Guida riscaldamento personalizzato - versione PDF

riforma condominio
RISCALDAMENTO
CENTRALIZZATO
• La nuova legge
sul condominio disciplina
la possibilità per il singolo
condomino di staccarsi
dal riscaldamento
centralizzato.
SPECIALE
riforma condominio
Riscaldamento centralizzato:
più facile staccarsi dall’impianto
La nuova legge sul condominio, che entrerà in vigore sei mesi dopo
la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, disciplina ciò che la giurisprudenza
aveva già da tempo stabilito, ovvero la possibilità per il singolo condomino
di staccarsi dal riscaldamento centralizzato, ma solo ad alcune condizioni.
Vediamo quali.
Paola Pontanari
Avvocato
L’art. 1118, comma 4, cod. civ.
La legge di riforma ha sostituito l’art. 1118
cod. civ. In particolare, il comma 4 dello stesso testualmente recita: «Il condomino può
rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi
di spesa per gli altri condomini. In tal caso
il rinunziante resta tenuto a concorrere al
pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua
conservazione e messa a norma».
Dall’interpretazione letterale della norma si
evince che il condomino può, quindi, legittimamente rinunciare a usufruire del servizio
di riscaldamento centralizzato e staccare
le diramazioni della sua unità immobiliare
dall’impianto comune solo se riesce a dimostrare che dal suo distacco non derivino né un aggravio di spesa per coloro che
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continuano a usufruire del riscaldamento
centralizzato, né un danno alla funzionalità dell’impianto o uno squilibrio termico
dell’intero edificio tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio.
In parole povere, il condomino che decide di
rinunciare all’erogazione del riscaldamento da
parte dell’impianto centralizzato, preferendo
optare per il riscaldamento autonomo, deve
far accertare da un termotecnico di sua fiducia
che il suo distacco non comporti un maggior
onere, in termini di spesa, da parte degli altri
fruitori del servizio centralizzato così come
non provochi degli inconvenienti tecnici, andando ad alterare, ovviamente in senso peggiorativo, la funzionalità dell’intero impianto.
Sostanzialmente, al distacco deve seguire una diminuzione del costo generale del
servizio e i condomini che continuano a
usufruire dell’impianto centralizzato non
devono essere gravati anche della quota del
condomino che si distacca.
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La richiesta del condomino di staccarsi dal
riscaldamento centralizzato non è per il
vero sempre dettata da bisogni o esigenze
autonome di natura gestionale del servizio.
Spesso è conseguenza del fatto che il servizio non è particolarmente efficiente in tema
di resa di calore, perché magari l’impianto è
vecchio o sottopotenziato al fine di un maggior risparmio.
Nonostante ciò, la legge approvata in Commissione giustizia del Senato è altrettanto chiara
nel disciplinare che il distacco non esonera in
alcun modo il condomino dal partecipare alle
spese per la conservazione e la manutenzione
dell’impianto centralizzato, sia ordinarie, sia
straordinarie, nonché quelle per la messa a
norma dello stesso, anche eventualmente sostituendo la caldaia, stante la possibilità di potersi sempre riallacciare in futuro all’impianto
centralizzato, ove lo desiderasse.
Niente di nuovo, peraltro, in quanto la giurisprudenza sia di merito che di legittimità
ha sempre previsto che il condomino che
decideva di usufruire di un impianto di riscaldamento autonomo dovesse comunque
continuare a contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell’impianto
(tra le tante, Cass., sent. n. 7518/2006 e sent.
n. 7708/2007).
Peraltro, qualora non fosse sufficientemente
chiaro al riguardo il comma 4 dell’art. 1118
cod. civ. sopra menzionato, sovvengono i
commi 2 e 3 del riformato articolo, ribadendo che il condomino non può rinunciare al
suo diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per
la loro conservazione.
Il ruolo dell’assemblea
condominiale
L’assemblea, in questo ambito, mantiene un
ruolo marginale. Il condomino non dovrà sottoporre la sua richiesta di distacco al vaglio
assembleare, ma – come già precisato – dovrà
comunque fornire all’amministratore, che ri-
ferirà in assemblea, un’asseverazione del tecnico che esclude conseguenze pregiudizievoli
per gli altri condomini in termini di spesa e di
funzionalità dell’impianto centralizzato.
Tale onere non sarà necessario nel caso in
cui l’assemblea abbia autorizzato il distacco
dall’impianto sulla base di una sua autonoma valutazione positiva.
Il regolamento di condominio
Il tema si fa più scottante e complesso quando il regolamento di condominio vieta il
distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato.
Nulla quaestio nel caso in cui detto divieto
sia contenuto in un regolamento assembleare. In questa ipotesi la norma prevale e, conseguentemente, il divieto viene meno.
Il problema, invece, si pone quando un regolamento di natura contrattuale neghi tale
distacco. In questo caso una digressione è
d’obbligo.
Il regolamento contrattuale è così detto perché è accettato da tutti i condomini e ha, per
l’appunto, valenza contrattuale. Solitamente
questo tipo di regolamento è predisposto dal
proprietario e/o dal costruttore dello stabile
ed è inserito nei singoli atti di acquisto o in
esso richiamato.
Come tutti i contratti, ha valore di legge inter partes e, a norma dell’art. 1372, comma 3,
cod. civ., il contratto produce effetti nei confronti dei terzi nei casi previsti dalla legge.
Ciò significa che nel caso di compravendita,
se il regolamento non è stato depositato in
Conservatoria, non è allegato all’atto o non
è nello stesso richiamato, non potrà avere
efficacia nei confronti dell’acquirente.
Con il regolamento di natura contrattuale
è possibile limitare l’uso delle parti comuni
oppure derogare al criterio di ripartizione
delle spese. Insomma, si tratta di un vero e
proprio contratto con il quale le parti possono disporre dei propri diritti.
Ma vi sono dei limiti. In particolare, l’art.
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1138, comma 4, cod. civ. – pur modificato
dalla legge di riforma – unitamente all’art.
72 disp. att. cod. civ. prevedono una serie di
limiti alla libera regolamentazione. Così sono
inderogabili le norme relative al recupero forzoso del credito tramite ingiunzione di pagamento nei confronti del condomino moroso
(art. 63 disp. att. cod. civ.), sono inderogabili
le norme che riguardano il dissenso alle liti,
quelle relative alla rappresentanza o alla nomina e revoca dell’amministratore (artt. 1129
e 1131 cod. civ.), alle impugnative assembleari (art. 1137 cod. civ.). Ma nulla viene detto in
merito all’art. 1118, comma 4, cod. civ. Invero,
l’art. 1138 cod. civ. afferma che non è derogabile l’art. 1118, comma 2, cod. civ., ovvero
che «il condomino non può rinunciare al suo
diritto sulle parti comuni», ma nulla di più.
Quindi, si può presumere che l’art. 1118,
comma 4, cod. civ. possa essere derogabile
da parte di un regolamento contrattuale,
ovvero detto regolamento potrà vietare il di-
stacco del singolo condomino dall’impianto
di riscaldamento centralizzato.
Le ripercussioni del distacco
sulla tabella millesimale
Una volta eseguito materialmente il distacco dall’impianto centralizzato, per quanto
riguarda i consumi, andranno riviste le relative tabelle di gestione, perché il condomino
che si è dotato dell’impianto di riscaldamento autonomo deve essere esonerato dalle
spese inerenti il consumo.
Ebbene, nessun problema se, in sede di approvazione del consuntivo di gestione, l’assemblea approva la nuova ripartizione di spesa.
Ma se ciò non avviene, l’unica strada percorribile è quella giudiziale nella quale il condomino chiederà ovviamente di essere esonerato
dal contribuire alle spese di consumo dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
CURIOSITÀ
Con la legge 10/1991, finalizzata a promuovere interventi diretti a favorire il risparmio energetico,
si è voluto agevolare l’installazione, negli edifici condominiali, di impianti autonomi in sostituzione dell’impianto centralizzato.
L’art. 7 del D.Lgs. 311/2006 ha poi previsto che detto distacco debba essere accompagnato da
una specifica diagnosi energetica. Questo principio è stato seguito dalla legge di riforma del
condominio. Peccato che il D.P.R. 59/2009, in attuazione della dir. n. 2002/91/CE sul rendimento
energetico in edilizia, specifica che in tutti gli edifici esistenti con numero di unità abitative superiore a quattro è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati. Tuttavia cause
tecniche o di forza maggiore possono giustificare la dismissione della caldaia centralizzata e la
sostituzione con impianti di riscaldamento autonomi, ma le stesse dovranno essere dichiarate in
una specifica relazione tecnica. Lo stesso D.P.R. ha poi previsto, sempre negli edifici con numero
di unità abitative superiori a quattro, le ormai “famose” valvole di contabilizzazione e di termoregolazione del calore per ogni singola unità abitativa.
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