Vademecum Ripartizione Spese Condominiali

Vademecum Ripartizione
Spese Condominiali
Ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all'amministratore: millesimi
di proprietà, d'uso, suddivisione in parti uguali, ecc. Le modalità di ripartizione sono quelle
indicate dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c. , se le parti (ossia tutti i condomini)
non si sono messe d'accordo in modo differente. Poche scarne indicazioni, quelle
contenute negli articoli citati. La legge detta criteri di ripartizione molto generali: si parla di
spese di conservazione, innovazioni, spese d'uso, mentre solo raramente (vedi criteri per
ascensori, lastrici solari d'uso esclusivo e revisione contabile) il legislatore è entrato nello
specifico. La dottrina, in tempi ormai lontani, ebbe modo di affermare che “il problema
della ripartizione delle spese è quello che, in Italia, ha portato una completa disarmonia
nell'istituto condominiale” (così Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985). La legge di
modifica della disciplina del condominio negli edifici, la legge n. 220/2012, non ha inserito
molte novità di rilievo: insomma tranne che per il caso della revisione contabile (art. 1130bis c.c.) e dell'estensione del dettato dell'art. 1124 c.c. anche agli ascensori (come ormai
da anni diceva la giurisprudenza), la così detta riforma è stata deludente. Si pensi che pur
consentendo l'attivazione del sito internet condominiale, la legge non ha specificato
secondo quali criteri debbano essere suddivise le spese di attivazione e gestione dello
spazio web. Nessun riferimento alle sempre incerte questioni della ripartizione dei costi tra
proprietari ed inquilini (sarebbe stata utile una modificazione dell'art. 9 della legge n. 392
del 1978 che s'è dimostrata largamente insufficiente); v'è poi l'introduzione della
solidarietà verso il condominio per le spese dovuto dall'usufruttario e/o dal nudo
proprietario. Un'elencazione dei criteri applicabili rispetto al tipo di spesa, sia pur
esemplificativa (come per le parti comuni, art. 1117 c.c., o le irregolarità nella gestione
art. 1129, dodicesimo comma c.c.), sarebbe stata utilissima. Per quanto riguarda la
partecipazione del conduttore alle spese condominiali, è bene ricordare che essa riguarda i
rapporti interni tra proprietario e conduttore, poiché è il proprietario l'unico soggetto ad
essere obbligato verso il condominio, nonché l'unica persona contro la quale è possibile
agire ex art. 63 disp. att. c.c. (cfr. tra le tante Cass. 28 ottobre 1993 n. 10719). In breve,
stando alla precisa catena di pagamenti prevista dalla legge, la situazione è la seguente: il
condominio delibera la spesa, l'amministratore la chiede al condomino che è l'unico
responsabile per il pagamento della medesima verso la compagine. A sua volta il
proprietario la chiede al conduttore che, previa giustificazione, se richiesta (art. 9 l. n.
392/78), deve pagare se si tratta di spesa di sua competenza. Se nessuno paga il
proprietario rischia l'azione giudiziaria ex art. 63 disp. att. c.c. (il decreto ingiuntivo) da
parte del condominio. Il conduttore, a sua volta, l'azione di risoluzione del contratto di
locazione per inadempimento. Torniamo alle spese vere e proprie. Senza alcuna pretesa di
esaustività e tenendo sempre presente che la volontà delle parti può derogare a quanto
stabilito dalla legge, qui di seguito elenchiamo le voci di spesa ed i criteri di ripartizione
applicabili specificando altresì se si tratta di somme dovute dal proprietario, dall'inquilino e
in caso d'usufrutto dal nudo proprietario o dall'usufruttuario. Ad ogni buon conto è bene
ricordare che, salvo specifiche disposizioni previste da leggi speciali (cfr. legge n.
214/2011), ai sensi dell'art. 1004 c.c.: Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia,
amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento
degli obblighi di ordinaria manutenzione. L'art. 1005 c.c. specifica che : Le riparazioni
straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle
necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle
travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini,
acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario,
durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Alcune specificazioni paiono utili: sulle così dette spese d'uso di cui parla il secondo
comma dell'art. 1123 c.c. è stato affermato che ove sia“possibile e non comporti una
spesa esorbitante, i condomini hanno diritto a che il contributo da essi dovuto per le spese
per i servizi comuni venga calcolato in funzione della utilità che in concreto da tali servizi
ricavano”(così Cass. 17 settembre 1998 n. 9263). L'approvazione delle tabelle d'uso (si
pensi al servizio di riscaldamento, al servizio di portierato ed in generale a tutti quei servizi
che sono fruiti diversamente dai vari condomini, non per scelta personale ma perché in
generale la loro utilità è differente per i vari comproprietari), così come per le tabelle di
proprietà generale è rimessa all'assemblea (cfr. anche Cass. SS.UU. n. 18477/2010). E'
importante evidenziare che spetta al condomino dimostrare che una tabella d'uso è
sbagliata o che, comunque, una spesa per la prestazione di servizi comuni, debba essere
ripartita ai sensi del secondo comma dell'art. 1123 c.c., piuttosto che ai sensi del primo
comma del medesimo articolo (ossia in base ai millesimi di proprietà se mancano le così
dette tabelle d'uso) (cfr. Trib Roma 15 marzo 2006). In questo contesto, pertanto, le
spese per la prestazione dei servizi suscettibili di servire i condomini in misura diversa
devono essere ripartite in base alla tabelle di cui all'art. 1123, primo comma, c.c. o ai sensi
di quelle redatte in ossequio di quanto stabilito dell'art. 1123, secondo comma, c.c. se
esistenti.
Legenda:
Proprietario: P.
Inquilino: I.
Nudo proprietario: N.P.
Usufruttuario: U.
Tipologia di Spesa
Criterio di
ripartizione
applicabile
Soggetto tenuto a
pagare tra
proprietario ed
inquilino
Soggetto tenuto a
pagare in caso di
usufrutto
Compenso
amministratore
Millesimi di proprietà
P.
U.
Assicurazione dello
stabile
Millesimi di proprietà
P.
N.P.
I.M.U. per le parti
comuni soggette
all'imposta
Millesimi di proprietà
P.
U.
TOSAP (es. ponteggi
o passo carrabile)
Millesimi di proprietà
P.
N.U. se si tratta lavori
straordinari, per il resto
U. (es. passo carrabile)
Targa con dati
amm.re su luogo
accesso al
condominio
Millesimi di proprietà
P.
U.
Tipologia di Spesa
Criterio di
ripartizione
applicabile
Soggetto tenuto a
pagare tra
proprietario ed
inquilino
Soggetto tenuto a
pagare in caso di
usufrutto
Cancelleria,
copisteria e postali
Spesa individuale
P. ed I. per quanto di
rispettiva competenza
N.P. e U. per quanto di
rispettiva competenza
Costo sala riunioni
Millesimi di proprietà
P. ed I. per quanto di
rispettiva competenza
N.P. e U. per quanto di
rispettiva competenza
Spesa individuale
P.
P.
Millesimi di proprietà
P.
P.
Spesa individuale
P. (l'I. ha diritto di
ottenere la
documentazione dal
proprietario ex art. 9 l.
n. 392/78)
N.P. e U. per quanto di
rispettiva competenza
Millesimi di proprietà
P.
N.P.
I. per spese dovute
all'uso P. per tutto il
resto
N.P. per il caso
d'interventi straordinari
(es. interventi per
sistemare il piano
stradale) U. per
manutenzione ordinaria
(es. rifacimento asfalto)
Millesimi di proprietà
I. per spese dovute
all'uso P. per tutto il
resto
N.P. per il caso
d'interventi straordinari
(es. rifacimento
impermeabilizzazione
vasca, ecc.) U. per
manutenzione ordinaria
Spesa individuale
I. per interventi dovuti
all'uso P. per tutto il
resto
N.P. per il caso
d'interventi straordinari
U. per manutenzione
ordinaria
Millesimi di proprietà
P.
U.
Aggiornamento
anagrafica
condominiale
Tenuta conto
corrente
condominiale
Richiesta
documentazione
Innovazione
Modificazione della
destinazione d'uso
(ex art. 1117-ter
c.c.)
Manutenzione
piscina(se
riconosciuta come
bene condominiale
dal regolamento
contrattuale o dagli
atti d'acquisto,
altrimenti soggetta
alla comunione)
Manutenzione delle
cassette postali che
costituiscono un
unico blocco
Sostituzione delle
Millesimi di proprietà
Tipologia di Spesa
Criterio di
ripartizione
applicabile
Soggetto tenuto a
pagare tra
proprietario ed
inquilino
Soggetto tenuto a
pagare in caso di
usufrutto
I. per interventi dovuti
all'uso P. per tutto il
resto
N.P. per il caso
d'interventi straordinari
U. per manutenzione
ordinaria
cassette postali che
costituiscono un
unico blocco
Manutenzione
dell'impianto
citofonico
Millesimi di proprietà
Sostituzione
dell'impianto
citofonico
Millesimi di proprietà
Installazione
ascensore
(innovazione)
Millesimi di proprietà
Manutenzione
ascensore
P.
N.P.
P.
Tabella ex art. 1124
c.c.
N.P.
I. manutenzione
ordinaria P.
manutenzione
straordinaria
Verifiche periodiche
ascensore ex d.p.r. n.
162/99
Tabella ex art. 1124
c.c.
Messa a norma
ascensore
Tabella ex art. 1124
c.c.
P.
N.P.
Sostituzione delle
funi
Tabella ex art. 1124
c.c.
I. se è dovuta all'uso
P. negli altri casi
N.P. se dovuta all'uso U.
negli altri casi
Manutenzione
ordinaria del tetto e
del lastrico di pro
proprietà ed uso
comune (es.
rifacimento guaina)
Millesimi di proprietà
I. piccola
manutenzione P. tutto
il resto
U.
Rifacimento del tetto
e del lastrico di
proprietà ed uso
comune
Millesimi di proprietà
P.
N.P.
Criteri di cui all'art.
P.
U. spese ordinarie N.P.
Rifacimento del
I.
U.
U.
Tipologia di Spesa
Criterio di
ripartizione
applicabile
Soggetto tenuto a
pagare tra
proprietario ed
inquilino
Soggetto tenuto a
pagare in caso di
usufrutto
lastrico di proprietà
comune ed uso
esclusivo
1126 c.c.
Manutenzione
ordinaria e
straordinaria del
sottotetto comune
Millesimi di proprietà
I. piccola
manutenzione P. tutto
il resto
U.
Manutenzione
ordinaria gronde e
canali di scolo
Millesimi di proprietà
I.
U.
Sostituzione gronde
e canali di scolo
Millesimi di proprietà
P.
N.P.
Luce elettrica per le
scale
Tabella ex 1123,
secondo comma, c.c.
o in assenza millesimi
di proprietà
I.
U.
Corrente elettrica per
autoclave
Tabella ex 1123,
secondo comma, c.c.
o in assenza millesimi
di proprietà
I.
U.
Sostituzione
lampadine scale
Tabella ex 1123,
secondo comma, c.c.
o in assenza millesimi
di proprietà
I.
U.
Manutenzione
ordinaria autoclave
Tabella ex 1123,
secondo comma, c.c.
o in assenza millesimi
di proprietà
I.
U.
Millesimi di proprietà
P.
U. se la sostituzione
dipende da trascuratezza
nella manutenzione
ordinaria N.P. per tutti i
restanti casi
Tabella ex 1123,
secondo comma, c.c.
o in alternativa ex art.
1124 c.c. (ultimo
I.
U.
Manutenzione
straordinaria
autoclave (es.
sostituzione parti
impianto)
Pulizia scale
spese straordinarie
Tipologia di Spesa
Criterio di
ripartizione
applicabile
Soggetto tenuto a
pagare tra
proprietario ed
inquilino
Soggetto tenuto a
pagare in caso di
usufrutto
criterio non univoco)
Manutenzione e
ricostruzione delle
scale (es.
tinteggiatura,
sostituzione
passamano,
pavimentazione,
ecc.)
Tabella ex art. 1124
c.c.
P.
U. se la sostituzione
dipende da trascuratezza
nella manutenzione
ordinaria N.P. per tutti i
restanti casi
Servizio di portierato
Tabella ex 1123,
secondo comma, c.c.
o in assenza millesimi
di proprietà
I. 90% P. 10%
U.
Allacciamento rete
fognaria pubblica
Millesimi di proprietà
P.
N.P.
Riparazione impianto
idrico e fognante
Millesimi di proprietà
P.
N.P.
Sostituzione
braga (raccordo
impianto idrico
fognante comune
con proprietà
esclusiva)
Millesimi di proprietà o
spesa individuale se si
sposa la tesi della
natura di bene
individuale
P.
N.P.
Spese per servizio
acqua e fognatura
Consumi reali, tabella
ex art. 1123, secondo
comma, c.c. per le
così dette dispersioni o
in assenza millesimi di
proprietà
I.
U.
Installazione
impianto TV
centralizzato
Millesimi di proprietà
P.
N.P.
Manutenzione
ordinaria impianto
TV
Millesimi di proprietà
I.
U.
Millesimi di proprietà
P.
N.P.
Manutenzione
straordinaria (es.
Tipologia di Spesa
Criterio di
ripartizione
applicabile
Soggetto tenuto a
pagare tra
proprietario ed
inquilino
Soggetto tenuto a
pagare in caso di
usufrutto
ricezione segnale
digitale e simili)
Manutenzione
pozzetti e sifone
Millesimi di proprietà
I.
U.
Lavori di
manutenzione
straordinaria (es.
rifacimento facciata)
Millesimi di proprietà
P.
U. se la sostituzione
dipende da trascuratezza
nella manutenzione
ordinaria N.P. per tutti i
restanti casi
Sito internet
condominiale
Millesimi di proprietà
P.
U.
Revisione contabile
Millesimi di proprietà
P.
U.
Liti condominiali in
generale
Millesimi di
proprietà(escluso il
condomino attore o
convenuto se la causa
è contro un
comproprietario)
P.
N.P. se la lite riguarda
questioni attinenti
manutenzione
straordinaria e simili U.
in tutti gli altri casi
P.
N.P. se il credito da
recpuarare riguarda
questioni attinenti
manutenzione
straordinaria e simili U.
in tutti gli altri casi
Lettera di sollecito di
pagamento redatta
da un avvocato
Millesimi di proprietà
(salvo diversa
indicazione
regolamento
contrattuale)
Ricorso per decreto
ingiuntivo ex art. 63
disp. att. c.c.
Millesimi di proprietà
(se necessarie
anticipazioni) dopo
tutta la somma a
carico del moroso
Liti su questioni
riguardanti la
proprietà
Tentativo di
P.
U.
Ipotesi di litisconsorzio
necessario (ognuno
paga il proprio
avvocato o tutti
pagano lo stesso
avvocato in parti
uguali)
P.
N.P.
Millesimi di proprietà
P.
N.P. se la lite riguarda
Tipologia di Spesa
Criterio di
ripartizione
applicabile
Soggetto tenuto a
pagare tra
proprietario ed
inquilino
Soggetto tenuto a
pagare in caso di
usufrutto
questioni attinenti
manutenzione
straordinaria e simili U.
in tutti gli altri casi
conciliazione ex art.
71-quater disp. att.
c.c.
Manutenzione
ordinaria impianto
riscaldamento
Millesimi di proprietà
I.
U.
Manutenzione
ordinaria impianto
riscaldamento
Millesimi di proprietà
I.
U.
Manutenzione
straordinaria
impianto
riscaldamento
Millesimi di proprietà
P.
N.P.
Tabella d'uso
riscaldamento (se non
vi sono
contabilizzatori)
I.
U.
Millesimi di proprietà
dei box
I.
U.
Manutenzione
straordinaria pompa
sommersa (o di
drenaggio)
Millesimi di proprietà
dei box (o tabella
generale se i box sono
conteggiati nei
millesimi delle U.I.)
P.
N.P.
Pulizia vano manovra
autorimessa
Millesimi di proprietà
dei box (o tabella
generale se i box sono
conteggiati nei
millesimi delle U.I.)
I.
U.
Sostituzione
lampadine vano
manovra
autorimessa
Millesimi di proprietà
(o tabella generale se i
box sono conteggiati
nei millesimi delle
U.I.)
I.
U.
Millesimi di proprietà
P.
N.P.
Spese per
combustibile
Manutenzione
ordinaria pompa
sommersa
Certificazione incendi
Tipologia di Spesa
Criterio di
ripartizione
applicabile
per autorimessa
(o tabella generale se i
box sono conteggiati
nei millesimi delle
U.I.)
Soggetto tenuto a
pagare tra
proprietario ed
inquilino
Soggetto tenuto a
pagare in caso di
usufrutto
Redazione,
compilazione e
presentazione mod.
AC
Millesimi di proprietà
P.
U.
Modello 770
Millesimi di proprietà
P.
U.
Altre attività fiscali
riguardanti il
condominio
Millesimi di proprietà
Attività catastali
riguardanti le parti
comuni
Millesimi di proprietà
Relazioni tecniche,
perizie giurate, ecc.
fonte : www.condominioweb.com
P.
U.
P.
Millesimi di proprietà
P.N.
P.
N.P. o U. a seconda che
si tratti di questione
straordinaria o ordinaria