Valutazione convenenza cedolare secca

Rag. GILBERTO GNESUTTA
Ragioniere Commercialista
Consulente Tecnico Tribunale di Ancona
Revisore Contabile – iscrizione al n. 28614
Studio in ANCONA Via Palestro,50
Tel. 071 2076871 Fax. 071 2083633
Tassazione sostitutiva dei canoni di locazione
Valutazione di convenienza
La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale al quale possono accedere le persone fisiche
che percepiscono redditi derivanti dalla locazione di immobili destinati ad uso abitativo e alle relative
pertinenze, se locate congiuntamente all’abitazione.
Quanto sopra trae origine dall’ approvazione da parte del Consiglio dei Ministri di un nuovo schema
di decreto attuativo del federalismo fiscale contenente norme riguardanti l’ autonomia impositiva dei
Comuni.
Questa nuova imposta è una facoltà cha ha il proprietario di immobili di scegliere in presenza di
locazione di immobili ad uso abitativo con relative pertinenze. Sostiuirà l’ Irpef, le relative
addizionali, l’imposta del registro, l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
SOGGETTI INTERESSATI (soggetti IRPEF)
Sono interessati i proprietari o titolari di diritti reali di godimento di unità abitative, locate
esclusivamente ad uso abitativo. Sono quindi esclusi dalla cedolare secca le locazioni di unità
immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di impresa o di arti e professioni.
CONTRATTI INTERESSATI
I contratti interessati riguardano solamente quelli avente per oggetto immobili ad uso abitativo e le
relative pertinenze ovviamente locate congiuntamente all’abitazione. Non sono quindi compresi gli
immobili strumentali per natura come uffici, negozi e terreni.
NUOVA TASSAZIONE
La decorrenza della nuova tassazione parte dall’anno 2011 a seguito provvedimento del direttore
dell’ Agenzia delle entrate che stabilisce le modalità di opzione. L’Opzione non ha effetto se il
locatore non ha dato preventiva comunicazione con lettera raccomandata o pec (posta elettronica
certificata) al conduttore della rinuncia ad esercitare la facoltà di richiedere l’aggornamento del
canone.
BASE IMPONIBILE E TASSAZIONE
La base imponibile di questa nuova tassazione è :
L’INTERO CANONE DI LOCAZIONE ANNUO in ragione :
del 19% in presenza di canoni concordati nei comuni ad alta tensione abitativa
(3 anni + 2)
del 21% in presenza di contratti liberi (4 anni + 4)
La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell’IRPEF
SCHEMA DI RAFFRONTO TRA LE DUE TASSAZIONI
TASSAZIONE ORDINARIA
NUOVA TASSAZIONE CON CEDOLA
SECCA
- Basa imponibile IRPEF ed addizionali
85% del canone di locazione annuo
--------------------------------------------------------------------------- Aliquota marginele IRPEF +
ordinaria addizionale
- Base imponibile IRPEF 100% del
canone annuo di locazione
--------------------------------------------------------------------------Aliquota del 19% per contratti concordati
Aliquota del 21% altri contratti
--------------------------------------------------------------------------- Imposta di bollo €. 14,62 ogni 4 pagine
o 100 righe
---------------------------------------------------------------------------- Imposta di registro pari al 2% del canone
annuo di locazione
--------------------------------------------------------------------------Non dovuta
--------------------------------------------------------------------------Non dovuta dal 2014
VALUTAZIONE DI CONVENIENZA
In merito alla valutazione sulla convenienza per il contribuente da adottare di seguito si riportano
alcune esempi per facilitarne l’interpretazione.
Esempio n. 1
Contribuente con pensione annua di €. 8.000 + affitti attivi per €. 7.000 + spese sanitaria pari a €.
1.600 ( il 19% = a euro €. 279)
Questo contribuente con la tassazione ordinaria su di un reddito complessivo di euro 13.950 ha una
detrazione di imposta complessiva pari a euro 1.600 (1.321 su pensione più 279 x spese mediche).
Optando per la cedolare secca la detrazione di imposta per pensionato ammonterebbe a euro 1.694
che assommate a quelle per spese sanitarie ammonterebbero a euro 1.973
Tassazione
Regime ordinario
Cedolare secca 21%
8.000 +75% di .7000
8.000
Reddito Complessivo
13.950
8.000
Reddito imponibile
3.209
1.840
IRPEF lorda
-1.600
1.973
Tot. detrazioni
1.609
00
Imposta netta
126
00
Add.le regionale
83
00
Add.le comunale
140
00
Imposta di registro
1.470
Imposta sostitutiva su 7000
1.958
1.470
Totale imposte
Cedolare secca 19%
8.000
8.000
1.840
-1.975
00
00
00
00
1.330
1.330
Il risparmio fiscale ammonta nella prima ipoteri a €. 488 ed a €. 628 nella
seconda
Esempio n. 2
Contribuente con lavoro dipendente annuo pari a €. 25.000 + affitti percepito pari a €. 7.800 e
canone senza detrazioni per spese deducibili o detraibili
Questo contribuente con la tassazione ordinaria su di un reddito complessivo di euro 29.641 ha una
detrazione di imposta per lavoro dipendente complessiva pari a euro 848. Optando per la cedolare
secca la detrazione di imposta per lavoro dipendente ammonterebbe a euro 1.024
Tassazione
Regime ordinario
Cedolare secca 21%
25000+75% di 7800
Reddito Complessivo
Reddito imponibile
29.641
25.000
IRPEF lorda
7.584
6.150
Tot. detrazioni
-848
- 1.024
Imposta netta
6.736
5.126
Add.le regionale
267
225
Add.le comunale
178
150
Imposta di registro al 2014
156
Imposta sostitutiva su 7800
1.638
Totale imposte
7.337
7.139
Cedolare secca 19%
25.000
6.150
-1.024
5.126
225
150
1.482
6.983
Il risparmio fiscale ammonta nella prima ipoteri a €. 198 ed a €. 354 nella
seconda.