuova normativa.
Si tratta di un periodo-finestra fedele al disposto di cui all’art. 3,
comma II, dello statuto dei diritti del contribuente27 in quanto destinato a
consentire ai proprietari di immobili di regolarizzare i rapporti già
pendenti alla data di entrata in vigore del decreto ed evitare. in tal modo,
di incorrere nelle pesanti sanzioni ivi previste.
26
Con la circolare n. 26/E dellì 1° giugno 2011, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che
«in caso di omessa registrazione del contratto di locazione ovvero nel caso in cui sia stato
registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità di registrazione
anche una delle parti contraenti, pur in assenza di apposito contratto scritto.
Analogamente, nel caso in cui le parti contraenti intendano denunciare un canone di
locazione più elevato rispetto a quello indicato nel contratto già registrato, non è
necessario che venga prodotto, all’ufficio dell’Agenzia un atto scritto. In tali ipotesi, il
soggetto che procede alla registrazione deve presentare all’ufficio apposita denuncia in
doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato» (enfasi nobis).
27 L’art. 3, comma II, legge 27 luglio 2000, n. 212, in tema di efficacia temporale delle
norme tributarie, prevede espressamente che «in ogni caso, le disposizioni tributarie non
possono prevedere adempimenti a carico dei contribuenti la cui scadenza sia fissata
anteriormente al sessantesimo giorno dalla data della loro entrata in vigore o
dell’adozione dei provvedimenti di attuazione in esse espressamente previsti».
Nullità del contratto di locazione non registrato
10. Prime riflessioni e spunti critici quanto all’art. 3 d. lgs. n. 23/2011.
Quale tutela per il locatore?
Le disposizioni contenute nei commi VIII e IX dell’art. 3 del d. lgs n.
23/2011 sono chiaramente destinate a riaprire il già ampio dibattito
sviluppatosi all’indomani dell’entrata in vigore della legge finanziaria per
l’anno 2005 con riferimento alla sanzione di nullità contrattuale correlata
al mancato adempimento di un onere meramente fiscale ed a fornire
nuovi spunti di riflessione sul punto.
Esaminando la normativa di cui trattasi, ci si potrebbe in primis
domandare se la stessa sia conforme oppure no al dettato costituzionale.
Occorre infatti osservare che l’art. 3 in oggetto si inserisce nel novero
delle disposizioni di cui al d. lgs. n. 23/2011 costituente attuazione della
delega al Governo contenuta nella legge 5 agosto 2009 n. 42 relativa alla
materia del federalismo fiscale municipale.
Tuttavia, se è vero che uno dei principi ispiratori della delega è il «coinvolgimento dei diversi livelli istituzionali nell’attività di contrasto
all’evasione e all’elusione fiscale prevedendo meccanismi di carattere
premiale», è altrettanto vero che tali “sanzioni premiali” riguardano
esclusivamente il rapporto Stato, Regioni ed enti locali e non già il
privato cittadino che, in qualità di conduttore, abbia provveduto a
denunciare il proprietario di un immobile locato, evasore totale o parziale.
L’art. 26 della suddetta legge-delega, rubricato Contrasto dell’evasione
fiscale, prevede infatti che «i decreti legislativi di cui all’ articolo 2, con
riguardo al sistema gestionale dei tributi e delle compartecipazioni, nel
rispetto dell’autonomia organizzativa delle regioni e degli enti locali
nella scelta delle forme di organizzazione delle attività di gestione e di
riscossione, sono adottati secondo i seguenti princìpi e criteri direttivi:
[...] // b) previsione di adeguate forme premiali per le regioni e gli enti
locali che abbiano ottenuto risultati positivi in termini di maggior gettito
derivante dall’azione di contrasto dell’evasione e dell’elusione fiscale».
Sembrerebbe, quindi, potersi ritenere che l’art. 3 del d. lgs. n. 23/2011
laddove prevede, al comma VIII, una disciplina premiale per il conduttore
che, sottoponendo a registrazione il contratto di locazione, denunci il
Nullità del contratto di locazione non registrato
proprio locatore28 esuli dal contenuto della delega espressamente
conferita al Governo e presenti pertanto profili di illegittimità
costituzionale per violazione del disposto di cui all’art. 76 Cost.
Non solo: le previsioni di cui ai commi VIII e IX dell’art. 3 del
decreto sul federalismo fiscale municipale si caratterizzano, a sommesso
avviso di chi scrive, anche per una loro intrinseca irragionevolezza e,
pertanto, appaiono confliggere con il disposto di cui all’art. 3 Cost.
Occorre, infatti, osservare che le disposizioni normative in esame
trattano in modo eguale situazioni giuridiche diverse ed in modo diverso
situazioni giuridiche eguali.
Il riferimento è, in particolare, al fatto che le sanzioni indirette a carico
del locatore - vale a dire la riconduzione della locazione abitativa ad un
contratto quattro più quattro a canone pari al triplo della rendita catastale
- sono destinate a trovare applicazione sia nell’ipotesi di evasione totale,
i.e. di integrale omessa registrazione del contratto ovvero di registrazione
di un comodato fittizio sia nel diverso caso in cui le parti abbiano
registrato un contratto ad un canone inferiore rispetto a quello dalle
medesime effettivamente voluto.
Inoltre, non si comprende la ragione per la quale la disciplina dettata
dal comma VIII in esame sia stata prevista esclusivamente per le
locazioni di immobili ad uso abitativo, laddove nessuna analoga sanzione
è stata elaborata quanto alle locazioni c.d. commerciali.
La ragione del distinguo potrebbe forse rinvenirsi nel rilievo che
l’ordinamento riconosce il diritto all’abitazione come diritto
costituzionalmente garantito ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 2 e 3
Cost.
28
Nessun dubbio può dirsi sussistere in merito al fatto che l’obiettivo perseguito dal
legislatore con l’adozione nella normativa in commento fosse quello di ergere il conduttore
a sentinella del fisco: si legge, infatti, nel parere espresso dalla Corte dei Conti, Sezioni
Riunite in sede di controllo in data 9 dicembre 2010 che «la possibilità di attivare un
contrasto di interessi tra proprietario e inquilino è stata vista come scelta fondamentale a
questo fine (il canone iniziale post denuncia, aggiornato negli anni successivi del 75 per
cento dell’incremento dell’indice Istat dei prezzi al consumo non potrà superare il triplo
della rendita catastale dell’immobile). Il vantaggio che l’inquilino potrà ricavare nel
denunciare il proprietario dell’abitazione che registra il contratto per un importo inferiore
a quello pattuito o che non lo registra affatto dovrebbe spingere all’emersione dei contratti
non regolari. [...] La spinta all’emersione sarà poi rafforzata dal raddoppio delle sanzioni
già previste per la omessa dichiarazione dei canoni o per la dichiarazione di importi
inferiori a quelli realmente percepiti».
Nullità del contratto di locazione non registrato
Ma, ci si potrebbe domandare, analoga dignità non ha forse anche il
diritto al lavoro e la libertà di iniziativa economica privata
rispettivamente tutelati ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 4 e 41 Cost.
Ad ogni buon conto, anche a volere prescindere da ogni
considerazione in merito alla conformità o meno a Costituzione, la
normativa in esame pone in ogni caso problematiche applicative di non
secondaria importanza anche nel raccordo con altre disposizioni vigenti di
pari rango.
In particolare, ove ricorrano i presupposti per farsi luogo
all’applicazione dei commi VIII e IX dell’art. 3 d. lgs. n. 23/2011
particolarmente complessa e problematica si presenta, per gli operatori
del diritto, la tutela del locatore.
Con specifico riferimento alle locazioni abitative, ci si domanda infatti
di quali strumenti disponga il locatore per contrastare l’azione del
conduttore che, avvenuta la registrazione del contratto, pretenda
l’applicazione della disciplina di cui al comma VIII dell’art. 3 d. lgs. n.
23/2011 e magari proceda automaticamente ed unilateralmente alla
riduzione del corrispettivo della locazione in conformità a quanto ivi
previsto.
Occorre a tal fine prendere in considerazione ed esaminare i singoli
casi che possono presentarsi nella pratica.
a. Locazione verbale
È l’ipotesi ormai meno frequente: l’art. 1, comma IV, della legge n.
431/1998 ha, infatti, introdotto - per le locazioni abitative - la forma
scritta come requisito di validità del contratto.
Si tratta del caso di una locazione pienamente e liberamente voluta
dalle parti, ma stipulata in forma verbale.
Tale contratto, ove effettivamente concluso, sarebbe insanabilmente
nullo ai sensi e per gli effetti della legislazione speciale sulle locazioni
abitative.
In conseguenza, il locatore potrebbe in qualunque momento esercitare
l’azione di rilascio per occupazione senza titolo nelle forme ordinarie,
Nullità del contratto di locazione non registrato
avendo diritto alla percezione di un corrispettivo per tutto il periodo di
protratto godimento dell’immobile da parte del conduttore.
Tale corrispettivo sarebbe dovuto non già a titolo di “canone”, bensì
quale mera indennità di occupazione e, dunque, a titolo risarcitorio.
Quid juris nel caso in cui il conduttore domandi, nelle more, la
registrazione del suddetto contratto?
Occorre previamente osservare che la registrazione verrebbe eseguita
automaticamente dietro semplice richiesta, atteso che - come detto - non è
necessaria a tal fine la presentazione di alcun atto scritto.
Dovrebbe per ciò stesso ritenersi che per effetto della registrazione il
contratto originariamente nullo sia stato sanato e convertito in un rapporto
di durata quadriennale, rinnovabile per eguale periodo, al canone pari al
triplo della rendita catastale?
Invero, una soluzione siffatta incontrerebbe in ogni caso l’ulteriore
limite della insanabile nullità per mancanza della forma scritta ad
substantiam di cui al comma IV dell’art. 1, legge n. 431/1998, per le
ragioni di cui più ampiamente infra.
Ancora, l’applicazione del disposto di cui ai commi VIII e IX dell’art.
3 d. lgs. n. 23/2011 svuoterebbe di significato e condurrebbe ad una
implicita abrogazione l’art. 13, comma V, legge n. 431/1998 laddove
prevede la possibilità per il conduttore - previo assolvimento dei relativi
oneri probatori - di domandare la riconduzione della locazione di fatto
imposta dal locatore ad uno dei modelli legali quanto alla sua durata e ad
un canone convenzionato.
Nessun interesse avrebbe più il conduttore a domandare
l’accertamento della locazione di fatto ove consapevole di potere
beneficiare di un contratto di durata nei fatti pari ad otto anni e ad un
canone estremamente vantaggioso, pari a tre volte la rendita catastale.
b. Locazione scritta ma non registrata.
Può accadere che le parti abbiano stipulato il contratto di locazione in
forma scritta, ma - pur essendovi entrambe indistintamente tenute - non
abbiano successivamente provveduto all’adempimento dell’onere della
Nullità del contratto di locazione non registrato
registrazione e tanto in violazione del disposto di cui all’art. 1, comma
346, legge n. 311/2004.
In tal caso, qualora il conduttore provveda alla registrazione, seppure
tardiva, dell’accordo potrebbe godere di un contratto disciplinato - quanto
a durata e canone - dall’art. 3, comma VIII, d. lgs. 23/2011, che prevede
per lui condizioni estremamente favorevoli.
Non si può, tuttavia, dimenticare che il resto dell’accordo contrattuale
è stato travolto dalla insanabile nullità comminata dalla finanziaria 2005.
Occorre, infatti, considerare che l’art. 1, comma 346, legge n.
311/2004 sanziona con la nullità l’intero contratto e, quindi, la fattispecie
si inquadra nella previsione di cui all’art. 1418, comma II, cod. civ.
Non si tratta, per converso, della sostituzione automatica di singole
clausole nulle ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1419 cod. civ.
Applicando la disposizione di cui al più volte citato comma 346 in
combinato disposto con il comma VIII dell’art. 3 del decreto sul
federalismo fiscale municipale si arriverebbe alla assurda conclusione di
un contratto del quale la legge ha predeterminato esclusivamente durata e
canone, ma per il resto insanabilmente nullo ed improduttivo di effetti.
Pare, inoltre, di non secondaria importanza rammentare che l’art. 1,
comma IV, legge n. 431/1998 ha imposto, per tutti i contratti di locazione
ad uso abitativo, la forma scritta a pena di invalidità.
La registrazione, tuttavia, non può in alcun modo valere a “scrivere”
l’accordo negoziale.
Potrebbe, allora, il conduttore agire giudizialmente per chiedere
l’accertamento dell’esistenza di un contratto alle condizioni individuate
nel negozio giuridico travolto dalla nullità ed integrato quanto a durata e
canone con le disposizioni obbligatorie di legge?
In altri termini potrebbe il conduttore ottenere una sentenza di
accertamento o costitutiva idonea ad assolvere la funzione della forma
scritta ad substantiam imposta dall’art. 1, comma IV, legge n. 431/1998?
Si ritiene che la risposta da dare al quesito formulato sia negativa.
A tal proposito, si richiama l’iter argomentativo seguito dalla Corte
d’Appello di Torino con la sentenza n. 263/2007, che - seppure relativa ad
Nullità del contratto di locazione non registrato
una fattispecie diversa, i.e. quella della nullità della locazione verbale - a
sommesso avviso di chi scrive presenta spunti interessanti anche quanto
al caso di specie.
Con riferimento alla «ipotetica possibilità di ottenere una sentenza di
accertamento del contratto di locazione stipulato verbalmente che
assolva la funzione di forma scritta ad substantiam», la Corte di merito
ritiene che «tale possibilità deve essere esclusa sulla base dell’art. 1424
c.c. secondo il quale il contratto nullo può essere convertito in altro
legittimo, “del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma”. // La
prima conseguenza è quella per cui la conversione, anche giudiziale, non
può avvenire integrando una forma vincolata ab origine e mancante.
Giova infatti rammentare che l’unico caso di integrazione giurisdizionale
del comportamento delle parti con una sentenza costitutiva è dato dalla
fattispecie di cui all’art. 2932 c.c., la cui applicazione presuppone un
contratto preliminare comunque legittimo, anche sotto il profilo della
forma scritta. Quindi non si può integrare un difetto di forma in via
giurisdizionale, per la chiara ragione che in tal caso non vi sarebbe più
alcuna nullità, ma solo un onere di surrogare il requisito contrattuale
normativo e mancante con il ricorso al giudice. Il che non è previsto
dall’ordinamento, che invece dispone esplicitamente i casi di
eterointegrazione giudiziale di un contratto (ad es., dagli artt. 1657;
1733; 1748, co. 5, 1775, co. 2; 2233 c.c. etc.). [...] Ma se la locazione
concerne un immobile destinato ad uso abitativo, l’obbligo di forma
scritta di cui all’art. 1, co. 4 lg. 1998, n. 431, esclude qualsiasi possibilità
di conversione, non esistendo alcun altro contratto valido di godimento
contro compenso di un immobile ad uso abitativo».
Essendo, quindi, la locazione non registrata radicalmente ed
insanabilmente nulla - anche giusta quanto statuito dalla Corte cost. con
ord. n. 420/2007 - il rapporto tra le parti dovrà riguardarsi alla stregua di
una occupazione sine titulo con conseguente diritto del proprietario di
agire in ogni tempo per la restituzione dell’immobile e di trattenere le
somme eventualmente ricevute a titolo di indennità di occupazione
Nullità del contratto di locazione non registrato
ovvero di pretendere tale corrispettivo per tutto il periodo di protratto
godimento dell’immobile e fino all’effettivo rilascio.
c. Registrazione di un canone inferiore
Ipotesi piuttosto frequente nella pratica è quella che vede l’esistenza di
un contratto scritto e registrato contenente, tuttavia, la previsione di un
canone di locazione inferiore a quello effettivamente voluto dalle parti
consacrato in una controdichiarazione orale o scritta, ma sicuramente non
registrata.
Ed è proprio questa l’ipotesi che il legislatore del 2011 mira a colpire
con la previsione di cui all’art. 3, comma IX, nella parte in cui estende la
nullità dell’art. 1, comma 346, finanziaria per l’anno 2005 alla fattispecie
della registrazione di un contratto di locazione ad un canone inferiore a
quello effettivo.
Qualora l’accordo dissimulato risulti da atto scritto valgono le
considerazioni di cui alla precedente lettera b); nel differente caso in cui
la contro-dichiarazione sia meramente orale e venga registrata valgono i
rilievi di cui alla precedente lettera a).
Con l’ulteriore precisazione che quanto affermato sub lettera b) in
merito alla impossibilità di conversione del negozio nullo valgono a
fortiori con riferimento all’accordo dissimulato che difetti del requisito
della forma scritta di cui all’art. 1, comma IV, legge n. 431/1998.
Va da sé che a diversamente ragionare si finirebbe con il considerare
implicitamente abrogate le norme codicistiche in tema di simulazione
contrattuale.
d. Comodato fittizio
Quanto all’ipotesi del comodato simulatamente concluso valgono le
considerazioni di cui alle precedenti lettere a) o b) a seconda che il
contratto di locazione dissimulato sia stato concluso rispettivamente in
forma verbale o scritta.
A prescindere da quale sia la fattispecie concretamente ricorrente,
occorre in ogni caso osservare che il legislatore del 2011 ha dettato una
Nullità del contratto di locazione non registrato
disciplina del rapporto contrattuale esclusivamente per il periodo
successivo alla tardiva registrazione, ma nulla ha previsto quanto al
periodo pregresso.
Sembra quindi ragionevole ritenere che, con riferimento al periodo
anteriore alla registrazione, ci si debba comportare come nel caso di una
occupazione senza titolo che legittima il proprietario dell’immobile a
pretendere il pagamento di un corrispettivo per il godimento
dell’immobile sotto il nomen juris di indennità di occupazione.
Un’ultima sintetica notazione si impone con riferimento ai contratti di
locazione aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso
dall’abitativo, in relazione ai quali il legislatore del 2011 non ha previsto
alcuna particolare disciplina conseguente alla registrazione tardiva
eseguita su iniziativa di parte o d’ufficio dall’agenzia delle entrate.
Pare possibile ritenere che, con riferimento ai contratti di locazione
commerciale - sia per il caso di omessa registrazione sia per l’ipotesi di
registrazione di un canone simulato inferiore a quello effettivo - il
locatore potrà e dovrà continuare a sostenere la tesi della registrazione
come mera condicio juris di efficacia del contratto, così ritenendosi
implicita la ammissibilità di un adempimento tardivo con effetti che
retroagiscono al momento di conclusione del contratto.
Sul piano degli effetti, infatti, nel caso di omessa registrazione,
l’adempimento tardivo dell’onere consentirebbe al locatore di agire in
giudizio con un procedimento per convalida anziché attendere i tempi ben
più lunghi di un giudizio ordinario di rilascio e, al contempo, lo
legittimerebbe a pretendere ab origine il pagamento dei canoni di
locazione.
Nel caso della registrazione di un contratto ad un canone simulato
inferiore a quello effettivo, la richiesta di registrazione della controdichiarazione scritta o orale contenente l’indicazione del canone
realmente voluto dalle parti avvalorerebbe la tesi della simulazione
relativa parziale con conseguente diritto del locatore di pretendere - per
tutta la durata del rapporto contrattuale - il pagamento del canone più
Nullità del contratto di locazione non registrato
elevato, e tanto in conformità a quanto statuito dal Supremo Collegio con
la pronuncia n. 16089/2003 più volte richiamata.
Da ultimo, per l’ipotesi di comodato fittizio, la registrazione del
contratto di locazione effettivamente voluto dalle parti costituirebbe
condizione di efficacia dello stesso, con conseguente diritto del locatore
ad agire con il procedimento sommario di convalida e legittimazione del
medesimo a pretendere il pagamento del quantum convenuto a titolo di
canone sin dall’inizio del rapporto.
Manuela Marino