Financial Services Tax News 2011 年度税制改正法案 不動産関連の主な改正点 www.pwc.com/jp/tax

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2011 年度税制改正法案
不動産関連の主な改正点
January 2011
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2011 年 1 月 25 日に「所得税法等の
一部を改正する法律案」（以下、
「2011 年度税制改正法案」）が国会
に提出されました。本ニュースレター
では 2011 年度税制改正法案（地方
税を除く）のうち、不動産関連の主な
改正点についてご紹介いたします。
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法人税
1.
欠損金の繰越控除制度
（1） 控除限度額の縮小
青色申告書を提出した事業年度の欠損金（以下、「青色
欠損金」）の繰越控除限度額は、その繰越控除をする事業
年度のその繰越控除前の所得の金額の 100 分の 80 相
当額とされますが、中小法人（普通法人のうち、各事業年
度終了時において資本金の額もしくは出資金の額が 1 億
円以下であるもので、資本金の額または出資金の額が 5
億円以上の法人の 100％子法人に該当しない法人）や特
定目的会社（以下、「TMK」）および投資法人（以下、「JREIT」）等で支払配当等の損金算入制度の適用対象とな
るもの等については、現行の控除限度額が存置されます。
このように、TMK や J-REIT が適用対象から除外されるこ
とから、たとえば開発型 TMK の開発期間に生じる青色欠
損金について繰越控除制度を適用した場合においても、
支払配当等の損金算入制度の適用対象となるものであれ
ば、控除限度額の縮小による課税が生じないよう手当され
ています。
上記の改正は、2011 年 4 月 1 日以後に開始する事業年
度から適用されます。
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（2） 繰越期間の延長
青色欠損金の繰越期間が 9 年（現行 7 年）に延長されます。これに伴い、(i)青色欠損金の繰越控除制度について、その
欠損金が生じた事業年度の帳簿書類の保存が適用要件となるとともに、(ii)法人税の欠損金額に係る更正の期間制限に
つき 9 年（現行 7 年）とする措置が講じられます。また、(iii)法人税の欠損金額に係る更正の請求期間も 9 年とされます。
この欠損金の繰越期間延長は、TMK や中小法人等についても適用があります。
上記(i)および(ii)の改正は、2008 年 4 月 1 日以後に終了した事業年度において生じた欠損金額について適用され、上
記(iii)の改正は、2011 年 4 月 1 日以後に法定申告期限が到来する法人税について適用されます。
2.
貸倒引当金制度
2011 年度税制改正法案では、貸倒引当金を廃止することとされています（2014 年までに段階的に廃止）。銀行、保険会
社、中小法人等には引き続き貸倒引当金の損金算入が認められますが、TMK や J-REIT については貸倒引当金が廃
止されます。したがって、たとえば TMK や J-REIT が有する賃料等の未収債権について貸倒引当金の設定がなされる
場合には、今後は個別評価金銭債権に該当するものであっても、税務上は一般的には損金不算入になることに注意が
必要です。
消費税
1.
免税事業者の要件の見直し
法人のその事業年度につき現行制度において事業者免税点制度の適用を受ける事業者のうち、次に掲げる課税売上
高が 1 千万円を超える事業者については、事業者免税点制度を適用しないこととされます。
(i)
法人のその事業年度の前事業年度（7 月以下のものを除く）開始の日から 6 月間の課税売上高
(ii) 法人のその事業年度の前事業年度が 7 月以下の場合で、その事業年度の前 1 年内に開始した前々事
業年度があるときは、当該前々事業年度の開始の日から 6 月間の課税売上高（当該前々事業年度が 5
月以下の場合には、当該前々事業年度の課税売上高）
なお、この規定の適用にあたっては、事業者は、課税売上高の金額に代えて所得税法に規定する給与等の支払額の金
額を用いることができることとされます。
上記の改正は、上記のその事業年度が 2012 年 10 月 1 日以後に開始するものについて適用されます。
2.
仕入税額控除におけるいわゆる「95%ルール」の見直し
課税売上割合が 95%以上の場合に課税仕入れ等の税額の全額を仕入税額控除できる消費税の制度については、その
課税期間の課税売上高が 5 億円以下（その課税期間が 1 年に満たない場合には年換算）の事業者に限り適用すること
とされます。
上記の改正は、2012 年 4 月 1 日以後に開始する課税期間から適用されます。
上記の改正により、商業用不動産やオフィス用不動産のみを保有する法人であっても、課税売上高が 5 億円を超える場
合には、個別対応方式の検討が必要となる場合が考えられます。
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不動産取得税
TMK および J-REIT が取得する一定の不動産に係る不動産取得税の課税標準の特例措置について、価格から控除す
る額が、不動産の価格の 5 分の 3（現行 3 分の 2）に相当する額とされた上で、適用期限が 2013 年 3 月 31 日まで 2 年
間延長されます。
2011 年度税制改正大綱に従うと、今後の不動産取得税の課税関係は、以下のようになります。
取得時期
土 通常の法人
地 TMK/J-REIT(*1)
住宅
通常の法人
TMK/J-REIT(*1)
建
物 住宅
通常の法人
以外
TMK/J-REIT(*1)
(*1)一定の要件を満たす場合に限る。
～2011 年
3 月 31 日
1.50%
0.50%
3.00%
1.00%
4.00%
1.33%
～2012 年
3 月 31 日
1.50%
0.60%
3.00%
1.20%
4.00%
1.60%
（数値は小数点以下第 2 位未満切捨表示）
～2013 年
2013 年
3 月 31 日
4 月 1 日～
4.00%
4.00%
1.60%
4.00%
4.00%
4.00%
1.60%
4.00%
4.00%
4.00%
1.60%
4.00%
その他
上記の改正に加え、(i)J-REIT に係る国内募集割合 50％超要件の判定方法の見直し、(ii)TMK に係る国内募集割合
50％超要件の判定方法の明確化および(iii)機関投資家の範囲の見直しが行われていますが、こちらにつきましては
Financial Services Tax News の 12 月特別号をご参考にしてください。
http://www.pwc.com/jp/ja/taxnews-financial-services/2010-12-special.jhtml
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