Presentazione di PowerPoint - Studio Notarile Angelo Busani Milano

A. Busani- copyright 2005
I NUOVI CONTRATTI
DEGLI EDIFICI DA COSTRUIRE
© Angelo Busani
notaio in Parma – studio notarile Busani & Canali
Immobili da costruire - 1
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“PERIMETRO” DI
APPLICAZIONE DEL
D. LGS. 122/2005
VENDITORE = un “costruttore”
ACQUIRENTE = una “persona
fisica”
OGGETTO = un edificio “da costruire”
TIPO DI CONTRATTO = ...
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TIPO DI
CONTRATTO = ...
D. Lgs. 20
giugno 2005
n. 122
art. 1, comma 1, lett.
a)
art. 2, comma 1
art. 6, comma 1
Immobili da costruire - 3
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D. Lgs. 20
giugno 2005 n.
122
art. 1, comma 1, lett.
a)
art. 2, comma 1
CONTENUTO DEL CONTRATTO
PRELIMINARE
art. 6, comma 1
D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 6
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare, ed ogni altro contratto che ai sensi dell’articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una
persona fisica della proprietà o di altro diritto
reale su un immobile oggetto del presente decreto, devono contenere: …
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D. Lgs. 20
giugno 2005 n.
122
art. 1, comma 1, lett.
a)
art. 2, comma 1
art. 6, comma 1
RILASCIO DELLA
FIDEIUSSIONE
D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 2
Art. 2 – Garanzia fideiussoria
1. All’atto della stipula di un contratto che abbia
come finalità il trasferimento non immediato
della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto
avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato …
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art. 1, comma 1, lett.
a)
art. 2, comma 1
art. 6, comma 1
PERIMETRO DI APPLICAZIONE
DELLA LEGGE
D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 – Art. 1
Art. 1 – Definizioni
1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:
a) per “acquirente” la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto,
compreso quello di leasing, che abbia o possa avere
per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non
immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di
godimento su di un immobile da costruire, …
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alcune specifiche tipologie contrattuali (es.: il contratto preliminare, il contratto di leasing)
generiche fattispecie
individuate non quanto al “tipo”
bensì quanto al “risultato”
effetto
trasferimento non immediato
diritto
della proprietà / di diritto reale
oggetto
di edificio da costruire
La legge osserva le operazioni economiche,
non i contratti
Contratto preliminare
Contratto definitivo a effetti obbligatori
Contratto definitivo a effetti reali differiti
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D. Lgs. 20 giugno 2005
n. 122
Art. 1 - Definizioni
... la persona fisica che sia
promissaria acquirente ...
Art. 6 – Contenuto del
contratto preliminare
contratto
preliminare
1. Il contratto preliminare,
...
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D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122
Art. 1 - Definizioni
... la persona fisica che ... acquisti
un immobile da costruire ...
Art. 2 – Garanzia fideiussoria
1. All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della
proprietà …
Art. 6 – Contenuto del contratto
preliminare
… ogni altro contratto che … sia
comunque diretto al successivo
acquisto …
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Vendita di cosa futura (o altrui)
Permuta do ut des
Permuta do ut facias
+ eventuale precostituzione condominiale mediante:
 divisione di cosa futura
 reciproca concessione
del diritto di superficie
Vendita con riserva di proprietà
Vendita sub condizione/ termine
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Vendita di cosa futura
“Tizio vende a Caio, che acquista, la piena proprietà della porzione xy dell’edificio in corso di
costruzione da parte di Tizio …”
Vendita di cosa futura/altrui
“Tizio vende a Caio, che acquista, la piena proprietà della porzione xy dell’edificio in corso di
costruzione da parte di Tizio su
area di proprietà di Mevio …”
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Permuta do ut des
“Tizio dà a Caio la proprietà di
un’area (+ eventuale conguaglio)”
“Caio dà a Tizio la proprietà di
una porzione dell’edificio che
egli costruirà sull’area acquistata da Tizio”
effetto
trasferimento non immediato
diritto
della proprietà / di diritto reale
oggetto
di edificio da costruire
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Permuta do ut facias
“Tizio dà a Caio la proprietà di un’area”
“Tizio dà a Caio la quota millesimale di un’area”
“Caio si obbliga a costruire un edificio su area di residua proprietà
di Tizio” (che ne diventa
“Caio si obbliga a costruire un edificio sull’
area predetta convenendo con Tizio la precostituzione del futuro
condominio”
(+ eventuale conguaglio)
proprietario per accessione)
(+ eventuale conguaglio)
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Art. 3 – Rilascio …della fideiussione
7. L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà …
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n. 122 – Art. 1
Art. 1 - Definizioni
... la persona fisica che ...
abbia stipulato ogni altro
contratto ... che abbia o
possa avere per effetto
l’acquisto o comunque il
trasferimento non immediato ... della titolarità di
un diritto reale di godimento ...
ad esempio,
il diritto di
superficie
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D. Lgs. 20 giugno 2005
n. 122 – Art. 1
Art. 1 - Definizioni
... la persona fisica che ...
abbia stipulato ogni altro
contratto compreso quello
di leasing ...
anche il
leasing
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CONTRATTO CONCLUSO MEDIANTE
SCAMBIO DI PROPOSTA E ACCETTAZIONE
Proposta
formulata
dall’
acquirente
Occorre prevedere che la
accettazione menzionerà
la fideiussione, la quale
sarà allegata all’accettazione stessa
D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122
Art. 2 – Garanzia fideiussoria
1. … il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto … a consegnare all’acquirente una fideiussione …
Art. 6 – Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare … [deve] contenere: …
… g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2; …
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CONTRATTO CONCLUSO MEDIANTE
SCAMBIO DI PROPOSTA E ACCETTAZIONE
1
Proposta
formulata dal
venditore
2
Il venditore già dispone della fideiussione
La fideiussione va citata nella
proposta e va ad essa allegata
Il venditore non dispone della
fideiussione
Il venditore propone che il contratto si chiuderà quando, ricevuta la accettazione, egli consegnerà la fideiussione al compratore
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CONTRATTO DI OPZIONE
Effetto dell’opzione è la
formazione di una
proposta irrevocabile
Quindi va ripetuto quanto detto in
ordine alla formazione del contratto mediante scambio di proposta e accettazione
(identico è il discorso per la proposta irrevocabile non scaturente da opzione ma
da mera unilaterale rinuncia alla facoltà
di revoca)
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PATTO DI PRELAZIONE
Il patto di prelazione ha
per effetto la formazione
di un diritto di preferenza verso un dato soggetto per l’assunzione della
qualità di controparte in
un futuro eventuale contratto
Questa fattispecie è esterna al
“perimetro” dei
contratti aventi
ad oggetto il futuro trasferimento di edifici
da costruire cui
si applica il d.
lgs. 122/2005
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LA CONSEGNA DELLA
FIDEIUSSIONE COME CONDIZIONE
NON E’
AMMISSIBILE
E’
AMMISSIBILE
Non si può dedurre in condizione un elemento la cui mancanza inficia la validità
stessa del contratto
Un elemento di validità del contratto non può
essere assunto quale presupposto di efficacia
Deducendo in condizione il rilascio della
fideiussione e non corrispondendosi somme prima di detto rilascio, si raggiungono i
medesimi scopi che la disciplina protettiva
si propone
Proposta irrevocabile dell’acquirente senza dazione di denaro (destinata ad essere accettata
con la ricezione di accettazione munita di fideiussione)
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IL CONTRATTO PRELIMINARE CHE NON
PREVEDE PAGAMENTI ANTE ROGITO
D. Lgs. 20 giugno 2005 n.
122 – Art. 2
Art. 2 – Garanzia fideiussoria
1. … fideiussione … di
importo corrispondente
alle somme e al valore
di ogni altro eventuale
corrispettivo che il costruttore ha riscosso e
… deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento
della proprietà …
Si applica l’art. 6 (contenuto del contratto)
Non si applica l’art. 2 (consegna della fideiussione)
Si può immaginare una clausola (di
effetto simile alla caparra confirmatoria) per la quale, in caso di inadempimento dell’acquirente:
a) il costruttore può recedere dal
contratto;
b) l’acquirente è obbligato al pagamento di una somma
Questa promessa di pagamento può
eventualmente essere garantita da
fideiussione (data dal compratore)
Eventualmente, il costruttore può
“scontare” la fideiussione in banca
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PAGAMENTI ANTE ROGITO MEDIANTE
INTERVENTO DI SOGGETTO MUTUANTE
D. Lgs. 20 giugno
2005 n.122 – Art. 2
Art. 2 – Garanzia fideiussoria
1. ... Restano comunque esclusi le
somme per le quali
e' pattuito che debbano essere erogate
da un soggetto mutuante ...
RATIO: l’intervento di un professionista del rischio di credito riequilibra
l’asimmetria contrattuale tra costruttore e acquirente
Il compratore ottiene un mutuo
chirografario e delega la banca
a pagare il costruttore
Il compratore ottiene un mutuo
ipotecando altri immobili (suoi
o di terzi) e delega la banca a
pagare il costruttore
Il compratore si accolla una
quota del mutuo stipulato dal
costruttore
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IL CONTRATTO PER PERSONA
DA NOMINARE
Codice civile, articolo 1401
Art. 1401 – Riserva di nomina del contraente
Nel momento della conclusione del contratto una parte
può riservarsi la facoltà di nominare successivamente la
persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal contratto.
Codice civile, articolo 1404
Art. 1404 – Effetti della dichiarazione di nomina
Quando la dichiarazione di nomina è stata validamente
fatta, la persona nominata acquista i diritti e assume gli
obblighi derivanti dal contratto con effetto dal momento
in cui questo fu stipulato.
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IL CONTRATTO PER PERSONA
DA NOMINARE
CASO: Tizio (costruttore, promittens) si obbliga
a vendere a Caio (stipulans), che, per sé o per
persona da nominare, si obbliga ad acquistare
un edificio da costruire
PROBLEMA: in caso di nomina, la fideiussione a
garanzia dello stipulans garantisce anche l’electus ?
D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122
LA NORMA
Art. 1 - Definizioni
1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:
a) per “acquirente” la persona fisica che … abbia stipulato ogni … contratto … che abbia … per effetto l'acquisto
… non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo
grado, della proprietà … di un immobile da costruire …
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la disciplina di protezione si applica solo se
electus è un parente di primo grado
nella legge c’è solo un esempio (riferito a un
caso assai frequente) e quindi la disciplina
di protezione vale sia per lo stipulans che
per l’electus
il contratto originario è nel
perimetro della legge
(in particolare, lo stipulans
è una persona fisica):
il contratto deve avere i
contenuti dell’art. 6
la fideiussione
garantisce sia
stipulans che
electus (se
quest’ultimo è
persona fisica)
la fideiussione
garantisce lo
stipulans MA
NON l’electus
che non sia una
persona fisica
1
ALTERNATIVE
2
il contratto originario NON è
nel perimetro della legge
(in particolare, lo stipulans
NON è una persona fisica):
il contratto NON deve avere
i contenuti dell’art. 6 e l’electus (se persona fisica)
non può pretendere:
• l’adeguamento del contratto all’art. 6;
• il rilascio della fideiussione.
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LA CESSIONE DEL CONTRATTO
Codice civile, articolo 1406
il contratto originario
è nel perimetro della
legge
(l’acquirente /
cedente è una
persona fisica):
Art. 1406 - Nozione
Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, … purchè l’altra parte vi consenta.
il contratto deve
avere i contenuti
dell’art. 6
la fideiussione
garantisce sia
cedente che
cessionario (se
quest’ultimo è
persona fisica)
la fideiussione
garantisce il cedente MA NON il
cessionario che
non sia una
persona fisica
il contratto originario NON è
nel perimetro della legge
(l’acquirente / cedente NON
è una persona fisica):
il contratto NON deve avere
i contenuti dell’art. 6 e il
cessionario (se persona fisica) non può pretendere:
• l’adeguamento del contratto all’art. 6;
• il rilascio della fideiussione.
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IL CONTRATTO A FAVORE DI TERZO
Codice civile, articolo 1411
Art. 1411 – Contratto a favore di terzi
E’ valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse.
Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto per
effetto della stipulazione.
il contratto è
nel perimetro
della legge (il
terzo è una
persona fisica)
se lo stipulans è
persona fisica,
nulla muta
se lo stipulans non
è persona fisica, la
fideiussione cessa
il contratto deve
avere i contenuti
dell’art. 6
al terzo va
consegnata la
fideiussione
se il contratto
rimane a
beneficio dello
stipulans
il contratto NON è
nel perimetro della
legge (il terzo NON è
una persona fisica)
il contratto NON deve
avere i contenuti
dell’art. 6
al terzo NON va consegnata la fideiussione
se parte del contratto
rimane lo stipulans, egli (se persona fisica)
non può pretendere:
• l’adeguamento del
contratto all’art. 6;
• la fideiussione.
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