le nuove procedure di vendita nelle esecuzioni immobiliari

LE NUOVE PROCEDURE DI VENDITA
NELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI
La delega delle operazioni di vendita in
sede di espropriazione forzata
INEFFICIENZA DEL PROCESSO
ESECUTIVO
• Conseguenze negative dirette (insoddisfazione
dei creditori)
• Conseguenze negative indirette (es. aumento
del costo del denaro)
CRISI DEL PROCESSO ESECUTIVO
• I meccanismi della procedura non si conciliano
con le leggi di mercato
• Le “intime contraddizioni” del processo
esecutivo:
– da un lato è disciplinato dal codice di rito;
– dall’altro mira ad un risultato che è governato dalle
leggi di mercato
ORIGINI DELLA DELEGA
• In dottrina: proposta del Prof. A. Proto Pisani
al Convegno di Roma del 1993 organizzato dal
CNN, CNF, ABI
• In giurisprudenza: “prassi virtuose” dei
Tribunali di Prato, Lucca e Livorno
LE MODIFICHE AL PROCESSO
ESECUTIVO
• Legge 3 agosto 1998 n. 302
• Legge 14 maggio 2005 n. 80 (di conversione
del D.L. 14 marzo 2005 n. 35)
↓
• Le modifiche al c.p.c. entrano in vigore il 1° gennaio
2006 (D.L. 30 giugno 2006 n. 115, convertito in legge
17 agosto 2005 n. 168)
Legge n. 80 del 2005
• Ampliamento di professionisti delegabili. Oltre
ai notai, anche avvocati, dottori
commercialisti, esperti contabili
• Elenco unico dei professionisti disponibili che
provvedono alle operazioni di vendita
• La delega alla vendita senza incanto diventa
quella preferita dal legislatore
LA DELEGA ALLE PROFESSIONI
CONTABILI
•
•
•
•
•
Art. 591 bis, co. 1 , c.p.c.
Art. 179 ter, disp. att. c.p.c.
Art. 1 Dlgs. 28 giugno 2005, n. 139
↓
Delega “a regime” solo per i nuovi procedimenti
(trascrizione del pignoramento dal 1 gennaio 2006)
• ↓
• Problemi interpretativi per:
- esperti contabili
- ragionieri commercialisti
- ubicazione territoriale dei professionisti delegabili
PROCEDIMENTO (OGNI TRE ANNI) PER LA
FORMAZIONE DEGLI ELENCHI (179 TER DISP.
ATT. C.P.C.)
1)
Schede compilate e firmate dal professionista. Devono
essere riferite le specifiche esperienze maturate nello
svolgimento di procedure esecutive e concorsuali.
2)
Le schede vengono trasmesse a ciascun Ordine territoriale
che formerà gli elenchi dei professionisti disponibili,
distinti per circondario, a cui allegherà le schede compilate
continua
PROCEDIMENTO (OGNI TRE ANNI) PER LA
FORMAZIONE DEGLI ELENCHI (179 TER DISP.
ATT. C.P.C.)
3) Gli elenchi compilati dagli Ordini vengono trasmessi al
Presidente del Tribunale. Questo:
– forma un elenco unico di professionisti delegabili,
– lo trasmette al Giudice dell’esecuzione (G. E.),
– lo revisiona ogni sei mesi per l’adozione degli eventuali provvedimenti
sanzionatori.
La delega alle professioni contabili
• “Ausiliari” del giudice (art. 1 Dlgs. n.
139/2005 lett. d)
↓
Conseguenze
• La delega, come per il passato, è rimessa alla
discrezionalità del G.E. che decide se e chi
delegare
Delega a vendere “senza incanto” (art. 570 ss. c.p.c.)
(che diviene il sistema preferito dal legislatore)
1)
Il professionista riceve la comunicazione dalla cancelleria del G.E.
che gli trasmette l’ordinanza ex art. 569 co. 3 e che lo delega al
compimento delle operazioni
↓
Nell’ordinanza il giudice stabilisce :
Il prezzo minimo
L’ammontare della cauzione richiesta
Le forme di pubblicità
Il termine (non inferiore a 90 gg. e non superiore a 120 gg) per il
deposito delle offerte
La data in cui verranno esaminate le offerte
Il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate
Il luogo di presentazione delle offerte
La data dell’eventuale incanto per l’ipotesi in cui non si giungesse
all’aggiudicazione
Delega a vendere “senza incanto”
2) Il professionista si reca in cancelleria e chiede di visionare il fascicolo.
Principalmente effettua un controllo oggettivo (sul bene) e soggettivo
(sul debitore) basandosi sulla documentazione depositata
3)Determinazione del valore dell’immobile.
Nonostante per l’art. 591 bis n. 1 sia il professionista che “provvede” a
determinare il valore del bene, in concreto è l’esperto (CTU) nominato
dal G. E. (art. 569) che di ciò si occupa, tramite la perizia redatta
secondo le indicazioni dell’art. 173 bis c.p.c
4) Redazione dell’avviso di vendita (art. 570 c.p.c.)
- Problema interpretativo
- Pubblicità dell’avviso (art. 490)
Delega a vendere “senza incanto”
5) Presentazione delle offerte in un termine variabile da 90 a 120 giorni
dall’udienza di vendita ex art. 569.
All’esterno della busta, il professionista o il cancelliere ricevente, annota:
- Il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito
- L’elezione di domicilio dell’offerente (art. 174 disp. att. c.p.c.)
- La data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte
All’interno della busta, l’offerente – che non può essere il debitore - deve inserire:
- La dichiarazione di offerta d’acquisto.
- L’assegno circolare portante l’importo della cauzione
L’offerta non è efficace se
 perviene oltre il termine stabilito dal G.E. ex art. 569 c.p.c.
 è inferiore al prezzo determinato ex art. 568 c.p.c.
 se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite dall’ordinanza di
vendita, in misura non inferiore ad un decimo del prezzo da lui proposto (art. 571
co. 2 c.p.c.
Delega a vendere “senza incanto”
6) Apertura delle buste
-
Offerta unica (art. 572 c.p.c.)
↓
Più offerte (art. 573 c.p.c.)
↓
Gara
•
(Problemi interpretativi)
↓
Vendita con incanto
(Problemi interpretativi)
↓
Vendita con incanto
Delega a vendere “senza incanto”
• 7) Aggiudicazione.
Deve constare da verbale redatto dal professionista, anche non contestuale.
• 8) Versamento del prezzo.
L’avvenuto versamento deve essere verificato da parte del professionista
• 9) Decreto di trasferimento e nota spese
L’uno e l’altra, predisposti dal professionista, vengono depositati in cancelleria
che darà seguito alle succesive comunicazioni.
Quanto al decreto di trasferimento, questo dovrà essere sottoscritto dal G.E.,
(il decreto è predisposto a suo nome) per consentire gli adempimenti
successivi.
Quanto alla nota spese, questa dovrà essere liquidata dal G.E. La nota spese
viene predisposta dal professionista sulla base della tariffa emessa (ogni tre
anni) dal Ministero della Giustizia (art. 179 bis disp. att. c.p.c.).
Delega a vendere “senza incanto”
10) Adempimenti successivi
• Trascrizione del decreto di trasferimento (con allegato il CDU)
• Registrazione del decreto di trasferimento
• Cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni
ipotecarie, (anche successivi alla trascrizione del pignoramento che ha dato
avvio alla procedura) (art. 586 c.p.c.)
11) Comunicazione della cancelleria in ordine ai creditori partecipanti o
intervenuti
• Se ha partecipato solo il creditore procedente, il professionista assegna la
somma ricavata dalla vendita, che dovrà coprire capitale, interessi e spese
(art. 510 c.p.c.)
• Se ci sono stati, oltre al creditore procedente, anche creditori intervenuti, il
professionista dovrà predisporre il progetto di distribuzione (o piano di
riparto (art. 596 c.p.c.)
Delega a vendere “con incanto”
-
Il procedimento di vendita forzata inizia
direttamente senza incanto
e continua “con
incanto” se:
non sono state proposte offerte d’acquisto entro il
termine stabilito
le proposte d’acquisto sono inefficaci ex art. 571
c.p.c.
si verificano le eventualità degli art. 572 e 573
“la vendita senza incanto non abbia luogo per
qualsiasi altra ragione” (art. 569 c.p.c.)
Delega a vendere “con incanto”
Le fasi 1), 2) e 3) della vendita senza incanto coincidono con quelle della
vendita con incanto.
4) Redazione dell’avviso di vendita “con incanto”.
Restano i problemi interpretativi (già segnalati) legati all’avviso di vendita
in esame che, a questo punto, dovrebbe fin dall’inizio contenere tutti i
requisiti del 576 c.p.c. per la vendita con incanto, benchè il procedimento
inizi come vendita senza incanto.
5) Cauzione e spese
L’ammontare della cauzione non deve superare il decimo del prezzo base
d’asta (art. 576 n. 5) e viene restituita ai non aggiudicatari subito dopo
l’incanto (art. 580 co. 2 c.p.c.)
L’art. 580 c.p.c. novellato, non prevede più il deposito “approssimativo
delle spese di vendita”. Tuttavia appare inverosimile che il giudice non le
preveda nell’ordinanza di vendita
Delega a vendere “con incanto”
6) L’incanto
Nel giorno, nell’ora e nel luogo indicati nell’avviso, davanti al professionista
delegato, si svolge l’incanto con le modalità dell’art. 581. Le offerte:
- vengono presentate da chiunque, eccetto il debitore, a condizione che abbia
versato la cauzione
- possono essere presentate personalmente, a mezzo di procuratore speciale,
o tramite avvocato
- l’avvocato può presentare le offerte per persona da nominare (art. 579
c.p.c.; cfr. artt. 1401 ss. c.c.) entro tre giorni, pena l’aggiudicazione a nome
dell’avvocato (art. 583 c.p.c.)
- devono essere efficaci (sono tali quando superano il prezzo base d’asta o
l’offerta precedente nella misura stabilita
Delega a vendere “con incanto”
7) L’aggiudicazione
Avviene a favore dell’ultimo offerente, quando siano trascorsi
3 minuti da tale offerta, senza che nessuno abbia offerto in
aumento (art. 581 co. 3 c.p.c.).
Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando
essa è superata da un’altra offerta anche se poi è dichiarata
nulla (art. 581 co. 4 c.p.c.).
L’aggiudicazione deve constare da verbale redatto a cura del
professionista delegato (art. 591 bis co. 4 c. p. c.)
Delega a vendere “con incanto”
8) Offerta di quinto dopo l’aggiudicazione
• Entro 10 giorni dall’aggiudicazione possono ancora essere
fatte offerte d’acquisto e viene indetta una gara.
• La legge n. 80/2005 ha aumentato la soglia di efficacia delle
offerte dopo l’incanto: da un sesto a un quinto del prezzo di
aggiudicazione.
• Le offerte si fanno con le forme dell’art. 571 c.p.c. e la
cauzione da versare è pari al doppio di quella versata per
partecipare all’incanto
• Se la gara va deserta gli offerenti perdono la cauzione e
l’aggiudicazione diventa definitiva
Delega a vendere “con incanto”
9) Versamento del prezzo (art. 585 c.p.c.)
Secondo quanto stabilito nell’ordinanza
ovvero
Con contratto di finanziamento (art. 585 co. 3). Novità introdotta dalla
legge n. 80/2005
10) Decreto di trasferimento, nota spese e adempimenti successivi
Ricalcano la procedura già vista per la vendita senza incanto.
Al decreto di trasferimento va allegato il CDU quale risultante dal fascicolo
(art. 591 bis co. 7 c.p.c.)