Presentazione di PowerPoint - Studio Notarile Angelo Busani Milano

A. Busani- copyright 2005
I NUOVI CONTRATTI DEGLI
EDIFICI DA COSTRUIRE
Angelo Busani
notaio in Parma – studio notarile Busani & Canali
Unione Parmense degli Industriali
Parma, 19 ottobre 2005
Immobili da costruire - 1
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 5
Art. 5 – Applicabilità della disciplina
La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si
applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà ... di immobili per i quali il permesso di costruire ... sia
stato richiesto successivamente alla data di
entrata in vigore del presente decreto.
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D. Lgs. 20 giugno 2005
n. 122 – Art. 5
Art. 5 – Applicabilità della
disciplina
La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad
oggetto ... immobili per i
quali il permesso di costruire ... sia stato richiesto successivamente alla
data di entrata in vigore
del presente decreto.
Artt. 2 e 3 =
Fideiussione
Art. 4 =
Assicurazione
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“PERIMETRO” DI
APPLICAZIONE DEL D.
LGS. 122/2005
VENDITORE = un costruttore
ACQUIRENTE = una persona
fisica
OGGETTO = un immobile da
costruire
TIPO DI CONTRATTO = ...
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1
Art. 1 - Definizioni
Ai fini del presente decreto devono intendersi:
a) per “acquirente”, la persona fisica che sia
promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato
ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire ...
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n. 122 – Art. 1
Art. 1 - Definizioni
... la persona fisica che sia
promissaria acquirente ...
contratto
preliminare
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n. 122 – Art. 1
Art. 1 - Definizioni
... la persona fisica che ...
acquisti un immobile da
costruire ...
contratto
definitivo
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n. 122 – Art. 1
Art. 1 - Definizioni
... la persona fisica che ...
abbia stipulato ogni altro
contratto ... che abbia o
possa avere per effetto
l’acquisto o comunque il
trasferimento non immediato della proprietà ...
qualunque
altro
contratto
definitivo o
preliminare
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n. 122 – Art. 1
Art. 1 - Definizioni
... la persona fisica che ...
abbia stipulato ogni altro
contratto compreso quello
di leasing ...
anche il
leasing
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n. 122 – Art. 1
Art. 1 - Definizioni
... la persona fisica che ...
abbia stipulato ogni altro
contratto ... che abbia o
possa avere per effetto
l’acquisto o comunque il
trasferimento non immediato ... della titolarità di
un diritto reale di godimento ...
ad esempio,
il diritto di
superficie
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una
persona fisica della proprietà o di altro diritto
reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere: ...
...
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ...
devono contenere: ...
Nullità assoluta
Nullità relativa
>
>
Responsabilità precontrattuale
Responsabilità contrattuale
Obbligo di integrazione
Best practice e moral suasion
>
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Codice civile
Art. 1418 – Cause di nullità del contratto
1. Il contratto è nullo quando è contrario a norme
imperative ...
Art. 1421 – Legittimazione all’azione di nullità
1. ... la nullità può essere fatta valere da chiunque vi
abbia interesse ... <
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 2
Art. 2 – Garanzia fideiussoria
1. All'atto della stipula di un contratto che abbia
come finalità il trasferimento non immediato della
proprietà o di altro diritto reale di godimento su un
immobile da costruire ... il costruttore e' obbligato,
a pena di nullità del contratto che può essere fatta
valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, ... <
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), > e 2826 del codice civile; >...
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Codice civile
Art. 2659 – Nota di trascrizione
...1) il cognome e il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il
regime patrimoniale delle stesse se coniugate...; <
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Codice civile
Art. 2826 – Indicazioni dell’immobile ipotecato
... l’immobile deve essere specificamente designato
con l’indicazione della sua natura, del comune in
cui si trova,nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale
del terreno su cui insistono. >
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... b) la descrizione dell'immobile e di tutte le
sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del
contratto; ...
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Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento
dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti; ...
Problema delle stipule
successive al contratto
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Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura
portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai
solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
...
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle
varie fasi di lavorazione; ...
Immobili da costruire - 21
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... f) l'indicazione del prezzo complessivo da
corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro
eventuale corrispettivo, i termini e le modalità
per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; ...
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Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... f) ... le modalità di corresponsione del prezzo
devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed
alla stessa intestati o da altre forme che siano
comunque in grado di assicurare la prova certa
dell'avvenuto pagamento; ...
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2; ...
Problema del contratto preliminare sospensivamente
condizionato al rilascio
della fideiussione entro un
certo termine
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 2
Art. 2 – Garanzia fideiussoria
1. All'atto della stipula ... il costruttore e' obbligato... a consegnare all'acquirente una fideiussione ... di importo corrispondente alle somme
e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo
che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve
ancora riscuotere dall'acquirente prima del
trasferimento della proprietà o di altro diritto
reale di godimento. ...
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D. Lgs. 20 giugno
2005 n. 122 – Art. 2
Art. 2 – Garanzia
fideiussoria
1. ... fideiussione ... di
importo corrispondente
alle somme ... che il costruttore ha riscosso e
deve ancora riscuotere
dall'acquirente prima del
trasferimento della proprietà...
No fideiussione
se il contratto
non prevede
pagamenti ante
rogito
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 2
Art. 2 – Garanzia fideiussoria
1. ... Restano comunque esclusi le somme per
le quali e' pattuito che debbano essere erogate
da un soggetto mutuante ...
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 3
1. La fideiussione e' rilasciata da una banca, da
un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale
...; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi ..., la
restituzione delle somme e del valore di ogni
altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino
al momento in cui la predetta situazione si e'
verificata.
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2. La situazione di crisi si intende verificata...:
a) ...trascrizione del pignoramento...;
b) ...pubblicazione della sentenza dichiarativa
del fallimento ...;
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 3
3. La fideiussione può essere escussa ... a condizione che ... l'acquirente abbia comunicato al
costruttore la propria volontà di recedere dal
contratto e ... il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la
volontà di subentrare nel contratto preliminare.
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4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al
beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo 1944, secondo
comma, del codice civile e deve essere escutibile ... a richiesta scritta dell'acquirente, ...
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5. Il mancato pagamento del premio o della
commissione non e' opponibile all'acquirente.
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 3
7. L'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o
dell'atto definitivo di assegnazione.
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del
titolo dal quale derivano, ...
Problema delle ipoteche
successive al contratto
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Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... h) ... la pattuizione espressa degli obblighi
del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti
prima o dopo la stipula del contratto definitivo
di vendita; ...
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonche' di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; ...
Problema della richiesta di
varianti
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Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto ... devono contenere: ...
... l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di
imprese appaltatrici, con la specificazione dei
relativi dati identificativi. ...
Problema degli appalti
successivi al contratto
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Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
2. Agli stessi contratti devono essere allegati:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei
materiali da utilizzarsi, individuati anche solo
per tipologie, caratteristiche e valori omogenei,
nonche' l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti; ...
Previsione di
extracapitolati
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Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
2. Agli stessi contratti devono essere allegati:
... b) gli elaborati del progetto in base al quale e'
stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica
degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.
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REGOLAMENTO
DI CONDOMINIO
La legge non dice nulla.
E’ opportuno:
• o allegare il Regolamento;
• o fare un mandato per abilitare la predisposizione unilaterale del Regolamento da parte del
costruttore.
Va ricordato che il contratto preliminare privo
della tabella millesimale non è trascrivibile.
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Codice civile
Art. 2645 bis – Trascrizione di contratti preliminari
4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni
di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie
utile della porzione di edificio e la quota del diritto
spettante al promissario acquirente relativa all’intero edificio espressa in millesimi.
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