Info proprietari di immobili in Germania

INFORMAZIONI PER I PROPRIETARI DI IMMOBILI IN GERMANIA
La locazione di immobili può essere intrapresa da persone fisiche o persone giuridiche, le
quali entro il 31 maggio devono presentare una dichiarazione dei redditi in Germania. Nel
caso si appoggino a uno studio commercialista, la scadenza può essere prorogata fino al 31
dicembre.
IVA (UMSATZSTEUER)
Coloro che locano immobili in Germania sono considerati imprenditori secondo la legge
sull’IVA. Questo non comporta il sorgere automatico dell’imposta. Il sorgere dell’imposta
(IVA) dipende dalla tipologia di locazione e locatario.
Per contratti di locazione a tempo indeterminato a scopo abitativo, nei quali l’affittuario è una
persona fisica, non sorge l’obbligo d’imposta. Al contrario, per contratti di locazione a tempo
determinato, fino a sei mesi, sorge obbligo d’IVA pari al 7%. Questo comporta la possibilità
di poter chiedere il rimborso dell’IVA pagata sui servizi erogati da altri imprenditori.
Per quanto riguarda la locazione a commercianti può sorgere l’obbligo d’IVA e in questo caso
la percentuale applicata è il 19%.
IMPOSTA SUI REDDITI DELLE PERSONE FISICHE
(EINKOMMENSTEUER)
Le persone fisiche che non sono residenti in Germania dovranno tassare in Germania i profitti
percepiti dalla locazione degli immobili. La base imponibile alla quale verrà applicata
l’aliquota d’imposta è il profitto ottenuto dalla locazione e più precisamente i canoni di
locazione al netto di una serie di costi. A differenza della regolamentazione italiana, in
Germania è permesso dedurre diversi costi per poter ottenere la base imponibile. Di questi
costi fanno parte in particolare l’ammortamento dei costi d’acquisto dell’immobile, le spese
condominiali, l’IMU/ICI tedesco, gli interessi passivi e i costi relativi alla consulenza fiscale.
L’ammontare dell’imposta dipende dall’ammontare del profitto ottenuto. A maggiori profitti
corrispondono maggiori imposte. La percentuale d’imposta oscilla tra un minimo del 14%
fino a un massimo del 42%.
Tali redditi dovranno poi essere dichiarati in Italia, ma l’imposta eventualmente corrisposta in
Germania verrà detratta da quella da pagare in Italia.
Non ci è permesso dare consulenza sulla tassazione italiana per questo motivo vi consigliamo
di rivolgervi ad un commercialista in Italia.
Per i non residenti non è consentita una dichiarazione unica per i coniugi e non esiste una
soglia entro la quale non si pagano imposte.
In linea di massima una plusvalenza è tassata, ma ci sono anche eccezioni per le quali non è
dovuta nessuna imposta.
IMPOSTA SUI REDDITI DELLE PERSONE
GIURIDICHE(KÖRPERSCHAFTSTEUER/GEWERBESTEUER)
Sia persone fisiche che persone giuridiche (S.r.l. italiane) possono creare una società tedesca
(GmbH) la quale potrà acquistare e locare gli immobili. Nel caso in cui i soci/il socio della
società tedesca sia una S.r.l. italiana, si rientra nella direttiva madre-figlia. Da tenere in
considerazione è il fatto che, in questo caso, i dividendi e gli interessi attivi generalmente non
sono tassati in Germania bensì in Italia.
È anche possibile che la S.r.l. italiana acquisti direttamente l’immobile e diventi poi locataria.
In ogni caso la società italiana o tedesca dovrà presentare una dichiarazione dei redditi in
Germania.
Le imposte ammontano a circa il 30%, ma nel caso in cui l’immobile venga acquistato con il
solo scopo della locazione e i soci non compiano attività diverse, allora questa percentuale
può essere ridotta a circa16% previa richiesta.
Una plusvalenza sarà tassata di norma al 30%.
Ciò descritto è solo una piccola introduzione alla tassazione relativa agli immobili in
Germania che non sostituisce la consulenza fiscale di un commercialista.
Nel caso vogliate appoggiarvi a noi per il vostro investimento in Germania, saremo lieti di
darvi consulenza su ogni caso specifico con il nostro commercialista bilingue.
DIOMA Invest GmbH
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Licenza d’agente immobiliare concessa in conformità al diritto pubblico tedesco
(Articolo S 34 C der Gewerbeordnung – GewO)Dall’ufficio del Distretto di Mitte – Berlin