Le fasi per l`elaborazione di un modello finanziario

Le fasi per l’elaborazione di un
modello finanziario
13.XI.2013
Estimo - APNA - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14
Il valore attuale netto:
dai principi alle fasi operative
•
•
Il Valore attuale netto di un
progetto si calcola per
mezzo di un modello
finanziario
Il modello finanziario
esplicita ricavi e i costi di un
progetto
–
•
Flussi di ricavi e
di costi del
progetto di
trasformazione
Nel caso di progetti di
trasformazione, vengono
stimati i costi C e i ricavi R
Tali flussi sono
successivamente scontati in
ragione del periodo
temporale a cui si
riferiscono
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L’investimento
iniziale funzionale
al progetto
(area/immobile)
Elementi di operatività
•
•
•
La definizione di
modello finanziario
Gli elementi
costituitivi del
modello finanziario
Le modalità di
internalizzazione della
componente
temporale
Il Discounted cash
flow
La stima dei costi e
ricavi del progetto
Cronoprogramma e
saggio di
attualizzazione
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Le fasi della valutazione nella pratica
Il modello di valutazione
Analisi del progetto
Funzioni pubbliche/private
Misure di consistenza
Stima dei valori
I ricavi del progetto
I costi della trasformazione
Analisi dei tempi
in cui hanno luogo di costi e ricavi
[cronoprogramma]
Elaborazione del
modello finanziario
Valore dell'area
Valore attuale netto
Tasso di rendimento interno
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I modelli di valutazione:
i modelli finanziari e le tecniche DCF
•
•
•
Le tecniche che impiegano flussi di ricavo e di costo di un
progetto
–
rappresentano gli strumenti più complessi per le
valutazioni
– e sotto il profilo tecnico sono considerati gli strumenti
più rigorosi per le valutazioni
Questi modelli sono strumenti ampiamente consolidati
nella letteratura internazionale sulla valutazione degli
investimenti immobiliari, la valutazione di beni immobili e
la manualistica impiegata in ambito professionale
Riprendendo la definizione internazionale, questi modelli
vengono definiti Discounted cash flow e forniscono la
base per la valutazione degli indicatori di redditività di un
progetto
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Discounted cash flow
•
La definizione degli IVS
– Discounted Cash Flow Analysis è un modello
finanziario basato su esplicite assunzioni circa le
prospettive di ricavo e costo di un'attività
– Si tratta di uno strumento che proietta una serie di
flussi di cassa periodici di un'attività esistente o di un
progetto.
– A questa serie di flussi di cassa viene applicato un
tasso di sconto derivato dal mercato per valutare il
valore attuale del flusso di ricavi netti
•
Nel caso di progetti di trasformazione, vengono stimati i
costi dello sviluppo e le vendite per giungere ad una serie
di flussi netti successivamente scontati in ragione del
periodo di sviluppo e di marketing del progetto
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Le fasi
•
•
•
•
1. analisi del progetto
2. stima delle entrate e delle uscite
– 2.1 la stima dei costi /uscite
– 2.2 la stima dei ricavi/entrate
3. stima del periodo di proiezione dei costi e dei ricavi e
individuazione del periodo di riferimento
(anno/semestre/trimestre…) e contestuale elaborazione
del cash flow (flusso di cassa)
4. stima del saggio di attualizzazione e soluzione del
modello DCF
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1. L’analisi del progetto
•
Il progetto di trasformazione deve essere letto
selettivamente:
– in relazioni alle superfici che è possibile realizzare (il
tema degli indici e delle volumetrie);
– in relazione al target di mercato (le funzioni);
– in relazione a eventuali ulteriori vincoli che
l’amministrazione pone al promotore
– ad esempio, vincoli legati al recupero di particolari
edifici di valore storico-architettonico, realizzazione di
opere pubbliche
•
La valutazione tiene conto del problema legato alla
presenza di diverse misure di consistenza
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Il tema della misura di consistenza
•
•
•
•
La corretta rappresentazione del bene oggetto di stima dal punto di vista
della misura di consistenza è elemento che concorre alla qualità della
valutazione
La misura di consistenza adottata dipende
–
dal tipo di bene (in particolare la destinazione d'uso),
–
dallo scopo della stima e quindi dal valore a cui la valutazione dovrà
pervenire
•
Valore di mercato / valore di costo
Fra le misure di consistenza merita ricordare:
–
La superficie commerciale (o vendibile)
–
La superficie lorda o l'area esterna lorda
–
La superficie di vendita
Inoltre, per particolari fabbricati, l'unità di riferimento può rimandare alla
funzione, ad esempio:
–
Per gli alberghi, il numero di camere in grado di produrre reddito
–
Per i parcheggio, il numero di posti auto
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La superficie commerciale
•
La letteratura tecnica e le prassi convergono
nell’impiegare, per la stima del valore di mercato di
immobili a destinazione residenziale e terziaria il metro
quadro commerciale secondo le indicazioni di riferimenti
condivisi
– La norma UNI 10750, approvata nel 1998 e ratificata
nel 2005, stabilisce le modalità per il computo della
superficie commerciale (c.d. Superficie Convenzionale
Vendibile) di un immobile ad uso residenziale o avente
destinazione diversa da quella abitativa
– Altre fonti utili nella determinazione della superficie
commerciale possono essere, fra gli altri, i coefficienti
riportati dalla rivista tecnica Consulente immobiliare,
i coefficienti contenuti nel DPR138/1998
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Il caso dei fabbricati con altre funzioni
•
•
Nel fabbricati con funzioni non residenziali l'adesione alla
norma appare più problematica
– La misura delle superfici si può quindi avvalere di
criteri che rimandano a norme o linee guida comunque
caratterizzati da condivisione fra gli operatori
Fra i riferimenti, si segnalano:
– il dPR 138/1998
– Altre indicazioni fornite da operatori specializzati o
esperienze internazionali
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Alcuni esempi
•
•
•
Per il segmento commerciale la letteratura internazionale rimanda al
concetto di Area Interna Lorda (Gross Internal Area – GIA), definita
come segue:
–
“l’Area Interna Lorda consiste nell’area la cui misurazione parte dalla
facciata interna dei muri perimetrali per ciascun piano dell’edificio”
–
La definizione contempla l’esclusione dei vani tecnici
Una deroga rispetto alla metodologia da utilizzare per il settore retail è
rappresentato dal sub-segmento supermercati ed ipermercati per i quali
ci si riferisce all’Area Esterna Lorda (Gross External Area – GEA)
Per fabbricati destinati alle attività industriali e artigianali un utile
riferimento è l’Area Esterna Lorda (Gross External Area – GEA),
definita come segue:
–
“l’Area Esterna Lorda consiste nell’area di un edificio la cui
misurazione comprende anche i muri perimetrali per ciascun piano
dell’edificio”
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2.1 I costi della trasformazione:
alcuni temi
•
Cfr la funzione del costo di produzione
•
•
•
Il valore dell’area/immobile oggetto di trasformazione
come elemento che rappresenta l’investimento iniziale del
progetto
L’attenzione va focalizzata sui costi di costruzione:
– Costi di idoneizzazione/sistemazione
– Costi di urbanizzazione
– Costi di costruzione delle opere pubbliche e private
Gli oneri concessori
Le altre spese
•
Il tema della voce del profitto del developer
•
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I costi di costruzione
• Il valore del costo dei manufatti e di tutte le opere che
caratterizzano il progetto è rappresentato dal loro costo di
costruzione
• Poiché queste valutazioni non necessariamente prevedono
l’esistenza di progetti architettonici approfonditi (definitivo
o esecutivo) la stima viene effettuata per comparazione con
manufatti simili
• Una fonte particolarmente utile è il prezziario pubblicato
dalla Dei che fornisce i costi di costruzione di numerose
tipologie edilizie e il cronoprogramma
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Le informazioni del prezziario DEI
L’intervento riguarda la costruzione di un edificio
residenziale di 10 piani fuori terra
e 2 interrati, così composto: ai 2 interrati box e cantine,
al piano terreno ingresso
e due negozi, ai piani superiori 25 abitazioni e due uffici.
I piani 8° e 9° sono arretrati rispetto al filo facciata.
L’edificio ha le seguenti dimensioni:
S.l.p.
3.420 m2
Vol. Ft.
11.800 m3
Vol. Int.
4.600 m3
Posti auto
31
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I costi di costruzione
Descrizione
Scavi e movimenti di terra
Sondaggi e diaframmi
Fondazioni
Strutture c.a. più trattamento a vista
Murature e tramezzi
Vespai, sottofondi e pavimenti
Opere in pietra
Rivestimenti e zoccolini
Intonaci e tinteggiature
Canne e fognature
Coibentazione
Impermeabilizzazioni e copertura
Opere e serramenti in ferro e
alluminio e lattonerie
Serramenti in legno
Impianto di
riscaldamento/condizionamento
Impianto idrosanitario e sollevamento
acque
Impianto elettrico
Impianto ascensori
Costo in Euro
78.232,00
96.017,00
99.133,00
664.759,00
61.898,00
226.583,00
40.782,00
222.715,00
174.518,00
57.707,00
60.985,00
68.883,00
Incidenza
2,50%
3,07%
3,17%
21,27%
1,98%
7,25%
1,30%
7,12%
5,58%
1,85%
1,95%
2,20%
298.475,00
329.424,00
9,55%
10,54%
236.201,00
7,56%
112.351,00
198.052,00
99.133,00
3,59%
6,34%
3,17%
Costo Totale
3.125.848,00
100,00%
3.125.848,00
3.420
3.125.848,00
16.400
272.308,00
31
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2
914 Costo dell'opera al m
191
8.784
Costo dell'opera al m3 + posto auto
Costo posto auto
I tempi
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
INIZIO
SCAVI E FONDAZIONI
0,00
STRUTTURE IN C.A.
0,00
COPERTURE E TERRAZZI
8,00
FOGNATURE
8,50
FACCIATE E SERRAMENTI EST
6,00
SOTTOFONDI E PAVIMENTI
10,75
TAVOLATI E INTONACI
6,75
IMP. RISCALDAM. E CONDIZION.
8,50
IMP. IDRO-SANITARIO
8,50
IMP. ELETTRICO
13,00
IMP. ELEVATORI
15,00
RIVESTIMENTI INTERNI
15,00
FINITURE VARIE
16,00
FINE
2,00
9,00
10,00
10,50
15,00
16,00
14,00
10,30
10,00
15,00
17,00
19,00
19,00
FINITURE VARIE
RIVESTIMENTI INTERNI
IMP. ELEVATORI
IMP. ELETTRICO
IMP. IDRO-SANITARIO
IMP. RISCALDAM. E CONDIZION.
TAVOLATI E INTONACI
SOTTOFONDI E PAVIMENTI
FACCIATE E SERRAMENTI EST
FOGNATURE
COPERTURE E TERRAZZI
STRUTTURE IN C.A.
SCAVI E FONDAZIONI
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0
5
10
15
20
Un esempio
•
•
Valutare la fattibilità
di un progetto di
trasformazione che
riguarda l’area XXXX
Le cui regole di
trasformazione sono
richiamate in tabella
Normativa urbanistica vigente
Zonizzazione
Superficie territoriale (mq)
Volumetria edificabile totale (mc)
a destinazione residenziale (mc)
a destinazione commerciale (mc)
a destinazione direzionale (mc)
Tipologie edilizia consentita
Volumetria in capo al privato
a destinazione residenziale (mc)
a destinazione commerciale (mc)
a destinazione direzionale (mc)
Superficie edificabili
a destinazione residenziale (mq)
a destinazione commerciale (mq)
a destinazione direzionale (mq)
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C2/14 - di espansione
113.000
122.605
116.596
3.005
3.005
Pluripiano
94.379
2.464
2.464
99.306
31.460
821
821
33.102
Un caso: i costi delle aree e di
costruzione
Il valore
dell’area è
stimato per
via
comparativa
Residenziale (Libero mercato)
Commerciale
Terziario
Valore di costo
unitario
1216
1131
1.177
euro/mq
euro/mq
euro/mq
Fonte
DEI – Edificio residenziale multipiano (scheda A7)
DEI - Centro commerciale. Media delle tipologie (scheda D5)
DEI - Fabbricato uffici di tipo "intelligente" (scheda D6)
parcheggio a raso
aree a verde
strada pubblica
48
34
93
euro/mq
euro/mq
euro/mq
scheda DEI H3 Parcheggio a raso
scheda DEI I2 Giardino pubblico
scheda DEI I4 Strada pubblica
Funzione
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Un caso: gli altri costi
La fonte
informativa
per la stima
degli oneri
è il Comune
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Il quadro dei costi: l’esempio
Il profitto
dell’operatore
sviluppatore NON
rappresenta una
voce di costo che
concorre ai costi di
produzione
L’indicazione di
fattibilità e di
vantaggio economico
finanziario
dell’iniziativa è infatti
l’OBIETTIVO della
valutazione
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2.2 La misura dei ricavi
• I valori di mercato si riferiscono ai beni esito del progetto
(fabbricati residenziali, ufficio-commerciale, capannone, ecc..)
• Il valore di mercato dei beni oggetto della trasformazione
avviene di norma attraverso procedimento comparativo
• Duplice tema:
• La corretta misura di consistenza finalizzata alla stima dei
ricavi
• La stima del valore unitario
• Duplice natura delle fonti: indirette e dirette
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La stima dei ricavi: l’ esempio
In questo caso il
livello progettuale è
modestissimo quindi
non è possibile
riferirsi alla superficie
commerciale
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Dalla valutazione statica al flusso dei
costi e dei ricavi
• A partire dallo schema dei costi e dei ricavi è possibile sviluppare il
flusso dei ricavi e dei costi durante il periodo di sviluppo
dell'operazione immobiliare allo scopo di esplicitare le entrate e le
uscite del progetto di sviluppo immobiliare
• L’elaborazione del modello richiede la conoscenza della distribuzione
delle grandezze economiche
• Le considerazioni a questo proposito sono due:
– per quanto riguarda i costi di costruzione, si può assumere la
validità di una distribuzione temporale dei costi a “S” oppure
impiegare l’articolazione che propone il prezziario DEI. Per quanto
riguarda la proiezione dei ricavi, esse possono essere stimati a
partire dalle indicazioni di mercato
• L’articolazione del flusso di costi e ricavi può variare sensibilmente in
ragione delle informazioni a disposizione circa il progetto e il mercato
di riferimento
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Il cronoprogramma del caso in esame
Il periodo di proiezione (5 anni) riflette il periodo
di coinvolgimento dell’operatore economico (in
questo caso lo sviluppatore)
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La proiezione dei flussi di costo
esemplificativa
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La proiezione dei flussi di ricavo
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Criticità nell’articolazione del modello
• Il grado di definizione del progetto è cruciale per l’accuratezza
del modello, in relazione a:
– L’esatta determinazione dei costi e la loro articolazione temporale;
– La corretta determinazione dei tempi di sviluppo e conseguentemente la
stima del flusso di ricavi e costi
• Le informazioni reperite presso operatori del settore locale,
circa le modalità di cantierizzazione del progetto e le peculiarità
dello stesso, contribuiscono ad integrare le informazioni
desunte dalle fonti ufficiali;
• L’articolazione temporale deve tenere conto dei tempi
amministrativi (approvazione piano attuativo, rilascio permesso
di costruire) e dei tempi legati alla cantierizzazione del
progetto.
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I saldi netti e i saldi netti attualizzati
• L'esito del cash flow è la stima dei saldi netti
dell'operazione di sviluppo
• Il passaggio successivo è la loro attualizzazione
• Il saggio di attualizzazione serve per attualizzare le
quantità di moneta riferite a momenti diversi rispetto a
quello attuale
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L’attualizzazione e il Van
• A partire dai saldi netti si procede al calcolo dei saldi
attualizzati attraverso il coefficiente di attualizzazione
• La somma del flussi netti attualizzati coincide con il
valore attuale netto
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La riconciliazione del modello con la
formula
L’investimento iniziale può
essere considerato come unica
voce di costo o avvenire
contestualmente ad altri costi
Flussi di ricavi e di
costi del progetto di
trasformazione sono
riferiti ad ogni periodo
rappresentato nel
modello DCF
Il periodo di coinvolgimento (n) rappresenta la durata
del modello finanziario
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