Stima del valore di mercato dell`immobile ad uso commerciale e
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Stima del valore di mercato dell`immobile ad uso commerciale e
Comune di Spinea (Ve) Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve), via Roma n.107 Novembre 2012 Antonella Faggiani, Mrics Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Indice Soggetto incaricato della valutazione .................................................................. 3 Cliente ......................................................................................................... 3 Informazioni generali sull’incarico ...................................................................... 4 Scopo della valutazione .................................................................................. 4 Oggetto della valutazione ............................................................................... 5 Base della valutazione ................................................................................... 5 Data della valutazione ................................................................................... 5 Dichiarazione di conformità della valutazione agli standard ...................................... 5 Documentazione acquisita ed accertamenti svolti .................................................. 6 Approfondimento delle indagini effettuate .......................................................... 6 Descrizione del bene oggetto di valutazione ......................................................... 7 Caratteri generali ......................................................................................... 7 Estremi catastali ......................................................................................... 10 Proprietà ................................................................................................... 10 Stato giuridico dei beni ................................................................................. 10 Situazione rispetto alla normativa urbanistica vigente ........................................... 10 La valutazione del bene ................................................................................. 13 Le ipotesi alla base della stima ........................................................................ 13 Elementi della valutazione ............................................................................. 13 1. L’analisi della consistenza ................................................................................ 15 2. L’analisi di mercato ....................................................................................... 19 3. La determinazione dei valori unitari ................................................................... 23 4. La determinazione del valore di mercato .............................................................. 25 Il valore di mercato del fabbricato .................................................................... 27 2/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Soggetto incaricato della valutazione Il soggetto incaricato della valutazione è la dott.ssa Antonella Faggiani, dottore di ricerca in Estimo ed Economia territoriale, professore a contratto presso l’Università Iuav di Venezia e Member Royal Institution of Chartered Surveyors n. 1224826, con studio a Mestre - Venezia, Calle del Sale 33 int. 2, telefono 041 987758. Cliente L’incarico è stato commissionato dall’Amministrazione comunale di Spinea e conferito con drs di impegno n° 1839/2012. 3/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Informazioni generali sull’incarico Scopo della valutazione La valutazione si colloca nell'ambito del processo di approvazione del progetto di ristrutturazione del fabbricato oggetto di stima teso a ricavare due unità commerciali e artigianali. In particolare, in forza delle norme tecniche di attuazione che regolano la trasformazione del fabbricato, destinato a futura demolizione nell’ambito dell’attuazione del SUA “Spinea centro”, sono transitoriamente ammessi interventi purchè essi non incidano sulla futura determinazione del valore economico finalizzato all’indennizzo per la predetta demolizione. Poiché l’ammissibilità della ristrutturazione è condizionata alla rinuncia preventiva ad indennizzi legati all’aumento del valore generato da tale ristrutturazione, la proprietà si impegna ad accettare un indennizzo che riflette il valore di mercato del cespite alla data attuale, ovvero antecedentemente i lavori di ristrutturazione edilizia. A questo scopo, la proprietà ha provveduto all’elaborazione della stima del valore di mercato del fabbricato sulla base dei seguenti elementi: la verifica della misura di consistenza del fabbricato esito del rilievo effettuato nell’ambito dell’elaborazione del progetto; le indicazioni in merito alla produzione della stima contenute nell’elaborato tecnico prodotto dalla società Mesa srl nel 2007 con particolare riferimento alle regole di computo delle superfici finalizzate alla determinazione della superficie commerciale e ai valori di mercato unitari di riferimento. 4/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Poiché questi ultimi valori sono riferiti all’anno 2007, l’obiettivo della presente valutazione è di verificare la congruità di tali valori rispetto all’attuale situazione di mercato. Oggetto della valutazione Oggetto della valutazione è il fabbricato ad uso residenziale e commerciale sito in Spinea (VE) in via Roma n.107, di proprietà dei Sigg. Minto Cesare, Minto Giuseppe, Longo Cesarina e Longo Marisa. Base della valutazione La base della valutazione è rappresentata dal valore di mercato del bene. Per valore di mercato si intende l'ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni (RICS, VS 3.2). Data della valutazione Il valore esito della presente valutazione è riferito alla data del 1° novembre 2012. Dichiarazione di conformità della valutazione agli standard Il soggetto incaricato ha aderito alle indicazioni circa i contenuti caratterizzanti e qualificanti del rapporto di valutazione indicati dagli standard di valutazione RICS (VS 6). 5/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Documentazione acquisita ed accertamenti svolti La documentazione fornita dalla committenza è di seguito richiamata. Documento denominato “progetto di ristrutturazione fabbricato esistente per ricavare due unità commerciali e artigianali di cui Del. C.C. 32/2012 Sito a Spinea (Ve) via Roma 107 – Fg. 8 Mapp. 1812 e 574 sub. 3 e 5. Ditta: Longo cesarina, Longo Marisa Minto cesare e Minto Giuseppe. Trasmissione breve relazione di stima prat. 38/2012 (prot. Comune di Spinea 27370/2012 del 2 ottobre 2012); Documento prodotto dalla società Mesa srl datato 2007 e denominato “L’impiego dei crediti edilizi per l’attuazione del progetto della Nuova Piazza di Spinea”. Approfondimento delle indagini effettuate Il sopralluogo esterno a bene oggetto di stima è stato effettuato il 30 ottobre 2012 ed ha riguardato l’indagine esterna del complesso immobiliare. 6/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Descrizione del bene oggetto di valutazione Caratteri generali La proprietà in oggetto è localizzata nell’ambito di maggiore centralità di Spinea, lungo via Roma, direttrice di scorrimento tra Mestre e Mirano. in prossimità del Municipio e delle principali fermate del trasporto pubblico locale. Figura 1 - Localizzazione dell’immobile oggetto di valutazione Fonte: nostra elaborazione su immagine Google Maps. L’immobile inoltre è prospiciente al parcheggio pubblico di piazza Fermi ed alla retrostante Villa del Majno della quale attualmente rappresenta un ostacolo alla vista dalla viabilità principale. 7/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Figura 2 – Accessibilità dell’immobile oggetto di valutazione Fonte: nostra elaborazione su immagine Google Maps. L’immobile, che si eleva per tre piani fuori terra ed è adiacente ad un altro fabbricato con il quale costituisce una facciata continua, presenta una destinazione d’uso prevalentemente commerciale al piano terra, con un negozio, un’officina e spazi di servizio, mentre i restanti piani sono destinati a residenza con la presenza di alcune porzioni impiegate a magazzino del negozio. La tipologia dell’immobile è coerente al periodo di costruzione e si caratterizza per uno stato manutentivo buono al piano terra, in ragione della presenza del negozio, e discreto nei piani restanti. 8/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Sulla base della documentazione fornita dall’Amministrazione comunale, si è desunta la superficie lorda del fabbricato. L’immobile si caratterizza per una superficie lorda di 756 mq come meglio specificato nella tabella seguente. Tabella 1– La superficie lorda dell’immobile Posizione di piano e destinazione d'uso Superficie lorda (mq) Piano terra Negozio Officina Centrale termica Vano scala 146,56 62,38 8,06 13,14 Scoperto 33,52 Totale piano terra 263,66 Piano primo Magazzino Abitazione Abitazione terrazza Magazzino terrazza Vano scala Totale piano primo 95,69 77,89 45,78 16,68 13,07 249,11 Piano secondo Appartamento Appartamento - terrazza Legnaia Vano scala Pozzo luce 95,69 55,15 9,10 13,07 13,64 Poggiolo appartamento 11,36 Totale piano secondo 198,01 Piano terzo Sottotetto 45,59 Totale sottotetto 45,59 Totale 756,37 9/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Estremi catastali Sulla base della documentazione fornita, il bene oggetto di stima presenta i seguenti riferimenti catastali: Foglio 8 Mapp. 1812 e 574 sub. 3 e 5. Proprietà Sulla base della documentazione acquisita, alla data della stima il bene risulta essere di proprietà di Longo Cesarina, Longo Marisa, Minto Cesare e Minto Giuseppe. Stato giuridico dei beni In ragione dell’obiettivo della stima non è stata verificata la presenza di vincoli o gravami. Ne consegue che nell’ambito della presente stima si assume che il bene sia libero da vincoli. Situazione rispetto alla normativa urbanistica vigente Lo strumento urbanistico vigente è la variante urbanistica al Piano regolatore generale di Spinea approvata con proposte di modifica dalla Regione Veneto con DGR 15 dicembre 2006, n. 3570. Il fabbricato è compreso nel perimetro del Piano particolareggiato “Spinea Centro” che prevede la demolizione degli edifici antistanti Villa del Majno. 10/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Figura 3 – Estratto della variante In particolare, l’art. 12-quater del S.U.A. “Spinea Centro” dispone, al comma 5, che “In assenza del “SUA Spinea Centro”, possono essere realizzati gli interventi diretti già consentiti dal vigente P.R.G., a condizione che: l’area e/o il manufatto/i oggetto di intervento risultino classificati nel vigente P.R.G.C. come Z.T.O. di completamento e priva di vincoli per la realizzazione e/o cessione di infrastrutture e/o spazi pubblici a favore del Comune; la ditta richiedente non sia titolare, al momento dell’adozione della presente variante, di aree destinate a infrastrutture e/o spazi pubblici a favore del Comune; in tal caso, ogni intervento deve essere convenzionato; l’intervento non si ponga in contrasto con la programmazione complessiva del SUA Spinea-Centro, sulla base di una valutazione dell’Amministrazione comunale”. 11/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione L’Amministrazione comunale di Spinea, con delibera di Giunta comunale n. 221 del 17 settembre 2010, ha approvato l’“Atto di indirizzo ai fini dell’applicazione dell’articolo 12 quater delle vigenti norme tecniche di attuazione del PRGC da parte del settore urbanistica ed edilizia, nello svolgimento dell’attività istruttoria” e ha inteso precisare quali siano e a quali condizioni, gli interventi ammissibili nel breve termine. Con delibera consiliare n. 32 del 25 maggio 2012, avente ad oggetto “articolo 12-quater delle vigenti n.t.a. - s.u.a. Spinea centro - indirizzi generali definizione degli interventi ammessi per edifici oggetto di demolizione classificati con Z.T.O. B/81 e B/82” ha precisato che gli interventi conservativi e di ristrutturazione leggera di cui all’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, ad esclusione di quelli comunque in regime di edilizia libera di cui all’art. 6 del citato decreto, potranno essere realizzati solo previa stipula di un’apposita convenzione registrata e trascritta ai sensi di quanto specificamente prescritto dall’articolo 12-quater, comma 5, nella quale si stabilisca che, in sede di definizione con l’amministrazione comunale del piano/programma di delocalizzazione dei volumi esistenti, le ditte proprietarie degli immobili non potranno vedere riconosciuto alcun maggior valore delle costruzioni oggetto di delocalizzazione derivanti dagli interventi eseguiti sugli immobili successivamente alla data della stipula della convenzione stessa. 12/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione La valutazione del bene La valutazione si colloca nell'ambito del processo di determinazione del valore di mercato del fabbricato oggetto di stima da indicare nella convenzione finalizzata al perfezionamento del progetto di ristrutturazione del predetto fabbricato. A questo scopo, l'obiettivo della valutazione è la stima del valore di mercato del fabbricato localizzato in via Roma 107 a Spinea. Le ipotesi alla base della stima Le ipotesi a fondamento della stima sono le seguenti: • la consistenza dell’immobile fornita dall’Amministrazione comunale e riportata nella stima elaborata dalla proprietà si assume come corretta; • lo stato manutentivo del bene riportato nel documento prodotto dalla società Mesa nel 2007 viene assunto come corretto e rispondente poiché la proprietà non ha evidenziato elementi di criticità e non ha provveduto a segnalare correzioni. Elementi della valutazione Il procedimento di stima adottato è il procedimento comparativo, ovvero l’approccio del mercato (Market Approach, IVS 230) fornisce una indicazione del valore raffrontando il cespite in oggetto con cespiti identici o simili, laddove siano disponibili le informazioni sui prezzi. La comparazione fra il bene oggetto di stima con i beni simili avviene sulla base del parametro tecnico rappresentato dalla misura di superficie commerciale e delle caratteristiche tecnico – economiche. Nell’ipotesi in cui il bene oggetto di stima presenti significative differenze rispetto ai beni a cui le fonti si riferiscono è possibile ricorrere a coefficienti di ponderazione 13/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione (o di differenziazione) che consentono di stabilire una corretta comparazione tra i beni. La stima di tali coefficienti è effettuata con riferimento alle indicazioni della letteratura specializzata di settore ed il loro valore può essere: • minore di 1 nel caso le caratteristiche dell’immobile oggetto di stima siano inferiori a quelle del bene di riferimento; • superiore a 1 nel caso in cui il manufatto da stimare presenti caratteristiche superiori a quelle del bene di riferimento. In ragione dello scopo della stima il procedimento sintetico comparativo viene effettuato con riferimento ai prezzi e stima fornite dalle fonti indirette e quelle dirette. Le fonti indirette sono rappresentate da soggetti che elaborano banche dati od osservatori e raccolgono sistematicamente dati economici puntuali per restituire valori minimi, massimi e medi articolati su base territoriale. Le fonti dirette sono rappresentate dagli operatori del settore immobiliare locale che forniscono informazioni qualitative e quantitative sul mercato locale. La stima del valore del bene secondo l’approccio di mercato si articola quindi nelle seguenti fasi: 1. analisi e stima delle consistenze; 2. l’analisi del mercato per il reperimento di prezzi e valori riferiti a beni analoghi per caratteristiche localizzative ed intrinseche; 3. il confronto tra il bene oggetto di stima e la formulazione del valore di mercato unitario; 4. la conseguente formulazione del più probabile valore di mercato. 14/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione 1. L’analisi della consistenza La superficie commerciale rappresenta il parametro tecnico di riferimento per la stima del valore di mercato del bene oggetto di valutazione. La determinazione della superficie commerciale è avvenuta con riferimento alla superficie commerciale definita dalla norma UNI 10750 ed integrata dalle fonti ufficiali del settore, coerentemente al documento tecnico prodotto dalla società Mesa srl nel 2007 ai quali ha aderito la proprietà nell’elaborazione della relazione di stima del 1 ottobre 2012. Secondo la norma UNI 10750, la superficie commerciale è data dalla sommatoria dei seguenti elementi: le superfici coperte calpestabili comprensive della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; le quote percentuali delle superfici scoperte (terrazze, balconi, patii e giardini) e delle pertinenze (cantine, posti auto, etc.). In particolare, il computo delle superfici coperte avviene secondo i seguenti criteri: 100% delle superfici calpestabili; 100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali sino ad uno spessore massimo di 50 cm; 50% delle superfici delle pareti confinanti sino ad uno spessore massimo di 25 cm. Per la superficie degli spazi scoperti la norma fornisce differenti coefficienti di ponderazione delle superfici in ragione della tipologia di tali spazi. In particolare: le verande sono ponderate con un coefficiente pari a 60%; i portici sono assimilati a patii e porticati e sono ponderati al 35%; lo scoperto di pertinenza esclusiva viene assimilato a giardini di appartamento e ponderato con un coefficiente pari al 15%. Per quanto concerne i vani accessori per i quali la norma UNI non fornisce indicazioni specifiche, si è fatto riferimento ad altre fonti ufficiali del settore immobiliare, in particolare: 15/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione il vano tecnico (centrale termica) è assimilato a deposito senza permanenza di persone e ponderato con coefficiente del 65% i seguenti spazi in quanto si presenta come spazio che per morfologia e destinazione d’uso non consentono la permanenza di persone (cfr. Consulente Immobiliare); il magazzino del negozio, localizzato al primo piano, viene assimilato a magazzini al pianterreno e rialzato e ponderato con un coefficiente pari a 90% (cfr. Consulente Immobiliare); le terrazze sono ponderate con un coefficiente pari a: o 15% qualora la superficie della singola terrazza sia superiore a 25 mq; o 25% in tutti gli altri casi (cfr. Consulente Immobiliare integrato con DPR 138/98). la legnaia posizionata al secondo piano sono assimilati a depositi senza permanenza di persone al pianterreno o rialzato, in ragione all’altezza di piano inferiore alla media e al grado di accessibilità, e ponderati con un coefficiente pari al 65% (cfr. Consulente Immobiliare); i locali posizionati nel sottotetto, assimilati a vani accessori a servizio indiretto e computati per le sole parti direttamente accessibili con altezza utile superiore a 1,50 m, sono ponderati con un coefficiente pari al 50% (cfr. DPR 138/98); il pozzo luce è assimilato ad un chiostrino, cavedio, ovvero ad uno spazio scoperto e ponderato al 15%. Sulla base dei coefficienti illustrati, di seguito è riportata la tabella che specifica l’ammontare della superficie commerciale. 16/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Tabella 2 – La superficie commerciale del fabbricato Posizione di piano e destinazione d'uso Superficie lorda (mq) Coefficiente di differenziazione Negozio Officina Centrale termica Vano scala 146,56 62,38 8,06 13,14 100% 100% 65% 0% Scoperto 33,52 15% Totale piano terra 263,66 Superficie commerciale (mq) Piano terra 147 62 5 5 219 Piano primo Magazzino Abitazione Abitazione terrazza Magazzino terrazza 95,69 77,89 45,78 16,68 90% 100% 15% 25% Vano scala 13,07 0% Totale piano primo 249,11 86 78 7 4 175 Piano secondo Appartamento Appartamento - terrazza Legnaia Vano scala Pozzo luce 95,69 55,15 9,1 13,07 13,64 100% 15% 65% 0% 15% Poggiolo appartamento 11,36 25% Totale piano secondo 198,01 96 8 6 2 3 115 Piano terzo Sottotetto 45,59 50% 23 Totale sottotetto 45,59 23 Totale 756,37 532 Di seguito, si procede all’articolazione della superficie commerciale in ragione della destinazione d’uso. In particolare: la superficie a destinazione commerciale è pari a 299 mq ed è rappresentata dal negozio e dal relativo magazzino al piano superiore oltre all’officina retrostante; la superficie a destinazione residenziale è rappresentata dalla restante superficie (233 mq). 17/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Tabella 3 – L’articolazione delle superfici Posizione di piano e destinazione d'uso Superficie lorda (mq) Coefficiente di differenziazione Superficie commerciale (mq) DESTINAZIONE D’USO COMMERCIALE Piano terra Negozio 146,56 100% 147 Officina 62,38 100% 62 Totale piano terra 209 209 Piano primo Magazzino 95,69 90% Magazzino terrazza 16,68 25% Totale piano primo 112,37 Piano secondo 0 Piano terzo 0 Sottotetto 0 Totale 86 4 90 321,31 299 DESTINAZIONE D’USO RESIDENZIALE Piano terra Centrale termica 8,06 65% 5 Scoperto 33,52 15% 5 Totale piano terra 54,72 10 Piano primo Appartamento 77,89 100% 78 Appartamento terrazza 45,78 15% 7 Totale piano primo 136,74 85 Piano secondo Appartamento 95,69 100% 96 Appartamento - terrazza 55,15 15% 8 Legnaia 9,1 65% 6 Pozzo luce 13,64 15% 2 Poggiolo appartamento 11,36 25% 3 Totale piano secondo 198,01 115 Piano terzo Sottotetto Totale sottotetto Totale 45,59 50% 23 45,59 23 435,06 233 18/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione 2. L’analisi di mercato L’analisi di mercato è finalizzata al reperimento dei dati economici e dei valori unitari da impiegare nell’ambito della valutazione. Il fabbricato oggetto di valutazione spazia tra le funzioni residenziali e commerciali, quindi l’analisi di mercato fa riferimento a due tipi di fonti: le fonti indirette, rappresentate da società di intermediazione e centri di ricerca che pubblicano periodicamente valori del mercato immobiliare; le fonti dirette, rappresentate da operatori del settore immobiliare locale che hanno consentito il reperimento dati economici puntuali. In particolare, tra le informazioni indirette di natura quantitativa si è fatto riferimento alle due fonti indirette che riportano le quotazioni riferite a Spinea: l’Agenzia del Territorio e Consulente Immobiliare. Alla data della stima sono disponibili valori aggiornati al primo semestre 2012 da parte dell’Agenzia del Territorio, Osservatorio dei valori immobiliari, che pubblica le quotazioni medie relative ai diversi segmenti del mercato (residenza, commerciale, produttivo etc.). In ragione della localizzazione del bene, si fa riferimento all’areale centrale del Comune di Spinea. Tabella 4 - Le quotazioni fornite da Agenzia del Territorio Valore di mercato (euro/mq commerciale) Tipologia Stato conservativo V min V max V medio Abitazioni civili Abitazioni di tipo economico ottimo ottimo 1.500 1.400 2.000 1.900 1.750 1.650 Ville e villini ottimo 1.500 2.000 1.750 Negozi ottimo 1.600 2.000 1.800 19/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Alla data della stima sono disponibili valori aggiornati all’estate 2012 per i segmenti residenziale e commerciale da parte della rivista specializzata Consulente Immobiliare. Tabella 5 - Le quotazioni fornite da Consulente Immobiliare Valore di mercato (euro/mq commerciale) Zona Residenziale Commerciale centrale 2.600 2.200 semicentrale 2.100 1.900 periferia 1.800 1.500 L’analisi delle fonti dirette si è concentrata sul segmento degli immobili a destinazione residenziale e commerciale nuovi o ristrutturati, localizzati nell’areale centrale di Spinea, ed ha consentito il reperimento di prezzi di offerta relativi a beni analoghi. Per quanto attiene al segmento residenziale, è stato possibile reperire 12 prezzi d’offerta di appartamenti nuovi o ristrutturati. La tabella successiva riporta le principali caratteristiche dei beni oggetto di comparazione relativamente a: la denominazione del bene; le caratteristiche localizzative; le caratteristiche intrinseche rispetto alla tipologia e lo stato manutentivo del bene; le caratteristiche economiche. 20/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Tabella 6 – I comparables per il segmento residenziale N. Tipologia Localizzazione Stato manutentivo Superficie (mq) 1 2 Appartamento Appartamento centro viale San Remo nuovo ristrutturato 100 160 Prezzo d'offerta (euro) 185.000 330.000 3 4 Appartamento Appartamento centro via Mion nuovo ristrutturato 115 80 250.000 160.000 2.174 2.000 5 6 Appartamento Appartamento centro centro nuovo nuovo 65 55 130.000 130.000 2.000 2.364 7 8 Appartamento Appartamento centro centro nuovo nuovo 75 90 190.000 223.000 2.533 2.478 9 10 Appartamento Appartamento centro centro nuovo nuovo 100 70 240.000 179.000 2.400 2.557 11 Appartamento centro nuovo 45 123.000 2.733 12 Appartamento centro ristrutturato 60 115.000 1.917 Prezzo unitario (euro/mq) 1.850 2.063 Figura 4 – Localizzazione dei comparables per il segmento residenziale Per quanto attiene al segmento commerciale, è stato possibile reperire 5 prezzi d’offerta di locali ad uso commerciale nuovi o ristrutturati nel centro di Spinea. 21/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione La tabella successiva riporta le principali caratteristiche dei beni oggetto di comparazione relativamente a: la denominazione del bene; le destinazioni d’uso; le caratteristiche localizzative; le caratteristiche intrinseche rispetto alla tipologia e lo stato manutentivo del bene; le caratteristiche economiche. Tabella 7 – I comparables per il segmento commerciale 150 260 60 60 Prezzo d'offerta (euro) 390.000 780.000 180.000 150.000 Prezzo unitario (euro/mq) 2.600 3.000 3.000 2.500 250 750.000 3.000 N . Tipologia Localizzazione Stato manutentivo Superficie (mq) 1 2 3 4 Negozio Negozio Negozio Negozio via Viareggio centro centro via Tintoretto nuovo nuovo nuovo nuovo 5 Negozio centro nuovo Figura 5 – Localizzazione dei comparables per il segmento commerciale 22/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione 3. La determinazione dei valori unitari A partire dall’analisi critica dei valori reperiti dalle fonti dirette è possibile individuare i valori unitari di riferimento alla base della stima del valore di mercato. Per quanto attiene il segmento residenziale, i valori desunti dall’analisi di mercato indicano un prezzo di offerta medio di mercato per gli immobili nuovi localizzati nel centro di Spinea che si attesta a 2.256 euro/mq commerciale. Con riferimento al segmento commerciale, sulla base dei prezzi di offerta reperiti il prezzo d’offerta medio unitario ammonta a 2.820 euro/mq commerciale. A tali prezzi di offerta è necessario applicare un coefficiente correttivo che indica il divario medio tra i prezzi richiesti e quelli effettivi di compravendita elaborato da Nomisma sulla base delle indicazioni del mercato. Il coefficiente è stato desunto dalla più recente pubblicazione disponibile (Osservatorio sul mercato immobiliare terzo rapporto quadrimestrale 2011) che per l’areale della terraferma veneziana individua per il segmento residenziale un divario pari al 5,1%, mentre per il segmento commerciale il divario si attesta al 10,5%. I valori unitari ponderati sulla base dei coefficienti individuati sono espressi nella seguente tabella. Tabella 8 – I valori di mercato unitari di riferimento deprezzati Valori Residenza Prezzo di offerta medio Divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo Valore di mercato 2.256 5,10% 2.141 euro/mq Commerciale Prezzo di offerta medio Divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo Valore di mercato 2.820 10,50% 2.524 euro/mq euro/mq euro/mq Sulla base delle elaborazioni effettuate, il valore di mercato unitario per un immobile nuovo localizzato in area centrale ammonta a 2.141 euro/mq, convergendo 23/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione con le indicazioni che fornisce l’Agenzia del Territorio e posizionandosi su livelli più prudenziali rispetto alle quotazioni riportate da Consulente Immobiliare. Per quanto riguarda il segmento commerciale nuovo, l’analisi delle fonti conduce ad un valore medio di mercato pari a 2.524 euro/mq. Tale valore appare superiore alle indicazioni delle fonti indirette, in ragione della caratteristica localizzativa di particolare pregio che si assume il bene oggetto di stima. Va tuttavia evidenziato che tali valori si riferiscono al segmento del “nuovo” e quindi vanno opportunamente deprezzati per internalizzare nel valore dello stato manutentivo e l’età che caratterizza i beni oggetto di valutazione. I coefficienti di deprezzamento sono i medesimi impiegati nell’ambito della valutazione effettuata da Mesa srl nel 2007 poiché si considera che non vi siano state modifiche significative rispetto allo stato dei beni. Essi sono desunti dalla pubblicazione Il Consulente Immobiliare e considerano l’età degli edifici con riferimento all’anno di costruzione o alla data di esecuzione delle ultime opere di manutenzione straordinaria, la tipologia e lo stato manutentivo: per la funzione residenziale si è fatto riferimento al paragrafo Coefficienti di età, qualità, stato di manutenzione: in ragione delle condizioni manutentive intermedie tra uno stato mediocre ed uno buono, è possibile definire la porzione di immobile in uno stato discreto da cui consegue il coefficiente di deprezzamento del 67,5%; per la funzione commerciale sono stati desunti dal paragrafo Coefficienti di età, qualità e stato: negozi. Il coefficiente di deprezzamento impiegato è invece pari a 80% con un immobile caratterizzato da un’età compresa tra i 10 e i 40 anni, una tipologia media ed uno stato manutentivo buono Sulla base delle precedenti considerazioni è dunque possibile stimare i valori unitari impiegati nella presente valutazione in: per il segmento residenziale 1.445 euro/mq commerciale; 24/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione per il segmento commerciale 2.019 euro/mq commerciale. Tabella 9 – I valori unitari riferiti al bene oggetto di stima Residenza Valore di mercato Coefficiente di età e stato manutentivo Valore di mercato ponderato 2.141 67,50% 1.445 Commerciale Valore di mercato Coefficiente di età e stato manutentivo Valore di mercato ponderato 2.524 80% 2.019 Merita evidenziare come i valori unitari presentano una flessione rispetto a quelli indicati nello studio del 2007, in particolare per quanto riguarda il valore del residenziale che si attestava a 1.525 euro/mq mentre attualmente ammonta a 1.445. Tale diminuzione appare coerente alle indicazioni degli operatori che segnalano una flessione dei valori per tale segmento soprattutto con riferimento a tipologie di modesto apprezzamento da parte del mercato. Meno marcata è la differenza del valore riferito al segmento commerciale che sulla base dei dati di mercato attuali appare stabile (2.030 euro/mq nel 2007), plausibilmente in ragione della localizzazione di particolare pregio, sotto il profilo commerciale, del fabbricato. 4. La determinazione del valore di mercato Il valore di mercato della porzione immobiliare è pari al prodotto tra il valore di mercato unitario e la consistenza. Poiché il fabbricato si caratterizza per funzioni commerciali e residenziali, di seguito è riportata la stima delle porzioni che unitamente rappresentano il bene. 25/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Tabella 10 – La stima del valore di mercato Destinazione d’uso Commerciale Residenziale Superficie commerciale (mq) 299 233 532 Valore unitario (euro/mq) 2.019 1.445 Valore totale (euro) 604.183,30 336.081,71 940.265,01 26/27 Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107 Novembre 2012 Rapporto di valutazione Il valore di mercato del fabbricato Sulla base delle analisi ed elaborazioni esperite è possibile stimare che il valore di mercato del fabbricato localizzata a Spinea, via Roma n.107, ammonta, con gli opportuni arrotondamenti, a 940.300,00 euro (novecentoquarantamila trecento,00 euro). V evidenziato che rispetto agli esiti dello studio del 2007, il valore appare sostanzialmente stabile nonostante i valori unitari siano lievemente in flessione poiché la superficie del fabbricato è stata oggetto di verifica da parte dell’Amministrazione e della proprietà. La verifica ha consentito di giungere ad una consistenza di poco superiore a quella nota nel 2007, elemento che conduce a risultati analoghi anche in presenza di valori unitari in diminuzione, per quanto riguarda il segmento residenziale. 27/27