Un tranquillo week-end di paura in una Residenza Turistica

Notaio Riccardo Menchetti
Un tranquillo week-end di paura in una Residenza
Turistica Alberghiera
(La circolazione delle strutture ricettive alla luce della Legge
Regionale Toscana)
Introduzione
Nel panorama della contrattazione immobiliare si sta ampliando il mercato di
una nuova tipologia di beni – le Residenze Turistico-Alberghiere e le Case e
Appartamenti per Vacanza – che tuttavia, per la loro peculiare destinazione,
presentano notevoli problemi per il notaio chiamato a stipularne gli atti di
disposizione.
Questo contributo è nato per analizzare sostanzialmente un fenomeno che
credevo “regionale”, ma che si è in realtà rivelato diffuso più o meno su tutto il
territorio nazionale ed in particolare in tutte le regioni a più spiccata vocazione
turistica1.
L'analisi della materia e delle problematiche connesse sarà comunque effettuata
alla luce della legge che la Regione Toscana, prima fra tutte le regioni italiane, ha
emanato in materia di turismo disciplinando le modalità di esercizio e le
caratteristiche delle varie tipologie di strutture ricettive.
Tra queste, come detto, particolari problemi stanno sorgendo con riferimento
alle Residenze Turistico Alberghiere (c.d. RTA) ed alle Case ed Appartamenti per
Vacanza (c.d. CAV).
Tali strutture, concepite dal legislatore regionale come ricettive e dunque
destinate ad accogliere ed ospitare i turisti in forme diverse dal più classico albergo,
hanno invece spesso subito delle modificazioni di fatto, o meglio, di destinazione.
Molti degli acquirenti, più o meno in buona fede al momento della stipula dei
contratti preliminari, hanno infatti deciso di acquistare le singole unità con
l'intenzione di utilizzarle in via esclusiva come normali seconde case destinate alle
1 V. ad esempio il Convegno organizzato dal Comitato Notarile della Liguria proprio dal titolo “Le RTA.
Residenze Turistico – Alberghiere” a Finale Ligure il 22 settembre 2007.
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proprie vacanze, quando non addirittura come abitazione principale.
Il fenomeno ha assunto proporzioni sempre più evidenti e preoccupanti, tanto
da originare un vero e proprio “movimento di opinione” che ha coinvolto i Comuni,
la Regione e l'Agenzia del Territorio competente, fino ad interessare la stessa Procura
della Repubblica.
Per evitare tale uso distorto, che integra sostanzialmente un abuso edilizio
senza opere, i vari soggetti interessati hanno tentato di percorrere la strada più
semplice affermando che tali unità immobiliari non possono essere vendute
singolarmente.
Con questo scritto cercherò di ricostruire la normativa nazionale e della Regione
Toscana2 che disciplinano la materia per dimostrare come non esista, allo stato
attuale, alcun divieto di vendita frazionata delle singole unità immobiliari, siano esse
classificate come RTA o come CAV, e come troppo spesso si confondano i concetti di
“utilizzazione” di tali strutture con quello di “proprietà” delle stesse.
La normativa vigente
La normativa in materia di strutture alberghiere risale alla legge 24 luglio 1936,
n. 1692, la quale prevedeva che gli edifici che avessero avuto destinazione
alberghiera, per destinazione dello stesso proprietario o in base a concessione
risultante dal contratto di affitto, non potessero essere né venduti, né dati in
locazione per un uso diverso da quello alberghiero senza una espressa
autorizzazione amministrativa.
Successivamente, con D.Lgs. Lgt. n.117 del 19 marzo 1945, venne ripristinato il
detto vincolo alberghiero con riferimento a qualsiasi tipo di negozio giuridico che
importasse mutamento di destinazione degli immobili adibiti ad uso alberghiero3.
2 Le normative delle varie Regioni sono simili tra loro, per cui le considerazioni del presente scritto possono
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considerarsi applicabili alla gran parte di esse.
Tale vincolo è stato prorogato fino al 31 luglio 1979 con la L. 24 febbraio 1979 n.61, fintanto che la Corte
Costituzionale non è intervenuta con la sentenza n.4 del 28 gennaio 1981 dichiarando illegittima la normativa
che prorogava siffatto vincolo, con ciò creando “un vuoto normativo in forza del quale la trasformazione
dell'edificio da albergo ad altra destinazione (es. casa di civile abitazione, condominio, ufficio, esercizio
commerciale) è oggi ammessa e non controllabile dalla pubblica amministrazione” (cfr. Alpa, in Giurispr.
Amm. 1979).
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Tale norma è stata successivamente sostituita dalla legge 17 maggio 1983, n. 217,
definita legge quadro per il turismo, che all'articolo 8 qualificava la destinazione
alberghiera come vincolo pubblicistico4, che poteva essere rimosso su richiesta del
proprietario solo se fosse stata comprovata la non convenienza economico-produttiva
della struttura ricettiva e previa restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche
eventualmente percepiti e opportunamente rivalutati ove lo svincolo fosse avvenuto
prima della scadenza del finanziamento agevolato.
Una prima notazione si rende necessaria: la legge 217/83 non prevedeva
l'imposizione del vincolo in oggetto per tutte le strutture ricettive come definite
dall'articolo 6 della stessa legge, ma espressamente stabiliva che restavano “esclusi
dal vincolo gli alloggi rurali, gli alloggi gestiti da affittacamere e le case e gli appartamenti per
vacanze”5.
Quindi, almeno per le CAV, un regime di libera trasferibilità in forma frazionata
risale addirittura al 1983, in epoca antecedente al passaggio della competenza in
materia alle regioni.
Anche tale norma è stata successivamente abrogata dall'art. 11, comma 6, della
legge 29 marzo 2001, n. 135, che all'art. 2 ha stabilito la competenza esclusiva delle
Regioni a legiferare in materia di turismo e di industria alberghiera ed ha inoltre
tracciato delle linee direttrici del tutto nuove per lo svolgimento dei compiti di
programmazione turistica, che non trova più nella natura degli immobili e nella
rigida conservazione della loro destinazione il suo fulcro principale, ma ruota
piuttosto su un più articolato ed elastico sistema di disciplina che investe le attività
delle imprese turistiche, viste come parti di contesti turistici omogenei6.
Attualmente, dunque, l'unica fonte normativa resta quella regionale; nel nostro
caso la Legge Regionale Toscana n. 42 del 23 marzo 2000, denominata “Testo Unico
delle Leggi Regionali in materia di Turismo” (come modificata dalla L.R. n.14 del 17
4 Articolo 8, comma 1:
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“Ai fini della conservazione e della tutela del patrimonio ricettivo, in quanto rispondente alle finalità di
pubblico interesse e della utilità sociale, le regioni, con specifiche leggi, sottopongono a vincolo di
destinazione le strutture ricettive indicate dall'articolo 6, in conformità anche con le indicazioni derivanti
dagli atti della programmazione regionale.”
sempre all'articolo 8, ultimo periodo del primo comma
“Multiproprietà e comproprietà alberghiere: vecchi e nuovi profili di indagine”, Capponi, Contratto e
Impresa, n.1/2007, pag.32, CEDAM
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gennaio 2005) ed il relativo regolamento di attuazione n.18 del 23 aprile 2001, ed è
unicamente a questa che dovrà farsi riferimento per verificare l'esistenza di eventuali
divieti di alienazione, vincoli di non frazionabilità, o comunque di vincoli
pubblicistici sul bene7 analoghi a quelli introdotti dalla normativa nazionale
previgente, come tale ineliminabili se non previa autorizzazione regionale.
Veniamo dunque all'analisi della disposizione in oggetto, iniziando in
particolare dal Capo I, Sezione II, che contiene le definizioni e detta le caratteristiche
delle varie strutture ricettive quali alberghi, campeggi, villaggi turistici ed, appunto,
le Residenze Turistico-Alberghiere8.
Il successivo Capo II, Sezione III, definisce invece le strutture ricettive extraalberghiere con caratteristiche di civile abitazione, quali affittacamere e Case e
Appartamenti per Vacanze9.
Tutte le strutture di cui sopra sono strutture ricettive, destinate a ricevere i
turisti per periodi di tempo più o meno prolungati, per le quali la legge regionale
prevede le diverse caratteristiche costruttive, la presenza o meno di servizi comuni
obbligatori e l'imposizione di vincoli di varia natura, quali il divieto di un uso
residenziale, ossia l'utilizzazione come normali civili abitazioni.
Ma esiste anche un divieto di vendita frazionata delle singole unità che
compongono la struttura ricettiva?
7 cfr T.A.R. Lombardia, Sezione III, 15 marzo 1994 n.142 che, nel vigore della precedente L. 217/83, aveva
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affermato che “il vincolo alberghiero rappresenta un vero e proprio obbligo propter rem”.
Si riporta il testo dell'articolo 27 che definisce le Residenze turistico – alberghiere:
“1. Sono residenze turistico - alberghiere le strutture ricettive, a gestione unitaria, aperte al pubblico,
ubicate in uno o più stabili o parti di stabili, che offrono alloggio in unità abitative arredate, costituite da
uno o più locali e dotate di servizio autonomo di cucina. Le residenze turistico-alberghiere possono disporre
di ristorante, bar e altri servizi accessori.
2. Nelle residenze turistico - alberghiere i clienti possono essere alloggiati anche in camere, con o senza il
vano soggiorno e senza il servizio autonomo di cucina. La capacità ricettiva di tali locali non deve risultare
superiore al 40 per cento di quella complessiva dell'esercizio.”
Art. 56 - Case e appartamenti per vacanze
1. Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di
servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti,
senza offerta di servizi centralizzati.
2. Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i servizi essenziali per il
soggiorno degli ospiti come definiti nel regolamento di attuazione.
3. La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di
cibi e bevande e l'offerta di altri servizi centralizzati caratteristici delle aziende alberghiere.
4. Agli effetti del presente testo unico si considera gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione
non occasionale e organizzata di una o più case o appartamenti ad uso turistico.”
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La prima evidente analisi parte dal dato normativo e qui non troviamo alcuna
disposizione comunque contenente un divieto di alienazione generalizzato, bensì
singole previsioni riferite solamente ad alcune delle varie strutture ricettive
disciplinate.
Per quelle strutture ricettive in cui la proprietà indivisa è considerata requisito
essenziale, il legislatore regionale introduce una espressa previsione come, ad
esempio, all'articolo 33 (inserito nel Capo I, Sezione II): “Nei campeggi, nei villaggi
turistici, nelle aree di sosta e nei parchi di vacanza è vietata la vendita frazionata delle
piazzole e delle strutture ancorate al suolo che insistono sulla piazzola, ovvero l'affitto delle
stesse per periodi pluriennali o indeterminati.”
In questo caso il divieto è esplicito e pertanto il notaio non potrà mai procedere
alla vendita delle singole unità (piazzole o strutture che insistono sulla stessa) in
modo frazionato, ma nelle ipotesi che qui ci interessano, RTA e CAV, non è dato
riscontrare alcun analogo divieto.
Al contrario, le norme che si riferiscono a tali ultime tipologie, parlando
espressamente di “gestione unitaria”, presuppongono implicitamente la possibilità
che la proprietà non sia parimenti unitaria, ma che sia al contrario frazionata10.
Come detto l'art. 27 della L.R.T. n.42/2000 definisce le residenze turisticoalberghiere come "strutture ricettive, a gestione unitaria, aperte al pubblico, ubicate in uno
o più stabili o parti di stabili, che offrono alloggio in unità abitative arredate, costituite da uno
o più locali e dotate di servizio autonomo di cucina. Le residenze turistico-alberghiere possono
disporre di ristorante, bar e altri servizi accessori".
Le residenze turistico-alberghiere pertanto si differenziano dall'albergo per la
presenza di un servizio autonomo di cucina, che le pone a metà strada tra l'unità
abitativa e l'albergo, ma godono di due requisiti similari a quest'ultimo: sono aperte
al pubblico, il che significa che il pubblico è libero di chiedere in esse ospitalità, e
devono avere una gestione unitaria.
10 Cfr. T.A.R. Toscana n.17/1998 cit. che, nel giudicare la legittimità dell'art.8 NTA del Comune di Forte dei
Marmi che aveva introdotto un divieto di alienazione separata delle “suites” alberghiere, ne ha riconosciuto
l'ammissibilità affermando che si tratta di “elemento distintivo non illogico dell'organizzazione alberghiera,
che nel suo complesso può, evidentemente, essere oggetto di comproprietà indivisa, ma che di norma non
prevede la proprietà privata di singoli appartamenti ...... tale frazionamento della proprietà, invece, è di
comune esperienza per il residence che risponde ad esigenze non meramente turistiche o di occasionale
transito, ma anche di stabile residenza, sia pure con gestione centralizzata di alcuni servizi”.
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Tale assimilazione è stata confermata dalla stessa Regione Toscana nella recente
delibera della Giunta n. 289 del 23 aprile 200711.
Tuttavia anche tale delibera, pur confermando le analogie tra RTA ed alberghi,
non si è spinta ad affermare espressamente l'inalienabilità delle singole unità, ma
semplicemente a ribadire che la gestione della struttura deve essere necessariamente
unitaria.
Si legge infatti che la Regione ritiene che le RTA “non possono essere considerate
una sommatoria di unità abitative con destinazione ed uso autonomi tali da determinare una
situazione analoga a quella di un privato condominio”.
Fin qui nulla da dire, ma la stessa delibera prosegue affermando che ”l'immobile
che è sede di un albergo o di una RTA deve perciò avere i requisiti ed essere di conseguenza
considerato come un organismo edilizio unico ed indivisibile”.
Questa seconda frase è quanto meno “nebulosa”. Affermare che deve trattarsi
di organismo edilizio unico ed indivisibile lascia intendere che vi sia una “indivisibilità”
giuridica, ossia una impossibilità di vendere separatamente le singole unità
immobiliari.
Tuttavia, non dobbiamo dimenticare che l'indivisibilità non può che discendere
da un impedimento di natura o da un espresso divieto di legge, che peraltro deve
trovare giustificazione in un superiore interesse da tutelare rispetto al diritto alla
libera disponibilità della proprietà privata12.
Di conseguenza il termine “indivisibile” non può che intendersi correlato alla
gestione e non alla proprietà.
In altre parole, anche se l'immobile viene ceduto parcellizzandone la proprietà,
non potrà mai diventare come un normale condominio13, ma dovrà mantenere una
11 reperibile sul sito web della Regione Toscana all'indirizzo: http://www.regione.toscana.it/ius/ns-attinew/
12 Nel codice civile, ad esempio, si parla di indivisibilità delle parti comuni di un edificio, a meno che la
divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino (art. 1119), di
immobili indivisibili in quanto il frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia
o dell'igiene (art. 720), di indivisibilità per le minime unità colturali (art. 846 e seg.).
Anche la normativa speciale prevede l'indivisibilità quale contraltare di un qualche beneficio, in genere
fiscale, si pensi ad esempio alla normativa sul c.d. “compendio unico” in agricoltura.
13 Si segnalano, tuttavia, Cass. Civ. n. 1786 del 24 novembre 2006 e n. 2477 del 5 febbraio 2007, che hanno
espressamente riconosciuto l'esistenza di un condominio quando la proprietà su di un bene immobile spetti a
più persone e questo a prescindere dalla destinazione d'uso dell'immobile (nel caso di specie trattavasi di un
complesso con destinazione alberghiera in cui esistevano più unità immobiliari di proprietà di privati). Si
tratta infatti di verificare la compatibilità del regime privatistico del condominio con le nome pubblicistiche
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unitarietà funzionale e produttiva in conseguenza della sua destinazione ricettiva,
ovverosia il complesso edilizio dovrà continuare ad essere gestito come un unicum e
non come sommatoria di più unità indipendenti14.
Ma tale unitarietà riguarda, ancora una volta, la destinazione e l'utilizzazione,
non la proprietà.
Del resto, se quella svolta nella RTA è un'attività alberghiera è ovvio che il
gestore della stessa si troverà ad avere la disponibilità di una azienda alberghiera e
nelle aziende in genere è normale e naturale che l'imprenditore non abbia la
proprietà diretta di tutti gli elementi che le compongono, essendo sufficiente la loro
disponibilità anche se a titolo di locazione, affitto, leasing o quant'altro.
Ad ogni modo, per fugare ogni dubbio circa l'inesistenza attuale di un divieto
di vendita frazionata, sarebbe sufficiente esaminare la proposta di modifiche alla L.R.
n.42/2000 presentata nel novembre 2006 ad iniziativa dei consiglieri Alessandro
Antichi ed Andrea Agresti, nella quale si propone l'aggiunta di un comma 1bis
all'articolo 33 del seguente tenore: “Nelle residenze turistico-alberghiere è vietata la
vendita frazionata delle unità abitative o delle camere. E' parimenti vietato l'affitto delle
stesse per periodi pluriennali od indeterminati.”15.
Chiarito il quadro legislativo delle RTA, occorre ora analizzare quello delle CAV,
spesso erroneamente accomunate alle prime quasi fossero soggette alla stessa
disciplina ed avessero le stesse caratteristiche tipologiche.
relative all'attività alberghiera, a tale questione la Suprema Corte ha risposto che “le norme pubblicistiche
afferiscono all'uso ed incidono sulla destinazione; le norme privatistiche riguardano l'appartenenza, il cui
assetto sostanzialmente non è toccato dalle norme di diritto pubblico”. In altre parole, “la destinazione
alberghiera non impedisce il sorgere del regime del condominio .... ed il mutamento della destinazione non
raffigura il presupposto necessario per la costituzione dell'assetto condominiale, basta considerare ... che in
uno stesso edificio possono ben coesistere più unità immobiliari soggette a proprietà esclusiva ed a
destinazioni diverse”.
Per un commento v. “L'eventuale destinazione alberghiera dell'immobile non impedisce il sorgere del
condominio”, Alessandro Re, in Immobili & Proprietà, n.8/2007 pag.489, IPSOA.
14 Anche se in maniera discutibile, esprime lo stesso concetto il nuovo testo dell'art.12 del Regolamento di
attuazione, come modificato recentemente dal Dpgr 7 agosto 2007, n.46/R: “Le residenze turistico
alberghiere sono pubblici esercizi unitari sia dal punto di vista gestionale che strutturale e non sono pertanto
utilizzabili per singole parti”. La formulazione del testo è discutibile perché cerca indubbiamente di
insinuare il dubbio circa l'esistenza di una indivisibilità della struttura anche dal lato proprietario. In realtà,
letta nella giusta luce, non fa altro che ribadire l'obbligo di una gestione unitaria.
15 Nel comunicato stampa i promotori hanno espressamente dichiarato che con tale proposta di legge
intendevano “applicare alle residenze turistico-alberghiere quanto già previsto per i campeggi e villaggi
turistici e collocarle a tutti gli effetti nell'ambito dell'edilizia turistico-ricettiva”.
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Per le CAV le argomentazioni di cui sopra a sostegno della libera trasferibilità
delle singole unità, appaiono ancor più evidenti, sia per le caratteristiche fisiche di
tali strutture, sia per la disciplina legislativa e del resto anche le proposte restrittive
sopra illustrate fanno sempre esclusivo riferimento alle RTA .
Ai sensi dell'art. 56 della L.R. n.42/2000, come detto, sono Case e appartamenti
per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi
igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per
l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati.
Anche in questo caso, nessun divieto di vendita, ma solo l'obbligo di gestione
unitaria in forma imprenditoriale.
Addirittura, un riconoscimento implicito della libera frazionabilità delle
strutture, si ricava dalla lettura dell'ultimo comma dell'articolo in questione, ai sensi
del quale: “Agli effetti del presente testo unico si considera gestione di case e appartamenti
per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di una o più case o appartamenti ad uso
turistico”.
Tale comma, nella sua formulazione originaria, faceva riferimento alla gestione
di tre o più case, ma l'art. 25, comma c. 1, L.R. 17 gennaio 2005 n. 14, ha eliminato tale
limite numerico, riconoscendo la natura di gestione di CAV anche nel caso di una
sola casa od appartamento, così come è stato eliminato il limite temporale massimo
inizialmente previsto per la durata del singolo contratto di locazione. Il testo
originario16 prevedeva infatti che la singola unità non potesse essere locata per un
periodo superiore ai tre mesi, limite massimo che è stato poi eliminato con la L.R.
n.14/2005 di cui sopra.
La stessa Giunta Regionale, nella citata circolare, riconosce come tali strutture
16 Art. 56 - Case e appartamenti per vacanze. Testo precedente le modifiche apportate dalla L.R. 17 gennaio
2005, n. 14.
“1. Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di
servizi igienici e di cucina autonoma gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti,
senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni con contratti aventi validità non
superiore a tre mesi consecutivi.
2. Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i servizi essenziali per il
soggiorno degli ospiti come definiti nel regolamento di attuazione.
3. La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di
cibi e bevande e l'offerta di altri servizi centralizzati caratteristici delle aziende alberghiere.
4. Agli effetti del presente testo unico si considera gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione
non occasionale e organizzata di tre o più case o appartamenti ad uso turistico.”
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“siano civili abitazioni ... con obbligo tassativo della gestione unitaria...”. Del resto,
nell'intento del legislatore regionale, le CAV dovevano servire principalmente a
consentire di portare a valore l'immenso patrimonio edilizio esistente costituito da
“seconde case”; in altre parole, l'idea era quella di sfruttare le case non utilizzate ad
uso turistico affidando le seconde case a gestori in grado di prestare servizi più
completi e redditizi dal punto di vista ricettivo.
Ma cosa deve intendersi per gestione unitaria? Sicuramente dovrà esistere un
soggetto gestore (persona fisica o società che sia) al quale sia affidata “l'azienda
alberghiera” e con essa il potere-dovere di intraprendere l'attività ricettiva17.
Ma come dovrà strutturarsi il rapporto tra i proprietari delle singole unità ed il
gestore unico?
La prassi ha elaborato varie soluzioni18, nessuna purtroppo priva di risvolti
negativi, che proverò ad illustrare brevemente:
1) Contratto di affitto di azienda.
Con questo contratto tutti i proprietari concedono congiuntamente in affitto
l'azienda alberghiera, completa di tutte le dotazioni necessarie per la sua gestione.
Questa soluzione, tuttavia, appare difficilmente gestibile (a meno che la proprietà
dell'intera struttura non sia rimasta in capo ad un unico soggetto) ed oltretutto non
assicura al singolo proprietario il riconoscimento del risultato della gestione del suo
appartamento, dovendosi necessariamente ripartite il canone tra tutti i proprietari
pro quota. Quanto al profilo fiscale, dobbiamo tener presente che al momento della
successiva rivendita della singola unità, che abbiamo qualificato come azienda, sarà
sempre soggetta a tassazione l'eventuale plusvalenza realizzata sebbene siano
trascorsi 5 anni dall'acquisto.
2) Contratto di mandato.
Anche questa soluzione presenta risvolti fiscali negativi (tassazione del
contrattto di mandato, tassazione in capo al mandate sia del reddito fondiario che del
17 Non posso fare a meno di rilevare, tuttavia, che la gestione unitaria sembrerebbe obbligatoria per le sole RTA
e non anche per le CAV; quest'ultime, infatti, potrebbero anche essere gestite direttamente dal singolo
proprietario previa apertura di una idonea posizione fiscale. Questo, del resto, è stato fino ad oggi
pacificamente ammesso ed implicitamente consentito dalla stessa Legge Regionale che, come detto,
riconosce la natura di gestione di CAV anche in presenza di una sola unità immobiliare.
18 Le varie ipotesi accennate sono state analizzate, anche sotto il profilo fiscale, nel Convegno tenutosi a Finale
Ligure citato, nelle relazioni del Prof. U. Morello e del Prof. R. Dominici, ad oggi inedite.
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compenso percepito, impossibilità per il mandatario di portare in detrazione i costi
sostenuti, etc.), ma soprattutto non attribuisce al mandatario la disponibilità delle
strutture comuni, rimette al singolo proprietario il rischio d'impresa derivante dalla
gestione e potrebbe prestarsi ad essere interpretata quale società di fatto tra
proprietario e gestore.
3) Associazione in partecipazione.
Sarebbe lo strumento più coerente, in quanto fa assumere la qualifica di
imprenditore, gestore e responsabile, all'associante e consente all'associato di ottenere
il ricavato dalla gestione della propria unità immobiliare. Fiscalmente, però, si
presenta particolarmente onerosa visto che il conferimento dell'associato è parificato
all'apporto di beni in società, l'utile percepito dall'associato sarà tassato come
dividendo da partecipazione e vi sarà comunque una doppia tassazione dato che il
risultato di gestione sarà tassabile anche in capo all'associante.
4) Appalto di servizi alberghieri.
L'appaltatore riceverà un compenso per la prestazione di servizi, ma non anche
una remunerazione per la gestione delle singole unità, per cui dovrà comunque
essere affiancata da altro contratto, presumibilmente di locazione degli immobili.
Inoltre, anche in questo caso, il compenso per l'appalto e la locazione dovranno
essere predeterminati e ciò non consentirà di parametrarli al risultato della gestione
di ogni singola unità. Al contratto di appalto, poi, tornerà applicabile l'IVA al 20%,
costo in alcun modo recuperabile dai privati proprietari della struttura.
In ogni caso, qualunque sia la soluzione prescelta, sarebbe quanto mai
opportuno che fosse la stessa Società costruttrice a sottoscrivere il contratto con il
gestore unico, prima di procedere alle singole vendite, regolando tale contratto con
apposite clausole in modo che nel momento in cui si effettueranno le cessioni delle
singole unità immobiliari gli acquirenti subentreranno alla Società venditrice in tale
contratto ad ogni effetto.
In questo modo sarà possibile dare immediata contezza della natura del bene e
della sua destinazione, scoraggiando ab origine comportamenti non conformi e
sgombrando il campo da possibili equivoci ed incomprensioni circa la possibilità di
utilizzare il bene uti dominus.
Il proprietario che intenda usufruire dell'immobile, infatti, dovrà comportarsi
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come un qualsiasi turista, ossia prenotare una unità immobiliare nella struttura per il
periodo desiderato, unità che potrà anche non essere quella da lui acquistata.
Non è pertanto vietato che gli acquirenti utilizzino l'alloggio per soddisfare
esigenze turistiche personali, ma dovranno farlo corrispondendo i relativi canoni
determinati dal gestore (al limite ammettendosi un trattamento di favore, quale uno
sconto particolare od un diritto di preferenza nella prenotazione) e ricevendo
l'ordinaria documentazione fiscale.
Affinché possa sussistere una struttura ricettiva, RTA o CAV che sia, non è
pertanto sufficiente che l'offerta dei servizi sia sporadica o eventuale. Occorre invece
che i beni immobili siano messi a disposizione dei turisti in forma imprenditoriale e
continuativa.
Non sarà pertanto sufficiente che sia prevista una mera “facoltà”, per il
proprietario, di consentirne il godimento a terzi nel periodo di mancata utilizzazione
da parte del proprietario stesso, in quanto in tal caso il godimento degli alloggi e dei
servizi promanerebbe esclusivamente dalla titolarità della quota, configurandosi
come diretta espressione del relativo diritto di proprietà19.
In altre parole, il criterio distintivo della natura residenziale od alberghiera di
un immobile, nel caso di proprietà parcellizzata tra diversi soggetti, non va ravvisato
nella spettanza pro indiviso a tutti i condomini delle parti adibite a servizi comuni,
ma nella presenza o nella mancanza di un obbligo per i singoli acquirenti di attuare
una gestione di tipo alberghiero per le rispettive parti di proprietà esclusiva20.
Il problema della destinazione d'uso degli immobili va pertanto considerato
non tanto sotto l'aspetto della unitarietà della proprietà, quanto più propriamente
sotto quello della unitarietà della gestione dei vari servizi e del conferimento della
disponibilità degli appartamenti medesimi21.
Dopo aver dunque verificato l'inesistenza di un divieto di vendita frazionata,
non previsto dalla norma vigente né dalla destinazione dei beni, sembra opportuno
chiedersi anche se la Regione avrebbe comunque potestà normativa sufficiente per
introdurlo. In altre parole, se rientra tra le competenze del legislatore regionale quella
19 Cfr. in tal senso Consiglio di Stato n.824/1989.
20 v. “Riflessioni problematiche sulla compravendita frazionata di immobili posti in strutture ricettive C.A.V.”,
M. Mecacci, in www.Urbanisticatoscana.it, 16 maggio 2007.
21 Cfr. TAR Veneto, 19 febbraio 1982 n.283; Cons. Stato, sez. V, 26 gennaio 1979 n.38.
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di porre divieti di alienazione o se il potere legislativo regionale incontri un limite nei
rapporti giurisprivatistici.
La Corte Costituzionale ha avuto infatti modo di affermare che le regioni non
hanno alcuna potestà legislativa in materia di diritto civile22 e questo sia per
l'esigenza di mantenere unitaria la disciplina privatistica su tutto il territorio
nazionale, sia perché la materia dell'ordinamento civile non è mai stata inclusa tra
quelle di competenza regionale ed anzi, l'articolo 117 let. l) della Costituzione, nel
testo vigente, indica espressamente tra le materie di competenza dello Stato
“l'ordinamento civile e penale”23.
Tale limite di competenza, del resto, è sempre stato ben presente alla stessa
Regione, visto che nella risposta al Direttore Generale del Comune di Grosseto del 25
ottobre 2005, si ricorda che il T.U. Regionale sul turismo “per quanto riguarda la vendita
degli immobili .... non prevede e non poteva prevedere alcuna limitazione, trattandosi di
disciplina di natura privatistica la cui competenza non rientra tra quelle regionali”24.
E' evidente che, se neppure il legislatore regionale ha competenza in materia, a
maggior ragione non può averne un ente locale che potrà solo utilizzare i suoi poteri
interpretativi per l'applicazione concreta delle norme esistenti e, piuttosto, i suoi
poteri di controllo per reprimere comportamenti non conformi25.
In tal senso si è chiaramente pronunciata anche la Cassazione che ha avuto
22 v. da ultimo Corte Cost. 2 maggio 2006 n. 253; in tal senso anche U. Morello nella relazione “RTA,
l'efficacia dei vincoli di destinazione e numero chiuso dei diritti reali: le regole e la prassi contrattuale”,
Convegno di Finale Ligure cit., inedita.
23 In tal senso espressamente si è pronunciato anche l'Ufficio Studi del CNN con la risposta a quesito n.288 del
5 giugno 2007 (estensore, G. Casu).
Dubbi di legittimità costituzionale potrebbero nascere anche con riferimento all'articolo 3, per contrasto con
il principio di proporzionalità tra la misura adottata e l'obiettivo da raggiungere; in questo caso, infatti, il
divieto di vendita non sarebbe congruo con l'obiettivo di mantenere la destinazione alberghiera, che può ben
essere mutata a prescindere dalla parcellizzazione della proprietà (M. Quaglia, relazione “Vincoli di
destinazione e controlli pubblici”, Convegno di Finale Ligure cit., inedita).
24 v. risposta alla nota del Direttore Generale del Comune di Grosseto del 25 ottobre 2005 prot. n. 122736
class.860 a firma del Dirigente del Settore Politiche di Sviluppo e promozione del turismo Paolo Bongini e
del Dirigente del Settore Indirizzi delle Pianificazione Marco Gamberini, agli atti del Comune di Grosseto.
Tale conclusione è stata confermata anche dall'Assessore R. Conti nel recente convegno “Le attività turistiche
come risorsa del territorio” tenutosi a Campiglia Marittima il 12 ottobre 2007.
25 Sul potere-dovere di effettuare i dovuti controlli, v. quanto disposto dalla stessa L.R. Toscana n.42/2000 agli
articoli 34, 35, 36, 40, 41, 42 ed agli articoli da 73 ad 81 sulla competenza delle Province, senza dimenticare
gli ordinari poteri di controllo previsti per tutte le attività produttive da parte della Guardia di Finanza e degli
altri organi di polizia.
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Notaio Riccardo Menchetti
modo di precisare come la normativa amministrativa riguardi solo i rapporti tra i
privati e la pubblica amministrazione, operando perciò su un piano diverso rispetto a
quello del Codice Civile, tant'è che nessuna norma amministrativa potrà far cadere i
diritti di proprietà di un privato cittadino – quali definiti dal codice civile – per il solo
fatto che l'immobile sia destinato ad un uso non previsto urbanisticamente oppure in
assenza delle necessarie autorizzazioni amministrative26.
In ogni caso, è stato giustamente osservato27 che il tentativo di alcune Regioni di
arginare i mutamenti di destinazione d'uso vietando le vendite frazionate di RTA
(come sembrava intenzionata a fare anche la Regione Liguria, almeno prima del
convegno di Finale Ligure citato), appare una battaglia di retroguardia. Ormai il
mercato ha già superato questo ostacolo, visto il diffondersi di società cooperative (in
cui i soci entrano ed escono senza necessità di alcun atto notarile) che costruiscono e
gestiscono le RTA ed in cui il godimento del bene è “assicurato” dal regolamento
interno.
L'utilizzo difforme e la vendita frazionata
Il problema, tuttavia, esiste effettivamente e non può che essere condivisibile
l'esigenza degli enti territoriali di approntare tutti gli strumenti idonei ad eliminarlo
o, meglio ancora, impedirne il sorgere.
In altre parole, si tratta di capire come impedire al nuovo proprietario dell'unità
immobiliare destinata a CAV od RTA di modificarne la destinazione d'uso incidendo
effettivamente sull'utilizzazione del bene e variandone l'utilizzabilità astratta stabilita
dal provvedimento abilitativo del Comune, per trasformare la struttura ricettiva in
civile abitazione.
Una cosa va chiarita subito: non può mai parlarsi di mutamento di destinazione
d'uso soltanto perché una compravendita del bene, astrattamente prevista come
unitaria, venga in concreto parcellizzata in più atti, neppure probabilmente
nell'ipotesi di unità immobiliare qualificata come albergo, perché anche in
26 cfr. Cass. n. 2477/2007 cit.
Nello stesso senso si era pronunciato il TAR del Veneto affermando che “il divieto di alienare a più soggetti
immobili destinati ad albergo, mediante la creazione di una comproprietà immobiliare, contenuto nelle
norme di attuazione del piano regolatore generale, si pone come inammissibile interferenza dello strumento
urbanistico nella disciplina dei rapporti privatistici”, Sent. 19 febbraio 1982.
27 Prendo in prestito le parole dell'amico e collega G.L. Cristiani.
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Notaio Riccardo Menchetti
quest'ultimo caso l'unitarietà attiene alla gestione dell'albergo, non alla titolarità del
bene28.
Infatti un conto è la proprietà del bene (che anche per l'albergo può essere
unitaria o frazionata in tanti soggetti titolari29), altro conto l'utilizzazione concreta
dello stesso, che va comunque effettuata unitariamente, per cui non sussiste alcuna
preclusione al trasferimento delle singole unità qualora non ne venga alterata la
destinazione ricettiva30.
In quest'ottica vanno lette anche le pronunce del giudice amministrativo 31 che
sembrano aver invertito la rotta rispetto all'indirizzo inizialmente adottato e sopra
riportato, in quanto “l'attività alberghiera ha tra i propri caratteri il fatto che si esprime
attraverso atti di offerte al pubblico dei servizi ad essa inerenti, per cui viene meno la
destinazione alberghiera qualora il godimento degli alloggi e dei servizi connessi provenga
esclusivamente dalla titolarità delle quote nelle quali il proprietario ha frazionato
l'immobile”32.
Il mutamento di destinazione d'uso è stato qualificato come “attività volta a
vincolare in maniera non precaria una costruzione ad una determinata utilizzazione,
classificabile tra quelle correnti in materia urbanistica, qualora si realizzi in contrasto con la
previsione dell'atto di concessione”33 ed il Consiglio di Stato ha avuto modo di chiarire
sia che devesi tener conto non tanto delle concrete modalità di utilizzazione del bene,
quanto piuttosto delle oggettive attitudini funzionali acquisite dal bene stesso34, sia
che il mutamento di destinazione d'uso rilevante è solo quello tra categorie
28 Cfr. Ufficio Studi CNN, risposta a quesito n. 506 del 2 settembre 2006 (estensore G. Casu)
29 Già prima della riforma del 1983 la dottrina si era espressa in senso favorevole alla vendita frazionata di
immobili con destinazione alberghiera, sebbene adottando accorgimenti che ne mantenessero la destinazione
(cfr. “Multiproprietà e vincolo alberghiero. In margine a talune pronunce dei giudici amministrativi
regionali”, Alpa, in Giur. It., 1980 III 1, c. 105; “Multiproprietà e pianificazione urbanistica” Pagano, in
Riv. giur. edil., 1982 II, pag. 173; “Natura giuridica della casa-albergo e conseguenze del mutamento della
sua destinazione”, Virga, Riv. giur. edil., 1980 II, pag. 264) e non ha mutato opinione neppure dopo l'entrata
in vigore della L. 217/1983, dando preminente rilievo al mantenimento dell'unitarietà della gestione
(“Multiproprietà a funzione alberghiera”, Tondo, Riv. Not., 1984 I, pag. 806; Vincolo alberghiero,
legislazione urbanistica e impatto ambientale” Feggi, Riv. giur. edil., 1988 II, pag. 34).
30 v. Ufficio Studi CNN, risposta a quesito n. 4043 dell'8 novembre 2002 (estensore M. Catallozzi).
31 cfr. TAR Liguria, sent. 21 febbraio 1987; TAR Sicilia, sent. 25 gennaio 1996; Cons. Stato, sent. 22 novembre
1989 n.824
32 Cons. Stato, sent. 21 maggio 1999 n.592
33 Cass. Penale n. 7404 del 13 giugno 1983
34 Cons. Stato n. 1268 del 24 ottobre 1996
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Notaio Riccardo Menchetti
funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, posto che nell'ambito della
stessa categoria possono aversi trasformazioni di fatto, ma non diversi regimi
urbanistico-contributivi35.
Che la vendita frazionata non sia di per sé sufficiente a concretizzare un cambio
di destinazione d'uso, lo si ricava chiaramente anche pensando a questo possibile
scenario: la società Alfa Srl è proprietaria di una RTA composta da 10 unità; dieci
diverse persone acquistano le quote di tale società e poi si accordano per sottrarre la
struttura all'uso cui è destinata; ossia non esercitano attività ricettiva in forma
unitaria, ma decidono di godere personalmente delle singole unità assegnandosele di
fatto tra di loro.
Anche in questo caso, pur mantenendo l'unitarietà della proprietà (l'intero
immobile è ancora di proprietà della sola società), si è verificata una illecita
modificazione della destinazione d'uso della struttura36.
Nuovamente nello stesso senso si pronuncia la citata delibera della giunta
regionale: “Qualora, infatti, una volta realizzato un immobile in area destinata all'uso
turistico ricettivo ..... si vendano porzioni di esso corrispondenti a singole unità abitative per
farne un uso residenziale, si incorre in comportamenti abusivi ...”.
Ancora una volta il comportamento abusivo non discende dalla semplice
vendita, ma dal fatto che dell'unità acquistata se ne faccia un “uso residenziale”. E'
l'uso ad essere illegittimo, non la vendita.
Del resto era stata la medesima Regione Toscana, prima che il fenomeno
acquisisse una risonanza - anche mediatica - così rilevante, a pronunciarsi in maniera
espressa per la libera trasferibilità delle singole unità.
Nella risposta alla nota del Direttore Generale del Comune di Grosseto sopra
citata, si era affermato espressamente che “non è rilevante dal punto di vista turisticoricettivo chi e quanti siano i proprietari della struttura, purché il titolare o il gestore
dell'esercizio ne abbia ricevuto la disponibilità da parte dei proprietari dell'immobile” i quali,
ove vogliano goderne personalmente, dovranno essere considerati come un qualsiasi
35 Cons. Stato n. 1005 del 14 ottobre 1992; n. 245 del 13 febbraio 1993; n. 600 del 13 maggio 1993 e n. 180 del
2 febbraio 1995.
36 Proprio durante il periodo di redazione di questo contributo, un Comune della provincia di Livorno ha
avviato una procedura di controllo nei confronti di una RTA interamente di proprietà di una Società a
responsabilità limitata, dopo aver rilevato che le utenze (acqua, luce, gas e simili) delle singole unità
immobiliari non erano intestate alla società, bensì ogni unità ad un differente socio.
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Notaio Riccardo Menchetti
turista, con tanto di regolare contratto alberghiero e comunicazioni di Pubblica
Sicurezza.
L'immobile o gli immobili “in cui opera la RTA non deve necessariamente essere di
proprietà del soggetto titolare dell'esercizio e può anche essere costituito da più parti facenti
capo a proprietari diversi”37: il titolare dell'esercizio deve però avere la disponibilità
dell'intera struttura e spetta al Comune vigilare sul rispetto delle regole, la cui
violazione comporterà l'avvio del procedimento di cessazione dell'attività ai sensi
dell'art. 41 della L.R. Toscana n.42/2000 e l'applicazione della relativa sanzione
amministrativa nonchè delle specifiche sanzioni in materia di classificazione delle
strutture ricettive e di pubblicità dei prezzi delle attrezzature e dei servizi ricettivi38.
In coerenza con tali chiarimenti, si comprende il comportamento di alcuni
Comuni che, per cercare di arginare il fenomeno del mutamento di destinazione
d'uso, impongono al costruttore di sottoscrivere un atto d'obbligo39 nel quale viene
ribadita la destinazione ricettiva, prevedendo espressamente la costituzione di un
“vincolo di destinazione d'uso turistico-ricettiva (C.A.V.) della realizzanda struttura
destinata a casa appartamenti vacanze, impegnandosi alla sua gestione unitaria in forma
imprenditoriale sulla base delle prescrizioni dell'art. 56 L.R.T. n. 42/2000 e successive
modifiche ed integrazioni”40.
Ma che tale vincolo non comporti limiti alla libera trasferibilità delle singole
unità lo si ricava anche dallo stesso schema di atto d'obbligo, in cui il costruttore deve
impegnarsi altresì “a rendere edotti i futuri acquirenti dell'immobile di cui trattasi, della
sussistenza dei vincoli di destinazione d'uso, impegnandosi altresì a richiamare il presente
37 Ancora nella risposta citata alla nota 23. Tale interpretazione è stata espressamente riconfermata dal
Dirigente P. Bongini al convegno di Campiglia Marittima sopra citato.
38 In tal senso si esprime anche la citata Circolare di cu ialla Deliberazione della Giunta Regionale del 23 aprile
2007.
39 Sulla cui opportunità concorda anche la risposta di cui sopra, ma sulla cui legittimità è lecito almeno dubitare
visto anche quanto affermato, ad esempio, dal T.A.R. del Trentino A.A., sez. Trento, con sentenza n.183 del
20 maggio 1994: “ è illegittima la disposizione di piano regolatore che vieta che gli immobili destinati ad
uso ricettivo possano subire una diversa destinazione d'uso in quanto una simile disciplina non risponde ad
una logica di pianificazione del territorio, apparendo volta, invece, a creare un vincolo alberghiero al di
fuori di ogni previsione legale e della competenza dell'autorità comunale, incidendo di conseguenza, senza le
garanzie di legge, sullo stesso diritto di libero esercizio dell'attività d'impresa” (conformi Cons. Stato sez IV,
16 luglio 1978, T.A.R. Valle d'Aosta, 31 gennaio 1985 n.7, T.A.R. Veneto, 19 febbraio 1982 n.283, T.A.R.
Piemonte, 16 dicembre 1981, n.1370).
40 Clausola contenuta nell'atto d'obbligo predisposto dal Comune di Grosseto.
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Notaio Riccardo Menchetti
atto nei relativi contratti di compravendita41, di locazione e di affitto o comunque
determinanti la trasformazione (rectius il “trasferimento”?) del diritto reale di proprietà”42.
La posizione della giurisprudenza
Le conclusioni sopra raggiunte non sembrano essere smentite neppure dalla
prime
pronunce
giurisprudenziali
avutesi
sulla
materia,
sebbene
abbiano
riconosciuto l'esistenza di illeciti edilizi ed in particolare di ipotesi di lottizzazione
abusiva.
Senza voler approfondire in questa sede il delicato argomento della
lottizzazione abusiva, sembra necessario un piccolo “ripasso” normativo.
L'articolo 18 della legge n. 47/1985 prevedeva due diverse ipotesi di
lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio:
a) mediante opere dirette alla trasformazione urbanistica od edilizia in
violazione degli strumenti urbanistici o senza la prescritta autorizzazione;
b) attraverso operazioni – quali il frazionamento e la vendita del terreno in lotti
– che denuncino la volontà di procedere allo sfruttamento edificatorio del suolo
agricolo.
L'articolo 18 è stato oggi trasfuso nell'articolo 30 del D.P.R. n. 380/2001, senza
che venissero apportate sostanziali modifiche rispetto alla disciplina previgente, per
cui rimane parimenti vietata la realizzazione di opere idonee a realizzare una
trasformazione urbanistica e/o edilizia, così come il frazionamento diretto ad intenti
edificatori.
Una particolare forma di lottizzazione abusiva dei terreni è stata individuata
dalla giurisprudenza nella c.d lottizzazione “negoziale”, in cui apparentemente non
vengono eseguite attività dirette ad una utilizzazione del territorio difforme da
quanto previsto negli strumenti urbanistici, né vengono realizzati edifici non assentiti
od in difformità rispetto a quanto concessionato. Nella lottizzazione negoziale viene
41 Questo perché l'atto non è autonomamente trascrivibile in quanto non previsto da alcuna normativa (in tal
senso il rifiuto del Conservatore dei Registri Immobiliari di Grosseto del settembre 2007). In ogni caso,
anche ove se ne ammettesse la trascrivibilità, questo non comporterà certo il mutamento dello stesso da mera
obbligazione contrattuale ad onere reale, la cui costituzione non può che discendere dalla legge e non dalla
volontà delle parti.
42 Per la libera commerciabilità si esprime indirettamente anche TAR Toscana, ordinanza n. 726 del 6 settembre
2007, infra citata alla nota 50.
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Notaio Riccardo Menchetti
semplicemente posta in essere un'attività di frazionamento in lotti dell'immobile
attribuendogli una destinazione d'uso difforme rispetto a quella prevista dallo
strumento urbanistico vigente43.
I nuovi interventi giurisprudenziali susseguitesi negli ultimi anni, hanno
dilatato notevolmente il concetto di lottizzazione abusiva, sino a ricomprendervi le
ipotesi di mero cambio di destinazione d'uso senza opere di fabbricati già edificati od
in corso di costruzione.
La Cassazione Penale, sebbene con riferimento ad unità immobiliari
originariamente nate come alberghi e non come RTA o CAV, si è così espressa: “In
materia edilizia, configura il reato di lottizzazione abusiva la modifica di destinazione d'uso di
immobili oggetto di un piano di lottizzazione attraverso il frazionamento di un complesso
immobiliare di modo che le singole unità perdano la originaria destinazione d'uso alberghiera
per assumere quella residenziale, atteso che tale modificazione si pone in contrasto con lo
strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione”44 ed anche, analogamente, che
“l'ipotesi di lottizzazione abusiva, di cui all'art.30 D.P.R. 6 giugno 2001 n.380, è
configurabile anche in relazione ad un complesso immobiliare già edificato attraverso un
cambio di destinazione d'uso rilevabile dalla stipula dei contratti preliminari di
compravendita, come quelli aventi ad oggetto unità abitative destinate a residenza privata e
facenti parte di un complesso originariamente autorizzato per lo svolgimento di attività
alberghiera”45.
Tale nuovo orientamento, che si è sviluppato per legittimare provvedimenti di
sequestro preventivo nell'ipotesi di trasformazione urbanistica di un complesso
edilizio originariamente tipizzato come albergo, ma in realtà collocato sul mercato
come normali unità abitative attraverso la stipula di contratti preliminari di vendita,
si è poi esteso all'ipotesi di una struttura destinata ad RTA46.
Pur senza voler entrare nel merito delle decisioni della Suprema Corte, appare a
chi scrive che il cambio di destinazione di una costruzione regolarmente assentita,
sarebbe forse meglio inquadrabile nell'ipotesi di variazione essenziale del permesso
43 Cfr. TAR Liguria, sez. I, 26 maggio 2004 n.817; TAR Toscana, 8 marzo 2005 n.1004.
44 v. Cass. Penale Sez. III n.6990 del 24 febbraio 2006
45 v. Cass. Penale Sez. III n.10889 del 21 gennaio 2005
46 v. Cass. Penale Sez. III n. 13687 del 3 aprile 2007
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Notaio Riccardo Menchetti
di costruire, prevista dagli articoli 31 e 32 del D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 47 e
sanzionata con l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 10.328 a 103.290 euro ai sensi
della lettera b) dell'art.44, che non in quello di lottizzazione abusiva.
Del resto anche le prime sentenze avutesi in materia si riferivano ad ipotesi in
cui, ancor prima dell'inizio della costruzione, la società costruttrice “aveva stipulato
con dei privati preliminari di compravendita di singole unità immobiliari”48, con ciò
rimanendo nell'ambito proprio della lottizzazione abusiva: la frammentazione del
terreno agricolo49.
In ogni caso, già il fatto che il reato sia stato ravvisato a fronte del solo contratto
preliminare, dovrebbe evidenziare come non sia la vendita frazionata in quanto tale
ad essere sanzionata, ma il cambio di destinazione d'uso della struttura che verrà
eventualmente effettuato dopo – ma anche prima, come nelle ipotesi decise dalla
Cassazione – la vendita frazionata.
In tutti i casi noti, infatti, il giudice è stato chiamato a decidere su fattispecie di
modificazione della destinazione d'uso addirittura anteriori alla vendita frazionata,
in cui il costruttore aveva in realtà promesso in vendita le singole unità
assicurandone l'uso esclusivo50.
In tal caso la suprema corte ha avuto modo di affermare che “in presenza di
specifici elementi rilevatori della volontà di procedere al mutamento di destinazione delle
unità immobiliari, non vale richiamare l'astratto dato normativo (con riferimento alla
mancanza di un divieto di vendita, n.d.r.) che, peraltro, non legittima alcuna forma di
arbitraria immutazione”51 ed anche, nel confermare l'ordinanza del Tribunale che aveva
47 Cfr. anche l'art. 133 della L.R. Toscana n.1/2005 che definisce “variazioni essenziali al progetto approvato le
opere abusivamente eseguite nel corso dei lavori quando si verifichi .... un mutamento della destinazione
d'uso che implichi altra destinazione non consentita dallo strumento della pianificazione territoriale ovvero
dagli atti di governo del territorio vigenti o adottati”.
48 v. Cass. Penale Sez. III n.6990 del 24 febbraio 2006.
49 In tal senso anche Ufficio Studi CNN, risposta n. 506 cit.
50 v. la motivazione della sentenza n.6990 del 24 febbraio 2006 in cui si legge che uno dei promissari acquirenti
aveva confermato“che, al momento dell'acquisto (rectius della sottoscrizione del contratto preliminare visto
che al contratto di vendita non si è mai arrivati, n.d.r.) la società venditrice gli aveva chiaramente prospettato
che ciò che stava acquistando era una casa di abitazione e non una porzione di albergo” ed ancora più
esplicitamente la motivazione della sentenza n. 13687 del 3 aprile 2007 in cui testualmente si legge che “il
maresciallo, fingendosi interessato all'acquisto, aveva avuto rassicurazioni sul futuro uso esclusivo dell'unità
da acquistare e sul carattere simulato dell'attività alberghiera futura”.
51 v. sempre la motivazione della sentenza n.13687/2007 ed anche la sentenza del TAR Abruzzo n.475 del 28
luglio 2005.
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Notaio Riccardo Menchetti
disposto un sequestro preventivo, che “il tribunale del riesame ... ha riconosciuto la
possibilità giuridica di una vendita in multiproprietà di un albergo senza che solo per questo
debba necessariamente ritenersi venuta meno la sua destinazione d'uso alberghiera” ed
ancora che nel caso sussisteva “il fumus che non si trattasse di una vendita frazionata di
un complesso alberghiero (come tale lecita, n.d.r.), ma in realtà di una serie di vendite delle
singole villette per una loro destinazione ad uso residenziale da parte dei singoli promissari
acquirenti52” in questo modo facendo venir meno la prevista destinazione ad uso
alberghiero per assumere quella residenziale.
Recentemente in modo ancor più esplicito “una RTA, dunque, era ravvisabile –
indipendentemente dalla proprietà delle singole unità abitative, che ben avrebbe potuto essere
frazionata anche tra più soggetti – in quanto essa fosse stata effettivamente fruibile da parte di
una generalità indeterminata di utenti, a fronte della gestione unitaria dell'intero
complesso”53
In altre parole, anche se la norma consente la vendita frazionata, questo non
legittima il mutamento di destinazione delle singole unità.
La suprema Corte ha volta volta ravvisato i presupposti di un tale mutamento
di destinazione d'uso in presenza di clausole contenute nei contratti preliminari che:
- lasciavano alla decisione del singolo privato acquirente stabilire se e quando
stipulare eventuali contratti di locazione della sua proprietà, non garantendo la
realizzazione dell'offerta al pubblico;
- garantivano la gestione unitaria solo per le parti comuni dell'edificio, non
diversamente da quanto avviene in qualsiasi edificio condominiale;
- rimettevano la gestione ad un costituendo “consorzio” tra i singoli proprietari,
meramente eventuale;
52 v. Cass. Penale Sez. III n. 26662 del 29 novembre 2005 in cui la Suprema Corte si era trovata a decidere in
merito alla legittimità di un provvedimento di sequestro preventivo di una lottizzazione ove era prevista la
costruzione di un “albergo a villette” in cui la società costruttrice aveva stipulato dei preliminari di
compravendita dei singoli lotti ancor prima dell'inizio della costruzione.
53 Cass. Penale, Sez. III, n.6396 del 15 febbraio 2007, in cui si riconosce la lottizzazione abusiva in presenza di
concessioni illegittimamente emesse o comunque inefficaci, nonché in presenza dell'obbligo di sottoscrivere
una convenzione che vietava la vendita frazionata. Le autorizzazioni erano state rilasciate con un aumento di
volumetria ed in deroga ai vincoli sulle fasce di rispetto costiere, proprio in funzione della destinazione
ricettiva dell'intervento, per cui, venendo meno questa, la suprema Corte ha ritenuto che ci si trovasse di
fronte ad analoga posizione di una costruzione realizzata in assenza di qualunque titolo abilitativo. La
sentenza in oggetto è importante anche perchè costituisce l'unico precedente in materia di pronuncia
nell'ambito di un procedimento di merito e non cautelare.
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- richiamavano solo formalmente la destinazione d'uso alberghiero;
- si limitavano a stabilire, in maniera del tutto generica, che la società di
gestione avrebbe stipulato gli eventuali contratti di locazione, senza far riferimento
alle regole dell'albergo e nemmeno ai periodi nei quali le singole unità avrebbero
dovuto essere necessariamente locate.
In conclusione, non può a priori affermarsi che si perdano i tratti caratteristici
della casa-albergo e si ricada sotto il regime del condominio (e quindi dell'edilizia a
carattere residenziale) ogni qualvolta la proprietà dei singoli appartamenti sia
alienata a terzi. Per mantenere integra la fisionomia della struttura ricettiva non è
però sufficiente che il gestore si riservi la proprietà dei servizi comuni, ma è altresì
necessario che nel contratto di alienazione sia previsto l'obbligo a carico degli
acquirenti e dei loro aventi causa di attuare una gestione di tipo alberghiero per le
rispettive parti di proprietà esclusiva, ovvero che l'esercizio di essa sia affidato ad
un'impresa che provveda alla gestione comune del complesso e dei servizi
accessori54.
Per assicurare il rispetto di tali prescrizioni, sarà allora importante che il
regolamento della gestione sia il più possibile articolato, in particolare obbligando
espressamente
i
singoli
proprietari
ad
attuare
una
gestione
unitaria
ed
imprenditoriale ed illustrando le norme che regolano e disciplinano l'uso della
struttura.
Il censimento catastale
54 v. Cass. Penale, n. 6396/2007 cit, che espressamente ritiene condivisibile tale prospettazione rilevando come,
nel caso di specie sottoposto al suo giudizio, il giudice di merito avesse dimostrato proprio l'inesistenza di
tale organizzazione imprenditoriale.
Merita di essere segnalata anche la sentenza emessa dal Tribunale di Grosseto in sede penale (n.07/538,
depositata il 17 settembre 2007) quanto meno per essere una delle poche pronunce riferite ad una CAV. In tal
caso il giudice ha riconosciuto il mutamento di destinazione d'uso comprovato da una “personalizzazione” da
parte dei singoli proprietari incompatibile con la destinazione ricettiva (in uno dei giardini era stata montata
anche una cuccia per il cane), dal fatto che questi vi avevano trasferito la loro residenza e soprattutto dalla
mancata presentazione della prescritta domanda di autorizzazione all'avvio dell'attività ricettiva. Molto meno
condivisibili le conclusioni cui giunge tale provvedimento laddove riconosce anche in questo caso una ipotesi
di lottizzazione abusiva sulla base di una applicazione analogica di quanto stabilito nelle sentenze sopra citate
in relazione alle RTA. A contestare tale conclusione, oltre a quanto affermato dalla stessa Regione Toscana
nella delibera 289 del 2007 più volte citata, sarebbe sufficiente sottolineare come il vincolo di destinazione
fosse stato imposto dal Comune per il periodo di soli dieci anni, scaduti i quali le costruzione avrebbero
mutato automaticamente e senza necessità di opere la loro destinazione da ricettiva a residenziale.
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Notaio Riccardo Menchetti
Altro aspetto molto dibattuto è quello relativo all'accatastamento di tali
tipologie immobiliari, specialmente con riferimento alle RTA.
Ci si chiede se sia corretto censire le singole unità individualmente in categoria
A (quella delle civili abitazioni) o se tutta la struttura debba essere censita
unitariamente in categoria D (strutture produttive e ricettive) come preteso da alcune
Amministrazioni Comunali quale condizione indispensabile per rilasciare il
necessario permesso di abitabilità ed agibilità.
Anche in questo caso, senza voler esprimere valutazioni di merito, non si può
non osservare come il censimento catastale non sia rimesso al privato costruttore, né
al Comune od alla Regione (come riconosciuto nella citata delibera della Giunta
Regionale55), bensì al solo Ufficio Tecnico Erariale che deve ispirarsi ai criteri dettati
dalla legge che sono diversi da quelli urbanistici.
La normativa che disciplina il censimento degli immobili (siano essi terreni o
fabbricati) è infatti diretta a soddisfare esigenze esclusivamente fiscali, che consistono
nel determinare il reddito annuo convenzionale del bene su cui calcolare le relative
imposte.
In tal senso si è pronunciata espressamente la stessa Direzione dell'Agenzia del
Territorio, che con la circolare n. 4 del 16 maggio 2006 affermando che “il classamento
delle unità immobiliari ordinarie è basato esclusivamente sul confronto, a livello locale, tra le
caratteristiche intrinseche ed estrinseche di ciascuna unità oggetto di esame e quelle
ordinariamente associate alle tipologie presenti nel quadro di qualificazione .... Pertanto si
ritiene doveroso ribadire, in questa sede, la piena autonomia dell'ordinamento catastale
rispetto a quanto dettato dalle norme urbanistiche56, ovvero afferenti specifici settori e attività
di esercizio”, arrivando addirittura ad aggiungere che “un esempio tipico è costituito
dalle Residenze Turistico Alberghiere, che sono generalmente composte da una struttura
alberghiera intesa in senso tradizionale e da abitazioni con ingresso del tutto autonomo dalle
strade pubbliche; in relazione alle situazioni di fatto, si potrà ragionevolmente attribuire alla
prima la categoria D2 e alle seconde una delle pertinenti categorie del gruppo A”57.
55 La delibera citata, dopo aver precisato che la disciplina catastale “non è direttamente di competenza
regionale” ritiene contraddittorio che le RTA siano classificate parte in una categoria e parte in una categoria
diversa, auspicando che “tutto il complesso andrebbe classificato in categoria D”.
56 Analoga conclusione era contenuta nella citata risposta alla nota del Direttore Generale del Comune di
Grosseto.
57 Nello stesso senso si era già espressa da tempo l'allora Direzione Generale del Catasto con la risposta a
Rivista del Notariato n.6/2007, Giuffrè Editore
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Notaio Riccardo Menchetti
Ancor più recentemente la Direzione Regionale Toscana ha confermato tale
impostazione affermando che “è importante rimarcare che nell'ordinamento catastale non
si riscontra alcun riferimento alla disciplina urbanistica e, pertanto, nell'ambito dell'attività
di accertamento da parte degli Uffici periferici dell'Agenzia, non rileva la presenza di
particolari vincoli amministrativi o prescrizioni apposte su immobili o aree dagli Enti
Locali”58
Dati questi presupposti, il censimento in categoria “A” almeno per le CAV
appare incontestabile. Ma un appiglio alla legittimità di un analogo censimento
anche per le RTA, potrebbe ricavarsi dalla stessa normativa regionale. L'art. 27 della
L.R. n.42/2000, definisce infatti le RTA come strutture che offrono alloggio “in unità
abitative arredate”, ma soprattutto il relativo regolamento di attuazione che all'art.16,
nel disciplinare proprio le RTA, stabilisce che “si intende per unità abitativa l'insieme di
uno o più locali preordinato come autonomo appartamento e destinato all'alloggio della
clientela”, mentre il precedente articolo 15, in tema di alberghi, diversamente afferma
che “si intende per camera il singolo locale preordinato per il pernottamento della clientela”.
In ogni caso la soluzione dipenderà da quale dei due aspetti caratteristici si
rivelerà prevalente: se il Catasto riterrà che è la destinazione impressa al bene a
tipizzarlo, allora la categoria catastale non potrà essere che quella produttiva, se
invece saranno le caratteristiche tipologiche e strutturali a prevalere, allora la
categoria dovrà essere quella degli immobili abitativi.
Non posso tuttavia fare a meno di rilevare come molti Comuni stiano cercando
di imporre, quanto meno per le RTA, tale tipo di accatastamento sia ricorrendo ad
appositi atti d'obbligo, sia inserendo negli stessi permessi di costruire tale
prescrizione ai fini del rilascio del certificato di abitabilità ed agibilità.
Proprio avverso una prescrizione di tal genere contenuta in un permesso di
costruire (tra l'altro in variante) è stato recentemente presentato ricorso al TAR
Toscana, ma la causa, ovviamente, non è stata ancora discussa59.
quesito n.6/6517 del 10 gennaio 1967.
V. anche “L'esperto risponde” de Il Sole 24 Ore, 9 maggio 2004.
58 In tal senso la Nota del 9 ottobre 2007, prot. 78110 a firma del Direttore dell'Agenzia del Territorio della
Toscana, in risposta ad un quesito inoltrato dal Comune di Sorano in merito al corretto accatastamento delle
strutture destinate a RTA.
59 Nella prima udienza è stato respinta la domanda incidentale di sospensione di tale provvedimento sulla
considerazione che “non risulta impedita la commerciabilità del bene nella destinazione indicata
Rivista del Notariato n.6/2007, Giuffrè Editore
23
Notaio Riccardo Menchetti
In ogni caso, almeno per le RTA, questo dubbio potrebbe essere già stato risolto
al momento della pubblicazione di questo contributo, visto che è stato inoltrato alla
Direzione Centrale dell'Agenzia del Territorio un formale quesito circa la corretta
procedura da adottare per il classamento di tali tipologie ricettive, per il quale si
attende risposta entro la fine del mese di ottobre.
Profili fiscali
Altro problema di non minore importanza è quello relativo al trattamento
fiscale degli atti di vendita di tali unità immobiliari, in special modo a seguito delle
modifiche introdotte dal D.L. 4 luglio 2006 n.223 convertito dalla legge 4 agosto 2006
n.248 (c.d. Decreto Bersani).
Anche se l'argomento esula dall'obiettivo principale del presente lavoro, credo
che un cenno in materia sia quanto meno utile e doveroso, anche se di difficile
formulazione visto che la materia è in continua evoluzione interpretativa da parte
della stessa Agenzia delle Entrate, in specie per la spinosa questione della eventuale
applicabilità delle c.d. agevolazioni prima casa.
Le maggiori difficoltà interpretative si presentano prevalentemente nell'ipotesi
del primo trasferimento dal costruttore al privato acquirente, in cui diventa
scriminante il censimento catastale. Se l'immobile sia stato classificato in categoria
“D”, tornerà applicabile l'art. 10 primo comma n. 8 ter del DPR 633/1972, così come
introdotto dall'art. 35 comma 8 legge 248/2006 (più brevemente "8ter")60 che prevede
l'esenzione da I.V.A. per i trasferimenti posti in essere da soggetti I.V.A. se aventi per
dall'Amministrazione sulla base delle norme, e che pertanto non sussiste il danno paventato.” (TAR Toscana,
Sez.III, ordinanza n.726 del 6 settembre 2007).
La ricorrente aveva infatti sostenuto che l'accatastamento in categoria “D” avrebbe cagionato un danno
rendendo difficilmente commerciabili le singole unità. Il TAR, nel respingere la richiesta, ha tuttavia
ammesso la libera trasferibilità delle singole unità immobiliari della RTA.
60 Per approfondimenti sul nuovo regime cfr. M. Basilavecchia, Problematiche concernenti il nuovo sistema di
alternatività tra IVA ed imposte sui trasferimenti della ricchezza, in Novità e problemi nell’imposizione
tributaria relativa gli immobili, Milano, 2006, 101 ss; N. Forte, Il regime IVA della cessione degli immobili e
delle locazioni dopo il d.l. 223/2006, in Novità e problemi nell’imposizione tributaria relativa gli immobili, 119
ss; A. Lomonaco, Il nuovo regime fiscale delle cessioni di fabbricati effettuate da soggetti passivi IVA, in Riv.
not., 2007, 77 ss; S. Cannizzaro, Primi chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sul nuovo regime IVA delle
cessioni e delle locazioni di fabbricati (circolare n. 27/E del 4 agosto 2006), in Cnn Notizie del 9 agosto 2006;
A. Lomonaco, Cessioni e locazioni di fabbricati dopo la manovra Visco-Bersani: le attese risposte dell’Agenzia
delle entrate sulle problematiche aperte (circolare n. 12/E del 1° marzo 2007), in Cnn Notizie del 14 marzo
2007; L. Bellini, N. Forte, A. Lomonaco, Note riepilogative sul tema delle cessioni di fabbricati effettuate da
soggetti passivi IVA, Studio n.144-2007/T in Cnn Notizie del 19 settembre 2007.
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Notaio Riccardo Menchetti
oggetto "fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa
utilizzazione senza radicali trasformazioni", a meno che:
- si tratti di cessioni eseguite dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi
hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione,
entro i 4 anni dall'ultimazione dell'intervento;
- si tratti di cessioni eseguite nei confronti di soggetti passivi I.V.A con diritto
alla detrazione I.V.A. in percentuale pari o inferiore al 25% (banche, assicurazioni
ecc.);
- si tratti di cessioni nei confronti di "privati" ossia di soggetti che non agiscono
nell'esercizio di impresa, arti o professione privi quindi del diritto alla detrazione
dell'I.V.A.;
- si tratti di cessioni per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente
manifestato l'opzione per l'applicazione dell'I.V.A.
Nel caso di trasferimento da parte di imprese di bene strumentale61, sia esso
soggetto che esente da I.V.A., l'atto di trasferimento dovrà essere così tassato: imposta
di registro fissa, imposta di trascrizione al 3% (1,5% per le società di leasing), imposta
catastale all'1% (0,5% per le società di leasing, oltre I.V.A. al 20%.
61 Ricordo che, secondo le definizioni correnti, si considerano strumentali quei beni che vengono utilizzati o
che sono utilizzabili per l'esercizio di un'attività di impresa. In particolare si distingue tra:
beni strumentali per destinazione, intendendosi per tali quei beni che sono effettivamente utilizzati per
l'esercizio dell'impresa
beni strumentali "per natura", intendendosi per tali i beni aventi finalità produttive e che non possono
essere destinati a diverse utilizzazione senza radicali trasformazioni, beni considerati strumentali a
prescindere dalla loro effettiva utilizzazione per l'esercizio delle attività di impresa.
La Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006, al riguardo, così stabilisce: "Per un
corretto inquadramento delle nuove disposizioni è utile premettere che la distinzione tra immobili ad uso
abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati,
a prescindere dal loro effettivo utilizzo, adottando il medesimo criterio di tipo oggettivo elaborato in relazione
alla pregressa normativa che esentava dall’IVA i soli immobili abitativi. Tale omogeneità interpretativa si rende
necessaria tenuto conto che le nuove disposizioni (n. 8) e 8-ter) ) mutuano dalla previgente formulazione
dell’art. 10 n. 8) la definizione degli immobili diversi da quelli a destinazione abitativa, individuandoli nei
“fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza
radicali trasformazioni”.
Nella categoria degli immobili abitativi rientrano pertanto i fabbricati classificati o classificabili nella
categoria “A”, con esclusione dei fabbricati di tipo “A/10”, mentre rientrano tra i beni strumentali "per
destinazione" tutti i beni classificati o classificabili catastalmente nelle categorie B, C, D , E e A/10.
Ecco, pertanto, che la classificazione catastale diventa determinate: qualora la
struttura (più verosimilmente destinata ad RTA) sia censita in categoria D, il bene oggetto di vendita dovrà essere
fiscalmente considerato come bene strumentale e pertanto soggetto alla nuova normativa introdotta con il c.d.
Decreto Bersani.
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Notaio Riccardo Menchetti
Diverso sarà invece il regime fiscale applicabile nel caso in cui l'immobile sia
stato censito in categoria “A”, visto che a seguito delle novità del decreto Bersani,
pare aver assunto rilevanza la sola classificazione catastale indipendentemente dalla
destinazione di fatto.
Il dubbio è infatti se le RTA e le CAV censite in categoria “A”, per la loro
vocazione turistica, possano essere ricomprese tra i fabbricati “a destinazione
abitativa” quanto meno ai fini di cui all'art.10 n.8bis) del D.P.R. n.633/72.
Se la risposta dovesse essere positiva, rientreranno nel campo di applicazione
dell'I.V.A. solo le cessioni effettuate entro quattro anni dalla data di ultimazione della
costruzione o dell'intervento, dalle imprese costruttrici o che vi hanno eseguito,
anche tramite imprese appaltatrici, interventi di recupero.
In tutti gli altri casi, l'atto di vendita sarà invece esente I.V.A. e pertanto
soggetto ad imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria.
In passato l'Amministrazione Finanziaria aveva avuto modo di esprimersi in
merito con la Risoluzione Ministeriale n. 14/E del 13 gennaio 1996 in cui si leggeva
che “in più occasioni62 è stato precisato, sulla base anche degli orientamenti espressi in
materia dalla Suprema Corte di Cassazione (sentenza n.1036 del 18 marzo 1975, sentenza
n.3058 del 9 maggio 1981), che le cessioni di unità immobiliari facenti parte del residence
sono assoggettate all'aliquota I.V.A. prevista per le case di civile abitazione non di lusso
qualora le strutture e le caratteristiche intrinseche delle unità stesse siano tali da renderle
idonee ad ospitare un nucleo familiare” e questo anche in presenza di particolari clausole
o limitazioni in relazione alla destinazione ricettiva del bene in quanto queste “non
fanno venir meno i requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti dalla vigente normativa per
l'applicazione dei suddetti trattamenti di aliquota I.V.A.”.
A prescindere dagli impianti e servizi comuni, è pertanto essenziale che le
singole porzioni del fabbricato siano autosufficienti ed oggettivamente idonee ad
62 Cfr. Risoluzione n.363921 del 21 novembre 1986 della soppressa Direzione Generale delle Tasse ed Imposte
sugli Affari ed in precedenza la Circolare Ministeriale n.14 del 17 aprile 1981 in cui si chiarisce che per “casa
di abitazione” deve intendersi “ogni costruzione destinata a dimora delle persone e delle loro famiglie, cioè
strutturalmente idonea ad essere utilizzata come alloggio stabile di singole persone o di nuclei familiari, a
nulla rilevando la circostanza che la stessa sia abitata in modo permanente o saltuario. Conseguentemente,
sono assoggettate all'aliquota ridotta non soltanto le case di abitazione site nei centri urbani, ma anche
quelle destinate a villeggiatura”.
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Notaio Riccardo Menchetti
ospitare un nucleo familiare63.
In altre parole, quello che rileva è solo l'astratta idoneità della porzione
immobiliare ad essere utilizzata quale civile abitazione, in quanto dotata di autonomi
servizi igenici e di cucina, di modo che la sua classificazione catastale non possa che
essere in categoria “A”.
Queste conclusioni sono oggi confermate, alla luce delle novità legislative di cui
sopra, dalle istruzioni e chiarimenti forniti con la Circolare 4 agosto 2006 n.27 la quale
precisa che “la distinzione tra immobili ad uso abitativo ed immobili strumentali deve essere
operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro
effettivo utilizzo” e ciò in coerenza con le precedenti interpretazioni del previgente art.
10 n.8 D.P.R. 633/72 che individuavano i fabbricati diversi da quelli a destinazione
abitativa nei “fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di
diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”.
Se è vero che la scelta della categoria catastale da attribuire dipende solo dalle
caratteristiche costruttive e tipologico-funzionali dell'unità da censire e che si
considera strumentale solo il fabbricato che non può essere utilizzato in modo
diverso senza aver prima subito radicali modificazioni, non può che concludersi per
l'applicabilità del regime IVA previsto per le civili abitazioni anche alle RTA ed alle
CAV che siano state censite nella categoria “A”.
Le conclusioni di cui sopra sembrano confermate anche dalla recentissima
Risoluzione n.196/E del 31 luglio u.s.
Nel rispondere ad un interpello presentato da una società che aveva stipulato
un preliminare di compravendita di immobili uso abitativo, poi modificati in
destinazione ricettiva con accatastamento in categoria “D” prima del contratto di
compravendita, l'Agenzia afferma che: “A seguito della mutata destinazione degli
immobili, l'oggetto del contratto di compravendita è costituito da fabbricati appartenenti alla
categoria catastale D/2, classificati come residence. Di conseguenza, poiché le cessioni di
immobili ad uso diverso da quello abitativo scontano l'aliquota I.V.A. ordinaria del 20%, il
cedente, a seguito della diversa classificazione catastale dell'immobile, integrerà le fatture
emesse assoggettando la vendita all'aliquota del 20%. ..... Da ciò discende il venir meno
dell'indetraibilità oggettiva prevista dal citato art. 19bis1 lett. i) del DPR n.633 del 1972”.
63 In tal senso la Risoluzione Ministeriale n.354816 del primo aprile 1983.
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Notaio Riccardo Menchetti
In altre parole, dato che il cambio di destinazione d'uso ha comportato il
censimento in categoria “D”, trovano applicazione le norme I.V.A. sugli immobili
strumentali e pertanto applicazione dell'aliquota del 20%, ma corrispondentemente il
diritto alla detrazione della stessa da parte dell'acquirente e questo anche se le
caratteristiche tipologiche dell'immobile restano le stesse che in precedenza
legittimavano il censimento in categoria “A”. Viceversa, ove il censimento fosse
rimasto in categoria “A”, a nulla sarebbe valsa la destinazione effettiva dell'immobile
che pertanto avrebbe continuato ad essere assoggettato alla disciplina fiscale prevista
per gli immobili ad uso abitativo64.
A questo punto, però, nasce l'obbligo di porsi anche il secondo quesito: se, alle
condizioni di cui sopra, ad RTA e CAV risultano applicabili le norme fiscali previste
per le civili abitazioni, questo vuol dire che il privato acquirente potrebbe anche
richiedere l'applicazione delle c.d. “agevolazioni prima casa”?
Domanda molto spinosa.
Tenendo conto di quanto sopra illustrato in merito alla destinazione di tali
immobili e considerando l'inopportunità di ingenerare in alcun modo la convinzione
nel singolo privato circa il fatto di acquistare un immobile ad uso abitativo, verrebbe
naturale una risposta in senso negativo.
Se l'immobile è destinato all'affitto a turisti e se vogliamo evitare che
l'acquirente possa in qualsiasi modo non comprendere tale destinazione o comunque
64 Segnalo che l'Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Normativa e Contenzioso, con circolare n. 12 del
primo marzo 2007, in merito al trattamento fiscale della locazione di unità immobiliari "ad uso di case e
appartamenti per vacanze", catastalmente classificate A/3, ha affermato che: “in base all'attuale quadro
normativo, delineato dall'articolo 10, n. 8), del DPR n. 633 del 1972, come riformulato dall'articolo 35, comma
8, del decreto legge n. 223 del 2006 le locazioni, anche finanziarie, di immobili abitativi costituiscono
operazioni esenti da I.V.A.. Dall'ambito di esenzione devono ritenersi escluse, tuttavia, in conformità a quanto
espressamente stabilito dalla normativa comunitaria .... le prestazioni di alloggio effettuate nel settore
alberghiero” intendendosi per prestazione di alloggio nel settore alberghiero quella “qualificabile come tale
sulla base della normativa di settore” (in tal senso anche la risoluzione n.117 del 10 agosto 2004). Pertanto,
prosegue la circolare, “anche in base al vigente quadro normativo, affinché le locazioni di immobili abitativi
possano essere qualificate attività di tipo turistico - alberghiero, e attratte nella specifica normativa I.V.A.
prevista per l'attività propria degli alberghi, motel, esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze,
e simili, è necessario che ricorrano i requisiti a tal fine richiesti dalla normativa di settore”.
In altre parole, in tema di gestione di immobili, la semplice attività di locazione di
appartamenti, quand'anche svolta da un'impresa, non consente di qualificare come strumentali i beni immobili
dati in godimento, ma ad opposta conclusione deve giungersi nel caso di impresa turistica in cui la particolare
categoria di struttura ricettiva, i particolari requisiti e le modalità di esercizio dell'attività ricettiva, configurano
un'attività affine a quella alberghiera che presenta carattere imprenditoriale non essendo limitata alla mera
gestione degli immobili stessi (in tal senso anche l'Interpello n.954-185/2001).
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Notaio Riccardo Menchetti
ritenere che la stessa sia solo eventuale e che l'unità immobiliare possa essere in realtà
destinata ad uso residenziale, è evidente che riconoscere l'applicabilità delle
agevolazioni “prima casa” appare incongruente, oltre che pericoloso, visto che
potrebbe costituire chiaro indizio di una volontà diretta al mutamento di
destinazione del bene.
Ma è altrettanto vero che dobbiamo tener conto, in primo luogo, del dettato
normativo e che il notaio difficilmente potrebbe rifiutarsi di applicare all'atto una
agevolazione fiscale prevista dal legislatore senza incorrere nella responsabilità
professionale, ma ancor più patrimoniale, nei confronti del proprio cliente.
La normativa attuale (nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al
D.P.R. 26 aprile 1986 n.131) richiede la presenza di alcuni presupposti soggettivi ed
altri oggettivi, per riconoscere l'applicabilità dell'aliquota agevolata in luogo di quella
ordinaria.
Partiamo da quest'ultimi: l'immobile acquistato deve essere qualificabile come
“non di lusso” sulla base dei parametri dettati dal Decreto del Ministero dei Lavori
Pubblici del 2 agosto 1969.
Generalmente queste tipologie di strutture, anche se dotate di alcuni servizi
comuni di indubbio pregio quali la piscina, impianti sportivi, zone ricreative,
dedicate alla ristorazione od all'intrattenimento, non hanno le caratteristiche richieste
dal predetto decreto per essere classificate come “di lusso” e pertanto
soddisferebbero il requisito oggettivo.
I requisiti soggettivi riguardano invece la particolare situazione dell'acquirente
e, come noto, consistono nel:

essere residenti, od obbligarsi a trasferire la propria residenza entro 18
mesi (tralasciamo le altre particolari eccezioni per le forze armate e simili), nel
territorio del Comune ove si trova l'immobile acquistato;

non essere titolari, neppure in comunione con il coniuge, di altra casa di
abitazione nel territorio dello stesso Comune;

non esser titolari, neppure per quote e su tutto il territorio nazionale, di
diritti su altra casa di abitazione acquistata con una delle precedenti
agevolazioni prima casa che si sono succedute nel tempo e che sono
richiamate nella nota II-bis.
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Notaio Riccardo Menchetti
Anche questi requisiti possono astrattamente sussistere nel singolo acquirente,
al quale sarà sufficiente non possedere alcuna abitazione nel Comune, né altrove
acquistata con le agevolazioni, ed avere la propria residenza nel territorio dello stesso
Comune anche se in in immobile diverso da quello acquistato.
Le conclusioni sembrano essere contraddittorie: l'immobile ha destinazione
ricettiva, deve essere utilizzato per turismo, addirittura in strutture aperte (per le
RTA), ma l'acquirente della singola unità ha la possibilità di richiedere le
agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
La contraddizione potrebbe però venir meno, ove si rammenti che la normativa
fiscale e quella urbanistica operano su piani e con logiche completamente diverse.
La ratio dell'attuale norma agevolativa, poi, non sembra più tanto quella di
assicurare la proprietà di un immobile idoneo a soddisfare direttamente le esigenze
abitative, ma forse quella di agevolare l'accesso alla proprietà immobiliare tout court.
Non si spiegherebbe altrimenti come mai sia stata omessa la richiesta di requisiti già
previsti dalle norme previgenti, quali l'idoneità dell'immobile a far fronte alle
necessità della famiglia, la non proprietà di altro alloggio idoneo a soddisfare tali
esigenze, non sia più richiesto che l'immobile acquistato venga effettivamente
destinato ad abitazione da parte dell'acquirente (quanto meno nell'ipotesi di “primo”
acquisto di prima casa),
ed infine sia pacificamente ammessa la possibilità di
ottenere tali agevolazioni anche a fronte di un immobile ancora in corso di
costruzione o locato a terzi e dunque non utilizzabile immediatamente
dall'acquirente.
Del resto la stessa amministrazione finanziaria ha avuto modo di riconoscere
più volte l'applicabilità dell'aliquota agevolata all'acquisto di strutture ricettive,
proprio sulla base della considerazione che risultavano soddisfatti sia i requisiti
soggettivi che quelli oggettivi e che pertanto non vi era possibilità di una conclusione
diversa, affermando che “qualora le unità immobiliari di cui in premessa (RTA, n.d.r.)
siano qualificabili come case di abitazione non di lusso ai sensi del ripetuto D.M. 2 agosto
1969 e siano idonee ad ospitare nuclei familiari, le relative cessioni sono da assoggettare
all'imposta nella misura del 4% prevista per l'acquisto della prima casa”65.
65 Cfr. R.M. n.14/E del 13 gennaio 1996 citata, che si esprime in tal senso anche in presenza di contratti di
compravendita in cui veniva espressamente previsto l'affidamento della gestione ad un unico gestore.
In precedenza si erano pronunciate in tal senso la Risoluzione n.364281 del 4 dicembre 1987 e la Nota
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Notaio Riccardo Menchetti
La locuzione “case di abitazione” indica infatti la destinazione potenziale
dell'immobile all'utilizzazione abitativa in quanto strutturato in modo da escludere
qualsiasi altra destinazione diversa dall'abitazione, e ciò indipendentemente da ogni
condizione di effettiva abitabilità attuale66.
In ogni caso, mentre una maggior cautela appare senz'altro consigliabile per le
strutture destinate a residenza alberghiera67, per le case-vacanza sembra più facile
riconoscere la piena applicabilità della normativa “prima casa” in tutti i suoi risvolti68
visto che anche la stessa Regione Toscana ne riconosce la natura di “civili abitazioni”
tanto da arrivare ad affermare che “tali strutture, al pari di quelle che possono essere
utilizzate per altre tipologie di impresa turistico-ricettiva (come, per esempio, affittacamere),
siano civili abitazioni, assoggettate, in quanto tali, alla disciplina urbanistica ed edilizia
prevista per quest'ultime, con obbligo tassativo della gestione unitaria e applicazione della
disciplina civilistica del contratto alberghiero. Per tali strutture non appare possibile
prevederne negli strumenti urbanistici la realizzazione in aree con esclusiva destinazione
turistico ricettiva”69.
La posizione del notaio, già abbastanza difficile e delicata a fronte della
Direzione Centrale delle Finanze n. 354816 del primo aprile 1983, ma anche Cassazione, Sez. I, n.10890 del
19 maggio 1995.
66 V. B. Ianniello e A. Montesano, commento a Ris. 14/E del 13 gennaio 1996, in Guida Normativa Il Sole 24
Ore, n.20 pag.30; cfr. Commissione Tributaria Centrale, sez.I, n.618 dell'8 marzo 1994 ivi citata.
67 Dubbioso sull'applicabilità delle agevolazioni prima casa per una RTA, anche se censita in categoria “A”, G.
Casu nella relazione “Vincoli di destinazione, contrattualistica: problemi e prassi notarile”, Convegno di
Finale Ligure cit, inedita.
68 Cfr T.A.R. Toscana, Sez. III, 4 febbraio 1998 n.17: “il cosiddetto residence in effetti, sembra porsi in una
posizione ibrida, che può .... partecipare in misura più o meno accentuata alla tipologia degli insediamenti
residenziali, piuttosto che di quelli produttivi, prestandosi la struttura del medesimo a soddisfare anche
esigenze abitative non precarie .... quanto sopra comporta che il residence – specialmente di proprietà
individuale – determini insediamenti in qualche misura stabili, anche di tipo familiare...”.
Cfr. anche la risposta ad interpello fornita dall'Agenzia delle Entrate Direzione Regionale d'Abruzzo del 9
luglio 2002 prot. 28485.
69 Cfr. la delibera della Giunta n. 289 del 23 aprile 2007 cit.
Peraltro non è chiara la portata dell'ultima frase sopra riportata: cosa significa affermare che tali strutture non
possono essere realizzate in aree con esclusiva destinazione turistico-ricettiva? Sicuramente non che vadano
realizzate in aree a destinazione esclusivamente residenziale, perché altrimenti non si vede per quale ragione
il privato costruttore dovrebbe accettare si sottostare ai limiti ed ai vincoli previsti per le CAV laddove lo
strumento urbanistico consentirebbe la realizzazione di civili abitazioni. Vuol forse dire che deve trattarsi di
aree miste? in cui cioè sia prevista la realizzazione di fabbricati destinati in parte a ricettivo ed in parte a
residenziale? Ma anche questa conclusione appare almeno sconsigliabile, considerando che la coesistenza
nello stesso fabbricato di appartamenti destinati alla civile abitazione ed appartamenti destinati alla ricezione
dei turisti, non può che favorire quella “confusione” e quell'uso difforme dalla destinazione che mi pare sia il
principale problema che gli enti locali vorrebbero eliminare.
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Notaio Riccardo Menchetti
semplice richiesta di applicazione di tali agevolazioni, potrebbe complicarsi
ulteriormente laddove l'acquisto agevolato venga effettuato entro l'anno dalla
vendita infraquinquennale di un precedente immobile acquistato con le agevolazioni
prima casa e quindi si tratti di impedire la decadenza dalle agevolazioni precedente
applicate o, peggio ancora, di utilizzare il credito di imposta nato da tale alienazione.
In questa ipotesi, come noto, non sono sufficienti i requisiti oggettivi e
soggettivi visti sopra, ma occorre anche che l'immobile acquistato sia adibito a
propria “abitazione principale”70, il che è astrattamente possibile, ma difficilmente
conciliabile con la destinazione urbanistica del bene.
Come si comporterà il Comune di fronte ad un richiesta di un cittadino che
intenda stabilire la propria residenza in una struttura destinata ad RTA o CAV? Potrà
accoglierla o sarò tenuto a rifiutarla?
E se dovesse accoglierla, questo comporterà una sorta di autodenuncia
dell'avvenuto mutamento di destinazione del bene?
Dare una soluzione certa, sinceramente, non è facile.
Apparentemente non dovrebbero esserci ostacoli a riconoscere la residenza
anche all'interno di una struttura ricettiva, dato che la residenza è definita
dall'articolo 43, comma 2, codice civile come il “luogo in cui la persona ha la dimora
abituale” e nulla vieta che qualcuno decida di vivere stabilmente in un albergo, in una
RTA od in una CAV, piuttosto che in un appartamento, come in passato è capitato
anche a politici famosi.
Certamente, riuscire a sostenere che l'acquisto di un singola unità immobiliare
all'interno di una struttura ricettiva e l'utilizzo della stessa in via esclusiva con tanto
di trasferimento della propria residenza non sia in contrasto con la destinazione
d'uso del bene, è alquanto difficile se non impossibile.
Abbiamo sopra visto come sia fondamentale la “gestione unitaria” e come il
singolo proprietario debba porsi di fronte al gestore come un qualsiasi turista, per cui
appare sinceramente dubbio che, per queste strutture, il percorso sopra indicato sia
immune da rischi per il privato proprietario71.
70 Si ricorda che, ai fini IRPEF, l'abitazione principale deve essere idonea ad alloggiare singole persone o nuclei
familiari, ovvero essere accatastata in categoria A (con esclusione della A/10), e nella stessa devono dimorare
abitualmente il contribuente od un suo familiare, come comprovato dalle risultanze dei registri anagrafici.
71 Questo nonostante la diversa espressa posizione contenuta nella Ris. n.14/E del 1996 sopra citata in cui si
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Analogamente, stesse perplessità si pongono qualora il venditore dell'unità sia
un privato che ha acquistato da meno di cinque anni e che intenda dichiarare che la
vendita non darà luogo a plusvalenze tassabili, ai sensi dell'art. 67, c.1, let. b) del T.U.
Imposte Dirette, in quanto l'immobile è stato adibito ad
abitazione principale,
propria o di un suo familiare, per la maggior parte del periodo di tempo intercorso
tra la data dell'acquisto e quella della vendita.
Ma come deve comportarsi il notaio di fronte a situazioni simili?
Mi piacerebbe poter affermare che il notaio dovrà negare l'applicabilità delle
agevolazioni fiscali, quantomeno in presenza di un atto di compravendita di una RTA
(per queste sarebbe forse auspicabile che la Direzione Centrale del Catasto si
pronunciasse stabilendo l'obbligo di censimento in categoria “D”), ma in realtà temo
che difficilmente potrebbe rifiutarsi di inserirle in atto a fronte di una esplicita e
diretta richiesta di riconoscere siffatte agevolazioni fiscali da parte dell'acquirente.
Ove lo facesse arrecherebbe infatti un possibile danno ai propri clienti e, come detto
sopra, incorrerebbe in una responsabilità professionale per non aver suggerito il
miglior trattamento fiscale astrattamente applicabile72.
In tale eventualità, dato per scontato che l'atto conterrà già tutte le clausole utili
a rendere la più ampia informazione alle parti in merito alla destinazione del bene
oggetto dell'atto, ai vincoli esistenti, nonché ai possibili rischi cui può andare
incontro chi ne faccia un uso difforme, sarà opportuno che venga inserita una
ulteriore clausola che espliciti in modo chiaro ed inequivocabile che l'applicazione
dell'aliquota agevolata non muta la destinazione del bene né fa venir meno i vincoli
predetti. In particolare evidenziando quali siano le possibili conseguenze laddove
l'acquirente decida di trasferire la residenza proprio in tale immobile.
A diversa conclusione si può invece giungere qualora la parte acquirente
afferma che “nel momento in cui si effettueranno le cessioni delle cennate unità immobiliari (RTA, n.d.r.) gli
acquirenti subentreranno alla società venditrice in tale contratto (di gestione, n.d.r.) ad ogni effetto utile ed
oneroso. In particolare gli acquirenti potranno utilizzare direttamente l'alloggio, corrispondendo alla società
conduttrice i canoni determinati ....”.
72 Come statuito dalla nota sentenza della Cass. n. 309 del 13/01/2003, la cui massima afferma che “La
funzione del notaio non si esaurisce nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti, ma si estende
all'attività di consulenza, anche fiscale, nei limiti delle conoscenze che devono far parte del normale
bagaglio di un professionista che svolge la sua attività principale nel campo della contrattazione
immobiliare. Ne consegue che si rende responsabile della violazione dell'obbligo di cui all'art. 1176, secondo
comma cod. civ. il notaio che non svolga una adeguata ricerca legislativa (ed una successiva consulenza) al
fine di far conseguire alle parti il regime fiscale più favorevole.”
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pretenda di utilizzare il credito di imposta derivante dalla vendita di una precedente
“prima casa”, o la parte venditrice di inserire una dichiarazione circa la non
tassabilità della plusvalenza realizzata.
In tal caso dovrebbe ritenersi legittimo l'atteggiamento del notaio che si rifiuti di
assecondare tali richieste che potrebbero costituire chiaro indizio di un mutamento di
destinazione d'uso già avvenuto o che verrà posto in essere dall'acquirente,
esponendo altrimenti anche lo stesso notaio a possibili profili di responsabilità73.
Un ulteriore aspetto di natura fiscale resta da analizzare ed è quello
dell'applicabilità del meccanismo del c.d. prezzo-valore.
Come noto l'art.1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005 n. 266 (come
novellato dall'art.35, comma 21 del D.L. 4 luglio 2006 n.223 e dall'art. 1, comma 309,
della L. 27 dicembre 2006 n.296) ha introdotto un meccanismo di determinazione
della base imponibile, ai fini dell'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e
catastale, legato al valore tabellare dell'immobile a condizione che si tratti di cessione
a favore di persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali,
artistiche o professionali, di immobile ad uso abitativo e relative pertinenze.
Si potrebbe pertanto sostenere che, nel nostro caso, la norma in oggetto non
possa trovare applicazione in quanto le singole unità facenti parte di una struttura
destinata a RTA o CAV (ovviamente censite in categoria “A”), hanno un uso
“ricettivo” e non “abitativo”.
Tuttavia dobbiamo ancora una volta tenere presente che, ai soli fini fiscali,
l'Agenzia attribuisce rilievo al solo dato oggettivo del censimento catastale,
prescindendo integralmente dalla effettiva destinazione d'uso del bene.
Del resto, per negare la possibilità di utilizzare tale meccanismo a fronte di un
immobile utilizzato come abitazione, ma censito in categoria “non abitativa”,
l'Amministrazione Finanziaria ha espressamente enunciato il principio per cui “la
norma di cui al comma 497 si applica unicamente agli immobili ad uso abitativo e relative
pertinenze e, pertanto, ai soli fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia
73 Non dobbiamo infatti dimenticare che, per la giurisprudenza sopra citata, potrebbe prospettarsi il reato di
lottizzazione abusiva che comporterebbe l'obbligo per il notaio di procedere alla denuncia all'autorità
giudiziaria, non essendo più sufficiente la comunicazione al Comune già prevista dall'art.18 della L. 47/85
oggi art. 30 del T.U. Edilizia, anche per evitare un suo possibile coinvolgimento, per aver in qualche modo
favorito la consumazione del reato.
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abitativa. Rimangono esclusi dal campo di applicazione della norma gli immobili che, pur
avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria
catastale diversa”74. Ancora una volta ciò che rileva non è tanto l'astratta o futura
destinazione abitativa, ma l'effettivo censimento dell'immobile oggetto di cessione in
una categoria riferibile ad unità immobiliari ad uso abitativo, anche se poi difetti in
concreto l'effettiva utilizzazione abitativa75.
Se pertanto deve darsi esclusivo rilievo al censimento catastale per escludere il
ricorso al meccanismo del prezzo-valore nella cessione di immobili non censiti in
categoria “A” a prescindere dal loro utilizzo, specularmente dovrebbe invece
riconoscersene l'applicazione ove l'immobile sia censito in tale categoria anche se non
utilizzato, o non utilizzabile, come abitazione in quanto destinato ad uso “ricettivo”.
Certo che una pronuncia espressa in tal senso da parte dell'Agenzia delle
Entrate, magari a fronte di uno specifico interpello, potrebbe essere utile a fugare
almeno uno dei numerosi dubbi ed incertezze che pervadono questo tipo di atti.
Conclusioni
Ricapitolando, credo si possa affermare con tranquillità che le singole unità
immobiliari, siano esse destinate a Residenza Turistico – Alberghiera od a Case ed
Appartamenti per Vacanza, sono ad oggi liberamente ed individualmente trasferibili.
Qualche problema ed accortezza in più sarà necessaria qualora l'intero
complesso sia stato accatastato in “D” con attribuzione di subalterni diversi – ma
graffati tra loro – alle singole unità. In tal caso, infatti, diventa più difficile procedere
alla vendita delle singole unità dovendosi preferire una cessione di quota di
comproprietà dell'intera struttura, magari accompagnata da un regolamento della
comunione che riconosca il diritto al risultato della gestione di una singola specifica
unità (un po' come accade con la multiproprietà e l'individuazione del periodo di
godimento).
Ovviamente il notaio dovrà rendere adeguatamente edotte le parti circa la
74 Circolare n. 6 del 13 febbraio 2006, Risposte a quesiti negli incontri con la stampa specializzata.
75 In tal senso espressamente si esprime lo Studio n. 30/2006/T, approvato il 3 marzo 2006, a firma A.
Pischetola.
Cfr anche lo Studio n. 116/2005/T, approvato il 13 gennaio 2006.
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particolare natura del bene acquistato ed aver cura che questo risulti in modo
esplicito anche dal contratto stesso, indicando in modo chiaro ed univoco quale sia la
corretta destinazione urbanistica dell'immobile e tutte le conseguenze che ne
derivano, illustrando in modo sintetico ma esaustivo la disciplina regionale e facendo
espressamente assumere dall'acquirente gli obblighi di mantenere la destinazione
alberghiera e di attribuirne la gestione ad un soggetto unitario.
In tal senso sarà utile evitare l'uso di termini che possano comunque ingenerare
dubbi sulla destinazione del bene, quali espressioni come “civile abitazione”,
“appartamento” e simili, preferendo un più neutro “unità immobiliare ad uso
ricettivo” o, meglio ancora, “unità alberghiera composta da ... per complessivi ...
posti letto”; esplicitare nel miglior modo possibile l'uso che dovrà esserne fatto,
evidenziando che trattasi di strutture turistiche aperte al pubblico (le RTA), così come
evidenziare l'obbligo di conferire la gestione ad un soggetto imprenditoriale o,
meglio ancora, far subentrare l'acquirente negli obblighi del contratto di gestione
precedentemente stipulato dal costruttore, ed in genere inserire tutte quelle clausole
ritenute opportune per rendere una chiara percezione della situazione giuridica del
bene.
Tali cautele dovranno essere ancora maggiori laddove l'acquirente intenda
usufruire delle agevolazioni “prima casa”, prudenzialmente esplicitando che il bene
non è idoneo ad essere destinato ad “abitazione principale” nel senso di cui sopra e
pertanto evitando di utilizzare un eventuale credito di imposta o di affermare la non
assoggettabilità
a
tassazione
delle
plusvalenze
realizzate
con
la
vendita
infraquinquennale.
Certo, sarebbe auspicabile che l'intervento del notaio potesse garantire un
risultato pienamente confacente alle attese delle parti, ma per ottenere tale risultato
credo che in questo settore, ancor più di quanto non lo sia già per la contrattazione
immobiliare in genere, una adeguata prestazione notarile non possa prescindere da
un più attivo intervento dello stesso notaio nella fase delle trattative. Per dirla con le
parole dell'amico G.L. Cristiani, solo recuperando l'intervento del notaio sin dal
contratto preliminare si potrà evitare che soluzioni “fai da te”, più o meno in buona
fede, siano prive di quelle clausole indispensabili a rendere una chiara percezione
della natura di quanto promesso in vendita. Altrimenti il notaio si troverà di fronte al
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dilemma: o rifiutarsi di stipulare, magari in presenza di promissari acquirenti che
hanno già corrisposto quasi integralmente il prezzo di acquisto, oppure stipulare
l'atto cercando, tra mille difficoltà, di colmare le lacune del preliminare, facendo
emergere quei vincoli non dichiarati e sforzandosi di porre almeno le basi per
salvaguardare nel tempo la unitarietà della gestione e l'apertura al pubblico della
struttura.
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