Caso pratico capitalizzazione diretta

il Triangolo
RIVISTA TRIMESTRALE D’INFORMAZIONE TECNICO PROFESSIONALE
DEL COLLEGIO DEI GEOMETRI E DEI GEOMETRI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI COMO
Ape, nuovi obblighi
e sanzioni in caso
di compravendita
e locazioni
La Cassazione boccia i Comuni:
sbagliate le revisioni degli estimi catastali
Appalti pubblici: i costi della sicurezza
da non assoggettare a ribasso d’asta
Saggio legale d’interesse al minimo storico,
ecco come si calcola
Collegio Provinciale
Geometri e Geometri Laureati
di Como
01
/ 2014
il Triangolo
Direct Capitalization
un caso pratico
di stima
Estimo
di Oscar Mella
Come calcolare il valore di un immobile attraverso il suo reddito.
L’esempio di un ufficio di quattro vani e accessori posto al
secondo piano di un edificio in centro. Tutti gli indici da utilizzare
e le formule con gli indicatori economici estimativi, il calcolo
della superficie commerciale e i redditi marginali
C
ome accennato nel precedente numero, al fine di rendere
più chiaro il procedimento di
stima della Direct Capitalization, affronterò un caso pratico di stima. Ricordiamo le formule che utilizzeremo nel corso del nostro esempio. Il
primo passaggio che dobbiamo affrontare
è la ricerca del reddito marginale attraverso
la seguente formula:
Nella formula è stato eliminato il rapporto
di posizione σ, come nella formula per la
determinazione prezzo marginale il rapporto di posizione è di difficile determinazione ed essendo generalmente inferiore a
uno può essere escluso, assumendo come
reddito marginale il minore dei redditi
medi. Non possiamo dimenticarci la formula relativa la determinazione della superficie commerciale:
Fonte Google Maps - 2014 -
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Estimo
Ed infine le formule per la determinazione del saggio di capitalizzazione:
del Valore
Reddito lordo o Reddito netto, nella
Direct Capitalization, si possono
usare redditi lordi escludendo la ricerca delle spese di parte padronale.
Questa semplificazione impone l’utilizzo di un saggio di capitalizzazione
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lordo. Bastano quindi i dati grezzi
che utilizzeremo nella comparazione
senza ricorrere ad artificiosi meccanismi per determinare le spese.
Il nostro caso studio prende in considerazione la stima di un ufficio. Riportiamo i comparabili trovati al fine
di individuare quelli da utilizzare.
Estimo
Verifichiamo il segmento di mercato del Subject.
Come di consueto dopo un’attenta ricerca di mercato riportiamo, nella tabella sottostante, gli indici che abbiamo individuato
per affrontare la stima.
Incrociando i dati del segmento di mercato del Subject con quelli dei comparabili trovati, la scelta dovrà ricadere sui comparabili A, B, C in quanto sono quelli che presentano il medesimo segmento di mercato. Gli altri due differiscono: il primo
“D” per la localizzazione (Zona Periferica anziché Centrale), il secondo “E” per la misurazione (SEL anziché SIL).
Riportiamo i dati dei comparabili e del subject nella relativa tabella.
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Estimo
Calcolo della superficie commerciale.
Calcolo del reddito marginale della data.
Calcolo del reddito marginale della superfici.
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Estimo
Calcolo del reddito marginale degli impianti.
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Estimo
Calcolo del reddito marginale del livello del piano.
Riassumiamo i dati elaborati dei redditi marginali nella relativa tabella.
Procediamo con la determinazione del Reddito del Subject.
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Estimo
Una volta determinato il reddito del Subject, per calcolarne il valore dobbiamo procedere alla ricerca del saggio di capitalizzazione e successivamente alla applicazione della formula riportata nella premessa.
Ricerca del saggio di capitalizzazione
Calcolo dei prezzi e dei redditi attualizzati.
Calcolo del saggio di capitalizzazione.
Determinazione del Valore del bene oggetto di stima attraverso la formula della capitalizzazione diretta.
Per la determinazione del valore si può scaricare il foglio in excel dal sito:
http://www.istitutovanonimenaggio.gov.it/index.php?option=com_content&view=article&id=80:oscar-mella&catid=51:contributi-docenti&Itemid=12
Bibliografia
• Marco Simonotti-Metodi di stima immobiliare - Dario Flaccovio Editore
• AA.VV. - Codice delle valutazioni immobiliari- terza ed. Tecnoborsa
• International Valuation Standards Ottava
edizione 2007- ed. GEOVAL e CNG
• International Valuation Standards Sesta
edizione 2003- ed. GEOVAL
• Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Ed.
Maggio 2011
• Corso GeoVal anno 2012
• A. Benvenuti e P. Frediani -La valutazione
immobiliare – Quaderni di Consulente Immobilare il sole24ore
• Mella-Negri-Vacchi - Manuale di ESTIMO
IMMOBILIARE- ed. 2013 - UTET
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