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Stima del valore di mercato dell`immobile ad uso commerciale e
Comune di Spinea (Ve)
Stima del valore di mercato
dell’immobile ad uso commerciale e residenziale
localizzato a Spinea (Ve),
via Roma n.107
Novembre 2012
Antonella Faggiani, Mrics
Stima del valore di mercato dell’immobile ad uso commerciale e residenziale
localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107
Novembre 2012
Rapporto di valutazione
Indice
Soggetto incaricato della valutazione .................................................................. 3
Cliente ......................................................................................................... 3
Informazioni generali sull’incarico ...................................................................... 4
Scopo della valutazione .................................................................................. 4
Oggetto della valutazione ............................................................................... 5
Base della valutazione ................................................................................... 5
Data della valutazione ................................................................................... 5
Dichiarazione di conformità della valutazione agli standard ...................................... 5
Documentazione acquisita ed accertamenti svolti .................................................. 6
Approfondimento delle indagini effettuate .......................................................... 6
Descrizione del bene oggetto di valutazione ......................................................... 7
Caratteri generali ......................................................................................... 7
Estremi catastali ......................................................................................... 10
Proprietà ................................................................................................... 10
Stato giuridico dei beni ................................................................................. 10
Situazione rispetto alla normativa urbanistica vigente ........................................... 10
La valutazione del bene ................................................................................. 13
Le ipotesi alla base della stima ........................................................................ 13
Elementi della valutazione ............................................................................. 13
1. L’analisi della consistenza ................................................................................ 15
2. L’analisi di mercato ....................................................................................... 19
3. La determinazione dei valori unitari ................................................................... 23
4. La determinazione del valore di mercato .............................................................. 25
Il valore di mercato del fabbricato .................................................................... 27
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localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107
Novembre 2012
Rapporto di valutazione
Soggetto incaricato della valutazione
Il soggetto incaricato della valutazione è la dott.ssa Antonella Faggiani, dottore di
ricerca in Estimo ed Economia territoriale, professore a contratto presso l’Università
Iuav di Venezia e Member Royal Institution of Chartered Surveyors n. 1224826, con
studio a Mestre - Venezia, Calle del Sale 33 int. 2, telefono 041 987758.
Cliente
L’incarico è stato commissionato dall’Amministrazione comunale di Spinea e
conferito con drs di impegno n° 1839/2012.
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Rapporto di valutazione
Informazioni generali sull’incarico
Scopo della valutazione
La valutazione si colloca nell'ambito del processo di approvazione del progetto di
ristrutturazione del fabbricato oggetto di stima teso a ricavare due unità
commerciali e artigianali. In particolare, in forza delle norme tecniche di attuazione
che regolano la trasformazione del fabbricato, destinato a futura demolizione
nell’ambito dell’attuazione del SUA “Spinea centro”, sono transitoriamente ammessi
interventi purchè essi non incidano sulla futura determinazione del valore
economico finalizzato all’indennizzo per la predetta demolizione.
Poiché l’ammissibilità della ristrutturazione è condizionata alla rinuncia preventiva
ad indennizzi legati all’aumento del valore generato da tale ristrutturazione, la
proprietà si impegna ad accettare un indennizzo che riflette il valore di mercato del
cespite alla data attuale, ovvero antecedentemente i lavori di ristrutturazione
edilizia.
A questo scopo, la proprietà ha provveduto all’elaborazione della stima del valore di
mercato del fabbricato sulla base dei seguenti elementi:

la verifica della misura di consistenza del fabbricato esito del rilievo
effettuato nell’ambito dell’elaborazione del progetto;

le indicazioni in merito alla produzione della stima contenute nell’elaborato
tecnico prodotto dalla società Mesa srl nel 2007 con particolare riferimento
alle regole di computo delle superfici finalizzate alla determinazione della
superficie commerciale e ai valori di mercato unitari di riferimento.
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Poiché questi ultimi valori sono riferiti all’anno 2007, l’obiettivo della presente
valutazione è di verificare la congruità di tali valori rispetto all’attuale situazione di
mercato.
Oggetto della valutazione
Oggetto della valutazione è il fabbricato ad uso residenziale e commerciale sito in
Spinea (VE) in via Roma n.107, di proprietà dei Sigg. Minto Cesare, Minto Giuseppe,
Longo Cesarina e Longo Marisa.
Base della valutazione
La base della valutazione è rappresentata dal valore di mercato del bene.
Per valore di mercato si intende l'ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe
essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un
acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali, dopo
un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo
informato, con cautela e senza coercizioni (RICS, VS 3.2).
Data della valutazione
Il valore esito della presente valutazione è riferito alla data del 1° novembre 2012.
Dichiarazione di conformità della valutazione agli standard
Il soggetto incaricato ha aderito alle indicazioni circa i contenuti caratterizzanti e
qualificanti del rapporto di valutazione indicati dagli standard di valutazione RICS
(VS 6).
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Documentazione acquisita ed accertamenti svolti
La documentazione fornita dalla committenza è di seguito richiamata.

Documento denominato “progetto di ristrutturazione fabbricato esistente per
ricavare due unità commerciali e artigianali di cui Del. C.C. 32/2012 Sito a
Spinea (Ve) via Roma 107 – Fg. 8 Mapp. 1812 e 574 sub. 3 e 5. Ditta: Longo
cesarina, Longo Marisa Minto cesare e Minto Giuseppe. Trasmissione breve
relazione di stima prat. 38/2012 (prot. Comune di Spinea 27370/2012 del 2
ottobre 2012);

Documento prodotto dalla società Mesa srl datato 2007 e denominato
“L’impiego dei crediti edilizi per l’attuazione del progetto della Nuova Piazza
di Spinea”.
Approfondimento delle indagini effettuate
Il sopralluogo esterno a bene oggetto di stima è stato effettuato il 30 ottobre 2012
ed ha riguardato l’indagine esterna del complesso immobiliare.
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Descrizione del bene oggetto di valutazione
Caratteri generali
La proprietà in oggetto è localizzata nell’ambito di maggiore centralità di Spinea,
lungo via Roma, direttrice di scorrimento tra Mestre e Mirano. in prossimità del
Municipio e delle principali fermate del trasporto pubblico locale.
Figura 1 - Localizzazione dell’immobile oggetto di valutazione
Fonte: nostra elaborazione su immagine Google Maps.
L’immobile inoltre è prospiciente al parcheggio pubblico di piazza Fermi ed alla
retrostante Villa del Majno della quale attualmente rappresenta un ostacolo alla
vista dalla viabilità principale.
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Figura 2 – Accessibilità dell’immobile oggetto di valutazione
Fonte: nostra elaborazione su immagine Google Maps.
L’immobile, che si eleva per tre piani fuori terra ed è adiacente ad un altro
fabbricato con il quale costituisce una facciata continua, presenta una destinazione
d’uso prevalentemente commerciale al piano terra, con un negozio, un’officina e
spazi di servizio, mentre i restanti piani sono destinati a residenza con la presenza di
alcune porzioni impiegate a magazzino del negozio.
La tipologia dell’immobile è coerente al periodo di costruzione e si caratterizza per
uno stato manutentivo buono al piano terra, in ragione della presenza del negozio, e
discreto nei piani restanti.
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Sulla base della documentazione fornita dall’Amministrazione comunale, si è
desunta la superficie lorda del fabbricato. L’immobile si caratterizza per una
superficie lorda di 756 mq come meglio specificato nella tabella seguente.
Tabella 1– La superficie lorda dell’immobile
Posizione di piano e destinazione
d'uso
Superficie lorda (mq)
Piano terra
Negozio
Officina
Centrale termica
Vano scala
146,56
62,38
8,06
13,14
Scoperto
33,52
Totale piano terra
263,66
Piano primo
Magazzino
Abitazione
Abitazione terrazza
Magazzino terrazza
Vano scala
Totale piano primo
95,69
77,89
45,78
16,68
13,07
249,11
Piano secondo
Appartamento
Appartamento - terrazza
Legnaia
Vano scala
Pozzo luce
95,69
55,15
9,10
13,07
13,64
Poggiolo appartamento
11,36
Totale piano secondo
198,01
Piano terzo
Sottotetto
45,59
Totale sottotetto
45,59
Totale
756,37
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Estremi catastali
Sulla base della documentazione fornita, il bene oggetto di stima presenta i seguenti
riferimenti catastali: Foglio 8 Mapp. 1812 e 574 sub. 3 e 5.
Proprietà
Sulla base della documentazione acquisita, alla data della stima
il bene risulta
essere di proprietà di Longo Cesarina, Longo Marisa, Minto Cesare e Minto Giuseppe.
Stato giuridico dei beni
In ragione dell’obiettivo della stima non è stata verificata la presenza di vincoli o
gravami. Ne consegue che nell’ambito della presente stima si assume che il bene sia
libero da vincoli.
Situazione rispetto alla normativa urbanistica vigente
Lo strumento urbanistico vigente è la variante urbanistica al Piano regolatore
generale di Spinea approvata con proposte di modifica dalla Regione Veneto con DGR
15 dicembre 2006, n. 3570. Il fabbricato è compreso nel perimetro del Piano
particolareggiato “Spinea Centro” che prevede la demolizione degli edifici antistanti
Villa del Majno.
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Figura 3 – Estratto della variante
In particolare, l’art. 12-quater del S.U.A. “Spinea Centro” dispone, al comma 5, che
“In assenza del “SUA Spinea Centro”, possono essere realizzati gli interventi diretti
già consentiti dal vigente P.R.G., a condizione che:

l’area e/o il manufatto/i oggetto di intervento risultino classificati nel vigente
P.R.G.C. come Z.T.O. di completamento e priva di vincoli per la realizzazione
e/o cessione di infrastrutture e/o spazi pubblici a favore del Comune;

la ditta richiedente non sia titolare, al momento dell’adozione della presente
variante, di aree destinate a infrastrutture e/o spazi pubblici a favore del
Comune; in tal caso, ogni intervento deve essere convenzionato;

l’intervento non si ponga in contrasto con la programmazione complessiva del
SUA
Spinea-Centro,
sulla
base
di
una
valutazione
dell’Amministrazione
comunale”.
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L’Amministrazione comunale di Spinea, con delibera di Giunta comunale n. 221 del
17 settembre 2010, ha approvato l’“Atto di indirizzo ai fini dell’applicazione
dell’articolo 12 quater delle vigenti norme tecniche di attuazione del PRGC da parte
del settore urbanistica ed edilizia, nello svolgimento dell’attività istruttoria” e ha
inteso precisare quali siano e a quali condizioni, gli interventi ammissibili nel breve
termine. Con delibera consiliare n. 32 del 25 maggio 2012, avente ad oggetto
“articolo 12-quater delle vigenti n.t.a. - s.u.a. Spinea centro - indirizzi generali definizione degli interventi ammessi per edifici oggetto di demolizione classificati
con Z.T.O. B/81 e B/82” ha precisato che gli interventi conservativi e di
ristrutturazione leggera di cui all’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, ad esclusione di
quelli comunque in regime di edilizia libera di cui all’art. 6 del citato decreto,
potranno essere realizzati solo previa stipula di un’apposita convenzione registrata e
trascritta ai sensi di quanto specificamente prescritto dall’articolo 12-quater,
comma 5, nella quale si stabilisca che, in sede di definizione con l’amministrazione
comunale del piano/programma di delocalizzazione dei volumi esistenti, le ditte
proprietarie degli immobili non potranno vedere riconosciuto alcun maggior valore
delle costruzioni oggetto di delocalizzazione derivanti dagli interventi eseguiti sugli
immobili successivamente alla data della stipula della convenzione stessa.
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La valutazione del bene
La valutazione si colloca nell'ambito del processo di determinazione del valore di
mercato del fabbricato oggetto di stima da indicare nella convenzione finalizzata al
perfezionamento del progetto di ristrutturazione del predetto fabbricato.
A questo scopo, l'obiettivo della valutazione è la stima del valore di mercato del
fabbricato localizzato in via Roma 107 a Spinea.
Le ipotesi alla base della stima
Le ipotesi a fondamento della stima sono le seguenti:
•
la consistenza dell’immobile fornita dall’Amministrazione comunale e
riportata nella stima elaborata dalla proprietà si assume come corretta;
•
lo stato manutentivo del bene riportato nel documento prodotto dalla
società Mesa nel 2007 viene assunto come corretto e rispondente poiché
la proprietà non ha evidenziato elementi di criticità e non ha provveduto
a segnalare correzioni.
Elementi della valutazione
Il procedimento di stima adottato è il procedimento comparativo, ovvero l’approccio
del mercato (Market Approach, IVS 230) fornisce una indicazione del valore
raffrontando il cespite in oggetto con cespiti identici o simili, laddove siano
disponibili le informazioni sui prezzi.
La comparazione fra il bene oggetto di stima con i beni simili avviene sulla base del
parametro tecnico rappresentato dalla misura di superficie commerciale e delle
caratteristiche tecnico – economiche.
Nell’ipotesi in cui il bene oggetto di stima presenti significative differenze rispetto
ai beni a cui le fonti si riferiscono è possibile ricorrere a coefficienti di ponderazione
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(o di differenziazione) che consentono di stabilire una corretta comparazione tra i
beni.
La stima di tali coefficienti è effettuata con riferimento alle indicazioni della
letteratura specializzata di settore ed il loro valore può essere:
•
minore di 1 nel caso le caratteristiche dell’immobile oggetto di stima siano
inferiori a quelle del bene di riferimento;
•
superiore a 1 nel caso in cui il manufatto da stimare presenti caratteristiche
superiori a quelle del bene di riferimento.
In ragione dello scopo della stima il procedimento sintetico comparativo viene
effettuato con riferimento ai prezzi e stima fornite dalle fonti indirette e quelle
dirette. Le fonti indirette sono rappresentate da soggetti che elaborano banche dati
od osservatori e raccolgono sistematicamente dati economici puntuali per restituire
valori minimi, massimi e medi articolati su base territoriale. Le fonti dirette sono
rappresentate dagli operatori del settore immobiliare locale che forniscono
informazioni qualitative e quantitative sul mercato locale.
La stima del valore del bene secondo l’approccio di mercato si articola quindi nelle
seguenti fasi:
1. analisi e stima delle consistenze;
2. l’analisi del mercato per il reperimento di prezzi e valori riferiti a beni
analoghi per caratteristiche localizzative ed intrinseche;
3. il confronto tra il bene oggetto di stima e la formulazione del valore di
mercato unitario;
4. la conseguente formulazione del più probabile valore di mercato.
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1. L’analisi della consistenza
La superficie commerciale rappresenta il parametro tecnico di riferimento per la
stima del valore di mercato del bene oggetto di valutazione.
La determinazione della superficie commerciale è avvenuta con riferimento alla
superficie commerciale definita dalla norma UNI 10750 ed integrata dalle fonti
ufficiali del settore, coerentemente al documento tecnico prodotto dalla società
Mesa srl nel 2007 ai quali ha aderito la proprietà nell’elaborazione della relazione di
stima del 1 ottobre 2012.
Secondo la norma UNI 10750, la superficie commerciale è data dalla sommatoria dei
seguenti elementi:

le superfici coperte calpestabili comprensive della quota delle superfici
occupate dai muri interni e perimetrali;

le quote percentuali delle superfici scoperte (terrazze, balconi, patii e
giardini) e delle pertinenze (cantine, posti auto, etc.).
In particolare, il computo delle superfici coperte avviene secondo i seguenti criteri:

100% delle superfici calpestabili;

100% delle superfici delle pareti divisorie interne e perimetrali sino ad uno
spessore massimo di 50 cm;

50% delle superfici delle pareti confinanti sino ad uno spessore massimo di 25
cm.
Per la superficie degli spazi scoperti la norma fornisce differenti coefficienti di
ponderazione delle superfici in ragione della tipologia di tali spazi. In particolare:

le verande sono ponderate con un coefficiente pari a 60%;

i portici sono assimilati a patii e porticati e sono ponderati al 35%;

lo
scoperto
di
pertinenza
esclusiva
viene
assimilato
a
giardini
di
appartamento e ponderato con un coefficiente pari al 15%.
Per quanto concerne i vani accessori per i quali la norma UNI non fornisce indicazioni
specifiche, si è fatto riferimento ad altre fonti ufficiali del settore immobiliare, in
particolare:
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
il vano tecnico (centrale termica) è assimilato a deposito senza permanenza di
persone e ponderato con coefficiente del 65% i seguenti spazi in quanto si
presenta come spazio che per morfologia e destinazione d’uso non consentono la
permanenza di persone (cfr. Consulente Immobiliare);

il magazzino del negozio, localizzato al primo piano, viene assimilato a magazzini
al pianterreno e rialzato e ponderato con un coefficiente pari a 90% (cfr.
Consulente Immobiliare);

le terrazze sono ponderate con un coefficiente pari a:
o
15% qualora la superficie della singola terrazza sia superiore a 25 mq;
o
25% in tutti gli altri casi (cfr. Consulente Immobiliare integrato con DPR
138/98).

la legnaia posizionata al secondo piano sono assimilati a depositi senza
permanenza di persone al pianterreno o rialzato, in ragione all’altezza di piano
inferiore alla media e al grado di accessibilità, e ponderati con un coefficiente
pari al 65% (cfr. Consulente Immobiliare);

i locali posizionati nel sottotetto, assimilati a vani accessori a servizio indiretto e
computati per le sole parti direttamente accessibili con altezza utile superiore a
1,50 m, sono ponderati con un coefficiente pari al 50% (cfr. DPR 138/98);

il pozzo luce è assimilato ad un chiostrino, cavedio, ovvero ad uno spazio
scoperto e ponderato al 15%.
Sulla base dei coefficienti illustrati, di seguito è riportata la tabella che specifica
l’ammontare della superficie commerciale.
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Tabella 2 – La superficie commerciale del fabbricato
Posizione di piano e
destinazione d'uso
Superficie lorda
(mq)
Coefficiente di differenziazione
Negozio
Officina
Centrale termica
Vano scala
146,56
62,38
8,06
13,14
100%
100%
65%
0%
Scoperto
33,52
15%
Totale piano terra
263,66
Superficie
commerciale (mq)
Piano terra
147
62
5
5
219
Piano primo
Magazzino
Abitazione
Abitazione terrazza
Magazzino terrazza
95,69
77,89
45,78
16,68
90%
100%
15%
25%
Vano scala
13,07
0%
Totale piano primo
249,11
86
78
7
4
175
Piano secondo
Appartamento
Appartamento - terrazza
Legnaia
Vano scala
Pozzo luce
95,69
55,15
9,1
13,07
13,64
100%
15%
65%
0%
15%
Poggiolo appartamento
11,36
25%
Totale piano secondo
198,01
96
8
6
2
3
115
Piano terzo
Sottotetto
45,59
50%
23
Totale sottotetto
45,59
23
Totale
756,37
532
Di seguito, si procede all’articolazione della superficie commerciale in ragione della
destinazione d’uso. In particolare:

la superficie a destinazione commerciale è pari a 299 mq ed è rappresentata dal
negozio e dal relativo magazzino al piano superiore oltre all’officina retrostante;

la superficie a destinazione residenziale è rappresentata dalla restante superficie
(233 mq).
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Tabella 3 – L’articolazione delle superfici
Posizione di piano e
destinazione d'uso
Superficie lorda
(mq)
Coefficiente di differenziazione
Superficie
commerciale (mq)
DESTINAZIONE D’USO COMMERCIALE
Piano terra
Negozio
146,56
100%
147
Officina
62,38
100%
62
Totale piano terra
209
209
Piano primo
Magazzino
95,69
90%
Magazzino terrazza
16,68
25%
Totale piano primo
112,37
Piano secondo
0
Piano terzo
0
Sottotetto
0
Totale
86
4
90
321,31
299
DESTINAZIONE D’USO RESIDENZIALE
Piano terra
Centrale termica
8,06
65%
5
Scoperto
33,52
15%
5
Totale piano terra
54,72
10
Piano primo
Appartamento
77,89
100%
78
Appartamento terrazza
45,78
15%
7
Totale piano primo
136,74
85
Piano secondo
Appartamento
95,69
100%
96
Appartamento - terrazza
55,15
15%
8
Legnaia
9,1
65%
6
Pozzo luce
13,64
15%
2
Poggiolo appartamento
11,36
25%
3
Totale piano secondo
198,01
115
Piano terzo
Sottotetto
Totale sottotetto
Totale
45,59
50%
23
45,59
23
435,06
233
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2. L’analisi di mercato
L’analisi di mercato è finalizzata al reperimento dei dati economici e dei valori
unitari da impiegare nell’ambito della valutazione.
Il fabbricato oggetto di valutazione spazia tra le funzioni residenziali e commerciali,
quindi l’analisi di mercato fa riferimento a due tipi di fonti:

le fonti indirette, rappresentate da società di intermediazione e centri di
ricerca che pubblicano periodicamente valori del mercato immobiliare;

le fonti dirette, rappresentate da operatori del settore immobiliare locale
che hanno consentito il reperimento dati economici puntuali.
In particolare, tra le informazioni indirette di natura quantitativa si è fatto
riferimento alle due fonti indirette che riportano le quotazioni riferite a Spinea:
l’Agenzia del Territorio e Consulente Immobiliare.
Alla data della stima sono disponibili valori aggiornati al primo semestre 2012 da
parte dell’Agenzia del Territorio, Osservatorio dei valori immobiliari, che pubblica le
quotazioni medie relative ai diversi segmenti del mercato (residenza, commerciale,
produttivo etc.).
In ragione della localizzazione del bene, si fa riferimento all’areale centrale del
Comune di Spinea.
Tabella 4 - Le quotazioni fornite da Agenzia del Territorio
Valore di mercato (euro/mq commerciale)
Tipologia
Stato conservativo
V min
V max
V medio
Abitazioni civili
Abitazioni di tipo economico
ottimo
ottimo
1.500
1.400
2.000
1.900
1.750
1.650
Ville e villini
ottimo
1.500
2.000
1.750
Negozi
ottimo
1.600
2.000
1.800
19/27
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Rapporto di valutazione
Alla data della stima sono disponibili valori aggiornati all’estate 2012 per i segmenti
residenziale e commerciale da parte della rivista specializzata Consulente
Immobiliare.
Tabella 5 - Le quotazioni fornite da Consulente Immobiliare
Valore di mercato (euro/mq commerciale)
Zona
Residenziale
Commerciale
centrale
2.600
2.200
semicentrale
2.100
1.900
periferia
1.800
1.500
L’analisi delle fonti dirette si è concentrata sul segmento degli immobili a
destinazione residenziale e commerciale nuovi o ristrutturati, localizzati nell’areale
centrale di Spinea, ed ha consentito il reperimento di prezzi di offerta relativi a beni
analoghi.
Per quanto attiene al segmento residenziale, è stato possibile reperire 12 prezzi
d’offerta di appartamenti nuovi o ristrutturati. La tabella successiva riporta le
principali caratteristiche dei beni oggetto di comparazione relativamente a:

la denominazione del bene;

le caratteristiche localizzative;

le caratteristiche intrinseche rispetto alla tipologia e lo stato manutentivo
del bene;

le caratteristiche economiche.
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localizzato a Spinea (Ve),via Roma n.107
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Rapporto di valutazione
Tabella 6 – I comparables per il segmento residenziale
N.
Tipologia
Localizzazione
Stato manutentivo
Superficie
(mq)
1
2
Appartamento
Appartamento
centro
viale San Remo
nuovo
ristrutturato
100
160
Prezzo
d'offerta
(euro)
185.000
330.000
3
4
Appartamento
Appartamento
centro
via Mion
nuovo
ristrutturato
115
80
250.000
160.000
2.174
2.000
5
6
Appartamento
Appartamento
centro
centro
nuovo
nuovo
65
55
130.000
130.000
2.000
2.364
7
8
Appartamento
Appartamento
centro
centro
nuovo
nuovo
75
90
190.000
223.000
2.533
2.478
9
10
Appartamento
Appartamento
centro
centro
nuovo
nuovo
100
70
240.000
179.000
2.400
2.557
11
Appartamento
centro
nuovo
45
123.000
2.733
12
Appartamento
centro
ristrutturato
60
115.000
1.917
Prezzo unitario (euro/mq)
1.850
2.063
Figura 4 – Localizzazione dei comparables per il segmento residenziale
Per quanto attiene al segmento commerciale, è stato possibile reperire 5 prezzi
d’offerta di locali ad uso commerciale nuovi o ristrutturati nel centro di Spinea.
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Rapporto di valutazione
La tabella successiva riporta le principali caratteristiche dei beni oggetto di
comparazione relativamente a:

la denominazione del bene;

le destinazioni d’uso;

le caratteristiche localizzative;

le caratteristiche intrinseche rispetto alla tipologia e lo stato manutentivo
del bene;

le caratteristiche economiche.
Tabella 7 – I comparables per il segmento commerciale
150
260
60
60
Prezzo
d'offerta
(euro)
390.000
780.000
180.000
150.000
Prezzo
unitario
(euro/mq)
2.600
3.000
3.000
2.500
250
750.000
3.000
N
.
Tipologia
Localizzazione
Stato manutentivo
Superficie
(mq)
1
2
3
4
Negozio
Negozio
Negozio
Negozio
via Viareggio
centro
centro
via Tintoretto
nuovo
nuovo
nuovo
nuovo
5
Negozio
centro
nuovo
Figura 5 – Localizzazione dei comparables per il segmento commerciale
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Rapporto di valutazione
3. La determinazione dei valori unitari
A partire dall’analisi critica dei valori reperiti dalle fonti dirette è possibile
individuare i valori unitari di riferimento alla base della stima del valore di mercato.
Per quanto attiene il segmento residenziale, i valori desunti dall’analisi di mercato
indicano un prezzo di offerta medio di mercato per gli immobili nuovi localizzati nel
centro di Spinea che si attesta a 2.256 euro/mq commerciale.
Con riferimento al segmento commerciale, sulla base dei prezzi di offerta reperiti il
prezzo d’offerta medio unitario ammonta a 2.820 euro/mq commerciale.
A tali prezzi di offerta è necessario applicare un coefficiente correttivo che indica il
divario medio tra i prezzi richiesti e quelli effettivi di compravendita elaborato da
Nomisma sulla base delle indicazioni del mercato. Il coefficiente è stato desunto
dalla più recente pubblicazione disponibile (Osservatorio sul mercato immobiliare terzo rapporto quadrimestrale 2011) che per l’areale della terraferma veneziana
individua per il segmento residenziale un divario pari al 5,1%, mentre per il
segmento commerciale il divario si attesta al 10,5%.
I valori unitari ponderati sulla base dei coefficienti individuati sono espressi nella
seguente tabella.
Tabella 8 – I valori di mercato unitari di riferimento deprezzati
Valori
Residenza
Prezzo di offerta medio
Divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo
Valore di mercato
2.256
5,10%
2.141
euro/mq
Commerciale
Prezzo di offerta medio
Divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo
Valore di mercato
2.820
10,50%
2.524
euro/mq
euro/mq
euro/mq
Sulla base delle elaborazioni effettuate, il valore di mercato unitario per un
immobile nuovo localizzato in area centrale ammonta a 2.141 euro/mq, convergendo
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con le indicazioni che fornisce l’Agenzia del Territorio e posizionandosi su livelli più
prudenziali rispetto alle quotazioni riportate da Consulente Immobiliare.
Per quanto riguarda il segmento commerciale nuovo, l’analisi delle fonti conduce ad
un valore medio di mercato pari a 2.524 euro/mq. Tale valore appare superiore alle
indicazioni delle fonti indirette, in ragione della caratteristica localizzativa di
particolare pregio che si assume il bene oggetto di stima.
Va tuttavia evidenziato che tali valori si riferiscono al segmento del “nuovo” e
quindi vanno opportunamente deprezzati per internalizzare nel valore dello stato
manutentivo e l’età che caratterizza i beni oggetto di valutazione.
I coefficienti di deprezzamento sono i medesimi impiegati nell’ambito della
valutazione effettuata da Mesa srl nel 2007 poiché si considera che non vi siano state
modifiche significative rispetto allo stato dei beni. Essi sono desunti dalla
pubblicazione Il Consulente Immobiliare e considerano l’età degli edifici con
riferimento all’anno di costruzione o alla data di esecuzione delle ultime opere di
manutenzione straordinaria, la tipologia e lo stato manutentivo:

per la funzione residenziale si è fatto riferimento al paragrafo Coefficienti di
età, qualità, stato di manutenzione: in ragione delle condizioni manutentive
intermedie tra uno stato mediocre ed uno buono, è possibile definire la
porzione di immobile in uno stato discreto da cui consegue il coefficiente di
deprezzamento del 67,5%;

per la funzione commerciale sono stati desunti dal paragrafo Coefficienti di
età, qualità e stato: negozi. Il coefficiente di deprezzamento impiegato è
invece pari a 80% con un immobile caratterizzato da un’età compresa tra i 10
e i 40 anni, una tipologia media ed uno stato manutentivo buono
Sulla base delle precedenti considerazioni è dunque possibile stimare i valori unitari
impiegati nella presente valutazione in:

per il segmento residenziale 1.445 euro/mq commerciale;
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
per il segmento commerciale 2.019 euro/mq commerciale.
Tabella 9 – I valori unitari riferiti al bene oggetto di stima
Residenza
Valore di mercato
Coefficiente di età e stato manutentivo
Valore di mercato ponderato
2.141
67,50%
1.445
Commerciale
Valore di mercato
Coefficiente di età e stato manutentivo
Valore di mercato ponderato
2.524
80%
2.019
Merita evidenziare come i valori unitari presentano una flessione rispetto a quelli
indicati nello studio del 2007, in particolare per quanto riguarda il valore del
residenziale che si attestava a 1.525 euro/mq mentre attualmente ammonta a
1.445. Tale diminuzione appare coerente alle indicazioni degli operatori che
segnalano una flessione dei valori per tale segmento soprattutto con riferimento a
tipologie di modesto apprezzamento da parte del mercato. Meno marcata è la
differenza del valore riferito al segmento commerciale che sulla base dei dati di
mercato attuali appare stabile (2.030 euro/mq nel 2007), plausibilmente in ragione
della localizzazione di particolare pregio, sotto il profilo commerciale, del
fabbricato.
4. La determinazione del valore di mercato
Il valore di mercato della porzione immobiliare è pari al prodotto tra il valore di
mercato unitario e la consistenza. Poiché il fabbricato si caratterizza per funzioni
commerciali e residenziali, di seguito è riportata la stima delle porzioni che
unitamente rappresentano il bene.
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Tabella 10 – La stima del valore di mercato
Destinazione d’uso
Commerciale
Residenziale
Superficie commerciale
(mq)
299
233
532
Valore unitario
(euro/mq)
2.019
1.445
Valore totale
(euro)
604.183,30
336.081,71
940.265,01
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Il valore di mercato del fabbricato
Sulla base delle analisi ed elaborazioni esperite è possibile stimare che il valore di
mercato del fabbricato localizzata a Spinea, via Roma n.107, ammonta, con gli
opportuni
arrotondamenti,
a
940.300,00
euro
(novecentoquarantamila
trecento,00 euro).
V evidenziato che rispetto agli esiti dello studio del 2007, il valore appare
sostanzialmente stabile nonostante i valori unitari siano lievemente in flessione
poiché la superficie del fabbricato è stata oggetto di verifica da parte
dell’Amministrazione e della proprietà. La verifica ha consentito di giungere ad una
consistenza di poco superiore a quella nota nel 2007, elemento che conduce a
risultati analoghi anche in presenza di valori unitari in diminuzione, per quanto
riguarda il segmento residenziale.
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