Diritti reali:usufrutto

BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO
Diritti reali: usufrutto
CORSO PRATICANTI 2015
Usufrutto
L'usufrutto è il diritto di godimento da parte di una persona detta
USUFRUTTUARIO di un bene altrui; il proprietario del bene
oggetto di usufrutto è detto NUDO PROPRIETARIO.
Costituzione:
• Per volontà della persona, art. 1350 C.C. (testamento o
contratto)
• Per usucapione (possesso continuato per 20 anni)
• Per legge (usufrutto legale)
Durata:
• Non può eccedere la vita dell'usufruttuario
• Per le persone giuridiche non può durare più di 30 anni
• Termina con la morte dell'usufruttuario, per prescrizione (uso
non continuativo per 20 anni), riunione di usufrutto, totale
perimento del bene (art.1014 C.C.). Il diritto non può essere
trasferito agli eredi.
Usufrutto
Spese a carico dell'usufruttuario e del nudo proprietario
Usufruttuario (spese di gestione):
• Relative all'amministrazione, manutenzione ordinarie a
custodia della cosa (art. 1004 C.C.)
• Imposte, contributi e altri oneri che gravano sul reddito (art.
1008 C.C.)
• Interessi legali da corrispondere al nudo proprietario sulle
somme spese per riparazioni straordinarie (art. 1005 C.C.) e
miglioramenti fondiari
Nudo proprietario (spese di conservazione):
• Manutenzione straordinaria, assicurazione, quote di
reintegrazione
Usufrutto
Problemi estimativi
• Stima del valore del diritto di usufrutto
• Stima del valore della nuda proprietà
• Stima dell'indennità dei miglioramenti eseguiti
dall'usufruttuario
• Stima del valore del diritto d'usufrutto ai fini fiscali
Stima del valore del diritto di usufrutto
È richiesto:
• Quando il nudo proprietario vuole estinguere l'usufrutto prima
della scadenza
• Per la stima della nuda proprietà
Si ottiene accumulando all'attualità il reddito netto, il reddito
annuo ritraibile dall'usufruttuario (aspetto economico del valore
di capitalizzazione)
q −1
Vu = Ru
n
r⋅q
n
dove
Ru = reddito annuo netto negli anni di durata residua dell'usufrutto
q n − 1 coefficiente finanziario di accumulazione iniziale di
r ⋅ q n un'annualità limitata posticipata
n = numero anni durata residua dell'usufrutto
r = saggio commerciale
Stima del valore del diritto di usufrutto
1. REDDITO RITRAIBILE DALL'USUFRUTTUARIO
(reddito medio annuo del periodo considerato)
É dato dalla differenza tra reddito lordo ricavabile
dall'usufruttuario e le spese a suo carico
Ru = Rlt – (Tr + Amm + Sf/In + I)
Rlt = reddito lordo totale: costituito dal canone di locazione e dagli
interessi sulle rate
Tr = tributi(25-40%): imposte (IMU, imposta registro del canone,
ecc.)
Amm = amministrazione (3-5%)
Sf/In= sfitto e inesigibilità (0,5-3%): mancati redditi che
l'usufruttuario può subire se il fabbricato non è locato o morosità
I = interessi sulle spese a carico del proprietario, 0,5-2%
Stima del valore del diritto di usufrutto
2. DURATA DELL'USUFRUTTO
È determinata statisticamente mediante l'uso delle tabelle di
mortalità dell'ISTAT;
vedi sito internet istat: http://demo.istat.it/unitav2012/index.html
Stima del valore del diritto di usufrutto
3. CALCOLO DEL SAGGIO
Il saggio da utilizzare per l'accumulazione all'attualità del
reddito ritraibile dall'usufruttuario si determina con
riferimento alla media dei tassi applicati dalle banche sui
depositi (0,5 – 1%) e sui prestiti ipotecari (3 – 4%) per un
tempo simile a quello della durata dell'usufrutto (saggio
commerciale). Il saggio commerciale viene calcolato con
riferimento al tasso ufficiale di riferimento (TUR) e al tasso
legale.
TUR dal 10.09.2014 = 0,05
TASSO LEGALE dal 1.1.2015 = 0,5%
Stima del valore della nuda proprietà
Si ottiene sottraendo dal valore del bene libero da usufrutto (V), il
valore dell'usufrutto stesso (Vu)
Vnp = V - Vu
Il valore del bene libero da usufrutto si stima con l'aspetto
economico del valore di mercato.
Il valore del diritto di usufrutto si stima con la formula vista in
precedenza.
Il valore della nuda proprietà può essere calcolato anche
scontando all'attualità il valore di mercato dell'immobile
considerato libero da usufrutto
V
Vnp = n
q
Stima del valore della nuda proprietà
VALORE DELL A NUDA PROPRIETA' DI UN IMMOBILE
MIGLIORATO DALL'USUFRUTTUARIO
Ind
Vnp = V − Vu −
n
(1 + r )
V = valore del fabbricato già migliorato
Vu = valore diritto di usufrutto
r = saggio commerciale
n = anni durata residua dell'usufrutto
L'indennità (Ind) si deve corrispondere nella minor somma tra
l'importo delle spese sostenute e l'aumento di valore conseguito
dall'immobile per effetto dei miglioramenti
Stima del valore di usufrutto a fini fiscali
Viene usato nella compravendita di un immobile gravato da
usufrutto per l'imposizione fiscale (imposta di registro, ipotecaria e
catastale)
La base imponibile è ottenuta dal valore della nuda proprietà
ottenuta dalla differenza tra il valore fiscale (Vf) e il valore fiscale
del diritto di usufrutto (Vu).
Vnp= Vf - Vu
VALORE FISCALE DELL'IMMOBILE: si calcola con il
reddito catastale rivalutato per un coefficiente fissato per legge
Terreni: Vf= RD x 1,25 x 90
Fabbricati: Vf= RC x 1,05 x 120 (110)
Aree edificabili= valore venale
Stima del valore di usufrutto a fini fiscali
REDDITO ANNUO FISCALE DELL'USUFRUTTUARIO:
dal valore fiscale si ricava il reddito annuo dell'usufruttuario
(annualità) applicando il saggio legale del 1%
Ru = Vf x 1%
VALORE FISCALE DELL'USUFRUTTO:
Si ottiene moltiplicando il Ru per un coefficiente c stabilito per
legge, che tiene conto della probabilità di vita residua
dell'usufruttuario
Vu = Ru x c
Quindi il valore fiscale della nuda proprietà è dato da
Vnp = Vf - Vu
Matematica finanziaria
INTERESSE SEMPLICE
I=C r n
I = interesse; C = capitale impiegato
r = saggio annuo; n = tempo di impiego
Il tempo viene espresso in anni o giorni o mesi
MONTANTE SEMPLICE
M=C+I
C = capitale; I = interesse
Quindi sostituendo I: M = C (1 + r n)
Matematica finanziaria
MONTANTE SEMPLICE DI RATE COSTANTI
k


ni 

∑
k ± 1

i =1


M = R k + r
M =R k+r


2 
12 





R = rate disponibili k volte in un anno
k sarà ad esempio 12 per rendite mensili, 6 per rendite
bimestrali, ecc.
n = numero di mesi mancanti alla fine dell’anno
Le rate possono essere pagate anticipatamente, segno +,
(all’inizio del mese, del bimestre, ecc.) o posticipatamente,
segno -
Matematica finanziaria
INTERESSE COMPOSTO
I = C0 (qn – 1)
C0 = capitale iniziale
MONTANTE COMPOSTO
Cn = C0 (1 + r)n ponendo 1 + r = q
Cn = C0 qn
Cn = montante all’anno n; q = montante unitario
qn = fattore di capitalizzazione composta
Matematica finanziaria
ANNUALITA’ LIMITATE POSTICIPATE
Accumulazione finale
q −1
An = a
r
n
ANNUALITA’ LIMITATE ANTICIPATE
Accumulazione finale
q −1
An = a ⋅ q
r
n
a = annualità
Matematica finanziaria
ANNUALITA’ LIMITATE POSTICIPATE
Accumulazione iniziale
qn − 1
A0 = a ⋅ n
q ⋅r
ANNUALITA’ LIMITATE ANTICIPATE
Accumulazione iniziale
qn − 1
A0 = a ⋅ q n
q ⋅r