Scarica da qui la guida al tuo investimento in Florida

Guida
al tuo
investimento a reddito
in
Florida
Spazio per tue annotazioni:
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Introduzione
Ti sei mai ritrovato nella situazione di aprire il giornale o di sentire la televisione e provare stanchezza
o addirittura sconforto per quello che sta succedendo intorno a te?
Non ti domandi mai, specie in questi ultimi tempi, “ma perchè se lavoro e produco non ho diritto anche
ad un minimo di tranquillità e serenità?”
Oppure non hai mai pensato: “non sono mica un criminale se ho accumulato dei beni o li ho ricevuti
in eredità!”
Personalmente queste domande me le sono poste in diverse occasioni. Ho però aggiunto: “se io oggi sto
arrancando solo per conservare il mio e fatico a crescere, domani i miei figli come si ritroveranno?”
Ti sei mai accorto che quando si ha la pancia piena si tende ad essere sonnolenti?
Io mi sono ribellato a questo stato di torpore ed ho scoperto l’America!
Quando sono nato, a cavallo fra gli anni ‘60 e ‘70, l’unica cosa che poteva influenzare dall’esterno l’Italia era uno shock petrolifero. Nulla sembrava che ci potesse fermare! L’Italia a fine anni ‘80 stava quasi per
superare la Germania come locomotiva industriale d’Europa! Avevamo la FIAT, l’Olivetti, la Seleco, l’Hantarex,
l’Enimont! La Cirio si era comprata l’uomo Del Monte!
Poi la Germania si è riunificata, qualcuno ha deciso che la nostra ricchezza era troppa, che la dovevamo condividere con i cugini europei e che la nostra classe politica era da rottamare integralmente per motivi
troppo lunghi da ricordare in questa sede...
Dopo quasi 25 anni stiamo ancora combattendo una sorta di infinita guerra civile, impostaci molto
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probabilmente dall’estero, abbiamo debiti che difficilmente potranno essere ripagati anche dai nostri nipoti e
tutto ciò che ci circonda ha seriamente bisogno di essere rimesso in sesto.
Come è possibile tutto questo?
Con l’informatizzazione è arrivata la globalizzazione e noi non eravamo preparati.
Non siamo più padroni delle nostre azioni e quello che accade dall’altra parte del mondo riesce ad
influenzarci rapidamente ed in maniera tanto profonda da far schizzare il famoso spread dei titoli di stato alle
stelle in pochi giorni in maniera immotivata. Ma se la Germania ha un debito pubblico superiore a quello
dell’Italia perchè solo noi siamo messi alla berlina?
Perchè non siamo tutelati: nel corso della lunga guerra civile le varie fazioni, nel cercare alleati, hanno
di volta in volta ceduto brandelli della nostra sovranità.
Perchè i dinosauri si sono estinti mentre gli alligatori e le tartarughe, entrambi ben più antichi, sono
sopravvissuti? Perchè si sono adattati al nuovo modo di vivere!
Oggi se vogliamo conservare quello che abbiamo costruito, se vogliamo conservare quello che i nostri
genitori ci hanno lasciato, dobbiamo adattarci.
Adattarci in un mondo globalizzato significa usufruire dei punti di forza che vengono offerti da questa
situazione e, con rammarico, corazzarci dalle debolezze in cui ci siamo, nostro malgrado, ritrovati.
Sentiamo spesso parlare dei furbi che aprono società off shore, che portano i loro capitali all’estero in
paradisi fiscali o che cercano di frodare il fisco italiano con sistemi spesso a dir poco rocamboleschi.
Noi non ti stiamo proponendo assolutamente nulla di tutto ciò.
Da noi non troverai suggerimenti su come evadere le tasse italiane, su come prendere una residenza
fittizia o su come sottrarti al fisco.
Esistono le leggi, grazie al cielo, e bisogna rispettarle.
La legge italiana permette di investire all’estero e noi ti stiamo offrendo i mezzi e la consulenza per farlo
in maniera del tutto trasparente e soprattutto legale.
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Perchè investire in America
Presto detto: è l’economia più grande del mondo e ha accordi di libero scambio con numerosissimi stati.
Approfondendo, ci troviamo dinnanzi ad un paese dotato di una forza lavoro altamente specializzata
formata grazie ad un altissimo livello educativo (oltre 4.000 università e college, incluse 7 tra le 10 più importanti università mondiali) in grado di preparare professionalmente la forza lavoro anche in base alle necessità
degli investitori.
La stessa forza lavoro rappresenta però anche un formidabile mercato di consumo in quanto una popolazione di oltre 310 milioni di abitanti e un prodotto interno lordo pro-capite di oltre 47.000 dollari USA si
traducono in altissimi consumi interni.
A tutto questo è associato un sistema legale che consente ampia libertà operativa agli investitori esteri,
i cui investimenti usufruiscono di un approccio aperto, trasparente e non discriminatorio: le aziende di proprietà USA e quelle di proprietà estera sono soggette allo stesso livello di trattamento.
E’ inutile ricordare che le infrastrutture (strade, ferrovie, porti e aeroporti) sono fra le più sviluppate
del mondo.
Inoltre il mercato immobiliare residenziale statunitense, a seguito della crisi dei mutui subprime, ha
subito un forte calo, che ha portato a una drastica diminuzione dei prezzi a partire dal 2006 fino al 2011 permettendo di acquisire oggi immobili scontati anche fino al 70% rispetto al precedente valore di mercato e con
un mercato degli affitti in forte crescita, sia in termini di prezzo che di domanda, come conseguenza diretta di
quanto recentemente accaduto.
Se a tutto questo aggiungiamo poi l’attuale debolezza del dollaro rispetto all’euro, il fortissimo rispetto
per la proprietà privata esistente negli Stati Uniti e il fatto che, dopo la crisi degli ultimi anni, i prezzi delle case
sono in costante salita facciamo prima a chiederci “Perchè non ho ancora investito negli Stati Uniti?”
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Perchè investire in Florida
Al contrario di molte regioni che compiono grandi sforzi anche solo per mantenere il loro status quo,
la macchina economica della Florida è in costante crescita. Ad oggi se la Florida fosse uno stato a sé stante,
sarebbe la 15° forza economica al mondo!
Lo “Stato del Sole”, con oltre 15 milioni di abitanti è il quarto stato degli Stati Uniti per popolazione e
ha registrato un incremento del 20% della sua popolazione negli ultimi 10 anni. Il dato più significativo è però
dato dal fatto che nell’intera unione occupa stabilmente il primo posto per il suo indice di sviluppo, essenzialmente dovuto all’industria del turismo e dei divertimenti, ma anche alle nuove tecnologie, alla ricerca e all’informazione: ogni anno riceve più di 56 milioni di turisti provenienti dal mondo intero.
La popolazione ha vissuto un cambiamento importante grazie alla volontà politica dinamica in materia
d’immigrazione, immobiliare e dello sviluppo commerciale e industriale.
La Florida, specie la sua estremità meridionale, è l’unico paese caraibico dal clima tropicale con una
qualità di vita statunitense. Il che sta a significare: sistema giuridico funzionante, vivace economia, stabilità
valutaria, efficiente sanità, sicurezza personale elevata.
L’area di Miami, quasi 5 milioni e mezzo di abitanti, è spesso considerata il centro statunitense degli
affari per l’America Latina e l’America centrale.
Quanto detto la rende meta preferenziale per gli abitanti del nord America in cerca di un luogo di
vacanza o un luogo dove invecchiare, una meta preferenziale per gli Europei in cerca di diversificazione o di
vacanza e il punto di accesso preferenziale per gli Stati Uniti di tutti i Sudamericani alla ricerca di un luogo
stabile dove investire il proprio denaro.
La Florida è ufficialmente uno stato bilingue e la lingua più parlata è lo spagnolo.
Inoltre qui le associazioni condominiali insieme ai comuni sottopongono a controlli costanti i vari
edifici pronti a segnalare tempestivamente varie irregolarità ai proprietari. Per non parlare delle procedure
burocratiche di vendita ed acquisto snelle: a
differenza dell’Italia in
America non occorre la
presenza fisica dell’acquirente e del venditore
davanti il notaio, i rogiti si possono chiudere
benissimo per telefono
o email.
Infine Miami
in un anno (settembre
2013/settembre 2012)
ha conosciuto un’impennata dei prezzi degli
immobili addirittura
del 14%!
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Analisi del mercato immobiliare USA
Ma quali strumenti abbiamo per capire se il mercato immobiliare USA costituisce realmente un luogo
vantaggioso dove investire?
Come in ogni settore, per iniziare a capire l’attualità dobbiamo analizzare gli antefatti.
Questo mercato immobiliare è stato caratterizzato tra il 2001 e il 2006 da una fase di prezzi in rapidissima ascesa che ha portato alla cosiddetta “bolla” esplosa nel 2007 e innescata dalla crisi dei mutui subprime.
Ma questa non è stata la prima bolla e, verosimilmente, non sarà nemmeno l’ultima.
I dati per la nostra analisi possono essere ricavati dall’American Housing Prices Index creato dall’economista di Yale Robert J. Shiller. In questo indice sono stati inseriti i valori dei prezzi di vendita delle case
esistenti a partire dal 1890, escludendo deliberatamente le nuove costruzioni, e permette di verificare il valore
dell’investimento nel tempo al netto dell’inflazione.
Leggendo il grafico risultante si capisce immediatamente che, come tutti i mercati estremamente vitali,
questo è spesso stato caratterizzato da andamenti ciclici con picchi molto pronunciati (ad esempio: 1979, 1990,
2006) seguiti da periodi di correzione più o meno lunghi.
Dal 2012 i prezzi hanno incominciato timidamente a salire di nuovo e questo potrebbe portare, nei
prossimi anni, ad una nuova forte fase di rialzo. Secondo i dati diffusi nell’ottobre 2013 da ReMax National
Housing Report a fronte dell’aumento su base annua delle transazioni del 2,2%, i prezzi medi sono aumentati
dell’11,9%.
Il dato più incoraggiante per capire l’inversione definitiva del trend negativo è dato però dal fatto che
oggi passano in media circa 2 mesi da quando un appartamento viene posto in vendita a quando viene realmente venduto.
Ulteriore elemento utile per capire se su di un mercato conviene o meno acquistare un immobile è
dato da quando l’indice dei prezzi delle case (house price index) scende al di sotto dell’indice dei valori di affitto (owner equivalent rent index). Dal 2009 i valori dei due indici negli USA hanno incominciato una sorta
di balletto che li porta ad incrociarsi sempre più spesso. Basti pensare che comprando in questa congiuntura
favorevole all’innestarsi della prossima forte impennata dei prezzi si sarà in prima fila per far si che il mercato
favorisca nuovamente gli investitori che mettono a reddito l’immobile.
Infine anche le banche si sono accorte di questa inversione di tendenza nell’andamento dei prezzi e ne
hanno dato prova aumentando le procedure di forclosure (pignoramenti) addirittura del 12% nel maggio 2013,
mentre nei 5 mesi precedenti questa pratica si era andata sempre più contraendo in numeri assoluti. L’obiettivo
degli istituti di credito è di massimizzare e realizzare il valore delle proprietà in fase di rialzo dei prezzi. Sull’anno precedente si calcola che
le banche abbiano ridotto il
numero di case possedute
addirittura del 12%.
Miami in un anno
(settembre 2013/settembre
2012) ha conosciuto un’impennata dei prezzi degli immobili addirittura del 14%!
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Perché scegliere noi
Perché ci siamo già passati a titolo personale ed abbiamo avuto successo e perchè mentre curiamo il
tuo, esattamente nello stesso modo, curiamo il nostro patrimonio immobiliare personale.
Siamo quindi in grado di farti partire in maniera decisamente avvantaggiata rispetto a quando, nelle
tue stesse condizioni, ci siamo affacciati su un mercato pieno di opportunità, come è quello americano, ma
anche ricchissimo di insidie e che non perdona nessun errore o distrazione.
Grazie a ciò che abbiamo costruito nell’arco di alcuni anni oggi siamo in grado di offrirti una rete professionale consolidata e collaudata, una struttura perfettamente avviata ed oliata in grado di permetterti di farti
guadagnare immediatamente senza correre rischi.
Ovviamente esistono tante altre realtà ma pensiamo di offrire qualcosa in più degli altri e, in ogni caso
di fare ciò che facciamo meglio degli altri.
Il segreto è che quello che faremo per te è lo stesso che facciamo innanzitutto per noi. Con le stesse
modalità e le stesse accortezze.
Chi siamo
E’ fondamentale premettere che se stai cercando un’agenzia immobiliare hai sbagliato indirizzo: noi
non lo siamo.
Noi siamo esattamente come te: normalissimi cittadini che hanno paura di essere travolti dal collasso
dell’Unione Europea. Solo che quello che tu ti stai accingendo a fare lo abbiamo già iniziato prima di te e in
parte lo abbiamo già completato.
Oggi siamo in grado di trasmetterti il nostro bagaglio di esperienza e questo significa che, se sei interessato a percorrere la stessa strada da noi intrapresa, partirai avvantaggiato in quanto gli errori che, gioco forza,
noi abbiamo commesso tu, verosimilmente, riuscirai ad evitarli in quanto sarai stato messo in condizione di
riconoscerli come tali.
Proprio come te, abbiamo scoperto che il nostro patrimonio in Italia non solo non rendeva più ma era
diventato la principale fonte delle nostre passività: ormai stavamo lavorando per mantenere le case abitate dai
nostri inquilini! Proprio come te abbiamo lottato per anni per difendere la nostra italianità: io personalmente
arrivavo addirittura ad arrabbiarmi se un italiano mi scriveva in un’altra lingua. Proprio come te per anni abbiamo pensato che il nostro fosse uno dei paesi più avanzati ed economicamente prosperi del mondo e che alla
fine ce la avremmo in ogni caso potuta fare. Poi abbiamo aperto gli occhi e la doccia è stata a dir poco gelata!
Abbiamo capito, sfortunatamente non per tempo, che se ci fossimo incancreniti a ritenere inalienabili
i beni di famiglia, presto l’attuale stato di cose ci avrebbe lasciato letteralmente con una mano davanti e una di
dietro. Abbiamo capito che la situazione, nonostante i nostri politici vadano sostenendo ogni giorno il contrario, non è poi così tanto rosea. Il picco della discesa non lo abbiamo assolutamente raggiunto… A nostro giudizio mancano ancora alcuni anni per raggiungerlo e se ad Atene fino a pochissimi anni fa i valori immobiliari
si attestavano più o meno alla pari con Roma, oggi con appena 10.000,00 euro si può comprare uno studio di
70 mq in zona centrale!
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Arriveremo come la Grecia? Speriamo di no però ad ogni nuova manovra e ad ogni nuova tassa che ci
viene imposta è facile rendersi conto che ce la stanno mettendo tutta per impedirci di risollevare la testa.
In Italia non abbiamo materie prime, stiamo smantellando le nostre industrie e si stanno delocalizzando le aziende.
Cosa ci resterà fra qualche anno? Il mare inquinato, il cibo prodotto e venduto dagli immigrati, ammesso che rimangano, e la moda Made in Italy che i magistrati hanno però autorizzato a produrre in altri paesi.
Sono 25 anni che il nostro sistema o sta fermo o va all’indietro. Sarebbe meraviglioso se fossimo dei
gamberi ma non lo siamo!
A tutto questo abbiamo urlato BASTA!
Ci siamo resi conto che se si vuole contribuire a salvare l’italianità, per l’Italia siamo in ritardo di diversi
anni ormai, bisogna mettere al riparo i nostri mezzi dalla rapacità di un sistema europeo che sta soccombendo
sotto il suo stesso peso. Prima che ci sia preclusa anche questa strada.
Ancora oggi ci è permesso investire legalmente in un altro paese.
Noi possiamo aiutarti a percorrere questa strada.
Possiamo contribuire, nella piena legalità, a farti
costruire una solida posizione finanziaria in paesi non in
blacklist e che hanno sottoscritto con l’Italia chiari patti
commerciali che regolamentano il reciproco libero investimento dei propri cittadini.
Una posizione finanziaria costruita intorno al minore dei rischi che si possono correre: il mattone.
Quindi da noi non potrai comprare la tua casa per
le vacanze, non troverai un partner che ti permetterà di
occultare i tuoi mezzi né tanto meno potrai trovare qualcuno che può aiutarti a trasferire in paradisi fiscali i tuoi
capitali. Noi, nel pieno rispetto delle attuali disposizioni
vigenti, possiamo contribuire a farti salvare il futuro ma
soprattutto la tranquillità tua e dei tuoi figli.
Come siamo strutturati
Siamo una società degli Stati Uniti, costituita nello stato della Florida. Abbiamo i nostri uffici negli
Stati Uniti, in Florida, a Weston e a Fort Lauderdale. In Italia, per farci conoscere, ci siamo affidati alla grande
esperienza e professionalità di una nota azienda specializzata in marketing.
La rete di professionisti italiani che collaborano come procacciatori d’affari e/o segnalatori è distribuita
sul territorio capillarmente in modo tale da poter far conoscere quanto proponiamo al maggior numero possibile di persone.
Non abbiamo agenti monomandatari o che più semplicemente lavorino in esclusiva per noi in Italia.
La società di marketing ha per funzione unicamente quella di spiegarti cosa fa la nostra Società, come
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opera e cosa può fare per te. Se tu lo desidererai, ti potranno essere lasciati in visione tanto la modulistica che la
documentazione. Unicamente allo scopo di pubblicizzare i nostri prodotti. Se intenderai andare avanti avendo
trovato di interesse quanto illustrato i procacciatori d’affari della società di marketing ti metteranno in contatto
con noi e, se raggiungeremo un accordo per te soddisfacente, questo riguarderà unicamente la società che andrai ad aprire negli Stati Uniti con il nostro aiuto e la nostra società.
Ti forniremo ovviamente tutta l’assistenza necessaria per avviare le procedure di apertura della tua posizione nonché, una volta che avrai aperto la tua società statunitense ed avrai acquistato le tue case cercheremo
di facilitarti i collegamenti con i tuoi professionisti di oltre oceano.
Come è logico che sia, i contratti di vendita nonché le transazioni avranno luogo in Florida in quanto i
beni che stiamo andando a trattare si trovano negli Stati Uniti.
Dove operiamo
Ad oggi il mercato di riferimento dove reperiamo le proprietà che poi sottoponiamo all’attenzione dei
nostri clienti è la Florida del sud. Lo conosciamo perfettamente e siamo subito in condizione di poter capire se
un investimento potrà subire una buona rivalutazione e in quanto tempo questa potrà avvenire.
Consapevoli pienamente che questo mercato si avvia ad essere maturo, stiamo ovviamente vagliando
tutta una serie di realtà alternative che sono perfettamente in grado di mantenere gli attuali livelli di guadagno
netto per gli investitori.
I rendimenti attuali ovviamente non saranno intaccati assolutamente al raggiungimento della piena
maturità del mercato, l’unico scoglio riscontrabile è costituito dal fatto che sarà sempre più difficile acquistare
proprietà che possano garantire una forbice di rendimento così ampia.
Cosa ci trattiene allora dall’offrire immediatamente ai nostri clienti queste nuove realtà? E’ presto detto: prima di offrire alcunché a
chicchessia dobbiamo essere più che mai certi e
sicuri della realtà che stiamo trattando.
Dobbiamo essere certi che la rete di
professionisti su cui ci baseremo e su cui poi faremo poggiare te e gli altri nostri clienti sia più
che affidabile. Come tu ben non si può essere
certi dell’affidabilità di una persona in 5 minuti
così come non si può essere certi della sua affidabilità in 5 mesi.
Prima di proporre un prodotto, esattamente come abbiamo fatto per la Florida, ci
piace essere certi e pienamente padroni di ogni
aspetto e sfaccettatura di quanto stiamo andando ad offrire.
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Inoltre dobbiamo acquisire la piena conoscenza del nuovo mercato in modo da essere sempre in grado
di andare a prendere i beni più appetibili per noi e per te.
I rapporti si costruiscono giorno dopo giorno. Senza fretta. In Florida i nostri professionisti sono tutti
di specchiata onestà e di grande professionalità. E siamo così sicuri di questo da metterlo per iscritto. Se ci ritroviamo nella condizione di dover aggiungerne qualcuno alla nostra rete siamo immediatamente in grado di
poter capire se andrà bene o meno e soprattutto, qualora non fosse adatto, possiamo in ogni caso permetterci
di addossare il lavoro che avremmo affidato a lui agli altri nostri professionisti in attesa di trovare la persona
adatta.
In un mercato del tutto nuovo invece la costituzione di una rete per essere pienamente rodata richiede
qualche tempo: ci stiamo lavorando e presto saremo pronti.
Inoltre non tutti i mercati vanno bene per gli investitori europei. Noi dobbiamo proporre mercati che
nell’immaginario collettivo siano immediatamente rappresentabili. Esattamente come per la Florida.
Se qualcuno ti dovesse chiedere una descrizione di Miami sapresti rispondere immediatamente e penseresti ad una realtà bella, ricca e piena di sole, con il mare e divertente. Se invece qualcuno ti dovesse chiedere
“parlami di Chattanooga Tennessee” cosa potresti rispondere? Saresti mai disposto ad investire a Chattanooga
Tennessee?
Penso potresti volerne sapere sicuramente di più anche solo per capire di quale posto stiamo parlando.
I prossimi mercati, gioco forza, dovranno essere appetibili quanto quello della Florida sia in termini di
rendimento che in termini di immagine!
La nostra rete di professionisti
Se deciderai di avvalerti dei nostri servizi, noi ti metteremo a disposizione l’intera rete in continua
espansione dei nostri professionisti.
Come puoi ben immaginare questa rete non è stata creata su due piedi. Ogni singolo professionista che
avremo il piacere di presentarti è più
che esperto nel suo lavoro e ti assisterà al meglio in tutte le pratiche burocratiche in cui sarai coinvolto per
la creazione della tua società prima e
per l’ordinaria amministrazione poi.
In ogni momento, a tue spese, sarai ovviamente libero di sostituire i professionisti che ti abbiamo
presentato con altri di tua fiducia.
Questa rete è presente tanto
negli Stati Uniti che in Italia per poterti offrire una adeguata assistenza
“prima, durante e dopo”.
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Il notaio
Ovvero la title company.
Come in Italia il notaio è un pubblico ufficiale. A differenza dell’Italia però il notaio tutela gli attori della
compravendita garantendo che il bene che si sta vendendo è esattamente come è stato promesso all’acquirente,
che non vi sono gravami nascosti e che l’acquirente dispone effettivamente dei fondi promessi al venditore.
Il notaio dispone di un escrow account. Le parti depositano presso il notaio l’atto di proprietà oggetto
della transazione e il suo controvalore in denaro. Il bene o la somma depositata viene amministrata per conto
del depositante fino al momento in cui sarà consegnata al compratore. Il notaio agisce dunque come Escrow
Agent tra le due parti contraenti.
I vantaggi sono notevoli per entrambe le parti: si sottraggono le somme ed i beni confluiti nel deposito
alla disponibilità del depositante e nello stesso tempo queste divengono opponibili ai creditori, anche in caso di
fallimento dello stesso. Secondo poi sarà il notaio pubblico stesso a farsi garante che l’immobile sia esattamente
nelle condizioni proposte all’acquirente e che l’acquirente paghi effettivamente quanto concordato.
Solo con un escrow account le parti risultano completamente tutelate, in quanto i beni o la somma
di denaro sono costituiti in trust e il trustee (il notaio depositario) deve gestirli secondo le direttive indicate
nell’atto costitutivo. Il notaio, quindi, al verificarsi delle condizioni previste dal contratto di compravendita
libererà le somme detenute e contestualmente consegnerà al compratore il bene.
Il commercialista
Ovvero l’accountant o tax advisor.
Negli Stati Uniti le tasse le pagano tutti. Il commercialista è indispensabile per ottimizzare il proprio
carico fiscale.
Noi ti metteremo in condizione di avvalerti di un nostro professionista di fiducia, specializzato nella
gestione di società immobiliari, con cui aprire e gestire la tua società.
Nel costo di avvio sono compresi sia l’apertura che la gestione della contabilità societaria per il primo
anno. Tu sarai sempre libero di spostare, a tue spese, la contabilità della tua società presso un altro professionista.
Ovviamente se decidessi di cambiare il commercialista ti dovrai ricordare di spostare anche la sede
legale della tua società presso un tuo immobile oppure presso il tuo nuovo commercialista.
Il property manager
La gestione di quanto tu acquisterai sarà affidato ad una società specializzata che si occuperà di ogni
aspetto inerente l’amministrazione dei tuoi immobili. Per poter amministrare per tuo conto e per poterti rap12
presentare anche dinnanzi alle autorità civili (contea, sceriffo, erogatori di servizi, ecc.) verrà sottoscritta da
notaio una POW, power of attorney, che permetterà loro di promuovere eventuali sfratti, qualora ce ne fosse
bisogno, riscuotere in tua vece i canoni dei tuoi affitti, poter assoldare dei riparatori in caso di guasti, o anche
interagire con l’assicurazione.
I nostri property manager sono stati selezionati accuratamente in quanto devono essere in grado non
solo di risolvere per tuo conto ogni più piccola problematica, dal tubo dell’acqua che perde al condizionatore
che va ricaricato, ma soprattutto devono incassare l’affitto per poi versarlo sul conto corrente della tua società.
Ogni problematica verrà affrontata in ordine di segnalazione e per priorità di emergenza: un allagamento avrà sicuramente la precedenza rispetto ad un’ordinaria questione amministrativa.
Ogni nostro sforzo sarà teso al fine di rendere la gestione del tuo immobile il più indolore possibile nei
tuoi confronti. Tu investi e poi ti godi i frutti del tuo investimento; ai problemi, salvo casi eccezionali, provvediamo noi.
In ogni momento potrai decidere di cambiare gli interlocutori della gestione immobiliare come da
apposito contratto.
E’ il property manager che gestirà gli eventuali sfratti per morosità. Questi eventi in Florida costituiscono una procedura molto economica e veloce: fra i 300 e i 750 dollari comprendendo avvocato e intervento dello
sceriffo. Effettuare uno sfratto dura in media 30 giorni e raramente si superano i 45/60 giorni.
Gli inquilini vengono comunque scelti fra coloro che sono dotati di un “credit score” (solvibilità) elevato.
L’assicuratore
Esistono migliaia di agenzie di assicurazione negli Stati Uniti. Grazie ai volumi che facciamo riusciamo
a ottenere un prezzo interessante per la responsabilità civile e per la copertura incendi. Il primo anno lo troverai già conteggiato nel prezzo di acquisto dell’appartamento, dal secondo anno dovrai provvedere tu a pagare
ma sempre, se deciderai di continuare ad utilizzare la polizza iniziale, usufruendo della scontistica agevolata
che siamo riusciti a contrattualizzare.
Sarai sempre libero di cambiare, a tue spese, in qualsiasi momento agenzia o polizza di assicurazione,
come sarai sempre libero di estendere la tua polizza per coprire aspetti da noi non previsti tipo la copertura per
uragani. Come sarai sempre libero di eliminare del tutto la tua polizza assicurativa.
Per esperienza diretta è fondamentale disporre di una copertura per la responsabilità civile e per gli
incendi a tutela propria e dei propri immobili in quanto negli stati uniti il proprietario dell’immobile subisce
l’onere della responsabilità civile verso terzi. Questo vuole dire che il proprietario è responsabile degli eventuali
incidenti o infortuni che dovessero occorrere a terzi, come ad esempio agli inquilini, all’interno della proprietà
o a causa di cattiva manutenzione. Negli Stati Uniti infatti ricade sul proprietario l’aver posto in essere tutte
quelle azioni necessarie ad evitare qualsiasi danno; tuttavia, anche a causa della ricca giurisprudenza in materia
presente, è gioco forza lo stipulare una assicurazione per tutelarsi dalla Responsabilità civile. Più o meno come
da noi accade per le macchine e la circolazione stradale.
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La banca
A causa di quanto accaduto l’11 settembre 2001, molto difficilmente riuscirai ad aprire un conto corrente negli Stati Uniti direttamente dall’Italia.
In questo paese esiste un gran numero di piccole banche e diversi colossi internazionali. Per comodità
ti consigliamo di aprire il conto corrente della tua società con istituti di credito che siano presenti “ad ogni
angolo di strada”: in questo modo il property manager può agevolmente depositare l’importo raccolto dai tuoi
inquilini in tempi rapidi senza doversi recare appositamente presso una filiale magari anche molto distante.
Noi consigliamo di aprire con Bank of America o con Wells Fargo che sono banche diffuse capillarmente e dotate di un ottimo servizio di internet banking. Soprattutto in un paese come gli Stati Uniti vale sempre il
discorso del “troppo grande per poter fallire” per mettere al sicuro i propri beni.
All’atto dell’apertura della società un nostro incaricato, se ne hai bisogno, ti accompagnerà da un funzionario di Bank of America o di Wells Fargo per assisterti nell’apertura del conto corrente.
Ti verrà rilasciato uno o più libretti di assegni del conto corrente e una debit card a tuo nome (una sorta
di carta di credito ma senza plaffond di spesa).
In ogni caso sarai sempre libero di cambiare in ogni momento la banca della tua società basta che ne
comunichi gli estremi al commercialista di cui ti stai avvalendo e alla società che si occupa del property management, altrimenti non sapranno a chi versare i soldi!
Da tenere ben presente che le banche americane sono ben più invasive rispetto alle loro analoghe europee: potrà più e più volte capitare che la tua debit card venga bloccata preventivamente non appena vengano
effettuate spese che si discostano dal profilo abituale dell’utente. Per sbloccarla basterà effettuare una rapida
telefonata all’apposito numero dell’help desk con davanti l’estratto conto dell’internet banking per sbloccare in
pochi istanti il problema.
Tassazione sulle proprietà acquisite
Quasi tutti i paesi del mondo impongono tasse sulle attività economiche. Queste tasse sono di diversa
natura: locali, nazionali o federali sulla proprietà, mentre nazionali o federali sui proventi societari.
I beni che tu andrai ad acquistare tramite noi sono immobili. Questi immobili verranno acquistati non
da te personalmente ma attraverso una società di cui tu sarai azionista al 100%. Ovviamente sarai liberissimo di
intestare la proprietà della società ad una terza persona da te indicata. Sconsigliamo l’acquisto a titolo personale
in quanto la tassazione è più alta e saresti soggetto anche ad una duplice tassazione in Italia. Inoltre i benefici
cui puoi accedere utilizzando una tua società americana, che rappresentano una buona fetta del guadagno,
verrebbero de facto vanificati.
La Convenzione del 25/08/1999 è stata sottoscritta dai Governi italiano e statunitense per evitare le
doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito e per prevenire le frodi o le evasioni fiscali. In questa
Convenzione leggiamo (art. 7) che “Gli utili di un’impresa di uno Stato contraente sono imponibili soltanto
in detto Stato”: gli utili della società che ti faremo aprire saranno tassati solamente negli Stati Uniti. Mentre
(art. 10) “i dividendi pagati da un residente di uno Stato contraente ad un residente dell’altro Stato contraente
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sono imponibili in detto altro Stato” il che significa che le tasse sui dividendi le dovrai pagare in Italia. Qualora
dovessi pagare anche una parte di detti dividendo negli Stati Uniti questa parte andrà scontata da quella che
dovrai versare all’erario italiano. Parimenti andranno dichiarati in Italia eventuali gettoni di presenza (art. 16).
Sempre secondo la Convenzione la tua società avrà caratteristiche di esercitare attività commerciale
negli Stati Uniti, affitto degli immobili, e gli eventuali benefit (art. 22 – altri redditi) che la società deciderà di
elargirti nell’espletamento delle tue funzioni di Manager o di Director andranno presi in considerazione unicamente negli Stati Uniti. Negli Stati Uniti i cosiddetti benefit sono considerati come spese strumentali scaricabili
integralmente.
L’IMU sulle case all’estero si chiama IVIE. L’articolo 19, comma 13 e seguenti del Dl 201/2011 (Legge
214/2011) ha disciplinato l’imposizione fiscale sugli immobili situati all’estero. Questa imposta colpisce tutti i
residenti in Italia (cittadini italiani, cittadini stranieri tanto comunitari che extracomunitari) che possiedono o
detengono per altri diritti, come l’usufrutto, immobili all’estero. Ma tu non sarai il proprietario di case all’estero
quindi non sarai soggetto a questa tassazione. Il reale proprietario delle case sarà una società (LLC o Corporation) che noi ti aiuteremo ad aprire. Come già detto, di questa società ovviamente tu sarai l’unico azionista
oppure sarai tu che ci indicherai a chi dovrà essere intestata. La società americana sia di fatto che di diritto, sarà
tenuta a pagare unicamente le tasse del paese in cui è stata costituita ed in cui opera.
Il tuo investimento ogni mese genererà proventi che si accumuleranno sul conto corrente societario e,
quando e se ne avrai voglia, sarai tu, in qualità di director o di manager, a stabilire che la società debba o meno
staccare una cedola di utile per i soci. Su questa cedola che la società pagherà agli azionisti ovviamente si pagherà un’imposta. Il consiglio di amministrazione della società, costituito dal Manager o dal Director, deciderà
poi se attribuire o meno benefit e a chi attribuirli.
Negli USA pagherai:
tasse locali,
•
tasse federali al netto delle spese sostenute dalla società (le tasse si pagano sul guadagno e non
•
sul fatturato)
In Italia pagherai:
•
tassazione sui dividendi defalcata dall’eventuale prelievo effettuato negli Stati Uniti.
NOTA BENE:
Quando noi indichiamo il guadagno netto, questa percentuale è sempre riferita ad esclusione delle
tasse federali e della tassazione italiana. Sarà compito dei commercialisti che ti assisteranno in questi due paesi
aiutarti ed assisterti nell’ottimizzare il tuo carico fiscale. Il commercialista negli Stati Uniti te lo forniamo noi
gratuitamente compreso nel pacchetto annuale di gestione, sarai poi libero ovviamente di cambiarlo a tuo piacimento e a tue spese, mentre il professionista in Italia è a tuo carico.
Si tratta in ogni caso di un investimento in immobili a reddito. Esattamente come in Italia, anche negli
Stati Uniti sarai tenuto in qualità di proprietario dell’immobile ad adempiere alle eventuali riparazioni che si
renderanno necessarie di volta in volta nell’ordinaria e/o straordinaria gestione dell’immobile.
In ogni caso, qualora ne avessi bisogno, saremo ben lieti di segnalarti dei preparatissimi professionisti
italiani che collaborano con noi e che possono aiutarti nell’ottimizzazione del tuo carico fiscale.
Attenzione: noi non ti suggeriremo come eludere le tasse, semplicemente i nostri professionisti, se
possibile, ti aiuteranno ad ottimizzare il tuo carico fiscale e quindi a fartene pagare il meno possibile pur rimanendo nella piena legalità!
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Come agiamo
Quando prenderai contatto con noi ti spiegheremo tutto quello che possiamo fare per te nei dettagli.
Però tieni bene a mente che se stai cercando una agenzia immobiliare per acquistare la casa per le tue vacanze
negli Stati Uniti noi non siamo né possiamo essere i tuoi referenti.
Noi non siamo un’agenzia immobiliare.
I nostri specialisti setacciano quotidianamente il mercato per individuare pacchetti di case da acquistare dalle banche. Una volta individuati questi pacchetti che possono variare da un’unità ad anche centinaia di
unità alla volta, noi presentiamo la nostra offerta di acquisto.
Se vinciamo l’asta immediatamente facciamo intervenire le nostre squadre di riparazione e i nostri
servizi finanziari per verificare che la casa non nasconda sorprese tipo bollette insolute, multe al vecchio proprietario, ipoteche mai saldate, tasse evase o problematiche di qualsiasi tipo.
Il restauro della casa è sempre meticoloso e prevede l’eliminazione dell’eventuale amianto presente, il
ripristino del tetto, delle finestre e dell’aria condizionata.
Di norma prendiamo la casa che è in condizioni a dir poco pietose e la trasformiamo in un piccolo
gioiellino pronto per essere immesso sul mercato ad un prezzo ottimale.
Una volta risistemato l’immobile e liberato da qualsiasi gravame interviene il nostro agente immobiliare responsabile per la zona che provvede a metterlo sul mercato e ad affittarlo ad un prezzo che garantisca che
l’inquilino sia trovato in tempi rapidi e possa permettersi di continuare a pagare l’affitto.
Testiamo quindi l’inquilino, salvi casi eccezionali, per un paio di mesi e poi prendiamo in considerazione di dare la casa ormai messa a reddito ai nostri clienti.
Ricordati che per noi tu sei importante sia che decidi di comprare una casa da 100.000 dollari sia che se
decidessi di investire con noi alcuni milioni.
Cosa offriamo
Un prodotto tagliato su misura per te.
Anche se abbiamo spesso in portafoglio alcuni immobili pronti per la vendita e diverse unità che stiamo risistemando, di norma noi lavoriamo su commissione.
Da noi difficilmente potrai chiedere “voglio una casa a pois viola con il tetto a pagoda e che si affaccia
sulle everglades!” ma più facilmente potrai dirci: “è mia intenzione effettuare un investimento che mi permetta
di avere un rendimento netto di 7.000 dollari al mese e che, qualora decidessi di guardare verso altri mercati,
mi possa far sorridere con una importante plusvalenza!”
In base alle tue direttive sarai inserito nel paniere dei nostri clienti e man mano che setacceremo il
mercato, sempre seguendo l’ordine delle richieste pervenuteci, ti proporremo immobili mirati che possano fare
al caso tuo ma che sempre rispondano ad alcune caratteristiche imprescindibili: siano in un’area che garantisca
una buona rivalutazione dell’immobile, siano in aree al riparo da alluvioni, abbiano inquilini solvibili, sia in
ottime condizioni.
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La ricerca mirata
Sarai tu a dirci cosa vuoi da noi una volta che ti avremo esposto tutto quello che possiamo fare per te.
Noi siamo a tua disposizione sia per farti acquistare un singolo appartamento che per farti investire
alcuni milioni.
Tutti gli immobili che ti verranno offerti saranno scelti in base al tipo di investimento e di rendimento
che tu deciderai di richiedere.
Chiaramente l’esperienza accumulata in questi anni ci permetterà di fornirti consigli su come meglio
valorizzare il tuo pacchetto e su come meglio garantire che il tuo investimento sia rivalutato nel minor tempo
possibile. Il tutto sempre rispettando pienamente la tua propensione all’investimento.
Proprio in questa ottica cercheremo sempre di bilanciare il tuo pacchetto di immobili. Salvo tua differente richiesta, difficilmente ti proporremo degli immobili che sono uno attaccato all’altro. Potendo spaziare in
tutto il sud della Florida cercheremo di darti immobili sparsi e anche di differenti tipologie in modo tale che il
tuo pacchetto di immobili sia bilanciato e di conseguenza più al sicuro possibile da eventuali cicli del mercato.
Per minimizzare il rischio cercheremo di frammentare la gestione delle tue proprietà su più property
manager in modo tale che ognuno possa lavorare per te al meglio.
La presenza in America
Salvo tue precise diverse indicazioni il domicilio fiscale della tua società negli Stati Uniti sarà presso
lo studio del commercialista cui ti faremo appoggiare. Qui ti verranno recapitate le comunicazioni fiscali, le
cartelle delle tasse e la corrispondenza della banca.
La tua presenza in America sarà necessaria essenzialmente per aprire il conto corrente bancario.
Una volta l’anno, a novembre, devi far arrivare la documentazione in tuo possesso al commercialista
americano per il calcolo delle imposte, ma questa documentazione la puoi mandare anche via corriere oppure
affidarla alla nostra filiale italiana.
Chi sono i potenziali inquilini
Vista la tipologia degli immobili che trattiamo si tratta della middle class americana. L’inquilino tipo
può essere un infermiere, un insegnante o un poliziotto; tutte persone che di norma guadagnano in un anno
fra i 50.000 e gli 80.000 dollari ma che o non vogliono accollarsi l’onere di un mutuo o che non possono farlo
a causa della crisi del 2008.
A volte potranno capitare degli immobili il cui affitto è pagato, a vario titolo, direttamente dal governo
della Florida o degli altri stati in cui comprerai i tuoi immobili (Section 8). In questi casi l’inquilino sarà sicuramente meno referenziato ma sarà lo stesso stato a farsi carico di versarti mensilmente il canone concordato.
A differenza dell’Italia, capita di rado di avere inquilini morosi: la procedura di sfratto è velocissima, in
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circa 1 mese il proprietario ha indietro l’immobile, ma soprattutto pericolosa per l’inquilino visto che si ritroverebbe poi iscritto nel registro degli insolventi con enormi problemi ad avere linee di credito dalle banche e
grandi difficoltà a trovare una nuova casa da affittare.
Il tuo investimento passo passo
Dopo che ci saremo incontrati, se deciderai di prendere in considerazione quanto ti stiamo proponendo, ti forniremo in visione tutto il necessario per poter dare il via al tuo progetto: elenco della documentazione
necessaria per l’apertura della società, pratiche burocratiche varie da firmare per permettere al commercialista
di aprirla a tuo nome e per tuo conto, ecc.
Se ancora non ce lo avrai comunicato, a questo punto sarà necessario che tu ci renda partecipi del tipo
di investimento che hai intenzione di intraprendere. Ovviamente potrai cambiare idea in qualsiasi momento e
non sarai assolutamente vincolato in alcun modo.
Appena aperta la società, operazione che richiede normalmente meno di una settimana, sottoporremo
alla tua attenzione le schede degli immobili che abbiamo già pronti e di quelli che lo saranno entro pochi giorni.
Se troverai quello che ti interessa procederai con l’acquisto, altrimenti aspetteremo finché, fra le varie
occasioni che si verranno a creare, non troverai ciò che fa al caso tuo.
Quando avrai trovato una proprietà di tuo interesse, verranno sottoposti alla tua attenzione i contratti
da firmare: l’atto notarile (HUD), il contratto di assicurazione e il contratto di property management.
Una volta che li avrai firmati, dal mese successivo inizieranno ad essere accreditati sul conto corrente
della tua società negli Stati Uniti gli affitti decurtati della parte destinata alla gestione della proprietà.
Come viene gestito il tuo immobile
Il tuo immobile sarà gestito da una apposita società di gestione. Come nel caso dell’assicurazione, unitamente all’atto notarile, sottoporremo alla tua firma anche l’accordo di gestione in cui, a fronte di una piccola
percentuale dell’affitto, tu avrai la certezza di avere un’intera equipe di persone che si prenderanno cura del tuo
investimento in ogni momento. Questa percentuale è già defalcata dal rendimento netto.
I nostri property manager sono stati selezionati accuratamente in quanto devono essere in grado non
solo di risolvere per tuo conto ogni più piccola problematica, dal tubo dell’acqua che perde al condizionatore
che va ricaricato, ma soprattutto devono incassare l’affitto per poi versarlo sul conto corrente della tua società.
Ogni problematica verrà affrontata in ordine di segnalazione e per priorità di emergenza: un allagamento avrà sicuramente la precedenza rispetto ad un’ordinaria questione amministrativa.
Ogni nostro sforzo sarà teso al fine di rendere la gestione del tuo immobile il più indolore possibile nei
tuoi confronti. Tu investi e, se vuoi, ti godi i frutti del tuo investimento; ai problemi, salvo casi eccezionali in
cui saremo costretti ad interpellarti, provvediamo noi.
Potrai decidere di cambiare gli interlocutori della gestione immobiliare come da apposito contratto.
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La Exit Strategy
La domanda che spesso affiora da chi come te sta pensando di iniziare ad investire nel settore immobiliare degli Stati Uniti è la seguente: “E se poi mi dovessi accorgere che non fa per me?” oppure “E se mi servono
i soldi per far fronte ad un’emergenza?”
Il mercato immobiliare statunitense ha subito nel 2008 un tale crollo che ancora oggi, nonostante le fortissime rivalutazioni annuali, si compra a prezzi ben al di sotto di quelli necessari alla realizzazione del nuovo.
Se e quando dovessi decidere di dismettere l’immobile da te acquistato basterà far determinarne il giusto valore
da un professionista e reimmetterlo sul mercato.
Mercato che può essere ovviamente tanto locale che internazionale.
Di norma un appartamento si riesce a vendere in poche settimane, salvo che lo si stia proponendo a
valori adeguati. Il che significa che se pensi di rivendere ad un prezzo troppo elevato ovviamente non riuscirai
mai a darlo via.
Gli appartamenti che noi ti proporremo saranno sempre scelti in zone considerate appetibili anche per
gli acquirenti locali: bassa criminalità, buoni servizi, buon vicinato. Quindi nel lasso di tempo che manterrai
l’immobile all’interno della tua società avrai un doppio guadagno: l’affitto mese per mese e la rivalutazione alla
fine.
In alcune aree questa rivalutazione sfiora il 40% ogni anno! Una media ponderata e conservativa ci
porta a ritenere più che plausibile un valore vicino al 20% annuo o superiore. In ogni caso difficilmente andrai
a rimetterci rivendendo i tuoi immobili.
L’agente di vendita avrà diritto ad una percentuale sulla vendita dell’immobile, esattamente come avviene in Italia.
Quando uscire dall’investimento
Le due fasi dell’investire più interessanti e, forse, vissute con più trepidazione da ognuno di noi sono
sicuramente l’atto dell’investimento e la decisione di uscire dall’investimento stesso.
Se il quando investire può essere dettato da un infinito numero di fattori ma rimane quasi sempre frutto
di una nostra precisa volontà, spesso ci troviamo nella situazione di non sapere quando è giunto il momento
esatto in cui effettuare una corretta uscita dal nostro investimento.
A maggior ragione se decidiamo di investire in un settore come quello immobiliare che, erroneamente,
è sempre stato da noi ritenuto come un rifugio certo per le nostre sostanze.
Se fino a qualche decennio fa era normale, almeno in Italia, considerare alcuni asset, specie se di natura
immobiliare, inalienabili e da trasmettere tassativamente di generazione in generazione, oggi la situazione è
cambiata. Siamo di fronte ad un cambio drastico, repentino e, per alcuni aspetti, drammatico.
In un paese come l’Italia, ricco di storia e tradizione, molte delle nostre famiglie si sono passate patrimoni immobiliari in linea diretta a volte anche per centinaia d’anni. L’immobile e la terra sono sempre stati visti
come il Bene per antonomasia cui ancorare buona parte dei nostri beni.
E anche se il nostro paese ha vissuto, dalla caduta dell’Impero Romano in poi, numerosissimi momenti
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di assoluta incertezza con lo straniero che faceva da padrone in casa nostra, molte delle nostre famiglie sono
riuscite a passarne indenni senza pagare un dazio eccessivo.
Oggi però, grazie agli ultimi 25 anni, ci troviamo di fronte ad un scenario diverso che sta mutando
troppo rapidamente per poterci permettere il lusso di ritenere che i nostri beni siano al sicuro.
L’investimento di cui stiamo parlando è di natura innanzitutto finanziaria e poi immobiliare!
Come ogni investimento di natura finanziaria esiste un preciso momento per affacciarsi sul mercato ed
un preciso momento in cui conviene guardarsi intorno per capitalizzare.
Veniamo al quando investire: ieri sarebbe stato l’optimum, oggi è possibile ancora fare ottimi affari,
domani speriamo che se ne possano ancora fare. Il 2008 ha fatto crollare il mercato degli immobili e molte
persone si sono viste nella spiacevolissima situazione di essere tagliate fuori dalle linee di credito e quindi non
sono state più in condizioni di poter chiedere ed ottenere mutui per l’acquisto della propria casa.
Tutta questa massa di persone ha bisogno che qualcuno, noi, compri casa al loro posto per poi affittargliela e permettergli di superare il periodo di 5/10 anni necessario a pulirsi le macchie sulle linee di credito.
Se quindi il momento migliore per entrare su questo mercato sarebbe stato il 2009/11, punto più basso
del mercato immobiliare negli Stati Uniti, il momento migliore per uscire è rappresentato da quando gli immobili che noi abbiamo acquistato con un rendimento netto che oggi parte dal 6,0% per salire a volte anche
a valori che possono sfiorare l’8%, raggiungono un valore di mercato tale che se li vendessimo fornirebbero
all’acquirente un valore di rendimento netto vicino al 5%.
Questo ovviamente non significa che voi guadagnerete il 2% dall’intera operazione.
Questi due punti percentuale sull’intera operazione rappresentano in realtà uno scarto, considerato
anche il trend attuale della rivalutazione annuale degli affitti, di anche un 50% sul valore complessivo!
E questa plusvalenza rimarrà nelle tue mani. Plusvalenza che non verrà tassata in Italia ma negli Stati
Uniti, con il piccolo particolare che negli Stati Uniti non esiste proprio il concetto di plusvalenza e che quindi
verrà applicata unicamente la tassazione ordinaria sui guadagni della società.
Il tutto senza considerare che nel frattempo, anno dopo anno, sono rimaste nel portafoglio della tua
società gli affitti pagati dai tuoi inquilini.
L’HUD
L’atto notarile si chiama HUD (acronimo di Housing and Urban Development). A differenza di quelli
cui sei abituato a vedere in Italia non è testuale ma si presenta sotto forma di schema numerico a lettura facilitata.
Si tratta di un documento scarno ma estremamente chiaro, per chi sa come leggerlo, che immediatamente mette in chiaro chi sta comprando da chi, cosa si sta comprando, a che prezzo e in che condizioni.
Questo documento, salvo casi particolari, è composto da tre pagine. A volte l’ultima pagina può essere
preceduta da una scheda che descrive l’immobile.
Nella prima pagina, in alto, appare il nome della società del notaio pubblico di cui ci si avvale.
Seguono i nomi ed indirizzi del compratore e del venditore, l’indirizzo del bene che sta passando di
mano, i dati identificativi del notaio pubblico, l’indirizzo dove avviene la stipula e la data della stessa.
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A questo punto il documento si divide in due colonne: quella a sinistra riguarda unicamente il compratore mentre quella a destra riguarda il venditore. Ogni rigo è caratterizzato da un numero identificativo univoco (da 100 a 303 per il compratore e da 400 a 603 per il venditore) e tratta un aspetto specifico della transazione.
Nella prima parte (da 100 a 120 per il compratore e da 400 a 420 per il venditore) viene messo in evidenza il prezzo, le spese e l’eventuale anticipo. I righi 120 e 420 sono riepilogativi.
La seconda parte (da 200 a 220 per il compratore e da 500 a 520 per il venditore) è più complessa in
quanto scende nel dettaglio delle competenze contrattuali specifiche dell’acquirente e del venditore. Per l’acquirente vengono evidenziati gli importi versati da lui o per suo conto: gli anticipi (201), i prestiti (202), i prestiti
preesistenti (203 - 206), l’eventuale sconto, le tasse già pagate dal venditore sull’immobile dall’inizio dell’anno
alla data del rogito, l’assicurazione pagata e, se la casa è affittata, l’importo del deposito che si passano in eredità
all’acquirente e la quota di affitto al giorno del rogito che è di sua competenza fino al prossimo canone. Per il
venditore invece sono riportate tutte le riduzioni accordate sul prezzo, le tasse già pagate dall’inizio dell’anno e,
se la casa è affittata, l’importo del deposito che si passa in eredità all’acquirente nonché la quota di affitto mensile di sua competenza al giorno del rogito.
I righi 220 e 520 sono riepilogativi.
La terza ed ultima sezione occupa il fondo della prima pagina (da 300 a 303 per il compratore e da 600
a 603 per il venditore) e serve per ricapitolare il costo convenuto per l’immobile (prima sezione), le eventuali
detrazioni o maggiorazioni (seconda sezione) e l’importo finale che dovrà essere trasferito al venditore, o al
compratore, per il passaggio di mano dell’immobile.
Nella seconda pagina vengono riportate tutte le voci di costo relative al rogito comprensivo di spese
notarili. L’importo complessivo totale dovuto viene riportato sul rigo 1400.
La terza pagina è dedicata alle firme dei convenuti e all’autentica del notaio pubblico.
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Domande frequenti (FAQ)
Le società negli Stati uniti
•
Cosa comporta aprire una società negli Stati Uniti
Gli Stati Uniti non fanno parte della così detta black list quindi qualsiasi cittadino italiano è libero
di aprire qualsiasi attività commerciale all’interno degli Stati Uniti. Sempre rispettandone leggi e
regolamentazioni interne. In materia di tassazione i rapporti fra Italia e Stati Uniti, al fine di evitare
doppie imposizioni, vengono regolati dalla Convenzione del 25/08/1999.
•
Aprire una società negli Stati Uniti è complicato?
Non solo non è assolutamente complicato ma deve sempre tenere ben presente che la competitività e la
forza dell’economia americana è in parte attribuibile alla rapidità ed elasticità delle procedure necessarie
per costituire le società nonché la relativa semplicità amministrativa nel gestirle.
•
Posso incontrare ostacoli nell’aprire una società negli Stati Uniti?
Le aziende di proprietà di soggetti USA e quelle di proprietà di soggetti residenti all’estero sono soggette
allo stesso livello di trattamento. Gli Stati Uniti accolgono a braccia aperte chiunque voglia lavorare e
contribuire ad aumentare il benessere della collettività. Se lavori o porti lavoro negli Stati Uniti non sei
visto come un criminale ma come una persona da rispettare e da tutelare con le loro leggi. Fatto salvo
che tu ti attenga a quanto in esse prescritto.
•
Quanto costa aprire una società negli Stati Uniti
Il costo varia da commercialista a commercialista. Grazie agli accordi particolarmente vantaggiosi che
siamo riusciti a sottoscrivere siamo in grado di fornirti l’apertura della tua prima società gratuitamente
compreso nel pacchetto iniziale di gestione; sarai però libero in ogni momento di cambiare il
professionista che ti forniamo scegliendone uno a tuo piacimento ma a tue spese.
L’apertura di una Corporation con i nostri commercialisti ha un costo pari a 350,00 $.
•
Quanto costa mantenere una società negli Stati Uniti
Il costo varia da commercialista a commercialista. Noi te lo forniamo gratuitamente compreso nel
pacchetto annuale di gestione; sarai libero in ogni momento di cambiare il professionista che ti forniamo
scegliendone uno a tuo piacimento ma a tue spese.
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•
Quanto tempo ci vuole per aprire una società negli Stati Uniti?
Di norma la costituzione di una società richiede pochissime formalità e può effettuarsi in tempi brevissimi
(spesso anche in 3 o 4 giorni). Alla costituzione di una società provvede un commercialista o un legale
che prepara l’atto costitutivo (il cosidetto “Certificate of Incorporation” nel caso delle Corporation) e
che svolge anche il ruolo di “incorporator”: colui che costituisce la società e la rappresenta fino alla
prima riunione degli organi societari.
•
Cosa succede se chiudo una società negli Stati Uniti?
Esattamente come in Italia la società deve essere svuotata del suo patrimonio prima di essere chiusa. Di
conseguenza gli immobili che vi saranno contenuti dovranno essere prima venduti o intestati ad altra
società o ancora intestati a persona fisica. Qualora avessi intenzione di intestarli a persona fisica ricordati
che i cittadini italiani proprietari di immobili all’estero sono tenuti a tutta una serie di adempimenti.
La chiusura della società è integralmente a tuo carico. Puoi liberamente scegliere se farla chiudere ai
commercialisti di cui ci avvaliamo oppure nominarne uno a tua scelta.
•
Che conseguenze fiscali ho se chiudo una società negli Stati Uniti?
Le liquidazioni sono solitamente considerate distribuzioni di beni patrimoniali ad azionisti, traducendosi
quindi in plusvalenze e minusvalenze patrimoniali.
Se l’azionista è una società estera, l’imposta sulle plusvalenze patrimoniali non sarà applicata, a
condizione che la società non sia controllata da una holding immobiliare statunitense.
•
Cosa è una LLC?
La Limited Liability Company - LLC è simile alla società a responsabilità limitata italiana (SRL):
vengono emesse quote al posto delle azioni ed esiste un solo livello di amministrazione (il cosiddetto
“Manager”) invece di due cioè Director ed Officer della Corporation.
Come per una Corporation la costituzione avviene mediante la sottoscrizione dell’atto costitutivo. Può
essere eseguita da uno qualsiasi dei soci o un loro rappresentante, può avere un socio unico.
I soci di una LLC, come gli azionisti di una Corporation, sono responsabili per i debiti contratti dalla
LLC entro il limite massimo costituito dal capitale dell’azienda, anche quando vi sia un socio unico.
•
Cosa è una Corporation?
E’ l’equivalente della nostra Società per Azioni senza però averne gli stessi costi di creazione e di mantenimento.
La Corporation viene costituita tramite il “Certificate of Incorporation” (il nostro “atto costitutivo”). È
sufficiente un singolo socio fondatore o “incorporator”. La società è legalmente esistente dal momento del
deposito del Certificate of Incorporation presso la Segreteria di Stato dello Stato prescelto per la costituzione.
Nel sistema societario statunitense non esiste l’obbligo di sottoscrivere e depositare un capitale minimo.
Dato che non esiste una capitalizzazione minima, il socio di una società americana può decidere di volta
in volta se un apporto sia a capitale o un prestito. Il rapporto tra capitale e prestiti in linea di massima
non dovrebbe essere più di uno a cinque, cioè non più di USD. 5 di prestito per ogni dollaro in capitale. Si
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tenga, tuttavia, presente che gli interessi derivanti da prestito sono soggetti ad una ritenuta il cui ammontare
minimo è stabilito mensilmente per legge. Non esistono tuttavia, disposizioni normative precise in materia.
Vi sono due vantaggi nel qualificare un pagamento quale prestito anziché quale capitale. Innanzitutto, nel
momento in cui si volesse restituire il pagamento alla società straniera, la procedura per la riduzione del
capitale sociale è più laboriosa rispetto alla restituzione di un prestito. In secondo luogo, la restituzione del
debito offre la possibilità del pagamento di interessi che in alcuni casi può essere un fattore contabilmente
rilevante.
In base alla legge corrente, non è necessario che gli azionisti, gli amministratori o i funzionari di una società
siano cittadini degli Stati Uniti o suoi residenti. Il fatto di essere l’amministratore o funzionario di una società
americana non dà automaticamente diritto ad un visto di entrata o alla residenza negli Stati Unti.
•
La differenza fra una Corporation di tipo C e una di tipo S
Noi consigliamo l’apertura di Corporation di tipo C, sconsigliamo vivamente quelle di tipo S e, salvo
esplicita richiesta scritta da parte tua, apriremo per te sempre e solo Corporation di tipo C.
La Tipo C è considerata, ai fini legali e fiscali, soggetto giuridico avente personalità separata da quella
dei soci; infatti, gli utili, le deduzioni, le perdite e i crediti sono attribuiti alla società e non agli azionisti.
La tipo S è identica alla società per azioni di tipo C salvo che per quanto attiene l’ambito fiscale:
esattamente come accade in una società in nome collettivo italiana, i profitti e le perdite sono attribuiti
agli azionisti. Inoltre gli azionisti non possono essere superiori in numero superiore a 20.
•
La differenza fra una società LLC e una Corporation
La “Corporation”, e la “Limited Liability Company”, in breve “LLC”, pur presentando notevoli similarità
nella gestione e limitazione di responsabilità, hanno una sostanziale differenza nel trattamento fiscale.
La LLC, infatti, è assimilata ad una Partnership, cioè ad una società di persone, che da un lato evitano
una doppia tassazione per i soci ma che per questo non sono consigliabili a soci non residenti fiscali
statunitensi.
La Corporation e la LLC presentano molte similarità per quanto concerne gli scopi per cui vengono
utilizzate. In linea di massima, la LLC può essere gestita con minori formalità e maggiore flessibilità, e
gli organi della LLC sono generalmente più snelli di quelli della Corporation, anche se, molto spesso,
nella prassi comune si preferisce estendere alla LLC molti degli stessi istituti tipici delle Corporation
cosicché le differenze tra le due forme societarie diventano ancora meno evidenti.
Le società americane sono soggette al potere amministrativo e giurisdizionale dello Stato di costituzione,
nonché dello Stato dove l’azienda è domiciliata fisicamente e degli stati ove l’azienda svolge attività
commerciali. Ogni Stato dell’Unione ha un proprio corpo di leggi scritte e relativa giurisprudenza.
•
Tassazione di una LLC
Una LLC attualmente non viene tassata direttamente ma lo sono invece i suoi membri sulla base degli
utili della società.
Si tenga presente che la legge prevede che gli utili vengano considerati come distribuiti ai membri, che
vi dovranno pagare le relative tasse, anche in assenza di una effettiva loro distribuzione. Il membro
straniero di una LLC, è quindi tenuto a presentare una dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti, e
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sarà conseguentemente sottoposto alla giurisdizione delle autorità fiscali statunitensi, le quali autorità
potrebbero richiedere di esaminare i libri contabili della società straniera. Questa è una conseguenza
di rilievo e da tenere in considerazione. Nel caso in cui gli utili vengano distribuiti effettivamente ai
membri, verrà applicata dalla società americana una ritenuta fiscale sugli utili stessi.
Di contro le perdite di una LLC che i soci statunitensi possono accumulare ed utilizzarle nel corso
dei venti anni successivi all’anno di riferimento, non possono essere detratte dai membri stranieri
sull’ammontare dovuto al fisco statunitense.
•
Tassazione di una Corporation
Una Corporation viene tassata direttamente sugli utili societari. Al momento della distribuzione ai soci,
quelli americani sono tenuti a pagare le tasse a livello personale mentre quelli stranieri sono soggetti
a ritenuta alla fonte. L’ammontare della percentuale della ritenuta dipende inoltre da eventuali trattati
come è il caso del trattato sulla doppia imposizione tra l’Italia e gli Stati Uniti. In base a tale trattato
nell’ipotesi di distribuzioni di dividendi ad un socio italiano di una Corporation, viene applicata una
ritenuta del 15%, percentuale che scende al 5% se è una società italiana a detenere da oltre dodici mesi,
più del 25% del capitale della società americana.
•
Tassazione di un “gruppo”
Le società il cui capitale è posseduto per almeno l’80% da altra società possono scegliere di compilare
una dichiarazione fiscale per redditi consolidati.
E’ possibile compensare le perdite o i crediti di una società del gruppo con il reddito degli altri
componenti dello stesso.
I dividendi e gli interessi infragruppo sono considerati esenti se vengono compensati; le cessioni di
beni all’interno del gruppo sono assoggettate all’imposta locale, mentre sono esenti da quella federale
(ad esclusione delle cessioni effettuate all’esterno del gruppo).
La base imponibile della casa madre che controlla la società estera viene incrementata dai guadagni e
dagli utili di quest’ultima, al netto dei dividendi e delle altre distribuzioni, al fine di evitare la doppia
imposizione.
•
Quando si pagano le tasse negli Stati Uniti?
Il periodo di imposizione coincide con l’esercizio fiscale che, di norma, coincide a sua volta con l’anno
solare, anche se è possibile scegliere un anno fiscale diverso. Le grandi imprese devono presentare le
dichiarazioni per via informatica, mentre le altre tipologie di imprese hanno la facoltà di scelta.
L’imposta sulle società deve essere versata entro il 15 del terzo mese successivo al termine dell’anno
fiscale della società, mentre nel corso dell’anno si dovranno effettuare versamenti trimestrali anticipati.
Qualora il pagamento delle imposte venga effettuato dopo il termine, è previsto un interesse di mora,
il cui tasso viene adeguato quattro volte nel corso dell’anno ed è collegato al rendimento di alcuni titoli
di Stato americani.
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•
Società Residenti o Non Residenti
Una società statunitense è considerata residente se è registrata in base alle leggi di uno qualsiasi degli
Stati dell’Unione. Tutte le altre società sono considerate società estere. Non è rilevante il luogo in cui
avviene il controllo o la gestione dell’attività.
•
Le Minusvalenze e la loro gestione
Ai fini fiscali, le minusvalenze patrimoniali sono considerate perdite nette di gestione.
Esse possono essere imputate nei due esercizi precedenti, oppure essere portate in detrazione dal
reddito dei venti anni successivi.
Il contribuente può comunque scegliere di rinunciare al riporto all’indietro (per gli anni precedenti) e
limitarsi al riporto in avanti.
Dal 1° gennaio 1987 sono entrati in vigore particolari limiti al riporto delle perdite. In caso di
trasferimento di quote di una società con capitali statunitensi superiori al 50%, solo una percentuale
delle perdite operative nette della società acquistata potrà essere compensata dalla società acquirente
sulla base del valore di mercato delle quote e del tasso federale a lungo termine.
Il riporto in avanti delle perdite può inoltre essere negato nel caso in cui l’obiettivo dell’operazione sia
l’evasione fiscale.
Qualche chiarimento sul concetto di Offshore e
Blacklist
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Cosa si intende per black list?
E’ l’elenco (“Lista nera” o blacklist) di quegli stati aventi un regime fiscale privilegiato, i cosiddetti
paradisi fiscali. Il sistema fiscale italiano, col Decreto Ministeriale 04/05/1999, pone limitazioni fiscali
ai rapporti economico - commerciali intrattenuti tra le aziende italiane ed i soggetti ubicati in tali
territori. Gli Stati Uniti non ne fanno parte. Si ricorda che dal 1° luglio 2010 tutte le operazioni effettuate
nei confronti di operatori economici residenti o aventi sede in Paesi a “Regime Fiscale Privilegiato”
dovranno essere comunicati in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro l’ultimo giorno del mese
successivo al periodo di riferimento.
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Perchè in tanti mi consigliano di aprire una società in Delaware?
Perchè questo stato degli Stati Uniti consente di costituire società in cui il nome dei soci è confidenziale
e viene riportato solo sull’agreement e non sui documenti ufficiali pubblici: il nome dei soci è
completamente non visibile, in modo assolutamente conforme alle Leggi federali e dello Stato del
Delaware. Ma questo tende a far scattare molti campanelli di allarme in quanto chi si vuole celare,
spesso, si pensa che abbia anche qualcosa da nascondere.
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Ma il Delaware appartiene alla Black List?
No, il Delaware è uno stato degli Stati Uniti e non rientra in alcuna black list dello stato italiano. Però,
dato che le società del Delaware risultano costituite da anonimi, operare con una società di questo stato
può a volte essere frainteso. Se si vuole essere trasparenti e non far sorgere sospetti inutili e soprattutto
non motivati consigliamo di agire completamente alla luce del sole ed optare per l’apertura in uno stato
che non celi la compagine sociale.
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Che differenza esiste fra una società costituita in Florida e una costituita in Delaware?
A livello teorico nessuna in quanto essendo entrambe americane implica che i costi derivanti da
fatturazione da parte di entrambe sono assolutamente deducibili in Italia e in generale negli stati
europei. A livello pratico una società anonima fa scattare spesso diversi campanelli d’allarme.
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Ma sto aprendo una società offshore?
Assolutamente no. Noi ti daremo l’opportuna assistenza per permetterti di costituire una tua società
regolarmente registrata negli Stati Uniti d’America, più specificatamente nello stato della Florida che
non è assolutamente un Paradiso Fiscale anche se la tassazione, rispetto all’Italia, è decisamente più
favorevole.
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Cosa si intende con offshore?
Questo termine viene generalmente utilizzato impropriamente per indicare imprese create in centri
finanziari con un livello di imposte molto basso; spesso è sinonimo di paradiso fiscale. Talvolta invece
una società offshore serve unicamente ad intestare partecipazioni in altre società allo scopo di tenere il
più possibile riservata la proprietà delle partecipazioni stesse.
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Ma è illegale aprire una società offshore?
Assolutamente no ma aprirne una spesso equivale ad attirare l’attenzione su di se andando incontro a
disagi ben superiori rispetto agli eventuali benefici fiscali che si potrebbero trarne. Ciò non togle che
praticamente tutte le multinazionali, per cercare una più accettabile tassazione degli utili, possiedono
una o più società offshore.
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Cosa è un cosiddetto “paradiso fiscale”.
Vengono così definiti tutti quegli stati in cui la normativa fiscale offre condizioni particolarmente
agevolate volte a favorire gli investimenti. Spesso il regime di tassazione è o molto basso o assente
oppure le regole sul segreto bancario sono tanto rigide da consentire di compiere riservatamente le
proprie transazioni.
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Il notaio
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Cosa è un escrow account
L’escrow account è un conto corrente bancario gestito da una terza parte, nel nostro caso un notaio
pubblico, a cui le parti danno mandato di regolare la compravendita di beni mobili e immobili. Le parti
depositano presso il terzo il bene o il documento oggetto della transazione e il suo controvalore in
denaro. Il bene o la somma depositata viene amministrata per conto del depositante fino al momento in
cui, sarà consegnata al compratore. Il terzo agisce dunque come Escrow Agent tra le due parti contraenti.
I vantaggi sono notevoli per entrambe le parti: si sottraggono le somme ed i beni confluiti nel deposito
alla disponibilità del depositante e nello stesso tempo queste divengono opponibili ai creditori, anche in
caso di fallimento dello stesso. Secondo poi sarà il notaio pubblico stesso a farsi garante che l’immobile
sia esattamente nelle condizioni proposte all’acquirente e che l’acquirente paghi effettivamente quanrto
concordato.
Solo con un escrow account le parti risultano completamente tutelate, in quanto i beni o la somma di
denaro sono costituiti in trust e il trustee (depositario) deve gestirli secondo le direttive indicate nell’atto
costitutivo. L’escrow agent, quindi, al verificarsi delle condizioni previste dal contratto di compravendita
libererà le somme detenute e contestualmente consegnerà al compratore il bene.
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Cosa è il prorata
Letteralmente il pro rata significa “in proporzione al tempo”. Negli HUD sta a significare l’ammontare
nell’arco del mese o dell’anno delle tasse dovute dal venditore sul bene che sta cedendo oppure la
frazione di affitto che spetta al venditore sul mese in cui avverrà il passaggio di proprietà.
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Differenze fra notaio italiano e notaio americano
Entrambi sono pubblici ufficiali. La differenza sostanziale è che quello italiano è interessato soprattutto a
stabilire l’identità di chi ha davanti e poi determina la lecità dell’atto che sta andando a stipulare rendendo
praticamente ogni rogito differente dal precedente. Quello americano invece controlla principalmente
che quanto promesso in vendita al compratore corrisponda a quanto in realtà il venditore ha posto in
vendita e quindi baserà il suo operato su di un modulario standard sempre perfettamente identico ad
ogni transazione.
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Cosa è una Title Company?
E’ il corrispondente del notaio italiano.
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Chi paga il notaio?
Avviene esattamente al contrartio dell’Italia: in gran parte dal venditore e in piccolissima parte
dall’acquirente.
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Gli altri professionisti - servizi
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Cosa copre l’assicurazione
Esattamente come in Italia esistono diversi tipi di assicurazione. Noi conteggiamo nel calcolo sul
rendimento una polizza che contempla la responsabilità civile e la copertura sugli incendi.
Quando compri un nuovo immobile noi ti diamo la copertura per il primo anno compresa nel prezzo.
A tuo rischio e pericolo sei ovviamente liberissimo, dal secondo anno, di non assicurare l’immobile o
di assicurarlo solo per la responsabilità civile oppure di aumentare la polizza per coprire anche i danni
da uragani.
Grazie all’esperienza acquisita sul campo nel corso di diversi anni oggi possiamo affermare che tanto la
responsabilità civile quanto la copertura sugli incendi sono assolutamente necessarie.
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L’assicurazione ha una franchigia?
Come per ogni tipo di assicurazione, anche allo scopo di mantenere il premio il più basso possibile, la
franchigia dell’assicurazione viene di norma sottoscritta con un valore pari a 1.000,00 $.
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Perché stipulare un’assicurazione
Per esperienza diretta è fondamentale disporre di una copertura per la responsabilità civile e per gli
incendi a tutela propria e dei propri immobili in quanto negli stati uniti il proprietario dell’immobile
subisce l’onere della responsabilità civile verso terzi. Questo vuole dire che il proprietario è responsabile
degli eventuali incidenti o infortuni che dovessero occorrere a terzi, come ad esempio agli inquilini,
all’interno della proprietà o a causa di cattiva manutenzione.
Negli Stati Uniti infatti ricade sul proprietario l’aver posto in essere tutte quelle azioni necessarie ad
evitare qualsiasi danno; tuttavia, anche a causa della ricca giurisprudenza in materia presente, è gioco
forza lo stipulare una assicurazione per tutelarsi dalla Responsabilità civile. Più o meno come da noi
accade per le macchine e la circolazione stradale.
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Perché l’assicurazione è obbligatoria?
Negli Stati Uniti le cause sono veloci ed inesorabili. Qualora dovesse succedere un guaio l’affittuario
potrebbe tranquillamente procedere giudizialmente contro di te per richiedere i danni. Con
un’assicurazione che ti protegge da simili eventualità potrai dormire sonni tranquilli.
Noi ti faremo stipulare una polizza, contestualmente all’acquisto e alle migliori condizioni di mercato,
che andrà a coprire la responsabilità civile e gli incendi. Non riteniamo necessaria una polizza che copra
l’eventualità degli uragani per il semplice fatto che evitiamo accuratamente di comprare immobili in
zone depressive soggette ad allagamenti. Una buona manutenzione degli immobili è la migliore polizza
contro gli uragani! Dal secondo anno sarai liberissimo di stipulare una nuova polizza assicurativa
e/o agenzia erogante. A tue spese potrai rescindere il contratto assicurativo in essere da noi fornito e
stipularne uno nuovo.
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Cosa fa il commercialista
Sia in Italia che negli Stati Uniti il commercialista ti preparerà la dichiarazione dei redditi in base ai
documenti che tu gli avrai fornito e agli estratti conto bancari.
Negli Stati Uniti, una volta l’anno a novembre, gli dovrai fornire tutta la documentazione necessaria
per poter detrarre il maggior numero di spese possibili. Il primo anno di mantenimento della società
è compreso nel pacchetto iniziale, sei ovviamente liberissimo di cambiare commercialista quando e
come vuoi, a tue spese.
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Apertura di un conto corrente
Per aprire un conto corrente societario negli Stati Uniti servono alcuni documenti che ti verranno
consegnati all’apertura della stessa e che rimarranno in copia presso lo studio del commercialista.
Questi documenti sono il “Articles of incorporation” e il “FEIN”. Il primo attesta chi sia il fondatore
della società e riporta la direzione della stessa mentre il secondo è l’attestazione che la società è iscritta
nel registro di pagatori di imposta e che quindi può operare.
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Cosa è una debit card?
Una sorta di carta di credito ma senza plaffond. Vale esattamente come una carta di credito, viene
rilasciata sui circuiti Visa o Mastercard ma invece di farti presentare il conto da pagare alla fine del
mese, preleva istantaneamente i fondi, se presenti, dal tuo conto corrente.
Specie Bank of America è molto attenta alle spese effettuate con la debit card e tenderà a bloccarla
preventivamente ogni volta che una spesa sembrerà esulare dall’ordinario ambito di spesa. Basta una
semplice e rapida telefonata avendo l’estratto conto del tuo internet banking davanti per sbloccarla.
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Posso usare la debit card in Italia?
La carta di debito è emessa sui circuiti Visa o Mastercard e quindi viene accettata internazionalmente
come se fosse una normale carta di credito. Tieni sempre a mente che la debit card non ha i limiti di
plaffond della carta di credito e che quindi potresti spendere l’intero contenuto del tuo conto corrente in
un attimo. Inoltre le spese con la debit card devono essere autorizzate dal consiglio di amministrazione
della società (Manager o Director), consiglio di amministrazione che in questo tipo di società di norma
è composto dal solo proprietario che riveste anche il ruolo di Manager o di Director.
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Chi è e cosa fa il Property Manager?
E’ il tuo amministratore. Per tuo conto riscuote gli affitti, per tuo conto si interfaccia con gli inquilini e
provvede a gestire l’immobile. Interviene in caso di problematiche quotidiane (chiamare un idraulico
piuttosto che chiamare un elettricista), vigila che l’inquilino non trasgredisca il contratto sottoscritto
(persone residenti non dichiarate nel contratto, incuria dell’immobile, ecc.).
Provvede, per tuo conto, a portare avanti le pratiche per lo sfratto con intervento della forza pubblica
qualora l’inquilino non dovesse pagare. Spesso il property manager è anche un agente immobiliare e
quindi si occuperà del riaffitto dell’immobile se questo dovesse liberarsi per un qualsiasi motivo.
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Dubbi legali - tributari
ATTENZIONE: noi non siamo uno studio legale e quanti riportiamo è frutto delle consulenze che
si siamo fatti fare prima di avviare questo lavoro. Pertanto, per approfondire, ti consigliamo in ogni casodi
farti fornire un parere tarato sulla tua realtà particolare dai nostri professionisti di riferiment o dai tuoi
legali di fiducia.
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Cosa è l’estero vestizione
Si intende la fittizia localizzazione all’estero della residenza fiscale di una società che, al contrario, ha di
fatto la sua attività e persegue il suo oggetto sociale in Italia. La tua società sarà proprietaria di immobili
negli Stati Uniti e la sua attività sarà focalizzata di conseguenza su quel mercato rendendo irreale anche
il solo supporre che si tratti di una società estero vestita.
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Cosa è l’abuso di diritto
Il tema dell’abuso di diritto in ambito tributario è ormai ricorrente nei rapporti tra contribuenti e
Amministrazione Finanziaria. Oggi l’abuso di diritto è applicato frequentemente dall’Amministrazione
Finanziaria.
Già dal 2009 (sentenza del 13 maggio 2009 n° 10981) la Corte di Cassazione affermò il principio che “il
divieto dell’abuso di diritto si traduce in un principio generale antielusivo, il quale preclude al contribuente
il conseguimento di vantaggi fiscali ottenuti mediante l’uso distorto, pur se non contrastante con alcuna
specifica disposizione, di strumenti giuridici idonei ad ottenere un’agevolazione o un risparmio di
imposta, in difetto di ragioni economicamente apprezzabili che giustifichino l’operazione, diverse dalla
mera aspettativa di quei benefici”. Per i giudici di Cassazione, tale principio è volto, in sostanza, a
disconoscere gli effetti (ritenuti abusivi) di negozi posti in essere al solo scopo di eludere l’applicazione
di norme fiscali o di ottenere vantaggi tributari.
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Perché non sto commettendo un abuso di diritto o una esterovestizione
Nell’acquisto di appartamenti a reddito in Florida non vi è ravvisabile un eventuale abuso di diritto in
quanto si stanno comprando beni immobili in un paese diverso dall’Italia e a tal fine si sta utilizzando
una società appositamente creata unicamente allo scopo di poter interfacciarsi con le banche, i
contractor e le assicurazioni. Se si facesse da privati cittadini, ad esempio, bisognerebbe sottoscrivere
un contratto di management apposito per ogni singolo appartamento nonché sottoscrivere una polizza
per ogni immobile con costi estremamente più elevati ed ingenti nonché oggettive difficoltà di gestione.
La tua società opererà negli Stati Uniti in campo immobiliare: non esistono assolutamente gli estremi
per una eventuale esterovestizione.
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La tassazione
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Quanto si paga di tasse in America
L’imposta sul reddito delle corporations a livello federale (corporate tax) varia dal 15% al 39% in base
al totale degli utili generati, più una quota fissa che varia anch’essa in base al predetto totale. Le aliquote
attualmente sono:
Imp on ibi l e ne tto A li qu ota
Fino a $50,00015%
Da $50,000 a $75,000
$7,500 + 25% della porzione eccedente $50,000
Da $75,000 a $100,000
$13,750 + 34% della porzione eccedente $75,000
Da $100,000 a $335,000
$22,250 + 39% della porzione eccedente $100,000
Da $335,000 a $10,000,000
$113,900 + 34% della porzione eccedente $335,000
Da $10,000,000 a $15,000,000
$3,400,000 + 35% della porzione eccedente $10,000,000
Da $15,000,000 a $18,333,333
$5,150,000 + 38% della porzione eccedente $15,000,000
Oltre $18,333,33335%
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Ma pagherò le tasse in Italia e in America?
Tu personalmente continuerai a pagare le tasse in Italia mentre, come da Convenzione del 25/08/1999,
(art. 7) “gli utili di un’impresa di uno Stato contraente sono imponibili soltanto in detto Stato” il che
significa che la tua società pagherà le imposte negli Stati Uniti. Mentre (art. 10) “i dividendi pagati da
un residente di uno Stato contraente ad un residente dell’altro Stato contraente sono imponibili in detto
altro Stato” significa che le tasse sui dividendi le dovrai pagare in Italia.
•
Pagherò l’IMU sulle case che acquisterò?
L’IMU all’estero (IVIE) si paga unicamente sulle case acquistate da cittadini italiani o da cittadini
non italiani residenti in Italia. Per cittadini italiani si intendono sia le persone fisiche (individui)
che le persone giuridiche (società). Dato che tu comprerai unicamente attraverso società costituite
appositamente negli Stati Uniti non sarai tenuto a pagare l’IMU in Italia.
•
Che cosa è l’IVIE?
L’IVIE è l’attuale denominazione dell’IMU che i cittadini italiani o residenti in Italia sono tenuti a
pagare per gli immobili che possiedono all’estero. Non si paga se il titolo di possesso non è diretto:
se tu possiedi una società o quote di una società in un altro paese e questa società possiede a sua
volta un immobile, la società è sottoposta alla legislazione del paese in cui è stata creata e non alla
legislazione italiana. Di conseguenza la tua società non è tenuta a pagare l’IVIE mentre al contrario se
fossi direttamente tu il proprietario saresti tenuto a pagarla.
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La gestione degli inquilini
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Chi sono i potenziali inquilini
Vista la tipologia degli immobili che trattiamo si tratta della middle class americana. L’inquilino tipo
può essere un infermiere, un insegnante o un poliziotto; tutte persone che di norma guadagnano in un
anno fra i 50.000 e gli 80.000 dollari ma che o non vogliono accollarsi l’onere di un mutuo o che non
possono farlo a causa della crisi del 2008.
•
Cosa è il credit score
Si tratta della solvibilità dell’inquilino. La si ottiene effettuando uno screening su di lui.
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Cosa è una Power of Attorney?
E’ una procura che tu firmerai alla società di management per autorizzarli a rappresentarti per riscuotere
gli affitti, effettuare sfratti, effettuare le riparazioni ai tuoi immobili, ecc. Si firma in presenza di un
notaio americano oppure presso un Console degli Stati Uniti in Italia. Di norma gli appuntamenti in
Italia vengono dati nel giro di pochi giorni.
•
Cosa succede se l’inquilino non paga?
A differenza dell’Italia una casa negli Stati Uniti si riesce a liberarla da inquilini morosi in circa un mese
e con l’intervento della forza pubblica.
Qualora si arrivasse a tanto, saresti in ogni caso tutelato dal deposito cauzionale pari a due mensilità
di affitto.
Appena la casa è libera i nostri agenti immobiliari provvederanno a mettere sul mercato immediatamente
l’immobile per riaffittarlo nel minor tempo possibile. Di norma si riesce ad affittare di nuovo in meno
di un mese. Mandare via un inquilino moroso, esattamente come in Italia, prevede l’intervento di un
legale. Questo intervento ha un costo, di norma modesto e compreso fra i 300 e i 700 dollari, che sarà
però a tuo carico.
•
Cosa succede se l’inquilino se ne va via prima della scadenza?
L’inquilino diviene inadempiente nei confronti della società che sta locando l’immobile e quindi perde
la cauzione che rimane integralmente a te.
Ritornando quindi la casa libera, i nostri agenti immobiliari provvederanno a mettere sul mercato
immediatamente l’immobile per riaffittarlo nel minor tempo possibile. Di norma si riesce ad affittare
di nuovo in meno di un mese.
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•
Ha un costo riaffittare l’immobile?
Di norma affittare nuovamente un immobile ha un costo pari ad una mensilità. Se l’inquilino dovesse
andare via nel corso del primo anno da quando hai acquistato l’immobile provvederemo noi a sostituirlo
gratuitamente.
•
Cosa è il Section 8?
Si tratta di appartamenti affittati a persone indigenti dove l`affitto viene pagato direttamente dallo Stato
al proprietario di casa e dove quindi si ha una garanzia assoluta di essere regolarmente pagati.
Gli affitti vengono versati sul conto corrente della società proprietaria dell’immobile.
La procedura di avvio della pratica del Section 8 prevede l’invio in originale della documentazione e di
un assegno annullato tratto dal conto della società che è proprietaria dell’immobile.
•
La casa viene affittata ammobiliata?
Di norma gli immobili vengono affittati non ammobiliati ad eccezione degli arredi della cucina, dell’aria
condizionata e della caldaia per l’acqua calda.
•
Se si dovesse rompere qualcosa nella casa cosa faccio?
Verrai tempestivamente avvertito o da noi o direttamente dal property manager di riferimento per
l’immobile. Se il guasto sarà di poco conto provvederà lui stesso ad eseguire le dovute riparazioni
contattando le squadre di operai di cui ci avvaliamo normalmente in quella zona, qualora dovesse
trattarsi di un problema più complesso si interfaccerà con te tramite email o gestionale di servizio per
stabilire la migliore condotta da seguire. Se non dovesse ricevere però da te risposta entro 3/7 giorni
(dipende dall’importanza del problema) prenderà lui stesso una decisione (sempre la più economica
e più rapida) per non rischiare che gli inquilini, spazientiti rescindano il contratto di affitto. L’importo
delle riparazioni verrà scalato dal canone di locazione.
Il Kit di ingresso
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Che cosa si intende per “kit di ingresso”?
L’assistenza iniziale offerta per la costituzione della tua società e di tutto quello che ruota intorno
ad essa: organizzazione della tua situazione con il commercialista in Florida, apertura del tuo conto
corrente, analisi personalizzata del tuo investimento, contrattualistica per attivare il management di ciò
che acquisterai con la tua società, ecc.
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•
Ma devo pagare il “kit di ingresso”?
Il kit di ingresso standard comporta per te unicamente i costi vivi dei vari professionisti coinvolti. Le
consulenze di base sono già parte del pacchetto. Qualora avessi bisogno di una consulenza personalizzata
da parte dei nostri professionisti questa sarà a tuo carico.
Quanto non compreso dal pacchetto standard verrà analizzato e quotato di volta in volta. Molti dei
servizi di cui potresti avere bisogno li troverai in ogni caso quotati nell’apposito listino esemplificativo.
•
A chi dovrei pagare il “kit di ingresso”?
Il kit di ingresso lo pagherai direttamente a noi quando avvieremo le procedure per costituire la tua
società negli Stati Uniti e definiremo insieme il calendario dei passi da compiere.
•
Cosa comprende il “kit di ingresso”?
Tutto il necessario per aprire una società negli Stati Uniti e per poterla mantenere per il primo anno.
Per ogni immobile che acquisterai troverai aggiunto, al costo dello stesso, l’importo per l’assicurazione
obbligatoria.
Altre domande generiche
•
Cosa è un benefit
E’ un premio, non in denaro, elargito per aver apportato un beneficio a qualcuno. Secondo la
Convenzione (art. 22 – altri redditi) esercitando la società la sua attività commerciale unicamente
negli Stati Uniti, qualora decidesse di elargirti un benefit questo andrebbe preso in considerazione
unicamente in quel paese. Negli Stati Uniti i cosiddetti benefit sono considerati come spese strumentali
scaricabili integralmente.
•
Come scelgo la casa da comprare
Se decidi di servirti di noi per portare avanti il tuo investimento a te non interessa che la casa sia
edificata a L oppure a forma di rettangolo, dotata o meno di piscina. Tu stai effettuando un investimento
finanziario protetto e tutelato dai tuoi stessi immobili. Le caratteristiche che ti devono interessare sono
altre:
•
L’area dove sorge la casa mi permetterà una ricapitalizzazione veloce?
L’area dove sorge la casa mi permette di affittarla velocemente?
•
•
Che guadagno netto mi da questo immobile?
•
Comprando questo immobile fraziono il rischio del mio investimento?
•
Se fra 5 anni rivendessi i miei acquisti a quanto potrebbe ammontare il mio guadagno?
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•
Serve andare spesso in America?
Se ti fa piacere recarti negli Stati Uniti potrai ovviamente andarci tutte le volte che vorrai. Però puoi
anche non andare mai dopo la prima volta. Puoi consegnare ad un nostro incaricato in Italia una
volta l’anno le carte da far recapitare al commercialista per novembre e il resto lo puoi tranquillamente
controllare online come se fossi sul posto.
•
Devo andare almeno una volta in America?
La società si può costituire anche a distanza ma il conto corrente deve essere aperto in presenza. Tramite
speciali procure firmate dinnanzi al console degli Stati uniti potresti anche non recarti neanche una
volta oltre oceano ma avresti sempre qualcuno che ha la firma sui conti correnti delle tue società.
•
Ma voi siete una società americana o italiana?
Noi siamo una società americana, basata in Florida a Fort Lauderdale e a Weston. Per pubblicizzare i
nostri prodotti ci siamo affidati in Italia alla R-evolution way srl che è una società italiana specializzata
in marketing.
La R-Evolution Way srl non vende nulla.
•
Se decido di uscire da questo investimento cosa succede?
Metti in vendita gli immobili al prezzo di mercato del momento che deciderai di vendere, farai
rimborsare i finanziamenti soci con cui la società aveva acquistato gli immobili, pagherai un eventuale
dividendo e farai fare il bilancio di liquidazione della società dal commercialista. A quel punto pagherai
le eventuali plusvalenze in Italia. Sarà compito del tuo commercialista italiano ottimizzare il tuo carico
fiscale.
•
Come gestisco i pagamenti con i miei fornitori?
Tu, per conto della tua società, potrai agevolmente gestire i pagamenti tramite l’internet banking del
conto della tua società oppure potrai decidere di inviare i pagamenti direttamente da un tuo conto
corrente in Italia. In quest’ultimo caso potrai però lo stesso detrarre gli importi pagati ai fini fiscali della
società.
•
Il mercato immobiliare italiano si riprenderà?
L’attuale forbice esistente fra i prezzi degli immobili e il costo reale di edificazione è ancora decisamente
alto. Se aggiungiamo poi il fatto che c’è una sovrabbondanza di immobili vuoti, che il numero di
acquirenti è decisamente basso e che le banche erogano i mutui con il contagocce, allora bisogna
pensare che il mercato immobiliare italiano sia ben lungi dal potersi riprendere.
Discorso a parte è rappresentato dagli immobili di super lusso che ancora oggi hanno un loro mercato
di nicchia che non risente della crisi e i grossi complessi immobiliari che attirano acquirenti esteri.
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In Italia difficilmente potremo assistere ad un ritorno dei valori pre crisi prima di almeno una decina
di anni. Sempre se fra 10 anni il nostro sistema paese sia riuscito a rimodularsi e a compiere tutte le
indispensabili riforme per riacquistare almeno in parte la competitività perduta.
•
Il mercato immobiliare americano può rischiare una nuova bolla come quella del
2008?
Nessun investimento può mai essere considerato sicuro al 100%. Esistono investimenti più sicuri ed
investimenti a rischio. In questo momento il mercato degli Stati Uniti è da ritenersi uno dei meno
rischiosi del mondo. Questo paese in pochissimi anni grazie alle nuove tecniche di estrazione è passato
dalla condizione di maggiore importatore del mondo ad essere uno dei maggiori esportatori del
mondo di petrolio. Grazie alle rivoluzionarie tecniche di stampa 3D moltissime loro industrie hanno
compreso che riportare la produzione in patria conviene e quindi il principale mercato del mondo si
sta ritrasformando anche nel principale volano produttivo e di innovazione tecnologica per l’economia
mondiale.
Per ultimo, ancora oggi molti degli immobili che ti proponiamo, seppur in zone prestigiose, seppur
ristrutturati integralmente, seppur abbiano usufruito di rialzi considerevoli negli ultimi anni godono
di quotazioni inferiori al nuovo!
E’ molto probabile che negli Stati Uniti in avvenire possa verificarsi di nuovo una crisi paragonabile a
quella del 2008 ma non nell’immediato e non certamente prima che tu abbia realizzato abbastanza da
poter prendere la decisione di uscire da questo mercato pienamente soddisfatto per quello che sarai
riuscito a portare a casa.
•
Cosa sono i mutui subprime?
I subprime sono prestiti o mutui erogati a clienti definiti “ad alto rischio”. Sono chiamati prestiti
subprime perché a causa delle loro caratteristiche e del maggiore rischio a cui sottopongono il creditore
sono definiti di qualità non primaria, ossia inferiore ai debiti primari (prime) che rappresentano dei
prestiti erogati in favore di soggetti con una storia creditizia e delle garanzie sufficientemente affidabili.
•
Cosa è una bolla?
Prende il nome di bolla speculativa il fenomeno che si sviluppa nei mercati in tempi rapidi, caratterizzato
da crescita molto elevata del prezzo o del valore di alcuni beni (immobiliari e non), servizi, o prodotti
finanziari (azioni, obbligazioni, titoli), e da una domanda crescente e inaspettata nel tempo, che non
corrisponde a una tangibile ragione economica.
Una connotazione tipica di questo fenomeno è che a fine ciclo solitamente interviene un forte
movimento contrario di ridimensionamento del mercato, che fa tornare precipitosamente indietro le
quotazioni dell’oggetto della speculazione (scoppio della bolla speculativa).
•
Cosa è l’American Housing Prices Index
E’ l’indice americano dei prezzi delle case. Una sorta di storico aggiornato dal 1890 e con valori
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attualizzati indispensabile per conoscere la storia del mercato e cercare di prevederne gli sviluppi futuri.
•
Chi è Shiller?
Robert J. Shiller è considerato uno dei padri della finanza comportamentale ha studiato la volatilità
dei mercati finanziari, la dinamica dei prezzi e la formazione delle bolle speculative, è professore
all’Università di Yale. Il 14 Ottobre 2013, l’Accademia reale svedese delle scienze ha deciso di premiare
Shiller, insieme a Eugene Fama e Lars Peter Hansen, con il Premio Nobel per l’Economia, «per le loro
analisi empiriche sui prezzi delle attività finanziarie»
•
Cosa si intende per mercato maturo?
E’ un mercato che ha ormai raggiunto la sua piena maturità, cioè che ha ormai già espresso le sue
potenzialità di crescita e che, pur continuando a crescere, potrebbe nel giro di qualche anno iniziare a
ribassarsi.
La Corporation e la LLC presentano molte similarità per quanto concerne gli scopi per cui vengono
utilizzate. In linea di massima, la LLC può essere gestita con minori formalità e maggiore flessibilità, e
gli organi della LLC sono generalmente più snelli di quelli della Corporation, anche se, molto spesso,
nella prassi comune si preferisce estendere alla LLC molti degli stessi istituti tipici delle Corporation
cosicché le differenze tra le due forme societarie diventano ancora meno evidenti.
Le società americane sono soggette al potere amministrativo e giurisdizionale dello Stato di costituzione,
nonché dello Stato dove l’azienda è domiciliata fisicamente e degli stati ove l’azienda svolge attività
commerciali. Ogni Stato dell’Unione ha un proprio corpo di leggi scritte e relativa giurisprudenza.
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1 di 1
http://www.italiaoggi.it/giornali/stampa_giornali.asp?id=1858596&cod...
ItaliaOggi
Numero 006, pag. 15 del 8/1/2014
ESTERO - LE NOTIZIE MAI LETTE IN ITALIA
Anche i sudamericani investono nella metropoli della Florida
di Simonetta Scarane
Dieci miliardi di dollari saranno investiti di qui al 2020 nel settore immobiliare di lusso a Miami, metropoli
presa d'assalto dai ricchi asiatici e sudamericani. I cantieri, tra aperti e in progetto, sono 171 per costruire
grattacieli di vetro e acciaio firmati dalle archistar che dovranno trasformarla in una delle città più moderne e
attrattive del pianeta.
Almeno questo è il progetto. Il boom immobiliare si deve all'afflusso dei
capitali stranieri che arrivano qui principalmente dall'Asia e che
finanziano all'incirca il 75% dei più grandi cantieri. Cinesi, malesi, indiani
si trasferiscono a Miami per investire nel settore delle costruzioni e
realizzare alberghi, uffici, condomini residenziali di lusso. Insieme ai
capitali asiatici anche quelli dei ricchi sudamericani, venezuelani,
messicani, brasiliani, argentini attirati a Miami da un mercato meno
volatile che a Caracas o a Buenos Aires. La capitale della Florida
sembra essersi lasciata alle spalle la crisi dei mutui subprime del 2007
che ha causato il crollo del mercato immobilare negli Stati Uniti. E i
capitali stranieri tornano ad investire a Miami considerata la mecca dell'innovazione e indicata come la città
del futuro. Gli appartamenti di lusso nei grattacieli si vendono come il pane. Su 118 torri in costruzione messe
in cantiere, 41 per downtown (il centro città), soltanto 35 sono già oltre le fondamenta. I prezzi sono in rialzo.
Nella bellissima torre Porsche Design, che sarà consegnata nel 2015, il 90% dei 132 appartamenti sono già
andati via nonostante il prezzo compreso fra i 4 e i 50 milioni di dollari. Nella Crimson Tower, a bordo mare,
l'appartamento più piccolo costa minimo 550 mila dollari. Il boom immobiliare è il segreto della ripresa di
Miami, ma grazie ad una fiscalità di vantaggio anche per le imprese, una posizione strategica a metà strada
tra il Nord e il Sud dell'America, e un'offerta culturale notevole, Miami offre anche altre possibilità. La cultura è
un settore economico di peso a Miami dove fattura un miliardo di dollari l'anno. Infatti, non solo il settore delle
costruzioni è interessante per gli investitori stranieri che arrivano a Miami per rimanere e non solo per fare i
ricchi turisti. Anche il lusso avrà il suo quartiere esclusivo, il Design district, dove Lvmh è la locomotiva che
traina altre griffe ad insediarsi a Bal Harbour. Un altro settore economico importante, e poco conosciuto, è
quello dell'aeronautica che genera in Florida 1,2 miliardi l'anno grazie alla presenza di Boeing, Airbus,
Lockheed Martin e pmi specializzate nella costruzione dei droni. Ancora, la finanza, le imprese del settore
biomedicale, e le attività portuali prosperano.
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25/05/2014 13:29
Disoccupazione Usa scende al 6,3%, ai - NEW YORK - L'economia a...
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2 maggio 2014
di Marco Valsania
NEW YORK - L'economia americana riapre i cancelli alle assunzioni dopo l'inverno: in aprile negli Stati Uniti
sono stati creati 288.000 nuovi posti di lavoro - il dato più forte in oltre due anni - e il tasso di disoccupazione
è sceso bruscamente al 6,3% dal 6,7 per cento. La disoccupazione è così scesa ai minimi dal settembre del
2008, cioè dall'inizio della grande crisi economica e finanziaria.
Il rilancio dell'occupazione è ad oggi il miglior segno del recupero dell'espansione dopo una difficile stagione
invernale, che ha visto il maltempo contribuire a frenare il Pil americano allo 0,1% nel primo trimestre
dell'anno. La stessa Federal Reserve, tuttavia, alla conclusione ieri del suo ultimo vertice ieri aveva
sottolineato segni di ripresa nelle settimane più recenti, che le hanno consentito di confermare i piani di
riduzione degli stimoli straordinari alla crescita.
Era dal gennaio del 2012 che l'economia americana non creava altrettanti nuovi occupati e il dato è stato
anche il secondo in assoluto dall'avvio dell'espansione cinque anni or sono. Il governo ha inoltre rivisto al
rialzo di oltre 35.000 buste paga complessive le statistiche di febbraio e marzo, quando sono stati creati
rispettivamente 222.000 e 203.000 impieghi contro i 197.000 e 192.000 inizialmente calcolati.
L'andamento del mercato del lavoro ha anche battuto nettamente le previsioni degli analisti, che in media per
aprile si aspettavano un incremento di 215.000 occupati e un tasso di senza lavoro al 6,6 per cento. E
rappresenta una netta accelerazione rispetto alla media di posti creati tra dicembre e gennaio, 114.000,
inanellando tre mesi consecutivi caratterizzati da oltre 200.000 nuovi occupati.
Il settore privato è rimasto il grande motore delle assunzioni: 273.000 nuovi impieghi. I servizi aziendali
hanno trainato la crescita con 75.000 nuovi posti, gli impieghi temporanei sono aumentati del 24.000 unità,
il commercio al dettaglio ha creato 35.000 buste paga, l'edilizia 32.000 e la sanità 19.000. Tra i nei c'è stato il
manifatturiero: l'occupazione è rimasta sostanzialmente invariata. Il pubblico impiego ha tuttavia ritrovato a
sua volta slancio, aggiungendo 15.000 posti di lavoro e mostrando che forse l'impatto dell'austerità sul
bilancio federale e locale è in diminuzione.
Le condizioni del mercato del lavoro americano, però, sono tuttora men che brillanti. Il tasso di
partecipazione alla forza lavoro il mese scorso è rimasto inchiodato ai minimi da trent'anni, pari al 62,8 per
cento. I salari, inoltre, sono rimasti stagnanti.
2 maggio 2014
P.I. 00777910159 - © Copyright Il Sole 24 Ore - Tutti i diritti riservati
04/05/2014 17:18
Listino servizi professionali
Commercialista
Società
Registrazione – Stato della Florida & federale
Certificati azionari e timbri a secco
Servizio urgente apertura societaria (5 giorni)
Copia certificata dei documenti societari
Procura a rappresentare
Rinnovo annuale della società
Dichiarazione dei redditi senza bilancio - Stato Florida & federale
Dichiarazione dei redditi con bilancio - Stato Florida & federale
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350,00
100,00
100,00
100,00
350,00
350,00
500,00
variabile
per richiesta
per richiesta
per richiesta
per richiesta
per anno
per anno
per anno
per anno
Firrma sui conti (necessaria Procura a rappresentare)
Bank opening – Lobby
card activation
Bank Management – Wire transfers – Statement review
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200,00 per anno
50,00 per richiesta
100,00 per transazione
Ufficio virtuale
Ricevimento corrispondenza (solo documenti)
Desk Concierge mensile (necessaria Procura a rappresentare)
Desk Concierge settimanale (necessaria Procura a rappresentare)
Desk Concierge immediato (necessaria Procura a rappresentare)
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100,00
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200,00
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500,00
$ 1.000,00
per anno
per anno
per anno
per anno
Notaio
HUD
variabile per transazione
Management
Procura di rappresentanza
$
50,00 per anno
Avvocato
Sfratto
$ 300/700 per transazione
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Esempio pratico
Prezzo: 290.000$
Affitto: 32.400$ (2.700$ al mese)
Tasse: 3.235$ (anno 2013)
Assicurazione: circa 1.092$ (salvo approvazione compagnia)
Property Management 10%: 3.240$
Acqua a carico del proprietario 1.600$
Totale costi: 9.167$
Rendita prima delle tasse federali: 23.233$
RENDITA SUL CAPITALE: 8.01% all’anno
Valore casa 2.195 (sqft) * 120$ (costo casa al sqft) = 263.400$
Costo del terreno: 120.000$
Tassa di costruzione e di impatto ambientale: 35$ per sqft (2.195) = 76.825$
Costo dell’architetto: 30.000$
Totale valore al nuovo: 490.225$
Vantaggi:
Per tutto il periodo di posseso della casa si incasserà una cedola dell’8,01% all’anno sul valore
di acquisto della casa.
Ricapitalizzando gli utili nell’arco di 10 anni si raddoppierà il capitale coprendo così l’intero
valore della casa.
Se il mercato immobiliare USA tornerà ai livelli del 2007 realizzeremo un guadagno del 70% sul
capitale (da aggiungere al guadagno dalla cedola mensile).
Risultato netto:
Se si acquista oggi e si rivende nel 2020 (probabile apice della prossima bolla):
rendita da affitto: 23.233$ X 6 anni = 139.398$
plusvalore da vendita: 450.000$ valore plausibile di vendita - 290.000$ prezzo di acquisto =
160.000$
totale guadagno nel periodo = 139.398$ da affitto + 160.000$ da vendita = 299.398$
Guadagno ipotizzabile in 6 anni pari a circa il 103%
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Indice
Introduzione
perchè investire in America
perchè investire in Florida
analisi del mercato immobiliare USA
perchè scegliere noi
Chi siamo
Come siamo strutturati
Dove operiamo
La nostra rete di professionisti
Il notaio
Il commercialista
Il property manager
L’assicuratore
La banca
Tassazione sulle proprietà acquisite
Come agiamo
Cosa offriamo
La ricerca mirata
La presenza in America
Chi sono i potenziali inquilini
Il tuo investimento passo passo
Come viene gestito il tuo immobile
La exit strategy
Quando uscire dall’investimento
L’HUD
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FAQ
Le società negli Stati uniti
Qualche chiarimento sul concetto di Offshore e Blacklist
Il notaio
Gli altri professionisti - servizi
Dubbi legali - tributari
La tassazione
La gestione degli inquilini
Il Kit di ingresso
Altre domande generiche
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Via del Banco di Santo Spirito n.3
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