perizia anonima

TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO
Cancelleria delle esecuzioni immobiliari
R.G. N. 403/11 ES. IMM.
G.E. Dott. RADICI
N. 1325/11 CRON.
CTU Geom. Marina Bianchi
Esecuzione nella procedura tra:
INTESA SAN PAOLO
con l’Avv. Verrengia
Contro
non assistito
PERIZIA
Unità immobiliare in
Origgio via Cavour, 24
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PREMESSA E OPERAZIONI PERITALI
Nell’udienza del 27.12.2011 il Giudice Esecutivo dott. Radici ha pronunciato l’ordinanza
di nomina della sottoscritta CTU geom. Marina Bianchi con studio in Busto Arsizio via
Bonsignora n. 23, regolarmente iscritta al Collegio dei Geometri della Provincia di
Varese al n. 3188 di posizione, chiamata per rispondere al quesito contenuto nel
verbale di giuramento di rito del 01.02.2012 (DOC 1), riguardante la proprietà pignorata
e individuandone un unico lotto vendibile.
Ritirato il fascicolo ed esaminato il contenuto, fissavo il sopralluogo presso l’immobile
oggetto di pignoramento per il giorno 17.02.2012 alle ore 10.30, come da avviso
trasmesso agli esecutati e all’Avv. di parte del creditore procedente, rispettivamente
con lettere del 06.03.2012 spedita con A.R. n. 145192482734 e con fax in data
06.03.2012 (DOC 2). Nonostante la raccomandata spedita all’esecutato non fosse mai
stata ritirata, in data 17.02.2012 alle ore 10.30 mi sono presentata presso l’immobile in
oggetto trovandolo chiuso.
Ho così provveduto a chiedere l’intervento alla G.I.V.G di Varese al fine di poter
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accedere all’immobile con richieste autorizzate dal Giudice in data 26.04.2012
02.07.2012 e 04.09.2012. Dopo essere stata contattata dalla I.V.G. di Varese, si
fissava l’accesso forzato presso l’immobile in oggetto per il giorno 01.10.2012 ore
09.00, pertanto in tale data hanno avuto inizio le operazioni peritali alla presenza del
sig. Scaramastra Fabrizio quale responsabile della I.V.G. di Varese e dell’Ufficiale
Giudiziario del Tribunale di Saronno.
Avuto poi modo di verificare che l’edificio si trovava in discreto stato manutentivo,
eseguiti i rilievi e le foto del caso e terminata la visita, la sottoscritta relaziona quanto
segue:
RISPOSTE ALLE DOMANDE DEL QUESITO:
1 Identificazione dei beni oggetto di stima
La proprietà pignorata relativa ad un unico lotto, è costituita da un appartamento sito in
Origgio via Cavour n. 24 e posto al piano secondo di una piccola palazzina di tre piani
fuori terra, composto da un soggiorno con angolo cottura, tre camere da letto e due
bagni. (vedi piantina DOC 3)
2 Provenienza
La proprietà pignorata è pervenuta in piena proprietà ai sig.ri xxxxxxxxxxxxxxx
proprietari in comunione legale in forza dell’atto di compravendita in data 24.05.2002 a
rogito notaio Ippolito di Saronno, rep. 138788 trascritto presso la conservatoria dei
RR.II. di Milano 2 il 01.06.2002 ai n. 67502/39530 dalla società Immobiliare Arcadia
s.r.l (DOC 4).
Al ventennio, l’unità immobiliare in oggetto, nella sua originaria consistenza, era di
proprietà del sig. xxxxxxxx; con atto di compravendita in data 06.02.2001 rep. 136523,
trascritto presso la conservatoria di Milano 2 il 16.02.2001 ai nn. 14498/10283, l’unità
immobiliare è stata trasferita alla xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. con sede in xxxxx p.iva
xxxxxxxx per l’intera quota.
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3 Stato di possesso
Al momento del sopralluogo l’unità immobiliare oggetto di perizia risultava essere non
abitata.
4 Intestazione attuale
Alla data odierna l’unità immobiliare in oggetto risulta intestata in piena proprietà ai
sig.ri xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx proprietari in comunione legale in forza dell’atto di
compravendita in data 24.05.2002 a rogito notaio Ippolito di Saronno, rep. 138788
trascritto presso la conservatoria dei RR.II. di Milano 2 il 01.06.2002 ai n. 67502/39530.
5 Identificazione catastale
Le unità immobiliari oggetto di esecuzione sono identificate al N.C.E.U. di Varese come
segue:
a) Abitazione: foglio 6 mappale 4218 sub. 9, via Cavour n. 20, piano 2-3-T, categoria
A/3, classe 3, consistenza vani 5 - R.C. € 335.70;
Coerenze della proprietà fuori terra in linea di contorno a partire da nord in senso
orario: fabbricato mapp. 2437, a est via Cavour, a sud fabbricato mappale 3692 e a
ovest fabbricato mapp. 2734.
Visure, schede catastali ed estratto mappa allegati al DOC 5.
6 Regolarità urbanistica
Dalla visione degli atti e dalle informazione assunte presso l’ufficio tecnico comunale
ed esperite le opportune verifiche, è risultato che l’unità immobiliare in oggetto è stata
ristrutturata con concessione edilizia n. 67/2000 del 05.09.2000 e successiva variante
in data 28.06.2002 per ristrutturazione di fabbricato e recupero ai fini abitativi del
sottotetto esistente con relativo rilascio dellla Licenza D’uso in data 10.10.2002
(DOC 6).
Dal sopralluogo eseguito, la sottoscritta non ha riscontrato difformità rispetto a quanto
autorizzato, pertanto l’unità immobiliare in oggetto dal punto di vista urbanistico risulta
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conforme.
7 Vincoli e/o oneri che restano a carico dell’acquirente
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: NESSUNA
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale :
NESSUNA.
Atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura: NESSUNO
Altre limitazioni d’uso: NON CONOSCIUTE
Spese condominiali insolute: NESSUNA
8 Vincoli ed oneri giuridici ricadenti sui beni.
A tutto il ventennio in esame, l’immobile ha formato oggetto delle seguenti formalità:
a) ISCRIZIONE presso la Conservatoria dei RR.II. di Milano 2 in data 01.06.2002 ai
numeri 67503/15257 per ipoteca volontaria
sull’intera proprietà - concessione a
garanzia di mutuo a favore di Intesabci s.p.a. con sede in Milano in forza di atto del
24.05.2002 rep. 138789;
b) ISCRIZIONE presso la Conservatoria dei RR.II. di Milano 2 in data 09.11.2006 ai
numeri 171470/42449 per ipoteca legale per la quota di ½ a favore di Esatri Esazione
Tributi s.p.a. in forza di atto del 26.10.2006 rep. 13501/117;
c) ISCRIZIONE presso la Conservatoria dei RR.II. di Milano 2 in data 01.07.2010 ai
numeri 82785/19904 per ipoteca legale per la quota di ½ a favore di Equitalia Esatri
s.p.a. in forza di atto del 23.06.2010 rep. 12280/117.
d) TRASCRIZIONE presso la Conservatoria dei RR.II. di milano 2 in data 02.08.2011
ai numeri 91404/53235 per atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento
immobili a favore di Intesa San Paolo s.p.a. in forza di atto giudiziario del 04.07.2011
rep. 1144/2011; (vedi DOC 7).
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9 Consistenza delle unità immobiliari e descrizione analitica.
Dopo aver eseguito gli opportuni rilievi e accertamenti durante il sopralluogo (vedi foto
allegate DOC 8), ho rilevato quanto segue:
L’unità abitativa si trova al secondo piano di una piccola palazzina di sei appartamenti
ed è composta da un soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera
matrimoniale con bagno privato e due camera da letto per una superficie complessiva
di mq. 80,00 e un balconcino di mq. 3,00. L’altezza interna rilevata è pari a m. 2.40. Di
pertinenza dell’appartamento vi sono anche un terrazzo di mq. 80,00 al quale si
accede tramite una piccola scala a chiocciola posta nel soggiorno un piccolo ripostiglio
al piano terra di mq. 2,00.
Le rifiniture sono di tipo economico con una pavimentazione in piastrelle; pareti
intonacate e tinteggiate, serramenti in legno con doppio vetro, tapparelle in pvc colore
grigio, porte interne in legno e portoncino d’ingresso blindato.
L’impianto idrico sanitario risulta essere di tipo tradizionale con sanitari in ceramica
bianca; impianto di riscaldamento termoautonomo con elementi in alluminio in tutti i
locali; impianto elettrico di tipo tradizionale.
Non sapendo l’esatto anno di edificazione del fabbricato si presume che la struttura
portante sia in mattoni pieni e tavelle, solai in latero-cemento e pareti esterne
intonacate e tinteggiate di colori chiari.
L’intero fabbricato si sviluppa su tre piani fuori terra con un unico accesso pedonale da
via Cavour.
L’immobile nel suo complesso necessita di manutenzione straordinaria, mentre
l’appartamento in oggetto, nonostante non sia abitato da diversi anni, risulta in buono
stato.
10 Valutazione degli immobili.
Premesso quanto sopra, ultimate le analisi dei documenti, compiuti i rilievi durante il
sopralluogo, espletate le necessarie verifiche, conglobando ogni caratteristica
intrinseca ed estrinseca, la sottoscritta è dell’avviso che nel caso specifico si possa
assegnare alle unità immobiliari il seguente valore:
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Unità
immobiliare
Unità
mapp. 4218
sub. 9
Piano
Secondo
Destinazion
Superficie
Coefficiente di
Superficie
Valore
Valore totale
e
Commerciale virtualizzazione
Virtuale
unitario
d’uso
Abitazione Mq.
80.00
1.00
Mq. 80.00 €. 1.300,00 €.
104.000,00
Terzo
Terrazzo/
balcone
Mq.
83.00
0.35
Mq.
29.00 €. 1.300,00 €.
Terra
Ripostiglio
Mq.
2.00
0.50
Mq.
1.00
€. 1.300,00 €.
1.300,00
€
143.000,00
Valore
commerciale
totale
Valore commerciale complessivo di mercato dell’immobile:
37.700,00
€. 143.000,00
Per la determinazione del valore di realizzo si ritiene di applicare una riduzione pari al
10% per la vetustà dell’immobile e lo stato manutentivo dell’intera unità immobiliare;
Valore di realizzo pari a:
€. 128.700,00
Valore di realizzo decurtato del 20%:
€. 102.960,00
Il procedimento estimativo è stato calcolato riferendosi al prezzo unitario al mq inerente
l’andamento del mercato immobiliare come da listino della C.C.I.A.A. di Varese e
prezzi di mercato nella vendita di immobili con caratteristiche simili all’U.I. oggetto di
pignoramento, tenendo conto anche della vetustà dell’immobile e del grado di finitura.
Ultimata la perizia dell’unico lotto si allegano i documenti citati nella presente e il
calcolo dei compensi, delle spese sostenute e i rimborsi dovuti per quanto espletato.
Busto Arsizio, 02 ottobre 2012
Il C.T.U.
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(geom. Marina Bianchi)
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