stima immobiliare

 RELAZIONE SINTETICA DI STIMA BENI IMMOBILI NORD DOLCIARIA S.p.A. Procedura N°58/2013 Giudice Delegato: Dott. Dario Colasanti Curatore: Dott. Diego Bolis Commissionario: Expò Invest. S.r.l. Facciamo seguito all’incarico conferitoci dal Dott. Diego Bolis qualità di curatore della procedura N° 58/2013 per trasmettere la nostra valutazione relativa ai beni immobili stimati, all’attivo della società NORD DOLCIARIA S.p.A. L’attivo stimato è composto dai seguenti LOTTI; . Beni in Valgreghentino (Lecco) via Aldo Moro n. 16 Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di capannone industriale sito in Valgreghentino (Lecco) frazione Valgreghentino via Aldo Moro n. 16. Composto da due corpi di fabbrica adiacenti di diversa tipologia strutturale in linea con annessi uffici e servizi , pensilina e area esterna posto in continuità ad altro capannone non di proprietà . Di forma rettangolare di dimensioni complessive circa di mt 100 x mt 21 di larghezza suddiviso in zona stoccaggio dei prodotti finiti, dotato di wc e locale infermeria ; zona magazzino dei prodotti confezionati fronteggiante il corpo uffici; zona produttiva per una superficie di mq. 650. Uffici all'interno del capannone con servizi .L'area scoperta all'interno della recinzione è limitata in quanto nella parte a nord risulta gravata da passaggio per una striscia larga mt. 10 a favore di altra proprietà sempre collocata all'interno del perimetro. L'area scoperta continua nella parte retrostante in modo liniare e parallelo al capannone fino a ridosso del terreno roccioso. All'esterno della recinzione sulla via A. Moro vi sono parcheggi e piantumazioni su area asservita ad uso pubblico come da convenzioni citate nella presente relazione. posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 11012 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Nord Dolciaria s.p.a. foglio VAL/6 mappale 91 subalterno 701, categoria D/1, -­‐ rendita: €. 18.169,61. Coerenze: in contorno : mappale 1275 -­‐ 93 -­‐ 1400 -­‐ 2387 -­‐ 2391 -­‐ 2390 -­‐ 3009 -­‐ 3010 -­‐ 3008 -­‐ 3039 -­‐ 3991 -­‐ 3993 -­‐ 3992 -­‐ 659 -­‐ e per chiudere di nuovo mappale 3992 Note: storia catastale : dall'impianto meccanografico il mappale 91 di ha 0.85.00 viene frazionato con variazione n. 16.1/82 e diventa di ha 0.51.30. successivamente viene inglobato il mappale 1048 e in forza di tipo mappale del 6 settembre 1991 n. 62234.1/1991 diventa di ha 0.71.80 e passa a partita 1 -­‐ ente urbano. Successivamente frazionato in forza di variazione n. 722 del 22 aprile 1992 , diventa di ha 0.69.90 .Il mappale 91 in forza di tipo mappale n. 526287 del 23 dicembre 1999 aumenta di superficie per accorpamento delle particelle 1255 -­‐ 402 -­‐ 3038 B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno allargamento strdale sito in Valgreghentino (Lecco) frazione Valgreghentino via Aldo Moro n. 16. Superficie complessiva di circa mq 195. Identificato in catasto: -­‐ terreni: foglio 9 mappale 3039 qualità semin. arbor, superficie catastale 0.01.90, -­‐ reddito agrario: €. 0,69, -­‐ reddito domenicale: €. 0,79. Coerenze: in contorno : mappale 91 -­‐ 3008 -­‐ 3037 e 3003 sede stradale -­‐ terreni: foglio 9 mappale 3996 qualità sem. arb., classe 3, superficie catastale 5, -­‐ reddito agrario: €. 0,02, -­‐ reddito domenicale: €. 0,02. Coerenze: in contorno : roggia, 3991 -­‐ 91 -­‐ 3003 C. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno parcheggio sito in Valgreghentino (Lecco) frazione Valgreghentino via Aldo Moro n. 16. Superficie complessiva di circa mq 1635. Identificato in catasto: -­‐ terreni: foglio 9 mappale 3994 qualità semin. arbor., classe 3, superficie catastale 0.02.55, -­‐ reddito agrario: €. 0,92, -­‐ reddito domenicale: €. 1,05. Coerenze: in contorno : roggia -­‐ 3995 -­‐ 3003 sede stradale D. -­‐ terreni: foglio 9 mappale 3988 qualità semin. arbor, classe 3, superficie catastale 0.13.80, -­‐ reddito agrario: €. 4,99, -­‐ reddito domenicale: €.5,70. Coerenze: in contorno : mappale 3990 -­‐ 3989 -­‐ roggia Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di area di pertinenza sito in Valgreghentino (Lecco) frazione Valgreghentino via Aldo Moro n. 16. Composto da area di pertinenza all'interno della recinzione in parte oggetto di cessione ad alatra società con vicolo di passaggio e in parte bosco con roccia sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 880 Identificato in catasto: -­‐ terreni: foglio 9 mappale 3991 qualità semin. arbor., classe 3, superficie catastale 0.01.00, -­‐ reddito agrario: €. 0,36, -­‐ reddito domenicale: €. 0,41. Coerenze: in contorno : mappale 3989 -­‐ 3993 -­‐ 3992 -­‐ 659 -­‐ 91 -­‐ 3996 -­‐ terreni: foglio 9 mappale 659 qualità semin, classe 4, superficie catastale 0.07.80, -­‐ reddito agrario: €. 2,42, -­‐ reddito domenicale: € 1,21. Coerenze: in contorno: mappale 3992 -­‐ 91 su tre lati 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da Nord Dolciaria s.p.a sede Valgreghentino in qualità di proprietario del bene 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: convenzione di Lottizzazione a favore del Comune di Valgreghentino nella quale la società Nord Dolciaria srl si impegnava a cedere aree per opere di urbanizzazione primaria e secondaria entro sei mesi dalla data della stipula della convenzione pari a mq. 1632,17 come meglio indicate nelle tavole n. 8-­‐ 9 . Nel medesimo atto la proprietà si impegna a mantenere per uso parcheggio e spazi di manovra una superfcie pari a mq. 1842,30 . Le opere vengono individuate in parcheggi con area a verde , marciapiede lungo la via Aldo Moro oltre illuminazione allacciamenti ecc. Si impegna inoltre alla realizzazione del parcheggio con area a verde sul lato nord, che dovrà essere realizzato entro due anni. a firma di Dr. Giulio Donegana di Lecco in data 07/09/1994 ai nn. 63584 registrato a Lecco in data 14/09/1994 ai nn. 1224 trascritto a Lecco in data 20/09/1994 ai nn. 9371/6838 atto unilaterale d'obbligo edilizio dove la Nord Dolciaria srl in attuazione del P.L. approvato si impegna a realizzare un ampliamento dell'attuale opificio per una superficie coperta ed una s.l.p. di mq. 1119,22 . Successivamente verranno realizzati ulteriori ampliamenti per una superficie coperta pari a mq. 2495,93 e una s.p.l. pari amq. 4113,15 . Vincolando quindi la S.l.p. esistente, di progetto e di futura realizzazione una superfcie ottenuta S.L.P. mq. 6364,15 :80% = mq. 7.942,69 a firma di Dr. Giulio Donegana di Lecco in data 26/03/1999 ai nn. 73288/12212 trascritto a Lecco in data 31/03/1999 ai nn. 3698/2659 Riferito limitatamente a: grava sui mappali 3004 -­‐ 86 -­‐ 87 -­‐ 88 -­‐ 1254 -­‐ 1255 -­‐ 659 -­‐ 402 -­‐ 91 -­‐ 3038 -­‐ 3007 Modifica convenzione del 7 settembre 1994 art. 5 relativa al parcheggio con area averde sul lato nord e tutte le restanti opere elencate nell' art. 5 medesimo dovranno essere realizzate entro tre anni dalla data del 28 maggio 1999. -­‐ di modificare in conseguenza di quanto sopra anche l'art. 3 della suddetta convenzione nel senso di prevedere che l'area standards dovrà essere ceduta al Comune di valgreghentino entro sei mesi dall'ultimazione delle opere di cui all'art.5 della convenzione in oggetto come sopra modificato. La società Nord Dolciaria si obbliga a mantenere in essere la Fidejussione assicurativa della Toro Assicurazioni -­‐ polizza n. 00432085 -­‐ Agenzia di Lecco attualemnte in corso , per ulteriori tre anni a partire dal 28 maggio 1999 a firma di Dr. Giulio Donegana di lecco in data 28/05/1999 ai nn. 73660 trascritto a Lecco in data 07/06/1999 ai nn. 6986/4936 Riferito limitatamente a: colpisce i mappali 87 -­‐ 1048 -­‐ 91 -­‐ 89 -­‐ 1255 -­‐ 1254 -­‐ 86 -­‐ 88 -­‐ 659 -­‐ 402 -­‐ 3004 costituzione di servitù perpetua di distanze -­‐ sottoservizi e passaggio a carico dei mappale 3991 e 91 a favore del mappale 3989 di proprietà Tre -­‐Ci s.rl consistente di : a) mantenimento di luci e vedute, porte e portoni d'ingresso , sblazi di gronde o pensiline lungo il confine tra le due proprietà al mappale 3989 e i mappali 3991 e 91; b) di posa e mantenimento di tubazioni per sottoservizi, di manovra con automezzi e di passaggio anche mediante scivoli da realizzarsi ,il tutto sull'area della larghezza costante di mt. 10,00 insistente sull'intero mappale 3991 e parte del mappale 91 ed a confine col mappale 3989 a firma di Dr. Giulio Donegana di Lecco in data 15/12/2009 ai nn. 96040/26003 trascritto a Lecco in data 29/12/2009 ai nn. 18656/11925 atto di assunzione di vincolo non edificandi a favore del Comune di Valgreghentino , dove la Nord Dolciaria srl si obbliga a costruire un capannoe industriale per una superfcie coperta di mq. 1120,42 sul prolungamento del capannone esistente di proprietà della signora Tentorio Teresa . pertanto col trascrivendo atto venivano vincolati : mq. 3759,02 per capannone esistente di proprietà della signora Tentorio Teresa; mq. 2240,84 per capannone in progetto di proprietà per mq. 59.999,86 a firma di dr. Teodoro Berera di Lecco in data 18/06/1984 ai nn. 77991 -­‐ 77886 trascritto a Lecco in data 18/07/1984 ai nn. 7168/5561 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Iscrizione legale (Attiva) derivante da ruolo 0300 a favore di EQUITALIA NORD S.P.A.SEDE MILANO -­‐ CODICE FISCALE 072447309661, contro Nord Dolciaria s.p.a, a firma di Equitalia Nord s.p.a -­‐Milano in data 19/10/2012 ai nn. 224/13412 iscritto a Lecco in data 26/10/2012 ai nn. 14349/1858 importo ipoteca: €. 284.155,91 importo capitale: €. 142.077,96 Riferito limitatamente a: Valgreghentino /Val fg. 6 mappale 91 sub. 701 Iscrizione volontaria (annonata) derivante da mutuo fondiario a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A TORINO CODICE FISCALE 00799960158, contro Nord dolciaria srl, a firma di dr. Messina Carmelo di Lecco in data 10/04/2008 ai nn. 8125/5606 iscritto a Lecco in data 16/04/2008 ai nn. 6472/1289 importo ipoteca: €. 600.000,00 importo capitale: €. 400.000,00 Riferito limitatamente a: grava sui mappali 91 -­‐ 3990 -­‐ 3991 -­‐ 3992 -­‐ 659 -­‐ 3996 -­‐ 91/701 -­‐ annotamento del 7 gennaio 2010 ai nn. 134/22 per restrizione dei beni sui mappali 3990 -­‐ 3992 Iscrizione volontaria (annonata) derivante da mutuo fondiario durata 12 anni a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A SEDE TORINO -­‐ CODICE FISCALE 00799960158, contro Nord Dolciaria s.r.l., a firma di Dr. Messina Carmelo di Lecco in data 06/12/2007 ai nn. 7918/5450 iscritto a Lecco in data 07/12/2007 ai nn. 22652/4867 importo ipoteca: €. 900.000,00 importo capitale: €. 600.000,00 Riferito limitatamente a: grava sui mappali 91 -­‐ 3990 -­‐ 3991 -­‐ 3992 -­‐ 659 -­‐ 3996 -­‐ 91/701 -­‐ annotamento del 7 gennaio 2010 ai nn. 133/21 per restrizione beni sui mappali 3990 -­‐ 3992 4.2.2. Pignoramenti: Nessuna 4.2.3. Altre trascrizioni: Concordato Prenventivo derivante da Decreto di ammissione al Concordato Preventivo a favore di Massa dei Creditori del Concordato Preventivo contro Nord Dolcaria s.p.a a firma di Tribunale di Lecco in data 22/05/2013 ai nn. 6249/4640 trascritto a Lecco in data 31/05/2013 ai nn. 6249/4640 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-­‐edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: non è stato completato l'iter della convenzione con la verifica degli impegni assunti da parte della proprietà come meglio specificato nelle convenzioni regolarizzabili mediante verbale di collaudo dell'ufficio tecnico comunale e estinzione della fidejussione o escussione della stessa Sono state riscontrate le seguenti difformità: non è stato completato l'iter di cessione al Comune di Valgreghentino del parcheggio come previsto della convezione regolarizzabili mediante stipula atto notariale 4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: € 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: Nord Dolciaria s.p.a proprietario dal 11/04/2008 ad oggi in forza di trasformazione di società a firma di Dr. Brini Francesco di Missaglia in data 11/04/2008 ai nn. 61202/16890 trascritto a Lecco in data 23/04/2008 ai nn. 7017/4482 6.2 Precedenti proprietari: Nord Dolciaria s.r.l. proprietario dal 24/09/1992 al 11/04/2008 in forza di atto di compravendita a firma di Dr. Franco Panzeri in data 24/09/1992 ai nn. 85072 trascritto a Lecco in data 16/10/1992 ai nn. 10094/7341 Riferito limitatamente a: Valgreghentino mappale 3004 ex 401 sub. c Nord Dolciaria s.r.l proprietario dal 16/03/1992 al 11/04/2008 in forza di atto di compravendita a firma di Dr. Franco Panzeri in data 16/03/1992 ai nn. 82144 registrato a Merate in data 02/04/1992 ai nn. 449 vol. 2v trascritto a Lecco in data 08/04/1992 ai nn. 4322/3290 Riferito limitatamente a: Valgreghentino mappali 88 -­‐ 402 -­‐ 492 -­‐ 659 -­‐488 Nord Dolciaria s.r.l proprietario dal 18/11/1988 al 11/04/2008 a firma di Dr. Teodoro Berera di Lecco in data 18/11/1998 ai nn. 99317 registrato a Lecco in data 01/12/1988 ai nn. 3503 trascritto a Lecco in data 16/12/1988 ai nn. 11678/8307 Riferito limitatamente a: Valgreghentino mappale 87 Nord Dolciaria s.r.l. proprietario dal 27/06/2013 al 11/04/2008 in forza di atto di compravendita a firma di Dr. Teodoro Berera di Lecco in data 15/06/1983 ai nn. 73356 registrato a Lecco in data 05/07/1983 ai nn. 3558 trascritto a Lecco in data 14/07/1983 ai nn. 5999/5292 Riferito limitatamente a: Valgreghentino mappale 1254 -­‐86 Riva Celeste o Celestino nato a Olginate il 6 aprile 1925; Invernizzi Luigia nata a Lecco il 24 luglio 1924proprietario da data antecedente il ventennio al 14/07/1983 Riferito limitatamente a: Valgreghentino -­‐ mappali 1254 -­‐ 86 Immobiliare Valle Grenta s.rl sede Merateproprietario da data antecedente il ventennio al 08/04/1992 Riferito limitatamente a: Valgreghentino -­‐ mappali 88 -­‐ 402 -­‐ 492 -­‐ 659 -­‐ 488 Tentori Erminio Ambrogio o Erminio nato a Albiate il 8 novembre 1929 ; Mariani Umberto nato a Monza il 28 settembre 1928; Tentorio Anna Luigia o Anna nata a Albiateil 15 ottobre 1934; Tentorio Giovanni Luigi nato a Albiate il 28 aprile 1941;proprietario da data antecedente il ventennio al 16/12/1988 Riferito limitatamente a: Valgreghentino mappale 87 7. PRATICHE EDILIZIE: P.E. n. C.E n. 1420/84 per lavori di costruzione di nuovo capannone intestata a Nord Dolciaria srl. Concessione Edilizia rilasciata in data 27/06/1984-­‐ n. prot. 1420 P.E. n. Variante CE n. 1420/84 per lavori di sistemazione interna al capannone in corso di edificazione intestata a Nord Dolciaria s.r.l. Concessione Edilizia presentata in data 22/03/1985-­‐ n. prot. 1048 rilasciata in data 13/05/1985-­‐ n. prot. variante C.E n. 1420 P.E. n. C.E. n. 1528/85 per lavori di Sistemazione interna del capannone di nuova costruzione intestata a Nord Dolciaria s.r.l. Concessione Edilizia rilasciata in data 27/04/1985-­‐ n. prot. 1528 P.E. n. CE N. 114/96 per lavori di Ricostruzione edificio esistente intestata a Nord Dolciaria srl. Concessione Edilizia rilasciata in data 14/04/1997-­‐ n. prot. 114 P.E. n. 70/97 per lavori di ricostruzione opificio esistente -­‐ variante CE n. 114/96 intestata a Nord Dolciaria srl. Concessione Edilizia rilasciata in data 01/09/1997-­‐ n. prot. 70 l'gibilità è stata rilasciata in data 19/12/1997-­‐ n. prot. 7112 P.E. n. CE N. 85/94 per lavori di opere di urbanizzazione relative al "Piano di Lottizzazione n. 7 -­‐ via Aldo Moro intestata a Nord Dolciaria srl. Concessione Edilizia rilasciata in data 01/06/1999-­‐ n. prot. 85 P.E. n. CE N. 99/98 per lavori di ampliamento opificio esistente "Piano di Lottizzazione n. 7 -­‐ via Aldo Moro " intestata a Nord Dolciaria srl. Concessione Edilizia rilasciata in data 02/06/1999-­‐ n. prot. 99 P.E. n. CE N. 63/99 per lavori di ampliamento opificio esistente -­‐ "PL n. 7 via A.Moro" intestata a Nord Dolciaria srl. Concessione Edilizia rilasciata in data 07/02/2000-­‐ n. prot. 63 l'agibilità non è ancora stata rilasciata Descrizione capannone industriale di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di capannone industriale sito in Valgreghentino (Lecco) frazione Valgreghentino via Aldo Moro n. 16. Composto da due corpi di fabbrica adiacenti di diversa tipologia strutturale in linea con annessi uffici e servizi , pensilina e area esterna posto in continuità ad altro capannone non di proprietà . Di forma rettangolare di dimensioni complessive circa di mt 100 x mt 21 di larghezza suddiviso in zona stoccaggio dei prodotti finiti, dotato di wc e locale infermeria ; zona magazzino dei prodotti confezionati fronteggiante il corpo uffici; zona produttiva per una superficie di mq. 650. Uffici all'interno del capannone con servizi .L'area scoperta all'interno della recinzione è limitata in quanto nella parte a nord risulta gravata da passaggio per una striscia larga mt. 10 a favore di altra proprietà sempre collocata all'interno del perimetro. L'area scoperta continua nella parte retrostante in modo liniare e parallelo al capannone fino a ridosso del terreno roccioso. All'esterno della recinzione sulla via A. Moro vi sono parcheggi e piantumazioni su area asservita ad uso pubblico come da convenzioni citate nella presente relazione. posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 11012 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Nord Dolciaria s.p.a. foglio VAL/6 mappale 91 subalterno 701, categoria D/1, -­‐ rendita: €. 18.169,61. Coerenze: in contorno : mappale 1275 -­‐ 93 -­‐ 1400 -­‐ 2387 -­‐ 2391 -­‐ 2390 -­‐ 3009 -­‐ 3010 -­‐ 3008 -­‐ 3039 -­‐ 3991 -­‐ 3993 -­‐ 3992 -­‐ 659 -­‐ e per chiudere di nuovo mappale 3992 Note: storia catastale : dall'impianto meccanografico il mappale 91 di ha 0.85.00 viene frazionato con variazione n. 16.1/82 e diventa di ha 0.51.30. successivamente viene inglobato il mappale 1048 e in forza di tipo mappale del 6 settembre 1991 n. 62234.1/1991 diventa di ha 0.71.80 e passa a partita 1 -­‐ ente urbano. Successivamente frazionato in forza di variazione n. 722 del 22 aprile 1992 , diventa di ha 0.69.90 .Il mappale 91 in forza di tipo mappale n. 526287 del 23 dicembre 1999 aumenta di superficie per accorpamento delle particelle 1255 -­‐ 402 -­‐ 3038 L'edificio è stato costruito nel 84, ristrutturato nel 1999 L'unità immobiliare è identificata con il numero 91 di interno, ha un'altezza interna di circa 5,80. Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente capannone -­‐ locali produttivi Sup. reale lorda 1'973,00 1,00 1'973,00 uffici amministrativi Sup. reale lorda 183,00 1,00 183,00 bagni e spogliatoi Sup. reale lorda 85,00 0,60 51,00 tettoie esterne Sup. reale lorda 601,00 0,25 150,25 area di pertinenza Sup. reale lorda 8'170,00 0,02 163,40 Sup. reale lorda 11'012,00 2'520,65 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: c.a., condizioni: buone. Copertura: tipologia: a sheed, materiale: c.a., condizioni: buone. . Componenti edilizie e costruttive: Pareti esterne: materiale: pannelli prefabbricati in cls, coibentazione: inesistente, rivestimento: graniglia, condizioni: buone. Pavim. Interna: materiale: battuto di cemento, condizioni: sufficienti. . Impianti: Termico: tipologia: centralizzato, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in ferro, diffusori: Robur. . Accessori: Descrizione terreno allargamento strdale di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno allargamento strdale sito in Valgreghentino (Lecco) frazione Valgreghentino via Aldo Moro n. 16. Superficie complessiva di circa mq 195. Identificato in catasto: -­‐ terreni: foglio 9 mappale 3039 qualità semin. arbor, superficie catastale 0.01.90, -­‐ reddito agrario: €. 0,69, -­‐ reddito domenicale: €. 0,79. Coerenze: in contorno : mappale 91 -­‐ 3008 -­‐ 3037 e 3003 sede stradale -­‐ terreni: foglio 9 mappale 3996 qualità sem. arb., classe 3, superficie catastale 5, -­‐ reddito agrario: €. 0,02, -­‐ reddito domenicale: €. 0,02. Coerenze: in contorno : roggia, 3991 -­‐ 91 -­‐ 3003 Il terreno ha una forma allargamento stradale. Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente allargamento stradale lungo la via Aldo Moro -­‐ già attualemnte sede Sup. reale lorda 195,00 1,00 195,00 stradale Sup. reale lorda 195,00 195,00 Accessori: Descrizione terreno parcheggio di cui al punto C Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno parcheggio sito in Valgreghentino (Lecco) frazione Valgreghentino via Aldo Moro n. 16. Superficie complessiva di circa mq 1635. Identificato in catasto: -­‐ terreni: foglio 9 mappale 3994 qualità semin. arbor., classe 3, superficie catastale 0.02.55, -­‐ reddito agrario: €. 0,92, -­‐ reddito domenicale: €. 1,05. Coerenze: in contorno : roggia -­‐ 3995 -­‐ 3003 sede stradale -­‐ terreni: foglio 9 mappale 3988 qualità semin. arbor, classe 3, superficie catastale 0.13.80, -­‐ reddito agrario: €. 4,99, -­‐ reddito domenicale: €.5,70. Coerenze: in contorno : mappale 3990 -­‐ 3989 -­‐ roggia Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente parcheggio oggetto di cessione al Sup. reale lorda 1'635,00 1,00 1'635,00 Comune di Valgreghentino Sup. reale lorda 1'635,00 1'635,00 Accessori: Descrizione area di pertinenza di cui al punto D Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di area di pertinenza sito in Valgreghentino (Lecco) frazione Valgreghentino via Aldo Moro n. 16. Composto da area di pertinenza all'interno della recinzione in parte oggetto di cessione ad alatra società con vicolo di passaggio e in parte bosco con roccia sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 880 Identificato in catasto: -­‐ terreni: foglio 9 mappale 3991 qualità semin. arbor., classe 3, superficie catastale 0.01.00, -­‐ reddito agrario: €. 0,36, -­‐ reddito domenicale: €. 0,41. Coerenze: in contorno : mappale 3989 -­‐ 3993 -­‐ 3992 -­‐ 659 -­‐ 91 -­‐ 3996 -­‐ terreni: foglio 9 mappale 659 qualità semin, classe 4, superficie catastale 0.07.80, -­‐ reddito agrario: €. 2,42, -­‐ reddito domenicale: € 1,21. Coerenze: in contorno: mappale 3992 -­‐ 91 su tre lati Destinazione Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente Sup. reale lorda 780,00 1,00 780,00 Sup. reale lorda 100,00 0,50 50,00 Sup. reale lorda 880,00 830,00 Parametro mappale 659 mappale 3991 gravato da servitù Accessori: 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima il sottoscritto CTU ritiene di applicare la stima del valore di mercato, sviluppandola in due fasi: la prima parte attraverso una scrupolosa indagine sui cosidetti "prezzi noti" tra immobili tecnicamente analoghi a quello da stimare. La seconda parte, una volta definito il valore medio di mercato, si determina l'effettivo valore dell'oggetto della stima attraverso la comparazione delle diverse qualità e caratteristiche. Pertanto lo scrivente, ritiene che il procedimento di stima " a valore di mercato" rappresenti non altro che la sintesi di due argomenti, la comparazione e le indagini di mercato. L'applicazione di due diversi procedimenti di stima sono necessari per verificare attraverso il confronto che i risultati ottenuti abbiano tra loro degli scarti accettabili, in modo particolare la comparazione che si fonda su molteplici parametri sia di ordine economico (redditi, tasse, spese, ecc ) che di ordine tecnico ( cubatura, superficie, materiali, stato di manutenzione, ecc.) viene completata poi, attraverso una ricerca diretta relativa alle offerte di mercato attraverso la consultazione di inserzioni pubblicitarie che nell'utlimo periodo sono molteplici. 8.2. Fonti di informazione Catasto di Lecco, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecco, ufficio tecnico di Valgreghentino, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: osservatorio mercato immobiliare -­‐ seconso semestre 2012, agenzie immobiliari operanti nel settore Associazione Coldiretti -­‐ zona Lecco Merate. 8.3. Valutazione corpi A. capannone industriale Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo equivalente capannone -­‐ locali 1'973,00 € 500,00 € 986.500,00 produttivi uffici amministrativi 183,00 € 500,00 € 91.500,00 bagni e spogliatoi 51,00 € 500,00 € 25.500,00 tettoie esterne 150,25 € 500,00 € 75.125,00 area di pertinenza 163,40 € 500,00 € 81.700,00 B. Terreno allargamento strdale Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo equivalente allargamento stradale lungo la via Aldo Moro 195,00 € 0,00 € 0,00 -­‐ già attualemnte sede stradale -­‐ Valore corpo: € 0,00 -­‐ Valore accessori: € 0,00 -­‐ Valore complessivo intero: € 0,00 -­‐ Valore complessivo diritto e quota: € 0,00 D. area di pertinenza Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo equivalente mappale 659 780,00 € 40,00 € 31.200,00 mappale 3991 gravato 50,00 € 40,00 € 2.000,00 da servitù 830,00 € 33.200,00 Riepilogo: 2'520,65 -­‐ Valore corpo: -­‐ Valore accessori: -­‐ Valore complessivo intero: -­‐ Valore complessivo diritto e quota: € 1.260.325,00 € 1.260.325,00 € 0,00 € 1.260.325,00 € 1.260.325,00 C. Terreno parcheggio Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo equivalente parcheggio oggetto di cessione al Comune di 1'635,00 € 0,00 € 0,00 Valgreghentino -­‐ Valore corpo: € 0,00 -­‐ Valore accessori: € 0,00 -­‐ Valore complessivo intero: € 0,00 -­‐ Valore complessivo diritto e quota: € 0,00 -­‐ Valore corpo: -­‐ Valore accessori: -­‐ Valore complessivo intero: -­‐ Valore complessivo diritto e quota: ID Immobile Superficie lorda € 33.200,00 € 0,00 € 33.200,00 € 33.200,00 Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A capannone industriale terreno allargamento B strdale C terreno parcheggio D area di pertinenza 11012 € 1.260.325,00 € 1.260.325,00 195 € 0,00 € 0,00 1635 880 € 0,00 € 33.200,00 € 1.293.525,00 € 0,00 € 33.200,00 € 1.293.525,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: Relazione lotto 001 creata in data 10/09/2013 Codice documento: EXPO’-­‐IMM-­‐LC-­‐58/2013-­‐1 € 194.028,75 € 0,00 Nessuno Nessuna € 1.099.496,25 Beni in Valgreghentino (Lecco) via Aldo Moro n. 16 Lotto 002 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno agricolo sito in Valgreghentino (Lecco) frazione Valgreghentino via Aldo Moro n. 16. Superficie complessiva di circa mq 9030. Identificato in catasto: -­‐ terreni: foglio 9 mappale 490 qualità semin. arbor., classe 2, superficie catastale 0.22.80, -­‐ reddito agrario: €. 10,60, -­‐ reddito domenicale: €. 10,60. -­‐ terreni: foglio 9 mappale 491 qualità bosco ceduo, classe 2, superficie catastale 0.49.10, -­‐ reddito agrario: €. 1,01, -­‐ reddito domenicale: €. 7,61. Coerenze: confini mappali 490 -­‐ 491 in blocco : a levante mapp. 488; a mezzodì mapp. 496; a ponenete mapp. 493-­‐ 2150 -­‐ 2096; a tramontana mapp. 70 -­‐ 2096 -­‐ 1675 -­‐ terreni: foglio 9 mappale 493 qualità semin. arbor., classe 2, superficie catastale 0.05.80, -­‐ reddito agrario: €. 2,70, -­‐ reddito domenicale: €. 2,70. Coerenze: a nord mappale 2150 , a est mappale 491; a sud mappale 496 -­‐ a ovest mappale 852 -­‐ terreni: foglio 9 mappale 492 qualità bosco ceduo, classe 2, superficie catastale 0.49.10, -­‐ reddito agrario: €. 1,01, -­‐ reddito domenicale: €. 7,61. Coerenze: da est in senso orario, mapp. 1625 -­‐ 1626 -­‐ 406 -­‐ 499 -­‐ 133 -­‐ 134 -­‐ 489 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: 3. STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna 4.2.2. Pignoramenti: Nessuna 4.2.3. Altre trascrizioni: Concordato Prenventivo derivante da Decreto di ammissione al Concordato Preventivo a favore di Massa dei Creditori del Concordato Preventivo contro Nord Dolcaria s.p.a a firma di Tribunale di Lecco in data 22/05/2013 ai nn. 6249/4640 trascritto a Lecco in data 31/05/2013 ai nn. 6249/4640 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-­‐edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: € 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: Nord Dolciaria s.p.a proprietario dal 11/04/2008 ad oggi in forza di trasformazione di società a firma di Dr. Brini Francesco di Missaglia in data 11/04/2008 ai nn. 61202/16890 trascritto a Lecco in data 23/04/2008 ai nn. 7017/4482 6.2 Precedenti proprietari: Nord Dolciaria s.r.l proprietario dal 16/03/1992 al 11/04/2008 in forza di atto di compravendita a firma di Dr. Franco Panzeri in data 16/03/1992 ai nn. 82144 registrato a Merate in data 02/04/1992 ai nn. 449 vol. 2v trascritto a Lecco in data 08/04/1992 ai nn. 4322/3290 Riferito limitatamente a: Valgreghentino mappali 88 -­‐ 402 -­‐ 492 -­‐ 659 -­‐488 Nord Dolciaria srl proprietario dal 23/01/1991 al 11/04/2008 in forza di atto di fusione a firma di dr. Giulio Donegana di Lecco in data 23/01/1991 ai nn. 44228/4763 trascritto a Lecco in data 26/02/1991 ai nn. 2572/2020 Riferito limitatamente a: Valgreghentino / Valgreghentino mappali 493 -­‐ 491 -­‐ 490 Lado srl sede Olginateproprietario da data antecedente il ventennio al 26/02/1991 Riferito limitatamente a: Valgreghentino mappali 493 -­‐ 491 -­‐ 490 Immobiliare Valle Grenta s.rl sede Merateproprietario da data antecedente il ventennio al 08/04/1992 Riferito limitatamente a: Valgreghentino mappali 88 -­‐ 402 -­‐ 492 -­‐ 659 -­‐ 488 7. PRATICHE EDILIZIE: Descrizione terreno agricolo di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di terreno agricolo sito in Valgreghentino (Lecco) frazione Valgreghentino via Aldo Moro n. 16. Superficie complessiva di circa mq 9030. Identificato in catasto: -­‐ terreni: foglio 9 mappale 490 qualità semin. arbor., classe 2, superficie catastale 0.22.80, -­‐ reddito agrario: €. 10,60, -­‐ reddito domenicale: €. 10,60. -­‐ terreni: foglio 9 mappale 491 qualità bosco ceduo, classe 2, superficie catastale 0.49.10, -­‐ reddito agrario: €. 1,01, -­‐ reddito domenicale: €. 7,61. Coerenze: confini mappali 490 -­‐ 491 in blocco : a levante mapp. 488; a mezzodì mapp. 496; a ponenete mapp. 493-­‐ 2150 -­‐ 2096; a tramontana mapp. 70 -­‐ 2096 -­‐ 1675 -­‐ terreni: foglio 9 mappale 493 qualità semin. arbor., classe 2, superficie catastale 0.05.80, -­‐ reddito agrario: €. 2,70, -­‐ reddito domenicale: €. 2,70. Coerenze: a nord mappale 2150 , a est mappale 491; a sud mappale 496 -­‐ a ovest mappale 852 -­‐ terreni: foglio 9 mappale 492 qualità bosco ceduo, classe 2, superficie catastale 0.49.10, -­‐ reddito agrario: €. 1,01, -­‐ reddito domenicale: €. 7,61. Coerenze: da est in senso orario, mapp. 1625 -­‐ 1626 -­‐ 406 -­‐ 499 -­‐ 133 -­‐ 134 -­‐ 489 Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente area agricola pianeggiante Sup. reale lorda 9'030,00 1,00 9'030,00 Sup. reale lorda 9'030,00 9'030,00 Accessori: 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima il sottoscritto CTU ritiene di applicare la stima del valore di mercato, sviluppandola in due fasi: la prima parte attraverso una scrupolosa indagine sui cosidetti "prezzi noti" tra immobili tecnicamente analoghi a quello da stimare. La seconda parte, una volta definito il valore medio di mercato, si determina l'effettivo valore dell'oggetto della stima attraverso la comparazione delle diverse qualità e caratteristiche. Pertanto lo scrivente, ritiene che il procedimento di stima " a valore di mercato" rappresenti non altro che la sintesi di due argomenti, la comparazione e le indagini di mercato. L'applicazione di due diversi procedimenti di stima sono necessari per verificare attraverso il confronto che i risultati ottenuti abbiano tra loro degli scarti accettabili, in modo particolare la comparazione che si fonda su molteplici parametri sia di ordine economico (redditi, tasse, spese, ecc ) che di ordine tecnico ( cubatura, superficie, materiali, stato di manutenzione, ecc.) viene completata poi, attraverso una ricerca diretta relativa alle offerte di mercato attraverso la consultazione di inserzioni pubblicitarie che nell'utlimo periodo sono molteplici. 8.2. Fonti di informazione Catasto di Lecco, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecco, ufficio tecnico di Valgreghentino, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: osservatorio mercato immobiliare -­‐ secondo semestre 2012, agenzie immobiliari operanti in zona. 8.3. Valutazione corpi A. Terreno agricolo Peso Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Valore unitario Destinazione Superficie equivalente valore complessivo Riepilogo: area agricola 9'030,00 pianeggiante -­‐ Valore corpo: -­‐ Valore accessori: -­‐ Valore complessivo intero: -­‐ Valore complessivo diritto e quota: € 10,00 € 90.300,00 € 90.300,00 € 0,00 € 90.300,00 € 90.300,00 ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A terreno agricolo 9030 € 90.300,00 € 90.300,00 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: Relazione lotto 002 creata in data 10/07/2013 Codice documento: EXPO’-­‐IMM-­‐LC-­‐58/2013-­‐2 € 90.300,00 Riepilogo quotazioni Lotto 1 € 1.099.496,25 Lotto 2 € 90.300,00 Totale generale € 1.189.796,25 Questo elaborato viene emesso sulla base di quanto stabilito attraverso le indagini svolte, i documenti reperiti e le informazioni raccolte. Tanto si espone, in assolvimento del gradito mandato ricevuto; con ossequio. Restiamo a Sua completa disposizione per ogni ulteriore chiarimento e cogliamo l’occasione per trasmettere i nostri migliori saluti. Milano, 10 settembre 2013 ExpòInvest. S.r.l.