Registrazione atti privati - Direzione regionale Lazio

LA REGISTRAZIONE DEGLI ATTI PRIVATI
------------OBBLIGHI E RESPONSABILITA’ DEI
MEDIATORI IMMOBILIARI IN MATERIA DI
IMPOSTA DI REGISTRO
SEMINARIO FIMAA – CONFCOMMERCIO DI ROMA
Relatori: Domenico Colucci e Costantino Pucci
Ufficio Gestione Tributi
Roma, 10 luglio 2012
Direzione Regionale del Lazio
Genesi dell’imposta di registro (1 di 3)
L’imposta di registro ha origine dall’esigenza molto antica e di
carattere extrafiscale di documentare i rapporti giuridici.
L’istituzione degli Uffici del Registro o di Uffici con diversa
denominazione ma che svolgevano le medesime funzioni risale
ad epoche antiche.
Lo scopo per cui tali Uffici furono creati e poi mantenuti in vita,
anche con l’affermazione dello stato moderno, è duplice:
-da un lato si voleva salvaguardare la certezza dei traffici
commerciali offrendo ai cittadini (o ai sudditi) una tutela contro
le falsificazioni degli atti;
-dall’altro lato si voleva assicurare un’entrata all’erario
mediante l’esazione del corrispettivo connesso al servizio di
documentazione dei rapporti giuridici e conservazione dei
relativi atti presso pubblici archivi.
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Genesi dell’imposta di registro (2 di 3)
In origine, infatti, il tributo in discorso era considerato una
TASSA, dovuta per il fatto che l’atto doveva essere
documentato e conservato in luoghi appositi, i pubblici archivi,
con una procedura facilmente collegabile ad una imposizione
tributaria, in quanto la tassa era dovuta a fronte di tale servizio
di pubblica archiviazione.
Dalla semplice conservazione dei relativi atti scritti in pubblici
archivi si assiste al graduale passaggio all’obbligatorietà della
registrazione e alla commisurazione via via più marcata del
prelievo fiscale ai corrispettivi contrattuali. Il tributo si
trasforma così in un’IMPOSTA INDIRETTA che colpisce i
trasferimenti di ricchezza.
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Genesi dell’imposta di registro (3 di 3)
L’imposta è sopravvissuta alla riforma del 1971, ma più per
la tradizione ed il prestigio secolare e per esigenze
extrafiscali di documentazione dei rapporti giuridici (si
ricordi l’attribuzione di data certa ex art. 2704 c.c.) che per la
sua utilità al sistema tributario, assumendo un ruolo
secondario rispetto alle imposte dirette e all’IVA.
In effetti è imposta di difficile applicazione, estremamente
giuridicizzata, di largo contenzioso e di gettito decrescente.
Il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, con il quale è stato approvato
il testo unico dell’imposta di registro (c.d. TUR), segna una
tappa fondamentale nella tormentata storia del sistema
impositivo.
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Art. 18 TUR: FINALITA’ DELLA REGISTRAZIONE
Gli effetti della registrazione sono:
-l’attestazione dell’esistenza degli atti;
-l’attribuzione agli atti della data certa di fronte ai terzi a norma
dell’art. 2704 del codice civile;
-la conservazione degli atti in pubblici archivi.
L’art . 2704 c.c. prevede espressamente che “La data della scrittura privata
della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile
riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata…”. Ne
discende che per gli atti pubblici e le scritture private autenticate la data certa
è attribuita dal pubblico ufficiale che riceve l’atto pubblico o autentica le
sottoscrizioni.
L’espressione “attesta l’esistenza degli atti” deve intendersi nel senso che
viene conferita certezza all’effettiva stipulazione del negozio giuridico e non
nel senso che l’effettuazione della registrazione costituisce condizione di
validità o di efficacia del negozio stesso.
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Presupposto di applicazione del tributo
Il presupposto per l’applicazione dell’imposta di registro è un
trasferimento di ricchezza che può avvenire per atto inter vivos
(tra vivi). È necessario che vi sia un “atto” (eccezion fatta per le
convenzioni verbali ex art. 3 del TUR) laddove per atto si
intende sia un “documento” sia un “negozio giuridico”.
L’imposta di registro non va erroneamente qualificata come
un’imposta cartolare (come lo è invece l’imposta di bollo) in
quanto non colpisce l’atto come documento, ma come
manifestazione di volontà produttiva di effetti giuridici, a nulla
rilevando la nullità o annullabilità dell’atto stesso.
L’atto come negozio giuridico può essere stipulato:
-per scrittura privata redatta dai contraenti;
-per scrittura privata autenticata;
-per atto pubblico.
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Struttura del TUR
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L’ambito di applicazione dell’imposta, teoricamente di vaste
dimensioni, ha reso necessario allegare al TUR:
TARIFFA PARTE I
Sono elencati gli atti soggetti a registrazione in termine
fisso che, in linea generale sono sottoposti ad un
prelievo proporzionale
TARIFFA PARTE II
Sono elencati gli atti soggetti a registrazione solo in caso
d’uso (si ha “caso d’uso” quando l’obbligo di richiedere la
registrazione sorge solo nel momento in cui tali atti sono
depositati per essere acquisiti presso le cancellerie
giudiziarie o presso le P.A.)
TABELLA
Sono elencati gli atti per i quali non vi è obbligo di
chiedere la registrazione (c.d. registrazione volontaria)
TAVOLA
Indica i coefficienti da utilizzare per la determinazione dei
diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie
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Soggetti passivi
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Soggetti passivi dell’imposta sono coloro che pongono in essere o
che si avvantaggiano dell’atto soggetto a registrazione.
Costoro, peraltro, sono i veri e propri debitori d’imposta, ma altri
soggetti possono avere una serie di obblighi sia per la richiesta di
registrazione sia per il pagamento dell’imposta, come responsabili
solidali con l’obbligato principale.
L’art. 10 del TUR, infatti, elenca i soggetti che sono obbligati a
richiedere la registrazione ricomprendendovi, oltre ai contraenti, ai
notai, agli ufficiali giudiziari, ai segretari o delegati della P.A., ecc.,
anche:
-gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti
immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge 03/02/1989, n. 39, per
le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a
seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
Gli agenti di affari in mediazione, ai sensi dell’art. 57, comma 1-bis,
sono altresì solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta di registro.
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Determinazione del regime di tassazione di un atto
Per determinare il regime di tassazione di un atto non
occorre tener conto della qualificazione giuridica (c.d. titolo)
fornita dalle parti né della forma apparente dell’atto stesso,
ma bisogna aver riguardo alla sua intrinseca natura e agli
effetti giuridici che è destinato a produrre (art. 20 TUIR).
Per “intrinseca natura” deve intendersi la ricostruzione
giuridica dell’atto quale risultante dall’esame del suo
contenuto.
Per “effetti giuridici” devono intendersi le modificazioni che
l’atto stesso produce nelle situazioni giuridiche dei soggetti
coinvolti.
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Art. 21 TUR: Atti contenenti più disposizioni (1 di 2)10
L’art. 21 del TUR, rubricato “Atti che contengono più
disposizioni”, distingue due categorie di atti:
1.atti che contengono più disposizioni che non derivano
necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle
altre: in tal caso ciascuna di esse è soggetta ad imposta come
se fosse un atto distinto (comma 1);
2.atti che contengono più disposizioni che, per la loro
intrinseca natura, derivano necessariamente le une dalle altre:
in questo caso l’imposta si applica come se l’atto contenesse
la sola disposizione che dà luogo all’imposizione più onerosa
(comma 2).
Per “disposizione” si intende una convenzione negoziale
suscettibile
di
produrre
effetti
giuridici
valutabili
autonomamente, in quanto in sé compiuta nei suoi riferimenti
soggettivi, oggettivi e causali.
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Art. 21 TUR: Atti contenenti più disposizioni (2 di 2)11
Il 3° comma dell’art. 21 contempla un’ulteriore ecce zione
prevedendo che non sono soggetti ad imposizione:
-gli accolli di debiti ed oneri collegati e contestuali ad altre
disposizioni;
-le quietanze rilasciate nello stesso atto che contiene le
disposizioni cui si riferiscono.
Quest’ultima
disposizione
deve
essere
necessariamente
coordinata con quella sancita dal comma 2 dell’art. 43 del TUR,
secondo cui “i debiti o gli altri oneri accollati e le obbligazioni
estinte per effetto dell’atto concorrono a formare la base
imponibile”.
Si evidenzia, infine, che in forza dell’art. 6 della Tariffa, parte
Prima, se la quietanza è contenuta in un atto diverso da quello che
documenta le obbligazioni cui la stessa quietanza afferisce, deve
essere soggetta all’imposta nella misura dello 0,50%, eccezion
fatta per quelle rilasciate mediante scrittura privata non
autenticata.
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Art. 22 TUR: Enunciazione di atti non registrati
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Se l’atto sottoposto a registrazione enuncia disposizioni
contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti
in essere tra le stesse parti intervenute nell’atto che contiene
l’enunciazione, l’imposta si applica anche alle disposizioni
enunciate.
Se l’atto enunciato era soggetto a registrazione in termine
fisso, è dovuta anche la sanzione di cui all’art. 69.
Il comma 2, poi, precisa che l’enunciazione di contratti verbali
non soggetti a registrazione in termine fisso non dà luogo
all’applicazione dell’imposta quando ricorre uno dei seguenti
casi:
-gli effetti delle disposizioni enunciate sono già cessati;
-gli effetti delle disposizioni enunciate cessano in virtù dell’atto
che contiene l’enunciazione.
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Art. 40, comma 1, TUR: alternatività IVA/Registro
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L’art. 40 del TUR, al primo periodo del primo comma, dispone che per
gli atti aventi ad oggetto cessioni di beni e/o prestazioni di servizi
rientranti nel campo di applicazione dell’IVA, l’imposta di registro si
applica in misura fissa.
Nel secondo periodo viene precisato che si considerano soggette
all’IVA anche le cessioni e le prestazioni per le quali l’imposta non è
dovuta a norma dell’art. 7 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (ma tale
riferimento normativo, dopo le modifiche apportate dal D.Lgs. 11
febbraio 2010, n. 18, al regime di territorialità IVA, è da intendersi agli
artt. da 7 a 7-septies) e quelle di cui al sesto comma del successivo
art. 21, ad eccezione:
-delle operazioni esenti ai sensi dell’art. 10, numeri 8) e 8-bis) e 27quinquies), dello stesso decreto
-nonché delle locazioni di immobili esenti ai sensi dell’art. 6 della
legge 13/05/1999, n. 133, e dell’art. 10, comma 2, del medesimo D.P.R.
n. 633/1972.
Una disposizione analoga è contenuta nell’art. 5 TUR riguardante la
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registrazione in termine fisso e in caso d’uso
Alternatività IVA/Registro: Operazioni rilevanti IVA
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Le operazioni soggette ad IVA che, in base al principio di
alternatività, scontano l’imposta di registro in misura fissa
sono:
-le operazioni imponibili;
-le operazioni non imponibili;
-le operazioni “fuori campo” IVA per carenza del requisito della
territorialità ex artt. da 7-bis a 7-septies del D.P.R. n. 633/1972;
-quasi tutte le operazioni esenti.
La scelta del legislatore di escludere l’applicazione
dell’imposta di registro in misura proporzionale anche per le
operazioni non imponibili o esenti deriva dalla necessità di non
vanificare le ragioni sottese al particolare regime agevolativo a
cui sono sottoposte tali operazioni dalla normativa IVA.
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Alternatività: Operazioni non rilevanti ai fini IVA
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Le operazioni che non si considerano rilevanti ai fini IVA e che
sono assoggettate all’imposta di registro in misura
proporzionale sono:
-le operazioni esenti ex art. 10, comma 1, n.ri 8 e 8-bis del
D.P.R. n. 633/1972 (con le dovute precisazioni che seguiranno);
-le cessioni di cui all’art. 10, comma 1, n. 27-quinquies del
D.P.R. n. 633/1972, aventi per oggetto beni acquistati o
importati senza il diritto alla detrazione totale dell’IVA, ai sensi
dell’art. 19 del D.P.R. n. 633/1972;
-le locazioni di fabbricati strumentali operate all’interno di
gruppi bancari, esenti da IVA ai sensi dell’art. 6 della legge n.
133/1999, nonché le locazioni poste in essere tra consorzi e
consorziati e tra società consortili e soci ex art. 10, comma 2,
del D.P.R. n. 633/1972;
-le altre operazioni “fuori campo” IVA (c.d. Escluse)
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Alternatività: locazioni immobili strumentali
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Il comma 1-bis dell’art. 40 dispone che alle locazioni
di
immobili
strumentali
si
applica
l’imposta
proporzionale di registro, ancorché soggette all’IVA,
di cui all’art. 10, comma 1, numero 8), del D.P.R. n.
633/1972.
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Alternatività: atti soggetti ad Iva ed atti non ivati
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L’art. 43, comma 1°, lettera i), stabilisce che per i contratti
relativi ad operazioni soggette e ad operazioni non soggette ad
IVA, la base imponibile è costituita dal valore delle cessioni e
delle prestazioni non soggette a detta imposta.
Per le operazioni permutative e per le dazioni di pagamento di
cui all’art. 11 del D.P.R. n. 633/1972 l’imposta di registro si
applica sulla cessione o prestazione non soggetta all’IVA.
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Contratti di locazione: definizione
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Secondo l’art. 1571 del cod.civ. “La locazione è il contratto col
quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa
mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato
corrispettivo”.
Ai sensi dell’art. 1615 del cod. civ. “Quando la locazione ha per
oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o
immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità
della destinazione economica della cosa e dell’interesse della
produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa”. In
tal caso di parla di “affitto”.
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Locazione: obbligo di registrazione in termine fisso19
Ai sensi dell’art. 17 del TUR tutti i contratti di locazione e di
affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato
devono essere registrati entro il termine di trenta (30) giorni,
indipendentemente dal regime IVA cui eventualmente siano
sottoposti.
L’obbligo della registrazione entro i 30 giorni si applica pure
alle cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi.
La Finanziaria 2005 (art. 1, comma 346, legge 30 dicembre
2004, n. 311) dispone che “I contratti di locazione o che
comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità
immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati sono
nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Secondo la relazione illustrativa al disegno di legge, quella
appena richiamata è una disposizione sanzionatoria.
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Locazione: ipotesi di registrazione in caso d’uso
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Ai sensi dell’art. 2-bis della Tariffa, Parte II, allegata al TUR la
registrazione in caso d’uso permane esclusivamente per i
contratti di locazione ed affitto di beni immobili che abbiano
congiuntamente le seguenti caratteristiche:
1.siano stati redatti con scrittura privata non autenticata o
stipulati verbalmente;
2.abbiano una durata non superiore a trenta (30) giorni
complessivi nell’anno.
Per stabilire la durata del contratto occorre “far riferimento al
rapporto di locazione e di affitto dell’immobile intercorso
nell’anno con lo stesso locatario e affittuario” (Circolare n. 12/E
del 16 gennaio 1998).
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Tariffa, parte prima, art. 5, del TUR
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LOCAZIONI E AFFITTI DI BENI IMMOBILI
Quando hanno per oggetto fondi rustici
0,50%
Quando hanno per oggetto immobili strumentali,
ancorché assoggettati ad IVA, di cui all’art. 10,
primo comma, numero 8), del D.P.R. n. 633/1972
1%
In ogni altro caso
2%
Concessioni su beni demaniali, cessioni e
surrogazioni relative
Concessioni di diritti d’acqua a tempo
determinato, cessioni e surrogazioni relative
2%
Contratti di comodato di beni immobili
0,50%
€ 168,00
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Tariffa, parte prima, art. 5, del TUR
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NOTE:
I) Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani
di durata pluriennale, l’imposta, se corrisposta per l’intera
durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà
del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle
annualità; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti
è assoggettata all’imposta nella misura fissa di euro 67,00;
II) In ogni caso l’ammontare dell’imposta, per le locazioni e gli
affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura
fissa di euro 67,00;
II-bis) Per i contratti di affitto di fondi rustici di cui all’art. 17,
comma 3-bis, l’aliquota si applica sulla somma dei corrispettivi
pattuiti per i singoli contratti. In ogni caso l’ammontare
dell’imposta dovuta per la denuncia non può essere inferiore
alla misura fissa di euro 67,00.
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Locazione: regime di tassazione applicabile (1 di 2) 23
Per individuare il regime di tassazione da applicare,
ai fini dell’imposta di registro, ai contratti di
locazione immobiliari è necessario aver riguardo:
-alla natura dei soggetti che pongono in essere il
contratto;
-alla natura dei beni oggetto della locazione.
Quando il locatore è un soggetto IVA, per
determinare il regime di tassazione applicabile, è
necessario verificare in che modo opera il principio
di alternatività IVA/Registro.
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Locazione: regime di tassazione applicabile (2 di 2) 24
Si è visto che ai sensi dell’art. 40, se un atto è soggetto ad IVA
l’imposta di registro si applica in misura fissa.
Tuttavia, con riferimento alle locazioni, l’art. 40, comma 1,
secondo periodo, del TUR stabilisce che non si considerano
soggette ad IVA, e quindi scontano l’imposta di registro in
misura proporzionale:
-le locazioni esenti ai sensi del numero 8) dell’art. 10 del D.P.R.
n. 633/1972;
-le locazioni di immobili esenti ai sensi dell’art. 6 della legge 13
maggio 1999, n. 133, e dell’art. 10, 2° comma, del m edesimo
D.P.R. n. 633/1972
Il comma 1-bis prevede, inoltre, che sono soggette all’imposta
proporzionale di registro le locazioni di immobili strumentali,
ancorché assoggettate ad IVA, di cui all’art. 10, comma 1,
numero 8), del D.P.R. n. 633/1972.
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Locazioni infragruppo (art. 6 della L. 133/1999)
I commi da 1 a 3-bis dell’art. 6 della legge 13 maggio 1999, n.
133 recavano una particolare disciplina di esenzione da IVA per
le prestazioni di servizi (tra le quali le locazioni) rese
nell’ambito delle attività di carattere ausiliario dei settori
bancario e assicurativo nonché nell’ambito dei gruppi societari
svolgenti prevalentemente operazioni esenti ai fini IVA.
Tale disciplina è stata abrogata a decorrere dal 1°gennaio 2009
dall’art. 1, comma 264, lett. a), della legge n. 244/2007. In
seguito all’abrogazione, tali locazioni scontano l’imposta come
tutte le locazioni di fabbricati.
D’altro canto, l’art. 1, comma 261, lett. b), della legge n.
244/2007 ha introdotto, a decorrere dal 1° luglio 2008 , una
diversa esenzione da IVA (art. 10, comma 2, del D.P.R. n.
633/1972), che può avere campo di applicazione in parte
comune alla “vecchia” esenzione prevista dall’art. 6 della legge
133/1999.
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Locazioni infragruppo (art. 10, c. 2, D.P.R. 633/1972)26
Ai sensi dell’art. 10, comma 2, del D.P.R. n. 633/1972, sono
esenti da IVA “le prestazioni di servizio (tra cui rientrano le
locazioni, ndr) effettuate nei confronti dei consorziati o soci da
consorzi, ivi comprese le società consortili e le società
cooperative con funzioni consortili, costituiti tra soggetti per i
quali, nel triennio solare precedente, la percentuale di
detrazione di cui all’art. 19-bis, anche per effetto dell’opzione di
cui all’art. 36-bis, sia stata non superiore al 10%, a condizione
che i corrispettivi dovuti dai consorziati o soci ai predetti
consorzi e società non superino i costi imputabili alle
prestazioni stesse”.
Tali locazioni:
-debbono essere registrate in termine fisso (art. 5 TUR);
-sebbene esenti da IVA, scontano l’imposta di registro in
misura proporzionale (art. 40, comma 1, TUR).
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Locazioni: n. 8), c.1, dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972 27
Nel 2012 il n. 8) del comma 1 dell’art. 10 del D.P.R. n. 633/1972 è
stato riformato due volte:
-la prima volta, dall’art. 57, comma 1, del D.L. 24/01/2012, n. 1,
entrato in vigore il 24/01/2012;
-la seconda volta, dall’art. 9 del D.L. 22 giugno 2012, n. 83,
entrato in vigore il 26 giugno 2012.
Si analizzerà, di seguito, la disciplina delle locazioni ex art. art.
10, comma 1, numero 8), del D.P.R. n. 633/1972 in vigore:
-per il periodo decorrente dal 24/01/2012 al 25/06/2012;
-per il periodo decorrente dal 26 giugno 2012.
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Locazione: n. 8), c. 1, dell’art. 10 del D.P.R.
633/1972
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Periodo 24/01/2012 – 25/06/2012
Sono esenti da IVA le locazioni e gli affitti, relative cessioni,
risoluzioni e proroghe, di:
-terreni e aziende agricole;
-aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le
quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione
edificatoria;
-fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni
mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e
affittati.
In questi casi il contratto di locazione, da registrare in termine
fisso, scontava sempre l’imposta di registro in misura
proporzionale.
Direzione Regionale del Lazio
Locazione: n. 8), c. 1, dell’art. 10 del D.P.R.
633/1972
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Periodo 24/01/2012 – 25/06/2012
Sono esenti da IVA, a meno che il locatore nel relativo atto non
abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, le
locazioni:
-di fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro (4) anni,
effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata;
-di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali ex DM
22/04/2008.
In queste ipotesi, il contratto doveva essere registrato sempre
entro il termine fisso di 30 giorni e l’imposta di registro era
dovuta:
-in misura fissa, quando il locatore optava per l’imponibilità IVA;
-in misura proporzionale, quando l’operazione veniva effettuata in
regime di esenzione IVA.
Direzione Regionale del Lazio
Locazione: n. 8), c. 1, dell’art. 10 del D.P.R.
633/1972
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Periodo 24/01/2012 – 25/06/2012
Sono escluse dal regime di esenzione IVA le locazioni di fabbricati
strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di
diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni:
effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d’imposta
che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che
conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari
o inferiore al 25% o nei confronti di cessionari che non agiscono
nell’esercizio di impresa, arti o professioni;
ovvero
per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente
manifestato l’opzione per l’imposizione.
In queste ipotesi, il contratto doveva essere registrato sempre
entro il termine fisso di 30 giorni e l’imposta di registro era dovuta
nella misura proporzionale dell’1%.
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Locazione: n. 8) dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972
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A decorrere dal 26/06/2012, sono esenti da IVA le locazioni e gli
affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di:
-terreni e aziende agricole;
-aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le
quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione
edificatoria;
-fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni
mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e
affittati.
In questi casi il contratto di locazione, da registrare in termine
fisso, sconta sempre l’imposta di registro in misura
proporzionale.
Direzione Regionale del Lazio
Locazione: n. 8) dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972
32
A decorrere dal 26/06/2012, sono esenti da IVA, a meno che il locatore
nel relativo atto non abbia espressamente manifestato l’opzione per
l’imposizione, le locazioni:
-di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi
o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese
appaltatrici, gli interventi di restauro e risanamento conservativo, di
ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica;
-di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali ex DM 22/04/2008;
-e di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono
suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.
In queste ipotesi, il contratto deve essere registrato sempre entro il
termine fisso di 30 giorni e l’imposta di registro è dovuta:
-in misura fissa, quando il locatore opta per l’imponibilità IVA,
eccezion fatta per le locazioni di immobili strumentali per le quali
l’imposta è dovuta nella misura dell’1%;
-in misura proporzionale, quando l’operazione viene effettuata in
regime di esenzione IVA.
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Locazione: aliquota IVA del 10%
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Ai sensi del D.P.R. n. 633/1972, tabella A, parte terza, n. 127duodevicies, sono soggette ad IVA con aliquota del 10% le
locazioni:
-di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli
stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite
imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e risanamento
conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione
urbanistica;
-di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali ex DM
22/04/2008.
Nei casi diversi da quelli oggetto della richiamata disposizione,
le locazioni, qualora siano imponibili ai fini IVA, sono soggette
all’aliquota ordinaria del 21%.
Direzione Regionale del Lazio
Locazione: Schema riepilogativo della tassazione
34
IMMOBILE
LOCATORE
CONDUTTORE
IMPOSTA DI
REGISTRO
IVA
Aree destinate a
parcheggio di veicoli
e terreni aventi
natura edificatoria
Soggetto non IVA
Chiunque
2%
Fuori campo
Soggetto IVA
Chiunque
Fissa
21%
Fondi rustici
Chiunque
Chiunque
0,50%
Fuori campo
Fabbricati abitativi
Soggetto non IVA
Chiunque
2%
Fuori campo
Soggetto IVA
Chiunque
2%
Esente ex art. 10,
c.1, n. 8), DPR
633/1972
Imprese costruttrici o
imprese che vi hanno
eseguito gli interventi
di cui all’art. 3, c. 1,
lett. c), d) e f) del
DPR 380/2001
Chiunque
2%
Esente ex art. 10,
c.1, n. 8), DPR
633/1972
Fabbricati abitativi
Fissa
Se optano per
l’imponibilità, IVA al
Direzione Regionale 10%
del Lazio
Locazione: schema riepilogativo della tassazione
35
IMMOBILE
LOCATORE
CONDUTTORE
IMPOSTA DI
REGISTRO
IVA
Fabbricati abitativi
destinati ad alloggi
sociali
Soggetto non IVA
Chiunque
2%
Fuori campo
Soggetto IVA
Chiunque
2%
Esente ex art. 10,
c.1, n. 8), DPR
633/1972
Fissa
Se optano per
l’imponibilità, IVA al
10%
Fabbricati strumentali
Soggetto non IVA
Chiunque
2%
Fuori campo
Soggetto IVA
Chiunque
1%
Esente ex art. 10,
c.1, n. 8), DPR
633/1972
1%
Se optano per
l’imponibilità, IVA al
Direzione Regionale 21%
del Lazio
Locazioni fabbricati abitativi: tassazione ordinaria
La locazione è fuori campo IVA nel caso in cui il contratto di
locazione:
-abbia ad oggetto un immobile abitativo;
-sia stipulato da un locatore non soggetto ad IVA.
In tal caso, il contratto di locazione:
-deve essere registrato in termine fisso di 30 giorni
(utilizzando il modello IRIS o il modello 69), ad eccezione di
quelli aventi una durata non superiore ai 30 giorni e che
siano stati stipulati con scrittura privata non autenticata;
-sconta l’imposta di registro nella misura del 2% (art. 5,
comma 1, lett. b), della Tariffa, parte prima, allegata al TUR);
-sconta l’imposta di bollo.
Direzione Regionale del Lazio
36
Locazioni fabbricati abitativi: tassazione ordinaria
Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili
urbani di durata pluriennale l’imposta può essere
assolta:
-sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del
contratto;
-ovvero, annualmente sull’ammontare del canone
relativo a ciascun anno.
Se l’imposta è corrisposta per l’intera durata del
contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del
tasso di interesse legale moltiplicato per il numero
delle annualità.
Direzione Regionale del Lazio
37
Locazioni fabbricati abitativi: tassazione ordinaria
L’imposta relativa alle annualità successive alla prima, anche
conseguenti a proroghe del contratto comunque disposte, deve
essere versata entro 30 giorni.
In base a quanto disposto dal 2° comma dell’art. 35 del TUR, per il
versamento del tributo dovuto per le annualità successive alla
prima, ai fini della determinazione della base imponibile, si deve
tener conto anche degli aggiornamenti e degli adeguamenti del
canone intervenuti a norma della legge 27/07/1978, n. 392.
Gli aggiornamenti e gli adeguamenti del canone non hanno effetto
per i contratti di locazione di immobili urbani di durata pluriennale
per i quali, al momento della registrazione, sia stata versata
l’imposta commisurata all’intera durata del contratto (Circ. 12/E
16/01/98), tranne che in caso di proroga del contratto.
In caso di risoluzione anticipata del contratto il contribuente che ha
corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata
del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità
successive a quella in corso.
Direzione Regionale del Lazio
38
Locazioni ex art. 2, comma 3, L.431/1998 (1 di 3)
Sono i contratti di locazione a canone concordato (o
concertato) stipulati sulla base di appositi accordi tra le
organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini
relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di
disponibilità abitative individuati dall’art. 1, comma 1,
lettere a) e b) del D.L. 30/12/1988, n. 551 (Bari, Bologna,
Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma,
Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli
stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia), e negli
altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE
con apposite delibere.
I medesimi accordi sono depositati, a cura delle
organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area
territoriale interessata.
Direzione Regionale del Lazio
39
Locazioni ex art. 2, comma 3, L.431/1998 (2 di 3)
Tali contratti non possono avere una durata inferiore ai 3 anni, ad
eccezione dei contratti di natura transitoria di cui all’art. 5 della L. n.
431/1998.
Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul
rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per 2 anni
fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda
adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui
all’art. 3 della L. 431/1998, ovvero vendere l’immobile alle condizioni
e con le modalità di cui al medesimo art. 3.
Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti
ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o
per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria
intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno
6 mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il
contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Direzione Regionale del Lazio
40
Locazioni ex art. 2, comma 3, L.431/1998 (3 di 3)
Per tali contratti, l’art. 8, comma 1, della legge 09/12/1998, n.
431 prevede:
-che il reddito imponibile derivante al proprietario dalla
locazione è ulteriormente ridotto del 30%;
-che il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della
base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale
di registro è assunto nella misura minima del 70%.
Il comma 2 della disposizione richiamata stabilisce che il
locatore, per usufruire dei benefici suddetti, deve indicare
nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del
contratto di locazione nonché quelli della denuncia
dell’immobile ai fini dell’applicazione dell’ICI/IMU.
Direzione Regionale del Lazio
41
Agevolazione ex art. 8, c. 1, L. 431/1998: altri casi
L’agevolazione in esame si applica anche:
-ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di
conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere
transitorio di cui al comma 3 dell’art. 1 della legge n. 431/1998;
-ai contratti di locazione stipulati per soddisfare esigenze
abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di
cui all’art. 4-bis (art. 5, comma 2, della legge n. 431/1998).
Il regime agevolato di cui all’art. 8, comma 1, della legge
09/12/1998 è, invece, escluso nei seguenti casi:
-il contratto di locazione è stato liberamente concordato tra le
parti private;
-il contratto di locazione è destinato a soddisfare esigenze
abitative di natura transitoria.
Direzione Regionale del Lazio
42
Cedolare secca: nozioni introduttive (1 di 3)
L’art. 3 del D.lgs. 14/03/2011, n. 23, entrato in vigore il 7
aprile 2011, ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo
regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti
dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad
uso abitativo e delle relative pertinenze denominato
“cedolare secca”.
Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a quello
ordinario.
Direzione Regionale del Lazio
43
Cedolare secca: nozioni introduttive (2 di 3)
L’opzione da parte del locatore dell’immobile per il regime della
cedolare secca esclude l’applicazione, per il periodo di durata
dell’opzione,:
-dell’IRPEF secondo le aliquote progressive per scaglioni di
reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto
dall’immobile locato;
-dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione,
generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito;
-dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella
misura di € 14,62 per ogni foglio;
-dell’imposta di registro e di bollo alla fideiussione prestata per
il conduttore.
La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo,
ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del
contratto di locazione.
Direzione Regionale del Lazio
44
Cedolare secca: nozioni introduttive (3 di 3)
In pratica, il locatore può:
-registrare il contratto di locazione (così come le proroghe e
le risoluzioni) in maniera ordinaria (utilizzando il modello 69 o
il modello IRIS), pagando l’imposta di registro e di bollo e
dichiarando, nel modello 730 o UNICO PF, i canoni di
locazione percepiti nell’anno per sommarli agli altri redditi
sul cui totale va calcolata l’IRPEF dovuta;
oppure
-scegliere di pagare la “cedolare secca” in modo da non
pagare l’imposta di registro e di bollo alla registrazione (da
effettuare con il modello 69 o con il modello SIRIA) del
contratto di locazione (o alla sua proroga o risoluzione) e di
non far confluire i canoni tassati con l’imposta sostitutiva
nella determinazione del reddito complessivo rilevante ai fini
IRPEF.
Direzione Regionale del Lazio
45
Cedolare secca: effetti sul reddito complessivo
L’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i
canoni tassati con l’imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito
complessivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini della
progressività delle aliquote IRPEF.
Tuttavia, il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca
deve essere aggiunto al reddito complessivo del locatore:
-per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico;
-per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre
detrazioni d’imposta previste dall’art. 13 del TUIR, le detrazioni
per canoni di locazione di cui all’art. 16 del TUIR;
-e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici,
fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali, da cui
anche la rilevanza ai fini dell’indicatore della situazione
economica equivalente (I.S.E.E.).
Direzione Regionale del Lazio
46
47
Cedolare secca: l’aliquota ordinaria
L’imposta dovuta nella forma della cedolare
secca è determinata con l’applicazione di una
aliquota
ordinaria
del
21%
per
i
contratti
disciplinati dal codice civile o a canone libero,
regolati dalla legge n. 431/1998, anche di natura
limitata (ad esempio, case per vacanze o per
soddisfare esigenze specifiche).
Direzione Regionale del Lazio
48
Cedolare secca: l’aliquota ridotta
L’aliquota è ridotta al 19%:
-per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato)
stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della
proprietà edilizia e degli inquilini disciplinati dagli artt. 2, comma 3,
e 8 della legge 09/12/1998, n. 431 relativi ad abitazioni site nei
comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art. 1,
comma 1, lettere a) e b) del D.L. 30/12/1988, n. 551 (Bari, Bologna,
Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e
Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni
capoluogo di provincia), e negli altri comuni ad alta tensione
abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.
Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone
concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti
universitari (comma 3, art. 8, legge n. 431/1998), sulla base di
apposite convenzioni nazionali.
Direzione Regionale del Lazio
49
Cedolare secca: chi può optare?
La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è
riservata esclusivamente alle persone fisiche:
-titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento
di unità immobiliari abitative locate
-che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti
e professioni.
Non possono, quindi, accedere al regime della cedolare secca le
società di persone, le società di capitali, nonché gli enti
commerciali e non commerciali.
Restano, altresì, esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i
lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in
locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. Risulta,
infatti, irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal
dipendente per finalità abitative.
Direzione Regionale del Lazio
C.S.: immobili posseduti da più soggetti
Per gli immobili abitativi locati posseduti pro quota l’opzione per il regime
della cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente da ciascun
titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento ed esplica
effetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.
I locatori che non hanno esercitato tale opzione sono tenuti solidalmente al
versamento dell’imposta di registro limitatamente alla frazione del canone
loro imputabile in base alle quote complessive di possesso dell’immobile
loro spettanti (Circolare n. 26/E del 01/06/2011).
Per quanto riguarda, invece, la rinuncia agli aggiornamenti del canone,
l’opzione per la cedolare secca esercitata da uno dei locatori esplica effetti
anche nei confronti degli altri locatori tenuti al pagamento dell’imposta di
registro.
Qualora i locatori che hanno optato per la cedolare secca revochino
l’opzione per le annualità successive, torna ad operare il principio di
solidarietà per il pagamento dell’imposta di registro nei confronti di tutte le
parti contrattuali.
Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano accedere al regime della
cedolare secca, deve essere comunque assolta, in misura piena, l’imposta di
bollo sul contratto di locazione.
Direzione Regionale del Lazio
50
C.S.: immobili posseduti da più soggetti- Esempio
Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un
immobile abitativo e una pertinenza con un corrispettivo
complessivo annuo di € 15.000,00. I locatori posseggono le seguenti
quote di proprietà (dell’immobile e della pertinenza):
A)Bianchi possiede il 40%
B)Rossi possiede il 30%
C)Verdi possiede il 30%
Verdi opta per il regime della cedolare secca.
L’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere
calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi
corrispondente allo loro quote di possesso: 15.000 x 70% = €
10.500,00.
Su tale importo deve poi essere applicata l’aliquota del 2% al fine di
determinare l’imposta di registro, pari ad € 210,00 dovuta
solidalmente da Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore. È dovuta,
altresì, l’imposta di bollo in misura piena.
Direzione Regionale del Lazio
51
C.S.: Comproprietario non indicato in contratto
Sull’argomento l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata con la
Circolare n. 20/E del 4 giugno 2012.
Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di
locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica
effetti anche nei confronti del comproprietario non presente
in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il
relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile.
Il comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha
la possibilità di optare, in sostituzione dell’IRPEF, per la
cedolare secca.
Nella slide successiva sono illustrate le modalità che deve
seguire il comproprietario non presente in atti per optare per
la cedolare secca.
Direzione Regionale del Lazio
52
C.S.: Comproprietario non indicato in contratto
Al di fuori delle ipotesi in cui è consentito applicare direttamente
la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al
periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, il
comproprietario non indicato in atti dovrà esercitare l’opzione
utilizzando i modelli previsti.
Se l’altro comproprietario ha già esercitato l’opzione, il
comproprietario non risultante in atti che intende optare per la
cedolare secca dovrà produrre all’Ufficio territorialmente
competente il modello 69, selezionando l’opzione per la cedolare
secca, allegando documentazione attestante il titolo di
comproprietario.
Resta fermo che anche il locatore non indicato in atti è tenuto,
tra l’altro, a comunicare preventivamente al conduttore, tramite
lettera raccomandata, la scelta per il regime della cedolare secca
con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere
l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Direzione Regionale del Lazio
53
54
C.S.: immobile di proprietà condominiale
Non è possibile esercitare l’opzione per i redditi
derivanti dalla locazione di immobili ad uso
abitativo oggetto di proprietà condominiale, attesa
la particolarità della fattispecie con riguardo alle
regole che sovrintendono alla gestione delle parti
comuni e alla circostanza che i contratti sono
usualmente
stipulati
e
registrati
dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del
condominio.
Direzione Regionale del Lazio
C.S.: contratti per i quali si può optare (1 di 2)
Il regime della cedolare secca può trovare applicazione
in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto
immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le
relative pertinenze.
La norma istitutiva della cedolare secca fa riferimento
agli immobili abitativi e, pertanto, il regime di
tassazione sostitutivo risulta applicabile solo con
riferimento ai contratti di locazione:
-aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei
fabbricati nella tipologia abitativa di cui alla categoria
catastale A, escluso A10;
-ovvero per i quali è stata presentata domanda di
accatastamento in detta tipologia abitativa.
Direzione Regionale del Lazio
55
C.S.: contratti per i quali si può optare (2 di 2)
L’opzione può essere esercitata anche per:
-i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni
nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo della
registrazione in termine fisso. A tal fine si rammenta che
“la durata del contratto deve essere determinata
computando tutti i rapporti di locazione anche di durata
inferiore a 30 giorni intercorsi nell’anno con il medesimo
locatario”;
-i contratti conclusi con enti pubblici o enti privati non
commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione
degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie
finalità;
-i contratti di locazione conclusi e gestiti attraverso
l’intervento di un’agenzia che opera come mero
intermediario tra locatore e conduttore.
Direzione Regionale del Lazio
56
C.S.: contratto concernente più immobili locati
Nel caso in cui siano locati, con il medesimo contratto, due
immobili abitativi il locatore può chiedere l’applicazione della
disciplina in commento anche in relazione ad uno solo di essi.
Ad analoga soluzione si perviene nel caso in cui il contratto di
locazione concluso abbia ad oggetto un immobile abitativo ed
un immobile strumentale per il quale non è possibile accedere al
regime della cedolare secca. Il locatore potrà accedere al regime
della cedolare secca solo in relazione alla quota di canone
relativa alla locazione dell’immobile abitativo.
Nell’ipotesi in cui sia previsto un canone unitario per entrambi
gli immobili, la quota di canone riferibile all’immobile per il quale
si intende applicare la cedolare secca deve essere determinata
ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita
catastale di ciascuna unità.
Direzione Regionale del Lazio
57
C.S.: locazione di più porzioni di un immobile
L’opzione per il regime della cedolare secca può essere
esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più
porzioni dell’immobile abitativo.
Al riguardo, si precisa che il reddito ritraibile dalla
contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è
attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato
allo stesso regime impositivo. In altre parole, l’esercizio
dell’opzione per il regime della cedolare secca per un contratto
di locazione relativo a una porzione dell’unità abitativa vincola
all’esercizio dell’opzione per il medesimo regime anche per il
reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre
porzioni della stessa.
Rimangono fermi modalità e termini di esercizio dell’opzione
anche in caso di contemporanea sottoscrizione di più contratti
di locazione di porzioni di unità abitativa.
Direzione Regionale del Lazio
58
C.S.: locazione di più porzioni - Esempio
Si supponga che vengano stipulati più contratti di locazione
di porzioni di un’unità abitativa con studenti universitari:
-porzione A, contratto di durata 1°gennaio – 31 maggio 2012;
-porzione B, contratto di durata 1°febbraio – 30 giugno 2012;
-porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre – 30
novembre 2012.
L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la
locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione
anche per la porzione B.
Successivamente, in sede di registrazione del nuovo
contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare
o meno l’opzione per la cedolare secca.
Direzione Regionale del Lazio
59
60
C.S.: locazione delle pertinenze
Il regime di tassazione sostitutiva trova applicazione anche per
le pertinenze locate congiuntamente all’immobile abitativo.
Il regime sostitutivo può trovare applicazione anche per le
pertinenze locate con contratto separato e successivo rispetto a
quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che:
-il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti
contrattuali;
-nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento
al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata
la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già
locata.
Non sono previste limitazioni al numero di pertinenze per le
quali è possibile optare per la cedolare secca, sempreché
sussista il vincolo di pertinenzialità con l’immobile abitativo
locato e tale rapporto sia evidenziato nel contratto di locazione.
Direzione Regionale del Lazio
61
Cedolare Secca: immobili esclusi
L’opzione non può essere esercitata:
-per gli immobili che, pur avendo i requisiti per essere destinati
all’uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa
dalla A, quali ad esempio i fabbricati accatastati come uffici o
negozi;
-per gli immobili accatastati come abitativi (categoria A, esclusa
A10) ma locati per uso ufficio o promiscuo;
-per gli immobili ad uso abitativo locati a “conduttori che
agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro
autonomo,
indipendentemente
dal
successivo
utilizzo
dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”;
-per i contratti di sublocazione ed i contratti relativi ad immobili
situati all’estero in considerazione che dagli stessi si
conseguono “redditi diversi” ex art. 67, comma 1, lett. h) e f), del
TUIR e non redditi di natura fondiaria.
Direzione Regionale del Lazio
C.S.: modalità di esercizio dell’opzione
L’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del
contratto di locazione utilizzando il modello SIRIA o il
modello 69.
Il modello SIRIA si presenta solo telematicamente e può
essere utilizzato se:
-i locatori non sono più di 3 e tutti optano per la cedolare
secca;
-i conduttori non sono più di 3;
-è locata una sola abitazione e non più di 3 pertinenze;
-abitazione e pertinenze sono iscritte in catasto e hanno la
rendita catastale;
-il contratto contiene solo la disciplina del rapporto di
locazione senza altre pattuizioni.
Direzione Regionale del Lazio
62
63
C.S.: utilizzazione del modello 69
Il modello 69 è cartaceo, si presenta in 2 copie ad un
qualunque Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate e:
-può essere presentato in alternativa al modello SIRIA al
sussistere dei requisiti per l’utilizzo di tale modello;
-deve essere obbligatoriamente presentato nei casi in cui
non sussistano i requisiti per registrare il contratto con il
modello semplificato SIRIA nonché nelle ipotesi diverse
dalla registrazione (cessioni, proroghe e risoluzioni).
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione,
l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata
entro il termine di 30 giorni dalla proroga.
Direzione Regionale del Lazio
C.S.: opzione per le annualità successive
Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di
registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile
accedere al regime della cedolare secca per le annualità
successive, esercitando l’opzione entro il termine di 30 giorni
dalla scadenza di ciascuna annualità, anche se il
contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la
registrazione del contratto in unica soluzione al momento
della registrazione.
L’opzione per la cedolare secca, esercitata entro il termine di
versamento dell’imposta di registro dovuta per le annualità
successive, esclude l’applicazione dell’IRPEF e delle relative
addizionali sul reddito fondiario, mentre le imposte di
registro e di bollo già versate non possono comunque essere
oggetto di rimborso (art. 3, comma 4).
Direzione Regionale del Lazio
64
C.S.: opzione per i contratti non registrabili
Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione
in termine fisso (cioè i contratti di locazione di immobili, non
formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, di
durata non superiore a 30 giorni), il locatore può applicare la
cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al
periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito.
L’opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in tal
caso, esplica effetti anche ai fini dell’imposta di registro
nell’ipotesi in cui la registrazione volontaria o in caso d’uso del
contratto sia successiva alla dichiarazione.
Qualora, tuttavia, il contribuente provveda alla registrazione
volontaria o in caso d’uso del contratto in data antecedente alla
presentazione della dichiarazione dei redditi, l’opzione per la
cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione
del contratto.
Direzione Regionale del Lazio
65
C.S.: comunicazione dell’opzione al conduttore
Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve
comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera
raccomandata:
-la scelta per il regime alternativo di tassazione;
-e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata
dell’opzione, “ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento
del canone a qualsiasi titolo”.
È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata
a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di
più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.
La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di
esercitare l’opzione per la cedolare secca, e, pertanto, in linea
generale, prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero
prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le
annualità successive.
Direzione Regionale del Lazio
66
C.S.: casi di comunicazione non obbligatoria
Non è necessario inviare al conduttore la comunicazione
in questione qualora nel contratto di locazione sia
espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà
di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo
(Circolare n. 20/E del 04/06/2012).
Non sussiste, altresì, l’obbligo di inviare la comunicazione
di rinuncia agli aggiornamenti del canone nell’ipotesi di
contratti di locazione di durata complessiva nell’anno
inferiore a 30 giorni. In relazione a tali contratti di breve
durata, per i quali non vige l’obbligo di registrazione in
termine fisso, non opera il meccanismo di aggiornamento
del canone.
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C.S.: durata ed effetti dell’opzione
L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del
regime della cedolare secca
-per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga;
-ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità
successive alla prima, per il residuo periodo di durata del
contratto o della proroga.
Il vincolo derivante dall’esercizio dell’opzione riguarda sia le
imposte sui redditi che l’imposta di registro per le annualità di
durata del contratto o della proroga.
Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità
contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata
l’opzione entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta
di registro relativa all’annualità di riferimento. La revoca
comporta il pagamento dell’imposta di registro dovuta per detta
annualità di riferimento e per le successive.
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C.S.: revoca dell’opzione
Il punto 2.2. del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle
Entrate del 7 aprile 2011 prevede che le modalità di revoca saranno
stabilite con successivo Provvedimento.
Con Circolare n. 20/E del 04/06/2012 è stato precisato che nelle more
dell’adozione del provvedimento di definizione delle modalità di
revoca dell’opzione, gli Uffici possono considerare valida la revoca
effettuata in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati
necessari all’identificazione del contratto e delle parti, o quella
effettuata con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della
revoca.
Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di
comunicazione della revoca dell’opzione già esercitata, è comunque
opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al
conduttore, responsabile solidale del pagamento dell’imposta di
registro.
Detta comunicazione, peraltro, corrisponde anche ad un interesse
del locatore perché a decorrere dall’annualità della revoca viene
meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione.
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C.S.: Trasferimento di immobile locato (1 di 2)
In caso di trasferimento mortis causa, donazione o cessione di un
fabbricato già locato il nuovo titolare (erede, donatario, acquirente)
può, al momento dell’acquisizione del fabbricato, esercitare
l’opzione per la cedolare secca o revocare l’opzione formulata dal
precedente proprietario?
L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 20/E del 04/0&72012 ha
risposto che l’opzione per la cedolare secca esercitata dal dante
causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o inter vivos di un
immobile locato:
-cessa di avere efficacia per quanto riguarda l’IRPEF;
-continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale
per le imposte di registro e di bollo.
Per le imposte di registro e di bollo, infatti, vale la sussistenza del
presupposto di applicazione della cedolare secca al momento della
registrazione del contratto, della proroga o del versamento
dell’imposta per le annualità successive, prima del trasferimento
dell’immobile.
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C.S.: Trasferimento di immobile locato (2 di 2)
Il trasferimento mortis causa o per atto tra vivi della proprietà
di un immobile locato ad uso abitativo comporta, in linea
generale, la successione o il subentro nella titolarità del
contratto di locazione senza soluzione dello stesso, dato che
la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad
uso abitativo (empio non tollit locatum).
Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i
nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante
presentazione del modello 69 entro l’ordinario termine di 30
giorni decorrente dalla data del subentro.
Rimane fermo che il contribuente subentrante può applicare
direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei
redditi nei casi in cui è consentito (su quest’ultimo punto si
vedano le slide successive).
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C.S.: Fondo patrimoniale – Caso pratico
Un contribuente ha costituito, in data 16/03/1999, insieme al
coniuge, un fondo patrimoniale ai sensi degli artt. 167 e ss.
del codice civile, destinando allo specifico scopo alcune
unità immobiliari di esclusiva proprietà del coniuge (civili
abitazioni e pertinenze), attualmente in parte locate.
L’amministrazione dei beni è regolata conformemente all’art.
180 del codice civile.
Chiede di conoscere se il coniuge non proprietario possa
optare per il regime fiscale della cedolare secca per la metà
dei canoni di locazione che gli vengono attribuiti, derivanti
dagli immobili conferiti nel fondo patrimoniale. Il
contribuente non possiede i requisiti soggettivi previsti dal
comma 1 dell’art. 3 del D.Lgs. N. 23 del 2011, ossia non è
proprietario o titolare di alcun diritto reale di godimento
sull’immobile locato, conferito a suo tempo nel fondo
patrimoniale.
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72
C.S.: Fondo patrimoniale – risposta (1 di 4)
L’Agenzia delle Entrate ha fornito risposta al quesito
prospettato nella slide precedente con la Circolare n.
20/E del 04/06/2012.
In particolare, dopo una breve premessa sulla
disciplina civilistica del fondo patrimoniale, l’Agenzia
ha messo in risalto che, per quanto riguarda il profilo
dell’imposizione sui redditi, l’art. 4, comma 1, lett. b) del
TUIR prevede che:
- “i redditi dei beni che formano oggetto del fondo
patrimoniale di cui agli artt. 167 e seguenti del codice
civile sono imputati per metà del loro ammontare netto
a ciascuno dei coniugi”.
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C.S.: Fondo patrimoniale – risposta (2 di 4)
La disposizione in questione, tenendo conto delle particolari
regole dettate dal cod.civ. per la gestione dei beni facenti
parte del fondo patrimoniale e per l’imputazione dei relativi
frutti, stabilisce una disciplina specifica di imputazione dei
redditi dei beni oggetto del fondo patrimoniale:
- in luogo della imputazione secondo le regole ordinarie, è
previsto che il reddito sia attribuito ex lege in misura pari ad
entrambi i coniugi, indipendentemente dalla circostanza che
la costituzione del fondo sia avvenuta con il trasferimento del
diritto di proprietà ovvero con la riserva di proprietà in capo
all’originario proprietario, e, quindi, a prescindere dalla
circostanza che ciascun coniuge sia titolare o meno di un
diritto reale sul bene e dalla misura cui spetta detto diritto.
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C.S.: Fondo patrimoniale – risposta (3 di 4)
Il citato art. 4, comma 1, lett. b) del TUIR, per il suo carattere
generale, è applicabile anche per l’imputazione dei redditi
derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo che
altrimenti concorrerebbero quali redditi fondiari, in base
all’art. 26 del TUIR, a formare il reddito complessivo dei
soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà,
enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
Nel descritto contesto, il regime della c.d. cedolare secca si
pone come alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario
di tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF cui può
accedere, su opzione, il proprietario o il titolare di diritto reale
di godimento che sia locatore di unità immobiliari abitative
locate ad uso abitativo per assoggettare ad imposizione il
relativo canone di locazione.
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C.S.: Fondo patrimoniale – risposta (4 di 4)
Stante le particolari disposizioni del codice civile in tema di
fondo patrimoniale, si ritiene che il principio di imputazione
del reddito disposto in via generale dall’art. 4, comma 1, lett.
b) del TUIR, possa valere anche in sede di applicazione della
cedolare secca, in considerazione del comune presupposto
impositivo e del carattere alternativo della cedolare secca
rispetto all’IRPEF, risultando assorbente del requisito
soggettivo previsto dall’art. 3, comma 1, del D.Lgs. N. 23/2011
concernente la proprietà dell’immobile.
Conseguentemente si ritiene che il coniuge non proprietario
possa optare autonomamente per l’applicazione del regime
della cedolare secca sui canoni di locazione di immobili ad
uso abitativo.
Rimane fermo il rispetto delle altre condizioni previste
dall’art. 3 del D.Lgs. N. 23/2011.
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C.S.: determinazione della base imponibile (1 di 4)
La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti da contratti di
locazione per i quali il locatore ha esercitato l’opzione per il nuovo
sistema di tassazione.
Nel medesimo periodo d’imposta potranno aversi, pertanto,:
-redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a
cedolare secca
-e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali.
La base imponibile della cedolare secca è costituita, per espressa
previsione dell’art. 3, comma 2, dal canone di locazione annuo
stabilito dalle parti.
Sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operati
abbattimenti (si prende, pertanto, in considerazione sempre il 100%
del canone di locazione annuo pattuito).
Ai sensi dell’art. 3, comma, il reddito derivante dai contratti per cui è
stata esercitata l’opzione per la cedolare secca non può essere,
comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’art. 37,
comma 1, del TUIR.
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C.S.: determinazione della base imponibile (2 di 4)
È quindi necessario preliminarmente confrontare i canoni di
locazione maturati nel periodo di vigenza dell’opzione per la
cedolare secca con l’importo della rendita relativa al medesimo
arco temporale. Il reddito da assoggettare alla cedolare secca, in
sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, è pari
all’importo più elevato.
In particolare, i termini da confrontare sono costituiti:
-dall’ammontare dei canoni di locazione maturati nel periodo di
vigenza dell’opzione per la cedolare secca, assunti senza
operare alcun abbattimento;
-dall’ammontare della rendita catastale riferita al medesimo
periodo determinata secondo le regole ordinarie, vale a dire con
la rivalutazione del 5%.
La cedolare secca deve essere applicata soltanto sui canoni (o
sulla rendita se superiore) relativi alle annualità contrattuali per
le quali sia stata esercitata la relativa opzione.
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C.S.: determinazione della base imponibile (3 di 4)
Per i contratti con decorrenza in corso d’anno l’annualità
contrattuale non coincide con il periodo d’imposta e,
quindi, nel medesimo periodo d’imposta possono
coesistere:
-sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata
l’opzione per la cedolare secca;
-sia annualità contrattuali per le quali deve essere
applicata l’IRPEF e le relative addizionali.
Nel medesimo periodo di imposta possono altresì
coesistere:
-sia annualità per le quali è stata esercitata l’opzione per la
cedolare secca;
-sia periodi in cui l’immobile non è oggetto di contratti di
locazione.
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C.S.: determinazione della base imponibile (4 di 4)
Al riguardo si precisa che l’art. 3, comma 2, consente di
assoggettare a cedolare secca il solo canone derivante dal
contratto di locazione per il quale è stata esercitata la relativa
opzione. Il canone derivante dal contratto di locazione per il
quale non è stata esercitata la relativa opzione ovvero la rendita
derivante dall’unità abitativa non locata costituiscono reddito da
assoggettare ad IRPEF e relative addizionali con le modalità
ordinarie.
Quindi, se al momento della registrazione, o alla decorrenza
delle successive annualità, è stata esercitata l’opzione per
l’applicazione della cedolare secca, i canoni di tali annualità che
maturano nel periodo d’imposta devono essere assoggettati a
tassazione mediante cedolare secca.
I canoni maturati nel medesimo periodo d’imposta, relativi alle
annualità per le quali non è stata espressa l’opzione o per i quali
è stata revocata, restano applicabili le ordinarie modalità di
tassazione del reddito fondiario.
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C.S.: Esempio (1 di 2)
TRACCIA: Immobile tenuto a disposizione dal 1°genna io al 10 aprile
2012 e concesso in locazione a decorrere dal 11 aprile 2012; canone
annuo € 12.000; rendita € 3000 (comprensiva della rivalutazione del
5%); opzione per l’applicazione della cedolare secca in sede di
registrazione del contratto.
REDDITO FONDIARIO ANNO 2012
Determinazione del reddito da assoggettare ad IRPEF:
rendita 1 gennaio – 10 aprile = 3000 x 100 / 365 + maggiorazione di
1/3 = 821, 92 + 273, 97 = 1.095,89.
Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca:
canoni 11 aprile – 31 dicembre = 12.000 x 265 /365 = 8.712,33;
rendita 11 aprile – 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2.178,08;
è da assoggettare a cedolare secca l’importo di € 8.712,33.
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C.S.: Esempio (2 di 2)
REDDITO FONDIARIO ANNO 2013
Ipotesi A) – Per la seconda annualità (decorrente dal’11 aprile 2013) non
è revocata l’opzione per la cedolare secca. Quindi:
nessun adempimento ai fini dell’imposta di registro;
tassazione del reddito data dai canoni relativi alla prima annualità
(periodo 1 gennaio – 10 aprile 2013) + canoni relativi alla seconda
annualità (periodo 11 aprile – 31 dicembre 2013) = € 12.000 da
assoggettare a cedolare secca.
Ipotesi B) – Per la seconda annualità (decorrente dall’11 aprile 2013) è
revocata l’opzione per la cedolare secca. Quindi:
comunicazione della revoca e pagamento dell’imposta di registro;
tassazione del reddito come segue:
canoni relativi alla prima annualità (periodo 1 gennaio – 10 aprile 2013)
= 12.000 x 100 / 365 = € 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca;
canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 aprile – 31 dicembre
2013) = [(12.000 x 265 / 365) – 15%] = € 7.405,48 da assoggettare ad
IRPEF e addizionali.
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C.S.: versamenti (1 di 3)
La cedolare secca dovuta è versata con le stesse modalità ed
entro i medesimi termini stabiliti per l’IRPEF. Anche per la
cedolare secca, pertanto, sono dovuti versamenti sia in acconto
che a saldo.
I versamenti in acconto della cedolare secca sono dovuti nella
misura:
-dell’85% per il 2011 (poi ridotto al 68%);
-del 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente a partire dal
2012 (per il 2012 l’acconto è dovuto nella misura del 92%).
A partire dal periodo d’imposta 2012, il versamento dell’acconto
deve essere effettuato:
-in unica soluzione entro il 30 novembre, se inferiore a € 257,52;
-In due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a € 257,52.
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C.S.: versamenti (2 di 3)
Nel caso in cui l’acconto dovuto è pari o superiore a € 257,52:
-la prima rata, nella misura del 40%, deve essere versata entro il 16
giugno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a
titolo di interesse corrispettivo. La prima rata può essere versata
ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi,
secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’IRPEF;
-la seconda rata, nella restante misura del 60%, deve essere versata
entro il 30 novembre.
L’acconto non è dovuto e l’imposta è versata interamente a saldo se
l’importo su cui calcolarlo non supera € 51,65.
L’acconto della cedolare secca è unitario; quindi, per verificare
l’importo dell’acconto dovuto debba essere versato in due rate o in
unica rata, ovvero per verificare se l’acconto non sia dovuto,
occorre sommare tutti gli importi della cedolare secca dovuta per
ogni contratto di locazione per cui sia stata esercitata la relativa
opzione nel periodo di riferimento.
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C.S.: versamenti (3 di 3)
Nel caso in cui l’anno di prima applicazione della cedolare secca sia
anche il primo anno di possesso dell’immobile, non è dovuto
acconto considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di
imposta non è stato assoggettato a imposta.
Se l’anno di prima applicazione della cedolare è il 2011, l’acconto
della cedolare è, invece, dovuto.
Nell’ipotesi in cui si revochi l’opzione per la cedolare secca e quindi
il reddito dell’immobile sia da assoggettare a cedolare secca solo
per una parte del periodo di imposta, è comunque possibile
determinare l’acconto dovuto per il periodo di imposta di uscita dal
regime della cedolare secca, con metodo previsionale, considerato
che il versamento dell’acconto non si considera carente se di
importo almeno pari al 95% della cedolare secca calcolata per
l’anno in cui si è prodotto il reddito.
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C.S.: codici tributo
Il versamento della cedolare secca, in acconto e saldo,
è eseguito mediante modello F24 utilizzando i seguenti
codici tributo:
-1840 – acconto prima rata;
-1841 – acconto seconda rata o acconto in unica
soluzione;
-1842 – saldo.
Per il 2011 questa modalità di versamento è seguita
anche dai soggetti che si avvalgono dell’assistenza
fiscale.
La cedolare secca è “compensabile” con le regole
ordinarie.
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C.S.: ravvedimento operoso
L’Agenzia delle Entrate con Circolare n. 20/E del 04/06/2012 ha precisato
che, per quanto riguarda l’acconto, l’omesso versamento dell’acconto
della cedolare secca per l’anno 2011 alle date previste non preclude la
possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva.
Il contribuente interessato può avvalersi a tal fine dell’istituto del
ravvedimento c.d. operoso di cui all’art. 13 del D.Lgs. N. 472/1997,
applicabile alla cedolare secca per effetto del rinvio operato dall’art. 3
del D.Lgs. N. 23/2011 alle disposizioni in materia di imposte sui redditi
per regolarizzare gli omessi versamenti, effettuando il pagamento delle
imposte dovute, unitamente agli interessi e la sanzione nella misura
ridotta stabilita dal citato art. 13 del D.lgs. N. 472/1997.
A tal fine devono essere utilizzati i seguenti codici tributo:
-“1992” denominato “interessi sul ravvedimento – Imposte sostitutive”;
-“8913” denominato “Sanzioni pecuniarie imposte sostitutive delle
imposte sui redditi”.
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C.S.: rilevanza della data 7 aprile 2011
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C.S.: esercizio opzione in sede di registrazione
L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime
in sede di registrazione del contratto o nella
dichiarazione dei redditi.
L’opzione si esprime in sede di registrazione del
contratto, utilizzando il modello SIRIA o il modello
69, per i contratti registrati a partire dalla data del 7
aprile 2011.
Per i contratti prorogati per i quali il termine per il
relativo pagamento non era ancora decorso alla
data del 7 aprile 2011, l’opzione doveva essere
espressa presentando il modello 69.
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C.S.: esercizio opzione in sede di dichiarazione
L’opzione per il regime della cedolare secca deve essere espressa nella
dichiarazione dei redditi:
-per i contratti in corso nel 2011, scaduti oppure oggetto di risoluzione
volontaria alla data del 7 aprile 2011;
-per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali era
già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali
era già stato effettuato il relativo pagamento;
-per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione
(contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno),
salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in
caso d’uso in data antecedente alla presentazione della dichiarazione
dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di
registrazione del contratto.
Nel caso di opzione in sede di dichiarazione la comunicazione al
conduttore tramite lettera raccomandata deve essere già effettuata
entro il termine per il versamento dell’acconto 2011 oppure, se non è
dovuto acconto, entro il termine di presentazione della dichiarazione.
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C.S.: Tabella esercizio dell’opzione nel 2011
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C.S.: Versamento degli acconti per il 2011
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C.S.: sanzione omessa registrazione del contratto
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C.S.: sanzione in caso di canone non dichiarato
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C.S.: sanzioni aggiuntive
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C.S.: canoni non percepiti
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Differimento acconto per il 2011 e il 2012
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Locazione delle pertinenze
Ai sensi dell’art. 23 del TUR, infatti, “Le pertinenze sono in
ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui
servizio od ornamento sono destinate”.
Affinché si possa dare rilievo al vincolo pertinenziale è
necessario che ricorrano le seguenti condizioni:
-volontà effettiva del proprietario del bene principale o di chi
sia titolare di un diritto reale sul medesimo diretta a creare un
vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra i
due beni (requisito soggettivo);
-destinazione durevole e funzionale di un bene a servizio o ad
ornamento di un altro (requisito oggettivo);
-sia data evidenza nell’atto di cessione del c.d. “vincolo
pertinenziale”, che rende il bene servente una proiezione del
bene principale.
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Contratti di affitto di fondi rustici (1 di 3)
Sono soggette ad imposta di registro, nella misura dello 0,50%
le locazioni aventi ad oggetto fondi rustici.
Per quanto riguarda le modalità di registrazione, l’art. 17, comma
3-bis del TUR prevede che “Per i contratti di affitto di fondi
rustici non formati per atto pubblico o scrittura privata
autenticata, l’obbligo della registrazione può essere assolto
presentando all’ufficio del registro, entro il mese di febbraio,
una denuncia in doppio originale relativa ai contratti in essere
nell’anno precedente.
La denuncia deve essere sottoscritta e presentata da una delle
parti contraenti e deve contenere:
-le generalità, il domicilio e il codice fiscale dei contraenti;
-il luogo e la data di stipulazione;
-l’oggetto;
-il corrispettivo pattuito;
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-la durata del contratto”.
99
Contratti di affitto di fondi rustici (2 di 3)
100
La citata norma, pertanto, consente di assolvere l’obbligo di
registrazione dei contratti verbali di affitto dei fondi rustici e di
quelli formati per scrittura privata non autenticata presentando,
a cura di una delle parti contraenti, in doppio originale, una
denuncia annuale riepilogativa dei contratti in essere nel corso
di un anno, entro il mese di febbraio dell’anno successivo.
Tale disposizione rappresenta un’alternativa alle normali
modalità e termini ordinari per la registrazione stabiliti dal TUR e
costituisce una semplificazione degli adempimenti nonché
un’agevolazione fiscale per il settore al quale è specificamente
indirizzata, in quanto mira ad evitare un’eccessiva
penalizzazione dello stesso.
In tale ambito, infatti, al fine di formare aziende di dimensioni
economicamente significative, è frequente che gli operatori
agricoli ricorrano all’affitto di più fondi rustici (Circolare n. 36/E
del 12/02/1999)
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Contratti di affitto di fondi rustici (3 di 3)
101
Con Provvedimento dell’8/02/2005, l’Agenzia delle Entrate ha
esteso l’utilizzo delle procedure telematiche alla registrazione
delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi
rustici: la registrazione telematica della denuncia comporta la
registrazione dei singoli contratti cui la stessa si riferisce.
La nota II-bis) all’art. 5 della Tariffa, parte prima, allegata al
TUR prevede che “Per i contratti di affitto di fondi rustici di
cui all’art. 17, comma 3-bis, l’aliquota si applica sulla somma
dei corrispettivi pattuiti per i singoli contratti.
In ogni caso l’ammontare dell’imposta dovuta per la denuncia
non può essere inferiore alla misura fissa di € 67,00”.
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Contratti di affitto in favore di giovani agricoltori - 1
102
L’art. 15, comma 1, della legge 15/12/1998, n. 441,
statuisce che, al fine di favorire il conseguimento di
efficienti dimensioni delle aziende agricole, anche
attraverso il ricorso all’affitto, i contratti di affitto in
favore dei giovani imprenditori agricoli che non hanno
ancora compiuto i quaranta (40) anni sono soggetti a
registrazione solo in caso d’uso e per la quale è
previsto l’importo in misura fissa di € 67,00.
Il comma 2 dispone che i benefici sono revocati qualora
sia accertata dai competenti uffici la mancata
destinazione dei terreni affittati all’attività agricola da
parte dell’interessato all’agevolazione.
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Contratti di affitto in favore di giovani agricoltori - 2
103
Destinatari del regime di favore sono i “giovani imprenditori agricoli
che non hanno ancora compiuto 40 anni”.
Si può quindi ritenere (Circolare n. 109/E del 24/05/2000) che i
requisiti soggettivi per usufruire del regime agevolativo sono:
-la qualifica di coltivatore diretto ovvero di imprenditore agricolo;
-l’età anagrafica: è necessario che tali soggetti non abbiano ancora
compiuto 40 anni alla data del contratto.
Si ricorda che:
-ai sensi dell’art. 2135 cod.civ. è imprenditore agricolo chi esercita
una delle seguenti attività: coltivazione del fondo, selvicoltura,
allevamento di animali e attività connesse;
-ai sensi dell’art. 1647 cod.civ. è coltivatore diretto chi coltiva il
fondo col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua
famiglia.
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Contratti di affitto in favore di giovani agricoltori - 3
104
La norma in esame comporta un’espressa deroga al regime
ordinario della registrazione dei contratti di affitto, che
prevede l’obbligo della registrazione dei contratti di locazione
e di affitto di durata superiore a 30 giorni nell’anno, a
prescindere dall’entità del canone e dalla qualità delle parti.
Tuttavia, la natura derogatoria della disposizione in materia
di contratti di affitto in favore dei giovani agricoltori induce a
ritenere che, nel caso in rassegna, non venga meno il
principio di carattere generale, sancito dall’art. 10, comma 1,
lett. b), del TUR che obbliga i pubblici ufficiali a richiedere la
registrazione degli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati.
Ne discende che soltanto i contratti di affitto in favore dei
giovani agricoltori, per i quali ricorrano le condizioni previste
dalla norma in commento, conclusi per scrittura privata,
rientrano nella previsione della registrazione in caso d’uso.
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Locazione di beni strumentali: brevi cenni (1 di 2)
105
Con la Circolare n. 27/E del 4 agosto 2006, l’Agenzia delle Entrate ha
precisato che “la distinzione tra immobili ad uso abitativo e
immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla
classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro
effettivo utilizzo”.
Nella categoria degli “immobili ad uso abitativo” rientrano tutti i
fabbricati classificati o classificabili nella categoria “A”, con
esclusione dei fabbricati di tipo A10.
Sono, invece, “strumentali per natura” i fabbricati che, per le loro
caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza
radicali trasformazioni. Tali fabbricati rientrano nelle categorie
catastali:
-A10 (uffici);
-B;
-C (magazzini e negozi);
-D (opifici, impianti industriali, alberghi);
-E (stazione per servizi di trasporto, edifici a destinazione
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particolare).
106
Locazione di beni strumentali: brevi cenni (2 di 2)
IMMOBILE
LOCATORE
CONDUTTORE
IMPOSTA DI
REGISTRO
IVA
Fabbricati
strumentali
Soggetto non IVA
chiunque
2%
Fuori campo
Soggetto IVA
Chiunque
1%
Esente ex art. 10,
comma 1, n. 8),
del DPR n.
633/1972
1%
Se optano per
l’imponibilità, IVA
al 21%
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Cessione dei contratti di locazione: introduzione
107
Si ha cessione del contratto quando una parte sostituisce a
sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto a
prestazioni corrispettive. La sostituzione può avvenire a
condizione che vi sia il consenso della controparte e che le
prestazioni non siano state ancora eseguite (art. 1406 c.c.).
Si osserva preliminarmente che “Le cessioni di contratti di
ogni tipo ed oggetto” se effettuate dietro corrispettivo
costituiscono prestazioni di servizi ai sensi dell’art. 3, comma
2, n. 5), del D.P.R. n. 633/1972.
In presenza, pertanto, dei presupposti soggettivi ed oggettivi,
le cessioni dei contratti di locazione e di affitto sono in tal
caso:
-soggette all’IVA
-e, per l’alternatività IVA/Registro stabilita dall’art. 40 del TUR,
alla sola imposta di registro in misura fissa.
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Cessioni dei contratti di locazione non soggette IVA
108
Quando la cessione di contratti non rientra nel campo di
applicazione dell’IVA, essa è disciplinata dalle seguenti
disposizioni del TUR.
L’art. 31 del TUR, al primo comma, stabilisce che la cessione
del contratto è soggetta all’imposta con l’aliquota propria del
contratto ceduto.
È fatta eccezione per la cessione dei contratti di locazione,
per i quali trova applicazione la disciplina di cui all’art. 5 della
Tariffa parte Prima allegata al TUR.
Nel caso in cui per la cessione di un contratto gratuito sia
stato pattuito un corrispettivo, l’imposta si applica con
l’aliquota prevista per il corrispondente contratto a titolo
oneroso (comma 2 dell’art. 31 del TUR).
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Cessione dei contratti di locazione: base imponibile
109
In base all’art. 43, comma 1, lettera d), del TUR la base
imponibile, per le cessioni di contratto, è costituita dal
corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle
prestazioni ancora da eseguire.
ECCEZIONE: La nota I all’art. 5 della Tariffa, parte prima,
acclusa al TUR stabilisce che: “Per i contratti di locazione e
sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale,
l’imposta, se corrisposta per l’intera durata del contratto, si
riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse
legale moltiplicato per il numero delle annualità; la cessione
senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata
all’imposta nella misura fissa di € 67,00”.
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Cessione dei contratti di locazione: precisazioni
110
L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 36/E del
09/07/2003 ha precisato che l’espressione usata nell’ultima
parte della nota I dal legislatore “… la cessione senza
corrispettivo degli stessi contratti …” è da riferire ai contratti
individuati nella prima parte della stessa, cioè “Ai contratti di
locazione e sublocazione di immobili urbani di durata
pluriennale”.
Si tenga presente che tutte le cessioni devono essere
assoggettate ad imposta entro 30 giorni e che l’attestato di
versamento relativo deve essere presentato al competente
Ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dal
pagamento (art. 17 TUR).
Di seguito si riepilogano le diverse fattispecie che possono
verificarsi con l’indicazione dei criteri di applicazione
dell’imposta di registro.
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Cessione dei contratti di locazione: tassazione
111
FATTISPECIE
ONEROSITA’/GRATUITA’
TASSAZIONE
Cessione di contratto di
locazione di immobili urbani di
durata pluriennale
Senza corrispettivo
Imposta di registro fissa di €
67,00 (a prescindere dalle
modalità, annuale o per l’intera
durata, di versamento
dell’imposta, commisurata ai
canoni pattuiti, dovuta per il
contratto di locazione)
Con corrispettivo
In aggiunta all’imposta dovuta
per il contratto di locazione, è
altresì dovuta l’imposta nella
misura del 2% applicata alla
base imponibile costituita “dal
corrispettivo pattuito per la
cessione e dal valore delle
prestazioni ancora da eseguire”
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Cessione dei contratti di locazione: tassazione
112
FATTISPECIE
ONEROSITA’/GRATUITA’
TASSAZIONE
Cessione di contratto di
locazione e affitto di beni
immobili diversi da quelli urbani
Senza corrispettivo
In aggiunta all’imposta
commisurata ai canoni pattuiti è
dovuta l’imposta pari al 2%
applicato sulla base imponibile
costituita dal solo valore delle
prestazioni ancora da eseguire
Con corrispettivo
In aggiunta all’imposta dovuta
per il contratto di locazione, è
altresì dovuta l’imposta nella
misura del 2% applicata alla
base imponibile costituita “dal
corrispettivo pattuito per la
cessione e dal valore delle
prestazioni ancora da eseguire”
Direzione Regionale del Lazio
Cessione dei contratti di locazione: tassazione
113
FATTISPECIE
ONEROSITA’/GRATUITA’
TASSAZIONE
Cessione di contratto di affitto di
fondi rustici
Senza corrispettivo
In aggiunta all’imposta
commisurata ai canoni pattuiti è
dovuta l’imposta pari allo 0,50%
applicato sulla base imponibile
costituita dal solo valore delle
prestazioni ancora da eseguire
Con corrispettivo
In aggiunta all’imposta sui
canoni pattuiti, è altresì dovuta
l’imposta nella misura dello
0,50%% applicato alla base
imponibile costituita “dal
corrispettivo pattuito per la
cessione e dal valore delle
prestazioni ancora da eseguire”
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Cessione contratti di locazione: conclusioni
114
Si ricorda che nei casi esaminati nelle tabelle che precedono
l’imposta per la cessione dei contratti non può essere in
nessun caso inferiore ad € 67,00.
L’Agenzia delle Entrate, infine, precisa (Circolare n. 36/E del
2003) che nei casi di cessione, con o senza corrispettivo, di
un contratto di locazione di immobile urbano di durata
pluriennale:
-se l’imposta di registro prevista dall’art. 5 della Tariffa, parte
prima, allegata al TUR non è stata corrisposta per l’intera
durata dello stesso, oltre all’imposta dovuta per la cessione
del contratto è necessario assolvere l’imposta di registro per
le annualità residue con versamento annuale;
-se, invece, l’imposta è stata assolta per l’intera durata è
dovuta la sola imposta di registro per la cessione dello
stesso.
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Risoluzione contratti di locazione (1 di 2)
115
La disciplina generale è dettata dall’art. 28 del TUR.
Il primo comma stabilisce che la risoluzione del contratto è soggetta
all’imposta in misura fissa quando:
-dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta
nel contratto stesso;
-dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa stipulata
mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il
secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato
concluso il contratto.
Il secondo periodo del primo comma precisa che se per la
risoluzione è previsto un corrispettivo, sul relativo ammontare si
applica l’imposta proporzionale stabilita dall’art. 6 (0,50%) o quella
contemplata dall’art. 9 (3%) della parte prima della Tariffa.
Il secondo comma stabilisce che in ogni altro caso l’imposta è
dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando
comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale,
l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle
prestazioni stesse.
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Risoluzione contratti di locazione (2 di 2)
116
L’art. 17, comma 3, secondo periodo, del TUR prevede
che in caso di risoluzione anticipata del contratto di
locazione il contribuente che ha corrisposto l’imposta
sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del
contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle
annualità successive a quella in corso.
Le risoluzioni devono essere assoggettate ad imposta
entro 30 giorni e il relativo attestato di versamento deve
essere presentato al competente Ufficio dell’Agenzia
delle Entrate entro 20 giorni dal pagamento (art. 17
TUR).
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Proroga dei contratti di locazione (1 di 2)
117
La proroga del contratto di locazione comporta l’obbligo di
versare l’imposta di registro sul canone dedotto in contratto per
il periodo di effetto della proroga.
Le proroghe devono essere assoggettate ad imposta entro 30
giorni e il relativo attestato di versamento deve essere
presentato al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro
20 giorni dal pagamento (art. 17 TUR).
Quanto alla determinazione dell’imposta dovuta, occorre aver
riguardo alla tipologia del contratto (0,50% per gli affitti di fondi
rustici, 1% per le locazioni di fabbricati strumentali poste in
essere da soggetti passivi IVA, 2% negli altri casi) e
all’ammontare del canone di locazione dovuto per il periodo di
effetto della proroga.
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Proroga dei contratti di locazione (2 di 2)
118
Ai sensi dell’art. 35 del TUR, in caso di proroga del contratto, il
canone da assumere quale dato per la determinazione della
base imponibile deve incorporare gli aggiornamenti e gli
adeguamenti pattuiti in contratto.
Se la proroga riguarda un contratto di locazione di immobili
urbani di durata pluriennale, il contribuente può optare tra:
-il versamento anticipato in un’unica soluzione dell’imposta
dovuta per tutte le annualità interessate dalla proroga;
-il versamento dell’imposta dovuta per la prima annualità
interessata dalla proroga, dando luogo anno per anno al
versamento dell’imposta relativa alle annualità successive.
Con la Circolare n. 12/E del 16/01/1998 è stato altresì chiarito che
anche in caso di proroga l’imposta dovuta non può risultare
inferiore all’importo minimo di € 67,00.
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Locazioni: rilievi conclusivi
119
In base all’art. 76, comma 1, del TUR, l’A.F. deve richiedere, entro 5
anni, il pagamento dell’imposta di registro dovuta sugli atti soggetti
a registrazione in termine fisso od in caso d’uso e non assoggettati
a registrazione.
A norma dell’art. 76, comma 2-bis, del TUR (introdotto dall’art. 8,
comma 10, del D.L. 02/03/2012, n. 16), “…l’imposta relativa alle
annualità successive alla prima, alle cessioni, risoluzioni e proroghe
di cui all’art. 17, nonché le connesse sanzioni e gli interessi dovuti,
sono richiesti, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto
anno successivo a quello di scadenza del pagamento”.
Si ricorda, infine, che l’art. 52-bis del TUR prevede che la
liquidazione dell’imposta complementare di cui all’art. 42, comma 1,
è esclusa qualora l’ammontare del canone di locazione relativo ad
immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, risulti dal
contratto in misura non inferiore al 10% del valore dell’immobile
determinato ai sensi dell’art. 52, comma 4 (cioè secondo il criterio
della c.d. valutazione automatica). Restano comunque fermi i poteri
di liquidazione dell’imposta per le annualità successive alla prima.
Direzione Regionale del Lazio
120
Contratto di comodato: definizione
Il comodato è il contratto con il quale una parte, detta
comodante, consegna all’altra, detta comodatario, una
cosa mobile o immobile affinché se ne serva per un
tempo ed un uso determinato, con l’obbligo di restituire
la stessa cosa ricevuta (art. 1803 cod.civ.).
Caratteristica indefettibile del negozio è la gratuità: se
in capo al comodatario viene posto l’obbligo di
corresponsione di un corrispettivo si è al di fuori dello
schema del comodato.
Il contratto, anche quando ha ad oggetto immobili, può
essere stipulato sia in forma scritta sia verbalmente (e
ciò anche nel caso in cui la durata del contratto sia
ultranovennale).
Direzione Regionale del Lazio
Contratto di comodato di beni immobili: tassazione
121
Se il contratto di comodato viene stipulato in forma verbale, sia
che abbia per oggetto beni immobili sia beni mobili, tale atto non
è assoggettato all’obbligo della registrazione, tranne che
nell’ipotesi di enunciazione in altri atti.
Se il contratto di comodato ha ad oggetto beni immobili e viene
redatto in forma scritta è soggetto a registrazione in termine
fisso di 20 giorni dalla data dell’atto con applicazione
dell’imposta fissa di € 168,00 (art. 5 della Tariffa, parte prima,
allegata al TUR).
Poiché nella citata norma non vi è alcun riferimento alla
tipologia della forma, si deve ritenere che il contratto scritto è
sottoposto all’obbligo della registrazione indipendentemente
dalla specifica forma in cui è redatto (atto pubblico, scrittura
privata autenticata o non autenticata) in quanto l’obbligo della
registrazione discende direttamente dalla natura dei beni
oggetto di comodato.
Direzione Regionale del Lazio
Contratto di comodato di beni mobili: tassazione
122
Per il contratto di comodato di beni mobili, in forma scritta,
l’art. 3 della Tariffa, parte seconda, acclusa al TUR, prevede
che quello redatto per scrittura privata non autenticata è
soggetto a registrazione solo in caso d’uso, con
l’applicazione dell’imposta di registro fissa di € 168,00.
Se, invece, il contratto di comodato di beni mobili è redatto in
forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata è
soggetto all’obbligo della registrazione in termine fisso di 20
giorni con l’applicazione dell’imposta di registro fissa di €
168,00 in virtù del disposto dell’art. 11 della Tariffa, parte
prima, allegata al TUR, che statuisce l’obbligo della
registrazione per gli atti pubblici e le scritture private
autenticate non aventi per oggetto prestazioni a contenuto
patrimoniale.
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Contratto preliminare: definizione e tassazione
123
Il contratto preliminare è il contratto col quale le parti si
obbligano a stipulare un futuro contratto detto
definitivo.
L’oggetto consiste, dunque, in una prestazione di
facere (quella di prestare un futuro consenso), mentre
gli effetti concreti si produrranno nella sfera giuridica
delle parti con la stipula del contratto definitivo.
Non esplicando alcun effetto traslativo o costitutivo di
diritti reali, l’art. 10 della Tariffa, Parte prima, acclusa al
TUR
prevede
l’assoggettamento
dei
contratti
preliminari di ogni specie all’imposta di registro in
misura fissa, attualmente pari ad € 168,00.
Direzione Regionale del Lazio
Contratto preliminare: caparra e acconti-prezzo
124
La nota al citato art. 10 della Tariffa, parte prima, prende, poi,
in considerazione due diverse ipotesi negoziali:
-Preliminare contenente una clausola che prevede la dazione
di somme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso è
dovuta l’imposta di quietanza pari allo 0,50% (art. 6 della
Tariffa, parte Prima, allegata al TUR);
-Preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo
non soggetti ad IVA: in tal caso trova applicazione l’imposta
proporzionale di registro nella misura del 3% (art. 9 della
Tariffa, parte Prima, acclusa al TUR).
In entrambi i casi descritti, l’imposta pagata è imputata
all’imposta principale dovuta per la registrazione del
contratto definitivo.
Direzione Regionale del Lazio
Trascrizione del preliminare: imposta ipotecaria
125
L’art. 2645-bis c.c. impone la trascrizione dei
contratti preliminari redatti dagli Ufficiali roganti in
forma di atto pubblico o scrittura privata
autenticata.
Il comma 2-bis dell’art. 2 del D.lgs. n. 347/1990
statuisce che per la trascrizione dei contratti
preliminari ai sensi dell’art. 2645-bis del c.c.
l’imposta ipotecaria è dovuta nella misura fissa,
attualmente pari ad € 168,00.
Direzione Regionale del Lazio
Preliminare: Tabella riassuntiva della tassazione
126
PRELIMINARE
IMPOSTA REGISTRO
IMPOSTA IPOTECARIA (atti
notarili)
IMPOSTA BOLLO
Preliminare senza caparra e
senza anticipo di prezzo
€ 168,00
€ 168,00
€ 155,00 in caso di reg.ne
telematica (atti notarili)
€ 14,62 ogni 4 facciate e
comunque ogni 100 righe in
caso di reg.ne tradizionale
Preliminare che prevede la
caparra confirmatoria
€ 168,00 + 0,50%
€ 168,00
€ 155,00 in caso di reg.ne
telematica (atti notarili)
€ 14,62 ogni 4 facciate e
comunque ogni 100 righe in
caso di reg.ne tradizionale
Preliminare che prevede
anticipo di prezzo
€ 168,00 + 3%
€ 168,00
€ 155,00 in caso di reg.ne
telematica (atti notarili)
€ 14,62 ogni 4 facciate e
comunque ogni 100 righe in
caso di reg.ne tradizionale
Preliminare che prevede la
caparra confirmatoria e
l’anticipo di prezzo
€ 168,00 + 0,50% + 3%
€ 168,00
€ 155,00 in caso di reg.ne
telematica (atti notarili)
€ 14,62 ogni 4 facciate e
comunque ogni 100 righe in
Direzione Regionale
Lazio
caso di reg.nedel
tradizionale
127
Preliminare: acconto soggetto ad IVA
Se l’acconto è soggetto ad IVA, per il principio di alternatività
IVA/Registro, è dovuta l’imposta di registro in misura fissa.
Come si è dianzi precisato, le imposte pagate sulla caparra e
sull’anticipo di prezzo senza IVA verranno poi detratte dai tributi
pagati in sede di definitivo, rispettando in ogni caso l’imposta
minima che dovrà essere riscossa in sede di registrazione. Tuttavia,
nel caso di contratto definitivo soggetto ad IVA, l’imposta di registro
pagata sulla caparra al momento della registrazione del preliminare
non potrà essere detratta né essere chiesta a rimborso.
Si precisa che i contratti preliminari concernenti beni immobili
soggetti ad IVA al momento della stipula del contratto definitivo di
compravendita, sono da registrare anch’essi in termine fisso, in
quanto rientrano nell’ambito applicativo del citato art. 10 della
Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, che prevede la registrazione di
“preliminari di ogni specie” (Risoluzione n. 302028 del 19/12/1974).
Direzione Regionale del Lazio
Preliminare e caparra confirmatoria (1 di 5)
128
Si riassumono i principi statuiti sull’argomento dall’Agenzia
delle Entrate con la Risoluzione n. 197/E del 01/08/2007.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la dazione anticipata
di una somma di denaro, effettuata al momento della
conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria
qualora risulti espressamente che le parti abbiano inteso
attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di
anticipazione della prestazione, ma anche quella di
rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione
contrattuale. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) assume,
quindi, la funzione di liquidazione convenzionale del danno
da inadempimento (cfr. Cass. 23/12/2005, n. 28697; Cass.
18/01/2007, n. 4047).
Direzione Regionale del Lazio
Preliminare e caparra confirmatoria (2 di 5)
129
Al momento del perfezionamento del contratto definitivo, la
caparra (come anche l’acconto) potranno essere imputati alla
prestazione dovuta e, divenendo parte del corrispettivo pattuito,
concorreranno a formare la base imponibile.
Come si è visto nelle slide precedenti, la tassazione del
preliminare è diversa a seconda che detto contratto preveda la
caparra confirmatoria o l’acconto di prezzo.
Anche nel caso in cui l’operazione di trasferimento immobiliare
è soggetta ad IVA, il trattamento fiscale del preliminare sarà
differente a seconda che preveda il versamento di una somma a
titolo di caparra confirmatoria o di acconto.
Il versamento di un acconto, rappresentando l’anticipazione del
corrispettivo pattuito, assume rilevanza ai fini IVA con l’obbligo
per il cedente o prestatore di emettere la relativa fattura.
Direzione Regionale del Lazio
Preliminare e caparra confirmatoria (3 di 5)
130
La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita
clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di
una prestazione di servizi o di una cessione di beni, in quanto
assolve, come sopra specificato, una funzione risarcitoria. La
stessa non è, quindi, soggetta ad IVA per mancanza del
presupposto oggettivo di cui agli artt. 2 e 3 del D.P.R. n.
633/1972.
Per tale ragione, la caparra confirmatoria versata da una delle
parti di un contratto di compravendita in sede di stipula di un
contratto preliminare è assoggettata all’imposta di registro in
misura proporzionale (0,50%), a nulla rilevando la circostanza
che, al momento della conclusione del definitivo, la caparra
divenga parte del corrispettivo soggetto ad IVA.
Direzione Regionale del Lazio
131
Preliminare e caparra confirmatoria (4 di 5)
Affinché
la
somma
versata
a
titolo
di
caparra
confirmatoria rilevi anche come anticipazione del
corrispettivo pattuito, soggetta ad IVA al momento del
pagamento alla controparte, è necessario che le parti
attribuiscano espressamente alla predetta somma, in
aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del
danno da inadempimento, anche quella rilevante a
seguito
dell’esecuzione,
di
anticipazione
del
corrispettivo.
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Preliminare e caparra confirmatoria (5 di 5)
132
La Risoluzione in esame conclude
sottolineando che
secondo l’orientamento della Suprema Corte (Cass. 22/08/1977,
n. 3833), ove sia dubbia l’effettiva intenzione delle parti, le
somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un
contratto a prestazioni corrispettive (ed in particolare di un
contratto di compravendita) devono ritenersi corrisposte a titolo
di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base
all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non
potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate
ad una “pena civile”, ravvisabile nella funzione risarcitoria della
caparra confirmatoria.
In definitiva, se per le somme versate a seguito del
preliminare manca una espressa qualificazione o è dubbia
l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, tali somme
saranno da considerarsi anticipi di prezzo da assoggettare,
qualora rientrano nel campo di applicazione del TUR, all’imposta
di registro nella misura del 3%.
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133
Preliminare e caparra penitenziale
Le somme versate a titolo di caparra penitenziale
(art. 1386 c.c.) rappresentano il corrispettivo per
l’esercizio del diritto di recesso e non sono enunciate
nella nota di cui all’art. 10 della Tariffa, parte Prima,
acclusa al TUR.
Tali somme, pertanto, sono da ricondurre nel campo
di applicazione dell’art. 9 della Tariffa, parte Prima,
allegata al TUR (che fa riferimento agli “Atti diversi da
quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a
contenuto patrimoniale”).
Sconteranno di conseguenza l’imposta di registro
nella misura del 3%.
Direzione Regionale del Lazio
Preliminare e corresponsione di somme successive
134
Se il contratto preliminare contempla la dazione di
ulteriori caparre confirmatorie o acconti di prezzo da
versarsi in seguito, anche queste somme devono
essere sottoposte a tassazione al momento della
registrazione del preliminare, poiché la nota all’art. 10
della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, usando il
verbo “prevede”, include anche le somme corrisposte
in tempi successivi.
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L'obbligo di registrazione a carico dei mediatori immobiliari
135
La legge 27 ottobre 2006, n. 296, ha previsto, a partire dal 1° gennaio
2007, l’obbligo, per gli agenti d’affari in mediazione, iscritti nei relativi
ruoli tenuti presso le Camere di Commercio, di richiedere la
registrazione delle scritture private non autenticate di natura
negoziale, stipulate a seguito della loro attività (D.P.R. n 131/1986
art.10, lettera d-bis).
Qualora il mediatore non adempia al predetto obbligo, si rende
applicabile
una
sanzione
amministrativa
dal
120%
al
240%
dell’imposta dovuta (art. 69).
E’ nullo ogni patto finalizzato ad escludere la responsabilità del
mediatore (art. 62).
Direzione Regionale del Lazio
L'obbligo di registrazione a carico dei mediatori immobiliari
136
Occorre considerare che anche le parti contraenti sono soggette al
medesimo obbligo di registrazione, per cui il mediatore, al fine di
esimersi da ogni responsabilità può provvedere in proprio alla
registrazione, ovvero richiedere alle parti contraenti di comprovare
l’avvenuta registrazione.
Al fine di delimitare gli obblighi e le responsabilità che fanno capo ai
mediatori, occorre definire le fattispecie da cui scaturisce l’obbligo di
registrazione.
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L'obbligo di registrazione a carico dei mediatori immobiliari
137
L’obbligo di registrazione sussiste certamente in merito ai contratti
preliminari di vendita, considerato che hanno certamente natura
negoziale.
Gli agenti sono responsabili della registrazione anche qualora il
contratto preliminare sia redatto autonomamente dalle parti, purché
l’accordo si sia perfezionato a seguito del loro intervento.
Per la registrazione dei preliminari con sottoscrizioni autenticate da
un notaio, l’obbligo di registrazione grava sul notaio.
Gli incarichi di vendita, essendo certamente prodromici rispetto
all’attività di mediazione, non obbligano gli agenti a provvedere alla
registrazione. Trattandosi, inoltre di mandati soggetti ad iva, sono
esclusi dal campo di applicazione dell’imposta di registro.
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L'obbligo di registrazione a carico dei mediatori immobiliari
138
Più complessa è situazione della proposta di vendita e della
conseguente accettazione.
La natura giuridica della proposta e della conseguente accettazione è
infatti discussa in dottrina (atti giuridici, negozi giuridici, atti
prenegoziali).
L’Agenzia delle Entrate, con Risoluzione n. 63/E del 2008, ha aderito
alla tesi che vede nella proposta e nell’accettazione degli atti
prenegoziali.
La proposta, infatti, quale dichiarazione di volontà unilaterale, non ha
natura negoziale, in quanto precede la formazione del negozio.
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L'obbligo di registrazione a carico dei mediatori immobiliari
139
Anche l’accettazione, di per sé, costituisce una dichiarazione di
volontà unilaterale prenegoziale e non produce la conclusione di un
contratto se non nel momento in cui, chi ha fatto la proposta ha
conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326c.c.).
Tuttavia, poiché le clausole contrattuali inserite abitualmente negli
schemi di proposta di acquisto prevedono l’irrevocabilità dell’offerta
per un determinato periodo di tempo, se in tale arco di tempo il
proponente
ha
conoscenza
dell’accettazione,
viene
in
essere
l’accordo contrattuale.
Quindi, al verificarsi di tale circostanza (conoscenza da parte del
proponente), l’accettazione della proposta è da considerarsi idonea a
determinare la conclusione di un preliminare di compravendita.
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L'obbligo di registrazione a carico dei mediatori immobiliari
140
In tale caso, pertanto, l’obbligo di registrazione (e di pagamento della
relativa imposta) sorge in capo al mediatore, indipendentemente dalla
successiva stipula di un contratto preliminare.
E’ utile precisare, inoltre, che il requisito della forma scritta ad
substantiam è soddisfatto anche mediante scritti non contestuali. E’
sufficiente che dal contesto documentale complessivo sia desumibile
l’incontro delle volontà delle parti, costituito da una proposta e dalla
successiva accettazione, in un contesto che consenta l’individuazione
degli elementi essenziali del contratto definitivo, ancorché venga
stabilita in un momento successivo la data per la stipula del
preliminare.
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L'obbligo di registrazione a carico dei mediatori immobiliari
141
Per contro, non sorge obbligo di registrazione, ove l’accettazione non
sia di per sé sufficiente a determinare, ad ogni effetto di legge, la
conclusione di un contratto preliminare di compravendita (es.:
accettazione difforme dalla proposta o accettazione non giunta a
conoscenza del proponente).
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L'obbligazione solidale al pagamento dell’imposta
142
Il comma 1-bis dell’art. 57 del D.P.R. n. 131/1986 stabilisce che gli
agenti immobiliari sono solidalmente tenuti (con le parti contraenti) al
pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di
natura negoziale stipulate a seguito della loro attività.
La norma ha il medesimo ambito di applicazione di quella relativa
all’obbligo di registrazione.
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143
L'obbligo di registrazione telematica
L'art. 8 del Decreto Legge n. 16 del 2 marzo 2012 (c.d. “Decreto
Semplificazioni”) convertito dalla Legge n. 44 del 26 aprile 2012,
modificando l'art. 5 del Regolamento approvato con Decreto del
Presidente della Repubblica 5 ottobre 2001, n. 404, ha apportato
significative novità in tema di registrazione telematica dei contratti di
locazione:
- è stato ampliato il numero dei possessori di immobili obbligati a
servirsi del canale telematico per procedere alla registrazione dei
contratti di locazione (ridotto da 100 a 10 il numero di immobili da
possedere per esservi obbligati);
- è stato imposto, anche agli agenti immobiliari, l'obbligo di utilizzare
le procedure telematiche di registrazione.
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144
La norma
Decreto del Presidente della Repubblica del 5 ottobre 2001 n. 404
Articolo 5 - Registrazione telematica dei contratti di locazione.
(versione in vigore dal 29 aprile 2012)
.......
3. I soggetti obbligati alla registrazione dei contratti di locazione in
possesso di almeno dieci unità immobiliari, sono tenuti ad adottare la
procedura di registrazione telematica degli stessi direttamente oppure
tramite i soggetti delegati o gli incaricati della trasmissione di cui al
comma 1.
3-bis. Sono, altresì, tenuti ad adottare la procedura di registrazione
telematica i soggetti di cui alla lettera d-bis) dell'articolo 10 del testo
unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986,
n. 131.
..........
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145
La casistica
I possessori di almeno 10 immobili, tenuti alla registrazione telematica
dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, possono
provvedervi sia direttamente (cioè avvalendosi dello specifico servizio
telematico -“Fisconline” o “Entratel”-, al quale possono essere
abilitati), sia tramite un intermediario.
Nel novero degli “intermediari”, ai fini della registrazione telematica,
sono comprese le agenzie immobiliari, iscritte negli albi dei mediatori
tenuti dalle Camere di Commercio.
Alle agenzie immobiliari, quali intermediari abilitati alla registrazione
telematica dei contratti di locazione, possono rivolgersi anche
soggetti non obbligati alla registrazione telematica (possessori di
meno di 10 immobili).
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146
L'abilitazione
Operazione propedeutica alla registrazione telematica dei contratti di
locazione è l'abilitazione ai servizi telematici dell'Agenzia delle
Entrate.
Gli intermediari, in particolare, devono ottenere l’abilitazione al
servizio Entratel, attraverso la seguente procedura:
-effettuare la pre-iscrizione attraverso il sito web dei Servizi Telematici
-compilare la domanda e gli eventuali allegati previsti (in particolare le
agenzie e gli agenti immobiliari devono richiedere l’abilitazione con
codice R50 o R60)
-presentare i modelli compilati e la stampa dei dati di pre-iscrizione
all’Ufficio dell’A.E. competente e ritirare i dati necessari ad effettuare il
primo accesso.
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147
L'abilitazione
In alcuni casi, come accennato, occorre compilare determinati
allegati.
In particolare è utile ricordare che il rappresentante legale degli utenti
diversi dalle persone fisiche, per consentire l’accesso alle persone
fisiche incaricate, deve compilare l’elenco Gestori Incaricati.
In assenza della comunicazione di almeno un gestore, gli utenti
diversi dalle persone fisiche saranno impossibilitati ad accedere al
servizio.
Il
gestore deve essere titolare di autonoma abilitazione al canale
Entratel o al canale Fisconline, a seconda dei requisiti posseduti.
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148
La configurazione
Per effettuare l’accesso alle aree riservate del sito web dedicato ai
Servizi Telematici e per la generazione dell’ambiente di sicurezza è
indispensabile effettuare il prelievo delle credenziali di accesso
utilizzando, tra l'altro, la "busta virtuale" (fornita dall'Agenzia delle
entrate), che consiste di nella comunicazione di un codice numerico.
Successivamente è necessario:
- verificare i requisiti della postazione di lavoro
- definire la connessione
- configurare il browser
- installare Java Virtual Machine
- scaricare ed installare Entratel
- generare l’ambiente di sicurezza
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149
L’ambiente di sicurezza
Per Ambiente di sicurezza si intende il sistema di credenziali di cui
ciascun utente deve essere dotato per garantire l'identità di colui che
effettua una determinata operazione mediante il servizio Entratel,
nonché l'integrità dei dati trasmessi e la loro riservatezza.
In particolare, in fase di generazione dell'ambiente di sicurezza,
vengono create due coppie di chiavi (da conservare su supporti di
memorizzazione (es. chiave usb) che permettono il calcolo dei codici
di autenticazione e la cifratura dei messaggi:
■ una chiave pubblica ed una privata che vengono utilizzate per la
firma dei file;
■ una chiave pubblica ed una privata che vengono utilizzate per la
cifratura degli stessi.
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150
Predisposizione dei documenti per l’invio
L’Agenzia delle entrate consente ai contribuenti di inviare, a seconda
del proprio profilo fiscale, alcune tipologie di documenti mediante
l’utilizzo del canale telematico.
Con il termine “documento” si intende un qualunque tipo di
dichiarazione, istanza o comunicazione per la quale è prevista la
presentazione attraverso il servizio telematico.
La predisposizione del documento consiste quindi in tutte le attività
che svolge l’utente, come ad esempio compilare una richiesta di
registrazione.
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151
Predisposizione dei documenti per l’invio
L’Agenzia delle entrate distribuisce gratuitamente le applicazioni per
predisporre alcuni dei documenti che possono essere trasmessi
tramite il canale telematico.
Con tali applicazioni è possibile predisporre i file telematici da inviare
tramite Entratel.
Vengono resi disponibili anche dei moduli di controllo, che
consentono di verificare la correttezza formale dei documenti
predisposti, evitandone lo scarto durante la fase di elaborazione
successiva all’invio.
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152
I contratti di locazione
La registrazione telematica dei contratti di locazione ed il pagamento
delle imposte può essere effettuata sia tramite un software da
installare, sia tramite un’applicazione web.
Il software “contratti di locazione” è attualmente disponibile nella
versione 9.4.5 del 2 gennaio 2012 e può essere agevolmente scaricato
selezionando la voce “Registrazione contratti di locazione – Regime
ordinario (download)”, dopo aver seguito il seguente percorso sul sito
dell’Agenzia delle Entrate: Strumenti – Software di compilazione Software – Modelli di registrazione.
Occorre scaricare sia l’applicazione che un file di installazione.
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153
I contratti di locazione
All’avvio del programma sono disponibili due distinte applicazioni:
- la
prima
(registrazione
telematica
dei
contratti)
permette
la
registrazione dei contratti di locazione, nonché il pagamento delle
relative imposte;
- la seconda (pagamenti successivi alla registrazione) permette di
effettuare
il
pagamento
delle
imposte
successive
alla
prima
registrazione, nonché di quelle dovute per le proroghe, cessioni e
risoluzioni.
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I contratti di locazione
154
Direzione Regionale del Lazio
155
I contratti di locazione
Dopo aver selezionato “Registrazione”, si selezionerà, dal menù File
la voce “nuovo contratto o denuncia”.
Comparirà una maschera, dove sarà necessario selezionare il tipo di
contratto che ci si accinge a registrare, tra le 28 ipotesi proposte.
Occorrerà anche inserire un identificativo del contratto e confermare
la scelta (OK).
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I contratti di locazione
156
Direzione Regionale del Lazio
157
I contratti di locazione
Si passerà quindi ad acquisire i dati del contratto.
Indicando, in particolare, la durata, l’eventuale assoggettamento ad
IVA, l’esenzione dall’imposta di registro o di bollo, l’eventuale
presenza di allegati ed il relativo bollo (€ 14,62 per ogni foglio per
scritture private ed inventari - € 1,81 per ogni esemplare di ricevuta o
quietanza - € 0,52 per ogni foglio di planimetria), nonché i dati relativi
alla eventuale garanzia (si rammenta che l’imposta di registro dello
0,5% sulla garanzia è applicabile solo se è prestata da un terzo).
L’imposta di registro è un campo calcolato automaticamente
premendo il relativo tasto (operazione possibile solo dopo aver
compilato anche i dati relativi al canone).
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I contratti di locazione
158
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159
I contratti di locazione
Occorre quindi acquisire i dati del conduttore e del locatore
utilizzando le maschere che si apriranno selezionando il pulsante
locatore o conduttore.
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160
I contratti di locazione
Per modificare le generalità di un soggetto già acquisito, occorre fare
un doppio click sul relativo rigo.
Si raccomanda, ove non si abbia a disposizione il codice fiscale dei
soggetti coinvolti, di non utilizzare la funzione calcola codice fiscale
presente nelle maschere di acquisizione.
La
successiva
maschera
consente
l’acquisizione
dei
dati
dell’immobile (o degli immobili).
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I contratti di locazione
161
Direzione Regionale del Lazio
162
I contratti di locazione
Si passa quindi ad acquisire il canone. L’importo può essere indicato
in riferimento all’intera durata del contratto, ad una annualità o ad un
mese.
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163
I contratti di locazione
Nel pannello testo del contratto è possibile modificare o cancellare
tutti i paragrafi editabili, riconoscibili dallo sfondo bianco.
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164
I contratti di locazione
Concluso correttamente l’inserimento dei dati viene chiusa la
schermata di inserimento dei dati e viene generato un file pdf,
contenete il testo del contratto.
Naturalmente è possibile accedere nuovamente alle schermate di
inserimento per rettificare i dati e/o per modificare il testo del
contratto.
Dopo aver compilato i dati obbligatori dei pannelli “dati generali” e
“canone”, è possibile far effettuare al programma il calcolo
dell’imposta di registro.
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I contratti di locazione
165
Direzione Regionale del Lazio
166
Dati per la registrazione
Completata l’acquisizione dei dati del contratto e determinate le
imposte da corrispondere, occorre fornire al sistema alcuni dati
necessari per procedere alla registrazione.
In particolare, dal menù “dati per la registrazione” occorre selezionare
la voce “dati fornitura contratto”.
Si aprirà così una maschera in cui inserire il codice fiscale del
soggetto che richiede la registrazione e di quello intestatario del c/c
ove
effettuare
l’addebito
delle
imposte,
nonché
l’indicazione
dell’ufficio dove si intende effettuare la registrazione.
Il codice fiscale del soggetto richiedente deve appartenere ad un
soggetto presente in tutti i contratti presenti nel file che ci si accinge a
trasmettere.
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167
Dati per la registrazione
Il codice fiscale del soggetto intestatario del c/c su cui effettuare
l’addebito delle imposte potrà essere impostato indicando:
- il codice fiscale del soggetto richiedente la registrazione, qualora
l’intermediario sia autorizzato ad utilizzare, per il pagamento, le
coordinate del contraente che gli ha conferito l’incarico;
- il codice fiscale dell’intermediario, ove intenda richiedere l’addebito,
per conto delle parti contraenti, sul proprio c/c.
E’ necessario che il soggetto sia titolare di un c/c presso un istituto
convenzionato (elenco disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate
al percorso: Cosa devi fare – Versare – F24 – Scheda informativa –
Elenco banche convenzionate)
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Dati per la registrazione
168
Direzione Regionale del Lazio
169
Creazione del file per l’invio
Per predisporre il file XML contenente i contratti di locazione da
registrare, occorre selezionare la voce “crea file XML” dal menù
“creazione del file”.
Attraverso il pannello che si aprirà sarà possibile selezionare i
contratti da includere nel file da inviare all’Agenzia delle Entrate.
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Creazione del file per l’invio
Il programma elabora, così, il file XML e lo salva sulla postazione di
lavoro.
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171
Il controllo del file
Il file contenete i contratti deve essere controllato, utilizzando i
prodotti disponibili sul mercato o il software di controllo reso
disponibile dall’Agenzia delle Entrate (accedere alla sezione software
dopo essersi autenticati al sito dei servizi telematici).
Il software deve essere scaricato e la sua installazione aggiornerà i
moduli di controllo presenti nell’applicazione Entratel.
Dall’applicazione Entratel è possibile verificare attraverso il menù
aiuto – versione – controlli
che il modulo di controllo sia stato correttamente installato.
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Il controllo del file
172
Direzione Regionale del Lazio
173
Il controllo del file
Dal menù documenti dell’applicazione Entratel occorre selezionare la
voce Documenti – controlla – singolo file.
Dalla finestra di dialogo occorre quindi selezionare il file XML
predisposto e dare il comando “Apri”
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174
Il controllo del file
Occorre a quel punto selezionare il tipo di file che si intende
controllare e confermare con ok
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175
Il controllo del file
Al termine del controllo verrà creato un file diagnostico (con
estensione .dgn ed un file contenente i documenti risultati conformi,
con estensione .dcm
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Il controllo del file
176
Direzione Regionale del Lazio
177
Autenticazione ed invio del file
Il file controllato dovrà essere autenticato e poi inviato.
Le operazioni possono essere agevolmente eseguite tramite le
specifiche
funzioni
presenti
nel
menù
documenti
presente
nell’applicazione Entratel
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178
Autenticazione del file
All’atto dell’autenticazione del file viene proposta una schermata per
l’inserimento delle coordinate bancarie dove effettuare l’addebito
delle imposte.
L’addebito avverrà con valuta coincidente con la data di registrazione.
L’autenticazione del file richiede di inserire il supporto su cui è stato
salvato l’ambiente di sicurezza e digitare la password di protezione.
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Autenticazione del file
179
Direzione Regionale del Lazio
180
Invio del file
Il file può essere inviato sia direttamente dall’applicazione Entratel,
selezionando la relativa funzione, sia tramite il sito dei servizi
telematici.
Dopo essersi autenticati al sito, scegliere le voci Servizi per – Inviare,
premere il pulsante “sfoglia”, selezionare il file (che viene salvato
nella cartella “invio” della directory di installazione di Entratel) e
confermare la scelta.
L’invio del file può ritenersi effettuato quando il sistema fornisce, in
risposta, la pagina di conferma della trasmissione.
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Invio del file
181
Direzione Regionale del Lazio
182
La ricevuta
Costituisce l’attestazione di ricezione del file e può essere sia di
accoglimento che di scarto.
Le ricevute e le attestazioni di scarto sono contenute in un file
prodotto dopo che il sistema informatico dell’Agenzia delle Entrate ha
elaborato il file autenticato, trasmesso dall’utente.
L’intermediario deve:
-ricercare la ricevuta sul sito dei servizi telamatici
- salvare la ricevuta sulla propria postazione di lavoro
- elaborare il file con l’applicazione Entratel (occorre inserire il
supporto contente l’ambiente di sicurezza e digitare la password)
-stampare la ricevuta
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La ricevuta
183
Direzione Regionale del Lazio
184
La documentazione da rilasciare alle parti
L’intermediario, nel momento in cui assume l’incarico di provvedere
alla
registrazione
per
conto
delle
parti,
deve
rilasciare
una
dichiarazione sottoscritta, in cui si impegna a provvedere alla
registrazione ed alla esecuzione dei pagamenti.
Successivamente consegnerà al contribuente:
- due copie della ricevuta di avvenuta registrazione (una copia è
destinata all’altro contraente);
- una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute
I contratti e le ricevute devono essere conservati per 10 anni.
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185
Pagamenti successivi alla registrazione
Il software relativo ai pagamenti successivi alla registrazione funziona
in modo assolutamente speculare a quello relativo alla registrazione.
(Predisposizione del file – controllo del file – autenticazione ed
indicazione delle coordinate per il pagamento – trasmissione –
gestione della ricevuta).
Consente di gestire i pagamenti relativi ad annualità successive,
cessioni, risoluzioni e proroghe.
Nota: si raccomanda di utilizzare il codice dell’ufficio ove si è
effettuata la registrazione, anche ove lo stesso risulti soppresso.
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186
In caso di opzione per la cedolare secca…
La registrazione del contratto di locazione avviene tramite la
procedura SIRIA, che può essere utilizzata solo se il contratto di
locazione presenta:
- un numero di locatori non superiore a 3, ciascuno dei quali esercita
l’opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di
possesso;
- un numero di conduttori non superiore a tre;
- una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a
tre;
- tutti gli immobili risultano censiti al catasto, con attribuzione di
rendita;
- il contratto non comprende ulteriori pattuizioni diverse dal rapporto
di locazione.
Direzione Regionale del Lazio
187
SIRIA
La procedura chiede preliminarmente di indicare il codice fiscale del
locatore che sottoscrive il modello ed una descrizione sintetica del
contratto.
Si accede, quindi alla schermata che consente di inserire, dopo aver
indicato l’Ufficio presso il quale si intende registrare il contratto, tutti i
dati dei locatori, dei conduttori e degli immobili.
Direzione Regionale del Lazio
SIRIA
188
Direzione Regionale del Lazio
SIRIA
189
Direzione Regionale del Lazio
190
SIRIA
Inserendo i dati relativi al canone ed alla durata del contratto, si può
procedere a confermare i dati acquisiti.
Direzione Regionale del Lazio
191
SIRIA
Con la conferma, viene generato il file da autenticare e trasmettere
all’Agenzia delle Entrate.
Direzione Regionale del Lazio
192
Invio del file - gestione delle ricevute
Il file predisposto con SIRIA deve essere solamente autenticato e
trasmesso: non è obbligatorio il controllo.
Il controllo si rende necessario se i file sono stati prodotti con
software non fornito dall’Agenzia delle Entrate.
Ovviamente la procedura non determina alcun pagamento, poiché le
imposte
sostitutive
non
vengono
pagate
al
momento
della
registrazione.
Anche per le registrazioni avvenute tramite SIRIA si rende necessario
gestire le ricevute.
Direzione Regionale del Lazio
193
IRIS
Iris è una procedura semplificata di registrazione.
È sufficiente indicare i dati del locatore, del conduttore, dell'immobile,
del canone di locazione, la durata del contratto e gli estremi del conto
corrente bancario o postale su cui addebitare le imposte.
Questa applicazione può essere utilizzata per la registrazione del
contratto di locazione solo se:
- il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è
superiore a tre
- si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre
pertinenze e tutti gli immobili devono essere già censiti con
attribuzione di rendita
-……
Direzione Regionale del Lazio
194
IRIS
-……
- il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione;
- il contratto deve essere stipulato tra persone fisiche che non
agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione;
- il contratto non dà diritto alla riduzione della base imponibile per
l’applicazione dell’imposta di registro (es. contratto di locazione a
canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad
elevata “tensione abitativa”)
Direzione Regionale del Lazio
195
IRIS
La procedura di registrazione ricalca quella effettuata con SIRIA, con
la fondamentale differenza che è previsto l’addebito delle imposte
dovute (a scelta dell’utente, per la sola prima annualità o per l’intero
periodo di registrazione).
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IRIS
196
Direzione Regionale del Lazio
197
IRIS
Le imposte di registro e di bollo vengono liquidate “confermando” i
dati inseriti.
Ovviamente non sarà necessario inserire i dati per procedere al
pagamento, al momento della autenticazione del file.
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198
Applicazioni web
Le applicazioni “contratti di locazione”, “Siria” ed “Iris” sono
disponibili, oltre che in modalità stand-alone (installabili), anche in
modalità web.
In questo modo non è necessario installare alcun software sul p.c.
L’esito delle operazioni di registrazione è reperibile nella sezione
“ricevute” del sito dei servizi telematici.
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199
Riferimenti ed assistenza
Assistenza telefonica utenti Entratel: 848.836.526
Assistenza on line si servizi telematici:
http://assistenza.agenziaentrate.gov.it/
(selezionare, la voce Entratel)
Accesso al sito dei servizi telematici (autenticazione):
https://telematici.agenziaentrate.gov.it/Servizi/login.jsp
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