Postergazione di grado di ipoteca La postergazione è il negozio

Postergazione di grado di ipoteca
La postergazione è il negozio tramite il quale si realizza, tra i creditori ipotecari, uno scambio del grado di
ipoteca con la conseguente trasposizione dell'insieme di diritti che da questo discendono, primo tra tutti
il diritto di prelazione ex art. 2741 cc.
Lo scambio può essere effettuato sia tra gradi immediatamente successivi l'uno all'altro (si avrà allora la
posposizione), sia tra gradi non successivi, purché si operi nei limiti della somma coperta dall'ipoteca di
grado superiore (permuta).
L’art. 2843 cc prevede che la trasmissione o il vincolo dell’ipoteca per cessione, surrogazione, pegno,
postergazione di grado o costituzione in dote del credito ipotecario, nonché per sequestro,
pignoramento o assegnazione del credito medesimo si deve annotare in margine all’iscrizione
dell’ipoteca.
La norma, dunque, dispone le modalità attraverso cui si deve dare pubblicità ai mutamenti che
eventualmente subisca il credito garantito o l’ipoteca.
L’elencazione che si legge al comma 1 dell’articolo, non è tassativa, ma esemplificativa.
Perché tali mutamenti producano effetti occorre che sia eseguita l’annotazione, che ha efficacia
costitutiva.
Già nella relazione al Codice Civile del 04 aprile 1942 del Ministro Guardasigilli Dino Grandi leggiamo che
nell’art. 2843 cc è resa obbligatoria l'annotazione della postergazione di grado del credito ipotecario.
Finchè l'annotazione non sia eseguita, la trasmissione o il vincolo dell'ipoteca non ha effetto. […] Nel
nuovo sistema, come l'iscrizione ha effetto costitutivo per il sorgere dell'ipoteca, così l'annotazione ha
effetto costitutivo per il trasferimento di essa.
Di medesimo avviso la Suprema Corte (cfr. Cass. Civ. n. 18188/2004) che ha stabilito che l'annotazione
nei registri immobiliari dei negozi dispositivi del grado di ipoteca (al pari degli altri atti dispositivi presi in
considerazione, con elencazione non tassativa, dal primo comma dell'art. 2843 c.c.) ha carattere
necessario e, quindi, costitutivo del nuovo rapporto ipotecario; essa rappresenta, pertanto, un elemento
integrativo indispensabile della fattispecie della postergazione ed il negozio dispositivo del grado di
ipoteca, per non essere stato annotato, dunque, non ha ancora giuridica efficacia.
Ciò posto, appare interessante una più recente dottrina (cfr. Ottavio Caleo, Obbl. e Contr., 2007, 2, 163)
che non condivide l’ipotesi secondo la quale l'annotazione, come all'interno di una fattispecie a
formazione progressiva, assurga ad elemento necessario non solo per l'opponibilità ai terzi, ma anche
per la produzione degli effetti tra le parti, in quanto la norma dell'art. 2843 cc va calata all'interno del
sistema normativo in cui è chiamata ad operare, contraddistinto dal carattere accessorio della garanzia
ipotecaria.
Se l'annotazione influenzasse i rapporti inter partes, si creerebbe una regola speciale derogatoria al
principio accessorium sequitur principale. Di qui l'idea (v. tra gli altri Gorla e Zanelli) per cui
l'annotazione non occorre nei rapporti tra le parti.